Miðvikudaginn 4. maí 2005.
Nr. 467/2004.	Hitaveita Akraness og Borgarfjarðar (Björn Jónsson hrl.) gegn Margeiri Rúnari Daníelssyni Haraldi Daníelssyni Benóný Guðbergi Daníelssyni og (Kristinn Hallgrímsson hrl.) Guðnýju Jóhannesdóttur       (Andri Árnason hrl.)

 

Kaupsamningur. Leigusamningur. Forkaupsréttur. Þinglýsing.

D leigði H hluta af landi sínu undir hitaveitumannvirki á árinu 1981. Var um leiguna gerður tímabundinn leigusamningur til 15 ára og var meðal annars í samningnum ákvæði um forkaupsrétt. Samningnum var ekki þinglýst. Eftir lát D eignuðust synir hans MRD, HD og BGD landið. Var þeim kunnugt um að H hefði umrædda lóðarspildu á leigu og fengu árlega greiðslu vegna þess en kváðust aldrei hafa séð eintak fyrrnefnds leigusamnings og hafi þeim því hvorki verið kunnugt um forkaupsréttarákvæði samningsins né að hann væri tímabundinn. Leituðu þeir bræður eftir endurskoðun leigugjaldsins á árinu 1999 og var undirritaður sérstakur samningur milli þeirra og H vegna þessa. Á árinu 2003 seldu bræðurnir G landið og þar með hina leigðu lóðarspildu. Við kaupsamningsgerðina lá fyrir að hluti landsins væri í leiguumráðum H og fyrir það greiddi H tiltekna upphæð en eintak samningsins lá ekki fyrir. Krafðist H þess í málinu að forkaupsréttur hans samkvæmt hinum óþinglýsta samningi yrði viðurkenndur og að hann mætti kaupa landspilduna með hlutfallslega sömu kjörum og G hafði greitt fyrir allt landið. Talið var að ákvæði um forkaupsrétt í leigusamningi tæki til sértækra réttinda, sem ekki væri almennt að finna í samningum af því tagi og þó svo að G hafi haft vitneskju um leigusamning um hluta þess lands sem hún keypti hefði ekki verið sýnt fram á að hún hefði vitað eða mátt vita um forkaupsréttarákvæði samningsins, enda hafði H látið undir höfuð leggjast að þinglýsa samningnum. Gat G því ekki talist grandsöm um hin óþinglýstu réttindi í skilningi 2. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, sbr. 19. gr. laganna og var kröfum H því hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 26. nóvember 2004. Hann krefst þess að viðurkenndur verði forkaupsréttur sinn að 3.055 fermetra lóðarspildu úr landi Innsta-Vogslands 3, Akranesi, við sölu stefndu Margeirs Rúnars, Haraldar og Benónýs Guðbergs Daníelssona til stefndu Guðnýjar Jóhannesdóttur á landinu samkvæmt kaupsamningi 19. september 2003, með hlutfallslega sömu kjörum og skilmálum og þar greini. Þá krefst hann þess að stefndu Margeiri Rúnari, Haraldi og Benóný Guðbergi verði með dómi gert skylt að selja og afsala til áfrýjanda umræddri lóðarspildu gegn greiðslu áfrýjanda með hlutfallslega sömu kjörum og skilmálum og í framangreindum kaupsamningi greini. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Málsatvik eru rakin í héraðsdómi. Ákvæði um forkaupsrétt í leigusamningi taka til sértækra réttinda, sem almennt er ekki að finna í samningum af þessu tagi. Að þessu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað í Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Hitaveita Akraness og Borgarfjarðar, greiði stefndu Margeiri Rúnari Daníelssyni, Haraldi Daníelssyni og Benóný Guðbergi Daníelssyni, óskipt málskostnað fyrir Hæstarétti, 250.000 krónur.

Áfrýjandi greiði stefndu Guðnýju Jóhannesdóttur, málskostnað fyrir Hæstarétti, 250.000 krónur.

 

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 7. september 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var þann 1. september s.l., höfðaði stefnandi, Hitaveita Akraness og Borgarfjarðar, Dalbraut 8, Akranesi, gegn stefndu, Margeiri Rúnari Daníelssyni, Sigluvogi 6, Reykjavík, Haraldi Daníelssyni, Furugrund 1, Akranesi, Benóný Guðbergi Daníelssyni, Suðurgötu 117, Akranesi og Guðnýju Jóhannesdóttur, Jörundarholti 26, Akranesi, 3. desember 2003.

Kröfur stefnanda eru að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur stefnanda að 3.055 m² lóðarspildu úr landi Innsta-Vogslands 3, Akranesi, við sölu stefndu Margeirs Rúnars, Haraldar og Benónýs Guðbergs til stefndu Guðnýjar á landinu samkvæmt kaupsamningi, dags. 19. september 2003, með hlutfallslega sömu kjörum og skilmálum og þar greinir. Þá er þess krafist að stefndu Margeiri Rúnari, Haraldi og Benóný Guðbergi verði með dómi gert skylt að selja og afsala til stefnanda umræddri lóðarspildu gegn greiðslu af hendi stefnanda með hlutfallslega sömu kjörum og skilmálum og í framangreindum kaupsamningi greinir. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefnda Guðný gerir þær kröfur að synjað verði með dómi að stefnandi eigi forkaupsrétt að 3.055 m² lóðarspildu úr Þjóðvegi 17, Akranesi, sem er úr landi Innsta-Vogslands 3, Akranesi og þar með að stefndu Margeiri Rúnari, Haraldi og Benóný Guðbergi verði ekki gert skylt að selja og afsala til stefnanda umræddri lóðarspildu. Að auki krefst stefnda Guðný málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Stefndu Margeir Rúnar, Haraldur og Benóný Guðbergur gera þær kröfur að þeir verði sýknaðir af kröfum stefnanda. Jafnframt krefjast þeir málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Mál þetta er þannig til komið að 19. nóvember 1981 gerðu stefnandi og Daníel Friðriksson, faðir stefndu Margeirs Rúnars, Haraldar og Benónýs Guðbergs, með sér samning um leigu stefnanda á 3.055 m² landspildu úr landi Daníels „neðan þjóðvegarins nýja, innan bæjarmarka Akraness“. Leigutíminn samkvæmt 3. gr. samningsins var 15 ár frá 1. júlí 1981 að telja. Í 6. gr. samningsins var tekið fram að stefnandi ætti forleigurétt að landspildunni að leigutímanum liðnum og í 7. gr. hans var kveðið á um forkaupsrétt stefnanda að spildunni á leigutímanum. Leigusamningi þessum var aldrei þinglýst.

Þann 28. september 1999 gerðu stefnandi og stefndu Margeir Rúnar, Haraldur og Benóný Guðbergur, sem þá höfðu eignast umrædda 3.055 m² landspildu fyrir erfð, með sér yfirlýsingu um breytingu á skilmálum hins upphaflega leigusamnings. Breytingin var sú að við framkvæmd samningsins skyldi í stað húsaleiguvísitölu atvinnuhúsnæðis miða við vísitölu neysluverðs.

Með kaupsamningi, dags. 19. september 2003, seldu stefndu Margeir Rúnar, Haraldur og Benóný Guðbergur stefndu Guðnýju fasteignina Þjóðveg 17, landspildu úr Innsta-Vogslandi 3, Akranesi, en landspilda sú, sem stefnandi tók á leigu af Friðrik Daníelssyni í nóvember 1981, er hluti þeirrar fasteignar. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Akranesi 23. september 2003 og þinglýst án athugasemda. Afsal vegna kaupanna var einnig gefið út 19. september 2003 og var það móttekið til þinglýsingar 15. desember sama ár.

Er stefnandi fékk vitneskju um kaup stefndu Guðnýjar sendi hann stefndu öllum þegar bréf, dags. 26. september 2003, sem innihélt yfirlýsingu þess efnis að hann hyggðist nýta sér forkaupsrétt að hinni leigðu spildu og vísaði um réttmæti þeirrar kröfu til 7. gr. leigusamningsins frá 1981. Stefndu vildu ekki fallast á að stefnandi ætti þann rétt og höfðaði hann því mál þetta.

II.

Stefnandi reisir kröfur sínar á framangreindum leigusamningi hans og Daníels Friðrikssonar, dags. 19. nóvember 1981. Stefnandi segir ljóst af efni samningsins að honum hafi verið ætlað að gilda um langan tíma þar sem í 5. gr. hans sé þess getið að leigutaki megi veðsetja leigurétt sinn ásamt þeim mannvirkjum sem á eigninni séu. Þá sé í 6. gr. samningsins kveðið á um forleigurétt stefnanda að landspildunni og í 7. gr. um forkaupsrétt hans að henni. Samningsákvæði þessi séu eðlileg og skýri leigutímann samkvæmt 3. gr. en gera verði ráð fyrir að það ákvæði hafi fyrst og fremst verið ætlað til endurskoðunar á leigugjaldinu.

Hinn 28. september 1999 kveður stefnandi sig og eigendur landspildunnar, sem þá hafi verið orðnir synir Daníels Friðrikssonar, stefndu Margeir Rúnar, Haraldur og Benóný Guðbergur, hafa gert með sér yfirlýsingu. Í henni hafi verið vitnað til umrædds leigusamnings og á honum gerðar þær breytingar að horfið hafi verið frá því að miða breytingar á leigugjaldinu við vísitölu atvinnuhúsnæðis en þess í stað miðað við vísitölu neysluverðs.

Þá vísar stefnandi til þess að í kaupsamningi stefndu Guðnýjar og stefndu Margeirs Rúnars, Haraldar og Benóný Guðbergs, dags. 19. september 2003, komi fram að kaupandi yfirtaki lóðarleigusamning vegna hitaveitutanka og taki við greiðslum frá og með næsta gjalddaga. Stefndu hafi því öll verið grandsöm um lóðarleigusamninginn og ákvæði hans þó svo láðst hefði að þinglýsa honum. Þegar kaupsamningurinn hafi komið til vitundar stefnanda hafi hann þegar komið á framfæri við öll stefndu að hann vildi nýta sér forkaupsrétt að landspildunni. Þar sem stefndu hafi ekki viljað fallast á þá kröfu hans hafi málsókn verið óumflýjanleg.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til almennra reglna samningaréttar og almennra reglna um túlkun samninga.

III.

Stefnda Guðný hafnar því að stefnandi eigi forkaupsrétt að umdeildri landspildu á grundvelli ákvæðis í leigusamningi sem gerður hafi verið 19. nóvember 1981 við þáverandi eiganda. Stefnda Guðný bendir á að í umræddu ákvæði segi að leigutaki skuli eiga forkaupsrétt að hinu leigða, verði það selt á leigutíma. Gildistími leigusamningsins hafi hins vegar verið 15 ár frá nefndum nóvemberdegi talið. Samningnum hafi ekki verið þinglýst og þegar hann hafi runnið út samkvæmt efni sínu hafi ekki verið gerður nýr skriflegur samningur.

Stefnda Guðný segir að þegar hún hafi fest kaup á fasteigninni Þjóðvegi 17, Akranesi, 19. september 2003, hafi hún verið upplýst um tilvist leigusamnings án þess þó að samningurinn væri lagður fram við kaupsamningsgerðina. Ekki hafi verið vikið einu orði að því að stefnandi ætti forkaupsrétt að hluta þess lands sem hún væri að festa kaup á og ekkert hafi bent til að svo væri. Stefnda Guðný kveðst því hafa verið algerlega grandlaus um hinn meinta forkaupsrétt stefnanda er hún eignaðist umrædda fasteign. Með hliðsjón af því og þar sem stefnandi hafi ekki látið þinglýsa títtnefndum leigusamningi sem hann byggi forkaupsrétt sinn á er það álit stefndu Guðnýjar að hún hafi eignast betri rétt en stefnandi kunni að hafa átt þegar hún hafi látið þinglýsa heimildarskjölum sínum að fasteigninni Þjóðvegi 17, Akranesi, þar með talið hinni umþrættu landspildu.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnda Guðný að öðru leyti til almennra reglna eignar- og samningaréttar, auk þinglýsingarlaga nr. 39/1978, einkum III. kafla laganna.

Stefndu Margeir Rúnar, Haraldur og Benóný Guðbergur reisa kröfur sínar meðal annars á því að meintur forkaupsréttur stefnanda víki fyrir betri rétti stefndu Guðnýjar samkvæmt þinglýstum kaupsamningi og reglum um traustfang. Jafnframt byggja þeir á því að þeir hafi verið grandlausir um meintan forkaupsrétt stefnanda að hinni leigðu lóð. Stefnanda hafi verið í lófa lagið að þinglýsa leigusamningi sínum við föður stefndu til að tryggja rétt sinn gagnvart þriðja aðila. Það hafi hann hins vegar látið ógert og verði að taka afleiðingunum af því.

Að öðru leyti kveðast stefndu Margeir Rúnar, Haraldur og Benóný Guðbergur byggja kröfur sínar á sömu forsendum og kröfugerð stefndu Guðnýjar byggi á. Þá vísa þeir kröfum sínum til stuðnings til meginreglna þinglýsingarlaga nr. 39/1978, svo og reglna um traustfang.

IV.

Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga, nr. 39/1978, skal þinglýsa réttindum yfir fasteign til þess að þau haldi gildi sínu gegn þeim er reisa rétt sinn á samningum um eignina. Fær samningur ekki hrundið eldri óþinglýstum rétti nema honum sé þinglýst sjálfum, enda sé rétthafi eftir samningi grandlaus um þann rétt er hrinda á, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Með grandleysi er átt við að rétthafi eftir samningi eða löggerningi hvorki þekki né ætti að þekkja hin óþinglýstu réttindi, sbr. 19. gr. laganna.

Óumdeilt er í málinu að stefndu Guðnýju var kunnugt um tilvist óþinglýsts lóðarleigusamnings um umdeilda 3.055 m² landspildu er gengið var frá kaupum hennar á fasteigninni Þjóðvegi 17, landspildu úr Innsta-Vogslandi 3, Akranesi, enda segir í kaupsamningi hennar og stefndu Margeirs Rúnars, Haraldar og Benónýs Guðbergs, dags. 19. september 2003, sem móttekinn var til þinglýsingar 23. september 2003 og þinglýst án athugasemda, að kaupandi yfirtaki lóðarleigusamning vegna hitaveitutanka og taki við greiðslum frá og með næsta gjalddaga eftir kaupsamningsgerðina.

Þó svo að stefnda Guðný hafi samkvæmt framansögðu haft vitneskju um að til væri lóðarleigusamningur, sem tæki til hluta þeirrar fasteignar er hún keypti af meðstefndu, verður hvorki talið að stefnda Guðný hafi þekkt né átt að þekkja að í samningnum væri kveðið á um forkaupsrétt stefnanda að hinni umdeildu landspildu, enda hafði stefnandi sjálfur látið undir höfuð leggjast að þinglýsa lóðarleigusamningnum. Samkvæmt því telst stefnda Guðný hafa verið grandlaus um forkaupsrétt stefnanda í skilningi 2. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga, sbr. 19. gr. laganna, er hún keypti títtnefnda landspildu af meðstefndu. Þinglýst réttindi hennar samkvæmt kaupsamningnum frá 19. september 2003 ganga af þeim sökum framar forkaupsrétti stefnanda samkvæmt óþinglýstum lóðarleigusamningi hans. Viðurkenningarkröfu stefnanda er því hafnað og jafnframt skal sýkna stefndu af öllum öðrum kröfum stefnanda í málinu.

Með vísan til úrslita málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, ber að dæma stefnanda til að greiða stefndu málskostnað sem hæfilega þykir ákvarðaður svo sem í dómsorði greinir. Við ákvörðun málskostnaðar er litið til þess að stefndu Margeir Rúnar, Haraldur og Benóný Guðbergur stóðu saman að rekstri máls þessa.

Benedikt Bogason héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, Margeir Rúnar Daníelsson, Haraldur Daníelsson, Benóný Guðbergur Daníelsson og Guðný Jóhannesdóttir, eru sýkn af öllum kröfum stefnanda, Hitaveitu Akraness og Borgarfjarðar, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu Margeiri Rúnari, Haraldi og Benóný Guðbergi óskipt 150.000 krónur í málskostnað.

Stefnandi greiði stefndu Guðnýju 150.000 krónur í málskostnað.