Fimmtudaginn 15. febrúar 2001.
Nr. 339/2000.	Unnur Millý Georgsdóttir (Jóhannes Albert Sævarsson hrl.) gegn Guðbjörgu Hjörleifsdóttur (Hilmar Ingimundarson hrl.)

                                     

Fasteignakaup. Galli.

U krafði G um skaðabætur eða afslátt vegna galla á fasteign, sem hún hafði keypt af G. Ekki var fallist á þá málsástæðu U að G hefði borið skylda til að ganga frá frárennslislögnum í samræmi við lög og byggingarreglugerðir á hverjum tíma.  Var U ekki talin hafa sýnt fram á að um leyndan galla hefði verið að ræða. Jafnframt var horft til þess að U hafði skoðað fasteignina í fylgd sérfræðings áður en hún festi kaup á henni. Þá var ekki fallist á, að U yrði leyst undan skoðunarskyldu á þeim forsendum að hluti fasteignarinnar hefði verið óaðgengilegur vegna húsmuna sem í honum voru. Var G sýknuð af kröfum U.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. ágúst 2000. Hún krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér 595.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 25. júní 1999 til greiðsludags. Þá krefst hún aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að hann verði felldur niður. 

Stefnda krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur með þeirri breytingu að innborgun áfrýjanda 31. ágúst 2000 að fjárhæð 927.035 krónur og 10. október 2000 að fjárhæð 14.676 krónur komi til frádráttar þeirri kröfu, sem henni var dæmd í héraði. Til vara krefst stefnda þess að krafa áfrýjanda verði lækkuð. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Við meðferð málsins fyrir Hæstarétti er fram komið að 31. ágúst 2000 greiddi áfrýjandi stefndu 927.035 krónur og 10. október sama árs 14.676 krónur. Með því telur áfrýjandi sig hafa greitt kröfu stefndu samkvæmt kaupsamningi þeirra um fasteignina Njálsgötu 39b í Reykjavík. Standi þá eftir af kröfu stefndu í gagnsök í héraði fé, sem áfrýjandi hafi haldið eftir af umsömdum greiðslum og svari til kostnaðar af viðgerð á fasteigninni samkvæmt matsgerð.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um annað en málskostnað, að teknu tilliti til greiðslna áfrýjanda, sem að framan er getið. Verður áfrýjandi dæmd til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Unnur Millý Georgsdóttir, greiði stefndu, Guðbjörgu Hjörleifsdóttur, 1.114.310 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 14.310 krónum frá 1. ágúst 1998 til 15. nóvember sama árs, en af 1.114.310 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 927.035 krónum, sem áfrýjandi greiddi 31. ágúst 2000, og 14.676 krónum, sem hún greiddi 10. október sama árs.

Áfrýjandi greiði stefndu samtals 450.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 31. maí 2000.

I.

Mál þetta, sem dómtekið var föstudaginn 26. maí sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Unni Millý Georgsdóttur kt. 160961-6439, Njálsgötu 39b, Reykjavík, með stefnu birtri 01.09.1999 á hendur Guðbjörgu Hjörleifsdóttur, kt. 230840-4749, Hvassaleiti 40, Reykjavík.  Með stefnu, birtri 25.10.1999 höfðaði stefnda, Guðbjörg, mál á hendur stefnanda, Unni Millý, sem var síðan sameinað máli þessu sem gagnsök.

 

Dómkröfur aðalstefnanda eru þær, að aðalstefnda verði dæmd til greiðslu skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð kr. 595.000, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla l. nr. 25/1987 með  síðari breytingum frá 25.06.99 til greiðsludags, og leggist dráttarvextir við höfuðstól á tólf mánaða fresti, í fyrsta sinn þann 25.06.2000, sbr. 12. gr. vaxtalaga nr. 25/1987.  Enn fremur greiði aðalstefnda aðalstefnanda málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, ásamt 24,5% virðisaukaskatti á málskostnað, auk alls matskostnaðar, að fjárhæð kr. 93.002.

 

Dómkröfur aðalstefndu eru þær aðallega, að hún verði sýknuð af öllum kröfum aðalstefnanda í málinu, en til vara, að stefnukröfur verði lækkaðar.  Í báðum tilvikum er þess krafizt, að aðalstefnandi verði dæmd til að greiða aðalstefndu málskostnað að mati dómsins, að viðbættum virðisaukaskatti samkvæmt l. nr. 50/1988.

 

Dómkröfur gagnstefnanda eru þær, að gagnstefnda verði dæmd til að greiða gagnstefnanda kr. 1.114.310, með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla l. nr. 25/1987 með síðari breytingum af kr. 14.310 frá 1. ágúst 1998 til 15. nóvember s.á., en af kr. 1.114.310 frá þeim degi til greiðsludags.  Jafnframt er þess krafizt, að dráttarvextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 15. nóvember 1999, sbr. 12. gr. l. nr. 25/1987.  Þá verði gagnstefnda dæmd til greiðslu málskostnaðar að mati dómsins, að viðbættum 24,5% virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.  Að fengnum greiðslum þessara dómkrafna mun stefnandi jafnhliða gefa út afsal til stefndu fyrir parhúsinu nr. 39b við Njálsgötu í Reykjavík, í samræmi við kaupsamning stefnanda og stefndu.

 

Endanlegar dómkröfur gagnstefndu eru þær, að hún verði aðeins dæmd til greiðslu á kr. 426.308, auk vaxta af peningamarkaðs­reikningi hjá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis frá 15.11.98 til greiðsludags, en til vara dráttarvaxta, að frádregnum vöxtum af peningamarkaðsreikningi frá sama degi til greiðsludags.  Þess er krafizt, að málskostnaður á milli aðila í gagnsök falli niður, en til vara er krafizt verulegrar lækkunar á málskostnaði til gagnstefnanda og til þrautavara, að málskostnaður reiknist af kr. 426.308.

 

II.

Málavextir:

Með kaupsamningi, dags. 21. júlí 1998, keypti aðalstefnandi af aðalstefndu austurenda eldra parhúss í fasteigninni nr. 39b við Njálsgötu í Reykjavík, ásamt tilheyrandi sameign og lóðarréttindum og öllu sem fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu. Aðalstefnda hafði eignazt húsið við arftöku eftir móðursystur sína, Soffíu Túbals, á árinu 1997.  Tekið er fram í kaupsamningi, að eignin sé seld í því ástandi, sem kaupandi hafði kynnt sér með skoðun og hann sætti sig við að öllu leyti.  Í söluyfirliti segir m.a, að eigninni fylgi góð timburverönd fyrir framan húsið, hellulagt sé að inngangi og skjólgirðing umhverfis lóð.  Kaupverð eignarinnar var kr. 6.200.000 sem skyldi greiðast þannig:

Með fasteignaveðbréfi	kr. 4.030.000
Við undirritun kaupsamnings	kr. 600.000
Hinn 15. nóvember 1998	kr. 1.100.000
­Hinn 15. maí 1999	kr. 470.000
Samtals	kr. 6.200.000

 

Um það bil tveimur árum fyrir söluna höfðu farið fram endurbætur á lóð hússins, og var m.a. lögð drenlögn við þann hluta parhússins, sem ekki var í eigu Soffíu Túbals, en liggur hornrétt á hús hennar.  Þá var lögð stétt úr skrautsteypu nokkru fyrir ofan húsið sunnanvert og meðfram austurhlið þess.  Síðan var settur trépallur yfir lóðina að sunnanverðu, sem lá upp að húsinu og fór m.a. yfir stéttina þar.

 

Stefnandi kveður verulega galla hafa komið í ljós á fasteigninni og á frágangi lóðar í kringum húsið.  Flæða hafi tekið inn í kjallara hússins í gegnum suðurvegg þess, eða meðfram gluggaopi, sem steypt hafði verið upp í á suðurhlið.  Fékk stefnandi til sín Eggert Guðmundsson byggingafræðing frá E.G. verk­þjónustunni til að meta kostnað við nauðsynlegar umbætur á lóð hennar vegna meintra galla.  Í umsögn hans, sem dagsett er 25. okt. 1998, segir m.a.:

 

"Í kjallara er leki er kemur í gegnum vegg á suðurhlið.  Lekastaður er fyrir neðan jarðvegsyfirborð ásamt gluggaopi er múrað hefur verið upp í.  Búið var að grafa skurð með hliðinni og fram að steyptri stétt.  Engin regnvatnslögn er við húsvegg og engar jarðlagnir voru sjáanlegar til að taka á móti regnvatni gegnum niðurfallsrör.

Til að bæta úr lekavandamáli þarf að grafa upp meðfram öllu húsinu og komast í niðurfallslagnir á norðurhlið hússins.  Leggja þarf regnvatns/drenlögn í skurðinn, gera við sprungur og gluggaop þannig að leki stöðvist.

Til að grafa upp með húsinu þarf að saga upp steypta stétt (skrautsteypa), reyna að saga í fúgur ef mögulegt er og gæta þarf að hitalögnum í stéttinni.  Búast má við að eitthvað, ef ekki allar hitaleiðslur fari í sundur á skurðarsvæði, en það er ekki vitað hvort þær liggja í steypu lagi eða undir steypu.  Steyptar tröppur við inngang þarf mögulega að fjarlægja og brjóta þarf sér leið inn í niðurfallslögn í kjallaratröppum á norðurhlið."

 

Þann 4. desember 1998 var, að beiðni stefnanda, dómkvaddur einn óvilhallur matsmaður, Haraldur Sumarliðason húsasmíðameistari, til þess að meta gallana.  Matsbeiðni laut að frágangi á drenlögn meðfram húsinu, frágangi jarðlagna, er taka eiga á móti regnvatni frá niðurfallsrörum og frágangi á kjallaraglugga, auk þess sem metið skyldi annað það, sem fram kynni að koma við nánari skoðun og ábendingu aðila.  Var matsmanni falið að meta orsakir gallanna, úrbætur vegna þeirra og kostnað við þær. 

Matsgerðin er dagsett 16. maí 1999.  Er niðurstaða matsmannsins svohljóðandi:

 

"Eins og fram hefur komið er sá leki sem kvartað var yfir á suðurhlið kjallarans ekki lengur fyrir hendi enda búið að setja þar nýjan glugga.  Matsmaður leggur því ekki mat á þann þátt að öðru leyti en því sem snýr að frágangi á veröndinni við hann.

Til að lagfæra annað sem fram kemur í matsbeiðninni telur matsmaður að saga verði upp hluta af stéttinni meðfram húsinu og brjóta útitröppur og hluta af kjallaratröppum.  Grafa þar nægilega djúpt fyrir lagnir, setja síðan sand í skurðinn og þjappa hann.  Þá þarf að leggja regnvatns-jarðvatnslögn kringum húsið (sérstök götuð plaströr) og tengja þakniðurföll við hana. Ofan á þessa lögn þarf að setja drenmöl og breiða síðan yfir hana með sérstökum drendúk áður en fyllt er upp í skurðinn.

Þar sem ekki má tengja þessa lögn beint í frárennslislögn hússins þarf að setja niður brunn í lóðina (60 cm.) sem hún tengist í og þaðan sé svo tengt við frárennslið.

Þar sem frárennslislögnin er mikið skemmd eins og áður hefur komið fram verður að skipta um hana frá húsi og út í lóðamörk áður en þessi nýja lögn er tengd við hana. Þar sem ekki er vitað um ástand þeirrar lagnar utan lóðarinnar, treystir matsmaður sér ekki til að fjalla frekar um hana enda væri hugsanleg viðgerð á henni á hendi fleiri aðila þar sem hún liggur gegnum nærliggjandi lóðir.

Að lokum þarf að gera við hugsanlegar skemmdir á hitalögn í lóðinni, ganga aftur frá járnalögn í steypu, steypa síðan tröppur og stéttina þar sem hún var brotin (m/skrautsteypu) og ganga frá timburveröndinni.  Við nýja gluggann þarf að lækka veröndina niður og ganga þar frá niðurfalli sem tengist nýju lögninni.

 

Kostnaðarmat:

 

Efni:

Plaströr kr.17.000

Steinrör kr.8.000

Brunnur kr.18.000

Sand ur kr.15.000

Drenmöl kr.12.000

Drendúkur kr.5.000

Steypa kr.30.000

Steypustál, efni í hitalögn verönd o.fl.kr.30.000

Flutningar að og frá kr.35.000

Samtals kr.170.000

 

Vinna:

Múrbrot og steypusögun kr.90.000

Gröftur og fylling kr.120.000

Pípulögn kr.70.000

Járnlögn kr.15.000

Niðurlagning skrautsteypu kr.70.000

Verönd, frágangur og fl. kr.60.000

Samtals kr.425.000

 

Heildarkostnaður er því metinn kr. 595.000 fimm hundruð níutíu og fimm þúsund krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti.”

 

Vegna hinna meintu galla á fasteigninni hélt aðalstefnandi eftir greiðslu, að fjárhæð kr. 1.100.000, sem var á gjalddaga samkvæmt kaupsamningi þann 15.11.1998, og var fjárhæðin lögð inn á peningamarkaðsreikning hjá SPRON, Austurströnd 3, Seltjarnarnesi, á nafni lögmanns aðalstefnanda, Jóhannesar Alberts Sævarssonar hrl.  Þá lét aðalstefnandi hjá líða að greiða sinn hluta fasteignagjalda frá afhendingardegi, 1. ágúst 1998, til ársloka sama ár, eða samtals kr. 14.310, og er sú skuld óumdeild.  Höfðaði aðalstefnda dómsmál á hendur aðalstefnanda til heimtu framangreindra fjárhæða, en það mál var síðan sameinað máli þessu sem gagnsök.

 

Málsástæður aðalstefnanda í aðalsök og gagnsök:

Aðalstefnandi byggir á því, að hún eigi kröfu á hendur aðalstefndu um, að frágangur á lóð hússins sé í samræmi við gildandi byggingarlög og byggingarreglugerð á hverjum tíma.  Undir steinsteyptri stétt á lóð hússins séu hvorki dren- né frárennslislagnir, og brjóti það í bága við ákvæði 7.6.2.1. í byggingareglugerð nr. 177/1992.  Við skoðun á lóðinni hafi aðalstefnanda ekki dulizt, að lóðin væri nýuppgerð, og allt sýnilegt yfirbragð nýframkvæmdarinnar hafi virzt til fyrirmyndar.  Með því hafi aðalstefnandi mátt ætla, að það, sem ekki sæist og leyndist undir nýframkvæmdinni, væri í lagi og frágangur þar allur í samræmi við ákvæði gildandi reglna.  Þannig hafi aðalstefnanda verið gefið í skyn, að allur frágangur undir skrautstétt hússins væri í lagi, og hafi henni ekki verið gefið tilefni til að ætla annað.  Húseignin, Njálsgata 39b, hafi ekki uppfyllt þá áskildu kosti, sem aðalstefnandi hafi mátt ætla, að hún hefði og aðalstefnda hafi gefið tilefni til að ætla, að hún hefði.

Dómkvaddur hafi verið matsmaður til meta vanefndir og ágalla við byggingu, efnisval, verklag og frágang á lóð húseignarinnar, Njálsgata 39b.  Höfuðstóll dómkröfunnar, kr. 595.000, sé byggður á matsfjárhæð hins dómkvadda matsmanns, um hvað kosti að bæta úr göllum á eigninni, sem fram komi í matsgerð hans, dags.  16. maí 1999.  Það sé málsástæða aðalstefnanda, að með matsgerð dómkvadds matsmanns hafi verið staðfestir þeir gallar á frágangi á lóð húseignarinnar, sem aðalstefnandi haldi fram í matsbeiðni, dags. 16. nóvember 1998.

Þrátt fyrir ákvæði í 2. tl. kaupsamningsins, um að eignin hafi verið seld í því ástandi, sem kaupandi kynnti sér við skoðun og sætti sig við að öllu leyti, hafi hún mátt treysta því, að þar sem um nýframkvæmd væri að ræða á lóð hússins, hefði verið farið eftir byggingalögum og byggingareglugerð við framkvæmdina.  Að sótt hafi verið um nauðsynlegt byggingarleyfi, og að fyrir hafi legið nauðsynlegir uppdrættir og samþykki.  Aðalstefnandi telji, að þar sem hér hafi verið um nýframkvæmd á lóðinni að ræða, hefði átt að sækja um slíkt leyfi, áður en framkvæmdir hófust.  Aðalstefnandi telji, að ekki hafi verið farið eftir byggingalögum og reglugerð við frágang lóðar, þar sem allar dren- og frárennslis­lagnir vanti meðfram húsinu.  Aðalstefnanda verði ekki ætlað að kynna sér það sérstaklega, hvernig ástand frárennslismála kunni að vera og aðalstefnda hafi ekki gefið aðalstefnanda tilefni til athugana á þeim, áður en gengið var frá kaupum á húsinu.  Þannig hafi aðalstefnda leynt hinu raunverulega ástandi hinnar seldu eignar.

Aðalstefnda hafi fengið húseignina, Njálsgötu 39b, í arf.  Nýframkvæmdir á lóðinni hafi verið framkvæmdar í lifanda lífi arfleifanda og hafi verið sameiginlegar fyrir heildareignina, þar sem vestari endi hússins hafi umferðarrétt meðfram húsi aðalstefnanda að sínum inngangi.  Aðalstefnda hafi hins vegar komið fram sem fulltrúi arfleifanda gagnvart verktökum og öðrum húseigendum við lóðaframkvæmdirnar.  Henni hafi því verið fullkunnugt um, að dren- og frárennslislagnir hefðu verið lagðar frá vesturhluta hússins nr. 39b við Njálsgötu, og að arfleifandi hefði kosið, að slíkar lagnir yrðu ekki lagðar frá austurenda hússins, sem aðalstefnda síðar erfði.  Þannig hafi aðalstefndu borið að upplýsa aðalstefnanda um þá vitneskju sína, að undir nýframkvæmdum á lóðinni væru ekki drenlagnir eða lagnir til að veita burt regnvatni, sem berst úr þakniðurföllum.  Gallar þeir, sem metnir hafi verið, hafi ekki verið sýnilegir aðalstefnanda við kaupin.  Hér sé um galla að ræða, sem séu á ábyrgð aðalstefndu.

Með matsgerðinni hafa gallar á eigninni verið staðreyndir.  Þeir muni hafa áhrif á verðmæti eignarinnar, þar sem á aðalstefnanda hvíli skylda til að upplýsa mögulega framtíðarkaupendur að eigninni um ástand frárennslismála.  Víst þyki, að þessi annmarki hafi rýrt verðmæti eignarinnar að því marki, sem fram komi í matsgerðinni.

Kröfu sína byggi aðalstefnandi á niðurstöðum matsgerðar hins dómkvadda matsmanns, þar sem heildarkostnaður við að bæta úr göllum sé sagður nema kr. 595.000, og sé fjárhæðin sundurliðuð í matsgerð.  Skaðabóta- og afsláttarkrafa aðalstefnanda séu tölulega þær sömu.

 Krafizt sé dráttarvaxta frá því að mánuður var liðinn frá því, að aðalstefndu var sent kröfubréf á grundvelli matsgerðar, sbr. 3. mgr. 9. gr. laga 25/1987.

Aðalstefnandi kveðst styðja kröfur sínar við byggingarlög nr. 54/1978, með síðari breytingum (nú skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997), og byggingarreglugerð nr. 177/1992, með síðari breytingum (nú byggingarreglugerð nr. 441/1998).  Einnig styðji hún kröfur sínar við reglur kröfuréttar um efndir loforða og samninga og við ólögfestar meginreglur skaðabóta­réttar.  Varðandi kröfur um dráttarvexti og vaxtavexti sé vísað til III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987.  Kröfur um málskostnað séu studdar við l. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.  Krafa um virðisaukaskatt sé byggð á lögum nr. 50/1988 með síðari breytingum, þar sem stefnandi er ekki virðisaukaskattskyld.

Aðalstefnandi byggir kröfur sínar í gagnsök á því, að hún hafi sýnt fram á, að umkrafin greiðsla, sem hún átti að inna af hendi þann 15.11.98 samkvæmt kaupsamningi, hafi verið til reiðu á þeim tíma.  Hún hafi lagt þá greiðslu inn á sérstakan PM-reikning í Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis á Austurströnd, þar sem fjármunirnir hafi borið vexti allt frá 15.11.98.  Óvissa um umfang galla á fasteigninni, Njálsgötu 39b, hafi orðið til þess, að aðalstefnandi lagði fjármuni þessa inn á sérstakan fjárvörzlureikning í stað þess að greiða þá til aðalstefndu.  Hinir varðveittu fjármunir skuli greiddir aðalstefndu, þegar tillit hafi verið tekið til dómkrafna aðalstefnanda í aðalsök. 

Aðalstefnandi byggi einnig á því, að með því að aðalstefnda hafi ekki fallizt á afsláttar-/bótakröfu aðalstefnanda, hafi hún neyðzt til þess að höfða á hendur aðalstefndu dómsmál til heimtu kröfunnar.  Taka verði tillit til þessa við ákvörðun málskostnaðar til handa aðalstefndu.  Um lagarök fyrir brottfalli máls­kostnaðar vísist til 3. tl. 130. gr. laga 91/1991, sbr. einnig orðalag l. mgr. 130. gr. "skal að jafnaði dæmdur".  Um lagarök fyrir lækkun málskostnaðar, þannig að aðeins hluti falli á aðalstefnanda vísist til 3. mgr. 130. gr. laga 91/1991.  Til þrautarvara sé þess krafizt, að málskostnaður verði reiknaður af kr. 426.308, eða þeirri fjárhæð, sem eftir standi, þegar tekið hafi verið tillit til krafna aðalstefnanda um afslátt/skaðabætur vegna galla og matskostnaðar.

Kröfur sínar í gagnsök styður aðalstefnandi aðallega við ákvæði einkamálalaga nr. 91/1991.

 

Málsástæður aðalstefndu í aðalsök og gagnsök:

Aðalstefnda kveður sýknukröfu sína á því reista, að ekki verði talið, að um leynda galla hafi verið að ræða á fasteign þeirri, sem hún seldi aðalstefnanda, sem hún beri bótaábyrgð á.  Hér verði að hafa það í huga, að fasteignin hafi verið reist á árinu 1905, og sé ljóst, að margar fasteignir frá þeim tíma séu enn í dag hvorki með jarðvegs- né frárennslislagnir.

Sú málsástæða aðalstefnanda, að frágangur lóða eigi að vera í samræmi við gildandi byggingarlög og byggingareglugerð á hverjum tíma, fái ekki staðizt.  Enda þótt fyrri eigandi, Soffía Túbals, hafi lagt í kostnað við að lagfæra lóðina, hafi ekki falizt í því nein skylda af hennar hálfu að leggja svokallaða "drenlögn" eða frárennslislagnir.

Staðreyndin sé sú, að kjallarinn hafi aldrei lekið, þrátt fyrir það, að engin "drenlögn" væri til staðar.  Hins vegar muni hafa farið að leka, að sögn aðalstefnanda, þegar hróflað var við uppfyllingu, þar sem áður muni hafa verið gluggi.  Hins vegar muni matsmaðurinn engan leka hafa fundið í kjallaranum.  Bent sé á, að samkvæmt matsgjörðinni sé, enn þann dag í dag, ekki gert ráð fyrir slíkum lögnum í kerfi borgarinnar í skipulagi lagna af hendi hennar, og því ekki hægt að ganga frá þeim, eins og kröfur séu nú í dag.

Miðað við það, sem tíðkazt hafi, þegar húsið var reist, hafi stefnandi ekki mátt gera ráð fyrir "drenlögn", eins og tíðkanlegt sé í dag.  Vitneskja aðalstefndu um þessa hluti hafi engin verið, og því sé mótælt alfarið, að hún hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni í þessum efnum.

Í varakröfu aðalstefndu um lækkun stefnukrafna sé vísað til þess, að miðað við matsgjörðina sé aðalstefnandi með þeim framkvæmdum, sem þar sé gert ráð fyrir, m.a. nýrri frárennslis­lögn frá húsi og að lóðarmörkum, að fá meiri verðmæti en hún hafi verið að greiða fyrir samkvæmt kaupsamningnum.  Af þeim sökum komi ekki til álita, að aðalstefnda eigi að greiða bætur í samræmi við matsgjörðina.  Hér gæti hins vegar komið til álita afsláttur af kaupverði, og vísar aðalstefnda í því efni til tilboðs síns til aðalstefnanda, þar sem hún hafi verið tilbúin til að veita afslátt, að fjárhæð kr. 300.000.

Að því er varði lagarök sé m.a. vísað til hinna ólögfestu meginreglna skaðabóta­réttar varðandi bótaábyrgð seljanda fasteignar.  Málskostnaðarkröfuna styðji aðalstefna við l. mgr. 130. gr.1. nr. 91/1991 og kröfuna um virðisaukaskatt við l. nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, en hún sé ekki virðisauka­skattskyld.

Kröfur aðalstefndu í gagnsök séu reistar á meginreglum samninga- og kröfuréttar um efndir loforða og samninga.  Réttur aðalstefndu til greiðslu söluverðs fasteignar þeirrar, sem hún seldi stefndu, sé ótvíræður.  Dráttarvaxtakrafa aðalstefndu sé reist á III. kafla laga nr. 25/1987 með síðari breytingum og vaxtavaxtakrafan á 12. gr. sömu laga.  Málskostnaðarkrafa í gagnsök og krafa um virðisaukaskatt sé byggð á sömu lagarökum og í aðalsök.

 

IV.

Forsendur og niðurstaða:

Aðalsök:

Málatilbúnaður aðalstefnanda er ekki skýr í stefnu.  Hún virðist byggja kröfur sínar á því, að lekið hafi meðfram suðurhlið hússins, sem rekja megi til þess, að drenlögn sé ekki umhverfis húsið.  Þá er í stefnu vísað til lýsingar á göllum í matsgerð, en þar kemur fram, að kvartað er yfir leka við gluggaop í suðurvegg, sem múrað hafði verið upp í á sínum tíma, en stefnandi lét síðan gera þar glugga á ný.  Segir þar, að matsbeiðni lúti að “ágöllum við verklag, efnisval og frágang á kjallaraglugga og lóð húseignarinnar Njálsgata 39b, Reykjavík.”  Virðast kröfur hennar þannig einnig byggja á framkvæmdum vegna gluggaopsins.  Þó verður ekki séð að matsgerð taki til kostnaðar við þær úrbætur, og sá kostnaður þannig ekki inni í fjárkröfu aðalstefnanda.  Enn fremur sýnist aðalstefnandi byggja sjálfstætt á því, að dren- og frárennslislagnir hafi vantað og brjóti þannig í bága við núgildandi lög og byggingareglugerð. 

Aðilar gáfu skýrslu fyrir dómi, og enn fremur Ólafur Óskar Einarsson múrarameistari, matsmaðurinn Haraldur Sumarliðason húsasmíðameistari, Hilmar Þór Kristinsson kerfisfræðingur og Ásta Lilja Kristjánsdóttir húsmóðir.

Aðalstefnandi skýrði svo frá fyrir dómi, að henni hefði verið kunnugt um að húsið hefði verið byggt árið 1905.  Hún kvaðst hafa skoðað það, áður en hún keypti það, ásamt móðurbróður sínum, Ólafi Óskari Einarssyni múrarameistara, sem kom með henni sem fagmaður.  Hún kvaðst hafa farið í kjallara hússins, en þar hafi allt verið fullt af drasli og kóngulóm og ekki viðlit að komast að suðurvegg kjallarans.  Þá hafi ekki verið tengt rafmagnsljós þar.  Loft hafi verið þungt, og eftir á að hyggja megi segja, að þar hafi verið saggalykt.  Eigandi hússins var ekki viðstödd, þegar stefnandi skoðaði húsið, heldur hafi leigjendur þess sýnt það. 

Frásögn Ólafs Óskars Einarssonar varðandi kjallarann var efnislega í samræmi við framburð aðalstefnanda, en hann talaði eingöngu um þungt loft en ekki sagga.  Hvorugu þótti ástæða til að spyrja út í ástand kjallarans. 

Samkvæmt matsgerð Haraldar Sumarliðasonar húsasmíðameistara var búið að gera glugga í opið, sem áður hafði verið múrað upp í, þegar skoðun fór fram, og hefur matsmaðurinn það eftir aðalstefnanda, að við það að taka stein úr suðurveggnum og setja glugga þar í staðinn, hafi allur leki stöðvazt.  Aðalstefnandi skýrði svo frá fyrir dómi, að hún hefði talið svo vera á þeim tíma, en síðar hefði komið í ljós, að enn væri leki í veggnum.

Dómendur fóru á vettvang, ásamt aðilum málsins og lögmönnum þeirra.  Veður var þurrt þennan dag og hafði ekki rignt í nokkra daga. Birta var léleg í kjallaranum, þegar dómendur skoðuðu hann en þó var tengd rafmagnspera í langri snúru, sem var hægt að færa á milli staða við skoðunina.  Aðalstefnandi benti dómendum á staði á suðurvegg, þar sem hún taldi leka inn og jafnvel berast þar inn mold, og m.a. sýndi hún dómendum glufur, sem lágu að því er virtist gegnum vegginn.  Ekki treystu dómendur sér þó til að greina lekamerki á veggnum, en þess ber að geta, að hann er hrjúfur og óreglulegur að lögun og málaður í óreglulegum, rauðum og hvítum lit, sem gerir illmögulegt að greina litbrigði af öðrum orsökum.  Þá kom í ljós lítill vatnspollur á gólfi við norðurvegg hússins, en ekki var ljóst hvaðan sú bleyta kom.  Í máli þessu er ekki deilt um leka frá þeim vegg, og kemur ekki fram í sóknargögnum, að þar hafi nokkru sinni lekið inn.  Kjallari hússins hefur að sögn um 170 cm lofthæð.  Þá  komu víða niður bitar úr lofti og var ekki unnt fyrir meðalmann að ganga þar uppréttur.  Suðurhlið kjallarans er að mestu neðanjarðar og kemur klöpp sums staðar upp í gólfið.  Inngangur í kjallarann er aðeins 120 cm á hæð og að einhverju leyti niðurgrafinn.  Hinn umdeildi suðurveggur er sagður vera hlaðinn, og er algerlega óeinangraður.  Aðalstefnandi skýrði svo frá fyrir dómi, að hún hefði haft í hyggju að láta dóttur sína búa þar, en vegna leka og raka hefði það ekki gengið.  Ástand lóðar upp við húsið var óbreytt frá því, sem fram kemur á ljósmyndum matsmanns, sem fylgja matsgerð.  M.a. er á suðurhlið þess niðurfallsrör frá þaki, sem endar nokkuð fyrir ofan pallhæð.

Vitnið Hilmar skýrði svo frá fyrir dómi, að hann hefði búið í vesturhluta hússins, þegar lóðarframkvæmdirnar fóru fram.  Sá hluti hússins liggur hornrétt frá húsi aðalstefnanda til norðurs.  Kvaðst vitnið hafa lagt drenlögn við sinn hluta hússins, en þáverandi eigandi austurhluta þess, Soffía Túbals, hefði ekki talið þörf á því við sinn hluta.  Hafi það því ekki verið gert.  Á sama tíma hafi lóðin verið tekin í gegn, þannig að skipt hafi verið um jarðveg undir skrautsteypustéttinni, sem lögð var sunnan við húsið og meðfram austurhlið þess.  Hins vegar hafi moldarbeð sitt hvorum megin við stéttina að sunnanverðu við húsið verið óhreyfð.  Í framhaldi af því hafi síðan verið gerður trépallur á sunnanverðri lóðinni, upp að húshliðinni og m.a. yfir stéttina þar.

Aðalstefnda skýrði svo frá, að frænka hennar, Soffía Túbals, hafi verið orðin háöldruð, þegar umbæturnar á lóðinni fóru fram.  Hafi aðalstefnda séð um greiðslur vegna umbótanna, en hún hafi ekki vitað, hvaða framkvæmdir áttu sér stað, og ekki vitað um gerð drenlagnarinnar.  Ekki hafi verið borið undir hana, hvort leggja ætti drenlögn við húshluta Soffíu eða aðrar framkvæmdir.  Hún hafi eingöngu séð um greiðslur fyrir frænku sína.

Þegar húsið var byggt, árið 1905, var enginn áskilnaður um dren- og frárennslislagnir í lögum, og var frágangur á lóð hússins, eftir því sem næst verður komizt, í samræmi við það, sem tíðkaðist á þeim tíma.  Ekki er fallizt á, að seljanda hússins, aðalstefndu, hafi borið skylda til að ganga frá dren- og frárennslislögnum í samræmi við lög og byggingarreglugerðir á hverjum tíma.  Þá er ekki fallizt á, að aðalstefnandi hafi mátt gefa sér þær forsendur, að lagnir væru í samræmi við lög og reglugerðir á þeim tíma, sem hún keypti húsið, af því einu, að hún sá, að endurbætur höfðu verið gerðar á lóð.  Það liggur fyrir, að hún spurði einskis, þegar hún skoðaði húsið.  Þá er ósannað, að aðalstefnda, sem upplýst er, að bjó aldrei í húsinu, hafi vitað eða mátt vita, að dren- og frárennslislagnir væru ekki til staðar við hennar hluta hússins, og verður því ekki á því byggt, að hún hafi leynt aðalstefnanda mikilvægum upplýsingum við söluna.

Aðila greinir á um það, hvort raki eða saggi hafi verið til staðar í kjallara hússins, þegar kaupin fóru fram.  Aðalstefnda heldur því fram, að svo hafi ekki verið.

Samkvæmt matsgerð var enginn leki til staðar í suðurvegg, þegar skoðun matsmanns fór fram þann 26. apríl 1999, og hafði ekki verið frá því að steinn var tekinn úr gluggaopi og gerður þar gluggi.  Hvenær þær framkvæmdir fóru fram, er ekki ljóst, en eftir því sem aðalstefnandi mundi bezt, var það fljótlega upp úr áramótum 1998/1999.  Þá verður ekki ráðið af stefnu, að byggt sé á því, að þessi leki hafi verið til staðar, þegar stefna er rituð þann 30. ágúst 1999.  Dómendur gátu ekki séð lekamerki á suðurvegg við skoðun, en hins vegar ber að líta til þess, að um er að ræða mikið niðurgrafinn vegg, hlaðinn, og að einhverju leyti óþéttan og algerlega óeinangraðan, þannig að alltaf má búast við raka eða sagga við þannig kringumstæður, án þess að um leka að utan sé að ræða.  Kjallarinn er augljóslega ekki byggður sem mannabústaður, heldur sem rými fyrir lagnir og geymslu.  Ekki verður fram hjá því litið, að aðalstefnandi var með fagmann með sér, þegar hún skoðaði húsið fyrir kaupin, múrarameistara.  Verður að telja, að hann a.m.k., hafi mátt gera sér grein fyrir því um hvers konar húsrými var að ræða, og er ekki fallizt á, að aðalstefnandi geti firrt sig ábyrgð á skoðunarskyldu með því að halda því fram, að hún hafi ekki mátt kynna sér ástandið vegna þess, að þar hafi verið fullt af drasli.  Það liggur fyrir, að hún fór ekki fram á, að það yrði fjarlægt, hún spurði einskis um kjallarann, enda þótt hún telji sig hafa fundið mjög þungt loft, og jafnvel saggalykt þar niðri.  Er ósannað, að aðalstefnanda hafi verið lofað meiru en hún fékk við kaupin, og ber hún sjálf áhættuna af því, að það var ekki í samræmi við þær forsendur, sem hún gaf sér.

Með hliðsjón af því, sem að framan er rakið, ber að sýkna aðalstefndu af öllum kröfum aðalstefnanda í aðalsök.

 

Gagnsök:

Ekki er ágreiningur um fjárhæðir í gagnsök.  Það liggur fyrir, að krafa aðalstefndu um greiðslu samkvæmt kaupsamningi, féll í gjalddaga 15. nóvember 1998.  Aðalstefnandi lagði þá fjárhæð inn á reikning á nafni lögmanns síns, og hefur sú fjárhæð ekki staðið aðalstefndu til frjálsrar ráðstöfunar.  Þá er ekki ágreiningur um greiðsluskyldu aðalstefnanda á hluta fasteignagjalda, og er fjárhæð enn fremur óumdeild.  Ber því að taka allar kröfur aðalstefndu í gagnsök til greina að fullu.  Engin rök eru fyrir því að dæma vexti samkvæmt peningamarkaðsreikningi í SPRON, og dæmast dráttarvextir eins og krafizt er. 

 

Eftir þessum úrslitum ber að dæma aðalstefnanda til að greiða aðalstefndu málskostnað í aðalsök og gagnsök, sem þykir eftir atvikum hæfilega ákveðinn kr. 375.000, og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.  Við ákvörðun málskostnaðar þykir óhjákvæmilegt að líta til þess, að aðalstefnda gerði aðalstefnanda sáttaboð, í upphafi málsmeðferðar, að fjárhæð kr. 300.000, sem aðalstefnandi hafnaði.

 

Dóminn kváðu upp Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari, Ragnar Ingimarsson byggingaverkfræðingur og Magnús Guðjónsson húsasmíðameistari.

D Ó M S O R Ð :

Aðalstefnda, Guðbjörg Hjörleifsdóttir, skal vera sýkn af öllum kröfum aðalstefnanda, Unnar Millýar Georgsdóttur, í aðalsök.

Gagnstefnda, Unnur Millý Georgsdóttir, greiði gagnstefnanda, Guðbjörgu Hjörleifsdóttur, kr. 1.114.310, með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla l. nr. 25/1987 af kr. 14.310 frá 1. ágúst 1998 til 15. nóvember s.á., en af kr. 1.114.310 frá þeim degi til greiðsludags, og leggjast dráttarvextir við höfuðstól á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 15. nóvember 1999.

Aðalstefnandi, Unnur Millý Georgsdóttir, greiði aðalstefndu, Guðbjörgu Hjörleifsdóttur, kr. 375.000 í málskostnað í aðalsök og gagnsök.