Fimmtudaginn 9. mars 2006.
Nr. 118/2006.	Ragnar Ólafsson og Þorgeir Ólafsson (Kristján Stefánsson hrl.) gegn Eggerti Ólafssyni (Lúðvík Örn Steinarsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing.

Talið var að í máli samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 yrði ekki leiddur til lykta ágreiningur málsaðila um það hvort sameignarréttur þeirra að jörðinni K, samkvæmt tiltekinni skiptayfirlýsingu, tæki jafnframt til eignarréttar að jörðinni K II, sem E hafði erfðaábúðarétt að. Fallist var á kröfu E um að afmáðar yrðu úr þinglýsingabók yfirlýsingar sem stöfuðu annars vegar frá R og hins vegar frá Þ og þinglýst hafði verið á jörðina K II þar sem þær stöfuðu ekki frá öllum þeim sem þinglýsingabók greindi sem sameigendur jarðarinnar, sbr. 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Guðrún Erlendsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 21. febrúar 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 1. mars sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 7. febrúar 2006, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að lagt yrði fyrir þinglýsingarstjóra að afmá úr fasteignabók skiptayfirlýsingu sóknaraðila Ragnars Ólafssonar frá 31. ágúst 2005 og skiptayfirlýsingu sóknaraðila Þorgeirs Ólafssonar frá 20. október sama ár um fasteignina Kvíar II í Borgarbyggð. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málsaðilar deila um hvort sameignarréttur þeirra að jörðinni Kvíum samkvæmt skiptayfirlýsingu 2. september 1982 taki til eignarréttar að jörðinni Kvíum II, sem varnaraðili hefur erfðaábúðarrétt að samkvæmt byggingarbréfi 26. september 1958. Svo sem fram kemur í hinum kærða úrskurði verður ekki leyst úr þessum ágreiningi í máli sem rekið er eftir 3. gr. þinglýsingalaga.

Yfirlýsingum um skiptingu eignarréttar að jörðinni Kvíum, þar með talið Kvíum II, verður ekki þinglýst nema þær stafi frá öllum þeim sem þinglýsingabók greinir sem sameigendur, sbr. 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Yfirlýsingarnar tvær sem hér er deilt um uppfylla ekki þetta skilyrði. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Samkvæmt þessum málsúrslitum verður sóknaraðilum gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Ragnar Ólafsson og Þorgeir Ólafsson, greiði óskipt varnaraðila, Eggerti Ólafssyni, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 7. febrúar 2006.

                Mál þetta barst dóminum 28. desember 2005 og var tekið til úrskurðar 27. janúar 2006. Sóknaraðili er Eggert Ólafsson, Fálkakletti 3 í Borgarnesi, en varnaraðilar eru Ragnar Ólafsson, Barmahlíð 6 í Reykjavík, og Þorgeir Ólafsson, Böðvarsgötu 2 í Borgarnesi.

                Sóknaraðili krefst þess að lagt verði fyrir sýslumanninn í Borgarnesi sem þinglýsingarstjóra að afmá úr fasteignabók embættisins skiptayfirlýsingar 31. ágúst og 20. október 2005 um eignarhald varnaraðila á samtals 66,66% hluta í jörðinni Kvíum II í Borgarfjarðarsveit. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að skaðlausu úr hendi varnaraðila.

                Varnaraðilar gera þá kröfu að hrundið verði kröfum sóknaraðila.

I.

                Með byggingarbréfi 26. september 1958 var sóknaraðila byggt til löglegrar erfðaábúðar 30 hektarar úr landi jarðarinnar Kvía, ásamt þriðjungi af beitilandi jarðarinnar til stofnunar nýbýlis. Hið útskipta land býlisins, sem nefnt var Kvíar II, var í tvennu lagi og er landamerkjum lýst nánar í byggingarbréfinu. Þegar byggingarbréfið var gefið út var þinglýstur eigandi jarðarinnar Margrét Ólafsdóttir, en fyrir hennar hönd var bréfið undirritað af syni hennar og föður sóknaraðila, Ólafi Eggertssyni.

                Hinn 3. mars 1961 afsöluðu erfingjar hjónanna Margrétar Ólafsdóttur og Eggerts Sigurðssonar jörðinni Kvíum til Ólafs Eggertssonar með húsum öllum, girðingum, mannvirkjum og öllu því sem jörðinni fylgdi.

                Ólafur Eggertsson andaðist 3. mars 1981 og fékk ekkja hans Sigríður Jónsdóttir leyfi til setu í óskiptu búi með þremur sonum þeirra og eru þeir aðilar málsins. Við skipti á búi Ólafs 2. september 1982 varð fullt samkomulag um að Sigríður afhenti málsaðilum meðal annars jörðina Kvía ásamt íbúðarhúsi, útihúsum og hlunnindum. Sama dag var einnig undirrituð erfðafjárskýrsla vegna skiptanna.

                Hinn 15. ágúst 1980 var gert byggingarbréf við Þorsteins G. Eggertsson, en hann er sonur sóknaraðila. Með bréfinu var Þorsteini leigður þriðjungur Kvía II. Bréfið er undirritað af Þorsteini og sóknaraðila, auk þess sem varnaraðili Ragnar undirritar bréfið í skjóli umboðs föður síns, Ólafs Eggertssonar. Með ódagsettum kaupsamningi seldi sóknaraðili syni sínum Þorsteini G. Eggertssyni íbúðarhús að Kvíum II ásamt hálfum hektara umhverfis húsið. Sóknaraðili gaf síðan út afsal til Þorseins 30. nóvember 1988 fyrir húsinu ásamt tilheyrandi lóðarréttindum samkvæmt kaupsamningi. Frá árinu 1988 hefur Þorsteinn farið einn með ábúð og rekstur búsins að Kvíum II. Við þingfestingu málsins var mætt af hálfu Þorsteins og því lýst yfir að hann léti ekki mál þetta til sín taka.

II.

                Hinn 31. ágúst 2005 gaf varnaraðili Ragnar út skiptayfirlýsingu um að jörðin Kvíar hafi við skipti á dánarbúi Ólafs Eggertssonar og Sigríðar Jónsdóttur komið í hlut málsaðila í jöfnum hlutföllum. Um Kvíar II sagði síðan svo í yfirlýsingunni:

„Skv. erfðafjárskýrslu dags. 02.09.[1982] var öll jörðin Kvíar, þ.m.t. Kvíar II tilgreind sem eign búsins og greiddur af henni erfðafjárskattur.

Við gerð skiptayfirlýsingar, dags. 02.09.[1982], þótti ekki ástæða til að geta Kvía II sérstaklega því að ljóst væri af gögnum málsins, tilgreiningu á erfðafjárskýrslu, skiptayfirlýsingu, tilgreiningu fasteignamats að jörðin Kvíar II féll undir Kvía og kom því einnig í hlut ofangreindra bræðra í jöfnum hlutföllum. Framangreind skiptayfirlýsing var unnin undir leiðsögn þáverandi sýslumanns Borgar- og Mýrarsýslu og öllum ljóst að allur arfur eftir hjónin Ólaf Eggertsson og Sigríði Jónsdóttur væri skipta jafnt á milli sona þeirra þriggja.

Skv. framansögðu er Ragnar Ólafsson, kt. 020627-3609, Barmahlíð 6, Reykjavík, réttur og löglegur eigandi 33,33% hlut í Kvíum II, Þverárhlíð.“

                Hinn 20. október 2005 gaf varnaraðili Þorgeir út skiptayfirlýsingu og er hún orðrétt samhljóða ofangreindri skiptayfirlýsingu varnaraðila Ragnars. Skiptayfirlýsing varnaraðila Ragnars var móttekin til þinglýsingar 5. október 2005 og innfærð í þinglýsingabók sama dag. Skiptayfirlýsing Þorgeirs var hins vegar móttekin og færð í þinglýsingabók 14. nóvember sama ár.

                Með bréfi 24. nóvember 2005 krafðist varnaraðili Ragnar þess að sýslumaðurinn í Borgarnesi seldi jörðina Kvíar II á nauðungarsölu til slita á sameign, sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sýslumaður sendi sóknaraðila tilkynningu 5. desember 2005 um að nauðungarsölubeiðnin yrði tekin fyrir á skrifstofu embættisins 2. febrúar 2006. Sóknaraðili heldur því fram að við nánari eftirgrennslan hafi hann fengið upplýsingar um einhliða gerninga varnaraðila og borist afrit að skiptayfirlýsingunum 9. desember 2005.

                Svo sem áður er rakið sendi sóknaraðila mál þetta dóminum með bréfi 28. desember 2005 og barst það sama dag. Samhliða sendi sóknaraðili afrit af því erindi til sýslumannsins í Borgarnesi og skráði sýslumaður athugasemd í þinglýsingabók um að úrlausn hefði verið borið undir dóminn, sbr. 2. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978.

III.

                Sóknaraðili reisir kröfu sína um að skiptayfirlýsingar varnaraðila verði afmáðar úr þinglýsingabókum á því að hann sé eigandi Kvía II á grundvelli heimildarbréfs frá 26. september 1958. Á þeim grunvelli hafi hann ráðstafað tilteknum fasteignaréttindum til Þorsteins G. Eggertssonar en aðrar ráðstafanir hafi ekki verið gerðar með lögmætum og bindandi hætti á eignarhaldi nýbýlisins að Kvíum II. Þannig leiði Þorsteinn rétt sinn frá sóknaraðila og beri skyldur gagnvart honum vegna ábúðarinnar í samræmi við ábúðarlög nr. 80/2004.

                Sóknaraðili heldur því fram að skipti á dánarbúum Margrétar Ólafsdóttur og sonar hennar Ólafs Eggertssonar standi óhögguð og hafi ekki sætt neinum athugasemdum. Þvert á móti hafi skiptayfirlýsing frá 2. september 1982 verið undirrituð án athugasemda af varnaraðilum sem erfingjum Ólafs Eggertssonar, föður málsaðila. Varnaraðilar telji hins vegar nú 25 árum síðar að þeir eigi tilkall til eignarréttar að nýbýlinu Kvíum II án þess að þeir hafi verið erfingjar ömmu sinnar Margrétar Ólafsdóttur, sem sóknaraðili leiði rétt sinn frá með löggerningi inter vivos.

                Sóknaraðili bendir á að skiptayfirlýsingar varnaraðila um ætlað eignarhald þeirra séu einhliða löggerningar sem fái ekki staðist án samþykkis sóknaraðila og Þorseins G. Eggertssonar vegna eignarhalds hans á hálfum hektara úr jörðinni. Þegar af þeirri ástæðu að samþykki af því tagi lá ekki fyrir hafi þinglýsingarstjóra borið að vísa skjölunum frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978.

                Um heimild til að bera málið undir dóm vísar sóknaraðili til 3. gr. þinglýsingalaga. Einnig tekur sóknaraðili fram að hann hafi fyrst fengið vitneskju um þinglýsingu skjalanna 9. desember 2005 og því hafi úrlausn þinglýsingarstjóra verið borin undir réttinn innan tilskilins fjögurra vikna frests, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna.

IV.

                Varnaraðilar vísa til þess að eignarheimild þeirra að Kvíum II verði rakin til þinglýstra skiptayfirlýsinga sem eigi sér viðhlítandi stoð í skiptum á búi föður málsaðila, Ólafs Eggertssonar, frá árinu 1982. Í því sambandi benda varnaraðilar á að við skiptin hafi verið greiddur erfðafjárskattur af allri jörðinni, þar með talið Kvíum II. Þessu til frekari stuðnings benda varnaraðilar á að í umboði Ólafs Eggertssonar til sonar síns, varnaraðila Ragnars, til að ganga frá ábúð Þorsteins G. Eggertssonar, hafi Ólafur tekið fram að ábúðin skerti á engan hátt réttindi eiginkonu hans, Sigríðar Jónsdóttur, eða lögerfingja þeirra.

                Einnig benda varnaraðilar á að sóknaraðili hafi ekki þrátt fyrir áskorun lagt fram starfest afrit skattframtala sinna vegna áranna 1958 til 1982, en þar hljóti að koma fram hvort hann hafi talið fram til eigna Kvía II, sem og hvernig hann hafi eignast jörðina.

                Loks taka varnaraðilar fram að hvergi sé að finna stafkrók fyrir því að Ólafur Eggertsson og Sigríður Jónsdóttir hafi ætlað að mismuna sonum sínum á þann hátt að sóknaraðili fengi í sinn hlut Kvía II umfram varnaraðila.

V.

                Með byggingarbréfi 26. september 1958 var sóknaraðila byggt til löglegrar erfðaábúðar 30 hektarar úr landi Kvía, ásamt þriðjungi af beitilandi jarðarinnar. Á þeim tíma var eigandi jarðarinnar Margrét Ólafsdóttir en sonur hennar, Ólafur Eggertsson, undirritaði bréfið fyrir hönd móður sinnar í skjóli umboðs. Á grundvelli byggingarbréfsins stofnaði sóknaraðili síðan nýbýli sem nefnt var Kvíar II. Byggingabréfið var móttekið til þinglýsingar 9. október 1959 og þinglýst á manntalsþingi það ár. Var bréfinu þinglýst sem stofnskjali sérstakrar eignar í þinglýsingabókum sýslumanns eins og tíðkaðist á þeim tíma um byggingabréf af þessu tagi.

                Eftir andlát Margrétar Ólafsdóttur árið 1961 fékk sonur hennar Ólafur Eggertsson jörðina Kvía í arf eftir foreldra sína. Við skipti á dánarbúi Ólafs árið 1982 kom jörðin síðan í hlut málsaðila en þeir deila um hvort þau skipti hafi jafnframt tekið til Kvía II. Í máli sem rekið er eftir 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 verður ekki leyst úr slíkum ágreiningi heldur eingöngu hvort fullnægt hafi verið skilyrðum til að þinglýsa á jörðina Kvía II skiptayfirlýsingum varnaraðila frá 31. ágúst og 20. október 2005.

                Hinn 5. desember 2005 var sóknaraðila send tilkynning sýslumannsins í Borgarnesi um kröfu varnaraðila Ragnars um nauðungarsölu á Kvíum II til slita á óskiptri sameign. Ekkert hefur komið fram sem bendir til að sóknaraðila hafi fyrr verið kunnugt um að skiptayfirlýsingum varnaraðila hafi verið þinglýst á eignina. Verður því lagt til grundvallar að málið hafi verið borið undir dóminn innan þess frests sem greinir í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga.

                Samkvæmt 3. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga verður skiptaafsali ekki þinglýst ef sá er afsalið tjáir hafa átt eignina er ekki þinglýstur eigandi hennar, sbr. 3. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Þegar þannig stendur á ber að vísa skjali frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. laganna.

                Svo sem hér hefur verið rakið er sóknaraðili þinglýstur eigandi að þeim fasteignaréttindum sem hann öðlaðist með fyrrgreindu byggingarbréfi þar sem honum var leigt land á erfðafestu úr jörðinni Kvíar undir nýbýlið Kvíar II. Þar sem Ólafur Eggertsson var ekki þinglýstur eigandi Kvía II verður ekki þinglýst á eignina skiptayfirlýsingu um ráðstöfun eignarinnar við skipti á dánarbúi hans, auk þess sem varnaraðilar eru ekki bærir til upp á sitt eindæmi og án samþykkis sóknaraðila að gefa út slíka yfirlýsingu vegna skipta á dánarbúi foreldra málsaðila. Samkvæmt þessu verður fallist á kröfu sóknaraðila og er lagt fyrir þinglýsingarstjóra að afmá skiptayfirlýsingu varnaraðila Ragnars frá 31. ágúst 2005 og skiptayfirlýsingu varnaraðila Þorgeirs frá 20. október sama ár af eigninni Kvíum II.

                Eftir þessum úrslitum verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðin svo sem í dómsorði greinir.

                Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

                Lagt er fyrir sýslumanninn í Borgarnesi sem þinglýsingarstjóra að afmá skiptayfirlýsingu varnaraðila, Ragnars Ólafssonar, frá 31. ágúst 2005, og skiptayfirlýsingu varnaraðila, Þorgeirs Ólafssonar, frá 20. október 2005, af fasteigninni Kvíum II.

                Varnaraðilar greiði hvor um sig sóknaraðila, Eggert Ólafssyni, 40.000 krónur í málskostnað.