Fimmtudaginn 16. apríl 2015.
Nr. 262/2015.	Öræfin ehf. (Ólafur Rúnar Ólafsson hrl.) gegn Stefáni Bjarnasyni Gunnari Bjarnasyni Sigurjóni Arnari Bjarnasyni Jóni Sigurbergi Bjarnasyni og Unni Bjarnadóttur (Jón Jónsson hrl.)

Kærumál. Dómkvaðning matsmanns.

Í nóvember 2014 gerði Í ehf. kauptilboð í nánar tilgreinda fasteign í eigu Ö ehf. með fyrirvara um samþykki lóðareigenda, S o.fl., og að samningar næðust um fjárhæð lóðarleigu. Nokkrum dögum síðar tilkynntu S o.fl. að þau hygðust neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum lóðarleigusamnings frá 1975, þó með þeim fyrirvara að þau myndu nýta ákvæði samningsins um að dómkveðja tvo menn til að meta hæfilegt söluverð sem þau töldu vera allt of hátt í kauptilboði Í ehf. Í dómi Hæstaréttar kom fram að tilvísun 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup í 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 ætti einungis við þegar um makaskipti væri að ræða. Þar sem almenn skilyrði laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála voru uppfyllt til dómkvaðningar matsmanna var hinn kærði úrskurður staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Helgi I. Jónsson hæstaréttardómari og Ingveldur Einarsdóttir og Karl Axelsson settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. mars 2015, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Austurlands 17. mars 2015, þar sem fallist var á beiðni varnaraðila um dómkvaðningu matsmanna. Kæruheimild er í c. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Hinn 3. nóvember 2014 gerði einkahlutafélagið Íslenskir fjallaleiðsögumenn sóknaraðila kauptilboð að fjárhæð 24.000.000 krónur í fasteignina Vesturhús, Hofi í Öræfum, en um er að ræða 146,2 m² einbýlishús byggt árið 1975 ásamt tilheyrandi lóðarleiguréttindum. Kauptilboðið var gert með fyrirvara um samþykki lóðareiganda og að samningar næðust um fjárhæð lóðarleigu. Varnaraðilar tilkynntu sóknaraðila með bréfi 14. nóvember 2014 að þeir hygðust neyta forkaupsréttar samkvæmt ákvæðum lóðarleigusamnings 29. júní 1975, sem ágreiningslaust er að gildi um lögskipti aðila. Þar sagði að leigutaka væri óheimilt að selja leiguréttindi sín að lóðinni ásamt íbúðarhúsinu, nema með samþykki leigusala, enda ætti leigusali forkaupsrétt fyrir hið ákveðna söluverð. Teldi leigusali verðið of hátt gæti hann látið tvo dómkvadda menn meta það og ætti þá forkaupsrétt fyrir matsverð.

Með matsbeiðni 19. nóvember 2014 óskaði varnaraðilinn Stefán Bjarnason eftir því fyrir sína hönd og annarra varnaraðila að dómkvaddir yrðu tveir menn til að meta hæfilegt söluverð umræddrar fasteignar. Um tilgang matsbeiðni var vísað til þess að varnaraðilar teldu tilgreint söluverð allt of hátt og fjarri öllu lagi, hvort sem miðað væri við fasteignamat, framreiknað kaupverð núverandi eigenda frá árinu 2004 eða verð á sambærilegum eignum í nágrenni hins selda húss, sérstaklega þegar litið væri til ástands hússins, og hygðust þeir færa sönnur á að hið tilgreinda verð væri rangt. Um lagarök var vísað til „laga nr. 91/1991, IX kafla 61. gr“. Í tölvubréfi héraðsdómara 7. janúar 2015 til áðurnefnds varnaraðila, sem er ólöglærður, var vakin athygli hans á að matsbeiðnin væri haldin þeim annmörkum að ekki kæmi fram í henni á hvaða grundvelli hann kæmi fram fyrir hönd annarra varnaraðila og að upplýsa þyrfti um nafn þess fyrirsvarsmanns sóknaraðila sem svarað gæti fyrir hann í matsmálinu. Í svonefndum viðauka við matsbeiðnina 12. janúar 2015, sem saminn var af lögmanni varnaraðila fyrir hönd þeirra, var bætt úr þessum annmörkum og tekið sérstaklega fram að allir varnaraðilar hefðu leitað til hans til að gæta hagsmuna sinna til samræmis við fyrrgreinda matsbeiðni. Um lagarök var meðal annars vísað til IX. og XII. kafla laga nr. 91/1991.

Mælt er fyrir um það í 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að eigi maður forkaupsrétt að fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um skuli seljandi þegar bjóða honum skriflega að neyta þess réttar og skulu söluverð og aðrir skilmálar jafnframt tilgreindir á tæmandi hátt. Þá segir þar að sé um að ræða makaskipti skuli seljandi tilgreina hversu hátt hin framboðna fasteign er metin til peningaverðs og hafi þá rétthafi heimild til að kaupa fasteignina því verði eða matsverði, sem framkvæmt skuli af dómkvöddum mönnum samkvæmt reglum 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 með síðari breytingum.

Af framangreindu leiðir að heimild til dómkvaðningar matsmanna verður ekki reist á tilvitnuðu ákvæði laga nr. 40/2002, þar sem hún takmarkast við að um makaskipti sé að ræða. Sú heimild verður á hinn bóginn reist á fyrrnefndu ákvæði lóðarleigusamningsins frá 29. júní 1975. Þá eru uppfyllt skilyrði 1. mgr. 77. gr. laga nr. 91/1991 til dómkvaðningar matsmanna, enda verður ekki talið að þau atriði, sem varnaraðilar vilja sanna, skipti bersýnilega ekki máli eða séu bersýnilega tilgangslaus til sönnunar, sbr. 3. mgr. 46. gr. sömu laga. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Öræfin ehf., greiði varnaraðilum, Stefáni Bjarnasyni, Gunnari Bjarnasyni, Sigurjóni Arnari Bjarnasyni, Jóni Sigurbergi Bjarnasyni og Unni Bjarnadóttur, hverjum um sig 70.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Austurlands 17. mars 2015.

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 3. febrúar 2015, barst héraðsdómi með matsbeiðni, dags. 19. nóvember 2014, sem móttekin var 20. s.m. Viðauki við matsbeiðni, ásamt frekari gögnum, barst héraðsdómi 13. janúar 2015.

Matsbeiðendur eru Stefán Bjarnason, Sólbergi 4, Hafnarfirði, Gunnar Bjarnason, Hlíðarvegi 27, Kópavogi, Sigurjón Arnar Bjarnason, Hofi 4, Öræfum, Jón Sigurbergur Bjarnason, Silfurbraut 32, Höfn í Hornafirði og Unnur Bjarnadóttir, Hofskoti, Öræfum.

                Matsþolar eru Öræfin ehf., Vesturhúsum, Öræfum, og Íslenskir Fjallaleiðsögumenn ehf., Vagnhöfða 7b, Reykjavík.

Matsbeiðendur krefjast þess að dómkvaddir verði tveir matsmenn til það meta hæfilegt söluverð á fasteigninni Hof Vesturhús, Hornafirði, fastanr. 218-2194, landnr. 160177.

Matsþolinn Öræfin ehf. krefst þess að beiðni matsbeiðenda um dómkvaðningu matsmanna verði hafnað. Þá krefst matsþolinn málskostnaðar úr hendi matsbeiðenda.

                Matsþolinn Íslenskir Fjallaleiðsögumenn ehf. hefur ekki látið málið til sín taka.

I

                Í matsbeiðni, dags. 19. nóvember 2014, kemur fram að matsbeiðendur séu allir eigendur jarðarinnar Hof IV í Hornafirði og leigusalar að lóðarréttindum undir íbúðarhúsið Hof Vesturhús. Þá séu þeir forkaupsréttarhafar að húsinu ef til sölu kemur, samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 29. júní 1975. Eigandi hússins, Öræfin ehf., hafi samþykkt kauptilboð í húsið og boðið eigendum Hofs IV forkaupsrétt, skv. 6. gr. lóðarleigusamningsins. Forkaupsréttarhafar hafi tilkynnt seljanda að þeir hyggist neyta forkaupsréttar, en þó með þeim fyrirvara að þeir telji söluverð of hátt og muni óska eftir dómkvaðningu matsmanna til að meta hæfilegt söluverð. Telji matsbeiðendur tilgreint söluverð í hinu samþykkta kauptilboði fjarri öllu lagi, allt of hátt, hvort sem miðað sé við fasteignamat, framreiknað kaupverð núvernadi eigenda frá árinu 2004, verð á sambærilegum eignum í nágrenni hins selda húss og sérstaklega þegar litið sé til ástands hússins. Hyggist þeir færa sönnur á að hið tilgreinda verð sé rangt.

                Í matsbeiðninni er vísað til ákvæða IX. kafla, einkum 61. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Matsbeiðnina undirritar einn matsbeiðenda, Stefán Bjarnason, „fyrir sína hönd og meðeigenda sinna“.

                Með tölvubréfi, dags. 7. janúar 2015, benti dómari matsbeiðanda, Stefáni Bjarnasyni, á að hann hefði ekki lagt fram umboð til að setja fram matsbeiðni fyrir hönd annarra matsbeiðenda og að upplýsa þyrfti um nafn fyrirsvarsmanns Öræfanna ehf., sem matsþola.

                Í viðauka við matsbeiðni, dags. 12. janúar 2015, sem lögmaður setti fram fyrir hönd matsbeiðenda allra, er vísað til matsbeiðninnar, dags. 19. nóvember 2014, og tekið fram að til lögmannsins hafi leitað allir eigendur Hofs IV til að gæta hagsmuna þeirra varðandi nýtingu forkaupsréttar að umræddri fasteign. Auk Öræfanna ehf. er þar tilgreindur sem matsþoli félagið Íslenskir Fjallaleiðsögumenn ehf. og er til stuðnings beiðninni vísað til XII. kafla laga nr. 91/1991, auk IX. kafla laganna.

                II

                Við munnlegan málflutning var af hálfu matsbeiðenda bent á að forkaupsréttur þeirra og heimild til að afla mats dómkvaddra matsmanna sé reist á lóðarleigusamningi frá 29. júní 1975. Í lóðarleigusamningnum sé að finna svohljóðandi ákvæði: „Nú telur leigusali verðið of hátt og getur hann þá látið tvo dómkvadda menn meta það og á þá forkaupsrétt fyrir matsverð.“

                Um dómkvaðningu, störf og framkvæmd mats hljóti að gilda almennar reglur, sbr. IX. og XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Mótmæla matsbeiðendur því sérstaklega að ákvæði 34. gr. eldri jarðalaga nr. 65/1976 hafi þýðingu í málinu, jafnvel þótt vísað sé til þeirrar lagagreinar í 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Heimild matsbeiðanda til öflunar mats hvíli á sjálfstæðri, samningsbundinni heimild og sé óháð ákvæði 9. gr. laga nr. 40/2002. Jarðalög nr. 65/1976 hafi ekki tekið gildi er lóðarleigusamningurinn hafi verið undirritaður árið 1975 og hljóti því við samningsgerðina að hafa verið gengið út frá því að almennar reglur um dómkvaðningu matsmanna giltu til fyllingar samningsákvæðinu.

                Eigi á annað borð að líta til þeirra fresta sem jarðalög kveði á um þá hljóti ákvæði 30. gr. jarðalaga nr. 81/2004 að koma til skoðunar í stað ákvæða 34. gr. eldri jarðalaga sem séu úr gildi fallin. Þá hafni matsbeiðendur því að frestir samkvæmt jarðalögum, eldri eða yngri, séu liðnir. Ef beita eigi ströngum frestum jarðalaga verði að gera þá kröfu til matsþolans að hann sýni fram á að öllum forkaupsréttarhöfum hafi réttilega verið gefinn kostur á að neyta forkaupsréttar síns. Þá geti málsmeðferðartími fyrir dómstólum fráleitt haft í för með sér að matsbeiðendum verði meinað um dómkvaðningu matsmanna.

                Af hálfu matsþola kom fram við munnlegan málflutning að byggt sé á því að umbeðin matsgerð sé tilgangslaus til sönnunar, sbr. 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991, og því beri að hafna beiðni um dómkvaðningu matsmanna. Ákvæði 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þar sem skýrum orðum sé vísað til 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976, hljóti að koma til fyllingar hinu samningsbundna ákvæði um forkaupsrétt. Í 34. gr. sé kveðið á um að ákveði forkaupsréttarhafi að krefjast mats skuli það gert innan 15 daga frá því að tilboð barst og matsgerð lokið innan þriggja vikna þar frá. Forkaupsréttarhafa beri síðan innan einnar viku að ákveða, hvort hann neyti forkaupsréttar samkvæmt matsgerðinni. Samsvarandi ákvæði sé í 30. gr. núgildandi jarðalaga nr. 81/2004, þótt þar sé kveðið á um að matsgerð skuli lokið innan sex vikna í stað þriggja vikna samkvæmt eldri lögum. Hvort sem litið sé til eldri eða yngri jarðalaga séu frestir ákvæðanna runnir út. Forkaupsréttur feli í sér inngrip í samningsfrelsi manna, sem skýri það að strangar reglur hafi verið settar um beitingu forkaupsréttar, þ. á m. um fresti. Þá sé bæði í hinum eldri og núgildandi ákvæðum jarðalaga kveðið á um að matsmenn ákveði hvernig matskostnaður skiptist og sé því ekki unnt að rökstyðja úrskurð matsbeiðendum í hag með því að þeir beri einir ábyrgð á kostnaði af matsgerð.

III

Niðurstaða

                Í 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir: „Nú á maður forkaupsrétt að fasteign sem kaupsamningur hefur verið gerður um og skal þá seljandi þegar bjóða honum skriflega að neyta þess réttar. Söluverð og aðrir skilmálar skulu jafnframt tilgreindir á tæmandi hátt. Sé um að ræða makaskipti skal seljandi tilgreina hversu hátt hin framboðna fasteign er metin til peningaverðs. Hefur þá rétthafi heimild til að kaupa fasteignina því verði eða matsverði. Mat skal framkvæmt af dómkvöddum mönnum samkvæmt reglum 34. gr. jarðalaga, nr. 65/1976, með síðari breytingum. [skáletrun dómara]“

                Er það einkum þýðing lokamálsliðar málsgreinarinnar sem aðila málsins greinir á um, en í reglum 34. gr. jarðalaga, sem þar er vitnað til, er kveðið á um fresti, eins og nánar verður vikið að síðar. Ekki er í málinu deilt um það að skilyrði 2. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002, um að forkaupsréttarhafi skuli svara skriflega og afdráttarlaust tilboði seljanda innan 15 daga frá því að honum barst það, sé uppfyllt.

                Í ljósi gildissviðs laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 1. gr. þeirra, verður að leggja til grundvallar að ákvæði 9. gr. laganna gildi við kaup á fasteignum óháð því hvort forkaupsréttur hvílir á samningi eða á öðrum grundvelli. Geta því ákvæði 9. gr. laganna átt við um forkaupsrétt matsbeiðanda. Ákvæði laga nr. 40/2002 eru hins vegar almennt frávíkjanleg með samningi, sbr. 1. mgr. 5. gr. laganna, enda sé ekki annað ákveðið í þeim eða leiði með vissu af ákvæðum þeirra. Ákvæði 2. mgr. um undantekningu frá meginreglu 1. mgr. greinarinnar þegar um neytendakaup er að ræða á ekki við hér. Að því gefnu að fyrirmæli 1. mgr. 9. gr. geti talist frávíkjanleg, en rök standa til þeirrar niðurstöðu að áliti dómsins, þarf því að líta til viðkomandi samningsákvæðis. Ljóst er af ákvæði lóðarleigusamningsins frá 1975, sem rakið var orðrétt hér að framan, að þar er ekki að finna ákvæði um fresti eða framkvæmd þess mats dómkvaddra matsmanna sem þar er heimilað að leita. Verður að taka undir það með matsbeiðendum að við samningsgerðina sé líklegt að litið hafi verið svo á að almennar reglur um dómkvaðningu matsmanna og framkvæmd mats kæmu samningsákvæðinu til fyllingar, enda er ekki í samningnum vísað til neinna sérreglna. Mæla þessi rök gegn því að tímafrestir jarðalaga gildi um heimild matsbeiðenda til að leita mats dómkvaddra matsmanna og með því að fallast skuli á matsbeiðni þeirra. Allt að einu verða röksemdir matsþola teknar til frekari skoðunar.

                Í 1. mgr. 34. gr. jarðalaga nr. 65/1976 var kveðið á um heimild til dómkvaðningar matsmanna að fengnu samþykki jarðanefndar. Verður að ætla að það séu einkum ákvæði 2. – 4. mgr. greinarinnar sem tilvísun til 34. gr. í lokamálslið 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002 felur í sér, enda ræðir þar um að mat skuli „framkvæmt“ eftir reglum 34. gr. Ákvæði 2.—4. mgr. 34. gr. eru svo hljóðandi:

                „Ákveði forkaupsréttarhafi að krefjast mats skal það gert innan 15 daga frá því að tilboð barst og matsgerð lokið innan 3ja vikna þar frá.

                Forkaupsréttarhafa ber síðan innan einnar viku að ákveða, hvort hann neytir forkaupsréttar samkvæmt matsgerðinni.

                Matsmenn ákveða hvernig matskostnaður greiðist.“

                Fallast verður á það með matsbeiðendum að ekki verði hjá því litið að jarðalög nr. 65/1976 féllu úr gildi með setningu núgildandi jarðalaga nr. 81/2004. Standa rök til þess að áliti dómsins að líta til samsvarandi ákvæðis í 30. gr. núgildandi jarðalaga í stað 34. gr. eldri jarðalaga, en ákvæði 2.—4. mgr. 30. gr. eru svohljóðandi:

                „Forkaupsréttarhafi skal taka ákvörðun um að krefjast mats innan 15 daga frá því að forkaupsréttartilboð barst honum.

                Forkaupsréttarhafi skal innan viku frá því að matsgerð skv. 1. mgr. barst honum ákveða hvort hann neytir forkaupsréttar samkvæmt matsgerðinni. Matsgerð skal lokið innan sex vikna frá þeim tíma sem fresti skv. 2. mgr. lauk.

                Matsmenn ákveða matskostnað og hvernig hann greiðist.“

                Liggur munur núgildandi og eldri ákvæða einkum í skáletruðu orðalagi hér að framan, sem og í því að frestur til að ljúka matsgerð hefur verið lengdur úr þremur vikum í sex vikur.

                Fallast verður á það með matsbeiðendum að ákvæði bæði eldri og núgildandi jarðalaga um að matsgerð skuli lokið innan tilgreinds frests frá því tímamarki sem í ákvæðum laganna greinir, geti eðli máls samkvæmt vart haft þau réttaráhrif að matsbeiðendum verði meinað að leita dómkvaðningar matsmanna. Benda lögskýringargögn að baki 9. gr. laga nr. 40/2002 ekki í aðra átt. Ljóst er að matsbeiðendur fá engu um það ráðið hvenær krafa þeirra um dómkvaðningu matsmanna er tekin fyrir hjá dómstólum og getur ýmislegt í rekstri slíkra mála fyrir dómi leitt til þess að dómkvaðningu matsmanna seinkar, t.d. það þegar matsþoli mótmælir því að matsmenn verði dómkvaddir. Þar sem ekki er um að ræða atriði sem er á valdi matsbeiðenda að stjórna, verður ekki á það fallist að fyrirséð sé að matsgerð sú sem matsbeiðendur óska eftir að verði aflað sé bersýnilega þýðingarlaus til sönnunar um kröfu þeirra.

                Þá er ljóst af gögnum málsins að matsþoli miðar við það í sínum málatilbúnaði að tilkynning með rafpósti 4. nóvember 2014 til „fulltrúa“ forkaupsréttarhafa hafi verið móttekin 5. s.m. Verður því að leggja til grundvallar að krafist hafi verið dómkvaðningar matsmanna innan þess frests sem áskilinn er með tilvísun til jarðalaga í lokamálslið 1. mgr. 9. gr. laga nr. 40/2002, hvort heldur sem litið yrði til núgildandi eða eldri jarðalaga, en matsbeiðnin barst héraðsdómi 20. nóvember 2014, eins og fyrr sagði.

                Samkvæmt öllu framanrituðu verður ekki á það fallist með matsþola að umbeðin matsgerð sé bersýnilega þýðingarlaus til þeirrar sönnunar sem matsbeiðendur leitast við að afla með matsbeiðninni. Verður því fallist á kröfu matsbeiðenda um dómkvaðningu matsmanna.

                Með hliðsjón af úrslitum málsins úrskurðast málskostnaður ekki.

                Hildur Briem héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan að gættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, en uppkvaðning úrskurðar dróst vegna anna dómarans.

Úrskurðarorð:

Dómkvaðning matsmanna skal fara fram samkvæmt beiðni matsbeiðenda.