Fimmtudaginn 15. september 2005.
Nr. 75/2005.	Húsasmiðjan hf. (Tómas Jónsson hrl.) gegn Stáliðjunni ehf. (Guðjón Ármann Jónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Forkaupsréttur. Auðgunarkrafa.

H hf. sem hafði leigt húsnæði í eigu S ehf. ákvað að nýta sér forkaupsrétt í fasteigninni samkvæmt leigusamningi aðila. Hélt H hf. því fram að S ehf. hefði auðgast á óréttmætan hátt þar sem kaupverðið var hærra en áætlað markaðsvirði hennar að mati dómkvaddra matsmanna. Talið var að H hf. hefði ekki sýnt fram á það að S ehf. hefði auðgast á kostnað H hf. og var S ehf. því sýknað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Garðar Gíslason og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. febrúar 2005. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 5.200.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. júní 2004 til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Húsasmiðjan hf., greiði stefnda, Stáliðjunni ehf., 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 4. febrúar 2005.

I

Mál þetta sem dómtekið var 21. janúar 2005 var höfðað 18. maí 2004.

Stefnandi er Húsasmiðjan hf., kt. [...], Súðavogi 3-5, Reykjavík en stefndi er Stáliðjan ehf., kt. [...], Smiðjuvegi 2, Kópavogi.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 5.200.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2002 frá 5. júní 2004 til greiðsludags.  Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað.

Dómkröfur stefnda eru að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað. 

II

Málavextir eru þeir að stefndi og stefnandi gerðu með sér leigusamning 14. mars 2001 um eignarhluta 03-0201 og 03-0202 í fasteigninni að Smiðjuvegi 5, Kópavogi.  Stefnandi var leigutaki og stefndi leigusali.  Leigusamningurinn var tímabundinn til 5 ára frá 1. mars 2001 til 1. mars 2006 og segir í 2. grein samningsins að komi til sölu eignarhlutans eigi leigutaki forkaupsrétt.

Stefndi kveður fjárhag sinn hafa verið orðinn þröngan á árinu 2003 og hafi hann skoðað þann möguleika að selja þann hluta fasteignarinnar að Smiðjuvegi 5 sem stefnandi hafði á leigu en halda eftir þeim hluta fasteignarinnar sem hann nýtti sjálfur fyrir sína starfsemi.

Þann 5. maí 2003 gerði Franz Jezorsky, lögfræðingur og löggiltur fasteignasali, verðmat á fasteign þeirri sem hér um ræðir að ósk stefnda og var það niðurstaða hans að eðlilegt verð fyrir hana væri 61.900.000 krónur miðað við að heildarverðið verði greitt á næstu 10-12 mánuðum frá undirritun samnings með peningum, skuldabréfi og yfirtöku áhvílandi lána. 

Stefndi kveður að um sumarið 2003 hafi fyrirsvarsmaður fyrirtækjanna Ofnasmiðjunnar hf. og Íslandssmiðjunnar ehf. haft samband við hann til viðræðna um hugsanleg kaup stefnda á ákveðnum deildum félaganna.  Um var að ræða svokallaða hilludeild eða plötudeild, málningardeild og ryðfríadeild.  Kveðst stefndi hvorki hafa haft hug á né bolmagn til að kaupa allar deildirnar en upplýst um að hann þyrfti að selja hluta fasteignar sinnar að Smiðjuvegi 5. Hafi þá fyrirsvarsmaður Ofnasmiðjunnar hf. sýnt áhuga á að kaupa þá fasteign enda hafi félagið nýlega selt fasteign og þyrfti að fjárfesta í annarri vegna skattasjónarmiða auk þess sem hann hafi haft áhuga á húsnæðinu, bæði vegna möguleika á að hækka húsaleigu þegar húsaleigusamningur rynni út og til að nýta það fyrir starfsemi sína ef samningar næðust ekki við leigutaka. 

Þann 7. ágúst 2003 gerðu svo Ofnasmiðjan hf. og Íslandssmiðjan ehf. sem seljendur og stefndi, Pólýhúðun ehf. og Vélsmiðjan Héðinn sem kaupendur, með sér samkomulag um gerð kaupsamnings á rekstri Íslandssmiðju.  Samkvæmt þessu samkomulagi keyptu kaupendur rekstur Íslandssmiðju, fyrir utan ofnaframleiðslu og ofnasölu, með nánar tilgreindum tækjum og hráefnislager samkvæmt talningu við afhendingu.  Kaupverð hins selda var 37.000.000 krónur sem skiptist þannig á kaupendur: Stefndi 14.000.000 krónur, Ó.M. Pólýhúðun ehf. 10.000.000 krónur og Héðinn hf. 13.000.000 krónur.  Stefndi skyldi greiða sinn hluta með yfirtöku skulda að fjárhæð 3.009.923 krónur en eftirstöðvarnar 10.990.077 krónur skyldu greiðast með fasteign að Smiðjuvegi 5, efri hæð.  Kemur fram hjá stefnda að þetta ákvæði hafi byggt á samkomulagi milli hans og Ofnasmiðjunnar hf. um kaup þess síðarnefnda á fasteigninni að Smiðjuvegi 5.

Ofnasmiðjan hf. fékk Brynjólf Jónsson fasteignasala til að gera skýrslu um verðmat og húsaleigusamning umdeildrar fasteignar og er greinargerð hans vegna þess dagsett 6. september 2003.  Ofnasmiðjan hf. gerði stefnda svo tilboð í eignina 11. september 2003 og hljóðaði tilboðið upp á 60.000.000 krónur sem skyldi greiðast þannig, með yfirtöku skulda 8.500.000 krónur og með greiðslu við undirskrift kaupsamnings 51.500.000 krónur.  Stefndi samþykkti kauptilboðið 12. september 2003 með fyrirvara um forkaupsrétt stefnanda, sem fékk tilboðið í hendur sama dag.  Með tölvupósti til lögmanns stefnda 17. september 2003 mótmælti stefnandi kauptilboðinu og taldi meðal annars að efni þess væri ekki í samræmi við raunveruleikann þar sem honum væri kunnugt um að hluta væntanlegs kaupverðs ætti að greiða með vélum og tækjum en ekki með peningagreiðslu eins og tilboðið hljóðaði upp á og því væri ekki hægt að taka efnislega afstöðu til þess hvort forkaupsréttur stefnanda yrði nýttur.

Sama dag staðfesti lögmaður stefnda í tölvupósti að stefndi hefði í hyggju að kaupa ákveðinn rekstur af Ofnasmiðjunni hf. ásamt tækjum og tólum og skyldi hluti af kaupverði fasteignarinnar ganga á móti greiðslu vegna þeirra kaupa en hélt fast við að vildi stefnandi ganga inn í kaupin yrði það að gerast á þeim skilmálum sem kæmu fram á tilboðinu.  Vegna þessa ágreinings aðila var framlengdur frestur stefnanda til að taka afstöðu til þess hvort hann vildi nýta sér forkaupsrétt sinn.

Stefnandi óskaði eftir mati Ingileifs Einarssonar, löggilts fasteignasala, á verðmæti eignarinnar og hans mat er dagsett 26. september 2003 og mat hann verðmæti fasteignarinnar að fjárhæð 50.520.000 krónur.  Við skýrslugjöf fyrir dómi leiðrétti hann misritun í skriflegu mati sínu og kvað matið ná til alls þess eignarhluta sem deilt er um í máli þessu.

Stefndi óskaði eftir enn öðru mati á fasteigninni og samkvæmt mati Dans Valgarðs Wiium, lögfræðings og löggilts fasteignasala, sem dagsett er 6. október 2003, er líklegt söluverð fasteignarinnar miðað við tíðkanlega greiðsluskilmála 61.120.000 krónur.

Stefnandi tók ákvörðun um að ganga inn í tilboð Ofnasmiðjunnar hf. og undirrituðu aðilar kaupsamning með árituðu afsali um eignina þann 19. nóvember 2003.  Í þeim samningi er umsamið kaupverð 60.000.000 krónur sem skyldi allt greiðast með peningum við undirritun samningsins og var eignin seld veðbandalaus.  Stefnandi greiddi kaupverðið með fyrirvara um endurkröfu þar sem kom fram að gerð yrði endurkrafa á hendur stefnda í samræmi við eðlilegt matsverð hinnar seldu eignar.  Þann 17. desember 2003 seldi stefnandi síðan Eik fasteignafélagi hf. umrædda eign og var kaupverðið 48.000.000 krónur.

Stefnandi óskaði eftir dómkvaðningu matsmanna til að meta hvert væri eðlilegt kaupverð eignarinnar og voru Freyr Jóhannesson tæknifræðingur og Sverrir Kristinsson, löggiltur fasteignasali, dómkvaddir í þessu skyni þann 20. febrúar 2004.  Er matsgerð þeirra dagsett í apríl 2004 og er það niðurstaða hennar að markaðsverð fasteignarinnar á verðlagi í nóvember 2003 sé 54.800.000 krónur.

Meginágreiningur aðila lýtur að því hvort stefndi hafi, með fyrrgreindri sölu á fasteign sinni að Smiðjuvegi 5, Kópavogi til stefnanda, auðgast með óréttmætum og saknæmum hætti á kostnað stefnanda og því beri honum að skila stefnanda andvirði þeirrar auðgunar.

Fyrirsvarsmaður stefnanda Friðrik Hallbjörn Karlsson, og fyrirsvarsmaður stefnda Einar Þ. Einarsson gáfu skýrslu fyrir dómi auk vitnanna Jóns Sverris Sverrissonar, Sverris Kristinssonar, Freys Jóhannessonar, Ingileifs Einarssonar, Sveinbjörns E. Björnssonar, Sigurðar I. Björnssonar, Franz Jezorsky og Dans Valgarðs Wiium.

III

Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefndi hafi, með kröfu sinni um að stefnandi gengi inn í kauptilboð Ofnasmiðjunnar hf. óbreytt,  auðgast með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda og beri honum að skila stefnanda andvirði þeirrar auðgunar.   Sé ljóst að stefnandi hafi neyðst til að kaupa umrædda fasteign yfir markaðsverði hennar. Þetta staðfesti mat hinna dómkvöddu matsmanna sem metið hafi markaðsvirði fasteignarinnar í nóvember 2003 að fjárhæð 54.800.000 krónur miðað við greiðslukjör þess tíma.  Því hafi stefnandi þurft að greiða að minnsta kosti 5.200.000 krónum meira fyrir fasteignina en markaðsvirði hennar hafi sagt til um.  Þá renni mat Ingileifs Einarssonar, löggilts fasteignasala, stoðum undir það mat matsmanna að eignin hafi verið keypt yfir markaðsverði en hann hafi talið matsverð eignarinnar vera 50.520.000 krónur í september 2003.  Þá liggi fyrir að stefnandi hafi að lokum selt eignina á 48.000.000 krónur.  Telur stefnandi að samkvæmt framansögðu hafi stefndi auðgast á kostnað stefnanda með óréttmætum og saknæmum hætti.

Stefnandi telur ljóst að efni kauptilboðsins milli Ofnasmiðjunnar hf. og stefnda hafi verið annað en það efni sem kynnt hafi verið stefnanda.  Í tölvupóstsamskiptum sem fram hafi farið á milli lögmanna aðila komi meðal annars fram staðfesting stefnda á því að hluti af kaupverði eignarinnar skyldi ganga á móti greiðslu sem stefndi hafi átt að greiða Ofnasmiðjunni hf. fyrir kaup stefnda á plötudeild félagsins.  Hvergi hafi hins vegar verið minnst á slíkan greiðslumáta í tilboði því sem stefnanda hafi verið afhent.  Því hafi stefnanda í raun verið ómögulegt að taka afstöðu til tilboðsins enda hefði hann þá þurft að sætta sig við verðmat á húsnæðinu sem hafi verið háð öðrum atriðum en eiginleikum þess sjálfs, þ.e. verðmati sem stefndi og Ofnasmiðjan hf. hafi komið sér saman um til hliðar við hið eiginlega kauptilboð.  Það tilboð hafi verið grundvallað á fleiri liðum en komið hafi beinlínis fram í tilboði því sem stefnanda hafi verið kynnt.  Samkvæmt þessu sé ljóst að kauptilboðinu sem stefnanda hafi verið kynnt hafi aldrei verið ætlað að hafa réttaráhrif samkvæmt orðum sínum milli stefnda og Ofnasmiðjunnar hf. og hafi báðum aðilum verið það fullljóst.  Hér hafi því verið um málamyndagerning að ræða sem eingöngu hafi verið gerður til þess að hækka verðið á fasteigninni til stefnanda ef hann vildi nýta sér forkaupsrétt sinn.  Sé ekki sambærilegt að greiða kaupverð með notuðu lausafé og að staðgreiða langstærsta hluta kaupverðs við undirritun kaupsamnings.  Þessi munur á greiðslumáta ætti að leiða til umtalsverðrar lækkunar kaupverðs.  Af þessum sökum hafi stefnandi gert fyrirvara um rétt til endurkröfu við kaupsamningsgerð um eignina.

Stefnandi kveðst reka verslun í húsinu að Smiðjuvegi 5 og séu eignarhlutar 03-0301 og 03-0202 óaðskiljanlegir hlutar verslunarinnar og gegni hlutverki lagerhúsnæðis fyrir verslunina.  Verslunin sé einnig í eignarhlutum 02-0301 og 02-0202 sem séu í eigu stefnanda.  Hafi forsvarsmönnum stefnda verið kunnugt um að stefnanda hafi verið nauðsynlegt að halda húsnæðinu og að mikið óhagræði hefði hlotist af því fyrir stefnanda að missa umrætt húsnæði.

Af því sem nú hafi verið rakið sé ljóst að stefndi hafi hagnast með óréttmætum og saknæmum hætti á kostnað stefnanda og nemi sú auðgun mismuninum á raunverulegu kaupverði eignarinnar og áætluðu markaðsvirði hennar samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna eða sem nemi 5.200.000 krónum.  Því sé gerð krafa um endurgreiðslu þeirrar fjárhæðar auk dráttarvaxta frá því að mánuður var liðinn frá því að stefndi hafi verið krafinn um greiðslu.

Stefnandi byggir kröfur sínar á almennu sakarreglunni og ólögfestum reglum kröfuréttarins um auðgunarkröfur.  Þá vísar stefnandi enn fremur til grunnraka 74. gr. víxillaga nr. 93/1933 og 57. gr. tékkalaga nr. 94/1933.  Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 einkum 1. mgr. 130. gr.   Um varnarþing vísar stefnandi til ákvæða í leigusamningi 14. mars 2001 og kaupsamningi 19. nóvember 2003.

IV

Stefndi kveður ekkert koma fram í leigusamningi aðila sem gefi stefnanda heimild til að vefengja kaupverð fasteignarinnar eða fá því breytt.  Forkaupsréttarákvæði það sem stefnandi byggi á geri ráð fyrir að ganga megi inn í það verð sem aðilar hafi samið um.  Forkaupsréttarhafi eigi þann kost að nýta sér forkaupsrétt ef hann vilji.  Ef túlka ætti almennt forkaupsréttarákvæði eins og stefnandi vilji væri verið að skerða rétt eigenda viðkomandi fasteigna til að selja eignir á því verði sem hægt sé en til þess þurfi að vera skýrt ákvæði í forkaupsréttarheimildum. 

Stefndi byggir einnig kröfu sína um sýknu á því að stefnandi hafi ekki sannað að stefndi ásamt fyrirsvarsmönnum Ofnasmiðjunnar hf., Íslandssmiðjunnar ehf., Héðins hf. og ÓM Pólýhúðun, hafi  með saknæmum og ólögmætum hætti falsað kaupverð fasteignarinnar Smiðjuvegur 5, þannig að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni.  Í fyrsta lagi þurfi að sanna saknæmi og það hafi ekki verið gert.  Eðlilegast hefði verið, telji stefnandi slíkt hafa verið tilfellið, að stefnandi hefði kært slíkt brot til lögreglu.  Þá sé ólögmæti jafnframt ósannað.

Stefndi mótmælir því alfarið að almennar reglur skaðabótaréttar leiði til þess að hann verði bótaskyldur með því einu að selja fasteign sína á því verði sem talið hafi verið eðlilegt markaðsverð af þremur löggiltum fasteignasölum og á því verði sem kaupandi hafi verið tilbúinn að greiða fyrir hana.  Ef það yrði niðurstaða dómstóla myndi forkaupsréttur eins og við þekkjum hann heyra sögunni til.  Hafnar stefndi alfarið að undantekningarákvæði víxil- og tékkalaga frá 1933 leiði til þess að túlka eigi forkaupsréttarákvæði svo að eigendur fasteigna verði að þola eignaupptöku vegna þeirra ákvæða.

Þá telur stefndi að málsástæða stefnanda um að stefndi hafi auðgast með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda falli um sjálfa sig þar sem stefnanda hafi verið í lófa lagið að falla frá forkaupsrétti.  Það hafi verið stefnandi sjálfur sem hafi ákveðið að nýta sér forkaupsréttinn og hafi honum því borið að greiða það verð sem fyrir hafi legið milli kaupanda og seljanda eignarinnar.  Seljanda hafi verið það ljóst að leigutími hans á eigninni hafi verið að styttast en honum skyldi ljúka 1. mars 2006 og hafi honum verið kunnugt um að stefndi hygðist hækka leigu til stefnanda við endurnýjun leigusamnings.  Sé því ljóst að ef stefnandi fái kröfur sínar teknar til greina sé hann að hagnast með óréttmætum hætti á kostnað stefnda.

Fullyrðingum stefnanda um að hér hafi verið um málamyndagerning að ræða sé alfarið hafnað.  Fyrir liggi að aðilar hafi skrifað undir óskilyrt tilboð og hafi vilji þeirra staðið til að standa við það boð.  Hljóti stefnandi að þurfa að sanna að aðilar hafi gert með sér baksamning og sýna fram á að stefndi hafi endurgreitt Ofnasmiðjunni hf.  þá fjárhæð sem stefnt sé fyrir í máli þessu, því ef verð fasteignarinnar hafi verið tilbúningur þá hafi verð plötudeildarinnar hækkað samsvarandi, þannig að viðskiptaaðilarnir kæmu út á sléttu.  Þar með hafi plötudeild Ofnasmiðjunnar hf. verið ofmetin um 5.200.000 krónur og rétt verð hennar verið 8.800.000.  Ef svo sé hljóti hinir aðilar samningsins um gerð kaupsamnings á rekstri Íslandssmiðju frá 7. ágúst 2003 að hafa átt að borga meira fyrir deildir sínar þannig að heildarverðið 37.000.000 krónur hafi verið 5.200.000 krónum of hátt og þá eigi Ofnasmiðjan hf. að endurgreiða stefnda þann mismun.  Ekkert af þessu hafi stefnandi sannað og því vandséð að stefnandi hafi sannað málatilbúnað sinn með fullnægjandi hætti. 

Fullyrðingum stefnanda um að stefnda hafi verið kunnugt um að stefnanda væri nauðsynlegt að halda hinu selda húsnæði sé mótmælt að öðru leyti en því að auðvitað mátti stefndi telja að stefnandi vildi halda húsnæðinu vegna hagsmuna sinna að öðru leyti í húsinu.  Það hafi einnig viðsemjendur stefnda mátt vita og gat sú vitneskja haft áhrif á verðmæti hússins, sérstaklega þar sem fyrir hafi legið að leigutími samkvæmt leigusamningi var að styttast.  Það hafi þá gefið væntanlegum kaupendum tækifæri til að setja upp kröfur um hærri leigu sem stefnandi hefði þá orðið að taka afstöðu til.  Ekkert sé fjallað um þetta í mati hinna dómkvöddu matsmanna. 

Stefndi kveðst alfarið hafna þeirri fullyrðingu stefnanda að stefndi hafi hagnast á kostnað stefnanda með saknæmum og óréttmætum hætti.  Um slíkt liggi ekkert fyrir og beri stefnandi hallann af þeirri sönnunarbyrði.  Þá sé bent á að stefnandi byggi málatilbúnað sinn ekki á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup enda hafi stefnandi ekki uppfyllt þau skilyrði sem sett séu í þeim lögum og því ekki hægt að taka kröfu stefnanda um bætur til greina.

Um lagarök fyrir kröfum sínum vísar stefndi til almennra reglna og sjónarmiða um eignarrétt og til almennra reglna samninga- og kröfuréttar auk laga nr. 40/2002.  Þá vísar stefndi til laga nr 91/1991 um meðferð einkamála í héraði varðandi rekstur málsins fyrir dómstólum og hvað snertir málskostnað til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

V

Krafa stefnanda í máli þessu byggir á því að stefndi hafi, með því að gera þá kröfu að stefnandi, ef hann vildi nýta sér forkaupsrétt sinn í fasteign stefnda að Smiðjuvegi 5, yrði að greiða sama verð og tilboð Ofnasmiðjunnar hf. í sömu fasteign hljóðaði upp á, hafi hann auðgast á óréttmætan hátt.  Stefnandi telur að hin óréttmæta auðgun felist í því að kaupverðið hafi verið hærra en áætlað markaðsvirði hennar að mati dómkvaddra matsmanna. Verður málatilbúnaður stefnanda skilinn á þann veg að vegna þessarar óréttmætu auðgunar stefnda hafi stefnandi orðið fyrir tjóni sem stefndi beri ábyrgð á enda hafi hann valdið því tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti.  Nemi tjón stefnanda mismuninum á því verði sem hann þurfti að greiða fyrir fasteignina og áætluðu markaðsverði hennar miðað við matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna.

Í íslenskri löggjöf má finna dæmi þess að byggt sé á viðhorfum um óréttmæta auðgun en dæmi um það má finna í 74. gr. víxillaga nr. 93/1933 og 57. gr. laga nr. 94/1933 um tékka.  Ekki hefur verið talið að almenn auðgunarregla gildi í íslenskum rétti en þó getur verið réttmætt að beita auðgunarreglu við sérstakar aðstæður enda þótt ekki sé til þess bein heimild í settum rétti.  Verður þá að meta kröfu af þessum toga eftir eðli máls í einstökum tilvikum með hliðsjón af öllum atvikum.

Í leigusamningi milli aðila um hið umdeilda húsnæði er ákvæði um forkaupsrétt stefnanda sem leigutaka en þar segir í 2. mgr. 4. gr. samningsins að leigutaki skuli eiga forkaupsrétt að hinu leigða húsnæði á meðan á leigutíma standi og leigutaka skuli tilkynnt um kauptilboð og efni þess eins fljótt og unnt er eftir að leigusali hafi samþykkt það með fyrirvara um forkaupsrétt.  Þá beri leigutaka að tilkynna leigusala að hann hyggist nýta sér forkaupsrétt sinn innan 7 daga.  Um inntak forkaupsréttarins er ekkert frekar fjallað í samningi aðila en almenn skilgreining á hugtakinu er réttur til að ganga inn í kaup tiltekinnar eignar sem á að selja.

Stefnandi hefur haldið því fram að hann hafi neyðst til að kaupa umrædda fasteign á of háu verði.  Hafi stefnda verið kunnugt um að honum hafi verið nauðsyn að halda umræddu húsnæði og hefði það haft í för með sér mikið óhagræði ef hann hefði misst umrætt húsnæði.  Enda þótt stefnandi hafi metið stöðuna þannig að honum væri nauðsynlegt að eignast umrætt húsnæði og hann því keypt hana á verði sem hann taldi of hátt, leiðir það ekki til bótaskyldu stefnda og skiptir í því sambandi engu máli þótt stefnda hafi verið kunnugt um meinta nauðsyn stefnanda á að eignast húsnæðið.  Fyrir liggur að húsaleigusamningur milli aðila um húsnæðið var í gildi og hefði gilt áfram til þess tíma sem samið hafði verið um og hefðu réttindi stefnanda samkvæmt leigusamningi ekki breyst þótt nýr aðili hefði eignast fasteignina og því ekki um það að ræða að eigandaskiptin sem slík yrðu til þess að stefnandi missti húsnæðið.

Stefnandi heldur því fram að fyrrgreint tilboð Ofnasmiðjunnar hf. hafi verið málamyndagerningur sem aldrei hafi staðið til að standa við.  Hafi efni tilboðsins í raun verið allt annað en orðalag þess hafi gefið til kynna og hafi það eingöngu verið sett fram til að þvinga fram hærra verð á fasteigninni til stefnanda.  Þetta byggir stefnandi á því að hluti af kaupverðinu hafi átt að ganga á móti greiðslu sem stefndi átti að greiða Ofnasmiðjunni hf. samkvæmt samkomulagi um gerð kaupsamnings á rekstri Íslandssmiðju dagsettu 7. ágúst 2003.  Telur stefnandi ekki sambærilegt að greiða kaupverð með notuðu lausafé annars vegar og staðgreiða það hins vegar og að mati stefnanda eigi fyrrnefndi greiðslumátinn að leiða til umtalsverðrar lækkunar á kaupverði.

Óumdeilt er að framangreint samkomulag gerir ráð fyrir að eftirstöðvar kaupverðs eignarhluta stefnda samkvæmt samkomulaginu áttu að greiðast Ofnasmiðjunni hf. með hluta af söluandvirði fasteignar stefnda að Smiðjuvegi 5, sem til stóð að selja.  Niðurstaðan var sú að Ofnasmiðjan hf. gerði kauptilboð í þá fasteign.  Hefði Ofnasmiðjan hf. keypt umrædda fasteign hefði það að öllum líkindum þýtt, að eftirstöðvarnar samkvæmt umræddu samkomulagi að fjárhæð 10.990.077 krónur, hefðu dregist frá kaupverði fasteignarinnar.

Í kauptilboði Ofnasmiðjunnar hf. er ekkert fjallað um hvernig söluandvirðinu skyldi ráðstafað með tilliti til kaupa stefnda samkvæmt fyrrnefndu samkomulagi en það uppgjör er ekki til umfjöllunar hér enda varð ekkert úr því að Ofnasmiðjan hf. keypti fasteign stefnda.  Þá liggur ekkert fyrir í málinu um að verðmæti eigna þeirra sem stefndi hugðist samkvæmt margnefndu samkomulagi greiða með greiðslum vegna sölu fasteignarinnar sé undir 10.990.077 krónum.  Er því ekkert fram komið í málinu að framangreind tilhögun á greiðslumáta hefði leitt til lækkunar kaupverðs svo sem stefnandi heldur fram. 

Stefndi hefur alfarið mótmælt því að kauptilboð Ofnasmiðjunnar hf. sem stefnandi gekk inn í sem forkaupsréttarhafi hafi verið málamyndagerningur sem aldrei hafi staðið til að efna.  Fá þau mótmæli hans stuðning í vitnisburði fyrirsvarsmanns Ofnasmiðjunnar hf. sem bar að aldrei hafi staðið annað til en að standa við kauptilboðið og vísaði því algerlega á bug að um málamyndagerning hafi verið að ræða.  Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið hefur stefnandi engin haldbær gögn lagt fram sem styður þær fullyrðingar hans að um málamyndagerning hafi verið að ræða og verður hann að bera hallann af þeim sönnunarskorti.

Í málinu liggja frammi misvísandi gögn um verðmæti umdeildrar fasteignar.  Hefur stefnandi aflað mats löggilts fasteignasala sem mat verðmæti hennar 50.520.000 krónur 25. september 2003.  Þá hefur stefnandi aflað matsgerðar dómkvaddra matsmanna sem áætla að markaðsvirði fasteignarinnar 54.800.000 krónur miðað við nóvember 2003.  Stefndi hefur einnig lagt fram álitsgerðir löggiltra fasteignasala og er það fyrra dagsett 5. maí 2003 og kemur þar fram að áætlað verð sé 61.900.000 krónur.  Það mat bar Ofnasmiðjan hf. undir annan löggiltan fasteignasala sem komst að þeirri niðurstöðu að það mat væri eðlilegt miðað við ákveðnar forsendur.  Síðara álitið sem stefndi aflaði er dagsett 6. október 2003 þar sem líklegt söluverð er talið vera 61.120.000 krónur.  Af þessu er ljóst að hinum löggiltu fasteignasölum og hinum dómkvöddu matsmönnum ber engan veginn saman um mat á verðmæti fasteignarinnar.  Almennt verður litið svo á að matsgerð dómkvaddra matsmanna hafi meira vægi sem sönnunargagn heldur matsgerðir sem aðilar afla einhliða vegna þeirrar lögbundnu málsmeðferðar sem matsmál sæta.   Hins vegar er til þess að líta að um er að ræða tilboð sem Ofnasmiðjan hf. gerði stefnda í fasteign hans eftir að hafa kynnt sér mat sérfræðinga á þessu sviði og sætt sig við þá verðlagningu og hafa því hvorki matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna né álitsgerðir annarra fasteignasala nokkra þýðingu fyrir niðurstöðu þessa máls enda er það eðli fasteignamarkaðarins að verðmæti eigna fylgir eftirspurn á markaði.  Stefnda var í sjálfsvald sett að selja eign sína á því verði sem honum bauðst og hann sætti sig við og getur forkaupsréttur stefnanda samkvæmt samningi aðila ekki komið í veg fyrir það eða stjórnað verðlagningu fasteignarinnar, jafnvel þótt sérfræðingar á sviði fasteignasölu telji verðið of hátt.  Þá breytir engu í þessu sambandi að stefnandi hafi kosið að selja fasteignina aftur á mun lægra verði.  

Að öllu því virtu sem nú hefur verið rakið hefur stefnandi ekki sýnt fram á það með óyggjandi hætti að stefndi hafi auðgast með óréttmætum og saknæmum hætti á kostnað hans og verður stefndi sýknaður af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.  Eftir þeim málsúrslitum verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 350.000 krónur.

Af hálfu stefnanda flutti málið Tómas Jónsson hrl. en af hálfu stefnda flutti málið Jón Ármann Guðjónsson hdl.

Greta Baldursdóttir héraðsdómari kveður upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Stáliðjan ehf., er sýknaður af öllum kröfum stefnanda, Húsasmiðjunnar hf.  í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 350.000 krónur í málskostnað.