Hæstiréttur íslands

Mál nr. 99/2014

Fimmtudaginn 20. febrúar 2014

Lykilorð

Kærumál
Þinglýsing
Sjálfseignarstofnun
Veðréttur
Kröfuréttur
Eignarréttur

Fimmtudaginn 20. febrúar 2014.

Nr. 99/2014.

Guðlaug Guðrún Torfadóttir og

Guðmundur Geir Jónsson

(Sigríður Kristinsdóttir hrl.)

gegn

Íbúðalánasjóði og

(Gizur Bergsteinsson hrl.)

Eir, hjúkrunarheimili

(enginn)

Kærumál. Þinglýsing. Sjálfseignarstofnun. Veðréttur. Kröfuréttur. Eignarréttur.

E er sjálfseignarstofnun og gilda um hana lög nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá. Markmið E er meðal annars að veita umönnun, hjúkrun og aðra skylda þjónustu, meðal annars með því að reisa og reka hjúkrunarheimili, dagdeildir og öryggisíbúðir. Á þeim grundvelli gerir E samninga við þá sem þjónustu hennar njóta um ótímabundin afnot öryggisíbúða og greiða búseturétthafarnir fyrir það ákveðið gjald í upphafi. GT hafði gert slíkan samning við E og GJ hafði tekið slíkan rétt í arf. E tók á árunum 2007, 2009 og 2010 lán til framkvæmda hjá Í og var 126 skuldbréfum vegna þeirra þinglýst á 110 öryggisíbúðir í eigu E. Samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 er óheimilt að selja eða veðsetja fasteignir sem eru eign sjóðs eða stofnunar sem fellur undir ákvæði laganna nema að fengnu samþykki sýslumanns og áður en afstaða er tekin til umsóknar um sölu eða veðsetningu skal afla samþykkis Ríkisendurskoðunar. Fyrir lá að slíks samþykkis hafði ekki verið aflað við veðsetningu umræddra 110 öryggisíbúða en veðskuldabréfunum 126 var þinglýst eigi að síður. GT og GJ töldu að þinglýsing umræddra 126 veðskuldabréfa hefði verið óheimil og kröfðust þess með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 að sýslumaðurinn í Reykjavík afmáði þinglýsingu bréfanna. Sýslumaður hafnaði þeirri kröfu og var það staðfest í hinum kærða úrskurði. Hæstiréttur taldi að við úrlausn málsins skipti þrennt máli. Í fyrsta lagi hvort færsla umræddra bréfa í fasteignabók hefði verið röng eða mistök orðið ella um þinglýsingu þeirra. Yrði sú talin raunin skipti í öðru lagi máli hvort GT og GJ hefðu slíkra hagsmuna að gæta og þau gætu krafist leiðréttingar fasteignabókar samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga. Ef það yrði talin reyndin þyrfti í þriðja lagi að leysa úr því hvort mistökin yrðu leiðrétt með því að afmá færslu bréfanna úr fasteignabók eða hvort leiðrétting skyldi fara fram með öðrum hætti. Hvað fyrsta atriðið varðar taldi Hæstiréttur í ljósi orðalags 5. gr. laga nr. 19/1988 og tilgangs ákvæðisins í ljósi lögskýringargagna að mistök hefðu orðið í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga þegar veðskuldabréfum var þinglýst án þess að fyrir hafi legið lögskipað samþykki. Um annað atriðið vísaði Hæstiréttur til þess að með búseturéttarsamningi hafi rétthafarnir öðlast hlutbundinn rétt yfir þeim íbúðum sem samningar þeirra og E næði til og í ljósi inntaks þess réttar hefðu þeir lögvarða hagsmuni af því að geta krafist leiðréttingar mistaka sem yrðu við þinglýsingu réttinda á þær íbúðir sem þeir hefðu öðlast réttindi yfir. Stæði svo meðan búseturéttinum hefði ekki verið sagt upp en við uppsögn félli hinn hlutbundni réttur niður og í stað hans stofnaðist kröfuréttur til endurgreiðslu þess gjalds sem fyrir réttinn var goldið í upphafi. Þessu næst vísaði Hæstiréttur til þess að sú íbúð sem GJ hefði öðlast réttindi yfir hefði ekki verið veðsett af E. Samkvæmt því og þar sem hann hefði ekki lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar mistaka sem urðu við þinglýsingu réttinda á íbúðir sem aðrir hefðu öðlast búseturétt yfir var niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest hvað hann varðar. Hvað GT varðar þá hefði hún neytt samningsbundins réttar til að segja búseturétti sínum upp. Við uppsögnina hefði hlutbundinn réttur hennar breyst í kröfurétt til endurgreiðslu búseturéttargjaldsins. Teldist hún því ekki lengur hafa lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar mistaka sem urðu við þinglýsingu veðskuldabréfs Í á þá íbúð sem hún hafði notið búseturéttar yfir. Þá var talið að hinu sama gegndi um hana og GJ að hún gæti ekki krafist leiðréttingar mistaka sem urðu við þinglýsingu réttinda á íbúðir sem aðrir hefðu öðlast búseturétt yfir og var niðurstaða hins kærða úrskurðar því einnig staðfest hvað hana varðar. Af þessari niðurstöðu leiddi að ekki væru efni til að taka afstöðu til þess hvort mistök þau sem urðu við þinglýsingu umræddra 126 veðskuldabréfa yrðu leiðrétt með því að afmá bréfin úr fasteignabók eða með því að leiðrétta mistökin með öðrum hætti. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson, Benedikt Bogason, Helgi I. Jónsson og Þorgeir Örlygsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 31. janúar 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. febrúar sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. janúar 2014 þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík um að hafna kröfu sóknaraðila um að afmá úr þinglýsingabók 126 veðskuldabréf af fasteignunum að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðilar krefjast þess að fyrrgreind krafa þeirra verði tekin til greina. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn Íbúðalánasjóður krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn Eir, hjúkrunarheimili, tilkynnti með bréfi til Hæstaréttar 3. febrúar 2014 að hann léti málið ekki til sín taka.

Varnaraðilinn Eir, hjúkrunarheimili, hér eftir nefndur Eir, er sjálfseignarstofnun sem starfaði fram til ársins 2011 eftir skipulagsskrá nr. 541/1990 sem samþykkt var á stofnfundi 31. ágúst 1990 og staðfest af ráðherra 13. desember sama ár. Stofnendur voru Reykjavíkurborg, Seltjarnarnesbær, Samtök blindra og blindravina, Sjómannadagurinn í Reykjavík og Hafnarfirði, Sjálfseignarstofnunin Skjól, Verslunarmannafélag Reykjavíkur og Félag aðstandenda alzheimersjúklinga. Gerð var ný skipulagsskrá fyrir stofnunina árið 2011 sem staðfest var af sýslumanninum á Sauðárkróki 5. maí það ár og varð nr. 510/2011, og féll þá sú eldri úr gildi. Á árinu 2013 var enn gerð ný skipulagsskrá fyrir stofnunina, nr. 800/2013, og við staðfestingu sýslumannsins á Sauðárkróki á henni 20. ágúst 2013 féll skipulagsskráin frá 2011 úr gildi. Í fyrstnefndu skipulagsskránni kom fram að hún væri staðfest samkvæmt heimild í lögum nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá. Í báðum yngri skipulagsskránum sagði að stofnunin heyrði undir sömu lög.

Í framangreindum þremur skipulagsskrám var markmiði og hlutverki Eirar lýst á áþekkan veg. Í 2. gr. skipulagsskrárinnar frá 1990 sagði að markmið og hlutverk stofnunarinnar væri að reisa og reka hjúkrunarheimili er veitti öldruðum umönnun og hjúkrun. Því markmiði hygðist stofnunin ná með því að afla fjár meðal einstaklinga, fyrirtækja, samtaka og stofnana, leita eftir framlagi úr hendi stjórnvalda og leita eftir samstarfssamningum. Í 7. gr. kom fram að óskaði einhver eftir samstarfi í þá veru að tryggja vistrými fyrir aldraða með því að greiða stofnkostnað slíks rýmis skyldi stjórn stofnunarinnar gera um það sérsamning við hlutaðeigandi. Í 8. gr. sagði að stjórnin ákvæði hvernig vistun skyldi háttað og setti reglur þar um og skyldu þeir einir vistaðir sem uppfylltu skilyrði laga og reglugerða.

Í skipulagsskránni frá 2011 sagði að markmið og hlutverk Eirar væri að veita umönnun, hjúkrun og aðra skylda þjónustu, meðal annars með því að reisa og reka hjúkrunarheimili. Þeim markmiðum skyldi ná með því að afla fjár meðal einstaklinga, fyrirtækja, samtaka og stofnana, leita eftir framlagi frá stjórnvöldum og leita eftir samstarfssamningum. Í 12. og 13. gr. voru ákvæði sambærileg þeim sem fram komu í 7. og 8. gr. skipulagsskrárinnar frá 1990.

Í skipulagsskránni frá 2013 segir að markmið og hlutverk Eirar sé að veita umönnun, hjúkrun og aðra skylda þjónustu, meðal annars með því að reisa og reka hjúkrunarheimili, dagdeildir og öryggisíbúðir, beint eða í dóttureiningum. Hvernig markmiðunum skuli náð er lýst með sama hætti og í skipulagsskránni frá 2011. Þá segir í 2. gr. að stjórn Eirar sé heimilt „að láta reisa, kaupa, selja eða leigja eignir og rekstrarþætti ef það er mat stjórnar að þannig sé hagsmunum skjólstæðinga hennar best borgið, enda séu uppfyllt ákvæði 5. gr. laga nr. 19/1988.“ Í 12. gr. segir að stjórn Eirar hafi umboð til að gera samninga um þjónustu og samstarf við aðrar stofnanir og aðila enda séu þeir í samræmi við markmið Eirar, lög og aðrar opinberar heimildir. Þá segir í 13. gr. að stjórn Eirar ákveði hvernig tilhögun búsetu og vistunar skuli háttað og setji reglur þar um. Þeir einir skuli verða heimilismenn eða vistaðir sem uppfylli skilyrði laga og reglugerða um búsetu eða vistun.

Sigurborg Sigurðardóttir gerði 29. janúar 2001 samning við Eir sem veitti henni ótímabundinn búseturétt í íbúð nr. 0E303 í Eirarhúsum en fastanúmer þeirrar íbúðar er 230-2792. Fram kom að gjald fyrir búseturéttinn, 11.654.250 krónur, skyldi Sigurborg sem búseturétthafi greiða í reiðufé þegar í stað og yrði framlagið fært á viðskiptareikning hennar hjá Eir „sem fyrirframgreidd búseturéttargreiðsla“ en tekið var fram að íbúðin yrði áfram eign Eirar. Ef búseturétthafi óskaði að flytja úr íbúðinni og fá framlag sitt endurgreitt eða félli hann frá skuldbatt Eir sig til að endurgreiða framlagið innan sex mánaða frá rýmingu íbúðarinnar að frádreginni fyrningu sem væri 2% á ári en með álagi vegna hækkunar byggingarvísitölu og yrði endurgreiðslan í reiðufé.

Í samningnum kom fram að auk þessa skyldi búseturétthafinn greiða árlega 0,90% af stofnverði íbúðarinnar, sem væri 11.654.250 krónur, vegna fasteigna- og brunabótagjalda framreiknað með vísitölu neysluverðs. Þá skyldi rétthafi og greiða 0,75% af framreiknuðu stofnverði vegna viðhalds íbúðarinnar og sameignar, og skyldu greiðslur vera mánaðarlegar. Loks var ákvæði þess efnis að þjónustugjald vegna kostnaðar við þrif á sameign, umhirðu lóðar, hita og rafmagns í sameign og fleira því tengt skyldi rétthafi greiða samkvæmt reikningi, þá 7.500 krónur á mánuði, og tæki sú fjárhæð breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Hitunarkostnaður íbúðar væri innifalinn í þjónustugjaldi en rafmagnskostnaður greiddur eftir mæli. Fyrir aðra þjónustu yrði greitt sérstaklega samkvæmt reikningi hverju sinni.

Samkvæmt gögnum málsins situr sóknaraðilinn Guðmundur Geir Jónsson í óskipu búi eftir eiginkonu sína Sigríði Björgu Eggertsdóttur sem lést 10. júní 2012 en hún var einkaerfingi Sigurborgar sem lést 17. febrúar 2012. Hann sagði búseturéttinum upp og skilaði lyklum fyrrgreindrar íbúðar til Eirar 6. júlí 2012. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 30. maí 2013 var Eir dæmd til að greiða sóknaraðilanum Guðmundi Geir 20.833.417 krónur fyrir óuppgerðan búseturétt samkvæmt samningi Sigurborgar og Eirar með dráttarvöxtum frá 17. desember 2012 til greiðsludags auk málskostnaðar.

III

Sóknaraðilinn Guðlaug Guðrún Torfadóttir gerði ásamt Sveini Ingvarssyni 23. ágúst 2007 búseturéttarsamning við Eir áþekkan þeim sem Sigurborg Sigurðardóttir gerði 2001 og áður er lýst. Átti Guðlaug Guðrún 90% þess búseturéttar og Sveinn 10%. Um var að ræða búseturétt í íbúð 212 í Eirhömrum sem samkvæmt samningnum yrði áfram eign Eirar, en íbúðin hefur fastanúmerið 230-2015. Fyrir þetta greiddu búseturétthafar 23.600.000 krónur í reiðufé við undirritun samningsins. Í samningnum kom fram að segðu búseturétthafar honum upp eða féllu frá skyldi Eir endurgreiða búseturéttargjaldið framreiknað að frátöldum 2% afskriftum miðað við hvert ár sem búseturétthafar væru í íbúðinni.

Í samningnum kom fram að búseturétthafar skuldbundu sig til að greiða fasteignagjöld samkvæmt álagningu sveitarfélags á hverjum tíma og brunabótaiðgjald af íbúðinni. Þá skuldbundu þau sig einnig til að greiða mánaðarlega þjónustugjald, sem þá var 15.338 krónur, vegna þrifa á sameign, umhirðu lóðar, hita og rafmagns í sameign og hita í íbúð. Sú fjárhæð skyldi taka breytingum í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs eða annarri vísitölu sem kæmi í hennar stað. Rétthafarnir skyldu greiða 0,75% af verði íbúðarinnar á hverju ári vegna viðhalds eða viðgerða á henni og sameign. Rétthöfum var samkvæmt samningnum óheimilt að framselja búseturétt sinn eða framleigja íbúðina og jafnframt óheimilt að veðsetja búseturéttinn eða önnur réttindi samkvæmt samningnum. Búseturétthöfum var heimilt að segja samningnum upp með sannanlegum hætti. Skyldu þau eða þeir sem leiddu rétt sinn frá þeim hafa lokið rýmingu íbúðarinnar innan mánaðar frá uppsögn. Samningurinn kvað á um rétt Eirar til riftunar vegna vanefnda rétthafa á skyldum sínum, svo sem vegna greiðsludráttar á samningsbundnum gjöldum, nýtingar sem ekki samrýmdist fyrirmælum samningsins, framsals á búseturéttinum og slæmrar umgengni.

Sóknaraðilinn Guðlaug Guðrún og Sveinn Ingvarsson sögðu búseturéttinum upp 30. mars 2012 og skiluðu lyklum íbúðarinnar til Eirar sem mun hafa greitt Sveini fyrir 10% hlutdeild hans 11. júlí sama ár. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 30. maí 2013 var Eir dæmd til að greiða sóknaraðilanum Guðlaugu Guðrúnu 28.969.817 krónur fyrir óuppgerða 90% hlutdeild hennar í búseturétti íbúðarinnar með dráttarvöxtum frá 30. september 2012 til greiðsludags auk málskostnaðar.

Samkvæmt gögnum málsins lét Eir reisa 37 öryggisíbúðir fyrir aldraða á lóð sinni að Hlíðarhúsum 3-5 í Reykjavík. Varnaraðilinn Íbúðalánasjóður veitti lánsloforð að fjárhæð 258.400.000 krónur vegna byggingarinnar og skyldi skuldabréf vegna lánsins vera tryggt með 1. veðrétti í umræddri fasteign. Með bréfi 19. febrúar 2001 sótti Eir um heimild dóms- og kirkjumálaráðuneytisins til veðsetningarinnar og var hún með vísan til 5. gr. laga nr. 19/1988 veitt með bréfi 22. febrúar 2001 að fenginni umsögn Ríkisendurskoðunar.

Með bréfi 21. apríl 2010 sótti Eir um heimild samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 til að veðsetja fasteignina Hlíðarhús 7 í Reykjavík fyrir láni að fjárhæð allt að 1.100.000.000 krónur en fram kom í bréfinu að Virðing hf., löggilt verðbréfafyrirtæki, myndi hafa milligöngu um útvegun lánsfjár frá lífeyrissjóðum. Beiðni þessari beindi Eir til sýslumannsins á Sauðárkróki sem á grundvelli 2. gr. laga nr. 143/2006 hafði fengið það hlutverk að veita slík leyfi í stað dóms- og kirkjumálaráðuneytisins. Leyfi til veðsetningarinnar veitti sýslumaður 5. maí 2010 samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 að fenginn umsögn Ríkisendurskoðunar. Eir óskaði aftur með bréfi 16. júní 2010 eftir heimild sýslumanns til að veðsetja fasteignina Fróðengi 1-11 í Reykjavík fyrir láni að fjárhæð allt að 1.200.000.000 krónur en um væri að ræða lán sem Virðing hf. myndi hafa milligöngu um að afla frá lífeyrissjóðum. Með bréfi 25. júní 2010 var umbeðin heimild veitt samkvæmt sömu lagaheimild að fenginni umsögn Ríkisendurskoðunar. Enn sótti Eir um heimild sýslumanns til veðsetningar með bréfi 14. september 2010 og nú til að veðsetja með 2. veðrétti fasteignina Hlíðarhús 7 í Reykjavík til tryggingar láni að fjárhæð allt að 350.000.000 krónur og var sem fyrr um að ræða lán sem Virðing hf. myndi hafa milligöngu um að útvega frá lífeyrissjóðum. Sýslumaður veitti umbeðna heimild með vísan til 5. gr. laga nr. 19/1988 með bréfi 27. september 2010 að fenginni umsögn Ríkisendurskoðunar.

Eir sótti með bréfi 3. október 2012 um heimild sýslumanns til að veðsetja tvær íbúðir að Fróðengi 3 í Reykjavík til tryggingar skuld að fjárhæð 60.000.000 krónur við Arion banka hf. og var heimildin veitt samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 með bréfi sýslumanns 5. sama mánaðar að fenginn umsögn Ríkisendurskoðunar. Loks sótti Eir með bréfi 6. nóvember 2012 eftir heimild til að veðsetja Íbúðalánasjóði fasteignina Hlíðarhús 3-5 í Reykjavík en um var að ræða ný lán vegna veðflutnings á eldri lánum að uppgreiðsluvirði 58.529.939 krónur. Þessi heimild var veitt 13. sama mánaðar eftir sömu lagaheimild að fenginni umsögn Ríkisendurskoðunar.

Samkvæmt gögnum málsins voru Íbúðalánasjóði veðsettar á árunum 2007, 2009 og 2010 nánar tilgreindar 103 íbúðir í fjöleignarhúsum Eirar að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík. Á Fróðengi 1 hvíla 23 veðskuldabréf á 15 íbúðum og voru þau öll gefin út á árinu 2010. Á Fróðengi 3 hvíla 22 veðskuldabréf á 16 íbúðum öll útgefin á árinu 2010. Á Fróðengi 5 hvíla 29 veðskuldabréf á 20 íbúðum öll útgefin á árinu 2010. Þá hvíla 52 veðskuldabréf sem ýmist voru gefin út á árinu 2007 eða 2009 á jafnmörgum íbúðum í Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ, meðal annars þeirri sem sóknaraðilinn Guðlaug Guðrún gerði samning um 23. ágúst 2007 með fastanúmerið 230-2015 og áður er lýst. Það veðskuldabréf var gefið út af Eir 21. september sama ár og var upphaflega að fjárhæð 19.705.000 krónur. Af gögnum málsins verður ekki séð að aflað hafi verið heimildar sýslumanns fyrir framangreindum veðsetningum í samræmi við ákvæði 5. gr. laga nr. 19/1988. Þá bera gögn málsins það ekki með sér að íbúð sú með fastanúmerinu 230-2792, sem Sigurborg Sigurðardóttir gerði samning um 29. janúar 2001 og sóknaraðilinn Guðmundur Geir fékk síðar forræði yfir með búsetuleyfi 22. júní 2012, hafi verið veðsett.

Með bréfi 3. apríl 2013 fóru sóknaraðilar þess á leit við sýslumanninn í Reykjavík að öll framangreind 126 veðskuldabréf yrðu afmáð úr fasteignabók. Því til stuðnings vísuðu sóknaraðilar til þess að samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 hefði þurft að afla samþykkis sýslumannsins á Sauðárkróki til umræddra veðsetninga og þar sem það hefði ekki verið gert bæri með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga að afmá færslu bréfanna úr fasteignabók. Segir í málatilbúnaði sóknaraðila að veðrétturinn „hafi því ekki orðið til og er óskuldbindandi fyrir Eir hjúkrunarheimili.“ Sýslumaðurinn í Reykjavík hafnaði kröfu sóknaraðila með bréfi 10. júní 2013. Í úrlausn hans segir að ekki hafi verið aflað samþykkis sýslumannsins á Sauðárkróki fyrir umræddum veðsetningum en það valdi því ekki að færslan sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Þá segir að sýslumaður taki „ekki efnislega afstöðu til skjala sem koma inn til þinglýsingar. Viðkomandi skjöl voru undirrituð af þinglýstum eiganda og uppfylltu formskilyrði þinglýsingalaga.“ Hins vegar færði sýslumaður kröfuna í dagbók, sbr. 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, og gaf sóknaraðilum frest til að færa frekari sönnur að staðhæfingu sinni en að öðrum kosti yrði athugasemdin strikuð út. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að það hafi verið gert.

Með bréfi 4. júlí 2013 báru sóknaraðilar úrlausn sýslumanns undir Héraðsdóm Reykjavíkur með vísan til 3. gr. þinglýsingalaga. Kröfðust þau þess að ákvörðun sýslumannsins 10. júní 2013 um að synja þeim um leiðréttingu á þinglýsingabókum yrði felld úr gildi og honum gert að afmá umrædd 126 veðskuldabréf af þeim nánar tilgreindum fasteignum sem bréfin hvíldu á. Með hinum kærða úrskurði var kröfum sóknaraðila hafnað.

VII

Varnaraðilanum Eir var veitt heimild til greiðslustöðvunar 28. maí 2013. Sú heimild var tvívegis framlengd, fyrst 18. júní 2013 og aftur 9. september sama ár. Eir var veitt heimild til að leita nauðasamnings 21. nóvember 2013. Samkvæmt yfirlýsingu umsjónarmanns með greiðslustöðvun Eirar 19. ágúst 2013 eru heildarskuldir stofnunarinnar um 8.000.000.000 krónur. Þar af eru skuldir við veðhafa, Íbúðalánasjóð og lífeyrissjóði um 6.000.000.000 krónur en óveðtryggðar kröfur búseturétthafa um 2.000.000.000 krónur. Þá segir í yfirlýsingunni: „Fyrir liggur að vandi Eirar verður einungis leystur ef nauðasamningur næst við samningskröfuhafa, þ.e. íbúðarrétthafana. Sá samningur myndi ganga út á að uppgjörsákvæðum samninga við íbúðarrétthafa myndi verða breytt þannig að í stað þess að Eir greiði íbúðarrétthöfum út íbúðarréttargreiðslu þeirra innan 6 mánaða frá því íbúð er skilað, verði gefið út skuldabréf til a.m.k. 25 ára til uppgjörs á íbúðarréttinum. Þau skuldabréf yrðu tryggð með 2. veðrétti í eignum Eirar. Augljóslega varðar það íbúðarrétthafa miklu að þessi áform nái fram að ganga, en fullvíst má telja að fasteignir Eirar standi undir veðskuldunum, a.m.k. að verulegu leyti, en náist ekki að koma á nauðasamningi blasir einungis gjaldþrot við Eir.“

VIII

Eins og fram er komið er um það ágreiningur í máli þessu hvort fullnægt sé skilyrðum 27. gr. þinglýsingalaga til að verða við kröfu sóknaraðila um að afmá úr fasteignabók þau 126 veðskuldabréf sem áður er lýst og þinglýst hefur verið á íbúðir í fjöleignarhúsum Eirar. Eins og atvikum háttar skiptir í fyrsta lagi máli hvort færsla veðskuldabréfanna í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið ella um þinglýsingu þeirra. Verði sú niðurstaðan skiptir í öðru lagi máli hvort sóknaraðilar eigi slíkra hagsmuna að gæta að þau geti krafist leiðréttingar fasteignabókar samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga. Verði sú talin reyndin þarf í þriðja lagi að leysa úr því hvort umrædd þinglýsingarmistök verði leiðrétt með því að afmá færslu bréfanna úr fasteignabók eða hvort leiðrétting eigi að fara fram með öðrum hætti.

Hvað fyrsta álitaefnið varðar er þess að geta að starfsemi Eirar hefur frá öndverðu heyrt undir ákvæði laga nr. 19/1988. Í 5. gr. þeirra, sbr. 2. gr. laga nr. 143/2006, segir að ekki megi selja eða veðsetja fasteignir sem eru eign sjóðs eða stofnunar nema að fengnu samþykki sýslumanns. Áður en sýslumaður tekur afstöðu til umsóknar um veðsetningu eða sölu slíkrar fasteignar skal samkvæmt sömu lagagrein leita umsagnar Ríkisendurskoðunar. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 19/1988 sagði um 5. gr. að sala „eða veðsetning fasteignar sjóðs eða stofnunar eru það afdrifaríkar ráðstafanir um fjármuni sjóðs eða stofnunar að rétt þykir að áskilja að eftirlitsaðilar fjalli um þær.“ Þá er til þess að líta að þegar samþykki stjórnvalds er lögum samkvæmt áskilið fyrir tilteknum ráðstöfunum fasteignar með löggerningi er það meginregla samkvæmt íslenskum rétti að þinglýsing skjals, þar sem slíkum réttindum er ráðstafað, skuli því aðeins ná fram að ganga að samþykki liggi fyrir. Er það hlutverk sýslumanns að gæta þess við þinglýsinguna að samþykki sé fyrir hendi og skal hann synja um hana ella en fari þinglýsing fram án þess að samþykki liggi fyrir verður það talið til þinglýsingarmistaka í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga.

Þegar framangreint er virt í ljósi orðalags 5. gr. laga nr. 19/1988 og tilgangs ákvæðisins, eins og hann birtist í lögskýringargögnum, verður það ótvírætt talið til mistaka í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga ef þinglýst er á fasteign sjóðs eða stofnunar, sem lög nr. 19/1988 taka til, skuldabréfi er veitir veð í fasteigninni án þess að samþykkis hafi verið aflað fyrir veðsetningunni samkvæmt fyrrnefnda lagaákvæðinu. Verður samkvæmt þessu að leggja til grundvallar að þegar þeim 126 skuldabréfum sem um ræðir í málinu var þinglýst á fasteignir Eirar án þess að legið hafi fyrir samþykki sýslumannsins á Sauðárkróki hafi orðið mistök við þinglýsinguna í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga.

Þessu næst kemur til úrlausnar hvort sóknaraðilar eigi slíkra hagsmuna að gæta að þau geti krafist leiðréttingar þessara mistaka með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga. Um réttarstöðu búseturétthafa í Eir gilda ekki ákvæði settra laga og ræðst hún því af samningum um búseturéttinn og almennum reglum fjármunaréttar. Á grundvelli fyrrgreindra samninga eignuðust rétthafarnir hlutbundin réttindi yfir þeim íbúðum sem samningar náðu til hverju sinni og voru í eigu Eirar. Sá hlutbundni réttur hefur þá samstöðu með beinum eignarrétti að séreign í fjöleignarhúsi að hann er ótímabundinn, búseturétthafinn greiðir við stofnun réttindanna endurgjald og hann greiðir fasteignagjöld og brunabótaiðgjöld af viðkomandi íbúð. Þá greiðir rétthafinn og mánaðarlegt gjald fyrir rekstur sameignar og ákveðið verð sem rennur til viðhalds og viðgerða á viðkomandi íbúð og sameign. Búseturétthafinn nýtur einhliða réttar til uppsagnar og við uppsögn eða andlát rétthafa greiðir Eir framreiknað stofnverð til baka, með þeirri takmörkun þó að frá dragast 2% afskriftir miðað við hvert ár sem rétthafinn hefur búið í íbúðinni. Á hinn bóginn hefur búseturéttur hjá Eir þá samstöðu með óbeinum eignarrétti á borð við afnotarétt yfir fasteign að framsal og veðsetning réttarins er ekki heimil, rétthafanum er óheimilt að breyta íbúð nema með samþykki Eirar og verði íbúðin eða fylgifé hennar fyrir skemmdum skal rétthafinn bæta það tjón sem af hlýst. Þá hefur Eir heimild til að rifta búseturéttarsamningi vegna vanefnda gagnaðila á svipuðum grunni og gildir um riftun leigusamninga samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994.

Af framangreindu leiðir að sá hlutbundni réttur sem felst í búseturétti hjá Eir hefur um sumt samstöðu með séreignarrétti að íbúð í fjöleignarhúsi en um annað samstöðu með varanlegum afnotarétti yfir fasteign. Eru því líkindi með þessum rétti og þeim sem búseturéttarhafar njóta samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, sbr. og dóm Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 426/2008. Þótt réttarstöðu búseturétthafa hjá Eir verði samkvæmt þessu ekki jafnað til þeirrar sem felst í beinum eignarrétti að fasteign verður eigi að síður í ljósi inntaks réttarins að leggja til grundvallar að rétthafarnir hafi lögvarða hagsmuni af því að geta krafist leiðréttingar mistaka sem verða við þinglýsingu réttinda á þær íbúðir sem þeir hafa öðlast hlutbundin réttindi yfir. Gildir þetta meðan búseturéttinum hefur ekki verið sagt upp af hálfu rétthafanna en við uppsögn fellur hinn hlutbundni réttur niður og í stað hans stofnast kröfuréttur til endurgreiðslu þess gjalds sem fyrir búseturéttinn var greitt.

Eins og áður greinir er ekki fram komið að íbúð sú er sóknaraðilinn Guðmundur Geir öðlaðist réttindi yfir hafi verið veðsett af hálfu Eirar. Samkvæmt því og þar sem þessi sóknaraðili hefur ekki lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar mistaka er urðu við þinglýsingu réttinda á íbúðir sem aðrir hafa öðlast búseturétt yfir verður staðfest niðurstaða hins kærða úrskurðar hvað hann varðar.

Fram er komið að sóknaraðilinn Guðlaug Guðrún neytti samningsbundins réttar til að segja búseturétti sínum upp 30. mars 2012 og skilaði í framhaldinu lyklum íbúðarinnar. Við uppsögnina breyttist hlutbundinn réttur hennar yfir íbúðinni í kröfurétt til endurgreiðslu þess gjalds sem fyrir búseturéttinn var greitt í upphafi. Getur hún samkvæmt því ekki lengur talist hafa lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar þeirra mistaka er urðu við þinglýsingu veðskuldabréfs Íbúðalánasjóðs á íbúð þá er hún naut búseturéttar yfir. Þá gegnir hinu sama um hana og sóknaraðilann Guðmund Geir að hún getur ekki frekar en hann talist hafa lögvarða hagsmuni af því að krefjast leiðréttingar mistaka sem urðu við þinglýsingu réttinda á íbúðir sem aðrir hafa öðlast búseturétt yfir. Verður niðurstaða hins kærða úrskurðar hvað hana varðar því einnig staðfest.

Af framangreindri niðurstöðu leiðir að ekki eru efni til að taka afstöðu til þess hvort mistök þau sem urðu við þinglýsingu þeirra 126 veðskuldabréfa sem um getur í málinu skuli leiðrétt með því að afmá færslu þeirra úr fasteignabók eða hvort leiðrétting skuli fara fram með öðrum hætti.

Eftir framangreindum úrslitum er rétt að hver aðila ber sinn kostnað af rekstri kærumáls þessa.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. janúar 2014.

Mál þetta, sem var tekið til úrskurðar 6. janúar sl., barst dóminum 8. júlí 2013.

Sóknaraðilar eru Guðlaug Guðrún Torfadóttir, Hofteigi 21, Reykjavík og Guðmundur Geir Jónsson, Sævangi 3, Hafnarfirði.

Varnaraðilar eru Íbúðalánasjóður, Borgartúni 21, Reykjavík, og Eir, hjúkrunarheimili, Gagnvegi, Reykjavík.

Sóknaraðilar krefjast þess að ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík, 10. júní 2013, um að synja þeim um leiðréttingu á þinglýsingabókum Sýslumannsins í Reykjavík verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert að afmá nánar tiltekin veðskuldabréf af nánar greindum fasteignum að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík, eins og hér greinir:

· Hlaðhömrum 2, Mosfellsbæ,

fastanr. útgáfudagur upphafl. kr. skjal nr.

208-3713 23. nóvember 2009 13.356.926 411-S-010689/2009

208-3714 23. nóvember 2009 8.676.190 411-S-010688/2009

208-3715 23. nóvember 2009 8.801.621 411-S-010686/2009

208-3716 23. nóvember 2009 8.801.621 411-S-010687/2009

208-3717 23. nóvember 2009 8.676.190 411-S-010685/2009

208-3719 23. nóvember 2009 74.428.601 411-S-010677/2009

208-3721 23. nóvember 2009 12.022.304 411-S-010684/2009

208-3722 23. nóvember 2009 11.542.758 411-S-010683/2009

208-3723 23. nóvember 2009 9.576.390 411-S-010682/2009

208-3724 23. nóvember 2009 9.251.338 411-S-010681/2009

208-3725 23. nóvember 2009 9.251.338 411-S-010680/2009

208-3731 23. nóvember 2009 9.251.338 411-S-010679/2009

208-3733 23. nóvember 2009 9.251.338 411-S-010678/2009

230-1997 21. september 2007 18.670.000 411-U-010873/2007

230-1998 21. september 2007 18.600.000 411-U-010874/2007

230-1999 21. september 2007 18.440.000 411-U-010875/2007

230-2000 21. september 2007 18.655.000 411-U-010876/2007

230-2001 21. september 2007 18.950.000 411-U-010877/2007

230-2002 21. september 2007 18.675.000 411-U-010878/2007

230-2003 21. september 2007 18.455.000 411-U-010879/2007

230-2004 21. september 2007 18.775.000 411-U-010880/2007

230-2005 21. september 2007 18.750.000 411-U-010881/2007

230-2006 21. september 2007 18.595.000 411-U-010882/2007

230-2007 21. september 2007 18.590.000 411-U-010883/2007

230-2008 21. september 2007 18.480.000 411-U-010884/2007

230-2009 21. september 2007 18.665.000 411-U-010885/2007

230-2010 21. september 2007 18.660.000 411-U-010886/2007

230-2011 21. september 2007 19.530.000 411-U-010906/2007

230-2012 21. september 2007 18.485.000 411-U-010887/2007

230-2013 21. september 2007 19.590.000 411-U-010888/2007

230-2014 21. september 2007 19.000.000 411-U-010889/2007

230-2015 21. september 2007 19.705.000 411-U-010890/2007

230-2016 21. september 2007 18.925.000 411-U-010891/2007

230-2017 21. september 2007 19.020.000 411-U-010892/2007

230-2018 21. september 2007 18.595.000 411-U-010893/2007

230-2019 21. september 2007 19.315.000 411-U-010894/2007

230-2020 21. september 2007 18.650.000 411-U-010895/2007

230-2021 21. september 2007 18.885.000 411-U-010896/2007

230-2022 21. september 2007 18.605.000 411-U-010897/2007

230-2023 21. september 2007 19.540.000 411-U-010898/2007

230-2024 21. september 2007 18.430.000 411-U-010899/2007

230-2025 21. september 2007 19.530.000 411-U-010900/2007

230-2026 21. september 2007 18.535.000 411-U-010901/2007

230-2027 21. september 2007 19.760.000 411-U-010902/2007

230-2028 21. september 2007 18.690.000 411-U-010903/2007

230-2029 21. september 2007 18.800.000 411-U-010904/2007

230-2030 21. september 2007 18.695.000 411-U-010905/2007

230-2031 24. október 2007 19.390.000 411-S-013354/2007

230-2032 24. október 2007 18.705.000 411-S-013355/2007

230-2033 24. október 2007 19.635.000 411-S-013356/2007

230-2034 24. október 2007 18.595.000 411-S-013357/2007

230-2035 24. október 2007 19.755.000 411-S-013358/2007

· Fróðengi 1, Reykjavík

fastanr. útgáfudagur upphafl. kr. skjal nr.

231-4154 9. mars 2010 17.698.478 411-U-001829/2010

231-4154 30. september 2010 1.175.179 411-R-001635/2010

231-4155 9. mars 2010 22.062.308 411-U-001826/2010

231-4155 30. september 2010 1.464.937 411-R-001636/2010

231-4156 9. mars 2010 19.610.940 411-U-001824/2010

231-4157 9. mars 2010 19.610.940 411-U-001825/2010

231-4158 16. mars 2010 23.269.515 411-U-001815/2010

231-4159 16. mars 2010 23.269.515 411-U-001816/2010

231-4160 16. mars 2010 19.610.940 411-U-001817/2010

231-4160 30. september 2010 1.302.166 411-R-001648/2010

231-4161 16. mars 2010 19.610.940 411-U-001818/2010

231-4161 30. september 2010 1.302.166 411-R-001656/2010

231-4162 9. mars 2010 22.062.308 411-U-001827/2010

231-4162 30. september 2010 1.464.937 411-R-001637/2010

231-4163 16. mars 2010 23.269.515 411-U-001819/2010

231-4164 16. mars 2010 23.269.515 411-U-001820/2010

231-4165 16. mars 2010 22.921.988 411-U-001821/2010

231-4166 9. mars 2010 22.062.208 411-U-001828/2010

231-4166 30. september 2010 1.464.937 411-R-001638/2010

231-4167 16. mars 2010 23.269.515 411-U-001822/2010

231-4167 30. september 2010 1.545.096 411-R-001657/2010

231-4168 16. mars 2010 23.269.515 411-U-001823/2010

231-4168 30. september 2010 1.545.096 411-R-001649/2010

· Fróðengi 3, Reykjavík

fastanr. útgáfudagur upphafl. kr. skjal nr.

231-4135 2. mars 2010 23.017.489 411-T-001672/2010

231-4136 2. mars 2010 23.017.489 411-T-001673/2010

231-4137 2. mars 2010 23.017.489 411-T-001674/2010

231-4138 2. mars 2010 23.017.489 411-T-001675/2010

231-4139 2. mars 2010 23.017.489 411-T-001676/2010

231-4142 25. febrúar 2010 21.822.855 411-T-001453/2010

231-4142 30. september 2010 1.449.038 411-R-001642/2010

231-4143 10. febrúar 2010 23.017.489 411-T-000987/2010

231-4144 10. febrúar 2010 23.017.489 411-T-000988/2010

231-4145 2. mars 23.017.489 411-T-001678/2010

231-4146 2. mars 2010 23.017.489 411-T-001677/2010

231-4147 25. febrúar 2010 21.822.855 411-T-001454/2010

231-4147 30. september 2010 1.449.038 411-R-001643/2010

231-4148 25. febrúar 2010 21.822.855 411-T-001455/2010

231-4148 30. september 2010 1.449.038 411-R-001634/2010

231-4149 10. febrúar 2010 23.017.489 411-T-000989/2010

231-4149 30. september 2010 1.528.361 411-R-001645/2010

231-4150 10. febrúar 2010 23.017.489 411-T-000990/2010

231-4150 30. september 2010 1.528.361 411-R-001646/2010

231-4151 10. febrúar 2010 19.398.094 411-T-000991/2010

231-4152 10. febrúar 2010 19.398.094 411-T-000992/2010

231-4152 30. september 2010 1.288.033 411-R-001647/2010

· Fróðengi 5, Reykjavík

fastanr. útgáfudagur upphafl. kr. skjal nr.

231-4115 10. febrúar 2010 19.398.094 411-T-000993/2010

231-4116 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001661/2010

231-4117 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001662/2010

231-4118 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001663/2010

231-4119 10. febrúar 2010 19.398.094 411-T-000994/2010

231-4120 10. febrúar 2010 19.398.094 411-T-000995/2010

231-4121 25. febrúar 2010 17.140.739 411-T-001456/2010

231-4121 30. september 2010 1.138.145 411-R-001639/2010

231-4122 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001664/2010

231-4122 30. september 2010 1.288.033 411-R-001651/2010

231-4123 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001665/2010

231-4124 25. febrúar 2010 21.762.064 411-T-001457/2010

231-4125 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001666/2010

231-4126 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001667/2010

231-4127 25. febrúar 2010 16.896.382 411-T-001458/2010

231-4127 30. september 2010 1.121.920 411-R-001640/2010

231-4128 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001668/2010

231-4128 30. september 2010 1.288.033 411-R-001650/2010

231-4129 2. mars 2010 19.270.949 411-T-001669/2010

231-4129 30. september 2010 1.279.591 411-R-001652/2010

231-4130 25. febrúar 2010 21.659.553 411-T-001459/2010

231-4130 30. september 2010 1.438.194 411-R-001641/2010

231-4131 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001670/2010

231-4131 30. september 2010 1.288.033 411-R-001653/2010

231-4132 2. mars 2010 19.398.094 411-T-001671/2010

231-4132 30. september 2010 1.288.033 411-R-001654/2010

231-4133 10. febrúar 2010 15.109.068 411-T-000996/2010

231-4134 10. febrúar 2010 19.398.094 411-T-000997/2010

231-4134 30. september 2010 1.288.033 411-R-001655/2010

Þá krefjast sóknaraðilar málskostnaðar.

Varnaraðili, Íbúðalánasjóður, krefst þess að hin kærða ákvörðun verði staðfest. Þá krefst hann málskostnaðar.

Varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, hefur ekki látið málið til sín taka.

Á árunum 2007, 2009 og 2010 voru varnaraðila, Íbúðalánasjóði, veðsettar nánar tilteknar íbúðir í fjöleignarhúsum í eigu varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík.

Með bréfi, dags. 3. apríl 2013, fóru sóknaraðilar þess á leit við Sýslumanninn í Reykjavík að öllum veðskuldabréfum á framangreindum fasteignum yrði aflýst af eignunum á grundvelli 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Var krafa sóknaraðila byggð á því að ekki yrði séð að samþykki sýslumanns hefði verið aflað, sbr. 5. gr. laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá. Í beiðninni kom fram að sóknaraðilar hefðu gert búsetusamning við varnaraðila, Eir, hjúkrunarheimili, en hefðu skilað lyklum að íbúðunum.

Sýslumaðurinn í Reykjavík hafnaði beiðni sóknaraðila með bréfi, dags. 10. júní sl. Taldi sýslumaður ekki um mistök við þinglýsingu að ræða, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Hins vegar færði sýslumaður kröfuna inn í dagbók, sbr. 2. mgr. sömu greinar, og gaf sóknaraðilum kost á því að færa frekari sönnur fyrir staðhæfingu sinni innan tiltekins frests, en að öðrum kosti skyldi athugasemdin strikuð út.

Þann 28. maí sl. var varnaraðila, Eir, hjúkrunarheimili, veitt heimild til greiðslustöðvunar með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur. Heimildin var framlengd með úrskurðum dómsins 18. júní og 9. september sl. Með úrskurði dómsins 21. nóvember 2013 var varnaraðilanum veitt heimild til að leita nauðasamnings.

Með úrskurði 19. nóvember sl. var kröfu varnaraðila, Íbúðalánasjóðs, um frávísun málsins hafnað.

Sóknaraðilar kveða ágreining máls þessa lúta að því hvort gætt hafi verið ákvæða 5. gr. laga nr. 19/1988 um sjálfseignarstofnanir þegar varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, hafi veðsett tilteknar fasteignir sínar til varnaraðila, Íbúðalánasjóðs, á árunum 2007, 2009 og 2010.

Sóknaraðilar séu kröfuhafar varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis. Varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, sé sjálfseignarstofnun, sem hafi starfað fram til ársins 2011 eftir skipulagsskrá sem samþykkt hafi verið á stofnfundi hennar 31. ágúst 1990 og staðfest af ráðherra 13. desember 1990. Ný skipulagsskrá hafi verið gerð fyrir stofnunina árið 2011, sem hafi verið staðfest af Sýslumanninum á Sauðárkróki 5. maí 2011, en þá hafi sú eldri fallið úr gildi. Í báðum skipulagsskránum sé sérstaklega tekið fram að stofnunin heyri undir lög nr. 19/1988.

Samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá megi eigi veðsetja eða selja fasteignir sjálfseignarstofnunar nema að fengnu samþykki Sýslumannsins á Sauðárkróki. Í greinargerð með lögunum segi um 5. gr. „Sala eða veðsetning fasteignar sjóðs eða stofnunar eru það afdrifaríkar ráðstafanir um fjármuni sjóðs eða stofnunar að rétt þykir að áskilja að eftirlitsaðilar fjalli um þær.“ Vilji löggjafans sé alveg skýr.

Á árunum 2007, 2009 og 2010 hafi varnaraðila, Íbúðalánasjóði, verið veðsettar nánar tilteknar íbúðir í fjöleignarhúsum varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík án þess að samþykkis Sýslumannsins á Sauðárkróki væri aflað, sbr. 5. gr. laga nr. 19/1988.

Með bréfi til Sýslumannsins í Reykjavík 3. apríl 2013 hafi sóknaraðilar vakið athygli á röngum færslum á framangreindar fasteignir, og óskað leiðréttingar á þinglýsingabók, þannig að umrædd veðskuldabréf yrðu afmáð af fasteignunum. Þinglýsingarstjóri hafi gefið varnaraðilum kost á því að koma sjónarmiðum sínum á framfæri, sem varnaraðili, Íbúðalánasjóður, hafi gert með bréfi 30. maí 2013. Sóknaraðilar telji rök hans engan veginn standast. Því sé haldið fram að lög nr. 33/1999 um sjálfseignarstofnanir sem stunda atvinnurekstur eigi við um varnaraðila, Eir, hjúkrunarheimili. Í framangreindum lögum, sem hafi tekið gildi 1. nóvember 1999, segi í c-lið 4. gr. að lögin taki ekki til öldrunarstofnana. Þá segi í 50. gr. laganna að sjálfseignarstofnanir, sem séu starfandi við gildistöku laganna og falli undir gildissvið þeirra, skuli aðlaga samþykktir sínar ákvæðum laganna innan 6 mánaða frá gildistöku þeirra. Það hafi ekki verið gert hjá varnaraðila, Eir, hjúkrunarheimili, heldur hafi það starfað áfram eftir lögum nr. 19/1988. Þau lög eigi því við um varnaraðilann.

Staðhæfing varnaraðila, Íbúðalánasjóðs, um að það að Ríkisendurskoðun hafi ekki gert athugasemdir við framlagða reikninga sjálfseignarstofnunarinnar feli í sér samþykki á veðsetningum, sé fráleit. Lagaákvæðið sé skýrt, samþykki sýslumanns sé nauðsynlegt til að unnt sé að veðsetja fasteignir sjálfseignarstofnunar.

Með bréfi 19. febrúar 2001 til Dóms- og kirkjumálaráðuneytisins hafi varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, óskað eftir samþykki ráðherra til að veðsetja fasteign félagsins að Hlíðarhúsum 3-5 í Reykjavík, sem sé fasteign með 37 öryggisíbúðum. Ríkisendurskoðun hafi gefið umsögn og sent til ráðuneytisins með bréfi 21. febrúar 2001 og ráðherra hafi 22. febrúar 2001 heimilað, með vísan til 5. gr. laga nr. 19/1988, að varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, veðsetti fasteignina fyrir láni frá Íbúðalánasjóði að fjárhæð 258.400.000 krónur. Á árinu 2010 hafi verið sótt um leyfi til sýslumanns til veðsetningar á fasteigninni Hlíðarhúsum 7 í Reykjavík fyrir lánum frá Virðingu hf. að fjárhæð 1.450.000.000 króna, með bréfum fjármálastjóra varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, 21. apríl 2010 og 14. september 2010, og til veðsetningar á fasteigninni Fróðengi 1-11 í Reykjavík fyrir láni til Virðingar að fjárhæð allt að 1.200.000.000 króna, með bréfi fjármálastjórans 16. júní 2010. Í öllum bréfunum komi fram að varnaraðilinn sé með staðfesta skipulagsskrá frá 13. desember 1990. Á árinu 2012 hafi enn verið sótt um heimild til Sýslumannsins á Sauðárkróki til veðsetningar á fasteignum varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, annars vegar með bréfi 3. október 2012 og hins vegar með bréfi 6. nóvember 2012. Samkvæmt framangreindu sé enginn vafi á að varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, sé sjálfseignarstofnun og að um hana gildi lög nr. 19/1988.

Sóknaraðilar mótmæli forsendum þinglýsingarstjóra fyrir þeirri niðurstöðu að hann afmái ekki tilgreind veðskuldabréf úr þinglýsingabók. Samkvæmt 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 skuli þinglýsingarstjóri sannreyna hvort nokkuð sé því til fyrirstöðu að skjali verði þinglýst. Hann skuli meðal annars athuga hvort útgefanda skorti heimild til að ráðstafa eign á tiltekinn hátt. Þegar svo sé tekið til orða að útgefanda skorti heimild til að ráðstafa eign á tiltekinn hátt sé átt við það, þegar samþykki eða staðfestingu annarra aðila þurfi til að þinglýsing sé heimil. Áskilnaður um slíkt samþykki geti hvort heldur byggst á lögum eða samningi. Í þessu máli hvíli lagaskylda á varnaraðila, Eir, hjúkrunarheimili, til þess að afla samþykkis Sýslumannsins á Sauðárkróki til veðsetningar og sölu á fasteignum sínum, þar sem það sé sjálfseignarstofnun og um hana gildi lög nr. 19/1988. Þinglýsingarstjóri hefði því átt að vísa umræddum veðskuldabréfum frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. laga nr. 39/1978.

Þar sem varnaraðili, Íbúðalánasjóður, hafi fengið veð í fasteignum varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, án þess að samþykki Sýslumannsins á Sauðárkróki liggi fyrir, sbr. 5. gr. laga nr. 19/1998, njóti slík veðsetning ekki réttarverndar, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Veðrétturinn hafi því ekki orðið til og sé óskuldbindandi fyrir varnaraðila, Eir, hjúkrunarheimili. Umræddum veðréttindum hafi verið þinglýst í andstöðu við 5. gr. laga nr. 19/1988 og skuli því sæta leiðréttingu þinglýsingarstjóra, sbr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, og vera aflýst af eignunum.

Með vísan til alls þess sem að framan sé rakið sé þess krafist að þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að afmá úr þinglýsingabókum embættisins tilgreind 126 veðskuldabréf af nánar tilgreindum fasteignum varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimils.

Sóknaraðilar vísi til þinglýsingalaga nr. 39/1978 með síðari breytingum, einkum 7. og 27. gr., laga nr. 75/1996 um samningsveð, einkum 2. mgr. 2. gr., laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá, einkum 5. gr., og til meginreglna kröfuréttarins. Um kæruheimild sé vísað til 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 með síðari breytingum. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, aðallega 129. og 130. gr.

III

Varnaraðili, Íbúðalánasjóður, kveðst telja kröfu sóknaraðila með öllu órökstudda og vanreifaða. Gerð sé krafa um afmáningu veða á fjölda eigna án rökstuðnings í hvert sinn, án samhengis við málsatvik og án þess að sýna fram á tengsl sóknaraðila við umrædd veð. Þá byggi málatilbúnaður sóknaraðila á ágiskun um að samþykki sýslumanns skorti án þess þó að fyrir liggi yfirlýsing frá hlutaðeigandi yfirvöldum eða áreiðanleg gögn þar um. Sóknaraðilar hafi lagt fram gögn um samþykki vegna veðsetningar á Fróðengi 111. Í samþykki sýslumanns komi ekki fram hverjum sé verið að veðsetja, en í beiðninni sé talað um að Virðing ehf. muni hafa milligöngu um útvegun lánsfjár frá lífeyrissjóðum. Ljóst sé hins vegar að heimildin nái til íbúða við Fróðengi 1-11. Varnaraðili, Íbúðalánasjóður, sé eini veðhafinn á Fróðengi 1-5. Verði því ekki annað séð en að samþykki sýslumanns nái til þeirra íbúða.

Sóknaraðili byggi kröfu sína á 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Samkvæmt henni bæti þinglýsingarstjóri úr verði hann þess áskynja að færsla í þinglýsingabók sé röng eða mistök hafi orðið við þinglýsinguna. Í athugasemdum með ákvæðinu komi fram að átt sé við að skjal hafi verið fært ranglega í þinglýsingabók, til dæmis á blað rangrar eignar í bók eða útdráttur sé efnislega rangur eða ófullnægjandi. Ákvæðið eigi hins vegar ekki við um ágalla á skjali því sem sé þinglýst. Jafnframt segi í athugasemdunum að komist dómari, nú þinglýsingarstjóri, að raun um að skjali sem hefði átt að vísa frá þinglýsingu hafi verið þinglýst, sé ekki gerlegt á því stigi að vísa skjalinu frá þinglýsingu heldur sé unnt að gera athugasemd í þinglýsingabók. Auk þess séu í dæmaskyni nefnd tilvik eins og að þinglýsta eignarheimild skorti eða útgefandi skjals hafi verið ólögráða. Af þessu verði ráðið að ákvæði 1. mgr. 27. gr. takmarkist við augljós og hrein mistök, en efnislega sé ekki hægt að leiðrétta færslu, hvort sem er án kröfu (ex officio) eða eftir kröfu, heldur verði aðili þá að uppfylltum ákveðnum skilyrðum að sanna með fullnægjandi hætti staðhæfingu sína samkvæmt 2. mgr. 27. gr. Ekki verði séð að annar en sá sem eigi réttindi í viðkomandi eign eigi aðild að máli samkvæmt 2. mgr. 27. gr. en slíku sé ekki til að dreifa hér. Þá sé vandséð hvernig sú sönnun geti átt sér stað nema að undangengnum dómi. Veðsamningur, sem hér um ræði, sé bindandi á milli aðila. Með hliðsjón af 33. gr. laga nr. 39/1978 verði hann ekki ógiltur gegn mótmælum varnaraðila, Íbúðalánasjóðs, nema að undangengnum dómi. Mál þetta snúi að efni þinglýsingar, en ekki formi. Það sé því ekki á færi þinglýsingarstjóra að bæta þar úr.

Eignarheimildir skorti ekki í málinu, heldur sé því borið við að formlegt samþykki stjórnvalda samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 vanti. Fullyrðingu sóknaraðila þar að lútandi sé mótmælt sem ósannaðri. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að slíkt leyfi sé nauðsynlegt að lögum. Ákvæði 1. mgr. 27. gr. takmarkist við augljós og hrein mistök. Sóknaraðilar hafi ekki sýnt fram á að slík mistök hafi átt sér stað. Með ákvörðun þinglýsingarstjóra hafi sóknaraðilum verið gefinn kostur á að færa sönnur á mál sitt, sbr. 2. mgr. 27. gr. laga nr. 39/1978. Einu tilburðir sóknaraðila til að færa fram sönnur á fullyrðingu sína um að veðsetningin hafi verið óheimil séu þeir að leggja fram gögn þar sem varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, hafi sótt um og fengið leyfi samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988. Á hinn bóginn hafi sóknaraðilar ekki lagt fram nein gögn sem sýni fram á að varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, hafi ekki sótt um slík leyfi vegna veðsetningar á fasteignum við Hlaðhamra 2 og Fróðengi 1, 3 og 5. Sóknaraðilar hafi heldur ekki sýnt fram á gögn um að synjað hafi verið um slík leyfi.

Í þessu samhengi sé bent á að áður en samþykki sýslumanns samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 sé fengið skuli umsögn Ríkisendurskoðunar liggja fyrir. Samkvæmt 3. gr. laganna skuli Ríkisendurskoðun sendir ársreikningar eigi síðar en 30. júní ár hvert og skuli hún fara yfir þá og gera athugasemdir við fram lagða reikninga. Samkvæmt 4. gr. laganna skuli sýslumaður hafa eftirlit með reikningsskilum og efni þeirra. Þeir aðilar sem hafi eftirlit með starfseminni séu þeir sömu og veiti samþykki samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988. Hefðu þeir væntanlega gert athugsemd við veðsetningarnar væru þeir ekki samþykkir þeim.

Ákvæði 5. gr. laga nr. 19/1988 kveði á um samþykki stjórnvalda vegna sölu eða veðsetningar á fasteignum í eigu sjóðs eða stofnunar. Ákvæðið hafi verið sett til að koma í veg fyrir að eignum, oft á vegum góðgerðarfélaga sem einstaklingar hafi gefið til, yrði ráðastafað án aðhalds. Engar hömlur séu hins vegar varðandi kaup á fasteignum. Því sé alveg óljóst hvort ofangreindar takmarkanir nái til veðsetningar samfara kaupum sem séu liður í greiðslu kaupverðs. Sama eigi við um veðsetningar sem veittar séu til nýbyggingar þar sem lánveiting er forsenda byggingarframkvæmda. Án lánveitingar væri engin eign til nema að forminu til. Hennar hafi verið aflað með lánveitingunni, þar sem veðsetning sé óhjákvæmilega hluti af henni. Því sé ekki um það að ræða að verið sé að veðsetja eignir sem séu til staðar eða eftir á, heldur eigi veðsetning sér stað samhliða byggingarframkvæmdum vegna lánveitingar sem fari í að greiða kostnað byggingarinnar. Telja verði af orðalagi ákvæðisins, sem takmarkist við sölu og veðsetningu fasteigna, að þar sé átt við veðsetningu eigna sem þegar séu til staðar en ekki veðsetningu í þeim tilvikum þar sem veð- og eignamyndun ráðist einkum af samtíma lánveitingu þriðja aðila til framkvæmda.

Lán sem varnaraðili, Íbúðalánasjóður, hafi veitt hafi verið til byggingar og reksturs leiguíbúða. Annars vegar hafi verið um að ræða íbúðir við Hlaðhamra 2 í Mosfellsbæ og hins vegar íbúðir við Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík. Lán til kaupa og endurbyggingar á húsnæði í eigu Mosfellsbæjar hafi verið veitt á grundvelli kaupsamnings frá 4. júní 2009. Samkvæmt veðbandayfirlitum þeirra eigna sem undir samninginn heyri virðist sem ekki sé búið að gefa út afsal. Mosfellsbær sé því enn þinglýstur eigandi. Það hafi því í raun verið hann sem heimilaði veðsetninguna en ekki varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili.

Varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, muni upphaflega hafa starfað samkvæmt staðfestri skipulagsskrá frá árinu 1995, en um sjálfseignarstofnanir hafi þá gilt lög nr. 19/1988. Árið 1999 hafi hins vegar verið sett lög nr. 33/1999 um sjálfseignarstofnanir sem stunda atvinnurekstur, sem tekið hafi gildi 1. nóvember sama ár. Í þeim lögum sé ekki gerð sérstök krafa um samþykki stjórnvalda fyrir veðsetningu. Sjálfseignarstofnun sem hafi ekki verið í atvinnurekstri áður falli, samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 33/1999, undir lögin um leið og hún teljist stunda atvinnurekstur. Með setningu laganna hafi jafnframt verið skotið inn nýju ákvæði í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 19/1988, sbr. 49. gr. laga nr. 33/1999, þess efnis að um sjálfseignarstofnanir sem stundi atvinnurekstur gildi ákvæði laga nr. 33/1999.

Lán þau sem varnaraðili, Íbúðalánasjóður, hafi veitt og séu til skoðunar í málinu hafi verið til byggingar og reksturs leiguíbúða. Eðli máls samkvæmt falli slík starfsemi undir atvinnurekstur. Ekki verði séð að þessi þáttur í starfsemi varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, geti talist undanþeginn lögum nr. 33/1999. Þar af leiði að lög nr. 33/1999 eigi við um starfsemina. Lög nr. 19/1988 eigi hins vegar ekki við um starfsemina, enda sé sérstaklega tekið fram í 3. mgr. 1. gr. laganna að þau eigi ekki við um sjálfseignarstofnanir sem stundi atvinnurekstur. Af því leiði að framangreind starfsemi varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, falli utan gildissviðs laga nr. 19/1988, eins og beinlínis sé tekið fram í lögunum sjálfum. Ákvæði laganna um veðsetningu geti því alls ekki átt við um veðsetningar leiguíbúða varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis. Veðsetning hafi því mátt fara fram án þess að aflað hefði verið sérstaks samþykkis sýslumanns samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988.

Sóknaraðilar haldi því fram að varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, sé undanþeginn gildissviði laga nr. 33/1999 á grundvelli c-liðar 4. gr. laganna þar sem segi að lögin taki ekki til öldrunarstofnana. Hvorki í lögunum sjálfum né í lögskýringargögnum sé að finna skilgreiningu á öldrunarstofnun, en undanþágan hafi komið inn í meðförum þingsins á málinu án nokkurra skýringa. Um sé að ræða undantekningu frá meginreglu og beri því að túlka hana þröngt. Skilgreiningu á stofnunum fyrir aldraða sé að finna í 1. mgr. 14. gr. laga nr. 125/1999 um málefni aldraðra þar sem segi að um sé að ræða dvalarheimili, sambýli og íbúðir, sérhannað fyrir þarfir aldraðra sem séu ekki færir um að annast heimilishald þrátt fyrir heimaþjónustu. Á þessum stofnunum skuli vera varsla allan sólarhringinn, öryggiskerfi í hverri íbúð og völ á fjölbreyttri þjónustu, svo sem mat, þvotti, þrifum og félags- og tómstundastarfi. Aðstaða skuli vera fyrir hjúkrun, læknishjálp og endurhæfingu. Þjónusta skuli byggð á einstaklingsbundnu mati á þörfum hins aldraða og skuli byggjast á hjálp til sjálfshjálpar. Samkvæmt 2. tölulið sé einnig um að ræða hjúkrunarheimili eða hjúkrunarrými á öldrunarstofnunum ætluð öldruðum einstaklingum sem séu of lasburða til að dveljast á dvalarheimilum, sambýlum eða í sérhönnuðum íbúðum, sbr. 1. tölulið. Þar skuli veitt hjúkrunar- og læknisþjónusta og vera endurhæfing. Sérstök aðstaða skuli vera fyrir aldraða með heilabilunareinkenni. Þjónusta skuli byggð á einstaklingsbundnu mati á heilsufarslegum og félagslegum þörfum hins aldraða. Möguleiki skuli vera á að einstaklingar geti komið þar til hvíldarinnlagnar, sé þess þörf. Við hönnun skuli þess sérstaklega gætt að stofnunin sé heimilisleg og að sem flestir íbúar hafi eigið herbergi. Samkvæmt 15. gr. laganna sé það skilyrði fyrir dvöl einstaklings til langframa í hjúkrunar- eða dvalarrými samkvæmt 14. gr. að viðkomandi hafi undirgengist mat færni- og heilsumatsnefndar á þörf fyrir slíka dvöl.

Ljóst sé að rekstur og leiga á íbúðum varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, hafi ekki verið bundin við 1. mgr. 14. gr., sbr. 15. gr., varðandi leigu til þeirra sem séu ósjálfbjarga, séu ekki færir um að annast heimilishald þrátt fyrir heimaþjónustu og þurfi því umönnun að staðaldri. Þær íbúðir sem hér um ræði hafi verið útbúnar þannig að í þeim hafi eingöngu getað búið einstaklingar sem hafi getað bjargað sér sjálfir. Því geti íbúðir varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, ekki flokkast undir öldrunarstofnanir. Undantekningarákvæðið eigi því alls ekki við. Breyti engu í þeim efnum þótt boðið sé upp á margvíslega þjónustu við íbúana, sbr. 4. mgr. 13. gr. laga nr. 125/1999.

Sóknaraðilar vísi til þess að eftir gildistöku laga nr. 33/1999 hafi varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, ekki aðlagað samþykktir sínar ákvæðum laganna líkt og kveðið hafi verið á um í 2. mgr. 50. gr. laganna, heldur hafi stofnunin haldið áfram að starfa eftir lögum nr. 19/1988. Samkvæmt 2. mgr. 50. gr. laganna hafi, eftir gildistöku laganna, verið skylt að skrá sjálfseignarstofnun sem hafi haft með höndum atvinnustarfsemi sem slíka. Hafi sjálfseignarstofnunin áður verið skráð samkvæmt ákvæðum laga nr. 19/1988 skyldi hún afskráð um leið og skráning samkvæmt lögum nr. 33/1999 færi fram. Líkt og áður hafi verið bent á falli sjálfseignarstofnun undir gildissvið laga nr. 33/1999 um leið og hún teljist stunda atvinnurekstur, sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna. Það sé því ekki skráning sem ráði því hvort starfsemin falli undir lög nr. 33/1999 heldur eðli starfseminnar. Það sé á ábyrgð stjórnenda að þetta sé rétt skráð og geti varðað þá persónulegri ábyrgð. Vanræksla í þessum efnum geti á hinn bóginn ekki skapað aðilum önnur réttindi eða skyldur eða aðra stöðu en lög nr. 33/1999 kveði á um. Skipulagsskrá geti að þessu leyti ekki verið æðri lögunum.

Veðsetning sé bindandi á milli aðila og verði ekki sjálfkrafa ógild þótt samþykki stjórnvalda samkvæmt 5. gr. laga nr. 19/1988 hafi ekki verið aflað. Ekki verði ráðið af ákvæðum laga hvernig bregðast eigi við hafi samþykkis stjórnvalda ekki verið aflað, en skjali engu að síður þinglýst. Veðsetning sé ekki sjálfkrafa ógild af þessum sökum, heldur geti hún allt að einu staðið til frambúðar. Engin einhlít regla sé í þessum efnum, heldur verði að skoða hvert mál fyrir sig, meðal annars með hliðsjón af tilgangi ákvæðisins og þeim hagsmunum sem það eigi að vernda, sem og hvort einhverjir meinbugir kunni að vera á samþykki. Miðað við framkvæmd ákvæðisins verði ekki annað séð en að samþykkið sé formlegt fremur en efnislegt. Þá verði ekki séð að almannahagsmunir búi að baki ákvæðinu. Í því tilviki sem hér um ræði séu hagsmunir lánveitandans yfirgnæfandi að þinglýsingin standi áfram, en lántakandans engir í samanburði. Því þyrfti að færa mjög sterk rök fyrir því að fella niður þinglýsinguna af þessum ástæðum. Um gífurlegar fjárhæðir sé að ræða af almannafé úr opinberum lánasjóði til byggingar leiguíbúða í samræmi við lög og reglur og sé lánshæfi lántaka háð samþykki ráðuneytis.

Ekki verði leyst úr ágreiningi aðila á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í lögskýringagögnum með lögum nr. 6/1992 um breytingar á 3. gr. laga nr. 39/1978 komi fram að byggt sé á þeirri forsendu að eftir þessari málskotsleið verði ekki skorið úr um efnisatvik að baki skjali, svo sem um eignarréttindi og eignarhöft. Sé ágreiningur um efnisleg réttindi verði skorið úr um þann ágreining í almennu einkamáli. Með málskoti á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga verði því hvorki leyst úr efnisatvikum sem liggi að baki skjali né heldur því hvort réttur sá sem sagður sé standa þinglýsingu í vegi sé fyrir hendi eða ekki. Ljóst sé að ágreiningur sé á milli aðila í máli þessu, meðal annars um það hvernig túlka skuli 5. gr. laga nr. 19/1988 um nauðsyn þess að fá samþykki stjórnvalda fyrir veðsetningunum sem málið fjalli um. Jafnframt sé ágreiningur um það hvort lög nr. 19/1988 gildi yfirhöfuð um varnaraðila, Eir, hjúkrunarheimili, eða hvort lög nr. 33/1999 um sjálfseignarstofnanir sem stunda atvinnurekstur taki til starfsemi þess. Þessi ágreiningur sé efnislegur og varði það hvort fyrir hendi séu höft sem standi þinglýsingu í vegi. Af því megi vera ljóst að úr ágreiningi sóknaraðila og varnaraðila, Íbúðalánasjóðs, verði ekki leyst með málskoti á grundvelli 1. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978.

Málskostnaðarkrafa sé reist á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991.

Ágreiningsefni þessa máls lýtur að því hvort Sýslumanninum í Reykjavík hafi borið að leiðrétta tilteknar færslur í fasteignabók með því að afmá þær, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðilar telja að ekki hafi verið gætt ákvæðis 5. gr. laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá við veðsetningu tiltekinna fasteigna varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, til varnaraðila Íbúðalánasjóðs, sem fór fram á árunum 2007, 2009 og 2010. Því beri að afmá veðskuldabréf er hvíli á eignunum.

Mál þetta sætir úrlausn dómsins samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í málinu verður því einungis skorið úr um það hvort synjun þinglýsingarstjóra um leiðréttingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. laganna hafi verið réttmæt eins og málið horfði við honum, en ekki verður skorið úr um efnisatvik að baki skjölum málsins.

Varnaraðili, Eir, hjúkrunarheimili, er sjálfseignarstofnun. Samkvæmt skipulagsskrá stofnunarinnar fellur starfsemi hennar undir lög nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá. Samkvæmt 5. gr. þeirra laga er óheimilt að veðsetja eða selja fasteignir sjálfseignarstofnunar nema að fengnu samþykki sýslumanns. Á árunum 2007, 2009 og 2010 voru varnaraðila, Íbúðalánasjóði, veðsettar nánar tilgreindar íbúðir í fjöleignarhúsum varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík, en ekkert liggur fyrir um að samþykki sýslumanns hafi verið aflað. Var veðskuldabréfum þinglýst á fasteignirnar. Sóknaraðilar kröfðust þess af Sýslumanninum í Reykjavík, með bréfi 3. apríl 2013, að framangreindar færslur yrðu leiðréttar þannig að veðskuldabréfin yrðu afmáð af eignunum. Sýslumaður hafnaði kröfu sóknaraðila með ákvörðun sinni 10. júní 2013.

Varnaraðili, Íbúðalánasjóður, hafnar því að framangreind lög nr. 19/1988 eigi við um starfsemi varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis. Telur hann að lög nr. 33/1999 um sjálfseignarstofnanir sem stunda atvinnurekstur eigi við og hefur fært fyrir því tiltekin rök. Samkvæmt þeim lögum er ekki þörf samþykkis fyrir veðsetningu. Þá er einnig ágreiningur milli aðila um túlkun 5. gr. laga nr. 19/1988, en varnaraðili, Íbúðalánasjóður, telur að lagagreinin geti ekki átt við þegar veðsetning eigi sér stað samfara kaupum sem liður í greiðslu kaupverðs eða um veðsetningar sem veittar séu til nýbyggingar þar sem lánveiting sé forsenda byggingaframkvæmda. Varnaraðilinn byggir jafnframt á því að fyrirliggjandi samþykki vegna veðsetningar á Fróðengi 1-11 nái til veðsetningar hans á íbúðum í þeim eignum. Þá felist samþykki í því að ekki hafi verið gerðar athugasemdir við þinglýsinguna af hálfu eftirlitsaðila.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 39/1978 skal þinglýsingarstjóri bæta úr verði hann þess áskynja að færsla í fasteignabók er röng eða mistök hafa orðið um þinglýsinguna ella. Ljóst er að ágreiningur er með aðilum um það hvort afla hafi þurft samþykkis sýslumanns til veðsetningar tiltekinna fasteigna varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis. Úr þessum ágreiningi verður ekki skorið í máli þessu, en eins og fram hefur komið sætir málið úrlausn samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978 og verður því einungis horft til atriða sem varða formleg réttindi samkvæmt skjölum, en ekki litið til efnisatvika að baki skjölunum. Svo sem fram kemur í greinargerð með lögum nr. 6/1992, sem breyttu 3. gr. laga nr. 39/1978, verður skorið úr ágreiningi um efnisleg réttindi í almennu einkamáli, en ekki eftir þessari leið. Í þessu ljósi verður ekki litið til sjónarmiða sóknaraðila um það að afla hafi þurft samþykkis sýslumanns til veðsetningar fasteigna varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis. Er þar af leiðandi ekki fallist á það að færslur þinglýsingarstjóra á veðskuldabréfum varnaraðila, Íbúðalánasjóðs, á fasteignir í eigu varnaraðila, Eirar, hjúkrunarheimilis, hafi verið rangar eða gerðar fyrir mistök. Verður kröfu sóknaraðila því hafnað og ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík staðfest svo sem nánar greinir í úrskurðarorði.

Rétt þykir að málskostnaður milli aðila falli niður.

Barbara Björnsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Staðfest er ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík, 10. júní 2013, um að synja sóknaraðilum, Guðlaugu Guðrúnu Torfadóttur og Guðmundi Geir Jónssyni, um að afmá úr þinglýsingabók 126 veðskuldabréf af fasteignum að Hlaðhömrum 2 í Mosfellsbæ og Fróðengi 1, 3 og 5 í Reykjavík, á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Málskostnaður fellur niður.