Fimmtudaginn 16. október 2003.
Nr. 52/2003.	Kársnes ehf. (Erlendur Gíslason hrl.) gegn Byggingafélaginu Viðari ehf. og gagnsök (Kristján Stefánsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Vanreifun. Frávísun máls frá héraðsdómi.

Í málinu deildu aðilar um efni skjals sem kvað á um kaup fjögurra íbúða í fjölbýlishúsinu B. Þegar skjalið var samið var bygging hússins ekki hafin og var óupplýst hvort drög að teikningum hafi þá legið fyrir. Var ágreiningur um það hvort líta mætti á skjalið sem samning um kaup fremur en yfirlýsingu um vilja til að ganga til þeirra, hvort K ehf. gæti, ef um kaup hafi verið að ræða, reist á því rétt yfir nánar tilteknum  íbúðum í B og hvort hann hafi efnt skuldbindingar sínar að því leyti, sem efndatími þeirra hafi verið kominn, þannig að BV ehf. hafi ekki verið heimilt að rifta kaupunum. Þóttu slíkir stórfelldir brestir á reifun málsins og gagnaöflun af hendi beggja aðila að ófært væri að fella á það efnisdóm. Var málinu því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Garðar Gíslason og Pétur Kr. Hafstein.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. febrúar 2003. Hann krefst þess aðallega að viðurkennt verði að gagnáfrýjanda beri að efna kaupsamning þeirra frá 15. september 1999 eftir aðalefni hans með því að gefa út til aðaláfrýjanda afsal fyrir íbúðum nr. 224-8828, 224-8832, 224-8836 og 224-8840 í húsinu að Blásölum 22 í Kópavogi gegn því að aðaláfrýjandi greiði við afhendingu þeirra 12.000.000 krónur „uppreiknaðar miðað við þróun byggingarvísitölu frá september 1999 fram til greiðsludags“, en til vara gegn greiðslu á 12.823.529 krónum með sömu skilmálum. Til þrautavara krefst aðaláfrýjandi þess að staðfest verði sú niðurstaða héraðsdóms að gagnáfrýjanda beri að greiða sér 6.000.000 krónur, en sú fjárhæð beri dráttarvexti frá 15. september 1999 til greiðsludags. Í öllum tilvikum krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 30. apríl 2003. Hann krefst sýknu af framangreindum kröfum aðaláfrýjanda. Jafnframt krefst gagnáfrýjandi þess aðallega að staðfest verði riftun hans á fyrrgreindum kaupsamningi frá 15. september 1999 með yfirlýsingu 8. febrúar 2002. Til vara krefst hann þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 30.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. september 1999 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst gagnáfrýjandi í öllum tilvikum málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðilar málsins rituðu 15. september 1999 undir skjal, sem eftir yfirskrift sinni var kaupsamningur, en þar lýsti aðaláfrýjandi sig skuldbundinn til að kaupa og gagnáfrýjandi sig til að selja fjórar íbúðir, sem sagðar voru „ca. 85 ferm. með sameign“, á 3., 4., 5. og 6. hæð hússins að Blásölum 22 í Kópavogi. Átti að afhenda íbúðirnar í ágúst 2001 fullbúnar án gólfefna og skyldi verð hverrar vera 7.500.000 krónur miðað við verðlag í september 1999. Um greiðslu kaupverðsins, sem nam samtals 30.000.000 krónum, voru ákvæði í fjórum stafliðum í 3. gr. skjalsins. Samkvæmt a. lið greinarinnar átti lóð að Heimalind 28 að teljast greiðsla á 6.500.000 krónum, í b. lið kom fram að 5.500.000 krónur yrðu greiddar með lóð að Ísalind 2, samkvæmt c. lið átti „Samningur UBK“ að vera greiðsla á 6.000.000 krónum, en loks var sagt í d. lið að greiðsla á 12.000.000 krónum væri „Íbúðarlánasjóður“. Að öðru leyti sagði eftirfarandi í þessari grein: „Verð lóðanna í lið a og b eru verð sem Kársnes telur sig geta fengið fyrir lóðirnar. Kaupandi telur þetta verð of hátt en ef seljandi getur fundið kaupanda á þessu verði þá verður lóðin seld viðkomandi tilboðsgjafa. Annars verða lóðirnar metnar að nýju. Lægsta viðmiðunarverð er úthlutunarverð lóða hjá Kópavogsbæ. Gerður verður kaupsamningur milli aðila um lið a og b fyrir árið 2000.“ Ekki voru frekari ákvæði í skjalinu um viðskipti aðilanna. Það var undirritað af Guðmundi Oddssyni og Hjörleifi Hringssyni, sem samkvæmt framlögðu vottorði hlutafélagaskrár voru annars vegar meðstjórnandi og hins vegar framkvæmdastjóri aðaláfrýjanda, og af Viðari Daníelssyni fyrir hönd gagnáfrýjanda, en gögn liggja ekki fyrir um stöðu hans hjá því félagi. Jafnframt rituðu tveir vottar undir skjalið.

Í málinu greinir aðilana aðallega á um það hvort líta megi á þetta skjal sem samning um kaup fremur en yfirlýsingu um vilja til að ganga til þeirra, hvort aðaláfrýjandi geti, ef um kaup var að ræða, reist á því rétt yfir nánar tilteknum íbúðum í húsinu að Blásölum 22 og hvort hann hafi efnt skuldbindingar sínar að því leyti, sem efndatími þeirra er kominn, þannig að gagnáfrýjanda hafi ekki verið heimilt að rifta kaupum með yfirlýsingu sinni 8. febrúar 2002, sem áður er getið.

Þótt ágreiningur standi milli aðilanna um þau atriði, sem að framan er getið, eru litlar sem engar skýringar í málinu á aðdragandanum að gerð skjalsins frá 15. september 1999. Hefur þannig ekkert komið fram um markmið aðaláfrýjanda með þessari ráðstöfun eða hvort hún hafi átt sér hliðstæður í starfsemi hans að öðru leyti. Þá hefur heldur ekki verið reifað hvort ráðstafanir sem þessar hafi tíðkast í starfsemi gagnáfrýjanda, sem virðist á þessum tíma hafa fengist við smíð og sölu íbúðarhúsnæðis. Ekkert liggur fyrir í málinu um hvort stjórn aðaláfrýjanda hafi fjallað um fyrirhuguð kaup við gagnáfrýjanda, hvernig kaupin kunni að hafa verið kynnt þar eða hvaða skilning forráðamenn aðaláfrýjanda kunni almennt að hafa lagt í ráðagerðir félagsins, en aðaláfrýjandi leiddi ekki aðra til skýrslugjafar fyrir dómi við aðalmeðferð málsins í héraði en áðurnefndan meðstjórnanda í stjórn þess. Hefur heldur ekkert komið fram að því er gagnáfrýjanda varðar um þessi atriði að því leyti, sem þau gætu átt við, en fyrrnefndur Viðar Daníelsson kom einn fyrir dóm til skýrslugjafar að tilhlutan hans. Loks er til þess að líta að aðilarnir deila um það á vegum hvors þeirra texti skjalsins frá 15. september 1999 hafi verið saminn og stóð um þetta orð gegn orði eftir skýrslugjöf fyrrgreindra manna fyrir héraðsdómi. Niðurstaða um þetta getur orkað á skýringu skjalsins, en ekki verður annað séð en að leiða hefði mátt fleiri menn fyrir dóm til upplýsingar um þetta.

Óumdeilt er að ekki hafi verið byrjað að smíða húsið að Blásölum 22 þegar aðilarnir undirrituðu skjalið 15. september 1999. Á þeim tíma virðist gagnáfrýjandi á hinn bóginn hafa verið að hefja framkvæmdir við hús að Blásölum 24, en aðaláfrýjandi heldur því fram að þessi hús séu eins í flestum öðrum atriðum en því að fjöldi hæða í þeim sé ekki sá sami. Engin gögn hafa þó verið lögð fram um þetta í málinu. Þá liggur heldur ekki fyrir hvort teikningar af húsinu að Blásölum 24 hafi verið fullgerðar 15. september 1999 eða hvort drög að teikningum af Blásölum 22 hafi þá verið til. Engar viðhlítandi skýringar hafa komið fram á því hvað aðilarnir hafi, hvor fyrir sitt leyti eða í sameiningu, lagt til grundvallar því að alls myndu vera fjórar íbúðir á 3., 4., 5. og 6. hæð hússins að Blásölum 22 með þeirri stærð, sem getið var um í skjalinu.

Við aðalmeðferð málsins í héraði greindu áðurnefndir menn, sem þar gáfu skýrslur, frá því að greiðsla, sem um ræddi í c. lið 3. gr. skjalsins frá 15. september 1999, hafi átt að vera fólgin í því að aðaláfrýjandi tæki að sér að efna fyrirheit gagnáfrýjanda um greiðslu á 6.000.000 krónum til Ungmennafélagsins Breiðabliks í Kópavogi, en fjárhæð þessa hafi sá síðarnefndi átt að inna af hendi á þremur árum. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var þess getið af hálfu gagnáfrýjanda að gegn þessari fjárhæð hafi hann átt að fá birtar auglýsingar í tengslum við starfsemi ungmennafélagsins. Um þessa skuldbindingu gagnáfrýjanda hafa engin gögn verið lögð fram í málinu. Er því alls óljóst hvort honum hafi á einhvern hátt borið endurgjald fyrir greiðslu sína og hvort það hafi þá verið innt af hendi. Gegn mótmælum gagnáfrýjanda hefur aðaláfrýjandi haldið því fram að hann hafi þegar efnt skuldbindingu þess fyrrnefnda við ungmennafélagið, en fyrir þessu hafi hann handbær gögn. Þau gögn hafa ekki verið lögð fram í málinu. Hvað sem því líður liggur heldur ekki fyrir að aðaláfrýjandi hafi á einhverju stigi tekið skuldbindinguna að sér með þeim áhrifum að ungmennafélagið hafi leyst gagnáfrýjanda undan skyldu sinni.

Eins og áður greinir var í a. og b. lið 3. gr. skjalsins frá 15. september 1999 mælt fyrir um að aðaláfrýjandi myndi greiða gagnáfrýjanda samtals 12.000.000 krónur með því að afhenda honum tvær nánar tilgreindar byggingarlóðir. Óumdeilt er að þetta hafi ekki verið gert. Aðaláfrýjandi heldur því fram að samkomulag hafi síðar tekist milli aðilanna um að hann skyldi greiða sömu fjárhæð með peningum. Gagnáfrýjandi heldur því á hinn bóginn fram að aðaláfrýjandi hafi selt lóðirnar án samráðs við sig og aldrei boðið fram efndir á annan hátt. Varðandi þetta ágreiningsefni er til þess að líta að í 3. gr. skjalsins voru frekari ákvæði, sem greinir hér að framan, um þessa liði í greiðslu aðaláfrýjanda. Í þessum ákvæðum, þar sem sýnilega hafa víxlast orðin kaupandi og seljandi, virðist hafa verið ráðgert að aðaláfrýjandi mætti leita annarra kaupenda að lóðum þessum, því að gagnáfrýjandi hafi ekki fallist á það verð, sem talið yrði greitt með þeim. Kom þar einnig fram að ef kaupandi fyndist yrði lóðin seld honum. Þetta ákvæði er óskýrt um það hvor aðilanna hafi átt að selja lóðirnar ef kaupendur fengjust að þeim og hefur ekkert verið leitast við að varpa ljósi á það í málinu. Ekkert hefur komið fram af hálfu aðaláfrýjanda um hvort hann hafi selt lóðirnar, svo sem gagnáfrýjandi heldur fram, á hvaða tíma eða gegn hvaða verði og heldur ekki hvort slíkar ráðstafanir hafi átt að helgast af því ákvæði, sem hér um ræðir. Þá hefur aðaláfrýjandi ekki skýrt frekar hvenær samkomulag eigi að hafa tekist um að nýta ekki lóðirnar sem greiðslu eða hvaða menn hafi gert það af hendi aðilanna.

Að virtu öllu því, sem að framan greinir, eru slíkir stórfelldir brestir á reifun málsins og gagnaöflun af hendi beggja aðila að ófært er að fella á það efnisdóm. Verður af þessum ástæðum að vísa því sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 14. nóvember 2002.

                Mál þetta var þingfest 6. mars 2002 og tekið til dóms 22. október sl.  Aðalstefnandi er Kársnes ehf., [kt.], Skólagerði 39, Kópavogi en gagnstefnandi er Byggingafélagið Viðar ehf., [kt.], Blásölum 1, Kópavogi.

                Dómkröfur aðalstefnanda eru aðallega þær að viðurkennt verði að riftun gagnstefnanda, dags. 8. febrúar 2002, á kaupsamningi, dags. 15. september 1999, um fjórar íbúðir að Blásölum 22, Kópavogi hafi verið ólögmæt.

                Þá er þess krafist að viðurkennt verði að gagnstefnanda beri að efna kaupsamning, dags. 15. september 1999, in natura með því að gefa út afsal fyrir íbúðum nr. 224-8828, 224-8832, 224-8836 og 224-8840 í húsinu að Blásölum 22, Kópavogi, gegn því að aðalstefnandi greiði samtals 12.000.000 krónur uppreiknaðar miðað við þróun byggingavísitölu frá september 1999 fram til greiðsludags við afhendingu íbúðanna.

                Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að gagnstefnanda beri að efna kaupsamning, dags. 15. september 1999, in natura með því að gefa út afsal fyrir íbúðum nr. 224-8828, 224-8832, 224-8836 og 224-8840 í húsinu að Blásölum 22, Kópavogi, gegn því að aðalstefnandi greiði samtals 12.823.529 krónur uppreiknaðar miðað við þróun byggingarvísitölu frá september 1999 fram til greiðsludags við afhendingu íbúðanna.

                Til þrautavara er þess krafist að gagnstefnanda verði gert að greiða aðalstefnanda efndabætur að fjárhæð 21.000.000 með dráttarvöxtum frá 8. febrúar 2002 til greiðsludags, ásamt því að endurgreiða 6.000.000 krónur með dráttarvöxtum frá 15. september 1999 til greiðsludags.  Þess er jafnframt krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti frá upphafstíma þeirra og svo árlega.

                Þá er þess krafist í öllum tilvikum að gagnstefnandi verði dæmdur til að greiða aðalstefnanda málskostnað samkvæmt mati dómsins.

                Í aðalsök krefst gagnstefnandi sýknu og málskostnaðar.

                Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess aðallega að staðfest verði með dómi riftun kaupsamnings frá 15. september 1999 um fjórar íbúðir að Blásölum 22, Kópavogi, sem tilkynnt var með yfirlýsingu 8. febrúar 2002.  Jafnframt er þess krafist að aðalstefnandi verði dæmur til að greiða skaðabætur að fjárhæð 10.000.000 krónur eða lægri bætur að álitum dómsins vegna tjóns þess sem gagnstefnandi hafi orðið fyrir af völdum aðalstefnanda auk dráttarvaxta til greiðsludags.

                Til vara krefst gagnstefnandi þess, verði aðalkröfu hans hrundið, að aðalstefnandi verið dæmdur til að greiða söluandvirði fjögurra íbúða, merktra fastanúmerum 224-8828, 224-8832, 224-8836 og 224-8840, samtals að fjárhæð 30.000.000 krónur, með dráttarvöxtum frá 15. september 1999 til greiðsludags.  Þess er jafnframt krafist að dráttarvextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti frá upphafstíma þeirra.

                Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar að skaðlausu.

                Aðalstefnandi krefst sýknu af öllum kröfum gagnstefnanda í gagnsök og að honum verði dæmdur málskostnaður.       

I.

                Þann 15. september 1999 gerðu málsaðilar með sér kaupsamning um fjórar íbúðir í fjölbýlishúsi að Blásölum 22, Kópavogi.  Í kaupsamningi segir m.a.:

„1. grein

Kaupandi skuldbindur sig til að kaupa og seljandi að selja 4 íbúðir, ca. 85 ferm. með sameign, á 3., 4., 5. og 6. hæð í Blásölum 22.  Íbúðirnar verða til afhendingar á ágúst 2001.

2. grein

                Verð á íbúð er 7.500.000- Samtals kr. 30,000,000.-

                Íbúðirnar skilast fullbúnar án gólfefna.  Verðlag í september 1999.

3. grein

                Greitt verður fyrir íbúðirnar á eftirfarandi máta;

                a              Heimalind 28 lóð                                6.500.000,-

                b              Ísalind 2 lóð                         5.500.000,-

                c              Samningur UBK                  6.000.000,-

                d              Íbúðarlánasjóður                 12.000.000,-       

                                Samtals                                  30.000.000,-

                Verð lóðanna í lið a og b eru verð sem Kársnes telur sig geta fengið fyrir lóðirnar.  Kaupandi telur þetta verð of hátt en ef seljandi getur fundið kaupanda á þessu verði þá verður lóðin seld viðkomandi tilboðsgjafa.  Annars verða lóðirnar metnar að nýju.  Lægsta viðmiðunarverð er úthlutunarverð lóða hjá Kópavogsbæ.

                Gerður verður kaupsamningur milli aðila um lið a og b fyrir árið 2000.“

                Aðalstefnandi kveðst hafa samþykkt beiðni gagnstefnanda um að í stað íbúða í Blásölum 22 kæmu eins íbúðir í fjöleignarhúsi að Lómsölum.  Hafi gagnstefnandi skýrt beiðni sína með þeim rökum að hann hyggðist selja fasteignina Blásali 22 í heilu lagi og þyrfti því nauðsynlega að fá samningnum breytt. Hafi forsvarsmenn aðila átt fund um þetta í ágúst 2000. Síðar hafi komið í ljós að gagnstefnanda hafi ekki verið kleyft að efna kaupsamninginn samkvæmt efni sínu þar sem að í Lómsölum hafi ekki verið eins íbúðir og aðalstefnandi hafði keypt í Blásölum 22.  Hafi því verið brostnar forsendur fyrir breytingum á kaupsamningi aðila.  Þann 12. júlí 2001 hafi gagnstefnandi boðið aðalstefnanda að kaupa þrjár íbúðir í Lómsölum 6-8 í stað þeirra íbúða sem kaupsamningur um Blásali 22 hafi hljóðað upp á.  Kaupverð hafi hins vegar verið 35.100.000 krónur sem hafi verið mun hærra en verð þeirra íbúða sem keyptar hafi verið í Blásölum 22.  Stefnandi hafi því hafnað þessu tilboði.

                Aðilar reyndu sættir í málinu en án árangurs. Aðalstefnandi fór þess þá á leit við sýslumanninn í Kópavogi þann 22. nóvember 2001 að fá þinglýstum kaupsamningi um íbúðirnar að Blásölum 22.  Var á það fallist af hálfu sýslumanns en með bréfi 11. mars 2002 tilkynnti sýslumaður að kaupsaminginum hafi verið þinglýst fyrir mistök og væri hann nú afmáður úr þinglýsingarbókum. Þann 24. apríl  2002 var kveðinn upp úrskurður um að aðalstefnanda væri heimilt að þinglýsa afriti stefnu á íbúðirnar  að Blásölum 22.

                Með bréfi 8. febrúar 2002 lýsti gagnstefnandi yfir riftun kaupsamningsins vegna meintra vanefnda aðalstefnanda á greiðslum.  Með bréfi 13. febrúar 2002 mótmælti aðalstefnandi ólögmætri riftun stefnda.  Þann 27. febrúar 2002 geymslugreiddi aðalstefnandi 14.000.000 krónur inn á reikning á nafni gagnstefnanda.  Geymslugreiðslan var ætluð sem greiðsla á þeim hluta kaupverðsins er koma skyldi í stað þeirra lóða sem afhenda átti. 

II.

                Gagnstefnandi lýsir málavöxtum svo að tekið hafi verið fram við undirritun hins svokallaða kaupsamnings að gagnstefnanda þætti verð lóðanna vera nokkuð hátt og hafi því verið gert ráð fyrir að aðalstefnandi reyndi sjálfur að selja lóðirnar.  Aðalstefnandi hafi síðan ráðstafað þessum lóðum án vitundar stefnda og hafi því ekki verið fær um að afhenda þær.  Á þessum tíma hafi gagnstefnandi verið að undirbúa hönnun og teikningar húss að Blásölum 24 en teikningar af því húsi hafi verið samþykktar í desember 1999.  Gert hafi verið ráð fyrir að Blásalir 22 yrðu síðan byggðir eftir svipaðri teikningu en húsin standi á sameiginlegri lóð, fyrra húsið tíu hæðir en það síðara tólf hæðir.  Gagnstefnandi kveðst hafa verið með áætlanir um fjölgun íbúða um eina á hverri hæð en horfið síðar frá þeim breytingum.  Í Blásölum 22 séu, að undanskilinni fyrstu hæð, fjórar íbúðir á hæð sem séu með sameign u.þ.b. 98 fermetrar, 113 fermetrar, 120 fermetrar og 145 fermetrar.  Ef breytingar hefðu gengið eftir hefðu minnstu íbúðirnar orðið u.þ.b. 85 fermetrar með sameign.  Bygging Blásala 22 hafi hafist í árslok 2000 og uppsteypu hússins lokið í október 2001 en fokheldisvottorð gefið út 20. desember 2001.  Gagnstefnandi segir að aðalstefnandi hafi ekki reynt á nokkurn hátt að halda til haga hugsanlegum rétti sínum samkvæmt hinum svokallaða kaupsamningi frá 15. september 1999. Gagnstefnandi hafi gert aðalstefnanda tilboð um kaup á þremur íbúðum í Lómsölum 6-8 sem gagnstefnandi hafi þá verið að hefja byggingu á.  Ekki hafi orðið af þeim viðskiptum og hafi málsaðilar átt frekari viðræður þetta sumar án nokkurrar sýnilegrar niðurstöðu.  Gagnstefnandi telur að þegar hér hafi verið komið hafi aðalstefnandi ekki litið á skjalið frá 15. september 1999 sem bindandi þar sem hann hafi ekki afhent lóðirnar tvær og reyndar ráðstafað þeim án samráðs við gagnstefnanda.  Þá hafi hann ekki heldur lagt fram neina staðfestingu á greiðslu vegna samnings við UBK og ekki heldur á neinn hátt undirbúið lánveitingu frá Íbúðalánasjóði.

                Aðalstefnandi hafi ákveðið einhliða að hinn svokallaði kaupsamningur væri gildur samningur og valið sér fjórar ákveðnar íbúðir í Blásölum 22 þar sem hver um sig sé 113,5 fermetrar að stærð með sameign.  Gagnstefnandi hafi ekki verið fráhverfur því að eiga kaup við aðalstefnanda að uppfylltum ákveðnum skilyrðum en þeim skilyrðum hafi aðalstefnandi hafnað með bréfi 14. desember 2001. Þrátt fyrir að gagnstefnandi hafi talið að ekki væri kominn á bindandi kaupsamningur með aðilum hafi hann þó viljað láta reyna á greiðslugetu aðalstefnanda.  Hafi hann gert ítrekaðar tilraunir til að kalla eftir greiðslum af hálfu aðalstefnanda og með bréfi 28. desember 2001 hafi gagnstefnandi skorað á aðalstefnanda að greiða inn á kaupin samhliða því að undirbúa væntanlega lántöku íbúðalánasjóðs.  Lögmenn aðila hafi fundað 17. janúar 2002 en ekki tekist samkomulag.  Gagnstefnandi kveðst því hafa rift hinum meinta kaupsamningi með bréfi 8. febrúar 2002.  Riftunin sé byggð á stórfelldum vanefndum þar sem engar greiðslur hafi borist frá aðalstefnanda vegna kaupanna. 

III.

                Aðalstefnandi byggir á því að orðalag samningsins „ca. 85 ferm. með sameign“ verði ekki túlkað á annan hátt en að íbúðirnar skuli vera ca 85 fermetrar og að þeim fylgi hlutdeild í sameign eins og lög geri ráð fyrir.  Aðalstefnandi viðurkennir að tilgreining íbúðanna hafi ekki verið eins skýr og best væri á kosið.  Í fjöleignarhúsinu Blásölum 22 séu fjórar íbúðir á hverri hæð.  Stærð þeirra íbúða séu á bilinu 71,1 fermetrar - 117 fermetrar  að viðbættri geymslu í kjallara sem sé um 7 fermetrar að stærð fyrir hverja íbúð.  Aðalstefnandi hafi þinglýst stefnu á fjórar íbúðir og komi stærð þeirra heim og saman við tilgreiningu kaupsamningsins.  Gagnstefnandi hafi haldið því fram að stærðartilgreiningi íbúðanna í kaupsaminginum sé tilvísun til þess er gagnstefnandi kalli brúttóstærð íbúðanna, þ.e. séreignarhlutinn að viðbættri hlutdeild í sameign.  Miðað við þær forsendur séu íbúðir þær sem hér um ræði á stærðarbilinu 98 fermetrar - 144 fermetrar  og sé ljóst að engin þeirra komi heim og saman við stærðartilgreiningu kaupsamningsins.  Þessari skýringu hafnar aðalstefnandi.  Það sé rangt hjá gagnstefnanda að íbúðirnar séu 113,15 fermetrar  að stærð.

                Gagnstefnandi virðist byggja á því að aðalstefnanda beri að greiða sérstaklega fyrir sameign þá sem fylgi íbúðunum.  Í fasteignakaupum sé sameign ekki keypt sérstaklega heldur fylgi eðli málsins samkvæmt.  Verði því orðalag kaupsamningsins ekki túlkað á annan hátt en þann að íbúðirnar skuli vera ca. 85 fermetrar  að stærð.

                Aðalstefnandi heldur því fram að kaupverð hafi verið vísitölubundið.  Í kaupsamningi segi að verðlag miðist við september 1999.  Túlka beri það ákvæði kaupsamningsins þannig að íbúðirnar hækki miðað við hækkun vísitölu. 

                Gagnstefnandi hafi ekki krafist greiðslu í stað lóðanna fyrr en í desember 2001 eða rúmum tveimur árum eftir að hætt hafi verið við greiðslu í formi lóðanna.  Á þeim tíma hafi staðið yfir viðræður aðila um lausn málsins.  Ákvæði kaupsamningsins um gjalddaga kaupverðs séu óskýr.  Gagnstefnandi hafi staðfest að aðalstefnandi hafi ekki vanefnt kaupsamningsgreiðslur með því að krefjast ekki greiðslu í stað þeirra lóða sem til hafi staðið að afhenda. 

                Eftirstöðvar kaupverðs, 12.000.000 krónur, hafi átt að greiðast með lánum Íbúðalánasjóðs.  Ekki sé getið sérstaklega um það í kaupsamningi hvenær þau lán hafi átt að afhendast.  Í fasteignakaupum fari lokagreiðsla almennt ekki fram fyrr en að lokinni afhendingu og beri aðalstefnanda ekki skylda til að greiða lokagreiðsluna fyrr en eftir að íbúðirnar hafi verið afhentar og úttekt farið fram. 

                Aðalstefnandi mótmælir því að hann hafi vanefnt kaupsamning aðila.  Kaupsamningsgreiðslur hafi ekki verið gjaldfallnar en auk þess hafi aðilar átt í samingaviðræðum um efndir samningsins.  Allt fram að því að gagnstefnandi hafi rifti samningi með ólögmætum hætti og fyrirvaralaust.  Aðalstefnandi eigi kröfu um að gagnstefnandi efni samninginn in natura gegn því að aðalstefnandi greiði 12.000.000 krónur uppreiknaðar miðað við vísitölu byggingarverðs með reiðfé eða lánum Íbúðalánasjóðs.

                Aðalstefnandi heldur því fram að forsvarsmaður gagnstefnanda hafi samið kaupsamninginn og beri gagnstefnandi því hallann af þeim túlkunarvandamálum sem kunni að hljótast af óskýrleika samningins.  Gagnstefnandi sé byggingaverktaki sem hafi að atvinnu að reisa íbúðarhúsnæði og þekki mjög vel til á þeim markaði.  Aðalstefnandi sé aftur á móti félag í eigu nokkurra einstaklinga sem ekki hafi sérþekkingu á sviði fasteignaviðskipta.    

                Varakrafa aðalstefnanda miðist við að viðurkennt verði að gagnstefnanda beri að efna kaupsaminginn in natura gegn því að aðalstefnandi greiði samtals 12.823.529 krónur uppreiknað miðað við þróun byggingarvísitölu.  Þá hafi kaupverð verið hækkað hlutfallslega miðað við að séreignarhluti sé 93 fermetrar en ekki 85 fermetrar.  Umsamið kaupverð hækki þannig um 9,418% eða úr 30.000.000 krónum í 32.823.529 krónur.  Eftirstöðvar kaupverðs, 12.823.529 (32.823.529-6.000.000 - 14.000.000), uppreiknað miðað við þróun vísitölu byggingaverðs, verði greiddar við afhendingu íbúðanna og útgáfu afsals.

                Þrautavarakrafa aðalstefnanda miðist við það að aðal- og varakrafa verði ekki teknar til greina en þá beri gagnstefnanda að bæta aðalstefnanda það tjón sem hann hafi orðið fyrir af völdum ólögmætrar riftunar gagnstefnanda.  Efndabótakakrafa aðalstefnanda miðist við mismun uppreiknaðs kaupverðs íbúðanna og markaðsverð þeirra.  Þá sé þess krafist að gagnstefnandi endurgreiði aðalstefnanda innborgun að fjárhæð 6.000.000 króna með dráttarvöxum frá 15. september 1999.

III.

                Gagnstefnandi byggir á því að enginn bindandi samningur hafi komist á með aðilum.  Hinn meinti kaupsamningur hafi fyrst og fremst verið viljayfirlýsing um viðskipti sem hafi þurft að útfæra nánar og skýra með frekari samningum.  Ekki hafi verið tilgreint nákvæmlega um hvaða íbúðir væri að ræða þannig að greinilega hafi verið gert ráð fyrir nánari útfærslu.  Jafnframt hafi verið gert ráð fyrir því að gera sérstakan kaupsamning um lóðirnar tvær fyrir árslok 2000 en það hafi ekki verið gert.  Aðalstefnandi hafi látið hjá líða að halda hugsanlegum rétti sínum til haga og það hafi ekki verið fyrr en tæpum tveimur árum síðar sem hann hafi haldið kaupsamningnum upp á gagnstefnanda að því er virðist fyrst og fremst til að reyna að hagnast verulega á kostnað gagnstefnanda.  Gagnstefnandi heldur því fram að aðalstefnandi hafi með tómlæti fyrirgert rétti sínum hafi hann einhver verið í upphafi.  Gagnstefnandi krefst sýknu af kröfum aðalstefnanda verði talið að bindandi kaupsamningur hafi komist á.  Gagnstefnandi hafi rift kaupsamningnum vegna stórfelldra vanefnda aðalstefnanda.  Heimild til riftunar hafi verið fyrir hendi þar sem aðalstefnandi hafi ekkert greitt af kaupsamningsverði.  Gagnstefnandi hafi skorað á aðalstefnanda að greiða inn á kaupin og jafnframt að undirbúa lántökur Íbúðalánasjóðs en það hafi ekki gengið eftir.

                Gagnstefnandi sé tilbúinn að endurgreiða aðalstefnanda 6.000.000 krónur auk verðbóta ef að í ljós komi að aðalstefnandi hafi greitt UBK þá fjárhæð en engin gögn hafi verið lögð fram um það í málinu.

                Verði ekki fallist á ofangreint krefst gagnstefnandi þess að verða sýknaður af kröfu aðalstefnanda um að gefa út afsal fyrir fjórum tilteknum íbúðum.  Tilgreindar íbúðir séu hver um sig 113,15 fermetrar með sameign.  Gagnstefnandi geti ekki fallist á að samningur aðila frá 15. september 1999 geti átt við nefndar íbúðir.  Í þeim samningi sé kveðið á um fjórar íbúðir ca. 85 fermetrar með sameign.  Aðalstefnandi hafi hins vegar einhliða ætlað sér íbúðir sem séu u.þ.b. þriðjungi stærri og muni um minna.  Sé litið til verðlista sem fram hafi verið lagður í málinu sjáist að ásett verð á tilgreindum fjórum íbúðum sé samtals 56.000.000 króna.  Á þessum tíma hafi fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað að meðaltali um 30% frá september 1999 til desember 2001.  Sé heildarverð 56.000.000 króna reiknað til baka miðað við þessar forsendur megi leiða líkur að því að ásett verð þessara fjögurra íbúða hafi getað numið u.þ.b. 43.000.000 króna í september 1999.  Það sé því ekki trúverðugt að gagnstefnandi hafi ætlað að selja aðalstefnanda íbúðir á undirverði sem nemi hugsanlega 10-15.000.000 krónum.

                Gagnstefnandi telur kröfu aðalstefnanda um efndabætur að fjárhæð 21.000.000 króna fullkomlega vanreifaða og ætti að vísa henni frá dómi þar sem hún fari í bága við ákvæði einkamálalaga um skýrleika krafna.  Að öðru leyti krefst gagnstefnandi sýknu af kröfum aðalstefnanda um efndabætur.  Gagnstefnandi hafi ekki á nokkurn hátt vanefnt skyldur sínar gagnvart aðalstefnanda heldur sé því á hinn veginn farið.

IV.

Í gagnsök byggir gagnstefnandi á því að aðalstefnandi hafi vanefnt kaupsamning aðila eins og nánar greinir hér að framan.  Gagnstefnandi hafi orðið fyrir tjóni þar sem aðalstefnandi hafi þinglýst stefnu á fjórar íbúðir að Blásölum 22.  Með því hafi aðalstefnandi með ólögmætum hætti hindrað eðlilega sölu þeirra og hafi það valdið gagnstefnanda fjárhagslegu tjóni.

                Varakröfu sína í gagnsök styður gagnstefnandi þeim rökum að greiðsluskylda hafi hvílt á aðalstefnanda og beri honum því að greiða gagnstefnanda dráttarvexti á allri samningsfjárhæðinni frá undirskrift kaupsamnings.

                Aðalstefnandi telur kröfu gagnstefnanda um skaðabætur vanreifaða og beri að sýkna gagnstefnanda af þeirri kröfu.  Gagnstefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni af völdum aðalstefnanda.  Dráttarvaxtakrafa gagnstefnanda vegna skaðabótakröfu sé ekki dómtæk þar sem ekki sé getið um upphafstíma hennar.

                Varakrafa gagnstefnanda sé vanreifuð og krefst aðalstefnandi sýknu af þeirri kröfu.  Sé til þess að líta að aðalstefnandi hafi greitt við undirritun 6.000.000 krónur.  Þá hafa ekki verið ákveðinn gjalddagi á eftirstöðvum kaupverðs og hluta kaupverðs hafi átt að greiða með lánum Íbúðalánasjóðs.  Þau lán séu ekki til reiðu fyrr en í fyrsta lagi þegar íbúðir séu fokheldar.  Gagnstefnandi hafi ekki gert neinar kröfur um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs fyrr en að upp úr samingaviðræðum hafa slitnað.  Verði aðalstefnandi því ekki krafinn um dráttarvexti af eftirstöðvum kaupverðs fyrr en að liðnum mánuði frá því er gagnstefnandi setti fram kröfu, sbr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. 

V.

                Aðilar gerðu með sér kaupsamning 15. september 1999 um fjórar íbúðir „ca. 85 ferm. með sameign, á 3., 4., 5. og 6. hæð í Blásölum 22.“  Verð hverrar íbúðar var ákveðið 7.500.000 krónur miðað við verðlag í september 1999.  Þegar samningurinn var gerður hafði gagnstefnandi tryggt sér byggingarétt fyrir tveimur fjölbýlishúsum að Blásölum 22 og 24 í Kópavogi.  Undirbúningur að hönnun Blásala 24 var hafinn og var þar gert ráð fyrir íbúðum sem væru 85 fermetrar að sameign meðtaldri.  Til stóð einnig á þessum tíma að húsið Blásalir 22 yrði byggt eftir sömu teikningu.  Síðar, eftir að kaup tókust með aðilum, var horfið frá þessum áformum og teikningum Blásala 24 breytt. Engar íbúðir, sem gætu fallið undir stærðarskilgreiningu í kaupsamningi, voru því byggðar, hvorki í Blásölum 22 né í Blásölum 24.  Í húsinu að Blásölum 22 eru, að undanskilinni fyrstu hæð, fjórar íbúðir á hæð sem eru með sameign u.þ.b. 98, 113, 120 og 140 fermetrar.  Bygginga Blásala 22 hófst í árslok 2000 og varð húsið fokhelt í desember 2001.

                Forsvarsmenn aðila komu fyrir dóm.  Guðmundur Oddsson, forsvarsmaður aðalstefnanda, sagði aðila oft hafa rætt saman, m.a. um verslunarmannahelgina 2000.  Þá hafi verið rætt um að kaupsamningi yrði breytt og íbúðir að Lómsölum kæmu í stað íbúðanna að Blásölum.  Aðilar hafi þó ekki náð saman og um haustið hafi slitnað upp úr samningaviðræðum.  Verð íbúðanna hafi verið miðað við gangverð íbúða á kaupsamningsdegi. Guðmundur kvað aðalstefnanda hafa verið tilbúinn að greiða eftirstöðvar kaupverðs um leið og eftir því hefði verið leitað. Forsvarsmaður gagnstefnanda, Viðar Daníelsson, sagði að hann hafi litið á samning aðila sem einskonar viljayfirlýsingu sem ætti eftir að útfæra nánar hvað stærð íbúða og verð áhrærði.  Hvorki teikningar né eignaskiptasamningur hafi legið fyrir á þessum tíma og því hafi verið ómögulegt að slá því föstu hvað íbúðir yrðu stórar.  Forsvarsmenn aðila hafi hist og rætt saman eftir samningsgerð en ekki náð samkomulagi vegna ágreinings um verð íbúðanna.

1.             Ekki þykir unnt að fallast á þá málsástæðu gagnstefnanda að sýkna beri hann sökum þess að kaupsamningur aðila hafi í raun verið viljayfirlýsing sem átt hafi að útfæra frekar síðar.  Skjalið ber yfirskriftina kaupsamningur og samkvæmt efni skjalsins eru seldar fjórar íbúðir gegn fastákveðnu verði. Afhendingartími er einnig tiltekinn.  Samningur aðila telst því fullgildur kaupsamningur. Ekki verður heldur fallist á þá málsástæðu gagnstefnanda að aðalstefnandi hafi tapað rétti vegna tómlætis. Kom fram við aðalmeðferð að forsvarsmenn aðila áttu viðræður annað slagið frá því að kaupsamningur var gerður og þar til mál þetta var höfðað. 

2.             Gagnstefnandi setti fram riftunarkröfu með bréfi 8. febrúar 2002.  Riftunin er byggð á verulegum vanefndum aðalstefnanda á greiðslu kaupverðs.  Í kaupsamningi er hins vegar ekki kveðið á um hvenær greiðslur skuli fara fram.  Verður því talið að greiða hafi átt kaupverðið við afhendingu hins selda enda leitaði gagnstefnandi ekki eftir greiðslum fyrr en á síðari stigum málsins.  Verður því ekki fallist á riftun gagnstefnanda. Að fenginn þessari niðurstöðu þykir aðalstefnandi ekki hafa hagsmuni af því að fá riftun gagnstefnanda dæmda ólögmæta eins og krafist er í aðalsök.

3.             Aðilar deila um túlkun á ákvæðum kaupsamnings um stærð íbúðanna.  Í kaupsamningi segir að íbúðirnar séu ,,ca. 85 ferm. með sameign“.  Aðalstefnandi heldur því fram að túlka beri þetta ákvæði kaupsamningsins þannig að nettóstærð íbúðanna sé 85 fermetrar,  þ.e. án sameignar.  Það sé venja í fasteignaviðskiptum að tilgreina stærð íbúða án sameignar en síðan fylgi sameign með eðli málsins samkvæmt.  Gagnstefnandi mótmælir þessari túlkun aðalstefnanda og hefur lagt fram í málinu kaupsamning um þrjár íbúðir í húsinu að Blásölum 22 þar sem brúttóstærð íbúðanna er tilgreind, þ.e. stærð þeirra með sameign.  Framangreind venja þykir því ekki sönnuð af hálfu aðalstefnanda. En burtséð frá slíkri venju þykir ekki koma annað til álita en að skýra framangreint samningsákvæði eftir orðanna hljóðan.  Verður því litið svo á að til hafi staðið að selja aðalstefnanda fjórar íbúðir sem væru u.þ.b. 85 fermetrar að stærð að sameign meðtaldri og að slíkar íbúðir hafi átt að kosta 7.500.000 krónur hver.

4.             Aðalstefnandi krefst efnda in natura, með því að gagnstefnanda verði gert að afhenda og gefa út afsal fyrir tilteknum fjórum íbúðum.  Hefur aðalstefnandi þinglýst stefnu á þessar fjórar íbúðir í húsinu að Blásölum 22.  Íbúðirnar eru 85,6 fermetrar að stærð án sameignar en 113,5 fermetrar að stærð sé sameign reiknuð með.  Dómurinn hefur komist að þeirri niðurstöðu að túlka beri samningsákvæði um stærð íbúðanna eftir orðanna hljóðan.  Samkvæmt því er engin íbúð í húsinu sem fellur undir þá skilgreiningu að vera „ca. 85 ferm. með sameign.“  Hér að framan var rakið að til stóð við gerð kaupsamnings að gagnstefnandi byggði íbúðir af þessari stærð en frá því var horfið.  Aðilar gerðu kaupsamning áður en hönnun og teikning hússins að Blásölum 22 hófst.  Hvorki teikningar né eignaskiptasamningur lá fyrir við kaupsamningsgerð.  Óráðið var hver yrði nákvæmlega stærð íbúðanna í húsinu enda tók það breytingum.  Forsendur breyttust því eftir kaupsamningsgerð með þeim afleiðingum að gagnstefnanda er nú ókleift að efna samningsskyldur sínar in natura. Gagnstefnandi verður því sýknaður af þessari kröfu aðalstefnanda. 

5.             Þrautavarakrafa aðalstefnanda er efndabótakrafa sem miðast við mismun uppreiknaðs kaupverðs og markaðsverðs íbúðanna.  Aðalstefnandi hefur lagt fram tvo kaupsamninga frá 24. maí 2002  um íbúðir að Blásölum 22 sem hann heldur fram að  séu jafn stórar og þær íbúðir er hann keypti af gagnstefnanda.  Þær hafi nú verið seldar á 14.500.000 krónur hver.  Þessi bótakrafa er þeim annmörkum háð að hún er byggð á sölu íbúða af annarri stærð en aðalstefnandi keypti, sbr. niðurstaða dómsins um það álitaefni hér að framan. Munar þar miklu, allt að þriðjung.  Þá þykir einnig á skorta að gerð sé grein fyrir þeim kostnaði sem óhjákvæmilega fylgir kaupum á íbúð, svo sem fjármagnskostnaði, fasteignagjöldum og öðrum kostnaði sem til fellur.  Þykir því ekki hjá því komist að vísa þrautavarakröfu aðalstefnanda frá dómi að þessu leyti þar sem hún þykir það vanreifuð að ekki verði lagður dómur á hana.

6.             Í þrautavarakröfu gerir aðalstefnandi ennfremur kröfu um endurgreiðslu á 6.000.000 krónum.  Í málsskjölum er engin grein gerð fyrir þessari kröfu en við aðalmeðferð upplýstist að gagnstefnandi hafi verið styrktaraðili Ungmennafélagsins Breiðabliks og gert samning við félagið um styrk að fjárhæð 6.000.000 krónur. Samningurinn hefur ekki verið lagður fram í málinu. Fyrirsvarsmaður aðalstefnanda upplýsti við aðalmeðferð að greiðslur hafi verið inntar af hendi með þeim hætti að 2.000.000 krónur hafi verið greiddar árlega til Breiðabliks og væri greiðslur samkvæmt samningnum nú lokið. Gangstefnandi hefur viðurkennt að honum beri að endurgreiða aðalstefnanda þessa fjárhæð. Hins vegar hefur gagnstefnandi gert athugasemdir við að aðalstefnandi skuli ekki upplýsa hvenær greiðslur fóru fram. Engar kvittanir eða önnur skjalleg gögn hafa verð lögð fram um hvernig þessu atriði var nákvæmlega háttað. Við ákvörðun dráttarvaxta verður því að líta til þess að aðalstefnandi hefur ekki, þrátt fyrir áskorun í greinargerð, upplýst um hvenær hann greiddi Breiðablik umsamda fjárhæð. Af þeim sökum verður ekki unnt að fallast á dráttarvaxtakröfu aðalstefnanda frá kaupsamningdegi. Verður því talið að miða beri við þann tíma er krafan var sett fram við stefnubirtingu 4. mars 2002. Dráttarvextir greiðist því frá 4. apríl 2002 til greiðsludags, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

7.             Skaðabótakrafa gagnstefnanda í gagnsök er byggð á því að aðalstefnandi hafi valdið gagnstefnanda fjárhagslegu tjóni með því að þinglýsa stefnu á íbúðirnar fjórar.  Með því hafi aðalstefnandi hindrað sölu þeirra.  Ekki þykja efni til þess að taka þessa bótakröfu til greina þar sem gagnstefnandi hefur ekki sýnt fram á tjón eða gert meint tjón sitt sennilegt.  Þá er einnig til þess að líta að úrskurður um að heimilt væri að þinglýsa stefnu á íbúðirnar var ekki kveðinn upp fyrr en 24. apríl 2002.

Niðurstaða málsins verður því sú að riftunarkrafa gagnstefnanda verður ekki tekin til greina.  Gagnstefnandi er sýknaður af kröfu aðalstefnanda í aðalsök um efndir in natura. Þrautavarakröfu aðalstefnanda um efndabætur er vísað frá dómi.  Þrautavarakröfu aðalstefnanda um endurgreiðslu 6.000.000 króna er tekin til greina með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.  Aðalstefnandi er sýknaður af skaðabótakröfu gagnstefnanda í gagnsök.  Málskostnaður í báðum sökum verður ákveðinn í einu lagi.  Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um þær aðstæður að mál vinnist að nokkru og tapist að nokkru þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Í aðalsök er gagnstefnandi, Byggingafélagið Viðar ehf., sýknaður af aðalkröfu aðalstefnanda, Kársness ehf., um að gagnstefnanda beri að efna kaupsamning aðila frá 15. september 1999 in natura með því að gefa út afsal fyrir fjórum íbúðum í fjölbýlishúsinu að Blásölum 22, Kópavogi gegn greiðslu 12.000.000 króna.   

Gagnstefnandi er sýknaður af varakröfu aðalstefnanda um að gagnstefnanda beri að efna framangreindan kaupsamning in natura gegn greiðslu 12.823.529 króna.

Þrautavarakröfu aðalstefnanda í aðalsök um efndabætur að fjárhæð 21.000.000 krónur er vísað frá dómi.

Í þrautavarakröfu í aðalsök greiði gagnstefnandi aðalstefnanda 6.000.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 frá 4. apríl 2002 til greiðsludags. 

Í gagnsök skal aðalstefnandi vera sýkn af öllum kröfum gagnstefnanda.

Málskostnaður fellur niður.