Þriðjudaginn 30. nóvember 2004.
Nr. 459/2004.	Mótás ehf. (Guðjón Ármann Jónsson hrl.) gegn Úthlíð ehf. og Lindarvatni ehf. (enginn)

 

Kærumál. Þinglýsing.

M ehf. krafðist þess að sér yrði heimilað að þinglýsa stefnu eða útdrætti úr henni á tilteknar fasteignir í máli þess gegn Ú ehf. og L ehf. þar sem M ehf. gerði meðal annars kröfur um viðurkenningu á eignarrétti sínum að fasteignunum. Þótti M ehf. hafa fært fram nægileg rök fyrir því, að það kynni að eiga þau réttindi sem það krafðist, til þess að rétt teldist að verða við kröfunni. Var M ehf. því heimilað að þinglýsa stefnunni.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 25. október 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 18. nóvember sama árs. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 12. október 2004, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að stefnu í máli hans á hendur varnaraðilum eða útdrætti úr henni megi þinglýsa á lóðirnar Sóleyjarima 19, 21 og 23 í Reykjavík. Kæruheimild er í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að sér verði heimilað að þinglýsa stefnunni eða útdrætti úr henni. Hann krefst einnig kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Svo sem fram kemur í hinum kærða úrskurði styðst tilkall varnaraðila Lindarvatns ehf. til lóðanna, sem málið greinir, við samþykkt gagntilboð 6. desember 2003. Í því er kveðið svo á að undirritun seljandans, varnaraðila Úthlíðar ehf. sé með þeim fyrirvara að fyrra kauptilboð um sömu lóð við Helga Rafnsson og fleiri fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags verði ekki uppfyllt. Síðan segir: „Fyrri kaupandi hefur frest til kl. 16:00 þann 08.12.2003 til þess að uppfylla kauptilboðið, en að þeim tíma liðnum öðlast gagnboð þetta gildi hafi hann ekki greitt seljanda andvirði lóðarinnar.“

Sóknaraðili fékk framselt tilboð Helga Rafnssonar og setti tryggingu fyrir greiðslu kaupverðsins, áður en umræddur frestur var úti. Samþykkti seljandinn, varnaraðilinn Úthlíð ehf., að greiðsluskyldu kaupandans væri fullnægt með þessum hætti. Sóknaraðili byggir tilkall sitt til lóðanna á þessum löggerningi. Liggur fyrir í málinu, að hann hafi síðar greitt varnaraðilanum Úthlíð ehf. umsamið kaupverð 85.500.000 krónur, en þessir aðilar hafi síðan þann 25. mars 2004 gert með sér samkomulag um að þessi varnaraðili endurgreiddi sóknaraðila kaupverðið meðan unnið væri að því að fá þinglýsingu varnaraðilans Lindarvatns ehf. aflétt af lóðunum. Fylgdi samkomulaginu yfirlýsing frá Íslandsbanka hf. um að bankinn myndi greiða fjárhæðina til varnaraðilans Úthlíðar ehf., „þegar fyrir liggur þinglýstur kaupsamningur milli þess félags og Mótáss ehf. ... um eignirnar.“

Í hinum kærða úrskurði er lýst ágreiningi milli málsaðila um þinglýsingu eignarheimilda sinna að hinum umdeildu lóðum og úrlausn dómstóla um hann. Fallist er á það sem fram kemur í hinum kærða úrskurði, að ágreiningur aðila um efnislegan rétt til lóðanna hafi ekki verið leiddur til lykta í því máli. Málsókn kæranda nú hefur hins vegar það markmið að fá dæmt um hin efnislegu réttindi.

Úrræði 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga um þinglýsingu á stefnu eða útdrætti hennar hefur það markmið, að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda viðvart um ágreining sem varðar réttindi yfir fasteign. Í athugasemdum með frumvarpi til þessara laga á sínum tíma kemur fram, að til þess að rétt sé að taka til greina kröfu um þinglýsingu stefnu, þurfi aðstæður að vera svipaðar því, sem á er kveðið í 2. mgr. 27. gr. laganna. Samkvæmt því þarf sá sem þinglýsingar beiðist að færa fram veigamikil rök fyrir rétti þeim sem hann sækir til þess að fallist verði á kröfu hans. Þessi skilningur ákvæðisins hefur hlotið staðfestingu í dómaframkvæmd, sbr. dómasafn Hæstaréttar 1999 bls. 1498.

Svo er að sjá sem ágreiningur málsaðila um rétt til lóða þeirra, sem málið varðar, snúist annars vegar um þýðingu þess fyrirvara í gagntilboðinu 6. desember 2003, sem fyrr var nefndur, og hins vegar um, hvort skilyrði fyrirvarans hafi verið fullnægt þegar tilboð Helga Rafnssonar var framselt sóknaraðila og hann setti tryggingu fyrir greiðslu kaupverðs fyrir lóðirnar á þann hátt sem lýst var. Ekki verður tekin afstaða til þessara ágreiningsefna við meðferð þessa kærumáls, enda verður það gert og á þau lagður dómur eftir að þau hafa verið skýrð við meðferð málsins fyrir dómi. Allt að einu þykir sóknaraðili hafa fært fram nægileg rök fyrir því, að hann kunni að eiga þau réttindi sem hann krefst, til þess að rétt teljist að verða við kröfu hans um að þinglýsa megi stefnunni eða útdrætti úr henni.

Samkvæmt þessu verður tekin til greina krafa sóknaraðila um að þinglýsa megi stefnunni í máli hans gegn varnaraðilum, en útdráttur hennar hefur ekki verið lagður fram í málinu og kemur því ekki til álita að leyfa þinglýsingu hans.

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Mótási ehf., er heimilt að láta þinglýsa stefnu í málinu nr. E-08491/2004, sem hann hefur höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur á hendur varnaraðilum, Úthlíð ehf. og Lindarvatni ehf., og þingfest var 5. október 2004.

Varnaraðilar greiði sóknaraðila kærumálskostnað, samtals 100.000 krónur.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 12. október 2004.

Í úrskurði þessum er tekin afstaða til ágreinings aðila einkamáls um hvort þinglýsa skuli stefnu í málinu. Málið var höfðað 28. og 30. september 2004 og umræddur ágreiningur tekinn til úrskurðar 8. október 2004.

Stefnandi er Mótás ehf., kt. 580489-1259, Stangarhyl 5, Reykjavík.

Stefndu eru Úthlíð ehf., kt. 581298-3749, Dimmuhvarfi 27, Kópavogi og Lindarvatn ehf., kt. 610593­-2919, Borgartúni 31, Reykjavík.

              Dómkröfur stefnanda eru eftirfarandi:

Stefnda, Úthlíð ehf., verði gert að efna kaupsamning og afsal um lóðirnar Sóleyjarima 19, 21 og 23 með því að afhenda eignina veðbanda- og kvaðalausa, að viðlögðum dagsektum, 50.000 krónum, frá uppkvaðningu dóms, eða eftir mati dómsins.

Stefnda, Lindarvatni ehf., verði gert að þola viðurkenningu á eignarrétti stefnanda að lóðunum Sóleyjarima 19, 21 og 23 og til þess að þoka afmáningu kauptilboðs og afsals um eignina úr þinglýsingarbókum.

Stefndu greiði stefnanda málskostnað.

Auk þess gerir stefnandi kröfu um að dómurinn ákveði með úrskurði að stefnu í málinu eða útdrætti úr henni megi þinglýsa með vísan til 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

             Dómkröfur stefndu í þessum þætti málsins eru þær að kröfu stefnanda um þinglýsingu stefnu verði hafnað og að stefnandi greiði stefndu málskostnað í þessum þætti málsins.

 

Málsatvikalýsing stefnanda

Stefnandi vísar til þess að 3. apríl 2003 hafi Úthlíð ehf. og Helgi Rafnsson, kt. [...], f.h. óstofnaðs hlutafélags, ritað undir bindandi kauptilboð vegna lóðanna Sóleyjarima 19, 21 og 23. Kauptilboð þetta hafi verið framselt 8. desember 2003 með öllum réttindum og skyldum til stefnanda og með samþykki aðila. Nokkru áður hefði verið skorað á Helga Rafnsson að leggja fram staðfestingu um fjármögnun frá lánastofnun fyrir greiðslu kaupverðs lóðanna, ella teldist tilboðið fallið úr gildi. Hafi honum verið gefinn frestur til kl. 16.00 hinn 8. desember 2003.

Þegar stefnandi hafi fengið framselt kauptilboð, dagsett 3. apríl, hafi hann boðið fram greiðslu en ekki hafi verið skilyrði fyrir viðtöku hennar af hálfu stefnda Úthlíðar ehf. þar sem á eigninni hafi hvílt fjármögnunarlán fyrir 550 milljónum króna, sem þurft hafi að aflétta. Hafi þá verið gripið til þess ráðs að fá yfirlýsingu frá Íslandsbanka um að næg innistæða væri á reikningum félagsins til að ganga frá kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 86 milljónir króna. Umsamið verð fyrir lóðirnar hafi verið  85,5 milljónir króna en það hafði lækkað úr 95 milljónum króna vegna fækkunar íbúða í skipulagsferli lóðanna. Yfirlýsing Íslandsbanka um greiðslugetu stefnanda hafi verið send Húsinu fasteignasölu 8. desember 2003, fyrir umræddan tímafrest og hafi stefnda Úthlíð ehf. samþykkt að greiðsluskyldu væri þannig fullnægt. Úthlíð ehf. hafi gert gagnboð til Lindarvatns ehf. 6. desember 2003 um sömu lóðir, að upphæð 93, 6 milljónir króna, með fyrirvara um að fyrra kauptilboð frá 3. apríl 2003 yrði ekki uppfyllt.

Þrátt fyrir fullar efndir stefnanda gagnvart Úthlíð ehf., 8. desember 2003 hafi  Lindarvatn ehf. látið þinglýsa kauptilboði sínu inn á umræddar lóðir 9. desember.

Úthlíð ehf. og stefnandi hafi 19. desember 2003 gert með sér kaupsamning og afsal um umræddar lóðir. Á þeim tíma hafi ekki legið fyrir vitneskja um að gagnboðið frá 6. desember hefði verið þinglýst. Stefnandi hafi greitt kaupsamningsgreiðslu samkvæmt fyrirmælum í kaupsamningi. Kaupsamningi og afsali hafi verið þinglýst án athugasemda hjá sýslumanninum í Reykjavík 20. desember 2003.

Fyrir mistök þinglýsingarstjórans í Reykjavík hafði kauptilboð Lindarvatns ehf. ekki verið innfært í fasteignabók þegar kaupsamningur og afsal hafi verið færður inn 20. desember. Kauptilboðið hafi verið fært í fasteignabók 23. desember.

Fyrirsvarsmenn stefnanda hafi orðið þess áskynja í byrjun árs 2004 að kauptilboði Lindarvatns ehf. hafði verið þinglýst sem yfirlýsingu á umræddar lóðir. Lögmenn stefhanda og stefnda Úthlíðar ehf. hafi þá skrifað bréf til þinglýsingarstjórans í Reykjavík og krafist þess að kauptilboðið væri afmáð úr þinglýsingarbókum. Þinglýsingarstjóri hafi svarað aðilum málsins 13. janúar 2004 og niðurstaða hans verið sú, að þinglýsing kauptilboðsins sem móttekið hefði verið til þinglýsingar 9. desember 2003 stæði en að afmá bæri kaupsamning og afsal sem móttekin hefði verið 19. desember 2003, með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 og meginreglunnar um forgangsáhrif þinglýsingar.

Í kjölfarið hafi lögmaður Úthlíðar ehf. f.h. þess félags og stefnanda kært niðurstöðu þinglýsingarstjóra til dómstóla, samanber úrskurð Héraðsdóms Reykjavíkur frá 12. mars 2004, í máli nr. T-l/2004, og dóm Hæstaréttar Íslands frá 21. maí 2004, í máli nr. 136/2004, en niðurstaða þinglýsingarstjóra hafi verið staðfest á báðum dómstigum hvað varðar forgangsáhrif þinglýsingar.

Aðilar hafi eftir það  reynt að ná sáttum um að setja ágreininginn í gerðardóm, þar sem tekið yrði á efnisatriðum ágreiningsins en ekki hafi náðst samkomulag um slíka málsmeðferð. Stefnandi hafi krafist þess að stefndi Úthlíð ehf. stæði við gerða samninga. Hafi þessir aðilar gert með sér samkomulag 25. mars. 2004 um tímabundna endurgreiðslu kaupverðs, gegn óskilyrtu greiðsluloforði Íslandsbanka, á meðan aðilar fengju kauptilboði stefnda, Lindarvatns ehf., afmáð úr þinglýsingarbókum.

Lögmanni stefnanda hafi síðan borist tölvupóstur 12. september 2004 með bréfi frá lögmanni Úthlíðar ehf. þess efnis að ætlunin væri að ganga til kaupsamningsgerðar við Lindarvatn ehf. Því bréfi hafi verið svarað 13. september, en þann dag hafi stefnandi komist að því að lóðunum hafði verið afsalað til Lindarvatns ehf. 7. september 2004 og afsalinu þinglýst 10. september sama ár.

 

Málsástæður og lagarök

Af hálfu stefnanda er því haldið fram að hann eigi ótvírætt betri rétt til þeirra lóða sem deilt sé um í málinu en stefnandi hafi í höndum kaupsamning og afsöl frá stefnda Úthlíð ehf. varðandi umræddar lóðir. Bent er á að stefndi, Úthlíð ehf., hafi verið á bandi stefnanda frá upphafi. Hann kveður niðurstöðu í umræddu þinglýsingamáli aðeins hafa snúist um forgangsáhrif þinglýsinga en skapi engan efnislegan rétt. Með þessari málshöfðun sé stefnt að því að skorið verði úr um efnislegan rétt málsaðila til umræddra lóða. Af hálfu stefnanda er því haldið fram að forsvarsmenn stefnda, Lindarvatns ehf., hafi ekki verið í góðri trú þegar þeir létu þinglýsa umræddu skjali og eigi kapphlaup í þinglýsingadeild sýslumanns ekki skipta sköpum um efnisrétt. Stefnandi hafi ríka hagsmuni af því að tryggja að grandlaus þriðji aðili öðlist ekki betri rétt yfir lóðunum og sé krafa um að stefnu verði þinglýst liður í að tryggja þá hagsmuni. Stefnandi telji mjög mikla fjárhagslega hagsmuni tengda því að fá viðurkenndan eignarrétt að umræddum lóðum og ólíklegt sé að skaðabætur muni bæta tjón hans. Ekki sé hins vegar ætlunin að spilla réttindum stefndu.

Af hálfu stefndu er því haldið fram að skilyrði fyrir því að krafa um þinglýsingu stefnu verði tekin til greina sé að stefnandi hafi fært fram veigamikil rök fyrir staðhæfingum sínum. Af hálfu stefndu er vísað til athugasemda við 28. gr. í greinargerð með frumvarpi því sem varð að þinglýsingalögum nr. 39/1978. Þar segi að ljóst sé að stefnanda geti varðað það miklu að fá þinglýst útdrætti úr stefnu og eigi sömu rök við og í sambandi við 2. mgr. 27. gr. Ennfremur segi þar að dómara sé ekki rétt að ákveða að þinglýsa megi stefnu eða útdrætti úr henni nema aðstæður séu svipaðar því sem 2. mgr. 27. gr. geri ráð fyrir. Af hálfu sóknaraðila er bent á að skilyrði 2. mgr. 27. gr. fyrir því að maður sem staðhæfi að færsla í fasteignabók sé efnislega röng og horfi honum til réttarspjalla fái kröfu um leiðréttingu færslunnar þinglýstri sé það að hann færi veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni, að mati dómara, eða setji tryggingu eftir því sem dómari kveður á um. Ef hann færi ekki sönnur að staðhæfingu sinni innan frests, sem dómari setur honum, skuli athugasemdin strikuð út úr fasteignabók.

Af hálfu stefndu er því haldið fram að stefnandi hafi engin veigamikil rök fært fram fyrir því að hann eigi betri efnislegan rétt til umræddra lóða en stefndi Lindarvatn ehf. Þær röksemdir sem færðar séu fram af hálfu stefnanda í stefnu séu samhljóða þeim rökum sem færðar hafi verið fram af hans hálfu í þinglýsingamálinu en þar hafi þeim rökum verið hafnað.

Þá er því ennfremur haldið fram af hálfu stefndu að forsvarsmenn stefnda, Lindarvatns ehf., hafi verið grandlausir um hugsanlegan rétt stefnanda þegar skuldbindandi samningur hafi komist á með Lindarvatni ehf. og Úthlíð ehf. um kaup á umræddum lóðum. Samkvæmt 19. gr. þinglýsingalaga skipti það tímamark máli varðandi grandleysi og því skipti ekki máli hver huglæg afstaða aðila hafi verið þegar hafi verið þegar umrætt skjal hafi verið afhent til þinglýsingar.

Stefndu telja að vísa beri kröfum stefnanda frá dómi að því leyti sem verið sé að gera sömu kröfu og í umræddu þinglýsingamáli milli aðila.

 

Niðurstaða

Eins og skýrt kom fram í úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur í þinglýsingamáli málsaðila, sem staðfestur var í Hæstarétti, var ekki við meðferð þess máls skorið úr öðrum álitaefnum en þeim er vörðuðu úrlausn þinglýsingastjóra um þær þinglýsingar sem þar var deilt um. Efnislegur ágreiningur málsaðila um hvort stefnandi eða stefndi, Lindarvatn ehf., eigi betri efnislegan rétt til umræddra lóða hefur því ekki verið leiddur til lykta.

Augljóst er að allir málsaðilar eiga mjög mikla fjárhagslega hagsmuni af úrlausn þess dómsmáls sem stefnandi hefur höfðað til þess að fá skorið úr um eignarrétt að umræddum lóðum. Stefndi Lindarvatn ehf. hefur fengið afsal fyrir umræddum lóðum frá meðstefnda Úthlíð ehf. og látið þinglýsa því. Þinglýsing umræddrar stefnu eða útdráttar úr henni er til þess fallin að draga stórlega úr möguleikum stefnda Lindarvatns ehf. til sölu á íbúðum í þeim húsum sem félagið hyggst reisa á lóðunum og til lánafyrirgreiðslu vegna byggingarframkvæmda.

Sú meginregla kemur fram í 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 að skjali verður því aðeins fært í þinglýsingabók að það stafi frá þinglýstum heimildarmanni. Þar sem 1. mgr. 28. gr. laganna felur í sér undantekningu frá þeirri meginreglu að skjölum sem stafa frá öðrum en þinglýstum heimildarmanni verði ekki þinglýst ber að túlka ákvæðið þröngt. Sá skilningur á ennfremur stoð í athugasemdum með 28. gr. í greinargerð með frumvarpi því sem varð að þinglýsingalögum en þar er vísað til sambærilegra skilyrða og fram koma í 2. mgr. 27. gr. laganna, þ.e. að sá sem vilji láta skrá leiðréttingu á efnislega rangri færslu í fasteignabók verði að færa veigamikil rök fyrir staðhæfingu sinni.

Fyrir liggur að stefndi Úthlíð ehf. hefur gefið út afsöl fyrir sömu lóðum til stefnanda og stefnda Lindarvatns ehf. Ágreiningur er með þessum aðilum um hvor gerningurinn skapi eignarrétt að umræddum lóðum. Ljóst er að hvor ákvörðunin sem tekin er í máli þessu er til þess fallin að valda einhverjum málsaðila verulegu tjóni og erfitt að meta hvaða hagsmuni er mikilvægast að vernda í því sambandi. Stefndu hafa enn ekki skilað greinargerð í málinu og sönnunarfærslu er langt í frá að verða lokið. Með hliðsjón af stefnu og gögnum sem stefnandi lagði fram við þingfestingu málsins verður ekki talið að stefnandi hafi enn sem komið er fært svo veigamikil rök fram til stuðnings kröfum sínum og staðhæfingum að skilyrði séu til að taka kröfu hans um þinglýsingu stefnu til greina á grundvelli 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga eins og hún verður skýrð með hliðsjón af 24. gr. og 2. mgr. 27. gr. laganna og fyrrnefndum lögskýringagögnum.

Rétt þykir að ákvörðun um málskostnað í þessum þætti málsins bíði efnisdóms í málinu.

Sigurður Tómas Magnússon héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Hafnað er kröfum stefnanda Mótáss ehf., um að dómurinn ákveði með úrskurði að stefnu í málinu eða útdrætti úr henni megi þinglýsa með vísan til 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Ákvörðun um málskostnað bíður efnisdóms í málinu.