Fimmtudaginn 12. nóvember 2015.
Nr. 721/2015.	Ingvi Rúnar Guðmundsson og Rannveig Björg Árnadóttir (Ragnar Baldursson hrl.) gegn Arion banka hf. (Karl Óttar Pétursson hrl.)

Kærumál. Greiðsluaðlögun. Veðréttindi.

I og R kærðu úrskurð héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu þeirra um að hnekkt yrði ákvörðun sýslumanns um að synja kröfu um að afmáð yrðu veðréttindi í fasteign fyrir uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda sem næmu hærri fjárhæð en svaraði til metins söluverðs fasteignarinnar á almennum markaði. I og R höfðu fengið greiðsluaðlögun á grundvelli laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði. Í þeirri ákvörðun kom meðal annars fram að umsjónarmaðurinn taldi það ekki hindra að greiðsluaðlögun kæmist á að I og R ættu eignina með nafngreindum manni sem hefði ekki samhliða gengið til greiðsluaðlögunar, sbr. 1. mgr. 2. gr. fyrrnefndra laga. Við meðferð beiðni I og R, um að afmáð yrði fyrrnefnd veðréttindi, hjá sýslumanni mótmælti A beiðninni þar sem að ekki hefði í öndverðu verið fullnægt því skilyrði að allir eigendur fasteignarinnar gengju í sameiningu til greiðsluaðlögunar. Tók Hæstiréttur fram að mótmæli A væru of seint fram komin og var því fyrrnefnd ákvörðun sýslumannsins sem reist var á þeim mótmælum felld úr gildi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 14. október 2015, en kærumálsgögn bárust Hæstarétti 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 2. október 2015 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að hnekkt yrði ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 10. mars 2015 um að synja kröfu þeirra um að afmáð yrðu veðréttindi í fasteigninni Kaldaseli 8 í Reykjavík fyrir uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda sem næmu hærri fjárhæð en svaraði til metins söluverðs fasteignarinnar á almennum markaði. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. 7. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði. Sóknaraðilar krefjast þess að fyrrgreind krafa þeirra verði tekin til greina og varnaraðila gert að greiða þeim málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Svo sem greinir í hinum kærða úrskurði var sóknaraðilum veitt heimild 24. júlí 2009 til að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði eftir lögum nr. 50/2009. Með ákvörðun umsjónarmanns 6. nóvember 2009 var sóknaraðilum síðan veitt sú greiðsluaðlögun, sbr. 3. mgr. 8. gr. sömu laga. Í ákvörðuninni kom meðal annars fram að umsjónarmaðurinn teldi það ekki hindra að greiðsluaðlögun kæmist á að sóknaraðilar ættu eignina með nafngreindum manni sem hefði ekki samhliða gengið til greiðsluaðlögunar, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Í yfirlýsingu umsjónarmannsins 25. nóvember 2009 samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laganna sagði að frestur veðhafa til að krefjast úrlausnar héraðsdóms um ákvörðunina hefði liðið án þess að slík krafa hefði borist og því væri greiðsluaðlögunin sjálfkrafa komin á, sbr. 6. og 7. mgr. 8. gr. laganna.

Eftir að greiðsluaðlögunin komst á munu sóknaraðilar hafa staðið í skilum við veðhafa allt þar til henni lauk 5. október 2014. Með beiðni 11. ágúst sama ár fóru sóknaraðilar þess á leit á grundvelli 12. gr. laga nr. 50/2009 að sýslumaður létti af eigninni veðrétti fyrir uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda sem næmu hærri fjárhæð en svaraði til söluverðs eignarinnar á almennum markaði. Fyrst þegar sýslumaður tók þá beiðni til meðferðar, og eftir að varnaraðili hafði um árabil tekið við greiðslum frá sóknaraðilum í samræmi við greiðsluaðlögunina, var því hreyft af hans hálfu í andmælum við beiðninni að ekki hefði í öndverðu verið fullnægt því skilyrði hennar að allir eigendur fasteignarinnar gengju í sameiningu til hennar, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Hafði varnaraðili þó fullt tilefni til að andmæla greiðsluaðlögun af þessari ástæðu þegar umsjónarmaður tók ákvörðun um hana 6. nóvember 2009 þar sem fram kom að ákvörðunin væri reist á því mati umsjónarmannsins að þetta lagaskilyrði hindraði ekki greiðsluaðlögun sóknaraðila. Ef varnaraðili vildi standa í vegi greiðsluaðlögun á þessum grundvelli bar honum því að krefjast úrlausnar héraðsdóms um ákvörðunina með tilkynningu til umsjónarmanns innan tveggja vikna frá því hún var tekin, sbr. 6. mgr. 8. gr. laga nr. 50/2009. Eru andmæli byggð á þessu því of seint fram komin og geta þau ekki girt fyrir að tekin verði til frekari meðferðar beiðni sóknaraðila um að veðréttindi verði afmáð. Ákvörðun sýslumanns 10. mars 2015, sem reist var á þessum andmælum, verður því felld úr gildi.

Eftir þessum úrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðilum málskostnað í héraði og kærumálskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 10. mars 2015 um að hafna beiðni sóknaraðila, Ingva Rúnars Guðmundssonar og Rannveigar Bjargar Árnadóttur, um að afmáð verði veðréttindi í fasteigninni Kaldaseli 8 í Reykjavík fyrir uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda sem nemi hærri fjárhæð en svaraði til metins söluverðs fasteignarinnar á almennum markaði.

Varnaraðili, Arion banki hf., greiði sóknaraðilum samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 2. október 2015.

Mál þetta, sem var þingfest 8. maí 2015, var tekið til úrskurðar 22. september sl. Sóknaraðilar eru Ingvi R. Guðmundsson, Kaldaseli 8, Reykjavík, og Rannveig Björg Árnadóttir, Kaldaseli 8, Reykjavík. Varnaraðili er Arion banki hf., Borgartúni 19, Reykjavík.

Sóknaraðilar krefjast þess að ógilt verði ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 10. mars 2015 um að hafna beiðni þeirra um afmáningu veðkrafna „sem standa til tryggingar uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda og nema, að teknu tilliti til uppreiknaðra fjárhæða þeirra skulda er framar hvíla í veðröðinni, hærri fjárhæð en svarar til metins söluverðs fasteignarinnar að Kaldaseli 87, Reykjavík, á almennum markaði.“ Þá krefjast sóknaraðilar málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og að áðurnefnd ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu verði staðfest. Einnig krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I

Málavextir

Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 24. júlí 2009 var sóknaraðilum veitt heimild til að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar veðkrafna samkvæmt lögum nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði. Var Benedikt Ólafsson hrl. skipaður umsjónarmaður með umleitununum.

Fundur var með veðhöfum 26. október 2009. Þar var lagt fram og kynnt frumvarp umsjónarmanns til greiðsluaðlögunar veðkrafna. Í fundargerð þess fundar kemur fram að boð hafi borist til umsjónarmanns, m.a. frá Íslandsbanka hf. og Kaupþingi banka hf., um að ekki væru gerðar athugasemdir við fram komið frumvarp. Á fundinum benti fulltrúi Landsbankans hf. á að Árni Aðalsteinsson væri þinglýstur eigandi að eigninni ásamt sóknaraðilum og að hugsanlega væri skilyrðum 1. mgr. 2. gr. laga nr. 50/2009 ekki fullnægt.

Í ákvörðun umsjónarmanns 6. nóvember 2009, um að sóknaraðilum skyldi veitt heimild til að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar fasteignakrafna er hvíldu á íbúðarhúsnæði þeirra að Kaldaseli 8 í Reykjavík, kom fram að umsjónarmaður teldi ekki hafa fram komið atriði er leiða hefðu átt til þess að beiðni skuldara væri hafnað fyrir héraðsdómi, sbr. 2.‒8. tölulið 2. mgr. 4. gr. laga nr. 50/2009. Taldi umsjónarmaður raunhæft að ætla að skuldarar gætu staðið við skilmála samkvæmt frumvarpinu. Þeir virtust hafa staðið af trúmennsku að undirbúningi greiðsluaðlögunar og ekkert benti til að hans væri leitað í óheiðarlegum tilgangi. Þá sagði að ljóst væri að í íbúðarhúsnæðinu að Kaldaseli 8 væru tvær íbúðir. Fasteignin væri öll í óskiptri sameign beggja sóknaraðila annars vegar og Árna Aðalsteinssonar hins vegar. Sóknaraðilar byggju í annarri íbúðinni en Árni í hinni. Árni sé ekki skuldari að þeim fasteignaveðkröfum sem á eigninni hvíli. Í greinargerð með frumvarpi því er orðið hafi að lögum nr. 50/2009 segi að úrræði um tímabundna greiðsluaðlögun sé háð því að eigandi geti ekki greitt af áhvílandi veðskuldum; því skuli eigendur leita slíkrar aðlögunar og leggja fram upplýsingar um greiðslugetu sína sameiginlega, séu þeir fleiri en einn. Skuldarar séu sóknaraðilar sem hafi sótt sameiginlega um og fengið leyfi til að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar fasteignaveðlána. Árni sé ekki skuldari þessara lána og hafi hann ekki tekið þátt í greiðslu þeirra. Taldi umsjónarmaður ákvæði 1 mgr. 2. gr. laga nr. 50/2009 ekki standa því í vegi að skuldari fengi greiðsluaðlögun.

Í yfirlýsingu umsjónarmanns samkvæmt 9. gr. laga nr. 50/2009 kemur fram að ákvörðun hans um að af greiðsluaðlögun skuldarinnar verði hafi verið send veðhöfum í ábyrgðarpósti að afloknum veðhafafundi 6. nóvember 2009 í samræmi við 1. og 2. mgr. 8. gr. áðurnefndra laga. Frestur veðhafa til að krefjast úrlausnar héraðsdóms um ákvörðun umsjónarmanns samkvæmt 6. mgr. sömu lagagreinar væri nú liðinn án þess að slík krafa bærist umsjónarmanni og væri því greiðsluaðlögun sjálfkrafa komin á með vísan til 7. mgr. greinarinnar. Greiðsluaðlögun hafi því komist á 24. nóvember 2009 og standi til 5. nóvember 2013. Skuldarar skuli greiða 120.000 krónur 5. hvers mánaðar til NB.is sparisjóðs hf., meðan á greiðsluaðlögun standi og skuli greiðslan vera bundin launavísitölu frá 24. júlí 2009. Fyrsta mánaðarlega greiðslan með breytingu samkvæmt launavísitölu skuli vera 5. desember 2009. Þá sagði að kröfur veðhafa bæru að öðru leyti vexti og tækju skilmálabreytingu samkvæmt 1. og 3. mgr. 6. gr. laga nr. 50/2009. Samkvæmt efni sínu var yfirlýsingin send í ábyrgðarpósti til allra kröfuhafa sem áttu þinglýsta veðkröfu áhvílandi á fasteigninni að Kaldárseli 8 í Reykjavík. Þá kom fram í yfirlýsingunni að henni yrði þinglýst samkvæmt 1. og 3. mgr. 6. gr. laga nr. 50/2009.

Með úrskurðum Héraðsdóms Reykjavíkur annars vegar 1. febrúar 2010 og hins vegar 1. mars 2010 voru nauðasamningar sóknaraðila til greiðsluaðlögunar staðfestir samkvæmt lögum nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl.

Sóknaraðilar greiddu samkvæmt greiðsluaðlögunarsamningnum þar til samkomulag var gert um breytingu á greiðslutímanum sem skyldi vera til 5. október 2014 í stað 5. nóvember 2013. Munu þau hafa staðið við greiðslur sínar í samræmi við breyttan samningstíma og gera enn.

Sóknaraðilar, sem útgefendur að veðbréfum sem hvíldu á fasteign þeirra að Kaldaseli 8 í Reykjavík, leituðu eftir því með beiðni sem barst Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 18. ágúst 2014 að veðréttindi, sem stæðu til tryggingar uppreiknuðum eftirstöðvum veðskulda og næmu hærri fjárhæð en svaraði til söluverðs fasteignarinnar að Kaldaseli 8 á almennum markaði, yrðu máð af fasteigninni, með vísan til 12. gr. laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði.

Sýslumaður boðaði með ábyrgðarbréfum 18. nóvember 1014 til veðhafafundar 25. sama mánaðar. Sóknaraðilinn, Ingvi R. Guðmundsson, mætti til fundarins, auk fulltrúa varnaraðila. Á fundinum lagði sýslumaður fram skriflegar athugasemdir Íslandsbanka hf. vegna umsóknarinnar þar sem fram kom það álit bankans að sóknaraðilar uppfylltu ekki skilyrði til afmáningar með vísan til 1. mgr. 2. gr. laga nr. 50/2009 en samkvæmt því ákvæði yrðu allir sameigendur að fasteign að ganga í sameiningu til greiðsluaðlögunar. Sóknaraðilar væru eigendur 2/3 hluta fasteignarinnar að Kaldaseli 8 en Árni Aðalsteinsson eigandi að 1/3 hluta hennar. Hann væri ekki aðili að tímabundinni greiðsluaðlögun sóknaraðila og því hefði í upphafi átt að synja sóknaraðilum um greiðsluaðlögun. Með sömu rökum ætti að synja sóknaraðila um afmáningu veðkrafna utan matsverðs fasteignarinnar. Á fundinn var ekki mætt af hálfu Landsbankans hf. Varnaraðili tók undir framangreindar athugasemdir Íslandsbanka hf. með bókun og ítrekaði hann afstöðu sína með tölvupósti 27. sama mánaðar. Á fundinum nýtti hann sér rétt sinn samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 til að kalla til dómkvadda matsmenn en féll síðar frá því með bréfi til sýslumanns 5. febrúar 2015.

Með ákvörðun sýslumanns 10. mars 2015 var beiðni sóknaraðila um afmáningu veðkrafna hafnað, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009, þar sem ekki væru uppfyllt öll skilyrði til afmáningar. Nánar sagði í ákvörðun hans að það væri skilyrði 12. gr. laga nr. 50/2009 um afmáningu veðréttinda að allir þinglýstir eigendur að óskiptri sameign hefðu gengið í gegnum greiðsluaðlögunarferli og leggi allir fram beiðni um afmáningu veðréttinda. Vísaði sýslumaður til athugasemda með 2. gr. laga nr. 50/2009 og dóms Hæstaréttar í máli nr. 296/2014. Sóknaraðilar skutu málinu til dómsins með beiðni sem móttekin var 1. apríl 2015 í samræmi við 7. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 í samræmi við XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðilar byggja kröfu sína um ógildingu ákvörðunar sýslumanns á því að varnaraðili hafi fyrir sitt leyti samþykkt samning þeirra um greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna. Hann sé því bundinn af samningnum og geti ekki fengið honum hnekkt nema eftir fyrirmælum laga nr. 50/2009. Það hafi ekki verið gert heldur hafi varnaraðili þvert á móti tekið athugasemdalaust við öllum greiðslum samkvæmt samningnum og að auki gert samkomulag um breytingu á skilmálum samningsins.

Sóknaraðilar benda á að frá því að samningur þeirra um greiðsluaðlögun var samþykktur hafi engar forsendur breyst. Þau atriði er varnaraðili beri nú fyrir sig hafi komið fram á fundi hjá umsjónarmanni 26. október 2009 og í ákvörðun umsjónarmanns 6. nóvember 2009. Kröfuhafarnir hafi þá ekki andmælt eins og þeir hafa skýra heimild til samkvæmt 6. mgr. 8. gr. laga nr. 50/2009. Samningurinn hafi því komist á og engar forsendur breyst síðan þá. Eftir að samningurinn komst á gátu kröfuhafar leitað eftir ógildingu greiðsluaðlögunarinnar samkvæmt 2. mgr. 11. gr. laga nr. 50/2009 en það gerðu þeir heldur ekki. Veðkröfuhafar þeir er létu málið til sín taka hjá sýslumanni voru því bundnir af samningnum og vísa sóknaraðilar til dóms Hæstaréttar í máli nr. 231/2014 því til stuðnings, sem sé skýrt fordæmi í málinu. Hafi komið fram í því máli að kröfuhafi væri bundinn af samningi um greiðsluaðlögun, bæði á grundvelli fyrirmæla laga nr. 50/2009 og samkvæmt eigin samningi.

Sóknaraðilar taka þó fram að láti kröfuhafar reyna á heimild sína samkvæmt 6. mgr. 8. gr. laga nr. 50/2009 skuli fara um meðferð slíks máls fyrir dómi eftir sömu reglum og gildi um meðferð ágreinings um frumvarp skiptastjóra til úthlutunar við gjaldþrotaskipti. Í athugasemdum með greininni segi nánar að um þessi mál fari eftir XXII. kafla laga nr. 20/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Samkvæmt 62. gr. þeirra laga sé kveðið á um þau tilvik sem komið geti til skoðunar þegar nauðasamningur sé ekki að fullu efndur. Þau tilvik séu tæmandi talin í ákvæðinu. Ekki verði séð að þau tilvik geti átt við í þessu máli enda of seint að grípa til þeirra á þessu stigi málsins.

Í öðru lagi byggja sóknaraðilar á því að við ákvörðun um afmáningu hafi sýslumaður ekki lagaheimild til að endurskoða hvort skilyrði 2. gr. laga nr. 50/2009 hafi verið uppfyllt í öndverðu þegar samningur komst á. Sýslumanni beri eingöngu að horfa til ákvæða 12. gr. laganna við afgreiðslu beiðna um afmáningu. Þá beri sýslumanni samkvæmt 3. mgr. sömu lagagreinar að skoða hvort skilyrði 1. og 2. mgr. hennar séu uppfyllt. Ekki sé um almenna endurskoðun sýslumanns á öllum ákvæðum laganna að ræða. Sýslumanni sé með því ákvæði ekki falið vald til að endurmeta ákvarðanir umsjónarmanns eða úrskurð héraðsdóms um að nauðasamningur sé kominn á. Þá telja sóknaraðilar að í ákvörðun sýslumanns sé ranglega byggt á dómi Hæstaréttar í máli nr. 296/2014. Sá dómur hafi ekkert fordæmisgildi í þessu máli. Þá varði dómurinn raunar ekki greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna af íbúðarhúsnæði samkvæmt lögum nr. 50/2009 heldur samkvæmt lögum nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga. Þarna skilji verulega á milli því farin sé sín hvor leiðin hjá sýslumanni eftir því hvort um greiðsluaðlögun samkvæmt lögum nr. 50/2009 eða lögum nr. 101/2010 er að ræða. Í 21. gr. síðarnefndu laganna segi að um afmáningu fari samkvæmt reglum 12. gr. laga nr. 50/2009 enda sé fullnægt öllum almennum skilyrðum fyrir þeirri aðgerð samkvæmt þeim lögum. Heimildir sýslumanns séu því ríkari í lögum nr. 101/2010 en í lögum nr. 50/2009. Í því máli sem fjallað hafi verið um í dómi Hæstaréttar í máli nr. 296/2014 hafi forsendur samnings breyst eftir að hann komst á með þeim hætti að samningsaðili flutti lögheimili sitt af þeirri fasteign er skuldirnar hvíldu á skömmu eftir að samningur komst á. Dómurinn byggi niðurstöðu sína ekki á ákvæði 2. mgr. 2. gr. laga nr. 50/2009 eins og sýslumaður telji heldur á 12. gr. þeirra og vísi til þess að í lögskýringargögnum komi fram að úrræði 12. gr. standi aðeins þeim til boða sem halda heimili og hafa skráð lögheimili á fasteigninni. Sóknaraðilar vísa til þess að í 12. gr. séu talin þau atriði er sýslumanni beri að kanna þegar hann metur hvort verða eigi við beiðni um afmáningu og séu skilyrði 1. mgr. 2. gr. ekki eitt af þeim atriðum. Þá megi ljóst vera hvaða atriði kröfuhafar geta látið til sín taka á þessu stigi en þau varða verðmæti eignarinnar og hvort þeir hyggist leysa eignina til sín. Hvorugt eigi við í þessu máli.

Í þriðja lagi sé á því byggt að Héraðsdómur Reykjavíkur hafi réttilega veitt heimild til að leitað yrði greiðsluaðlögunar og að ákvörðun umsjónarmanns hafi verið rétt. Héraðsdómur hafi staðfest nauðasamning aðila með úrskurði sínum þar sem skilyrði umsjónarmanns hafi komið fram. Samkvæmt 2. tölulið 1. mgr. 3. gr. laga nr. 50/2009 skuli með beiðni um greiðsluaðlögun fylgja nánar tilteknar upplýsingar, þ. á m. um þinglýsta eigendur. Því hafi legið fyrir frá upphafi að Árni Aðalsteinsson var þinglýstur eigandi eignarinnar ásamt sóknaraðilum. Þrátt fyrir þetta hafi héraðsdómur fallist á beiðnina. Umsjónarmaður hafi talið að þar sem áhvílandi lán vörðuðu ekki Árna Aðalsteinsson og þar sem hann tæki ekki þátt í greiðslu þeirra þyrfti hann ekki að vera aðili að samningnum, þrátt fyrir að vera þinglýstur eigandi hluta eignarinnar sem lánin hvíldu á.

Þá hafna sóknaraðilar tilvísun varnaraðila til 1. mgr. 38. gr. og 1. töluliðar 1. mgr. 27. gr. laga nr. 21/1991 sem fram komi í greinargerð varnaraðila og sem leiða eigi til þess að hafna hefði átt greiðsluaðlögun sóknaraðila í öndverðu. Þessi túlkun fái ekki staðist. Samkvæmt 59. gr. laganna sé niðurstaða héraðsdóms endanleg, hafi kröfuhafar ekki látið reyna á kröfu sína um að staðfestingu nauðasamnings yrði hafnað fyrir æðri dómi. Þegar nauðasamningur sé svo kominn á bindi hann lánardrottna sbr. 2. mgr. 60. gr. laga nr. 21/1991. Varnaraðili sé því bundinn af samþykki sínu, hvernig svo sem á það er litið. Þá fái sóknaraðilar ekki séð að 1. töluliður 1. mgr. 57. gr. laga nr. 21/1991, sbr. tölulið 2. mgr. 4. gr. laga nr. 50/2009 eigi við í málinu enda liggi ekkert fyrir um það að rangar upplýsingar hafi verið gefnar í upphafi. Varnaraðila hefði þá verið í lófa lagið að sýna fram á það. Að lokum hafna sóknaraðilar tilvísun varnaraðila til 72. gr. stjórnarskrárinnar en auk þess að vera órökstudd geti hún ekki átt rétt á sér, því þá væru allir samningar sem gerðir hefðu verið á grundvelli laga nr. 50/2009 alltaf andstæðir stjórnarskránni. Þetta sé því fráleit málsástæða af hálfu varnaraðila.

Sóknaraðilar kveða lykilatriði málsins vera það að samningur um greiðsluaðlögun hafi komist á og sem sóknaraðilar hafi staðið við að fullu. Aðstæður hafi ekkert breyst síðan þá. Þær ástæður sem varnaraðili beri nú fyrir sig hafi legið fyrir frá upphafi og verið sérstaklega fjallað um þær áður en samningurinn komst á. Löggjafinn gefi kröfuhöfum tækifæri til að andmæla, sbr. 6. mgr. 8. gr. og 2. mgr. 11. gr. laga nr. 50/2009 en þar með séu þær heimildir upp taldar. Í 12. gr. þeirra laga sé ekki gert ráð fyrir andmælarétti hvað þessi atriði varðar og enn síður sé sýslumanni þar veitt heimild til að endurskoða tildrög og skilyrði samningsins eða ákvarðanir umsjónarmanns og úrskurð héraðsdóms. Sýslumaður kanni því hvort staðið hafi verið við samninginn og hvort skuldari geti staðið í skilum með greiðslur af þeim veðskuldum sem áfram hvíli á eigninni. Í greinargerð sé svo tekið fram að reglur 12. gr. eigi eingöngu við um fasteign þar sem skuldarinn heldur heimili og hafi skráð lögheimili. Af öllu framangreindu sé ljóst að ógilda beri ákvörðun sýslumanns.

Um lagarök vísa sóknaraðilar til laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði, laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga, auk 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, varðandi málskostnað.

III

Málsatvik og lagarök varnaraðila

Varnaraðili kveður ágreining aðila fyrst og fremst snúast um það hvort öll ófrávíkjanleg skilyrði laga nr. 50/2009 til afmáningar veðréttinda séu uppfyllt. Varnaraðili kveður svo ekki vera og því beri að hafna kröfum sóknaraðila.

Varnaraðili kveðst í fyrsta lagi byggja á því að umsókn sóknaraðila um afmáningu hafi ekki verið í samræmi við 2. gr. laga nr. 50/2009. Samkvæmt a-lið 1. mgr. 21. gr. laga nr. 101/2010 geti skuldarar leitað eftir því að veðbönd verði afmáð af fasteign eftir reglum 12. gr. laga nr. 50/2009 þegar minna en þrír mánuðir eru til loka tímabils greiðsluaðlögunar, enda sé öllum almennum og frávíkjanlegum skilyrðum laganna fyrir þeirri aðgerð fullnægt. Þetta hafi verið staðfest í dómi Hæstaréttar í máli nr. 296/2014 sem sé ótvírætt fordæmi í þessu máli og tekið hafi verið af skarið um skýringu 12. gr. laga nr. 50/2009 og skýringu a-liðar 1. mgr. 21. gr. laga 101/2010. Í því máli hafi afmáningu verið hafnað með vísan til þess að umsækjendur hefðu ekki uppfyllt eitt af almennum skilyrðum laga nr. 50/2009. Ekki sé unnt að fallast á að heimildir sýslumanns séu aðrar og meiri samkvæmt lögum nr. 101/2010 en samkvæmt lögum nr. 50/2009. Skýra verði lög þessi saman. Túlkun sóknaraðila á niðurstöðu dómsins sé of þröng. Þá telur varnaraðili dóm Hæstaréttar í máli nr. 231/2014 ekki vera fordæmi í málinu, enda hafi kröfuhafi í því máli lýst yfir að hann væri samþykkur því að veðkröfur sem yrðu afmáðar af fasteigninni á grundvelli 12. gr. laga nr. 50/2009 væru felldar niður. Eftirgjöfin hafi því komið fram í samningnum um greiðsluaðlögun.

Eitt hinna almennu skilyrða laga nr. 50/2009 er að aðilar sem eiga fasteign í óskiptri sameign verði að ganga í sameiningu til greiðsluaðlögunar, eins og fram komi í 2. málslið 1. mgr. 2. gr. laganna. Óumdeilt sé í málinu að fasteignin að Kaldaseli 8, fastanúmer 205-7431, er í óskiptri sameign sóknaraðila og Árna Aðalsteinssonar og að hvert þeirra sé þinglýstur eigandi að 33% hlut í fasteigninni. Þá sé óumdeilt að Árni sótti ekki um leyfi til að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar fasteignaveðkrafna með sóknaraðilum. Varnaraðili kveðst byggja á að lögskýringargögn með 2. gr. laga nr. 50/2009 taki af allan vafa um að allir sameigendur verði að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar og að það sé ófrávíkjanlegt skilyrði niðurfellingar veðréttinda á grundvelli þeirra laga. Löggjafinn geri ráð fyrir að leggja verði mat á greiðslugetu allra þinglýstra eigenda þar sem úrræðið sé háð því að allir eigendur geti ekki greitt af áhvílandi veðskuldum. Óumdeilt sé að þessu skilyrði hafi ekki verið fullnægt og þegar af þeirri ástæðu beri að hafna kröfu sóknaraðila um ógildingu á ákvörðun sýslumanns.

Þá kveðst varnaraðili byggja á því í öðru lagi að hafna beri kröfu sóknaraðila á grundvelli þess að synja hefði átt sóknaraðilum um heimild til að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar fasteignaveðkrafna í öndverðu sbr. 1. tölulið 1. mgr. 57. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl., sbr. 2. tölulið 2. mgr. 4. gr. laga nr. 50/2009. Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laga nr. 50/2009 gilda sömu reglur um umsókn um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna og um heimild til að leita nauðasamnings á grundvelli ákvæða laga nr. 21/1991. Því verði að líta til 1. mgr. 38. gr. laga nr. 21/1991 sbr. 1. tölulið 1. mgr. 57. gr. sömu laga, þar sem kveðið sé á um það hvenær dómara beri að synja um heimild til að leita nauðasamnings en þau málalok geti orðið vegna atvika sem nefnd eru í 38. gr. laga nr. 21/1991. Í 4. tölulið þeirrar lagagreinar komi fram að héraðsdómari skuli synja um heimild til að leita nauðasamnings sé beiðni skuldarans áfátt. Þar sem ekki hafi allir þinglýstir eigendur staðið sameiginlega að umsókn um greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna hafi umsókn sóknaraðila verið svo áfátt að synja hefði átt um heimild til að leita nauðasamnings í upphafi á grundvelli 4. töluliðar 38. gr. laga nr. 21/1991.

Varnaraðili kveðst mótmæla öllum málsástæðum sóknaraðila þess efnis að þar sem varnaraðili hafi ekki mótmælt greiðsluaðlögunarumleitunum sóknaraðila þegar á árinu 2009 beri að fallast á kröfu þeirra um afmáningu veðréttinda samkvæmt 12. gr. laga nr. 50/2009. Virðist sóknaraðilar byggja á einhvers konar tómlætissjónarmiðum hvað þetta varðar. Sú málsástæða sé þó haldlaus þar sem yfirlýsing umsjónarmanns, sbr. 9. gr. laga nr. 50/2009, og ákvörðun sýslumanns um afmáningu veðréttinda, sbr. 12. gr. laga nr. 50/2009, séu „tveir aðskildir hlutir“. Ákvörðun sýslumanns sé stjórnvaldsákvörðun, tekin í kjölfar þess að tímabundinni greiðsluaðlögun lýkur. Sóknaraðilar þurfi þá að hefja nýtt umsóknarferli og þ. á m. þurfi þeir að uppfylla öll skilyrði laga nr. 50/2009 svo að til álita komi að fallast á kröfur þeirra um afmáningu veðréttinda. Bendir varnaraðili á að samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 beri sýslumanni að kanna hvort skilyrði fyrir beiðninni séu uppfyllt. Meint tómlæti varnaraðila geti ekki takmarkað eða komið í veg fyrir að varnaraðili gæti lögvarinna hagsmuna sinna í fyrirliggjandi stjórnsýslumáli fyrir sýslumanni.

Jafnframt byggir varnaraðili á að sóknaraðilar geti ekki öðlast réttindi á kostnað varnaraðila á grundvelli ákvörðunar umsjónarmanns 25. nóvember 2009 sem augljóslega stríði gegn ófrávíkjanlegum ákvæðum laga nr. 50/2009. Breyti þar engu um þótt varnaraðili hafi ekki mótmælt greiðsluaðlögunarumleitan sóknaraðila í upphafi. Önnur niðurstaða myndi leiða til þess að eignarréttindi varnaraðila yrðu skert umfram það sem heimilt sé, sbr. m.a. 72 gr. stjórnarskrárinnar.

Varnaraðili telur því ljóst að þar sem sóknaraðilar uppfylli ekki skilyrði til afmáningar veðréttinda samkvæmt lögum nr. 50/2009 og synja hefði átt sóknaraðila um heimild til að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar fasteignaveðkrafna í öndverðu beri að hafna kröfum sóknaraðila í málinu.

Loks hafnar varnaraðili því að héraðsdómur hafi staðfest nauðasamning sóknaraðila með úrskurði varðandi veðkröfur sóknaraðila eins og fram komi í kæru sóknaraðila. Héraðsdómur hafi veitt sóknaraðilum heimild til að leita tímabundinnar greiðsluaðlögunar fasteignaveðkrafna 24. júlí 2009 en umrædd greiðsluaðlögun hafi komist á með yfirlýsingu umsjónarmanns samkvæmt 9. gr. laga nr. 50/2009 en ekki með úrskurði héraðsdóms.

Um lagarök vísar varnaraðili til laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði, laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga, laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum XXI. kafla hvað varðar málskostnað.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 10. mars 2015 að hafna beiðni sóknaraðila um að afmá veðkröfur umfram markaðsverð af fasteign þeirra að Kaldaseli 8 í Reykjavík, fastanúmer 205-7431, með vísan til 4. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði, þar sem ekki hafi öll skilyrði laganna fyrir afmáningu verið uppfyllt.

Í 7. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009 segir að rísi ágreiningur um ráðstafanir sem um er fjallað í ákvæðinu geti þeir sem hlut eiga að máli leitað úrlausnar um hann fyrir dómstólum eftir sömu reglum og gildi um úrlausn ágreinings um gildi nauðungarsölu. Málið er því rekið samkvæmt reglum laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og fer um meðferð þess eftir ákvæðum XIV. kafla þeirra. Í 1. mgr. 80. gr. laganna er kveðið á um hverjir geti leitað dómsúrlausnar samkvæmt ákvæðum XIV. kafla laganna og um tímafresti. Hefur sóknaraðili réttilega beint kröfu sinni til dómsins í samræmi við áðurnefnt ákvæði og innan þess fjögurra vikna frests sem þar er tiltekinn.

Í hinni umþrættu ákvörðun sýslumanns kemur fram að gögn málsins beri með sér að fasteignin að Kaldaseli 8 í Reykjavík hafi verið í óskiptri sameign sóknaraðila og Árna Aðalsteinssonar þegar greiðsluaðlögun sóknaraðila komst. Jafnframt kemur fram að Árni Aðalsteinsson hafi ekki verið útgefandi að áhvílandi veðbréfum og að hann hafi ekki sótt um greiðsluaðlögun með sóknaraðilum. Þá segir að í ákvörðun umsjónarmanns um greiðsluaðlögun frá 6. nóvember 2009 komi fram að umsjónarmaður hafi ekki talið ákvæði 1. mgr. 2. gr. laga nr. 50/2009 standa í vegi fyrir greiðsluaðlögun sóknaraðila. Í ákvörðun sýslumanns er svo nánar rakið efni athugasemda með 2. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 50/2009. Var það mat sýslumanns að þinglýstum eigendum í óskiptri sameign bæri að hafa gengið í sameiningu til greiðsluaðlögunar svo að uppfyllt væru skilyrði 12. gr. laga nr. 50/2009 um afmáningu veðkrafna umfram markaðsvirði. Þá vísaði sýslumaður einnig til dóms Hæstaréttar í máli nr. 296/2014 ákvörðun sinni til stuðnings, þar sem talið var ófrávíkjanlegt skilyrði fyrir niðurfellingu veðréttinda samkvæmt 12. gr. laga nr. 50/2009 að skuldari byggi í viðkomandi fasteign og hefði þar skráð lögheimili.

Með vísan til alls framangreinds taldi sýslumaður að það væri skilyrði fyrir afmáningu veðréttinda samkvæmt 12. gr. laga nr. 50/2009 „að þinglýstir eigendur á fasteign hafi allir gengið í gegnum greiðsluaðlögunarferli og leggi fram beiðni um afmáningu veðréttinda þeirra sem um getur í 1. mgr. 12. gr. laga nr. 50/2009.“ Taldi sýslumaður ekki efni standa til annars en að hafna beiðni sóknaraðila um afmáningu þar sem ekki væru öll skilyrði hennar uppfyllt.

Af hálfu sóknaraðila er byggt á því að ákvörðun sýslumanns beri að fella úr gildi þar sem varnaraðili sé bundinn við samning um greiðsluaðlögun, enda hafi hann hvorki nýtt sér úrræði laga til að fá ákvörðun umsjónarmanns né greiðsluaðlögunarsamningnum, á meðan hann var í gildi, hnekkt, sbr. 6. mgr. 8. gr. og 2. mgr. 11. gr. laga nr. 50/2009. Enginn ágreiningur sé um að sóknaraðilar hafi staðið við gerðan greiðsluaðlögunarsamning. Sýslumaður geti ekki nú, við ákvörðun um afmáningu, kannað eða endurskoðað hvort skilyrði 2. gr. laga nr. 50/2009 hafi verið uppfyllt. Hann eigi eingöngu að horfa til 12. gr. laganna. Sóknaraðilar hafi fengið heimild til að leita greiðsluaðlögunar þrátt fyrir að í beiðni um greiðsluaðlögun kæmi fram að Árni Aðalsteinsson væri einnig þinglýstur eigandi að eigninni. Varnaraðili hafi athugasemdalaust tekið við greiðslum samkvæmt samningnum og geti ekki borið fyrir sig nú að ekki hafi átt að veita sóknaraðila heimild til greiðsluaðlögunar í öndverðu. Varnaraðili hafi sýnt tómlæti í málinu með því að taka athugasemdalaust við greiðslum frá sóknaraðilum. Með vísan til alls framangreind beri því að fella ákvörðun sýslumanns úr gildi.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og ákvörðun sýslumanns staðfest þar sem ljóst sé að almenn og ófrávíkjanleg skilyrði afmáningar samkvæmt lögum nr. 50/2009 séu ekki uppfyllt. Óumdeilt sé að ekki hafi allir þinglýstir eigendur eignarinnar gengið til greiðsluaðlögunar á sínum tíma og því sé með sömu rökum ekki hægt að fallast á kröfu sóknaraðila um afmáningu veðkrafna nú. Þá hefur varnaraðili á því byggt að synja hefði átt sóknaraðilum um heimild til greiðsluaðlögunar í öndverðu og að ekki skipti máli þótt hann hafi ekki mótmælt greiðsluaðlögunarsamningnum í upphafi þar sem um tvær aðskildar ákvarðanir sé að ræða, annars vegar um hvort greiðsluaðlögun eigi að komast á og hins vegar hvort afmá eigi veðkröfur af fasteign umfram markaðsvirði viðkomandi eignar. Þá geti sóknaraðilar ekki byggt neinn rétt á áliti umsjónarmanns um að Árni Aðalsteinsson hafi ekki þurft að eiga hlut að beiðni um greiðsluaðlögun og samningi þar að lútandi. Þá hafnar varnaraðili því að hann hafi sýnt tómlæti í málinu.

Óumdeilt er í málinu að fasteignin að Kaldaseli 8 í Reykjavík, fastanúmer 205-7431, er í óskiptri sameign beggja sóknaraðila og Árna Aðalsteinssonar. Þá er óumdeilt að sóknaraðilar fengu 24. júlí 2009 heimild til að leita greiðsluaðlögunar fasteignaveðkrafna á grundvelli laga nr. 50/2009. Þá liggur fyrir að Árni Aðalsteinsson er ekki skuldari þeirra veðlána sem á eigninni hvíla. Tillaga umsjónarmanns um greiðsluaðlögunarsamning var kynnt og lá fyrir á veðhafafundi 26. október 2009. Í ákvörðun umsjónarmanns frá 6. nóvember 2009 samkvæmt 3. mgr. 8. gr. laga nr. 50/2009 kom fram að hann teldi ekki hafa komið fram atriði sem hefðu átt að leiða til þess að beiðninni hefði verið hafnað fyrir héraðsdómi sbr. 2.‒8. tölulið 2. mgr. 4. gr. laga nr. 50/2009. Þá taldi hann ákvæði 1. mgr. 2. gr. laga nr. 50/2009 ekki standa því í vegi að sóknaraðilar fengju greiðsluaðlögun. Greiðsluaðlögun komst sjálfkrafa á 24. nóvember 2009 samkvæmt 7. mgr. 8. gr. laganna. Fyrir liggur og er óumdeilt að kröfuhafar létu ekki reyna á þau úrræði að fá ákvörðun umsjónarmanns eða greiðsluaðlögunarsamningum hnekkt samkvæmt ákvæðum laga nr. 50/2009 og tíunduð eru hér að framan.

Hæstiréttur hefur í máli nr. 296/2014 kveðið upp úr með það að öll almenn skilyrði laga nr. 50/2009 þurfi að vera uppfyllt svo unnt sé að fallast á afmáningu veðkrafna á fasteign umfram markaðsvirði hennar á grundvelli 12. gr. þeirra laga, sbr. 21. gr. laga nr. 101/2010. Verður því að telja ljóst að sýslumaður kannar hvort almenn og ófrávíkjanleg skilyrði 2. gr. laga nr. 50/2009 séu uppfyllt er hann tekur ákvörðun um hvort fallast beri á afmáningu veðkrafna á fasteign umfram markaðsvirði hennar á grundvelli 12. gr. laganna eður ei. Dómurinn tekur fram að sá skýringarkostur sem sóknaraðili hefur haldið fram um að heimildir sýslumanns í þessa veru séu ríkari samkvæmt lögum nr. 101/2010 en samkvæmt lögum nr. 50/2009 er ekki tækur og fær í raun ekki staðist þegar litið er til tilgangs og markmiðs áðurnefndra laga. Dómurinn telur ekki unnt að líta fram hjá þeim sjónarmiðum sem fram koma í áðurnefndum dómi og þykir ekki neinu breyta um fordæmisgildi hans, þótt greiðsluaðlögun hafi í því máli verið reist á lögum nr. 101/2010 þar sem um afmáningu veðkrafna samkvæmt 21. gr. þeirra laga er vísað til 12. gr. laga nr. 50/2009.

Ljóst er og óumdeilt í málinu að fortakslausu skilyrði 2. gr. laganna er ekki fullnægt. Er þegar af þeirri ástæðu ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um afmáningu og var sýslumanni rétt að hafna henni. Verður ekki talið að varnaraðili hafi firrt sig rétti til að bera fyrir sig sjónarmið hvað þetta varðar við umfjöllun sýslumanns um afmáningu veðkrafna. Eins og atvikum málsins er háttað þykir hvorki breyta þessari niðurstöðu að varnaraðili hafi athugasemdalaust tekið við greiðslum samkvæmt greiðsluaðlögunarsamningi þeim er komst á né að hann hafi ekki freistað þess á fyrri stigum að hnekkja ákvörðun umsjónarmanns um að af greiðsluaðlögun yrði eða greiðsluaðlöguninni sjálfri á meðan hún stóð yfir. Verður ekki talið að þessi niðurstaða sé í ósamræmi við þau sjónarmið er fram koma í dómi Hæstaréttar í máli nr. 231/2014 en í því máli freistaði kröfuhafi þess að fá greiðsluaðlögunarsamningi breytt að efni til við umfjöllun sýslumanns um afmáningu veðkrafna. Var kröfuhafinn talinn bundinn við greiðsluaðlögunarsamninginn. Er því ekki um sambærilegt tilvik að ræða og í því máli sem hér er til úrlausnar.

Samkvæmt öllu ofansögðu verður kröfu sóknaraðila því hafnað en ákvörðun sýslumanns staðfest að kröfu varnaraðila. Eins og atvikum málsins er háttað þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 29. maí sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Kröfu sóknaraðila, Ingva Rúnars Guðmundssonar og Rannveigar Bjargar Árnadóttur, um að hnekkt verði ákvörðun Sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 10. mars 2015 þar sem synjað var kröfu þeirra um afmáningu veðkrafna er hafnað en ákvörðun sýslumanns staðfest.

Málskostnaður fellur niður.