Fimmtudaginn 10. apríl 2003.
Nr. 429/2002.	Guðmundur Erlendsson og Þórveig Benediktsdóttir (Jón Einar Jakobsson hdl.) gegn Skúla Ingólfssyni og Guðbjörgu Ómarsdóttur (Kjartan Reynir Ólafsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignir. Gallar. Afsláttur.

G og Þ kröfðust viðurkenningar á riftun á kaupum þeirra á timburhúsi S og G auk endurgreiðslu vegna verulegs galla á eigninni en til þrautavara verulegs afsláttar af kaupverði. Áður en G og Þ fluttu inn í húsið höfðu þau spurst fyrir um hvort húsið væri sigið og fengið þau svör að svo væri ekki. Þau urðu hins vegar fljótlega vör við að gólf voru ekki rétt og gluggar og dyr héldu ekki vindi og var það staðfest með matsgerð dómkvaddra manna. Fallist var á niðurstöðu héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, um að miðað við aldur og ástand hússins, sem G og Þ var kunnugt um eða mátti vera kunnugt um, væri húsið ekki haldið verulegum galla. Þá hefði ekki verið sýnt fram á að S og G hefðu með sviksamlegum hætti leynt göllum, sem þeim hefði verið kunnugt um, eða að húsið hefði ekki verið reist í samræmi við lög eða byggingarsamþykktir. Var því ekki fallist á riftunarkröfu G og Þ. Hins vegar var talið að þau hefðu við kaup á húsinu mátt ganga út frá því að gluggar og dyr væru vindþétt og gólfin rétt. Yrði að ætla að gallar þessir kynnu að hafa áhrif á verðmæti þess til lækkunar markaðsverðs. Voru G og Þ því dæmdur afsláttur af kaupverði að álitum.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Hrafn Bragason og Pétur Kr. Hafstein.

Aðaláfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 16. september 2002. Þeir krefjast þess aðallega, að viðurkennd verði riftun á kaupum þeirra á fasteign gagnáfrýjenda að Hlíðartúni 39, Höfn í Hornafirði, og að gagnáfrýjendum verði að viðlagðri aðför gert in solidum að endurgreiða sér og greiða bætur samtals að fjárhæð 8.055.329 krónur auk dráttarvaxta af 6.968.076 krónum frá 9. september 1997 til 20. maí 1998, af 7.468.076 krónum frá þeim degi til 22. nóvember 1999, en af stefnufjárhæð frá þeim degi samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þessi krafa miðast við, að hinni seldu eign verði skilað í hendur gagnáfrýjenda án veðbanda. Til vara gera aðaláfrýjendur kröfu um staðfestingu á riftun kaupa og aðra lægri fjárhæð úr hendi gagnáfrýjenda in solidum, sem miðist við, að þeir taki við að greiða eftirstöðvar áhvílandi lána á eigninni. Til þrautavara krefjast þeir afsláttar af kaupverði og bóta að fjárhæð 5.690.000 krónur, auk dráttarvaxta frá 22. nóvember 1999 til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu 25. nóvember 2002. Þeir krefjast staðfestingar héraðsdóms, „þó þannig að málskostnaður, bæði í héraði og fyrir Hæstarétti, verði látinn niður falla“ og dráttarvextir verði ekki dæmdir frá fyrri tíma en útgáfu hæstaréttarstefnu í aðalsök, 16. september 2002.

I.

Eins og frá greinir í héraðsdómi snýst mál þetta um kaup aðaláfrýjenda á fasteign gagnáfrýjenda að Hlíðartúni 39 á Höfn í Hornafirði. Húsið er timburhús, byggt 1973. Kaupsamningur var gerður 9. september 1997 og húsið afhent 25. október sama ár. Eftir undirritun kaupsamnings en áður en aðaláfrýjendur fluttu inn í húsið hafði þeim borist til eyrna, að húsið væri sigið og sneru þeir sér til fasteignasalans með fyrirspurn þar að lútandi. Fasteignasalinn hafði samband við gagnáfrýjandann Skúla, sem fullyrti, að húsið væri ekki sigið, og var aðaláfrýjandanum Þórveigu sagt það, er henni voru afhentir lyklar að húsinu. Fljótlega eftir að aðaláfrýjendur fluttu í húsið tóku þau eftir því, að það blés inn með gluggum og hurðum, þegar vindur var úr vissum áttum, og skekkja var á stofuglugga. Samkvæmt kaupsamningi tóku aðaláfrýjendur að sér að lagfæra þakkant hússins, en þar hafði orðið vart við fúa. Þegar viðgerð fór fram á þakkantinum sumarið 1998 kom í ljós skekkja á húsinu. Byggingarfulltrúi var fenginn til að mæla skekkjuna eins og lýst er í héraðsdómi og að fenginni úttekt hans kröfðust aðaláfrýjendur riftunar og endurgreiðslu og héldu eftir síðustu greiðslu útborgunar, sem greiða skyldi 20. ágúst 1998 að fjárhæð 310.000 krónur. Í héraðsdómi er gerð grein fyrir matsgerð tveggja dómkvaddra manna 22. nóvember 1999, en niðurstaða hennar var sú, að mesti hæðarmunur gluggakarma mældist 164 mm, útveggjaklæðningar 145 mm og sperra 113 mm. Matsmenn mældu einnig gólfhæð langs eftir húsinu miðju og töldu niðurstöður þeirrar mælingar í samræmi við þessar mælingar, þótt ekki hefði verið gerð nákvæm hæðarmæling á gólfinu.

Aðaláfrýjendur telja galla þá, sem fram hafa komið í húsinu, vera verulega og heimili riftun kaupanna, en til þrautavara krefjast þeir verulegs afsláttar af kaupverði.

II.

Héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum komst að þeirri niðurstöðu, að miðað við aldur og ástand hússins að Hlíðartúni 39, sem aðaláfrýjendum var kunnugt um eða mátti vera kunnugt um, væri það ekki haldið galla, sem telja mætti verulegan. Þá hefði ekki verið sýnt fram á, að gagnáfrýjendur hefðu með sviksamlegum hætti leynt göllum, sem þeim hafi verið kunnugt um. Er fallist á þessa niðurstöðu héraðsdóms. Aðaláfrýjendur reisa riftunarkröfu sína einnig á því, að húsið hafi ekki verið reist samkvæmt samþykktum teikningum og að ekki sé unnt að treysta því, að það sé reist eftir viðurkenndum stöðlum og reglum. Er einnig fallist á niðurstöðu héraðsdóms að því er þetta varðar. Samkvæmt framansögðu verður ekki fallist á riftunarkröfu aðaláfrýjenda.

Eins og að framan greinir spurðust aðaláfrýjendur fyrir um það áður en þau fluttu inn í húsið hvort það væri sigið og fengu þau svör, að svo væri ekki. Þau urðu fljótlega vör við galla þá, sem á húsinu voru. Matsgerðin staðfestir það, að gólf voru ekki rétt og gluggar og dyr héldu ekki vindi. Telja matsmenn halla gólfanna óþægilegan og húsgögn standi ekki rétt. Er aðaláfrýjendur keyptu húsið máttu þeir ganga út frá því, að gluggar og dyr væru vindþétt og gólfin rétt. Í matsbeiðni var ekki beðið um mat á áhrifum gallanna á verðmæti hússins eða söluverð þess á markaði. Það verður þó að ætla, að gallar þeir, sem húsið er haldið, kunni að hafa áhrif á verðmæti þess til lækkunar markaðsverðs.

Tekið er undir með héraðsdómi, að ekki sé á matinu að byggja um raunkostnað við að bæta úr göllunum, þar sem engin sundurliðun kemur fram í matsgerðinni. Verður því að dæma aðaláfrýjendum afslátt af kaupverði að álitum, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.200.000 krónur. Draga skal frá þeirri fjárhæð þann hluta kaupverðs hússins, sem ógreiddur er samkvæmt kaupsamningi, 310.000 krónur. Vextir dæmast eins og í dómsorði greinir.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms er staðfest.

Gagnáfrýjendur greiði aðaláfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, Skúli Ingólfsson og Guðbjörg Ómarsdóttir, greiði aðaláfrýjendum, Guðmundi Erlendssyni og Þórveigu Benediktsdóttur, 1.200.000 krónur, að frádregnum 310.000 krónum, ásamt dráttarvöxtum af  890.000 krónum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 22. nóvember 1999 til 1. júlí 2001 og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms er staðfest.

Gagnáfrýjendur greiði aðaláfrýjendum 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Austurlands 20. júní 2002.

Mál þetta sem dómtekið var að loknum munnlegum málflutningi þann 26. apríl 2002, hafa Guðmundur Erlendsson, kt. 261261-2199 og Þórveig Benediktsdóttir, kt. 280169-5369, til heimilis að Hlíðartúni 39, Höfn í Hornafirði, höfðað með stefnu útgefinni 3. júní 2000 gegn  Skúla Ingólfssyni, kt. 111066-4699 og Guðbjörgu Ómarsdóttur, kt. 190471-4899, til heimilis að Kirkjubraut 21, Höfn í Hornafirði og var málið þingfest á Höfn hinn 13. september 2000.

                Málið var dómtekið þann 15. febrúar 2001 og var dómur uppkveðinn þann 30. mars 2001. Málinu var áfrýjað til Hæstaréttar og gekk dómur þar þann 28. febrúar 2002 og var dómur héraðsdóms ómerktur og málinu vísað heim í hérað til aðalmeðferðar og dómsálagningar á ný.

                Málið var tekið til aðalmeðferðar að nýju og dómtekið að loknum munnlegum málflutningi þann 26. apríl 2002.

Dómkröfur stefnenda eru þær, aðallega, að viðurkennd verði riftun á kaupum þeirra á fasteign stefndu að Hlíðartúni 39, Höfn í Hornafirði og að stefndu verði að viðlagðri aðför gert in solidum að endurgreiða stefnendum og greiða þeim bætur samtals að fjárhæð kr. 8.055.329 auk dráttarvaxta af kr. 6.968.076 frá 9.9. 1997 til 20.5.1998, en af kr. 7.468.076 frá þeim degi til 22.11.1999, en af stefnufjárhæð frá þeim degi samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 með síðari breytingum til 1/7 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðbætur frá þeim degi til greiðsludags. Þess er krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól stefnufjárhæðar á tólf mánaða fresti frá upphafsdegi að telja. Framangreind krafa miðast við að hinni seldu eign verði skilað í hendur stefndu án veðbanda.

                Til vara er krafist riftunar og annarrar lægri fjárhæðar, sem miðist við að stefndu taki við að greiða eftirstöðvar áhvílandi lána á eigninni.

Til þrautavara krefjast stefnendur afsláttar og bóta að fjárhæð kr. 5.690.000 auk dráttarvaxta frá 22. nóvember 1999 samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 til 1/7 2001 og samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

                Krafist er málskostnaðar að skaðlausu  að viðbættum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

                Stefndu krefjast þess aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda í máli þessu. Til vara, að þeim verði gert að gefa stefnendum afslátt af kaupverði, að álitum, þó ekki hærri fjárhæð en kr. 600.000 og komi þá til skuldajöfnunar kr. 310.000, sem greiðast skyldu hinn 20. ágúst 1998, samkvæmt 3. tl. í greiðslutilhögun útborgunar kaupsamnings milli aðilja, dags. 9. september 1997, en eru ógreiddar. Til þrautavara, ef fallist verður á riftun á kaupum stefnenda af stefndu á fasteigninni nr. 39 við Hlíðartún, Höfn í Hornafirði, þá verði stefndu gert að endurgreiða stefnendum kr. 2.000.000 ásamt áföllnum og áfallandi afborgunum og vöxtum af þeim veðskuldum sem stefnendur yfirtóku við kaupin og stofnað var til með fasteignaveðbréfi vegna þeirra svo og áfallinn og áfallandi fasteignagjöld og hústryggingar, sem stefnendur hafa greitt og verður gert að greiða vegna kaupanna, allt með vöxtum samkvæmt 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 frá greiðsludögum hverrar greiðslu til 1. júlí 2001, en lög 38/2001 frá þeim dögum til uppgjörsdags. Til skuldajöfnunar komi húsaleiga stefnenda kr. 60.000 á mánuði eða að álitum, frá 9. september 1997 til afhendingardags fasteignarinnar, með vöxtum samkvæmt 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 á hverja mánaðarlega greiðslu frá 1. október 1997 til 1. júlí 2001 og samkvæmt lögum nr. 38/2001 frá þeim degi til uppgjörsdags.

                Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda samkvæmt málskostnaðarreikningi, auk 24,5% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun, þar sem stefndu eru ekki virðisaukaskattskyld, eða að mati dómsins.

Málavextir:

                Með kaupsamningi dagsettum 9. september 1997 keyptu stefnendur af stefndu einbýlishúsið nr. 39 við Hlíðartún á Höfn í Hornafirði. Kaupverð var ákveðið kr. 7.700.000.

Samkvæmt kaupsamningnum skyldi afhendingardagur vera 25.10.1997.

                Húsið mun hafa verið byggt árið 1973, en stefnendur höfðu eignast húsið með afsali 22. júlí 1992.

                Í kauptilboði og  kaupsamningi aðilanna er að finna prentaða setningu: „Eignin er seld í því ástandi, sem kaupandi hefur kynnt sér með skoðun og sættir sig við að öllu leyti.“ Auk þess er að finna í sömu skjölum eftirfarandi, sem þar er skrifað sérstaklega: „Kaupandi kaupir húsið í því ástandi sem það nú er í, þ.e. seljandi mun ekki laga þakkant.“

                Samkvæmt söluyfirliti fasteignasölunnar Hrauns sf. er byggingarár hússins 1973 og byggingarefni timbur. Brunabótamat 9.852.000 og fasteignamat 5.541.000. Gallar eru taldir: Þakkantur og gamalt járn.

                Vart hafði orðið við fúa í þakkanti hússins og var því samið um að kaupandi tæki að sér að gera við hann. Samkvæmt því sem segir í stefnu, var hafist handa um þá viðgerð sumarið 1998. Er þakkanturinn hafi verið rifinn hafi komið í ljós veruleg skekkja á húsinu af völdum sigs. Byggingafulltrúi Austur-Skaftafellssýslu hafi þá verið fenginn til að taka út sigið og hafi hann gefið skýrslu dagsetta 2.7.1998. Samkvæmt skýrslu þessari var hæðarmælt „undir sperruenda á fram (suður) hlið hússins, þ.e. endasperrur og á miðju húss. Reyndust endasperrur vera í sömu hæð, en miðja 4,0 cm. lægri. Á norðurhlið hússins er um sams konar skekkju að ræða, en þó ekki nema 2,0 cm í miðju. Hornskekkja stofuglugga (á suðurhlið) er í samræmi við sig hússins og reyndist vera 5,0 cm. munur á hornalínum hans.“

                Í stefnu segir, að stefnendur hafi talið, að mælingin hafi leitt ljós, að verulegur galli hafi verið á húsinu vegna sigs og hafi það verið tilkynnt stefndu og fasteignasölu þeirri, sem annast hafði sölu fasteignarinnar og þeim afhent ljósrit af skýrslunni. Jafnframt hafi verið krafist riftunar og endurgreiðslu þá þegar. Af þessum sökum hafi stefnendur haldið eftir síðustu greiðslu útborgunar, sem ella hefði átt að greiðast hinn 20. ágúst 1998 að fjárhæð kr. 310.000.

                Að beiðni stefnenda voru dómkvaddir matsmenn, til þess að meta, hvort um væri að ræða „jarðsig/hússig, hversu umfangsmikið það er og hvernig það lýsir sér. Hver sé ástæða þeirra galla, sem fram koma við skoðun á húsinu. Hvort ágallar hússins kunni að hafa áhrif á ástand þess að öðru leyti, svo sem burðarþol og annan styrkleika (t.d. vegna vindálags) og sérstök hæta geti stafað af þeim eða óhagræði. Hvort unnt sé að bæta úr göllunum að hluta eða öllu og hver viðgerðarkostnaður yrði. Var unnt að sjá galla þessa fyrir kaupin við venjulega skoðun ófaglærðra? Hvort húsið sé byggt samkvæmt samþykktum teikningum og eftir gildandi reglum byggingaeftirlits- og yfirvalda og með fullnægjandi leyfum, en það mun hafa átt að reisa skv. teikningum Húsnæðismálastofnunar ríkisins í febr. 1966 (verk 82A), en ósamræmi er í upplýsingum þeim, sem [Jón Einar Jakobsson, hdl.] hefur fengið um, hvenær húsið var raunverulega reist. Mat á viðgerðum og endurbótum við húsið, sem stefnendur hafa þegar innt af hendi. Hér er m.a. um að ræða lagfæringu á þakkanti og málun.“

                Samkvæmt matsgerð urðu niðurstöður hæðarmælingar, sem fram fór á húsinu, meðal annars þær, að mesti hæðarmunur gluggakarma mældist 164 mm, útveggjaklæðningar 145 mm og sperra 113 mm. Einnig var mæld gólfhæð langs eftir húsinu miðju og voru niðurstöður í samræmi við mælinguna á úthringnum. Þá er lýst skoðun, sem gefi til kynna eftirfarandi: Vart verður hallabreytinga ef gengið er eftir gólfi. Veggir halla verulega. Nokkrar hurðir eru skakkar í falsi. Stærri stofuglugginn er aflagaður sem nemur 55 mm mismuni á lengdum hornalínanna. Austurhluti þaksins er töluvert undinn. Á veröndinni eru tvær súlur sem styðja þakbrúnina. Festingar súlnanna við þakbitann hafa verið færðar til um 10-20 mm, sennilega til að rétta af þakið.

                Matsmenn svara spurningum í dómkvaðningu þannig:

                Hvort um jarðsig/hússig sé að ræða, hversu umfangsmikið það er og hvernig það lýsi sér:

                Af niðurstöðum hæðarmælingar er ljóst að húsið er mishæða um eina 150 mm miðað við láréttan flöt.

                Þau atriði, sem eru undir liðnum "ýmis atriði" í greinargerð fyrir matsfundinum …eru öll merki um sig.

                Húsið hefur greinilega sigið frá því það var byggt.

                Ekki eru til gögn um upphaflegan hæðarkvóta hússins þannig að ekki er hægt að meta heildarsig hússins.

                Hver sé ástæða til sigs og þeirra galla, sem koma fram við skoðun á húsinu.

                Sennilega er húsið byggt á steyptum staurum. Líkalegt er að í norðurhorni hússins sé styst á burðarhæfan botn. Ástæður sigsins geta verið eftirfarandi: Ekki hefur verið borað nægilega djúpt fyrir staurunum. Botn holanna hefur ekki verið nægilega hreinn þegar steypt var í þær. Súlurnar hafa ekki verið nægilega sverar.

                Hvort ágallar hússins kunni að hafa áhrif á ástand þess að öðru leyti, svo sem burðarþol og annan styrkleika (t.d. vegna vindálags) og sérstök hætta geti stafað af þeim eða óhagræði.

                Matsmenn telja að áhrifum sigsins á eiginleika hússins megi skipta í nokkra þætti:

                Styrkur: a. lítil áhrif á styrk hússins, b. viðhaldhæfni: ýmsir erfiðleikar, sérstaklega vegna skakkra gólfa, c viðhaldsþörf: töluverð áhrif á viðhaldsþörf svo sem vegna afréttinga og hugsanlega vegna nauðsynlegra lagfæringa á frárennslislögnum, d. notkun: töluverð áhrif á notkun hússins t.d. er gólfhalli óþægilegur, húsgögn standa ekki rétt, gluggar og dyr óþétt, e. útlit: spillir útliti hússins, f. verðmæti: hefur veruleg áhrif á verðmæti hússins.

                Verður nánar farið yfir matið í niðurstöðum dómsins. 

Áður en stefnendur keyptu fasteignina að Hlíðartúni 39, munu þau að sögn stefnanda, Guðmundar Erlendssonar, hafa skoðað hana einu sinni að innan, en mjög oft að utan, bæði gengu þau framhjá og skoðuðu það í fjarlægð. Hann sagði þau ekki hafa á þessum tíma séð þá skekkju á húsinu, sem síðar kom í ljós með mælingum. Samkvæmt kaupsamningi skyldi afhending hússins vera 25. október 1997 og hefur ekki annað komið fram, en að stefnendur hafi flutt í húsið um það leyti. Áður en til þess kom, en eftir að kaupsamningur hafði verið gerður, hafði stefnendum borist til eyrna, að húsið mundi vera sigið. Voru viðbrögð þau, að hafa samband við fasteignasalann, sem kom fyrirspurn þeirra um það, hvort húsið væri sigið, til stefndu. Sagði stefnandi, að svar þeirra hefði verið, að húsið væri ekki sigið.

Eftir að stefnendur fluttu inn í húsið hafi fljótlega komið í ljós gallar á húsinu. Skápur í stofu hafi farið að skekkjast. Farið hafi að blása inn með gluggum og hurðum, þegar vindur var í vissum áttum. Þá hafi þau tekið eftir skekkju sérstaklega í stofuglugga. Stefnandi sagði, að þau hefðu ekkert gert í því að gera athugasemdir við það, sem þau sáu.

Stefnendur hafa upplýst, að aðalskekkjan hafi fyrst fundist, í byrjun júlí 1998, þegar ónýtar vindskeiðar voru fjarlægðar af þakbrún, en þá kom í ljós að ekki var jafnhátt undir sperruenda. Verður ekki annað séð, en að sú mæling hafi leitt til frekari skoðana, mælinga og síðast mats, en allt þetta hafi leitt í ljós þá skekkju, sem lýst er í matsgerð.

Við aðalmeðferð málsins, þann 26. apríl 2002, gekk dómurinn á vettvang og skoðaði húsið að Hlíðartúni 39, bæði að utan og innan, í fylgd málsaðila og lögmanna þeirra.

Málsástæður stefnenda:

Stefnendur segja kröfur sínar byggjast á rétti þeirra til að rifta kaupum vegna verulegra galla á hinu selda, svo og rétti þeirra til endurgreiðslu á því fé, sem þau hafa greitt stefndu og því fé, sem þau hafa greitt til lánardrottna vegna áhvílandi lána. Ennfremur á rétti þeirra til bóta vegna tjóns, sem þau hafi beðið vegna kaupa á gallaðri fasteign og rétti af sömu ástæðum til riftunar, svo og stöðvunarrétti og rétti til skuldajafnaðar. Stefnendur telji, að stefndu hafi vísvitandi leynt þau þeim ágöllum, sem í ljós hafi komið, m.a. við matið og að gallar þessir séu svo verulegir, að varði riftun. Þau telji engan vafa á, að stefndu hljóti að hafa verið kunnugt um gallana eftir búsetu þeirra í húsinu. Húsið hafi ekki verið reist samkvæmt samþykktum teikningum og hafi það veruleg áhrif á endursöluverð þess, enda þá ekki unnt að treysta því, að það sé reist eftir viðurkenndum stöðlum og reglum. Húsið hafi heldur ekki verið reist samkvæmt íslenskum lögum eða byggingarsamþykktum. Um þetta hafi stefnendum verið ókunnugt við kaupin. Stefnendur telji sig ekki þurfa að hlíta því að taka við fasteign í þeirri mynd og telja það jafnframt verulegan galla á hinu selda. Þar sem göllum hússins hafi verið leynt vísvitandi, telji stefnendur að svik hafi verið í tafli í skilningi samninga- og kaupalaga.

Stefnendur sundurliða aðalkröfu sína þannig:

1. Greitt með peningum 9/9 1997                        kr. 1.500.000

2. Útgáfa skuldabréfs 9/9 1997                           kr. 1.965.217

3. Lántökugjald 9/9 1997                                     kr.      19.650

4. Stimpilgjöld vegna kaupanna 9/9 1997         kr.      58.426

5. Yfirtekin áhvílandi lán 9/9 1997                      kr. 3.424.783

6. Greitt með peningum 20/5 1998                      kr.    500.000

7. Matsmál, þingfesting og þóknun                  kr.    187.253

8. Viðgerð og endurbætur skv. mati kr.    400.000

 

Stefnendur telji sig eiga rétt á endurgreiðslu ofangreinds fjár og rétt á bótum úr hendi stefndu vegna kostnaðar, sem beinlínis stafa af kaupunum, sbr. liði 3 og 4 að ofan og vegna nauðsynjar á málshöfðun, liður 7. Liður 8 ráðist af fyrirliggjandi matsgerð.

Stefnendur hafi greitt vegna fasteignarinnar fasteignagjöld og tryggingariðgjöld frá kaupdegi og haft með því alla umsjón, en telja rétt að þær greiðslur komi á móti notum af húsnæðinu á tímabilinu, þótt lélegt sé. Á sömu leið sé með kostnað og óhagræði af flutningi.

Varakröfur byggist á rétti stefnenda til afsláttar, bóta og skuldajöfnunar á eftirstöðvum kaupverðs kr. 310.000, ef ekki verður fallist á riftun. Fjárhæð varakröfu byggist á því, að matsmenn meti kostnað við að bæta úr göllunum kr. 5.000.000, en jafnframt segi í matsgerð, að markaðsverð fasteignarinnar yrði alltaf eitthvað lægra, þrátt fyrir viðgerð. Stefnendur telji lækkun vegna þessa hæfilega kr. 1.000.000-310.000 = 690.000.

Vaxtakröfur miðist m.a. við, að um endurgreiðslu sé að ræða á fjármunum, sem stefndu hafi fengið á ólögmætan og saknæman hátt úr hendi stefnenda og reiddir hafi verið af hendi á röngum forsendum.

Um lagarök vísa stefnendur til kaupalaga nr. 39/1922 til lögjöfnunar, þar sem þau eigi við, svo sem 2. mgr. 42. gr. og 43. gr., samningalaga nr. 7/1936, einkum 30. gr., 31. gr., 33. gr. og 36. gr., sbr. einnig 38. gr. byggingarlaga og byggingarreglugerða, dómvenju og annarra íslenskra reglna um fasteignakaup, riftunarrétt, stöðvunarrétt, skaðabætur og bótaábyrgð. Dráttarvaxtakrafa eigi stoð m.a. í III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 með síðari breytingum. Krafa um virðisaukaskatt sé reist á lögum nr. 50/1988.

Málsástæður stefndu:

                Stefnendum hafi verið ljóst í ágúst eða september 1997, að þau voru að kaupa um 30 ára gamalt timburhús.  Þakkantur mun augljóslega hafa borið með sér að hann þyrfti að laga. Það eitt út af fyrir sig hafi gefið stefnendum ríkari ástæðu til sérstakrar og ítarlegrar skoðunar á heildarástandi hússins. Stefnendur hafi ekki sinnt skoðunarskyldu þessari svo sem þeim bar sem kaupendum.

                Því mati stefnenda að stefndu hafi haft vitneskju um meinta galla á hinni seldu fasteign, þegar þau seldu hana og vísvitandi leynt þeim, er sérstaklega mótmælt sem ósönnuðu. Stefndu hafi hvorki verið þetta ljóst, er þau keyptu eignina í júlí 1992 né þegar þau seldu hana í september 1997. Því sé ekki haldið fram af stefnendum, að stefndu hafi veitt stefnendum rangar upplýsingar um ástand fasteignarinnar við sölu hennar.

                Í stefnu segi: „Húsið var ekki reist samkvæmt samþykktum teikningum og hefur það veruleg áhrif á endursöluverð þess, enda þá ekki unnt að treysta því, að það sé reist eftir viðurkenndum stöðlum og reglum.“ Þessari málsástæðu stefnenda sé harðlega mótmælt sem málinu óviðkomandi, þar sem húsið hafi ekki verið selt samkvæmt teikningum eða eftir þeim, heldur sérstakri og ítarlegri skoðun stefnenda, sem sáu allt skipulag þess og hafi þeim engu verið leynt.

                Þá segi í stefnu: „Húsið var heldur ekki reist samkv. íslenskum lögum né byggingarsamþykktum.“  Þessu sé sérstaklega mótmælt sem ósönnuðu og vakin athygli á því að stefndu voru ekki byggjendur hússins.

                Í matsgerðinni frá 22. nóvember 1999 séu uppi tvær hugmyndir matsmanna til úrbóta, þó fleiri muni vera. Leið hámarksaðgerða sé alfarið hafnað, en byggt sé á leið lágmarksaðgerða í varakröfum stefndu.

                Mati á viðgerðum og endurbótum sem stefnendur hafi lagt í samkvæmt viðtölum á matsfundi og metnar séu á kr. 400.000 sé mótmælt sem allt of háum. Sé þetta í engu samræmi við það, sem fram komi í kröfugerð stefnenda frá 15. janúar 1999, þar sem kostnaður sem stefnendur kveðast hafa lagt í lagfæringu á þakkanti sé kr. 127.996.

                Krafa stefndu um málskostnað sé byggð á 1. mgr. 130. gr. sbr. 129. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á 2. gr. laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988 með síðari breytingum.

Niðurstaða:

Stefnendum var um það kunnugt, haustið 1997, er þau keyptu húsið að Hlíðartúni 39 á Höfn, að húsið var byggt 1973, eins og fram kemur í söluyfirliti fasteignasölunnar Hrauns, sem hafði milligöngu um söluna. Þá hefur komið fram í söluyfirliti, að þakkantur og gamalt járn sé talið til galla á húsinu. Er sérstaklega tekið fram í kauptilboði og í kaupsamningi, að seljandi muni ekki laga þakkant.

Með tilliti til þessara upplýsinga bar stefnendum sérstök skylda til að skoða eignina vandlega áður en þau festu kaup á henni og geta ekki borið fyrir sig galla, sem hann hefði getað séð við svo ítarlega skoðun, sem ætlast mátti til af þeim.

Hinir dómkvöddu matsmenn mældu húsið og er niðurstaða þeirra sú, að mesti hæðarmunur gluggakarma mældist 164 mm, útveggjaklæðningar 145 mm og sperra 113 mm. Einnig mældu þeir gólfhæð langs eftir húsinu miðju og töldu niðurstöður þeirrar mælingar í samræmi við þetta.

Auk þess, töldu þeir ýmis atriði, sem þeir fundu til, en mældu ekki: „Vart verður hallabreytinga ef gengið er eftir gólfi. Veggir halla verulega. Nokkrar hurðir eru skakkar í falsi. Stærri stofuglugginn er aflagaður sem nemur 55 mm mismuni á lengdum hornalínanna. Austurhluti þaksins er töluvert undinn. Á veröndinni eru tvær súlur sem styðja þakbrúnina. Festingar súlnanna við þakbitann hafa verið færðar til um 10-20 mm, sennilega til að rétta þakið“.

Þá segja matsmenn, að gallar þessir gætu farið framhjá ófaglærðum við venjulega skoðun.

Að sögn matsmanna, sem spurðir voru sérstaklega um það, eru bein áhrif skekkjunnar, sem þeir telja að stafi af sigi, á notagildi hússins fyrst og fremst þau, að gólfhalli sé óþægilegur,  húsgögn standi ekki rétt, og gluggar og dyr séu óþétt.

Aðalkrafa stefnenda er að viðurkennd verði riftun á kaupum þeirra á fasteign að Hlíðartúni 39 og byggja þá kröfu á því, að eignin hafi verið haldin verulegum galla við kaupin. Þá byggja þeir kröfuna á því, að stefndu hafi vísvitandi leynt þá þeim ágöllum, sem í ljós hafi komið.

Það er álit hinna sérfróðu meðdómsmanna, að ekki hafi verið sýnt fram á það með matsgerðinni, eða skýringum hinna dómkvöddu matsmanna fyrir dómi, hverjar séu ástæður fyrir sigi hússins að Hlíðartúni 39, stafi af sigi hússins, eða hvort hluti af mældum hæðarmun stafi e.t.v. af ónákvæmni í smíði hússins. Æskilegt hefði verið, að gerð hefði verið nákvæm hæðarmæling á gólfi hússins. Matsmenn gerðu ekki könnun á sökkli hússins eða athuguðu undirstöður þess, t.d. með því að grafa niður að þeim, eða ganga úr skugga um, hvernig þessum undirstöðum væri háttað. Þá eru ekki sjáanlegar neinar sprungur á sökklinum, eins og búast mætti við ef einstakar undirstöðusúlur standa á föstu, en aðrar ekki.

                Hinir dómkvöddu matsmenn telja, að gallar þessir gætu farið fram hjá ófaglærðum við venjulega skoðun og verður á það fallist, að því er varðar mismunandi hæð á efri brún glugga og önnur þau viðmið, sem matsmenn mældu. Hins vegar eru þau merki um skekkju í húsinu, sem ekki gátu farið fram hjá þeim sem það skoðaði. Á þetta einkum við umræddan stofuglugga, en í hann hafa verið settar rúður, sem virðast vera hornréttar og er mjög áberandi, að gluggakarmurinn er það ekki. Sáu stefnendur þetta fljótlega eftir að þau fluttu í húsið og gerðu ekki athugasemdir við.

Í stefnu kemur fram, að stefnendur byggja riftunarkröfu sína á því að húsið hafi ekki verið reist samkvæmt samþykktum teikningum og að ekki sé unnt að treysta því, að það sé reist eftir viðurkenndum stöðlum og reglum.

Fyrir liggja gögn um að húsið var byggt 1973 og var bæði stefnendum og stefndu um það kunnugt. Stefnendur hafa viðurkennt, að hafa fyrir kaupin séð á skrifstofu fasteignasala, uppdrátt af húsinu og lóð, sem árituð er um samþykki byggingarnefndar. Þá kom fram, að seljandi hefði skýrt frá því, að kvöð væri á lóðinni um gangstíg.

Ekki getur hafa farið framhjá stefnendum, að húsið að Hlíðartúni 39, er ekki í samræmi við þá teikningu, sem árituð er um að hún sé af væntanlegu húsi á lóðinni. Í matsgerð er talið, að teikning þessi sé af steinhúsi, en öllum málsaðilum var ljóst það, sem einnig kom fram í söluyfirliti, að húsið að Hlíðartúni 39 er timburhús, auk annarra augljósra frávika frá teikningu, svo sem form á þaki.

Stefnendur hafa ekki fært fram nein gögn um að húsið hafi ekki verið byggt samkvæmt þágildandi lögum né byggingarsamþykktum. Fram hefur komið, að mikið skortir á, að öll gögn um húsið og byggingu þess hafi fundist hjá byggingaryfirvöldum. Í vottorði byggingarfulltrúa í Hafnarhreppi dagsettu 22. desember 1981, kemur fram, að húsið sé timburhús með lágu risi, og að það sé á þeim tíma fullgert og byggt samkvæmt skipulagi. Síðan segir í vottorðinu: „Af einhverjum ástæðum eru engar teikningar til af húsinu í skjalasafni byggingafulltrúa.”

Hinir dómkvöddu matsmenn gerðu tilraun til afla gagna hjá byggingarfulltrúa um afskipti byggingaryfirvalda af byggingu hússins. Þá kom fram sú teikning af húsinu frá í febrúar 1968, sem vitnað hefur verið til sem einu þekktu teikningar af húsinu.

Enda þótt nú finnist ekki gögn um það hjá byggingaryfirvöldum á Höfn, hvort viðhöfð hafi verið lögboðin vinnubrögð við byggingu hússins eða eftirlit byggingaryfirvalda, verður ekki fallist á, með tilliti til, að því er virðist, lakrar skjalavörslu þessarra yfirvalda, að stefnendur hafi fært sönnur á, að húsið hafi ekki verið reist samkvæmt samþykktum teikningum eða í samræmi við lög eða byggingarsamþykktir, er giltu á þeim tíma, er húsið var byggt.

Stefndu keyptu húsið með kaupsamningi dagsettum 30. mars 1992, samkvæmt afsali útgefnu 22. júlí 1992. Stefndu byggðu ekki húsið og bera ekki ábyrgð á því, að eitthvað kunni að vanta upp á að formsatriðum hafi að öllu leyti verið fullnægt í þessu sambandi.

Verður af lýsingum matsmanna og að áliti dómsins ekki fallist á, að húsið að Hlíðartúni 36 sé, miðað við aldur og ástand, sem stefnendum var kunnugt um, eða mátti vera kunnugt um, haldið galla, sem telja megi verulegan.

Þá hefur ekki verið sýnt fram á, að stefndu hafi vísvitandi leynt stefnendur göllum, sem þeim var sjálfum kunnugt um, með sviksamlegum hætti. 

Verður þá ekki fallist á, að stefnendur hafi af þessum ástæðum öðlast rétt til að rifta kaupum þeirra á fasteigninni að Hlíðartúni 39.

Ekki er fallist á, að hæðarmunur sá, sem matsmenn mældu á gluggakörmum, útveggjaklæðningu og sperrum hafi veruleg áhrif á notagildi hússins.

Þegar stefnendur keyptu húseignina af stefndu máttu þeir ganga út frá því, úr því að þeim var ekki skýrt frá öðru, en að gluggar og dyr væru vindþétt. Þann galla, sem matsmenn telja þörf á að bæta úr, var stefndu ekki unnt að sjá með venjulegri skoðun. Þá hefur komið í ljós, að gólf eru ekki rétt og telja matsmenn halla þeirra óþægilegan og húsgögn standi ekki rétt. Í framburði fasteignasalans, kom fram að talað hefði verið um, að búið væri að setja nýtt efni á gólfin. Með tilliti til þess máttu stefnendur búast við, að gólfin væru rétt.

Hinir dómkvöddu matsmenn hafa gert ráð fyrir, að bæta mætti úr hinum ætluðu göllum með aðgerð, sem þeir áætla, að kosta mundi um 5 milljónir króna að framkvæma. Þar sem dómurinn telur ekki hafa verið sýnt fram á, að húsið hafi sigið svo, að réttlætt gæti svo viðamiklar aðgerðir og ekki liggur fyrir sundurliðun eða rökstuðningur fyrir þessari áætlunartölu, verður kröfu stefnanda um bætur samkvæmt þessum matslið hafnað.

Í matsgerðinni er lagt til, að gluggar yrðu þéttir og dyr réttar af  og er það mat matsmannanna, að aðgerðin muni kosta um 600 þúsund krónur með virðisaukaskatti. Ekki kemur fram nein sundurliðun á þessari niðurstöðu í matsgerðinni, enda upplýstu matsmenn, að fjárhæð þessi væri ekki nákvæm heldur frekar um að ræða ónákvæmar áætlanir.

Þar sem ekki er á matinu að byggja um raunkostnað við að bæta úr þeim göllum, sem hér hefur verið um rætt, verður að dæma stefnendum afslátt frá kaupverði að álitum og telur dómurinn hæfilegan afslátt vegna þessara galla kr. 600.000.

Í matsbeiðni var af hálfu stefnenda ekki beðið um mat á áhrifum galla á verðmæti hússins eða söluverð þess á markaði. Allt að einu hafa matsmenn talið að ein af áhrifum sigsins væru, að það hefði veruleg áhrif á verðmæti hússins. Þeir hafa jafnframt talið, að við lágmarksaðgerð mundu gæði hússins hafa aukist talsvert, en óvíst sé, hvort markaðsverð hækki við hana svo um muni. Loks hafa matsmenn talið, að eftir hámarksaðgerð stæði húsið jafnfætis ósignu húsi, nema hætt sé við að markaðsverðið yrði alltaf eitthvað lægra. Matsmenn nefna engar tölur í þessu sambandi, né gera þeir grein fyrir því, miðað við hvað, þeir telja verðið hærra eða lægra eftir atvikum. Allt að einu hafa stefnendur rökstutt hluta þrautavarakröfu sinnar eða kr. 1 milljón, með því að um sé að ræða bætur fyrir verðlækkun hússins.  Ekki verður talið, að stefnendur hafi fært nein haldbær rök fyrir þessari kröfu sinni og verður hún ekki tekin til greina.

Í kröfugerð bæði stefnenda og stefndu kemur fram, að draga skuli frá dæmdum fjárhæðum þann hluta kaupverðs eignarinnar, sem ógreiddur er samkvæmt kaupsamningi kr. 310.000.

Verður þá niðurstaða dómsins sú, að stefndu, Skúli Ingólfsson og Guðbjörg Ómarsdóttir, greiði stefnendum, Guðmundi Erlendssyni og Þórveigu Benediktsdóttur, kr. 600.000, að frádregnum kr. 310.000, ásamt dráttarvöxtum af kr. 290.000 samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 frá 22. nóvember 1999 til 1. júlí 2001 og samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum kr. 600.000 í málskostnað.

Logi Guðbrandsson, dómstjóri, kveður upp dóm þennan ásamt meðdómendunum Magnúsi Guðjónssyni, húsasmíðameistara og Vífli Oddssyni, verkfræðingi.

Dómsorð:

Stefndu, Skúli Ingólfsson og Guðbjörg Ómarsdóttir, greiði stefnendum, Guðmundi Erlendssyni og Þórveigu Benediktsdóttur, kr. 600.000, að frádregnum kr. 310.000, ásamt dráttarvöxtum af kr. 290.000 samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 frá 22. nóvember 1999 til 1. júlí 2001 og samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnendum kr. 600.000 í málskostnað.