Mánudaginn 7. júlí 2003.
Nr. 240/2003.	Skeljungur hf. (Björgvin Jónsson hrl.) gegn Sveitarfélaginu Hornafirði (Sveinn Sveinsson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Lóðarleiga.

S hf. leigði lóð af sveitarfélaginu H til tuttugu ára. Að loknum leigutíma var lóðin leigð hlutafélaginu áfram til fimm ára. Að þeim tíma liðnum náðist ekki samkomulag um áframhaldandi leigurétt S hf. á lóðinni. Var sveitarfélaginu heimilað að fá S hf. borið út af lóðinni með bensínstöðvar- og veitingahús sitt og öllu, sem því tilheyrði, þar með töldum olíu- og bensíntönkum í jörðu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 5. júní 2003, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 20. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 23. maí 2003, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili skyldi með beinni aðfarargerð borinn út af lóðinni nr. 38 við Hafnarbraut á Höfn í  Hornafirði með bensínstöðvar- og veitingahús sitt og öllu, sem því tilheyrir, þar með töldum olíu- og bensíntönkum í jörðu. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og kröfu varnaraðila hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

Svo sem rakið er í hinum kærða úrskurði var lóð sú, sem ágreiningur málaðila varðar, leigð sóknaraðila til tuttugu ára. Að loknum leigutíma var lóðin leigð honum áfram til fimm ára. Að þeim tíma liðnum náðist ekki samkomulag um áframhaldandi leigurétt sóknaraðila á lóðinni. Að þessu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar, sbr. einnig dóm Hæstaréttar 1990 á bls. 962 í dómasafni, verður úrskurðurinn staðfestur með þeim hætti sem í dómsorði greinir.

Sóknaraðili skal greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og segir í dómsorði.

Dómsorð:

Varnaraðila, Sveitarfélaginu Hornafirði, er heimilað að fá sóknaraðila, Skeljung hf., borinn með beinni aðfarargerð út með bensínstöðvar- og veitingahús sitt ásamt öllu, sem því tilheyrir, þar með talda olíu- og bensíntanka í jörðu, af lóð varnaraðila nr. 38 við Hafnarbraut á Höfn í Hornafirði.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 23. maí 2003.

Með aðfararbeiðni, sem móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 27. mars 2003, krefst sveitarfélagið Hornafjörður, kt. 590169-1639, dómsúrskurðar um að Skeljungur hf., kt. 590269-1749, Suðurlandsbraut 4, Reykjavík, verði borinn út með bensínstöðvar- og veitingahús sitt og öllu sem því tilheyrir, þ.m.t. olíu- og bensíntanka í jörðu, af lóð gerðarbeiðanda nr. 38 við Hafnarbraut, Hornafirði, með beinni aðfarargerð.  Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

                Dómkröfur gerðarþola eru að hafnað verði kröfum gerðarbeiðanda.  Þá er þess krafist að gerðarbeiðanda verði gert að greiða varnaraðila málskostnað að skaðlausu að mati dómsins.  Fari svo að fallist verði á dómkröfur gerðarbeiðanda er þess krafist að í úrskurði verði ákveðið að málskot fresti aðfarargerð.

Helstu málavextir eru að Hafnarhreppur leigði gerðarþola byggingarlóð nr. 38 við Hafnarbraut á Höfn í Hornafirði úr landi hreppsins með ákveðnum skilmálum 13. maí 1970 - en upplýst er að gerðarbeiðandi ber nú réttindi og skyldur Hafnarhrepps er orðið hefur við sameiningu sveitarfélaga.  Lóðin var leigð gerðarþola til „verslunar og bensínsölubyggingar og annarra löglegra afnota í sínar eigin þarfir" til 20 ára.  Að sögn gerðarþola hóf  félagið þegar á árinu 1970 byggingu húsnæðis undir bensín- og veitingasölu, þess sem nú stendur á lóðinni, kom fyrir olíutönkum í jörðu og hóf rekstur bensínstöðvar þar síðar það sama ár.

Með bréfi 2. apríl 1990 var gerðarþola kunngjört að bæjarráð Hafnar í Hornafirði hefði samþykkt framlengingu lóðarleigusamnings „að Hafnarbraut 38 hér í bæ til 5 ára, enda verði þá lokið tillögugerð varðandi uppbyggingu miðbæjarsvæðis."  Með bréfi í byrjun árs 1995 sótti gerðarþoli um áframhaldandi framlengingu á lóðarleigusamningi.  Jafnframt var sótt um stækkun á lóðinni þar sem gerðarþoli hygði á framkvæmdir á lóðinni sem kallaði á stærri lóð.  Með bréfi 15. mars 1995 til gerðarþola svaraði bæjarstjóri Hornafjarðar umsókninni.  Hann vísaði til bókunar þar sem segir:

1.                Lóð við Hafnarbraut 38 - ósk um stækkun.

Jón Guðmundsson bæjarverkfræðingur fylgdi málinu úr hlaði.  Skeljungur óskar eftir stækkun á lóð vegna byggingar á nýju bensínafgreiðsluhúsi.  ...  Bæjarráð samþykkir að lóðamörk séu innan þeirra marka sem teikning H.V. sýnir og innan gildandi deiliskipulags.

Þá er gerðarþola boðið í bréfinu að hafa samband við bæjarverkfræðing eða byggingarfulltrúa til umræðna um frekari framgang málsins.

Ekki gekk saman með aðilum og með bréfi, dags. 29. september 1998, eða rétt rúmlega tveimur og hálfu ári síðar, sótti gerðarþola á ný um framlengingu á lóðarleigusamningi sínum um lóðina.  Og segir í svarbréfi bæjarstjóra Hornafjarðar 9. nóvember 1998:

Vísað er til bréfs yðar, dags. 29. september s.l. og fundar okkar 4. nóvember s.l., varðandi möguleika á framlengingu eða endurnýjun leigusamnings um lóðina nr. 38 við Hafnarbraut á Höfn í Hornafirði.

Til staðfestingar á sjónarmiðum bæjaryfirvalda fyrrgreinds fundar, er eftirfarandi hér með áréttað:

Bæjaryfirvöld eru ekki reiðubúin til þess að framlengja leigusamning um lóðina, nema til komi breytingar í samræmi við deiliskipulag.  Gert er ráð fyrir stærri byggingu en nú er og annarri legu.

Framlenging til skamms tíma yrði bundin því skilyrði, að við lok þess tíma hafi verið hafist handa við verklegar framkvæmdir sem tryggi að mannvirki á lóðinni verði til framtíðar í samræmi við það deiliskipulag sem í gildi verður.

Gengi þetta eftir, væri mögulegt að endurnýja leigusamning við rétthafa lóðarinnar með öllum eðlilegum skilmálum, að breyttu breytanda, þegar framlenging rennur út.

Liggi niðurstaða lóðarleiguhafa um byggingu á lóðinni í samræmi við deiliskipulag ekki fyrir [fyrir] 21. desember, verður óskað eftir að lóðin verði rýmd þannig að unnt verði að auglýsa lausa til umsóknar.

Í svarbréfi gerðarþola til gerðarbeiðanda 22. desember 1998 segir m.a.:

Til stóð að selja lóðina Hafnarbraut 38 til fyrirtækisins Óssins ehf. á Hornafirði en fyrirvari var um það að framlenging á lóðarleigusamningi fengist hjá bæjaryfirvöldum.  Í bréfi bæjarins frá 9. nóv. sl. eru sett ýmis skilyrði fyrir framlengingu á lóðarleigusamningi.  Ljóst er að hvorki Skeljungur né Ósinn geta uppfyllt þau skilyrði á næstu árum.  Hinsvegar hefur Ósinn lýst því yfir að fyrirtækið sé tilbúið að fara út í húsbyggingar á lóðinni eftir um það bil 5-8 ár.

Hvað varðar frest ykkar til 31. des. nk. og niðurrif að því loknu verði skilyrðum ekki fullnægt, mótmælir Skeljungur hf. því harðlega að bæjaryfirvöldum sé stætt á þessu.  Ljóst er að ef að lóðarleigusamningi verður ekki framlengt koma aðeins tvö atriði til greina.  Í fyrsta lagi að bærinn kaupi allar lóðarframkvæmdir og mannvirki á lóðinni af Skeljungi hf., sbr. og reglur eignarréttarins og ákvæði 2. mgr. 5. gr. lóðarleigusamnings. ...

Í bréfinu er innt eftir afstöðu gerðarbeiðanda til óskilyrtrar framlengingar lóðarleigu-samnings, til sölu á lóðinni til gerðarþola eða til kaupa gerðarbeiðanda á húsnæði og lóðarframkvæmdum á lóðinni af gerðarþola á fasteignamatsverði.

                Af hálfu gerðarbeiðanda var hvorki fallist á framlengingu lóðarsamnings, sölu á lóðinni né kaup á húsnæði og lóðarframkvæmdum á lóðinni af gerðarþola á fasteignamatsverði.

Í bréfi gerðarþola til gerðarbeiðanda 25. maí 1999 var því lýst yfir að félagið myndi  ekki rýma lóðin nema fullnægjandi bætur kæmu fyrir.

Gerðarbeiðandi byggir á því að enginn vafi sé á því að hann eigi kröfu til þess að gerðarþoli fjarlægi mannvirkin af lóðinni og sveitarfélagið fái full umráð yfir lóðinni þar sem gildistími lóðarleigusamningsins og framlenging hans sé löngu liðinn.  Gerðarþola hafi margoft verið tilkynnt að honum bæri að víkja af lóðinni með mannvirki sín og í því sambandi verið veittir til þess frestir, síðast með bréfi 11. janúar 2002 með frest til 1. maí sama ár.  Gerðarþoli hafi ekki orðið við þessum ítrekuðu áskorunum.  Þá hafi sáttatilraunir engan árangur borið þrátt fyrir marga sáttafundi.  Því eigi gerðarbeiðandi ekki annars úrkosti en að óska eftir heimild til útburðar.  Úrskurðar sé krafist með vísan til 12. kafla aðfararlaga nr. 90/1989, einkum 78. grein.  Krafan sé ljós og sönnuð með sýnilegum sönnunargögnum rétt eins og 83. gr. laganna geri kröfu til.

Gerðarþoli byggir kröfur sínar á því að gerðarbeiðanda sé skylt að semja við gerðarþola um að kaupa húsnæði og önnur mannvirki gerðarþola á lóðinni sanngjörnu verði eða bæta gerðarþola skaðann með öðrum hætti, úr því að gerðarbeiðandi hafnaði beiðni gerðarþola um framlengingu lóðarleigusamings.  Venjuhelgað sé að grunn-leigusamningar milli sveitarfélags og eiganda húseignar séu annaðhvort endurnýjaðir þegar leigutíminn er á enda, ellegar sé sveitarfélaginu skylt að kaupa eða bæta byggingar og önnur mannvirki sem leigutakinn hefur látið gera á lóðinni.  Gerðarbeiðandi eigi ekki rétt á að fá afhent umráð lóðarinnar og að hún verði rýmd af húsnæði og mannvirkjum gerðarþola fyrr en hann hafi keypt húsnæði og framkvæmdir gerðarþola á lóðinni eða samið um með hvaða hætti bætur verði ákvarðaðar fyrir þau.  Gerðarþoli eigi m.a. haldsrétt í umræddri lóð, húsnæði og mannvirkjum til tryggingar kröfum um kaupverð eða bætur, sbr. hrd. 1949:365 á bls. 367.  Þá sé ljóst að hagsmunum gerðarþola í málinu yrði stefnt í mikla hættu, ef umbeðin gerð næði fram að ganga, þar sem umrædd mannvirki verði ekki fjarlægð með öðrum hætti en að brjóta þau niður.  Gerðarbeiðandi hafi sem sveitarfélag ekki rétt til að reka lóðarleigutaka burt af lóð að leigutímanum liðnum og krefjast niðurrifs á húseign hans á landinu eða að hann láti eign sína af hendi án bóta.  Til þess þurfi a.m.k. sveitarfélagið að hafa áskilið sér slíkan rétt strax í upphafi með sérstöku samningsákvæði í lóðarleigusamningi þess efnis að leigutaki muni að lóðarleigutímanum liðnum skila aftur lóðinni og að engar bætur komi fyrir hús og mannvirki leigutaka á lóðinni.  Engin slík ákvæði séu í lóðarleigusamningi aðila.  Í 1. tl. II. kafla samningsins segi hins vegar að lóðin skuli falla aftur til gerðarbeiðanda að leigutímanum liðnum, en hvergi að það skuli vera án bóta fyrir húseign og önnur mannvirki er gerðarþoli hafi reist á lóðinni.  Um þetta gildi því almennar reglur.

Þá vísar gerðarþoli til þess að skv. 2. mgr. 5. gr. II. kafla lóðarleigusamnings sé gert ráð fyrir að „falli hluti af óbyggðri lóð" aftur til gerðarbeiðanda, kaupi gerðarbeiðandi umbætur sem gerðar hafa verið á lóðinni af leigutaka.  Orðalag ákvæðisins „ef honum þykir ástæða til" beri að túlka til samræmis við að gerðarbeiðandi sé stjórnvald og sé því skylt að meta það hlutlægt hvort umbætur séu til þess fallnar að auka verðmæti lóðar við sölu.  Í umræddu samningsákvæði sé á hinn bóginn ekki fjallað um skil á lóðinni eftir að leigutaki hefur reist þar hús.

Færi svo að gerðarþoli yrði sviptur umræddum eignum án bóta, telur gerðarþoli, að slíkt brjóti gegn 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995 og 1. mgr. 1. gr. samningsviðauka 1 í mannréttinda-sáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994, en umrædd mannvirki hafi verið byggð í fullu samræmi við lóðarleigusamning aðila.  Þá er vísað til þess að gerðarþoli hafi samkvæmt leiguskilmálum verið heimil veðsetning á lóðarréttindum, ásamt húsi og mannvirkjum.  Húsið hafi verið metið til fasteignamats og gerðarþoli hafi greitt af því fasteignaskatta og brunatryggingar frá því það var byggt, auk lóðarleigu til gerðarbeiðanda eftir almennum reglum.  Gerðarþoli hafi síðast greitt umrædd gjöld vegna ársins 2001.

Gerðarþoli vísar að lokum til þess að réttur gerðarbeiðanda þurfi að vera alveg skýr og ótvíræður, sbr. t.d. hrd. 1981:1483, til að bein aðfarargerð megi ná fram að ganga.

Niðurstaða:  Lóðarleigusamningur aðila er dagsettur 13. maí 1970.  Í 1. tl. II. kafla lóðarleigusamnings aðila sem fjallar um leiguskilmála segir að lóðin sé leigð til 20 ára frá útgáfudegi samningsins, en lóðin falli að þeim tíma liðnum aftur til leigusala.  Verði samningurinn þá framlengdur skuli samið um leigukjör að nýju.  Með bréfi 2. apríl 1990 til gerðarþola lýsir gerðarbeiðandi yfir samþykki framlengingu samningsins til næstu 5 ára „enda verði þá lokið tillögugerð varðandi uppbyggingu miðbæjarsvæðis".

Engin ákvæði eru í samningi aðila um að gerðarbeiðanda sé skylt að kaupa eða bæta byggingar eða önnur mannvirki, sem gerðarþoli reisir á lóðinni.  Og ekki verður talið að óskráð skylda hvíli á lóðarleigusala að kaupa alltaf mannvirki lóðarleigjanda á leigulóðinni sanngjörnu verði við lok leigusamnings hvernig sem samningurinn er að öðru leyti orðaður.  Við framlengingu samnings aðila og raunar fyrr mátti forsvarsmönnum gerðarþola vera ljóst að til stóð að skipuleggja að nýju svæðið, er lóðin var hluti af.  Þá verður að telja að samningur aðila frá 1970 og nokkur önnur gögn málsins gefi fullt tilefni til að ætla að framtíð mannvirkja gerðarþola á lóðinni lengur en til ársins 1990 hafi verið óviss, er sá samningurinn var gerður.  Verður því að teljast skýrt og ótvírætt að gerðarþola beri að rýma lóðina að kröfu og á ábyrgð gerðarbeiðanda.  Ekki er fallist á að málskot fresti aðfarargerð.

Samkvæmt framangreindu verður fallist á kröfur gerðarbeiðanda svo sem segir í úrskurðarorðum.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

ÚRSKURÐARORÐ:

                Gerðarþoli, Skeljungur hf., skal, með bensínstöðvar- og veitingahús sitt og öllu sem því tilheyrir, þ.m.t. olíu- og bensíntanka í jörðu, borinn út af lóð nr. 38 við Hafnarbraut, Hornafirði, eign gerðarbeiðanda, sveitarfélagsins Hornafjörður, með beinni aðfarargerð.

                Gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda 100.000 kr. í málskostnað.