Fimmtudaginn 4. september 2014.
Nr. 539/2014.	Ægisauður ehf. (Þorsteinn Einarsson hrl.) gegn Byr sparisjóði (Árni Ármann Árnason hrl.)

Kærumál. Fjármálafyrirtæki. Slit. Lánssamningur.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem leyst var úr ágreiningi um kröfur Æ ehf. við slit B. Árið 2005 festi Æ ehf. kaup á 47 fasteignum á Spáni, þegar þær voru í byggingu, og greiddi fyrir þær að hluta með fjármunum sem það fékk að láni frá B. Ágreiningur aðila laut að því hvort Æ ehf. hafi greitt lánið upp og ætti því fjárkröfur á hendur B við slit þess, vegna uppgjörs á sölu fasteignanna. Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti um annað en málskostnað, var öllum fjárkröfum sem Æ ehf. lýsti við slit B, hafnað.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Viðar Már Matthíasson og Þorgeir Örlygsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 1. ágúst 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 13. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. júlí 2014, þar sem hafnað var að viðurkenna kröfur, sem sóknaraðili hafði lýst við slit varnaraðila. Kæruheimild er í 1. mgr. 179. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Sóknaraðili krefst þess að við slitin verði viðurkennd krafa sín aðallega að fjárhæð 427.793.883 krónur en til vara 139.186.462 krónur og verði henni skipað í réttindaröð aðallega samkvæmt 1. mgr. 109. gr. laga nr. 21/1991, til vara 112. gr. sömu laga, en að því frágengu 113. gr. þeirra. Þá krefst hann þess að viðurkennd verði krafa sín um dráttarvexti af framangreindum fjárhæðum frá 2. júlí 2010 til greiðsludags, sem verði skipað í réttindaröð samkvæmt 114. gr. laga nr. 21/1991. Hann krefst þess jafnframt að viðurkenndur verði réttur sinn til að skuldajafna kröfu sinni við kröfur varnaraðila á hendur sér, svo og að viðurkennt verði að krafa varnaraðila samkvæmt lánssamningi þeirra frá 31. janúar 2006 sé að fullu greidd. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili kærði úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti með kæru, sem dagsett var 24. júlí 2014. Hann krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar um annað en málskostnað, sem hann krefst úr hendi sóknaraðila fyrir héraðsdómi og Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur um annað en málskostnað, sem rétt er að aðilarnir beri hvor fyrir sitt leyti í héraði og í kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. júlí 2014.

                Þetta mál, sem barst dóminum, 27. apríl 2012, með bréfi slitastjórnar Byrs spari­sjóðs, var þingfest 8. júní 2012 og tekið til úrskurðar 26. maí 2014.

                Sóknaraðili, Ægisauður ehf., kt. [...], Vaðlabyggð 6, Akureyri, lýsti þremur fjárkröfum við slit varnaraðila, Byrs sparisjóðs í slitameðferð, kt. [...], Borgar­túni 18, Reykjavík.

                Endanleg fjárhæð hverrar kröfu um sig er þessi:

I.

Höfuðstóll 1. ágúst 2008                                                                          125.000.000        kr.

Innborgun 6. mars 2009                                                                            -50.000.000        kr.

Dráttarvextir frá 1. ágúst 2008 til 2. júlí 2010                                        38.884.022        kr.

Samtals                                                                                                        113.884.022        kr.

II.

Höfuðstóll                                                                                                        1.181.948   evrur

Dráttarvextir 28. mars 2008 til 2. júlí 2010                                                   663.604    evra

Samtals                                                                                                             1.845.552   evrur

1.845.552 evrur x 156,38 kr.                                                                    288.607.421        kr.

III.

Höfuðstóll                                                                                                            137.271    evra

Dráttarvextir:

af 53.750 evrum frá 30. janúar 2009 til 2. júlí 2010,

af 33.300 evrum frá 5. maí 2009 til 2. júlí 2010 og

af 52.247 evrum frá 8. apríl 2010 til 2. júlí 2010, alls                                   24.530   evrur

Samtals                                                                                                                161.801    evra

161.801 evra x 156,38 kr.                                                                           25.302.440        kr.

                Fjárkrafa sóknaraðila til vara nemur samtölu I. og III. kröfuliðar, 139.186.462 krónum.

                Sóknaraðili krefst þess aðallega að viðurkennt verði að þessar fjárkröfur njóti stöðu í forgangsröð krafna sem sértökukröfur samkvæmt 109. gr. laga nr. 21/1991 um gjald­þrotaskipti o.fl.

                Hann krefst þess til vara að fjárkröfurnar njóti stöðu sem forgangskröfur sam­kvæmt 112. gr. laganna.

                Til þrautavara krefst sóknaraðili þess að fjárkröfurnar njóti stöðu sem almennar kröfur samkvæmt 113. gr. laganna.

                Sóknaraðili krefst einnig dráttarvaxta sem leggist á alla liði fjárkröfu hans frá 2. júlí 2010 til greiðsludags, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð­trygg­ingu, en hann lýsir þeirri kröfu sem eftirstæðri kröfu, skv. 114. gr. laga nr. 21/1991.

                Að auki krefst sóknaraðili þess að viðurkenndur verði réttur hans til þess að nýta framangreindar fjárkröfur að hluta eða öllu leyti til skulda­jöfnuðar við kröfur sem varn­ar­aðili kunni að eiga á hendur sóknaraðila.

                Sóknaraðili krefst þess jafnframt að viðurkennt verði að krafa varn­ar­aðila sam­kvæmt lánssamningi sparisjóðsins og sóknaraðila nr. 101ERLB060820004, dags. 31 janúar 2006, sé að fullu greidd.

                Að lokum krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

                Varnaraðili, Byr sparisjóður í slitameðferð, krefst þess að staðfest verði sú afstaða slitastjórnar að hafna öllum kröfum sem sókn­ar­aðili lýsti við slit varnar­aðila.

                Til vara krefst varnaraðili þess að fjárkröfur sóknaraðila verði lækkaðar veru­lega og teljist í kröfuröð til almennra krafna samkvæmt 113. gr. laga nr. 21/1991.

                Varnaraðili krefst málskostnaðar úr hendi sóknaraðila svo og virðis­auka­skatts á málflutningsþóknun.

Málavextir

                Krafa sóknaraðila við slit varnaraðila varðar viðskipti með fasteignir í og við Torre­vieja á Spáni. Málsaðilar leggja áherslu á ólíka þætti í lýsingu málsatvika og þykir því rétt að flétta saman frásögnum og áhersluatriðum beggja.

Fasteignakaup og lántaka

                 Sóknaraðili kveðst hafa keypt, í lok árs 2005, 47 fast­eignir í bygg­ingu á Spáni og fjár­magnað þau kaup með láni frá Sparisjóði Hafn­ar­fjarðar (sem varð Byr spari­sjóður og síðar varn­ar­aðili) að fjárhæð 1.750.000 evrur. Eigið framlag sókn­ar­aðila vegna við­skipt­anna hafi numið um það bil 1.400.000 evrum en sóknaraðili hafi í upp­hafi lagt til 15-20% af kostnað­ar­verði hverrar íbúðar. Allt þetta sé í meginatriðum stað­fest í fram lagðri yfir­lýs­ingu Bjarna Tómasar Jónssonar, þáverandi forstöðumanns erlendra verk­efna hjá Byr sparisjóði, dags. 25. nóvember 2011.

                Að sögn varnaraðila fóru forsvarsmenn sóknaraðila þess á leit við Sparisjóð Hafn­ar­fjarðar, í október 2005, að hann kæmi að fjármögnun fasteignaverkefnis á Spáni. Hugmyndin hafi verið að keyptar yrðu um það bil 50 fasteignir af spænskum bygg­ingar­verktaka og eignirnar síðan endur­seldar á hærra verði. Ráðgert var að verk­efnið yrði fjármagnað þannig að spænskur banki lánaði 60%, íslenskur banki 20% og sókn­ar­aðili legði sjálfur fram 20%.

                Endurgreiðsla lánsins hefði átt að fara þannig fram að greiðslur vegna sölu fast­eign­anna rynnu sjálfkrafa til sparisjóðsins. Í tölvuskeyti forsvarsmanns sókn­ar­aðila, 25. október 2005, til Bjarna T. Jónssonar, þáverandi starfsmanns spari­sjóðs­ins, sé þessu lýst svona:

Tryggingar fyrir fyrirgreiðslu eru tvíþættar, annars vegar í formi veðsetningar sem nemur 2. veðrétti eftir 60% veðsetningu erlenda bankans auk upp­setn­ingar á Escrow fyrirkomulagi sem „múlbindur“ allar sölutekjur eignanna, þar sem Abaco lagafirma hefur standandi fyrirmæli í samstarfi við erlenda bank­ann um sjálfvirkar millifærslur inn á reikning lánastofnunar hérlendis.

                Með þessu móti hafi sparisjóðurinn átt að hafa tvíþætta tryggingu fyrir því að fá fjár­fest­ingu sína endurgreidda, annars vegar með veði í fasteignunum á eftir veði frá spænskum banka sem lánaði 60% byggingarkostnaðarins og hins vegar hafi greiðslur vegna endur­sölu eignanna átt að greið­ast beint til sparisjóðsins. Lán sókn­ar­aðila hjá sjóðnum hafi átt að vera uppgreitt áður en byggingarverktakinn afhenti eign­irnar.

                Í lok janúar 2006 gerðu sóknaraðili og Sparisjóður Hafn­ar­fjarðar (SPH) láns­samn­ing þar sem sjóðurinn lánaði sóknaraðila alls 1.750.000 evrur. Í 3. gr. samn­ings­ins segir:

3.1 Endurgreiða ber lánið að fullu á 2 árum frá útgreiðslu skuld­bind­ing­ar­innar. Endurgreiðslur verða með 5 greiðslum og fyrstu 5 greiðslurnar verða vaxta­greiðslur og 1. greiðslan verður 30. júní 2006 og síðan á hverjum fjórum mán­uðum, í þeim gjaldmiðlum sem lánið var veitt.

                Samkvæmt ákvæðum lánssamningsins hafi lánið því einungis átt að vera til tveggja ára. Í 9. gr. samningsins segi um tryggingar fyrir láninu:

Lántaki veitir tryggingu fyrir láninu í samræmi við sérstaka yfirlýsingu lántaka og SPH...

                Þessi yfirlýsing er dagsett 31. janúar 2006 og undirrituð af Agli Erni Arn­ar­syni fyrir hönd sóknaraðila og lántaka og Jóni Auðuni Jónssyni hrl. fyrir hönd SPH. Yfir­lýs­ingin, sem er í lánssamningnum var undirrituð samtímis honum og er órjúf­an­legur hluti hans. Í yfirlýsingunni segir að Ábaco Asesores muni starfa fyrir hönd sókn­ar­aðila og Sparisjóðs Hafnarfjarðar sem full­trúi þeirra gagnvart öllum þriðju aðilum í fast­eigna­við­skiptunum. Fram kemur í 2. gr. samkomulagsins að Ábaco hafi heim­ild til að ljúka nauðsynlegum færslum á banka­reikn­ingum sóknaraðila og spari­sjóðs­ins sem og:

greiða út af þeim nauðsynlegar greiðslur til að ganga frá upphaflegum kaupum sóknaraðila frá Torrevisa, skipuleggja framtíðarlán á afhendingar­degi hverrar fasteignar og að greiða til SPH umsamið lán til Ægisauður ehf.

                Í 9. og 12. gr. yfirlýsingarinnar er tilgreint hvernig skuli ráðstafa greiðslum sem ber­ast vegna umræddra eigna:

9. Ábaco Asesores skal að lokinni greiðslu á eftirstöðvum til Cajamurcia, SPH (úti­standandi fjárhæð upphaflegs láns til Ægisauður ehf.) og öllum opinberum gjöldum ásamt lagaþóknun til Ábaco Asesores, greiða eftirstöðvar upphæðar inn á reikning SPH í Cajamurcia Bank sem jafngildir 90% af upphæðinni og hin 10% inn á reikning Ægisauður ehf. í Cajamurcia Bank. Þessi skipting greiðslna er gerð af hálfu Ábaco Asesores á grundvelli skriflegra fyrirmæla varð­andi hverja einstaka sölu.

12. Þegar SPH hefur móttekið að fullu upphaflegt lán sitt með vöxtum, þókn­unum og öðrum kostnaði (eins og lýst er í lánssamningi um EURO 1.722.500,- milli SPH og Ægisauður ehf.) skal SPH senda Ábaco Aseseores endan­lega yfir­lýsingu sem ógildir þessa vinnupunkta og heimilar full yfirráð Ægis­auður ehf. yfir öllum útistandandi söluvirðum til nýtingar í samræmi við samn­ing félags­ins við Torrevisa, sem og að stýra fjármunum að eigin geðþótta.

Byr fær umboð til þess að annast sölu 25 eigna og semja um afhendingu 22 eigna

                Í desember 2006 samþykkti Samkeppniseftirlitið samruna Sparisjóðs Hafnar­fjarðar og Sparisjóðs vélstjóra. Í mars 2007 fékk þessi sameinaði sjóður nafnið Byr spari­sjóður.

                Að sögn varnaraðila hafði sóknaraðili, vorið 2007, ekkert greitt Byr sparisjóði en gjalddagar vaxta 30. júní og 30. október 2006 og 28. febrúar 2007 voru þá ógreiddir. Bygg­ing­ar­aðilinn hafi þegar afhent sóknaraðila íbúðir, en sóknaraðili hafi hvorki haft fjármagn til að greiða þau gjöld sem gjaldféllu við afhendingu íbúðanna né rekstur þeirra. Að mati Byrs sparisjóðs var jafn­framt ljóst að lánamarkaðurinn á Spáni hefði lokast og að ekki myndi takast að end­ur­fjármagna eða selja eignirnar áður en lánið til sóknar­aðila félli í heild sinni í gjalddaga, 29. febrúar 2008. Ljóst hafi því verið að láns­samn­ingur aðila yrði van­efndur og að sparisjóðurinn yrði að grípa til ráð­staf­ana til að tak­marka tjón sitt af við­skipt­unum.

                Í júní 2007 fóru starfsmenn á vegum Byrs sparisjóðs, ásamt Jóni Auðuni Jóns­­syni hrl., til Spánar til þess að fara yfir stöðu mála með starfsmönnum lög­manns­stof­unnar Ábaco Asesores, sem og með fulltrúa fasteignasölunnar MASA sem bygg­ing­ar­verk­tak­inn átti. Starfsmenn þeirrar fasteignasölu höfðu komið að kaupum sóknar­aðila á eign­unum. Að sögn varnaraðila voru lán frá spænskum banka sem hvíldu á 1. veð­rétti íbúð­anna þá þegar komin í van­skil. Jafnframt hafi sparisjóðurinn ekki fengið nægar upp­lýs­ingar um að íbúðirnar hefðu verið afhentar sóknaraðila. Enn fremur hafi komið í ljós að ekki lægi fyrir láns­lof­orð frá spænskum banka um fjármögnun á verk­efn­inu eftir að íbúð­irnar væru til­búnar, öfugt við það sem spari­sjóðurinn hafi áður ályktað út frá upp­lýs­ingum sókn­ar­aðila.

                Með hliðsjón af stöðu mála hafi verið ákveðið að Byr fyndi leiðir til að selja þær 25 íbúðir sem sóknaraðili hefði þegar fengið afhentar. Jafnframt hafi verið ákveðið að sókn­ar­aðili framseldi dóttur­félagi Byrs, Costa Properties ehf., rétt­indi sín og skyldur, samkvæmt 22 kaup­samn­ingum um þær eignir sem bygg­ing­ar­verk­tak­inn hafði ekki enn afhent. Þetta hafi verið gert til þess að takmarka tjón Byrs, enda starfs­mönnum hans orðið ljóst að tap yrði af þessari lán­veit­ingu.

Tuttugu og tvær íbúðir seldar Pyttum ehf.

                Að sögn sóknaraðila krafðist Byr þess að sóknaraðili félli frá kaupum á 22 íbúðum á Spáni og að félag á vegum sparisjóðsins, Costa Properties ehf., yrði kaup­andi eignanna. Sókn­ar­aðili hafi fallist á kröfu Byrs og 1. ágúst 2007 hafi verið undir­ritað sam­komu­lag aðila um yfir­töku sparisjóðsins á þessum eignum. Í því sam­komu­lagi hafi falist að Costa Properties ehf. tæki yfir réttindi og skyldur sam­kvæmt kaup­samn­ingum sókn­ar­aðila um fyrrgreindar fasteignir. Jafnframt hafi verið sam­komu­lag um að selja þessar eignir og ráðstafa söluverðinu á svofelldan hátt:

•              Byr og/eða Costa Properties ehf. skyldi fá í sinn hlut umsýslugjald sem nema skyldi 2% af söluverði eignanna.

•              Þá skyldu eftirstöðvar kaupverðs greiddar sem og áhvílandi veðskuldir. Sókn­ar­aðili hafi í upphafi lagt fram 785.440 evrur til greiðslu útborgunar vegna kaupa á eign­unum. Samkvæmt samkomulaginu skyldi það eigið fé endurgreitt við sölu eign­anna um leið og eftirstöðvar kaupverðs yrðu greiddar. 

•              Þá skyldi allur kostnaður vegna sölu eigna greiddur, lögfræðikostnaður o.fl.

•              Þá skyldi ráðstafa nægilega miklu af eftirstöðvum söluverðs eigna til uppgjörs láns­samn­ings sóknaraðila við Byr sparisjóð að höfuðstól 1.750.000 evrur.

•              Loks skyldi eftirstöðvum söluverðs eftir greiðslu þess sem áður er greint skipt á milli sóknaraðila og Byrs þannig að sóknaraðili fengi 80% og Byr sparisjóður 20%.

                Að sögn varnaraðila var gerður samningur, 1. ágúst 2007, þar sem var útfærð nánar yfirtaka Costa Properties ehf. á réttindum og skyldum sóknaraðila, vegna eign­anna 22. Í honum hafi sér­stak­lega verið tekið á því hvernig skyldi ráðstafa sölu­and­virði eign­anna. Þar sé svofellt ákvæði:

Costa Properties tekur við söluandvirði allra eignanna og ráðstafar því. Skal ráð­stöf­uninni hagað með þeim hætti að fyrst skal greiða kaupverð eignanna að fullu, síðan áhvílandi veðskuldir og allan kostnað af eignunum, sölu þeirra, lög­fræði­aðstoð eða annað sem til fellur vegna viðskiptanna í heild. Þá skal ráð­stafað nægilega miklu til uppgjörs lánssamnings Ægisauðs ehf. við BYR (áður SPH) vegna kaupa á íbúðunum, dags. 31. janúar 2006, að höfuðstóli € 1.750.000. Að þessu loknu skal þeim hagnaði sem af viðskiptunum verður skipt á milli Ægisauðs ehf. og Costa Properties ehf. eða BYRS sparisjóðs, ef dóttur­félagið hefur verið selt, í samræmi við fyrra samkomulag Ægisauðs og Byrs. Af hagn­aðar­hlut Ægisauðs skal síðan ráðstafa nægilega miklu til að greiða upp allar aðrar skuldir félagsins við BYR sparisjóð áður en eftirstöðvarnar eru greiddar félaginu.

                Sóknaraðili telur því skýrt af samningnum að áður en til skoðunar kæmi að greiða sóknar­aðila nokkuð, skyldi fyrst gera upp lán hans hjá Byr, samkvæmt láns­samn­ingi dags. 31. janúar 2006 að höfuðstól 1.750.000 evrur. Það hafi verið í sam­ræmi við fyrra sam­komu­lag sóknaraðila og Byrs, sem sé fylgiskjal með láns­samn­ingnum, og í samræmi við venjur og verklags­reglur hjá Byr sem og öðrum lána­stofn­unum. Jafnframt komi fram að yrði hagn­aður af við­skipt­unum, sem hafi á þessum tíma verið orðinn fjarlægur möguleiki, yrðu allar skuldir sókn­ar­aðila við Byr spari­sjóð gerðar upp áður en sókn­ar­aðila yrði greitt nokkuð. Ekki verði séð að gert hafi verið frek­ara skriflegt sam­komu­lag um uppgjör greiðslna eftir þetta. Þess vegna mót­mæli varn­ar­aðili harðlega stað­hæf­ingum sóknar­aðila um sam­komu­lag annars efnis, enda hafi aldrei staðið til að inna nokkra greiðslu af hendi til sókn­ar­aðila áður en skuldir hans við Byr yrðu gerðar upp.

                Byr sparisjóður hafi þegar hafist handa við að reyna að selja þessar 22 eignir. Í mars 2008 hafi hann selt Pyttum ehf. hluti sína í félaginu Costa Properties ehf. Í niður­lagi samn­ings­ins segi:

Aðilar undirrita þennan kaupsamning með þeim fyrirvara:

Að fyrirhuguð lánveiting vegna íbúðanna á Spáni gangi eftir.

Seljandi mun þegar í stað leita eftir samþykki fyrir lánveitingu umsamdra fjár­hæða.

                Lánveitingin hafi ekki gengið eftir og kaupin hafi því gengið til baka. Í kjöl­farið, 19. ágúst 2009, hafi verið gert sérstakt samkomulag um upp­gjör. Varn­ar­aðili mót­mæli því að í umræddum viðskiptum, sem hafi aldrei kom­ist raun­veru­lega á, felist sala á hlutum í félaginu eins og sóknaraðili haldi fram. Því hafi aldrei komið til upp­gjörs á lánssamningi sóknaraðila og Byrs.

                Samningur sóknaraðila og Byrs, 1. ágúst 2007, um yfirtöku Byrs á öllum rétt­indum og skyldum sóknaraðila vegna eignanna 22 sýni jafn­framt að ekki hafi neinir fjár­munir átt að renna til sóknaraðila, þótt af sölunni hefði orðið. Hefði orðið hagn­aður, hefði hlut sóknaraðila í honum verið ráðstafað til greiðslu skulda félags­ins hjá Byr.

Tuttugu og fimm íbúðir seldar Ártúni og Erusi

                Að sögn sóknaraðila var það fyrir tilstuðlan og milligöngu Byrs að hann seldi 25 íbúðir af fyrr­greindum 47, 18. júní 2008. Þau viðskipti hafi verið hluti af við­skiptum aðila sem voru ótengdir sókn­ar­aðila en tengdir Byr. Salan hafi farið fram þannig að kaupendurnir hafi yfirtekið þann hluta úr 1.750.000 evra lán­inu sem hvíldi á umræddum eignum. Yfirtakan skyldi færð inn sem lækkun á láni Ægis­auðs að fjár­hæð 138.464.256 kr. Auk þessa skyldi greiða fyrir íbúð­irnar eins og síðar verði rakið.

                Af þessum 25 hafi 15 íbúðir verið framseldar einka­hluta­félögum í eigu Fast­eigna­félags­ins Ártúns ehf. Það félag hafi nýtt þær eignir í við­skiptum við Hrauneignir. Þau einkahlutafélög heiti: PM1 ehf., PM2 ehf., PM3 ehf., PM4 ehf., PM5 ehf., PM6 ehf., PM7 ehf., PM8 ehf., PM9 ehf., EG100 ehf., EG200 ehf., EG300 ehf., EG400 ehf., EG500 ehf. og EG600 ehf. Samkvæmt samkomulagi aðila, sem Bjarni Tómas Jóns­son, starfsmaður Byrs hafi staðfest, skyldu sókn­ar­aðila greiddar 75.000.000 kr. fyrir nettó-eignarhlut félagsins í fyrr­greindum 15 íbúðum, eða 5.000.000 kr. í nettó-hlut fyrir hverja íbúð. Byr hafi stýrt þessum viðskiptum og frá­gangi allra skjala. Hann skyldi enn fremur ganga frá upp­gjöri. Samkomulag hafi verið um að Byr tæki við sölu­verði eignanna, þar með talið hluta sókn­ar­aðila, 75.000.000 kr., og greiddi sóknar­aðila þá fjárhæð eða nýtti hana eftir atvikum til greiðslu skulda sókn­ar­aðila við sjóð­inn og þá samkvæmt sam­komu­lagi við sókn­ar­aðila.

                Að sögn sóknaraðila voru aðeins greiddar 50.000.000 kr. af umsaminni fjár­hæð og sú fjárhæð lögð inn á reikning félagsins hjá Byr sparisjóði, 6. mars 2009. Fyrir liggi að Fasteignafélagið Ártún ehf. hafi lokið viðskiptum sínum við Hraun­eignir ehf. meðal annars um fyrrgreindar 15 íbúðir á Spáni. Kaupverð þeirra hafi verið greitt í þeim viðskiptum og greitt Byr, sem stýrði þeim við­skiptum og upp­gjöri þeirra. Byr hafi hins vegar ekki staðið sókn­ar­aðila skil á öllum þeim fjár­munum og því sé þess nú kraf­ist að varnaraðili efni þá skyldu. Allt þetta sé í megin­atriðum staðfest í yfir­lýs­ingu, Bjarna Tómasar Jóns­sonar, 25. nóvember 2011.

                Í sambærilegum viðskiptum, einnig 18. júní 2008, hafi sóknar­aðili selt 10 aðrar íbúðir sínar á Spáni, félögunum ES1 ehf., ES2 ehf. og ES3 ehf., en Bygg­inga­félagið Erus ehf. hafi átt þau öll. Það félag hafi nýtt þessar íbúðir í við­skiptum sínum við Lind­ar­eignir ehf. og eftir atvikum við önnur félög og hafi Byr stýrt þeim við­skiptum. Sam­kvæmt samkomulagi um sölu eigna sóknaraðila skyldu honum greiddar 50.000.000 kr. fyrir eignarhlut félagsins í fyrrgreindum 10 íbúðum, eða 5.000.000 kr. í nettó-hlut fyrir hverja íbúð. Byr sparisjóður hafi séð um frá­gang allra skjala og skyldi ganga frá upp­gjöri. Jafnframt hafi verið sam­komu­lag um að sparisjóðurinn tæki við söluverði eignanna, þar með talið hluta sókn­ar­aðila, 50.000.000 kr., og greiddi félag­inu þá fjárhæð eða eftir atvikum nýtti þá fjár­hæð til greiðslu skulda sókn­ar­aðila við sjóðinn og þá samkvæmt sérstöku sam­komu­lagi við sókn­ar­aðila.

                Skemmst sé frá að segja að Byr hafi vanefnt með öllu að greiða sókn­ar­aðila fyrr­greindar 50.000.000 kr. en þá fjárhæð skyldi greiða 1. ágúst 2008. Sókn­ar­aðila sé ekki kunnugt um annað en að í viðskiptum Bygginga­félags­ins Erusar ehf. hafi kaup­verð íbúðanna verið að fullu greitt og afhent Byr sparisjóði sem hafi hins vegar ekki staðið sóknaraðila skil á þeim fjár­munum og því sé varnaraðili krafinn um efndir þeirrar skyldu. Allt þetta er í meginatriðum stað­fest í yfir­lýs­ingu, Bjarna Tómasar Jóns­sonar, 25. nóvember 2011.

                Varn­ar­aðili tekur fram að í kaup­samn­ingunum um eignirnar 25, sem voru und­ir­rit­aðir 18. júní 2008, segi að kaupandi eignanna yfirtaki áhvíl­andi lán og inni af hendi greiðslu til Byrs sparisjóðs. Á for­síðu samninganna segi nákvæmlega:

Whereby the Buyer will pay the remaining unpaid amount ... This payment is to be made to Byr savings bank, which will use the payment to pay off the Seller‘s debts to Byr, according to agreed contract between the Seller and Byr savings bank.

                Varnaraðili telur skýrt af kaupsamningum um þessar eignir að greiðslur kaup­verðs skyldi greiða Byr sparisjóði, sem myndi ráðstafa þeim upp í skuld sóknar­aðila við sparisjóðinn. Það sé í samræmi við samkomulag aðila 1. ágúst 2007.

                Kaupsamningsgreiðslur vegna íbúðanna 25 hafi verið færðar til bókar hjá Byr sem innborganir inn á skuld sóknaraðila, samkvæmt fyrirmælum Bjarna Tómasar Jóns­sonar, þáver­andi starfsmanns Byrs. Að sögn varn­ar­aðila námu inn­borg­an­irnar 920.640 evrum og hafi þær því engan veg­inn nægt til greiðslu skuldar sókn­ar­aðila við Byr sem var samkvæmt láns­samn­ingi upphaf­lega að fjárhæð 1.750.000 evrur.

                Sóknaraðili kveðst hafa greitt fjármagnstekjuskatt á Spáni en þegar íbúðirnar 25 voru seldar, 18. júní 2008, hafi sóknaraðili átt að fá 137.271 evru endurgreidda. Með sam­komu­lagi sóknar­aðila við Byr hafi endurgreiðsla skattsins verið lögð á banka­reikning Byrs á Spáni, 53.750 evrur 30. janúar 2009, 33.300 evrur 5 maí 2009 og 52.247 evrur 8. apríl 2010.

                Byr sparisjóður og Pyttir ehf. gerðu, 19. ágúst 2009, með sér samkomulag um að rifta kaupunum á öllu hlutafé í Costa Properties ehf. sem þeir höfðu gert einu og hálfu ári áður, 28. mars 2008. Félagið Costa Properties og eignirnar 22 voru því komnar aftur í hendur Byrs.

                Byr sparisjóður sendi sóknaraðila tilkynningu um gjaldfellingu tryggingarvíxla 10. september 2009 vegna viðskipta félagsins við sjóðinn. Í svari sóknaraðila, 23. sep­tem­ber 2009, segir að félagið telji sig eiga háar fjárhæðir inni hjá sjóðnum sem sjóð­ur­inn hafi ekki enn fært inn á reikninga félagsins. Félagið teldi sig algerlega laust undan skuld­bindingum vegna lánsins sem það tók 31. janúar 2006. Í fyrsta lagi þar sem Costa Prop­er­ties ehf. hafi yfirtekið öll réttindi og skyldur vegna 22 eigna, 1. ágúst 2007, en sá hagn­aður sem hafi hlotist af sölu þeirra eigna til Pytta ehf., 28. mars 2008, hafi ekki verið gerður upp. Hins vegar hafi félagið selt 25 eignir í júní 2008 og hafi hinn hluti láns­ins þá verið yfir­tek­inn af kaupendum. Jafnframt eigi enn eftir að gera upp við sókn­ar­aðila 75.000.000 kr. af þeim 5.000.000 kr. sem greiða hafi átt sókn­ar­aðila fyrir hverja eign við þá sölu. Í bréfinu er ítrekað kallað eftir fullnaðar­uppgjöri á við­skiptum sóknaraðila við sparisjóðinn.

                Þann 16. júní 2009 veitti Fjármálaeftirlitið Byr sparisjóði fyrst frest til að auka eigin­fjárgrunn sinn að lágmarki skv. 84. gr. laga nr. 161/2002, sbr. 4. mgr. 86. gr. lag­anna. Af þessum sökum er 16. júní 2009 jafnframt frestdagur í slitameðferð varnar­aðila, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 161/2002, sbr. 5. gr. laga nr. 44/2009. Fjár­mála­eftir­litið skipaði sparisjóðnum bráðabirgðastjórn, 22. apríl 2010, með heimild í 100. gr. a í lögum um fjár­mála­fyrirtæki nr. 161/2002, sbr. 4. gr. laga nr. 44/2009. Með ákvörðun Fjár­mála­eftir­litsins var jafnframt öllum eignum hans ráðstafað yfir í félagið Byr hf., sem var síðar sameinað Íslandsbanka hf. Krafa Byrs sparisjóðs á hendur sókn­ar­aðila á grundvelli lánssamnings, 31. janúar 2006, færðist því upphaflega yfir til Íslands­banka hf., en var síðar framseld varnaraðila sem á nú kröfuna.

                Störfum bráðabirgðastjórnar lauk, 2. júlí 2010, þegar Héraðsdómur Reykja­víkur skip­aði Byr sparisjóði slitastjórn samkvæmt heimild í 4. mgr. 101. gr. laga nr. 161/2002, sbr. 5. gr. laga nr. 44/2009. Uppkvaðning úrskurðarins markar jafn­framt upp­hafs­dag slitameðferðar varnaraðila, sbr. 2. málslið 3. mgr. 102. gr. laga nr. 161/2002, sbr. 2. málslið 3. mgr. 6. gr. laga nr. 44/2009.

                Slitastjórnin gaf út innköllun til skuldheimtumanna sem birtist í fyrra sinn í Lög­birtinga­blaði 13. júlí 2010. Kröfulýsing sóknaraðila við slit varnaraðila barst 13. októ­ber 2010. Með tölvupósti, 9. nóvember 2010, var sóknaraðila tilkynnt að kröfum hans við slit varnaraðila væri hafnað. Lögmaður sóknaraðila mót­mælti afstöðu slita­stjórnar sama dag. Afstaða slita­stjórnar var nánar kynnt sókn­ar­aðila með bréfi 8. des­em­ber 2010. Fundur til lausnar ágreinings aðila, 25. mars 2011, bar ekki árangur og því sendi slitastjórn ágreininginn héraðs­dómi til úrlausnar.

                Með yfirlýsingu, 29. maí 2013, staðfesti Íslandsbanki að 22 íbúðir, sem Ægis­auður keypti af byggingafyrirtækinu Torrevisa AS, hafi verið seldar Costa Invest ehf. Þar segir að söluverðið, 190.000.000 kr., hafi einungis nægt til að greiða niður hluta af skuld Costa Properties við bankann.

Málsástæður sóknaraðila

                Sóknaraðili byggir fyrsta lið fjárkröfu sinnar á því að í viðskiptum með 25 eignir af þeim 47 sem hann hafi keypt, að hluta til fyrir lánið frá Sparisjóði Hafnar­fjarðar, hafi hann átt að fá greiddar 5.000.000 kr. fyrir hverja íbúð. Af þeim 125.000.000 kr. sem hann hafi átt að fá greiddar, 1. ágúst 2008, hafi hann fengið 50.000.000 kr. greiddar, 6. mars 2009. Hann krefjist því greiðslu afgangsins 125.000.000 kr., svo og dráttarvaxta af honum, frá 1. ágúst 2008 til 6. mars 2009 og af 75.000.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

                Krafa sóknaraðila vegna þessa liðar sundurliðast þannig:

Höfuðstóll 1. ágúst 2008                                                              125.000.000 kr.

Innborgun 6. mars 2009                                                                -50.000.000 kr.

Dráttarvextir til 2. júlí 2010                                                            38.884.022 kr.

Samtals                                                                                            113.884.022 kr.

                Í afstöðubréfi slitastjórnar varnaraðila, 8. desember 2010, sé framan­greindri lýs­ingu ekki mótmælt og telji sóknaraðili að líta beri svo á að hún sé óum­deild í mál­inu. Hins vegar virðist varnaraðili einungis byggja á því að krafan, það er 125.000.000 kr., sé að fullu uppgreidd, en hærri fjárhæð, 138.464.256 kr., hafi verið ráðstafað inn á lán sókn­ar­aðila.

                Þessu mótmæli sóknaraðili enda sé alls óskyld þessum kröfulið greiðsla að fjár­hæð 138.464.256 kr. Hún hafi gengið upp í lán Ægisauðs, upphaflega að fjárhæð 1.750.000 evrur. Samkomulagið hafi, eins og áður segi, verið þannig að þegar fram­an­greind félög hafi tekið yfir íbúðirnar hafi þau jafn­framt tekið yfir þann hluta úr 1.750.000 evra láninu sem hvíldi á umræddum eignum. Yfir­takan hafi verið færð inn sem þessi lækkun á láni Ægisauðs að fjárhæð 138.464.256 kr. Ljóst sé að greiðsla inn á það lán hafi ekkert að gera með kröfulið samtals að fjár­hæð 125 milljónir króna. Skylda varnaraðila sam­kvæmt samn­ingi til að greiða þá fjárhæð sé sjálfstæð og óháð skyldu umræddra félaga til yfir­töku á lánum.

                Sóknaraðili krefst þess aðallega að þessi kröfuliður verði viðurkenndur sem sér­töku­krafa á grundvelli 109. gr. laga nr. 21/1991. Eins og áður segi hafi Byr spari­sjóður stýrt fyrr­greindum viðskiptum, frágangi allra skjala og hann skyldi ganga frá upp­gjöri. Samkomulag hafi verið um að Byr tæki við söluverði eignanna, þar með talið hluta sókn­ar­aðila.

                Þessir fjármunir, séu sannanlega eign sóknaraðila og hafi varnaraðila borið að skila þeim um leið og þeir bárust. Sóknaraðili telji ljóst að fjármunirnir hafi skilað sér til Byrs frá fyrrgreindum félögum og að líta beri á Byr einungis sem nokkurs konar milli­lið sem hafi borið að veita fjármununum viðtöku, halda þeim aðgreindum og loks afhenda sóknaraðila. Samkvæmt þessu sé fjárkrafan sértökukrafa samkvæmt 109. gr. laga nr. 21/1991 við slit varnar­aðila.

                Samkvæmt 11. gr. laga nr. 108/2007 um verðbréfaviðskipti skuli fjár­mála­fyrir­tæki halda fjármálagerningum viðskiptavina tryggilega aðgreindum frá eignum fjár­mála­fyrirtækisins. Þá skuli fjármálafyrirtæki jafnframt halda öðrum fjár­munum við­skipta­vina tryggilega aðgreindum frá eignum fjármálafyrirtækisins, sbr. 2. mgr. 11. gr. lag­anna. Þessu ákvæði sé ætlað að treysta réttarstöðu viðskiptavina við greiðslu­örðug­leika fjármálafyrirtækja, einkum þegar fjármálafyrirtæki hafi tekið að sér eigna­stýr­ingu eða fjárvörslu. Þannig tengist ákvæðið 109. gr. laga nr. 21/1991 um gjald­þrota­skipti o.fl., eins og fram komi í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum nr. 108/2007. Sam­kvæmt þessu ákvæði hafi varnaraðila borið að halda fjármunum sér­greindum frá öðrum eignum varnaraðila og hafi svo ekki verið gert eigi sóknaraðili ekki að gjalda fyrir það.

                Til vara sé kröfunni lýst sem forgangskröfu samkvæmt 112. gr. laga nr. 21/1991, sbr. einkum 7. tölulið þeirrar greinar. Varnaraðila hafi borið að halda fjár­munum sókn­ar­aðila aðgreindum frá eigin fé og beri af þeim sökum meðal annars að fall­ast á vara­kröfu sókn­ar­aðila. Til þrautavara sé kröfunni lýst sem almennri kröfu sam­kvæmt 113. gr. laganna.

                Sóknaraðili byggir annan lið fjárkröfu sinnar á því að þegar dótturfélag Byrs, Costa Properties ehf., hafi yfirtekið kaupsamninga um 22 af þessum 47 eignum, 1. ágúst 2007, hafi átt að endurgreiða honum 80% af hreinum eftirstöðvum söluverðs, þegar tækist að selja eignirnar.

                Fyrir liggi að varnaraðili hafi, 28. mars 2008, selt Pyttum ehf. alla hluti sína í Costa Prop­ert­ies ehf. Söluverð hlutanna, að greiddum eftir­stöðvum kaup­verðs, veð­skuldum o.fl. hafi numið 1.477.436 evrum. Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili greiði sér 80% af eftirstöðum kaup­verðsins, 1.181.948 evrur, auk dráttarvaxta frá 28. mars 2008. Þessi krafa byggist á samkomulagi aðila, 1. ágúst 2007, um skiptingu hagn­aðar af sölu eign­anna eða hluta í Costa Properties ehf. Sóknaraðili áréttar að sam­komu­lagið hafi Jón Auð­unn Jónsson og Bjarni Tómas Jónsson undirritað. Í megin­atriðum sé þetta allt stað­fest í yfir­lýs­ingu, Bjarna Tómasar, þáverandi for­stöðu­manns erlendra verk­efna hjá varn­ar­aðila, dags. 25. nóvember 2011.

                Krafa sóknaraðila samkvæmt þessum lið kröfulýsingar nemi 1.845.552 evrum og sundurliðist þannig:

Höfuðstóll                                                                                               1.181.948   evrur

Dráttarvextir 28. mars 2008 til 2. júlí 2010                                         663.604   evrur

Samtals                                                                                                   1.845.552   evrur

1.845.552 evrur x 156,38 kr.                                                          288.607.421        kr.

                Í afstöðubréfi slitastjórnar varnaraðila, 8. desember 2010, sé byggt á því að íbúð­irnar hafi aldrei verið seldar og því hafi engin greiðsluskylda stofnast. Þessu mót­mæli sóknaraðili. Í samningi aðila, 1. ágúst 2007, segi meðal annars:

Costa Properties mun þegar í stað gera allar tiltækar ráðstafanir til þess að selja íbúðirnar, hvort heldur verður einstaka eignir eða eignirnar í heild. Til greina kemur að BYR sparisjóður selji Costa Properties og leysi þannig til sín andvirði eignanna.

                Einmitt þetta hafi gerst með samningi, 28. mars 2008, en með honum hafi varn­ar­aðili selt Pyttum ehf. alla hluti sína í Costa Properties ehf. Við þessa sölu hafi því stofnast greiðsluskylda samkvæmt samningi aðila. Í afstöðubréfi slitastjórnar varn­ar­aðila, 8. desember 2010, segi um þetta atriði:

Sá kaupsamningur gekk hins vegar ekki eftir og því var fallið frá þeim kaup­samn­ingi með samkomulagi sem undir­ritað var þann 19. ágúst 2009.

                Sóknaraðili byggi á því að jafnvel þótt rétt reynist að „fallið hafi verið frá“ umræddum kaupsamningi hafi það engin áhrif á greiðslu­skyldu varnaraðila skv. fram­an­greindu. Sóknaraðili byggi á því að um leið og bind­andi kaupsamningur hafi verið undir­ritaður hafi greiðsluskyldan stofnast í samræmi við skýr ákvæði samnings aðila, 1. ágúst 2007. Sóknar­aðila varði ekkert um það hvað hafi farið fram milli Byrs og Pytta ehf. í kjölfarið, þar á meðal hvort „fallið hafi verið frá samningnum“ hvað svo sem felist í því orðalagi. Hafi Byr sparisjóður og Pyttir ehf. samið síðar um það sín á milli að salan gengi til baka (fallið frá samn­ingi) sé aug­ljóst að greiðsluskyldan hafi stofn­ast enda hafi Costa Properties ehf. í milli­tíð­inni verið í eigu Pytta ehf. og félagið því óum­deil­an­lega selt.

                Þess beri að geta að Costa Properties ehf. sé samkvæmt hlutafélagaskrá ekki lengur í eigu varnaraðila heldur Íslandsbanka hf., eins og fram lögð útprentun sýni. Því sé ljóst að félagið hafi verið framselt. Jafn­framt skori sóknaraðili á varn­ar­aðila að sýna fram á, með framlagningu gagna, að umræddar íbúðir Costa Prop­ert­ies ehf. hafi ekki aftur verið seldar þriðja aðila út úr félaginu. Varnar­aðili hafi hingað til hafnað því að veita sóknaraðila slíkar upplýsingar.

                Sóknaraðili krefjist þess aðallega að þessi kröfuliður verði viðurkenndur sem sér­töku­krafa á grundvelli 109. gr. laga nr. 21/1991, til vara sem forgangskrafa á grund­velli 112. gr. og til þrauta­vara sem almenn krafa á grundvelli 113. gr. sömu laga. Fyrir stöðu kröf­unnar í kröfuröð færi sóknaraðili sömu rök og fyrir stöðu fjárkröfu sinnar í kröfulið I.

                Sóknaraðili krefst þess í þriðja lagi að varnaraðili greiði honum 137.271 evru auk dráttarvaxta frá 8. október 2008 til 2. júlí 2010. Með þessu krefjist sóknaraðili end­ur­greiðslu skatta sem hann greiddi á Spáni en Byr sparisjóður fékk síðar endur­greidda. Þeir skattar hafi verið endurgreiddir vegna sölu sóknaraðila á umræddum 25 íbúðum og hafi Byr tekið við þeirri endurgreiðslu með samþykki sóknaraðila. Þeir fjár­munir hafi verið lagðir inn á reikning varnaraðila á Spáni, en sókn­ar­aðili hafi átt þá fjár­muni. Byr hafi samkvæmt sam­komu­lagi borið að ráð­stafa þeim fjármunum til sókn­ar­aðila og leggja inn á reikning félags­ins hér á landi. Varn­ar­aðili hafi ekki enn skilað sóknaraðila þessum fjármunum og krefjist sóknar­aðili þess nú að fjár­munirnir verði afhentir honum. Krafa sóknar­aðila vegna þessa nemi 161.801 evru og sundur­lið­ist þannig:

Höfuðstóll                                                                                                     137.271    evra

Dráttarvextir:

af 53.750 evrum frá 30. janúar 2009 til 2. júlí 2010

af 33.300 evrum frá 5. maí 2009 til 2. júlí 2010 og

af 52.247 evrum frá 8. apríl 2010 til 2. júlí 2010, alls                            24.530   evrur

Samtals                                                                                                          161.801    evra

161.801 evra x 156,38 kr.                                                                    25.302.440        kr.

                Sóknaraðili telur kröfuna þess eðlis að hún falli undir 109. gr. laga nr. 21/1991. Byr hafi borið að halda þessari endurgreiðslu skatts aðgreindri frá öðrum fjár­munum sínum og skila beint til sóknaraðila. Þessir fjármunir séu sannanlega eign sókn­ar­aðila og hafi Byr borið að skila þeim um leið og þeir bárust. Því beri að líta á Byr ein­ungis sem eins konar millilið sem hafi borið að veita fjár­mun­unum viðtöku, halda þeim aðgreindum og loks afhenda þá sókn­ar­aðila. Samkvæmt þessu sé krafan sér­töku­krafa við slitin samkvæmt 109. gr. laga nr. 21/1991. Til vara sé kröfunni lýst sem for­gangs­kröfu, samkvæmt 112. gr. laga nr. 21/1991, og til þrautavara sem almennri kröfu, sam­kvæmt 113. gr. laganna. Sóknaraðili styður kröfu sína um röðun fjárkröf­unnar í kröfu­röð sömu rökum og hann færði fyrir fjárkröfu sinni í kröfulið I.

                Í afstöðubréfi slitastjórnar varnaraðila, 8. desember 2010, segi að slita­stjórn hafi leitað til þeirra aðila sem komu að málinu fyrir Byr sparisjóð á sínum tíma og kann­ist þeir ekki við neitt slíkt samkomulag. Því sé kröfuliðnum hafnað. Þetta sé athygl­is­vert í ljósi yfirlýsingar Bjarna Tómasar Jónssonar, þáverandi forstöðumanns erlendra verkefna hjá Byr, 25. nóvember 2011, en þar segi:

Þá er mér kunnugt um að Byr hafi fengið endurgreidda skatta 137.271 evrur sem Ægisauður ehf. hafði áður greitt og er mér ekki kunnugt um að Byr hafi endurgreitt Ægisauði ehf. þá greiðslu.

                Fyrir liggi að Bjarni hafi að öllu leyti séð um fram­an­greind verkefni fyrir hönd Byrs og því verði að hafna því sem segi í afstöðu­bréfi slita­stjórn­ar­innar. Ljóst sé að fram­an­greind skylda hvíldi á varnaraðila eins og fram kemur í yfirlýsingu Bjarna og að sú skylda hafi aldrei verið efnd.

                Sóknaraðili krefst þess jafnframt að viðurkennt verði að krafa varn­ar­aðila sam­kvæmt lánssamningi sparisjóðsins og sóknaraðila nr. 101ERLB060820004, dags. 31. janúar 2006, sé að fullu greidd.

                Eins og áður sé rakið hafi Sparisjóður Hafnarfjarðar (sem síðar varð Byr spari­sjóður) lánað sókn­ar­aðila 1.750.000 evrur með þessum lánssamningi. Það lán hafi verið veitt vegna kaupa sóknaraðila á fyrr­greindum 47 íbúðum á Spáni, eins og rakið hafi verið. Lánið skyldi að fullu greitt innan tveggja ára. Eins og áður greini hafi sókn­ar­aðili, fyrir tilstilli varnaraðila, selt 25 fast­eignir af 47 og skyldi lánið um leið lækka sem næmi hlut­fallinu 25/47, enda hafi varn­ar­aðili fengið það hlutfall lánsins að fullu greitt með ráð­stöfun fyrrgreindra 25 fast­eigna.

                Þá áréttar sóknaraðili að Byr sparisjóður hafi, 28. mars 2008, selt Pyttum ehf. alla hluti sína í Costa Properties ehf., en síðarnefnda félagið hafi keypt 22 íbúðir af sókn­ar­aðila eins og fyrr greini. Með sölu allra hluta sinna í Costa Prop­erties ehf. hafi varn­ar­aðili að fullu greitt 22/47 hluta af fyrrgreindu láni til sókn­ar­aðila og vísar sókn­ar­aðili því til stuðnings meðal ann­ars til sam­komu­lags aðila dags. 1. ágúst 2007.

                Með ráðstöfun fyrrgreindra 47 fasteigna hafi sóknaraðili að fullu greitt upp lán tekið hjá Sparisjóði Hafnarfjarðar upphaflega 1.750.000 evrur og krefst þess að viður­kennt verði að krafa varnaraðila samkvæmt þeim lánssamningi sé að fullu greidd.

                Kröfum sínum til stuðnings vísar sóknaraðili til reglna samninga- og kröfu­réttar. Þá vísar hann til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda lög­gern­inga, nr. 108/2007 um verð­bréfa­við­skipti, nr. 161/2002 um fjármálafyrirtæki og nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Krafa hans um máls­kostnað styðst við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991 um með­ferð einkamála, sbr. lög nr. 21/1991 og lög nr. 161/2002.

Málsástæður varnaraðila

                Varnaraðili krefst þess aðallega að staðfest verði sú afstaða slitastjórnar hans að hafna öllum kröfum sóknaraðila við slit varnaraðila. Til vara krefst hann þess að krafa sóknaraðila verði lækkuð verulega og teljist almenn krafa, skv. 113. gr. laga nr. 21/1991. Þá telur varnaraðili að ekki skuli fallast á þá kröfu sóknaraðila að fjárkröfur hans beri drátt­ar­vexti. Séu slíkir vextir lagðir á beri að telja þá til eftir­stæðra krafna, sbr. 114. gr. laga nr. 21/1991.

                Sóknaraðili skipti fjárkröfum sínum í þrjá kröfuliði og fylgi varnir varnaraðila þeirri röð.

Kröfuliður I að fjárhæð 113.884.022 kr.

                Krafa sóknaraðila um greiðslu 113.884.022 kr. varði sölu 25 íbúða sókn­ar­aðila til 18 einkahlutafélaga. Sóknaraðili haldi því fram að Byr sparisjóði hafi verið skylt að greiða honum 125.000.000 kr. vegna sölu eignanna, en hafi ein­ungis greitt 50.000.000 kr. og eftirstöðvarnar séu ógreiddar. Varnaraðili mótmæli því að gert hafi verið sam­komu­lag þess efnis sem sóknaraðili haldi fram. Varn­ar­aðili mót­mæli því að greiðslur hafi átt að berast sóknaraðila vegna sölu eignanna og telji sig hafa gert upp við sóknar­aðila að fullu, með því að færa kaup­samn­ings­greiðslur sem inn­borgun inn á lán sókn­ar­aðila hjá Byr sparisjóði.

                Sóknaraðili hafi lagt fram kaupsamninga um 23 af þessum 25 eignum máli sínu til stuðnings. Í kaupsamningunum komi fram að kaupverð eignanna sé ákveðin tala, t.d. 168.600 evrur, sbr. kaupsamning milli sóknaraðila og PM 1 ehf. um íbúð nr. 1125 í Punta Marina. Greiðsla kaupverðs hafi átt að fel­ast í yfirtöku áhvílandi lána frá spænskum banka á 1. veðrétti, sem og áhvíl­andi lána frá Byr á 2. veð­rétti. Sér­stak­lega sé tekið fram að eftirstöðvar skyldu greiðast Byr, sem myndi ráð­stafa greiðsl­unni upp í skuld sóknaraðila við Byr, sbr. sam­komu­lag þess efnis milli sóknar­aðila og Byrs, sem sé fylgi­skjal með lánssamningi, undirritað 31. janúar 2006.

                Kaupsamningsgreiðslur hafi verið færðar til bókar hjá Byr sem inn­borg­anir inn á skuld sóknaraðila, samkvæmt fyrirmælum Bjarna Tómasar Jónssonar, þáver­andi starfs­manns Byrs. Innborganirnar hafi alls numið 920.640 evrum. Því sé ljóst að þær hafi engan veginn nægt til greiðslu skuldar sókn­ar­aðila við Byr sparisjóð sem nam upp­haf­lega 1.750.000 evrum.

                Varnaraðili mótmæli því sérstaklega sem röngu og ósönnuðu að í við­skipt­unum hafi falist að greiða ætti sóknaraðila milligjöf að fjárhæð 5.000.000 kr. fyrir hverja íbúð, enda sé það ekki í samræmi við fjárhæðir tilgreindar í umræddum kaup­samn­ingum.

                Varnaraðili mótmæli því einnig að í þessum viðskiptum hafi falist sjálfstæð krafa sókn­ar­aðila á hendur Byr sparisjóði um greiðslu. Kaupsamningsgreiðslurnar komi til frá­dráttar skuld sóknaraðila samkvæmt lánssamningnum 31. janúar 2006. Með þeim hafi verið greitt inn á skuld sóknaraðila samkvæmt þessum láns­samningi, en sá samn­ingur sé ekki enn að fullu uppgerður og hafi verið í van­skilum frá því í júní 2006, sbr. 3. gr. samningsins.

                Jafnvel þótt fallist yrði á forsendur sóknaraðila, sem varnaraðili telji ekki réttar, liggi fyrir að sóknaraðili skuldi varnaraðila enn verulegar fjárhæðir. Á fram lögðu skjali hafi varnaraðili reiknað út skuld sóknaraðila við varnaraðila miðað við 6. febrúar 2013 út frá forsendum sóknaraðila. Samkvæmt þeim útreikningi nemi skuld sókn­ar­aðila við varnaraðila 84.184.222 kr. Útreikningurinn bygg­ist á því að höfuð­stóll láns­samn­ingsins sé 1.750.000 evrur og að til frádráttar upp­reikn­aðri láns­fjár­hæð komi 920.640 evrur vegna yfirtöku kaupenda á lánum sem og 125.000.000 kr. Fram­an­greint yfir­lit sé einungis lagt fram sem sýni­dæmi en í því felist ekki á neinn hátt að varn­ar­aðili viðurkenni þessa útreikningsaðferð sókn­ar­aðila.

                Varnaraðili telji ofangreindan útreikning eingöngu fela í sér upp­reikn­ing á lán­inu. Til viðbótar láninu sjálfu hafi varnaraðili þurft að greiða umtals­verðar fjárhæðir fyrir sóknaraðila vegna íbúðanna áður en þær hafi verið seldar með kaup­samn­ing­unum, 18. júní 2008. Varnaraðili hafi þannig þurft að greiða af spænskum lánum sókn­ar­aðila, sem og ýmis opinber gjöld á Spáni til að koma í veg fyrir að fast­eign­irnar yrðu seldar á nauð­ung­ar­sölu þar í landi. Ekki hafi verið tekið tillit til þeirra greiðslna í ofan­greindum útreikningi.

                Því sé ljóst að sóknaraðili skuldi varnaraðila enn umtalsverða fjármuni vegna umræddra viðskipta, þótt fallist yrði á að ákveðnar fjárhæðir kæmu til frádráttar skuld sókn­ar­aðila við varnaraðila. Því beri að hafna kröfum sóknaraðila.

                Fallist dómurinn ekki á aðalkröfu varnaraðila um sýknu og telji varnaraðila standa í skuld við sóknaraðila vegna þeirra krafna sem sóknaraðili hafi sett fram í þessu máli byggir varnaraðili á því að hann geti að minnsta kosti nýtt sér framan­greinda kröfu samkvæmt lánssamningnum, samtals að fjárhæð 84.184.222 kr. sem gagn­kröfu til skuldajöfnuðar á móti kröfum sóknaraðila, þar sem skilyrði slíks skulda­jöfn­uðar séu uppfyllt, sbr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þessi máls­ástæða um sýknu og skuldajöfnuð eigi einnig við til að mæta annarri og þriðju fjár­kröfu sóknaraðila. Varnaraðili telur kröfu sína, samkvæmt láns­samn­ingnum 31. janúar 2006, í raun mun hærri og áskilur sér rétt til að leggja fram upplýsingar um það á síðari stigum málsins.

Kröfuliður II að fjárhæð 1.845.552 evrur

                Önnur fjárkrafa sóknaraðila um greiðslu 1.845.552 evra varði yfirtöku Costa Prop­ert­ies ehf. á réttindum sóknaraðila samkvæmt kaupsamningum um 22 íbúðir á Spáni. Sókn­ar­aðili haldi því fram að allt hlutafé í Costa Properties ehf. hafi verið selt Pyttum ehf., 28. mars 2008. Sóknaraðili haldi því enn fremur fram að söluverð hlut­anna hafi verið 1.477.436 evrur eftir að eftirstöðvar kaupverðs, veðskuldir og fleira hafi verið greitt. Sókn­ar­aðili haldi því að auki fram að varnaraðila beri að greiða honum 80% af „hagnaði“ vegna kaup­anna, 1.181.948 evrur. Þá reikni sóknar­aðili drátt­ar­vexti ofan á umrædda kröfu.

                Varnaraðili mótmæli þessari kröfu sóknaraðila aðallega á þeirri forsendu að umrædd sala hafi ekki farið fram þar sem kaupin hafi verið gerð með fyrirvörum sem hafi ekki gengið eftir.

                Byr sparisjóður, sem seljandi, og Pyttir ehf., sem kaupandi, hafi 28. mars 2008 gert kaupsamning um allt hlutafé í félaginu Costa Properties ehf. með fyrirvörum og skil­yrðum. Tekið hafi verið fram í samn­ingnum að Pyttir ehf. væru ekki þing­lýstur eig­andi allra þeirra fast­eiga sem hafi átt að afhenda Byr sem greiðslu . Einnig hafi verið tekið fram að kaup­samn­ing­ur­inn væri háður því skilyrði að sam­komu­lag næð­ist við VBS-fjár­fest­ing­ar­banka hf. um skil­mála­breytingu og skuld­skeyt­ingu til­tek­inna skuld­bindinga. Að end­ingu hafi verið settur sá fyrirvari við samn­ing­inn að fyrirhuguð lán­veit­ing vegna íbúð­anna á Spáni gengi eftir:

Aðilar undirrita þennan kaupsamning með þeim fyrirvara:

Að fyrirhuguð lánveiting vegna íbúðanna á Spáni gangi eftir.

Seljandi mun þegar í stað leita eftir samþykki fyrir lánveitingu umsamdra fjár­hæða.

                Fyrirhuguð lánveiting á Spáni hafi ekki gengið eftir og því hafi aldrei orðið af kaup­unum. Samkomulag hafi verið gert um uppgjör, 19. ágúst 2009, þar sem greiðslur hafi verið látnar ganga til baka og ekkert hafi því orðið úr þessari sölu félags­ins Costa Prop­erties ehf. til Pytta ehf. Þar sem kaupsamningurinn hafi ekki öðlast gildi, hafi sókn­ar­aðili ekki eignast neina kröfu á hendur Byr sparisjóði vegna þessa. Málsástæðu sókn­ar­aðila þess efnis sé mótmælt harðlega.

                Sóknaraðili hafi jafnframt bent á að samkvæmt ársreikningi Costa Properties sé allt hlutafé þess félags nú í eigu Íslandsbanka hf. og telji sóknaraðili ljóst að „ein­hvers konar framsal hafi átt sér stað á félaginu“. Hann skori jafnframt á varnaraðila að sýna fram á, með framlagningu gagna, að umræddar íbúðir Costa Properties hafi ekki aftur verið seldar þriðja aðila út úr félaginu.

                Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins, 22. apríl 2010, hafi Byr sparisjóði verið skipuð bráða­birgða­stjórn, sem síðar varð slitastjórn, og öllum eignum sparisjóðsins ráð­stafað yfir í félagið Byr hf., þar á meðal félaginu Costa Properties ehf. Byr hf. hafi síðar sameinast Íslandsbanka hf. Varnaraðili mótmæli því að í þessu sam­einingar­ferli hafi falist sala umræddra 22 íbúða eða sala hlutafjár Costa Proper­ties eins og sókn­ar­aðili gefi í skyn. Þetta hafi verið yfirfærsla eigna í kjöl­far stjórn­valds­ákvörðunar en ekki frjáls viðskipti.

                Varnaraðili vísar jafnframt til ársreiknings félagsins Costa Prop­erties ehf. vegna ársins 2011. Þar komi fram að félagið eigi fasteignir á Spáni. Þar komi einnig fram að eigið fé félagsins sé verulega neikvætt, enda séu skuldir vegna fast­eign­anna orðnar talsvert hærri en ætlað markaðsverð þeirra. Því liggi fyrir að af sölu fast­eign­anna verði eng­inn hagnaður sem hægt verði að ráðstafa inn á lán sókn­ar­aðila við bank­ann. Það sé með öllu óskiljanlegt hvernig sóknaraðili eigi að geta hagn­ast á sölu eign­anna á meðan lánin, sem hann fékk hjá varnaraðila, séu enn ógreidd og tjón varnar­aðila umtalsvert vegna lánveitingarinnar.

                Öllum kröfum sóknaraðila um endurgreiðslu vegna meintrar sölu eignar­hluta Byrs sparisjóðs í Costa Properties ehf. til Pytta ehf., eða annarra aðila, sé því hafnað.

Kröfuliður III að fjárhæð 137.271 evra

                Þriðja fjárkrafa sóknaraðila við slit varnaraðila um greiðslu 137.271 evru varði end­ur­greiðslu skatta vegna sölu 25 íbúða á Spáni. Sóknaraðili haldi því fram að hann hafi átt kröfu til umræddrar endurgreiðslu, en varnaraðili hafi tekið við greiðslunni og átt að skila sóknaraðila henni samkvæmt samkomulagi beggja. Sóknaraðili leggi ekki fram nein gögn um að greiðslan hafi átt sér stað, hvað þá heldur að varnaraðili hafi tekið við henni og því sé þessari kröfu mótmælt sem rangri og ósannaðri.

                Varnaraðili mótmæli því að Byr hafi fengið þessa greiðslu, en varnaraðili hafi ekki fundið nein gögn í bókhaldi sínu um að greiðslan hafi nokkurn tíma borist spari­sjóðnum.

                Jafnframt mótmæli varnaraðili því að honum hefði borið að greiða sóknaraðila þessa fjár­muni, hefðu þeir borist varnaraðila. Því sé enn fremur hafnað að umræddir fjár­munir hafi verið í eigu sóknaraðila og að líta hafi átt á varnaraðila sem milli­lið sem hafi borið að veita fjármununum viðtöku, halda þeim aðgreindum og skila til sókn­ar­aðila.

                Þegar ofangreint fé eigi að hafa verið lagt á reikning Byrs hafi lán sókn­ar­aðila hjá Byr (áður Sparisjóði Hafnarfjarðar), vegna kaupa á umræddum íbúðum, að öllu leyti verið fallið í gjald­daga. Sóknaraðili hafi því skuld­að Byr gríðarlega fjár­muni. Eins og fram komi í samningum aðila hafi það verið skýrt að lán Byrs skyldi greitt áður en nokkrar greiðslur yrðu inntar af hendi til sóknaraðila. Það sé rauður þráður í gegnum alla skjala­gerð sem snúi að þessum viðskiptum og í samræmi við almennar venjur í lána­við­skiptum.

                Þetta megi sjá í yfirlýsingu Ægisauðs, SPH og Ábaco Asesores, gr. 8, 9 og 12, en yfirlýsingin teljist hluti af lánssamningnum 31. janúar 2006, sem og í samningi aðila frá 1. ágúst 2007. Þá sé sérstök heimild til skuldajöfnunar í j-lið 10. gr. láns­samn­ings aðila en þar segi:

Skuldajöfnun. Ef um er að ræða vanefndir á greiðslu fjárhæðar samkvæmt samn­ingnum á gjalddaga, hefur lánveitandi rétt til að skuldajafna með skír­skotun til innistæðu í einhverjum gjaldmiðli, eða einhvers reiknings sem lán­taki kann að eiga hjá lánveitanda.

                Því sé ljóst að þótt Byr sparisjóði hefði borist þessi greiðsla, hefði honum samt ekki verið skylt að afhenda sóknaraðila umræddar fjárhæðir. Ofangreindar samn­ings­heim­ildir séu til viðbótar hinni almennu skuldajöfnunarheimild, sem hafi einnig verið fyrir hendi samkvæmt meginreglum kröfuréttar.

                Af þessum ástæðum hafni varnaraðili öllum kröfum sóknaraðila vegna þessa kröfu­liðar.

Fyrri viðurkenningarkrafa sóknaraðila – heimild til skuldajöfnuðar

                Varnaraðili hafnar kröfu sóknaraðila um að viðurkenndur verði réttur hans til að skuldajafna kröfum sínum að hluta eða öllu leyti við kröfur sem varnaraðili kunni að eiga á hendur sóknaraðila. Varnaraðili byggi á þeirri forsendu að sóknaraðili eigi ekki neina fjárkröfu við slit varnar­aðila eins og rakið hafi verið. Varnaraðili viti ekki betur en að allar greiðslur sóknar­aðila hafi verið bókaðar sem innborganir á lán hans hjá Byr sparisjóði.

Síðari viðurkenningarkrafa sóknaraðila – lánssamningur sé að fullu greiddur

                Varnaraðili hafnar jafnframt þeirri fullyrðingu sóknaraðila að krafa varnar­aðila sam­kvæmt lánssamningi sparisjóðsins og sóknaraðila nr. 101ERLB060820004, 31. janúar 2006, sé að fullu greidd. Varnaraðili telji fullsannað og fyrirliggjandi að skuld sókn­ar­aðila samkvæmt lánssamningnum sé enn ógreidd.

                Eins og rakið hafi verið hafi Byr sparisjóður (áður Sparisjóður Hafnarfjarðar) lánað sókn­ar­aðila alls 1.750.000 evrur með lánssamningi 31. janúar 2006. Því til við­bótar hafi Byr sparisjóður þurft að leggja fram umtalsverða fjármuni vegna lánsins, þar á meðal greiðslur til erlendra kröfu­hafa, greiðslur opinberra gjalda og svo fram­vegis. Þótt ekki væri tekið til­lit til þess kostnaðar og þótt fallist yrði á fyrstu fjárkröfu sókn­ar­aðila við slit varnaraðila, næmi skuld sóknaraðila samkvæmt láns­samn­ingnum engu að síður 84.184.222 kr.

                Varnaraðili mótmælir sérstaklega þeirri málsástæðu sóknaraðila að þar sem lán­inu hafi verið varið til greiðslu kaupverðs 47 íbúða, og þar sem Byr sparisjóður hafi fengið til sín andvirði 47 íbúða, ýmist með greiðslu fjármuna eða með afhend­ingu eign­anna, hljóti lánið að vera uppgreitt. Varnaraðili telji þessa máls­ástæðu sóknaraðila fjar­stæðu­kennda og hafni henni algjörlega. Veitt hafi verið lán í pen­ingum (evrum) og til trygg­ingar fjár­kröf­unni hafi verið veð í ákveðnum fast­eignum. Þótt varnaraðili hafi síðar neyðst til að leysa til sín umræddar fasteignir, eftir að lánssamningur aðila var fall­inn í vanskil, þýði það ekki að umræddur láns­samn­ingur sé uppgreiddur. Slíkt gengi gegn öllum venjum í lánsviðskiptum sem og skrif­legum samningum sóknaraðila og Byrs sparisjóðs.

                Eins og fram sé komið sé lánssamningur aðila langt frá því upp­gerður. Því beri að hafna dómkröfu sóknaraðila þess efnis að viðurkennt sé að krafa varn­ar­aðila sé að fullu greidd.

Varakrafa varnaraðila – fjárhæð kröfu

                Verði ekki fallist á aðalkröfu varnaraðila, krefst hann þess að krafa sókn­ar­aðila við slit varnaraðila verði lækkuð verulega og að hafnað verði greiðslu dráttar­vaxta.

Varakrafa varnaraðila – lækkun fjárhæðar kröfu

                Varnaraðili telji sig hafa gert fullnægjandi grein fyrir því hvernig inn­borg­unum inn á lán Byrs sparisjóðs til sóknaraðila hafi verið ráðstafað, sbr. ofangreindan kafla. Sé ekki fallist á aðalkröfu varnaraðila, sé ljóst að kröfur sóknaraðila geti ekki numið þeirri fjárhæð sem krafist sé. Með vísan til þeirra máls­ástæðna sem varn­ar­aðili hafi fært fyrir aðalkröfu sinni sé þess því krafist að fjárkröfur sóknaraðila verði lækkaðar veru­lega.

Varakrafa varnaraðila – greiðsla dráttarvaxta

                Varnaraðili mótmæli dráttarvaxtakröfum sóknaraðila sérstaklega sem van­reif­uðum og röngum. Sóknaraðili rökstyðji ekki kröfur sínar um dráttarvexti þar á meðal ekki á hvaða grunni þær kröfur byggist. Hann rökstyðji ekki heldur hvernig hann finni upp­hafs­dag dráttarvaxta í hverju tilviki fyrir sig. Í dráttarvaxtakröfum sóknaraðila sé hvorki vísað til tiltekins vaxta­fótar né lagaákvæða, að frátalinni kröfu um dráttarvexti frá 2. júlí 2010 til greiðslu­dags. Að öllu framangreindu virtu telji varnaraðili mjög skorta á að mála­til­bún­aður sóknaraðila uppfylli meginreglur einkamálaréttarfars um glöggan og skýran mála­til­búnað, sbr. d- og e-liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um með­ferð einka­mála, hvað þetta varðar. Þess vegna beri að vísa frá dómi öllum kröfum sóknar­aðila um greiðslu dráttarvaxta.

                Sé ekki fallist á að vísa kröfum sóknaraðila um dráttarvexti frá dómi, krefjist varn­ar­aðili sýknu af þeim kröfum. Sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að gjalddagi krafna hafi verið ákveðinn á þann hátt sem tilgreindur er í 1. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Þá liggi ekki fyrir að sókn­ar­aðili hafi krafið varnaraðila um greiðslu á þann hátt sem sé áskilinn í 3. mgr. 5. gr. sömu laga. Því sé ekki hægt að sjá á hvaða hátt varnaraðila verði gert að greiða drátt­ar­vexti af kröfu þótt hann yrði dæmdur til að greiða kröfuna. Þar af leiðandi beri að sýkna varnaraðila af öllum kröfum sóknaraðila um greiðslu dráttar­vaxta.

Varakrafa varnaraðila – rétthæð kröfu

                Verði ekki fallist á aðalkröfu varnaraðila um sýknu krefst hann þess að kröfur sókn­ar­aðila teljist almennar kröfur, sbr. 113. gr. laga nr. 21/1991. Varnaraðili telji það leiða af ákvæðum XVII. kafla laga nr. 21/1991 að allar kröfur, sem sé lýst við slit fjár­mála­fyrirtækis, teljist til almennra krafna, skv. 113. gr. laganna, nema þeim sé sér­stak­lega veittur forgangur með ákvæðum 109.-112. gr. laganna eða þær séu eftirstæðar skv. 114. gr. laganna. Varnaraðili byggi á því að kröfur sóknaraðila falli ekki undir ákvæði 109. eða 112. gr. laganna eins og sóknaraðili haldi fram. Varnaraðili byggi einnig á því að ákvæði 109. og 112. gr. í lögum nr. 21/1991 séu undan­tekn­ing­ar­ákvæði frá þeirri meginreglu laganna að eignum bús skuli skipta jafnt á milli kröfu­hafa búsins og því beri að beita þröngri lögskýringu við mat á því hvort viðurkenna eigi að réttindi falli undir 109. eða 112. gr. laganna.

Ekki 109. gr. laga nr. 21/1991

                Varnaraðili fellst ekki á að kröfur sóknaraðila séu kröfur utan skuldaraðar, sbr. 109. gr. laga nr. 21/1991, eins og sóknaraðili krefjist. Varnaraðili byggi á því að kröfur sókn­ar­aðila uppfylli ekki lögmælt skilyrði ákvæðisins eins og það sé sam­kvæmt orð­anna hljóðan og hafi verið túlkað í dómaframkvæmd eins og nánar verði vikið að.

a.                   Kröfur sóknaraðila

                Sóknaraðili krefjist þess að kaupsamningsgreiðslur, sem hann telji sig hafa átt að fá greiddar við gerð kaupsamninga um 25 íbúðir á Spáni í júní 2008, verði afhentar utan skuldaraðar. Þá haldi sóknaraðili fram endurgreiðslukröfu vegna meintrar sölu á öllu hlutafé félagsins Costa Properties til Pytta ehf. Að endingu krefjist sóknaraðili greiðslu 137.271 evru sem hann telji Byr hafa átt að greiða honum vegna endur­greiðslu frá spænskum skattayfirvöldum.

                Varnaraðili mótmæli öllum kröfum sóknar­aðila, en sé fallist á einhverja þeirra telji varnaraðili þó ljóst að skilyrði 109. gr. laga nr. 21/1991 séu ekki uppfyllt. Skilyrði 109. gr. felist einkum í því að kröfuhafi þurfi að sanna beinan eignarrétt sinn að umræddum fjármunum og í vörslum þrotabúsins þurfi að vera sér­greind eða afmörkuð fjár­hæð sem hugsanlegt eignar­rétt­ar­tilkall geti beinst að. Meintar kröfur sókn­ar­aðila upp­fylli hvorugt þessara skilyrða.

b.                   Ekki beinn eignarréttur

                Sá sem krefjist afhendingar sérgreindrar peningafjárhæðar utan skuldaraðar við gjald­þrota­skipti þurfi að sýna fram á beinan eignarrétt sinn að fjármununum. Varnar­aðili telji sóknaraðila ekki hafa sýnt fram á að þetta skilyrði sé uppfyllt.

                Það komi skýrt fram í þeim 25 kaupsamningum sem sóknaraðili byggi fyrstu fjárkröfu sína á, að þær greiðslur sem kaupandi eigi að inna af hendi skuli greiddar varn­ar­aðila sem muni nota fjármunina til að greiða skuld sóknaraðila við varnaraðila, í sam­ræmi við fyrirliggjandi samning þeirra. Sóknaraðili hafi því þegar afsalað sér rétti sínum til slíkra greiðslna nokkru áður en þær átti að inna af hendi. Sóknaraðili eigi því ekki beinan eign­ar­rétt að slíkum fjármunum.

                Vegna annarrar fjárkröfu sóknaraðila sé ljóst að með samningi dagsettum 1. ágúst 2007 hafi sóknaraðili fram­selt réttindi sín og skyldur samkvæmt kaupsamningi um þær 22 íbúðir sem sóknaraðili hafði fest kaup á, til dótturfélags Byrs, Costa Prop­erties ehf. Sókn­ar­aðili hafi því hvorki átt beinan eignarrétt í umræddum íbúðum, né í hlutafé félags­ins Costa Properties ehf.

                Vegna þriðju fjárkröfu sinnar hafi sóknaraðili ekki heldur lagt fram gögn sem sýni fram á eignarrétt hans að þeim greiðslum og sé því mótmælt sem röngu og ósönn­uðu að sá eignarréttur hafi nokkurn tíma stofnast.

c.                   Ekki sérgreindir fjármunir

                Þótt fallist væri á að sóknaraðili ætti beinan eignarrétt að fjármunum hjá varn­ar­aðila vegna ofangreindra krafna, sé ekki í vörslum búsins sérgreind eða afmörkuð pen­inga­fjárhæð sem hugsanlegt eignarréttartilkall sóknaraðila geti beinst að. Þá hafi slíkir fjármunir ekki verið sérgreindir í vörslum varnaraðila þegar slitastjórn kom að búinu og því sé ekki hægt að fallast á kröfur sóknaraðila.

                Varnaraðili mótmælir því sérstaklega að Byr hafi átt að teljast „eins konar milli­liður sem bar að veita fjármununum viðtöku, halda þeim aðgreindum og loks skila til sókn­ar­aðila“. Byr sparisjóður hafi ekki leikið slíkt hlutverk í þeim viðskiptum sem fram fóru og að ofan er lýst. Staðhæfingum um slíkt sé vísað á bug.

                Varnaraðili bendi á að ákvæði 109. gr. laga nr. 21/1991 sé undan­tekn­ing­ar­ákvæði frá þeirri meginreglu laganna að eignum bús skuli skipta jafnt á milli kröfu­hafa búsins. Því beri að beita þröngri lögskýringu við mat á því hvort viðurkenna eigi að réttindi falli undir 109. gr. laganna.

Ekki forgangskrafa, sbr. 112. gr. laga nr. 21/1991

                Sóknaraðili krefjist þess til vara að kröfur hans séu forgangskröfur sbr. einkum 7. tölulið 112. gr. laga nr. 21/1991. Varnaraðili mótmæli því harðlega að umrætt ákvæði eigi við í þessu máli. Ákvæði 7. töluliðar 112. gr. eigi við um kröfur til eða vegna með­ferðar fjár sem þrota­maður hafi haft í vörslum sínum sem opinber sýslun­ar­maður með sjálfstæða fégæslu. Varnaraðili mótmæli því að skilyrði greinarinnar séu upp­fyllt. Varnaraðili hafi ekki haft fé sóknaraðila í sínum vörslum á þann hátt sem áskilið sé í ákvæðinu.

                Varnaraðili bendi á að ákvæði 112. gr. laga nr. 21/1991 sé undan­tekn­ing­ar­ákvæði frá þeirri meginreglu laganna að eignum bús skuli skipta jafnt á milli kröfu­hafa búsins. Því beri að beita þröngri lögskýringu við mat á því hvort viðurkenna eigi að réttindi falli undir 112. gr. laganna.

Almenn krafa sbr. 113. gr. laga nr. 21/1991

                Eins og áður sé rakið, geti kröfur sóknaraðila hvorki talist kröfur samkvæmt 109. né 112. gr. laga nr. 21/1991. Því verði kröfur varnaraðila samkvæmt kröfulið I-III, séu þær á annað borð taldar vera fyrir hendi, að teljast almennar kröfur, sbr. 113. gr. laga nr. 21/1991. Kröfur um vexti og fleira sem fallið hafa í gjalddaga eftir 2. júlí 2010 teljist þó eftirstæðar kröfur, sbr. 114. gr. laga nr. 21/1991 og 101. og 102. gr. laga nr. 161/2002.

                Fyrirsvar slitastjórnar styður varnaraðili við 4. mgr. 101. gr. og 103. gr. laga um fjármálafyrirtæki nr. 161/2002, sbr. XIX. kafla laga nr. 21/1991 um gjald­þrota­skipti o.fl. Vegna aðal- og varakröfu sinnar vísar varnaraðili einkum til almennra reglna kröfu­réttarins um greiðslu fjárskuldbindinga og til ákvæða samningalaga nr. 7/1936. Vara­krafa varnaraðila, varðandi rétthæð kröfu, byggist jafnframt á lögum nr. 21/1991 um gjald­þrota­skipti, einkum 113. gr. laganna. Varnaraðili vísar einnig til XVI. og XVII. kafla sömu laga, sem og sérstaklega ákvæða 109., 112., 113. og 114. gr. lag­anna. Kröfur varnaraðila byggja einnig á lögum um fjármálafyrirtæki nr. 161/2002, einkum 84., 86., 101. og 102. gr. laganna. Kröfu sína um málskostnað styður varn­ar­aðili við 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 og ákvæða XXI. kafla laga nr. 91/1991 um með­ferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Varnaraðili sé ekki virðis­auka­skatt­skyldur og því sé nauð­syn­legt að taka tillit til virðisaukaskatts við ákvörðun máls­kostn­aðar.

Niðurstaða

                Í þessu máli bera málsaðilar undir dóminn þríþættan ágreining um fjárkröfu sem sóknaraðili, Ægisauður, lýsti við slit varnaraðila, Byrs sparisjóðs.

                Ágreiningurinn varðar uppgjör vegna sölu 47 eigna á Spáni sem sóknaraðili festi kaup á, 19. desember 2005 þegar þær voru í bygg­ingu, og greiddi meðal annars fyrstu greiðslu með fjármunum sem hann fékk að láni, 31. janúar 2006, frá Spari­sjóði Hafnar­fjarðar. Þeim sparisjóði, var við sameiningu við sparisjóð Vél­stjóra, gefið nafnið Byr spari­sjóður en varnaraðili leiðir rétt sinn frá honum.

                Sóknaraðili framseldi dótturfélagi Byrs sparisjóðs, Costa Properties, kauprétt að 22 af þessum 47 íbúðum, 1. ágúst 2007. Það félag seldi Pyttum ehf. eignirnar, 28. mars 2008. Um uppgjör vegna þessa framsals fjallar 2. liður fjár­kröfu sóknaraðila.

                Sóknaraðili seldi nánar tilgreindum félögum 25 íbúðir, 18. júní 2008. Um upp­gjör vegna þeirra viðskipta snýst 1. liður fjárkröfu sóknaraðila. Sóknaraðili telur að svo hafi um sam­ist við Byr að hann fengi í sinn hlut 5.000.000 kr. af söluverði hverrar íbúðar, sem hann telur hafa verið hreina eign sína af verðmæti íbúðanna, alls 125.000.000 kr. Byr hafi ein­ungis greitt 50.000.000 kr. og því beri varnaraðila að greiða honum það sem eftir standi.

                Þessu til stuðnings hefur sóknaraðili lagt fram yfirlýsingu Bjarna Tóm­asar Jóns­sonar sem var for­stöðu­maður erlendra verkefna hjá Byr sparisjóði frá 1. sept­em­ber 2007 til og með 31. ágúst 2009. Þar lýsir hann meðal annars yfir því að sam­komu­lag hafi verið með sókn­ar­aðila og Byr þess efnis að sóknaraðila yrðu greiddar 5.000.000 kr. sem nettó-eign­ar­hlutur í íbúð­unum.

                Varnaraðili mótmælir þeim þáttum þessarar yfirlýsingar sem samrýmist ekki skrif­legum samningum sem hafa verið lagðir fram. Hann vísar til 9. og 12. gr. fylgi­skjals með láns­samn­ingi 31. janúar 2006, Umboðs/Ávísunar 18. júní 2007 og kaup­samn­inga um eign­irnar, 18. júní 2008. Þessi skjöl séu öll samhljóma um það að greiðslur, sem fáist fyrir íbúð­irnar, skuli fyrst nýta til að greiða kaupverð þeirra að fullu, síðan veðskuldir, allan kostnað vegna sölu, lög­fræði­kostnað og annan mögu­legan kostnað. Eftir það skuli gera upp lánssamning sóknaraðila við sparisjóðinn. Þetta greiðslu­fyrirkomulag sé staðfest af Jóni Auðuni Jónssyni hrl., lögmanni SPH og síðar Byrs, sem hafi ýmist samið þessi skjöl eða undirritað þau. Þegar íbúðirnar hafi verið seldar hafi einungis lítill hluti af þessu verið greiddur, 920.640 evrur, og því engin forsenda til þess að greiða sóknar­aðila neitt. Þar fyrir utan sé þess hvergi getið í þessum skjölum að áður en sóknaraðili hefði greitt allt sem honum, sem lán­taka, bæri að greiða vegna lántökunnar og íbúðar­kaup­anna bæri Byr sparisjóði, sem lán­veit­anda, að greiða honum 5.000.000 kr. fyrir hverja þess­ara 25 íbúða.

                Fyrst þarf því að taka afstöðu til þess hvort sóknaraðili hafi yfirhöfuð átt hreina eign í íbúðunum þegar þær voru seldar, eins og hann gengur út frá.

                Málsaðilar hafa lagt fram mjög rýrar upplýsingar um kaupin á íbúðunum. Með kröfu­lýsingu fylgdi þó tölvuskeyti frá Rafael Llorens, starfsmanni fast­eigna­sölunnar MASA, á Torrevieja, sent 14. nóvember 2007, til starfsmanna Byrs, ann­ars fyrir­svars­manns málsaðila og lögmanns á lög­manns­stof­unni Ábaco. Því fylgdi yfir­lit yfir grunn-kaup­verð þeirra 22 eigna sem koma við sögu í 2. lið fjárkröfu sóknaraðila, 8 í Aren­ales del Sol og 14 í Torrevieja. Á yfir­lit­inu kemur fram kaup­verð, skattur (VAT) sem nemur 7% af grunnverði, kostnaður í tveimur liðum, alls 5.020 evrur vegna íbúðanna í Aren­ales del Sol og 5.175 evrur vegna íbúð­anna í Torre­vieja. Með þessum við­bót­ar­kostn­aði nam samanlagt heild­ar­verð hverrar íbúðar því um það bil 110% af grunn­kaup­verð­inu. Jafn­framt er yfir­lit yfir inn­borg­anir á íbúðirnar. Það sýnir ann­ars vegar inn­borgun sem nemur 20% grunn­kaup­verðs­ins og hins vegar inn­borgun sem nemur 15% þess, alls 35%. Enn fremur er til­greind fjár­hæð þess sem er ógreitt svo og hversu háa fjár­hæð á að greiða bygg­ing­ar­verk­takanum. Handskrifað er á blaðið að 15%-greiðslan sé framlag sókn­ar­aðila. Verður þá ekki önnur ályktun dregin af þessu yfirliti en að 20%-greiðslan sé lánið frá Byr.

                Með kröfulýsingunni lagði sóknaraðili einnig kvittanir fyrir greiðslum sínum inn á kaupverð 30 íbúða af þessum 47, sem inntar voru af hendi 23. mars 2006. Fjár­hæðir sem þar eru til­greindar og varða íbúðirnar 22 á yfir­lit­inu frá Rafael Llorens eru sömu fjár­hæðir og samsvara 20% af grunnkaupverðinu.

                Af þessum gögnum og upplýsingum um grunnkaupverð íbúðanna 25, sem voru seldar 18. júní 2008, má reikna út þá fjárhæð sem samsvarar þeim 20% sem eru hlut­deild af láni Byrs, en það reynist sama fjár­hæð og sóknaraðili greiddi inn á þær 23. mars 2006 eins og kvittanir sýna, og síðan 15% fram­lag sóknaraðila.

                Heildargrunnverð íbúðanna 25 nam 4.603.200 evrum. Tuttugu hundraðshlutar (20%) af þeirri fjár­hæð eru 920.640 evrur. Það er sú fjárhæð sem var færð inn á lán sókn­ar­aðila miðað við 1. ágúst 2008. Á fram lögðu yfirliti yfir afborganir af láninu var stuðst við gengið 150,4 enda þótt skráð gengi evru hjá Seðlabanka Íslands, 1. ágúst 2008, hafi verið um það bil 123,5 kr. Þar sem gengið 150,4 er óútskýrt verður ekki stuðst við það hér en opinber skráning gengis þess í stað lögð til grundvallar.

                Hafi framlag sóknaraðila til kaupa á íbúðunum 25 verið hið sama og framlag hans vegna íbúðanna 22 eða 15% af grunn­kaup­verði nam heildar­fram­lag hans 690.480 evrum. Þegar það er reiknað yfir í íslenskar krónur á gengi söludags, 18. júní 2008, eins og það var skráð hjá Seðlabanka Íslands en þá kost­aði evran um það bil 124 krónur, samsvarar það (690.480 x 124) 85.619.520 krónum. Sé 25 deilt í þessa fjárhæð nam eigið fram­lag sóknaraðila til grunnverðs hverrar íbúðar að jafnaði 3.424.781 krónu. Grunnverð ódýr­ustu íbúð­ar­innar af þessum 25 var 168.600 evrur. Af því nema 15% 25.290 evrum. Eigið fram­lag sóknaraðila í þeirri íbúð, reiknað yfir í íslenskar krónur á sölu­degi, nam (25.290 x 124) 3.135.960 krónum. Grunnverð dýrustu íbúðar­innar af þessum 25 var 193.700 evrur. Af því nema 15% 29.055 evrum. Eigið framlag sókn­ar­aðila í þeirri íbúð, reiknað yfir í íslenskar krónur á söludegi, nam (29.055 x 124) 3.602.820 krónum. Hefði eigið framlag sóknaraðila verið 15% vantar 1,5-2 millj­ónir upp á að eigið framlag hans til hverrar íbúðar samsvari 5 milljónum sem sóknar­aðili gengur út frá að hafi verið nettó-eignarhlutur hans á þessum tíma.

                Sóknaraðili segist hafa lagt 15-20% eigin fjár til kaupverðs íbúðanna. Væri gengið út frá því að hann hefði lagt fram 20% af grunnkaupverði til kaupa á íbúðunum 25 næmi það 920.640 evrum. Sú fjárhæð, reiknuð yfir í íslenskar krónur á gengi sölu­dags, 18. júní 2008, nam (920.640 x 124) 114.159.360 krónum. Sé 25 deilt í þá fjár­hæð nam eigið fram­lag sóknaraðila til hverrar íbúðar að jafnaði 4.566.375 krónum og hefði hrein eign hans þá verið tæplega hálfri milljón króna lægri en hann gengur út frá.

                Til þess að grafast fyrir um hver kynni að hafa verið hrein eign sóknaraðila í íbúð­unum 25 þykir næst mega líta til fjárhæðar þeirra greiðslna sem kaup­end­urnir inntu af hendi. Vegna þessara íbúða eru einungis lögð fram afrit 23 kaupsamninga. Þeir veita þó minni upp­lýs­ingar en ætla mætti þar sem ekki fylgir neinum þeirra sund­ur­liðun kaup­verðs.

                Um ákvörðun verðs og greiðslu segir þetta:

                Whereby both parties agree that the purchase value of the property is valued at Euros [grunnkaupverð, breytilegt].

                Whereby the Buyer confirms that he will take over the Spanish senior loan from Bancaja and mortgages on the property as issued and provided previously by the bank according to the terms/conditions already established and detailed in each mort­gage.

                So the final calculation of the payment will be:

                Purchase price – amount first mortgage pending the day of signing – amount second mortgage.

                This is however pending formal approval by the Spanish bank and pro­vided that the Buyer is accepted by the Spanish bank.

                Whereby the Buyer will take over a second mortgage held by Byr savings bank.

                Whereby the Buyer will pay the remaining unpaid amount (calculated on basis of figures available 18^th of June amount of approximately Euros [fjárhæð reiðufjár, breytileg]). This payment is to be made to Byr savings bank, which will use the payment to pay off the Seller’s debts to Byr, accord­ing to agreed contract between the Seller and Byr savings bank.

                Grunnkaupverðið, tilgreint í hverjum samningi, er á bilinu 168.600–193.700 evrur. Það er sama kaupverð og sóknaraðili virðist hafa samið um við bygg­ing­ar­verk­tak­ann Torre­visa S.A. miðað við fylgiskjal með skjali sem kallað er Umboð/Ávísun.

                Fyrirsvarsmaður sóknaraðila, Egill Örn Arnarson Hansen, bar að sóknaraðili hefði fengið langtímalán frá spænskum banka vegna íbúðanna 25. Framburður hans verður ekki skilinn á annan veg en þann að það hafi numið 60% af grunn­kaup­verð­inu þótt í bréfi hans til fulltrúa SPH, 21. október 2005, hafi verið gengið út frá því að lang­tíma­lán spænsks banka næmi 80%. Lánið frá Byr nam 20% kaupverðsins eins og fram er komið. Það sem eftir stóð var greitt með reiðufé.

                Í kaupsamningunum 18. júní 2008 eru því þrjár breytur: lánið frá spænska bank­anum, lánið frá Byr og reiðufé. Í hverjum kaupsamningi er tilgreind ákveðin fjár­hæð sem stóð eftir þegar þessi tvö lán höfðu verið dregin frá grunnkaupverðinu. Sú lægsta er 12.880 evrur en sú hæsta 35.852 evrur. Ómögulegt er að átta sig á því hvernig þessar fjárhæðir eru fundnar en þær endurspegla ekki neitt hlutfall af grunn­kaup­verði eign­anna. Eins og áður greinir vantar tvo kaup­samn­inga inn í málið. Sam­an­lögð fjár­hæð þessarar milli­gjafar, reiðufjár, sem sóknaraðili átti að fá en var greidd Byr til þess að Byr gæti látið hana ganga til greiðslu skulda sóknaraðila við Byr nemur sam­an­lagt 606.232 evrum. Sé ályktað út frá milli­gjöf í kaup­samn­ingum, þar sem grunn­verð er það sama og í þeim tveimur kaup­samningum sem ekki liggja fyrir, gæti þessi fjárhæð numið 662.992 evrum. Sú fjár­hæð, reiknuð yfir í íslenskar krónur á gengi söludags, sam­svarar (662.992 x 124) 82.211.008 krónum. Sé 25 deilt í þá fjár­hæð samsvarar milli­gjöfin, reiðuféð, fyrir hverja íbúð 3.288.440 krónum að jafnaði.

                Hvort sem horft er til framlags sóknaraðila sem 15% eða 20% af grunn­kaup­verð­inu eða litið til þeirrar fjárhæðar, milligjafar, sem kaupendurnir inntu af hendi í reynd nær framlag sóknar­aðila ekki þeirri fjárhæð sem hann gengur út frá, að minnsta kosti ekki sé miðað við gengi evru á söludegi eignanna en þá hafði það hækkað veru­lega frá því að lánið var tekið.

                Sóknaraðili hefur ekki haldið því fram að eigið framlag hans til kaupanna hafi numið hærra hlutfalli af grunnkaupverði en 20%. Þess var áður getið að meðalframlag hans vegna hverrar íbúðar hefði samkvæmt því hæst getað sam­svarað 4.566.375 krónum. Inn­borgun 920.640 evra, 1. ágúst 2008, inn á lán sókn­ar­aðila hjá Byr sýnir að kaup­end­urnir tóku einvörðungu yfir höfuðstól skuld­ar­innar en enga vexti. Þá átti sókn­ar­aðili eftir að greiða en fyrsti vaxtagjalddagi sam­kvæmt láns­samn­ingnum, 31. janúar 2006, var 30. júní 2006, næsti fjórum mán­uðum síðar og svo koll af kolli en höfuð­stóll­inn féll í gjalddaga 29. febrúar 2008, sam­kvæmt gögnum sem varnaraðili lagði fram. Samkvæmt samn­ingnum bar lánið 4M Libor-vexti að við­bættu 3% álagi en drátt­ar­vextir námu 4M Libor-vöxtum að viðbættu 4% van­skila­álagi.

                Miðað við þær upplýsingar sem voru dóminum, eins og öllum almenningi, til­tækar um 4M Libor-vexti fyrir evrur á vaxtagjalddögum, af gagnasíðu bandaríska seðla­bank­ans í St. Louis, sýnist dóminum að á lánið í heild hafi fallið frá lántökudegi, 31. janúar 2006, fram að 28. febrúar 2008, þegar átti að greiða höfuðstól þess, vextir sem námu ríflega 270.000 evrum. Dráttar­vextir frá fyrsta gjald­daga vaxta, 30. júní 2006, til loka­dags, 29. febrúar 2008, hafi numið tæplega 240.000 evrum. Á höfuð­stól­inn höfðu því, 29. febrúar 2008, fallið vextir og dráttar­vextir sem námu ríflega 500.000 evrum. Sam­kvæmt fram lögðum gögnum var höfuðstóll þess hluta lánsins sem fór til kaupa á íbúð­unum 25 skráður inn á lánið 1. ágúst 2008 þannig að frá gjald­daga höfuðstóls og fram til þess dags lögð­ust enn frekari vextir og drátt­ar­vextir á lánið. Ekki hafa verið lagðar fram upplýsingar um að afgangur höfuð­stóls­ins, sá hluti sem gekk til kaupa á íbúð­unum 22, hafi verið greiddur.

                Til viðbótar vöxtum bar sóknaraðila að greiða Byr margvíslegan kostnað, til dæmis 2% umsýslu­gjald fyrir sölu hverrar íbúðar fyrir sig sam­kvæmt Umboði/­Ávísun 18. júní 2007. Söluverð íbúðanna var 4.603.200 evrur og nam umsýslugjaldið því (0,02 x 4.603.200) 92.064 evrum.

                Í kaupsamningunum um eignirnar 25 segir þetta um greiðslu kostnaðar:

                The Seller will consume all costs related to the formal work needed to be done via the legal assistance of the legal firm Ábaco Asesores in Torrevieja as well as the payment of all official taxes and fees related to this purchase.

                The Seller will consume all costs related to the formal work needed to be done via any third party in Iceland i.e. individuals, companies or official entity.

                Eins og þarna kemur fram, og er einnig áréttað í lánssamningnum, bar sóknar­aðila að greiða þóknun lög­manns­stof­unnar Ábaco en ekki liggja fyrir neinar upp­lýs­ingar um hversu há hún kunni að hafa verið.

                Að auki bar sóknaraðila að greiða kostnað sem félli til á Íslandi vegna kaup­anna. Elías Hákonarson, fyrirsvarsmaður sóknaraðila, bar að þegar gerðir hefðu verið samn­ingar við Ártún og Erus, sem keyptu íbúðirnar 25, hafi þurft að þinglýsa íbúð­unum yfir á hlutafélög og hafi Byr lánað sóknaraðila fyrir þeim kostnaði.

                Sóknaraðila bar jafnframt að greiða skatta og gjöld sem tengdust kaupum á íbúð­unum. Eins og áður er greint lagðist 7% skattur (VAT) á íbúðirnar 22 en ósagt skal látið hvort hann lagðist jafnframt á þær 25 sem seldar voru 18. júní 2008. Hefði hann gert það hefði hann numið (0,07 x 4.603.200) 322.224 evrum.

                Sóknaraðili hefur ekki heldur mótmælt því að lán hans frá spænska bankanum hafi verið komin í vanskil og Byr hafi þurft að leggja út fyrir þeim.

                Í framburði fyrir dómi kom einnig fram að Byr hefði lánað sóknaraðila 5.000.000 kr. til þess að tryggja að önnur lánastofnun drægi til baka kröfu um töku bús sókn­ar­aðila til gjaldþrotaskipta.

                Gögn sýna að fjárhæð sem samsvarar höfuðstóli þess hluta lánsins frá Byr sem gekk til kaupa á íbúð­unum 25 hafi verið greidd inn á lánið.           Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn um það að sú fjárhæð reiðufjár sem kaupendurnir inntu af hendi til Byrs, hvort sem hún nam 662.992 evrum eða lægri fjárhæð, hafi verið færð sem innborgun á lán sókn­ar­aðila hjá sjóðnum.

                Sóknaraðili hefur hins vegar ekki heldur borið því við að allur sá kostnaður sem honum bar að greiða og vextir séu uppgreiddir.

                Egill Örn, fyrirsvarsmaður sóknaraðila, bar að sóknar­aðila hefðu, 6. mars 2009, verið greiddar 50 milljónir króna af þeim 125 milljónum sem hafi átt að greiða honum 1. ágúst 2008. Þær hafi verið nýttar til þess að greiða fasteignagjöld á Spáni og kostnað við umsýslu og yfirfærslu eignanna frá sóknaraðila yfir í hlutafélögin sem voru skráð fyrir eign­unum 25.

                Fyrir dómi bar Bjarni Tómas, starfsmaður Byrs, að hann minnti helst að 50 millj­ón­irnar hefðu verið nýttar til að greiða rekstur íbúðanna á Spáni.

                Þar sem ekki er við fram lögð gögn að styðjast og framburður vitnis og fyrir­svars­manns er misvísandi verður ekkert ályktað um afdrif þessara 50 milljóna króna sem Byr mun hafa greitt sóknaraðila.

                Þegar litið er til alls þess kostnaðar sem hvíldi á sóknaraðila að greiða gekk veru­lega á eigið fjárframlag hans til kaupa á íbúðunum og verður ekki með nokkru móti séð að hrein eign hans hafi nokkurn tíma samsvarað 5.000.000 kr. í hverri íbúð að jafn­aði.

                Hins vegar telur dómurinn ekki ólíklegt að sóknaraðili hafi vænst þess að af eigin framlagi hans til kaupa á þessum íbúðum stæði einhver fjárhæð eftir. Í því efni er til tvenns að líta: Annars vegar ritaði Bjarni Tómas, starfsmaður Byrs, Agli, fyrir­svars­manni sókn­ar­aðila, tölvu­skeyti 21. desember 2007, þar sem segir: „Minntu mig á að ég þarf að láta Costa Prop­er­ties yfirtaka 22/47 hluta láns Ægisauðs.“ Hins vegar að tveimur og hálfum mánuði áður en íbúðirnar 25 voru seldar hafði Byr selt Pyttum ehf. dótt­ur­félag sitt Costa Prop­erties ehf. og með því íbúð­irnar 22, 28. mars 2008. Fram­lögð gögn sýna að þær voru seldar á ríflega 24% hærra verði (4.881.510 evrur) en nam því grunn­verði sem sóknar­aðili hafði keypt þær á (3.927.200 evrur). Hann mátti því áætla, tækist kaupandanum að fjármagna kaupin og þau gengju eftir, að sá hluti láns­ins frá Byr sem var nýttur til að kaupa þær eignir, svo og vextir og áfallinn kostn­aður, greidd­ist að talsverðu leyti.

                Áður er rakið að eigið framlag sókn­ar­aðila nam ekki 5.000.000 kr. á þeim tíma þegar íbúðirnar voru seldar, þótt gengi krón­unnar hefði hækkað verulega frá því að lánið var tekið. Hver svo sem var rétt fjárhæð eigin framlags sóknaraðila í hverri íbúð sýna framlögð gögn að vextir og margvíslegur kostnaður hafði tekið verulegan toll af þeirri hreinu eign. Ekki verður séð að neinar frekari inn­borg­anir hafi komið inn á lánið.

                Verður þá næst vikið að 2. lið í fjárkröfu sóknaraðila. Þá fjárkröfu byggir hann á því að með framsali á kauprétti sínum að 22 af þessum 47 íbúðum til dótturfélags Byrs, Costa Properties ehf., 1. ágúst 2007, hafi verið samið um að 80% af eftir­stöðvum sölu­verðs eign­anna, þegar allur kostnaður hefði verið greiddur, skyldi ráð­stafað til hans. Byr hafi selt Pyttum félagið Costa Properties 28. mars 2008. Hagnaður af þeirri sölu hafi numið 1.477.436 evrum og hafi Byr borið að greiða sóknaraðila 80% af þeirri fjárhæð.

                Varnaraðili hafnar þessari kröfu. Í fyrsta lagi hafi salan á félaginu Costa Prop­er­ties ehf. til Pytta ehf. gengið til baka þar sem kaupandinn hafi gert fyrirvara um fjár­mögnun sem hafi að lokum ekki fengist. Í öðru lagi hefði það sem fékkst fyrir eign­irnar, þegar þær voru loks seldar, átt að renna til greiðslu skulda sóknaraðila við Byr svo sem til greiðslu höfuðstóls lánsins, vaxta og kostnaðar.

                Í samningnum 1. ágúst 2007 segir að Ægisauður muni framselja réttindi sín og skyldur samkvæmt 22 kaupsamningum til dótturfélags Byrs, Costa Properties ehf. Sam­kvæmt fram lögðum tölvupósti frá Maríu Wiedemann lögmanni og fram­burði Egils Arnar, fyrirsvarsmanns sóknaraðila, endursendi sóknaraðili lög­manns­stof­unni Ábaco kaupsamninga um eignirnar og staðfesti jafnframt heimild til þess að eigin­fjár­fram­lag sóknaraðila færi á milli. Lögmannsstofan hafi gengið frá því að Costa Prop­er­ties keypti eignirnar af byggingarverktakanum í stað sóknaraðila.

                Eins og áður greinir ritaði Bjarni Tómas, starfsmaður Byrs og stjórnarmaður í Costa Properties, Agli Erni, fyrir­svars­manni sóknaraðila, tölvu­póst 21. desember 2007 þar sem hann segir: „Minntu mig á að ég þarf að láta Costa Properties yfirtaka 22/47 hluta láns Ægisauðs.“ Bjarni bar fyrir dómi að hann hefði litið svo á að Costa Prop­erties hefði tekið yfir greiðslu höf­uð­stóls þess láns sem SPH veitti sókn­ar­aðila 31. janúar 2006. Hins vegar megi deila um það hvort sú yfirtaka hefði átt að fara í gegn þar sem skilyrðið um fjár­mögnun kaupa Pytta ehf. hafi aldrei verið upp­fyllt og kaupin því gengið til baka.

                Í framsalssamningnum, 1. ágúst 2007, er þess ekki getið berum orðum að Costa Properties taki yfir lán sóknaraðila hjá Byr. Í samningnum segir um ráðstöfun sölu­and­virðis eignanna: „Skal ráð­stöf­un­inni hagað með þeim hætti að fyrst skal greiða kaup­verð eignanna að fullu, síðan áhvílandi veðskuldir og allan kostnað af eignunum, sölu þeirra, lögfræðiaðstoð eða annað sem til fellur vegna viðskiptanna í heild. Þá skal ráð­stafað nægilega miklu til uppgjörs lánssamnings Ægisauðs ehf. við BYR, (áður SPH), vegna kaupa á íbúð­unum, dags. 31. janúar 2006, að höfuðstóli € 1.750.000,00.“ Úr þessum texta verður ekki heldur lesið að ráðgert hafi verið að Costa Properties tæki yfir greiðslu þess hluta lánsins sem var nýttur til að kaupa þessar eignir.

                Af framburði Bjarna Tómasar verður ráðið að hann hafi talið vafa leika á því hvort sú afstaða hans að það bæri að láta Costa Prop­er­ties yfirtaka 22/47 af láninu hefði verið rétt þar sem slík yfirtaka væri bundin því að sala Byrs á Costa Properties gengi eftir.

                Vitnið Jón Auðunn Jónsson, lögmaður og stjórnarmaður í Costa Properties, sem samdi samninginn, gerðan 1. ágúst 2007, bar að það hefði aldrei staðið til að Costa Properties tæki að sér að greiða lán sóknaraðila hjá Byr.

                Orðalag samningsins bendir ekki til þess að Costa Properties hafi átt að taka yfir greiðslu höfuðstóls lánsins. Annar stjórnarmaður félagsins telur að það hafi aðeins átt að gera tækist Byr að selja félagið og hinn segir að það hafi aldrei verið ráð­gert. Að virtum þessum sönnunargögnum er ekki fallist á að skuldaraskipti hafi orðið að þeim hluta höf­uð­stóls lánsins sem lagður var til kaupa á þessum eignum.

                Eins og fram er komið hafa ekki verið lagðar fram upplýsingar um að afgangur höfuð­stóls láns­ins, sá hluti sem gekk til kaupa á íbúð­unum 22, hafi verið greiddur.

                Í samningnum 1. ágúst 2007 segir jafnframt: „Af hagnaðarhlut Ægisauðs skal síðan ráðstafa nægilega miklu til að greiða upp allar skuldir félagsins við BYR spari­sjóð áður en eftirstöðvar eru greiddar félaginu.“

                Að mati dómsins verður ekki úr samningnum um framsal eignanna 22 til Costa Prop­er­ties lesið að hvort sem tilraunir Byrs og Costa Properties um sölu eignanna gengju eftir eða ekki ætti sóknaraðili rétt til vænts hagn­aðar af tilraunum til að selja eign­irnar. Þar sem samningur Byrs við Pytti ehf. gekk ekki eftir og Byr fékk því ekki neitt fé sem hann gat nýtt til þess að ráðstafa í sam­ræmi við það fyrirkomulag sem var samið um í samningnum, 1. ágúst 2007, á sóknar­aðili ekki neina kröfu á hendur varn­ar­aðila á grundvelli samningsins við Pytti 28. mars 2008. Í því sambandi getur ekki haft nein áhrif að Byr veitti Pyttum ráðrúm í nánast 18 mánuði til þess að fá fjár­mögnun fyrir kaupunum.

                Hér getur ekki heldur haft þýðingu þótt fyrirsvarsmenn sóknaraðila fullyrði að þeim hafi ekki verið kunnugt að sala Byrs til Pytta hafi ekki gengið eftir fyrr en varn­ar­aðili lagði fram greinargerð í þessu máli, 15. apríl 2013, hátt í fjórum árum eftir að kaupin gengju til baka, 19. ágúst 2009. Rétt er að halda því til haga að Bjarni Tómas, starfs­maður Byrs og stjórnarmaður í Costa Properties, kvaðst hafa látið fyrir­svars­menn sóknaraðila vita af því að kaupin hefðu gengið til baka um leið og samkomulag þess efnis var undirritað.

                Í þessum lið fjárkröfu sinnar krafðist sóknaraðili þess í upphafi að eigin­fjár­fram­lag hans yrði dregið frá þeirri fjárhæð sem hann taldi hreinan hagnað af sölunni, 1.477.436 evrur, og honum greidd 80% hlutdeildar af þeirri fjárhæð sem þá væri eftir. Við aðal­með­ferð lagði sóknaraðili fram skjal þar sem fjárkrafa hans samkvæmt þessum lið var lækkuð og kvaðst hann nú einungis krefjast 80% hlutdeildar í hreinum hagn­aði af söl­unni.

                Eins og fram er komið var, með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 22. apríl 2010, öllum eignum Byrs sparisjóðs ráð­stafað yfir í félagið Byr hf., þar á meðal félaginu Costa Properties ehf. Byr hf. sameinaðist síðar Íslandsbanka hf.

                Vitnið Snæbjörn Sigurðsson, starfsmaður Íslandsbanka og nú stjórnarmaður í Costa Properties ehf., staðfesti fyrir dómi að íbúð­irnar 22 hefðu verið seldar félaginu Costa Invest ehf. fyrir 190.000.000 kr. Ekki kom fram hvenær það var þannig að ekki er unnt að reikna kaupverðið yfir í evrur.

                Samkvæmt samkomulaginu 1. ágúst 2007 skyldi Costa Properties taka lán til þess að gera upp við byggingarverktaka og veðhafa. Samkvæmt yfirlýsingu Snæbjörns nægði söluverðið ekki til að greiða fyrir það lán. Þá greiddist jafnframt ekkert inn á lán sóknaraðila hjá Byr.

                Krafa sóknaraðila sam­kvæmt 2. lið fjárkröfu grundvallast á hlutdeild í hagnaði af sölu íbúðanna. Þar sem þær voru ekki seldar með hagnaði er kröfu hans samkvæmt þeim lið hafnað.

                Víkjum þá aftur að 1. lið í fjárkröfu sóknaraðila sem byggist á því að honum hefði verið lofað, þegar þær seldust, 18. júní 2008, að hann fengi greiddan nettó-hlut sinn í þeim, 5.000.000 kr. í hverri, alls 125.000.000 kr. Fram var komið að eigið fram­lag sókn­ar­aðila nam ekki 5.000.000 kr. á þeim tíma þegar íbúðirnar voru seldar. Jafn­framt sýna gögn málsins að á lánið og íbúðirnar féllu vextir og marg­vís­legur kostn­aður, sem sóknaraðila bar að greiða en hann hafði fengið að láni hjá Byr. Hafði þá gengið verulega á hreina eign sóknaraðila þótt ekki verði fullyrt að hún hafi verið upp­urin.

                Staðfest hefur verið að fyrir íbúðirnar 22 fengust, þegar þær loksins seldust, 190.000.000 kr. Jafnframt er staðfest að sú fjárhæð nægði ekki til að greiða það lán sem var boðað í samningnum, 1. ágúst 2007, að Byr tæki til þess að greiða bygg­ing­ar­verk­tak­anum og hann nýtti jafnframt til þess að létta veðum af eignunum þannig að selja mætti þær veðbandalausar.

                Þetta þýðir að enn er ógreiddur sá höfuðstóll lánsins sem sóknaraðili tók, 31. janúar 2006, og var nýttur til að festa kaup á þessum 22 eignum. Þykir þá ekki leika vafi á því að ekki hafi verið forsendur, sem áttu sér stoð í samningsbundnu fyrir­komu­lagi um greiðslu innborgana, fyrir því að veita loforð þess efnis sem sóknaraðili byggir á að honum hafi verið gefið. Það er alkunna að fjármálafyrirtæki eru ekki góð­gerðar­stofn­anir og mátti sókn­ar­aðili ekki gera ráð fyrir að hann ætti rétt til gjafar úr hendi Byrs.

                Af þessum sökum verður að hafna 1. lið í fjárkröfu sóknaraðila.

                Það er þriðja fjárkrafa sóknaraðila við slit varnaraðila að honum verði greiddir skattar sem sóknaraðila voru endurgreiddir á tímabilinu 3. janúar 2009 til 30. mars 2010. Í bréfum lögmanns sóknaraðila á Spáni er skatturinn kall­aður fjár­magns­tekju­skattur (capital gains tax).

                Fyrirsvarsmaður sóknaraðila, Egill Örn, bar að þetta væru svo­nefndir IAV-skattar. Á þeim tíma þegar íbúðakaupin hafi farið af stað hafi verð eigna á Spáni næst­liðin ár hækkað stöðugt milli ára. Af þeim sökum hafi spænska ríkið tekið 3% af kaup­verði eigna og haldið því til haga. Hafi ekki myndast hagnaður við endursölu eigna hafi þessi 3% verið endurgreidd.

                Framlögð gögn sýna að söluverð eignanna þegar sóknaraðili seldi þær, 18. júní 2008, var það sama og þegar hann keypti þær, 23. mars 2006. Samkvæmt því varð ekki hagn­aður af sölunni. Miðað við framburð fyrirsvarsmannsins var því uppfyllt skil­yrði fyrir endurgreiðslu skattsins. Grunnverð íbúðanna 25 nam alls 4.603.200 evrum. Þrír hundraðshlutar (3%) af þeirri fjárhæð eru 138.096 evrur en fram­lögð gögn sýna að á bankareikning sóknaraðila hjá Banco de Valencia var á árunum 2009 og 2010 greidd fjárhæð sem nam 137.271 evru svo og að sú fjárhæð varð millifærð á reikn­ing Byrs í þremur færslum 30. janúar 2009, 5. maí 2009 og 8. apríl 2010. María Wiede­mann, lögmaður sóknaraðila og Byrs á Spáni, sá um það. Í bréfi hennar til fyrir­svars­manns sóknaraðila, 10. september 2008, kemur fram að hún telji sóknaraðila verða að hafa samráð við Byr eigi að endurgreiða honum þessa skatta. Byr hafi lagt út fyrir þeim svo og heildarfjárhæð þeirrar greiðslu sem var krafist til þess að sala íbúð­anna 25 gæti gengið í gegn.

                Eins og áður er frá greint þykir sóknaraðili ekki hafa sýnt fram á að allar skuldir hans við Byr vegna lánsins, 31. janúar 2006, séu greiddar. Þar sem ráðstafa skyldi öllum greiðslum, sem fengust vegna sölu íbúðanna, inn á lánið til þess að greiða þær skuldir verður ekki fallist á að fjárhæð sem samsvarar endurgreiðslu þessa skatts eigi að renna til sóknaraðila. Af þessum sökum er 3. lið fjárkröfu hans hafnað.

                Sóknaraðili krefst þess jafnframt að viðurkennt verði að krafa varn­ar­aðila sam­kvæmt lánssamningi sparisjóðsins og sóknaraðila nr. 101ERLB060820004, dags. 31 janúar 2006, sé að fullu greidd.

                Enda þótt kaupendur eignanna 25 hafi, 1. ágúst 2008, tekið yfir greiðslu þess hluta höfuðstóls láns­ins sem var nýttur til kaupa á þeim eignum er komið fram að hvorki hafi verið greiddir vextir, nema þá að hluta til, né margvíslegur kostn­aður. Jafn­framt er komið fram að við sölu á eignunum 22 gengu engir fjármunir upp í lán sókn­ar­aðila hjá Byr. Af þessum sökum er ekki hægt að fallast á að krafa varnaraðila samkvæmt þessum lánssamningi sé að fullu greidd.

                Dómurinn hefur þannig hafnað því að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila 75.000.000 kr. sem eftirstöðvar hreinnar eignar hans í 25 íbúðum sem hann seldi 18. júní 2008. Því hefur jafnframt verið hafnað að tilraun til að selja 22 aðrar eignir hafi skapað sóknaraðila rétt til hlutdeildar í væntum hagnaði af þeirri sölutilraun. Ekki hefur heldur verið fallist á að sóknaraðili eigi rétt til þess að fá endurgreiddan fjár­magns­tekjuskatt. Að auki hefur því verið hafnað að lán sem sóknaraðili tók hjá Spari­sjóði Hafnarfjarðar, 31. janúar 2006, sé uppgreitt. Þar sem öllum fjárkröfum sóknar­aðila hefur verið hafnað þarf ekki að taka afstöðu til stöðu krafnanna í kröfuröð. Jafn­framt þarf ekki að taka afstöðu til þess hvort honum sé heimilt að nýta fjárkröfur sínar til skuldajöfnuðar við kröfur sem varnaraðili kunni að eiga á hendur honum.

                Þá er ekki annað eftir en taka afstöðu til málskostnaðar. Að mati dómsins var málið verulega vanreifað af beggja hálfu og hefði því verið vísað frá af þeim sökum hefði það ekki borist sem ágreiningsmál við slit varnaraðila.

                Sóknaraðili, sem byggir á því að hann hafi átt nettó-eignarhlut í íbúðunum 25 þegar þær voru seldar, 18. júní 2008, sem samsvaraði 5.000.000 kr. í hverri þeirra, lagði ekkert fram um að sú hefði getað verið raunin. Varð dómurinn að leggja í tíma­freka vinnu til þess að reikna og álykta út frá þeim upp­lýsingum sem þó var að hafa úr gögnum máls­ins og upplýsingar almenningi aðgengilegar, svo sem um gengi evru, hvort einhver fótur væri fyrir þeirri full­yrðingu.

                Varnaraðili byggir á því að forsendur krafna sóknaraðila séu ekki komnar fram þar sem sóknaraðili skuldi honum enn umtalsverða fjár­muni. Þrátt fyrir að varnaraðili sé fjármálafyrirtæki lagði hann ekki fram neina útreikn­inga, sem gagn er að, hvorki á vöxtum, dráttarvöxtum né kostnaði, hvort heldur hann stafar af lög­manns­þóknun, opin­berum gjöldum eða sköttum hérlendis eða erlendis. Þess í stað varð dómurinn að leggja í tímafreka útreikninga á grundvelli þeirra rýru upplýsinga sem voru lagðar fram og annarra sem eru almenningi aðgengi­legar, svo sem um 4M Libor-vexti á evru, til þess að geta haft einhverja yfirsýn yfir hversu háar fjárhæðir þetta gætu verið.

                Þetta dómsmál snýst einvörðungu um fjárhæðir og hver hafi skuldað hverjum hvað hvenær og hver hafi greitt hverjum hvað hvenær. Í slíkum málum verður að gera þá kröfu til fjármálafyrirtækja að þau leggi fram fullnægjandi gögn sem stuðla að því að unnt sé að komast að vitrænni niðurstöðu.

                Varnaraðili samdi alla samninga sem byggt er á, greiddi allan þann fjöl­breyti­lega kostnað sem til féll og tók við öllum greiðslum. Hann hefði því átt að geta gefið afar skýrt yfirlit yfir öll þessi viðskipti.

                Annar fyrirsvarsmanna sóknaraðila skoraði, 23. september 2009, á varnaraðila að gera hreint fyrir sínum dyrum, og veita fullnægjandi upplýsingar um viðskiptin og afhenda öll gögn sem þýðingu hefðu. Þetta var ítrekað í kröfulýsingu, 13. október 2010. Að mati dómsins hefði þetta mál ekki komið fyrir dómstóla hefði varnaraðili tekið sér tíma til að færa fjárhagslegar staðreyndir málsins á blað og leggja það fyrir sóknar­aðila.

                Af þessum sökum verður að leggja það á varnaraðila að greiða sóknaraðila máls­kostnað. Ekki verður séð að starf­semi sóknaraðila njóti undanþágu frá greiðslu virð­is­aukaskatts, skv. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 50/1988 og verður því ekki tekið tillit til virð­is­auka­skatts við ákvörðun þókn­un­ar­innar. Að teknu tilliti til kostnaðar við þýð­ingar skjala þykir þóknunin hæfilega ákveðin 1.575.000 krónur.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

                Öllum fjárkröfum sem sóknaraðili, Ægisauður ehf., lýsti við slit varnaraðila, Byrs sparisjóðs, er hafnað.

                Hafnað er þeirri kröfu að viðurkennt verði að krafa varn­ar­aðila sam­kvæmt láns­samningi Sparisjóðs Hafnarfjarðar og sóknaraðila, nr. 101ERLB060820004, dags. 31. janúar 2006, sé að fullu greidd.

                Varnaraðili greiði sóknaraðila 1.575.000 kr. í málskostnað.