Fimmtudaginn 16. október 2008.
Nr. 91/2008.	Glitnir banki hf. (Gísli Guðni Hall hrl.) gegn Arnrúnu Magnúsdóttur og Friðriki Val Karlssyni (Árni Pálsson hrl.)

 

Þinglýsing. Fasteign. Forgangsáhrif. Sératkvæði.

A og F keyptu kjallaraíbúð í fasteigninni Grænugötu 4 á Akureyri og sameinuðu hana íbúð sinni á fyrstu hæð hússins. Fyrir gerð kaupsamningsins var gerð eignaskiptayfirlýsing þar sem hæðin og kjallarinn voru skráð sem einn eignarhluti. Skjal þetta var móttekið til þinglýsingar en fyrir mistök láðist að færa veðskuldabréf G sem hvíldi á kjallaraíbúðinni á hinn sameinaða eignarhluta. Hvorki í kaupsamningi né afsali var getið um veðskuldabréf G og engin athugasemd gerð við þinglýsingu skjalanna. A og F kröfðust að viðurkennt yrði með dómi að réttur þeirra samkvæmt kaupsamningi og afsali um fasteignina Grænugötu 4 gengi fyrir réttindum G samkvæmt umræddu veðskuldabréfi. A og F héldu því fram að heimilt væri að víkja frá forgangi eldra skjalsins, veðskuldabréfs G, á grundvelli 18. gr. þinglýsingalaga sem getur átt við ef skjal „sem samrýmist ekki öðru skjali, er fyrr barst til þinglýsingar, er fært í þinglýsingabók á undan því.“ Óumdeilt var að mistök þinglýsingarstjóra fólust í því að láðst hefði að færa veðskuldabréfið inn á hina sameinuðu eignarhluta þegar eignaskiptasamningi um húsið var þinglýst. Veðskuldabréfi G var því þinglýst á undan eignarheimild A og F. Þar með átti ofangreint ákvæði ekki við og var  G sýknaður af kröfu A og F. 

               

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson, Hjördís Hákonardóttir og Páll Hreinsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. febrúar 2008. Hann krefst sýknu af kröfu stefndu auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Í máli þessu greinir aðila á um hvort skilyrði 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 séu uppfyllt til að víkja megi frá meginreglu laganna um forgangsáhrif eldri þinglýstra réttinda til fasteigna fyrir yngri réttindum. Er því lýst í hinum áfrýjaða dómi hvernig það atvikaðist að áfrýjendur fengu 30. apríl 2004 þinglýst eignarheimild sinni að hluta fasteignarinnar að Grænugötu 4 á Akureyri án athugasemda um réttindi áfrýjanda samkvæmt veðskuldabréfi sem þinglýst hafði verið 22. október 2001.

Í nefndu ákvæði þinglýsingalaga er veitt heimild til að víkja, í vissum tilvikum og að tilgreindum skilyrðum uppfylltum, frá meginreglu laganna um forgangsáhrif þinglýsingar þess efnis að eldri þinglýst réttindi skuli ganga fyrir yngri. Nýting þessarar heimildar felur í sér skerðingu á eignarréttindum sem rétthafi hefur aflað sér lögverndar fyrir með þinglýsingu. Af þeim sökum verður ekki fallist á með stefndu að skýra megi ákvæðið rýmkandi lögskýringu við úrlausn málsins. Heimildinni má beita samkvæmt lagaákvæðinu í þremur tilvikum. Í fyrsta lagi ef efni skjals er fært ranglega í þinglýsingabók. Í öðru lagi ef láðst hefur að færa skjalið í þinglýsingabók innan lögbundins frests og í þriðja lagi ef skjal, sem samrýmist ekki öðru skjali, er fyrr barst til þinglýsingar, er fært í þinglýsingabók á undan því. Stefndu byggja kröfu sína á síðast nefnda tilvikinu. Vísa þau þá til þess að eignarhaft það sem felst í veðrétti áfrýjanda hafi verið „máð ranglega“ í skilningi 3. mgr. 38. gr. þinglýsingalaga og leiði það til þess að taka megi kröfu þeirra til greina.

Í bréfi sýslumannsins á Akureyri til málsaðila 25. janúar 2006 var sú skýring gefin á því að afsali stefndu var þinglýst án athugasemda um veðrétt áfrýjanda, að láðst hefði að færa veðskuldabréfið inn á hina sameinuðu eignarhluta þegar eignaskiptasamningi um húsið var þinglýst en með honum voru meðal annars hin ósamþykkta kjallaraíbúð og íbúðin á fyrstu hæð sameinaðar á sama fastanúmer í fasteignabók. Í dómi Hæstaréttar 17. ágúst 2006 í máli nr. 350/2006 var komist að þeirri niðurstöðu að um mistök hefði verið að ræða sem þinglýsingastjóra hefði verið rétt að leiðrétta samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Í því fólst að réttindi samkvæmt veðskuldabréfi áfrýjanda geta ekki talist hafa verið máð af hinum veðsetta fasteignarhluta, en til þess orðalags heyrir að þinglýsingastjóri framkvæmi aðgerð sem miðar að því að fella réttindi brott af eign. Svo sem fyrr sagði byggja stefndu kröfu sína á því ákvæði 18. gr. þinglýsingalaga sem getur átt við ef skjal, „sem samrýmist ekki öðru skjali, er fyrr barst til þinglýsingar, er fært í þinglýsingabók á undan því“.  Veðskuldabréfi áfrýjanda var þinglýst á undan eignarheimild stefndu og á nefnt ákvæði því ekki við.

Af því sem rakið hefur verið leiðir að krafa áfrýjanda verður tekin til greina. Stefndu verður gert að greiða aðaláfrýjanda upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Glitnir banki hf., er sýkn af kröfu stefndu, Arnrúnar Magnúsdóttur og Friðriks Vals Karlssonar.

Stefndu greiði áfrýjanda samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Sératkvæði

Hjördísar Hákonardóttur

Það er meginregla að afhending skjals til þinglýsingar ræður réttarvernd þess gagnvart öðrum skjölum sem þinglýst eru á sömu eign, sbr. 15 gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í 18. gr. laganna er veitt heimild til þess að víkja frá þessari meginreglu ef mistök hafa átt sér stað við opinbera skráningu í þinglýsingabók. Er ákvæðið sett til verndar hagsmunum grandlausra viðsemjenda þinglesins eiganda fasteignar, sem gengið hafa til samninga við hann í trausti þess að efni þinglýsingabókar um eign væri rétt. Til þess að vikið verði frá meginreglunni, þarf ákvörðun dómstóla um að skilyrði 18. gr. séu uppfyllt og að réttur sá er mistök urðu um skuli því víkja fyrir rétti sem síðar er þinglesinn. Slík niðurstaða leiðir til bótaréttar samkvæmt 49. gr. þinglýsingalaga.

Málvextir eru raktir í I. hluta hins áfrýjaða dóms. Kjarni þeirra er sá að stefndu höfðu hug á að kaupa ósamþykkta kjallaraíbúð í fasteigninni Grænugötu 4 á Akureyri og sameina hana íbúð sinni á fyrstu hæð hússins. Áður en gengið var frá kaupunum var gerð eignaskiptayfirlýsing 12. janúar 2004 með þeim hætti að hæðin og kjallarinn voru skráð sem einn eignarhluti merktur „0101 Grænagata 4“. Skjal þetta var móttekið til þinglýsingar 16. mars 2004 og innfært án athugasemda 22. sama mánaðar. Jafnframt virðist kjallaraíbúðin hafa verið máð úr þinglýsingabók sem sjálfstæð eign. Eigandi hennar kom ekki að gerð eignaskiptasamningsins og engin sérstök yfirlýsing frá honum vegna þessarar þinglýsingar liggur fyrir. Auk þessara mistaka þinglýsingarstjóra láðist að færa veðskuldabréf áfrýjanda sem hvíldi á kjallaraíbúðinni, móttekið til þinglýsingar 19. október 2001 og innfært 22. sama mánaðar, á hinn sameinaða eignarhluta. Eftir þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar var gengið frá kaupum stefndu á kjallaraíbúðinni með kaupsamningi 21. apríl 2004 og yfirlýsingu um eignarhlutdeild seljanda 29. sama mánaðar. Bæði þessi skjöl voru móttekin til þinglýsingar 29. apríl 2004 og innfærð 30. sama mánaðar. Afsal var síðan gefið út 13. desember sama ár, móttekið til þinglýsingar 15. sama mánaðar og innfært næsta dag. Í kaupsamningnum er tilgreint að dagsetning veðbókar-/þinglýsingar-vottorðs sé 22. mars 2004. Þar er og getið eignaskiptayfirlýsingarinnar og þess að með henni hafi hin selda eign verið sameinuð íbúð kaupenda á 1. hæð hússins. Kaupverðið var 3.800.000 krónur sem greiðast skyldi með peningum og fasteignaverðbréfi, tryggðu með 5. veðrétti á eftir þar tilgreindum veðskuldum. Hinn 15. desember var þinglesið á 1. veðrétt eignarinnar veðskuldabréfi Kaupþings banka hf. Veðskuldabréfs áfrýjanda er ekki getið í neinu af þeim skjölum sem hér hafa verið talin, og engin athugasemd var gerð við þinglýsingu þeirra.

Þau mistök þinglýsingarstjóra, að færa veðskuldabréf áfrýjanda ekki inn á hinn sameinaða eignarhluta, voru leiðrétt samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga og það tilkynnt hlutaðeigandi 25. janúar 2006. Í þeirri leiðréttingu var þó ekki fólgin úrlausn um innbyrðis réttindaröð skjalanna. Er það ágreiningsefni þessa máls hvort heimilt sé að víkja frá forgangi eldra skjalsins, veðskuldabréfs áfrýjanda, á grundvelli 18. gr. þinglýsingalaga.

Ekkert hefur komið fram sem bendir til þess að stefndu hafi vitað um veðskuldabréf áfrýjanda þegar þau sömdu um kaup kjallaraíbúðarinnar. Þinglýsingabækur báru þá ekki með sér að lán áfrýjanda hvíldi á íbúðinni. Veðbókarvottorð lá frammi og máttu stefndu treysta því. Ástæða þess að bréfsins var ekki getið þar voru mistök þinglýsingarstjóra við innskráningu eignaskipta-yfirlýsingarinnar og meðferð veðskuldabréfs áfrýjanda þegar kjallari og 1. hæð voru sameinuð í þinglýsingabókum. Kaupsamningurinn var gerður eftir að þessi mistök urðu við þinglýsingu. Voru stefndu því grandlaus í skilningi 19. gr. þinglýsingarlaga.

Þegar skilyrði 18. gr. þinglýsingarlaga fyrir því að yngri réttur verði settur framar eldri rétti eru skoðuð, er ljóst að ekki er hér um að ræða þau tilvik að skjal hafi verið ranglega fært í þingbók eða að láðst hafi að færa það innan lögbundins frests. Þriðja atriðið sem getur gefið tilefni til að beita ákvæðinu og kemur hér til athugunar er þannig orðað: „skjal, sem samrýmist ekki öðru skjali, er fyrr barst til þinglýsingar, er fært í þinglýsingabók á undan því.“ Í þessu samhengi er einnig rétt að líta til 3. mgr. 38. gr. laganna, sem er svohljóðandi: „Nú er eignarhaft máð ranglega, og skal þá beita reglum 18. gr. eftir því sem við á.“

Eins og hér háttar til er ljóst að veðskuldabréf áfrýjanda hafði verið þinglesið á kjallaraíbúðina í nokkur ár áður en mistök voru gerð við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar sem varð til þess að veðskuldabréfið féll út úr þinglýsingabók. Í þessum skilningi barst veðskuldabréfið fyrr til þinglýsingar en eignarheimildir stefndu, en af þeirri ástæðu að það féll út fyrir mistök, var eignaskiptayfirlýsing, kaupsamningur stefndu, yfirlýsing um eignahlutföll og afsal stefndu og hið nýja veðskuldabréf færð í þinglýsingabók á undan því, það er að segja áður en leiðrétting samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga var gerð og skjalið fært á eignina á ný.

Á sviði þinglýsinga er það meginregla að því megi treysta að þinglýsingabók greini frá öllum eignarheimildum og veðböndum fasteignar. Það er ennfremur meginregla að skjal sem fyrr er þinglýst njóti forgangsverndar. Tilgangur undantekningarreglu 18. gr. þinglýsingarlaga er hins vegar að koma í veg fyrir að afleiðingar mistaka við þinglýsingu bitni á þeim sem gert hefur samning grandlaus um að efni þinglýsingarbókar væri ekki rétt. Við skýringu á 18. gr. þinglýsingalaga þykir verða að hafa í huga þennan tilgang ákvæðisins auk þess að lögin gera ráð fyrir sérstökum bótum til handa forgangsrétthafa, sem látinn er víkja vegna mistaka við þinglýsingu, sbr. 49. gr. laganna. Þó að framangreint orðalag ákvæðis 18. gr. mætti vera skýrara verður ekki ályktað að þar hafi átt að setja fram tæmandi talningu þeirra tilvika sem upp gætu komið, hefur þessi skilningur stoð í athugasemdum með frumvarpi til þinglýsingarlaga. Þegar allt það sem hér hefur verið nefnt er metið í heild verður að telja eðlilegt að líta svo á að það tilvik sem hér um ræðir og óvefengjanlega kom til vegna mistaka við þinglýsingu falli undir skilgreiningu þeirra tilvika sem dómstólum sé heimilt að taka til athugunar samkvæmt 18. gr., sbr. 3. mgr. 38. gr. þinglýsingarlaga.

Ljóst er að haldi áfrýjandi forgangsrétti sínum, verða stefndu fyrir tjóni. Um er að ræða verðtryggt veðskuldabréf útgefið 17. október 2001 þá að höfuðstól 1.750.000 krónur. Bréfið hefur verið í vanskilum frá 5. desember 2005, árangurslaus fjárnám hafa verið gerð hjá skuldara þess og var stefndu send tilkynning um nauðungarsölu eignar þeirra á grundvelli bréfsins 3. júlí 2006. Með því að lagt er til grundvallar að stefndu hafi treyst því er þau gengu frá kaupsamningi sínum á kjallaraíbúðinni, að þinglýst skjöl varðandi eignina væru réttilega færð í þinglýsingabók, þá myndu þau verða fyrir óverðskulduðu tjóni í skilningi 18. gr. laganna ef þau yrðu skuldbundin samkvæmt veðskuldabréfinu. Þá verður að fallast á það að greiðslubyrði sem félli á stefndu vegna þessa láns þriðja manns við áfrýjanda og hugsanleg nauðungarsala á eign þeirra muni reynast þeim þungbærari en fjárhagslegir hagsmunir áfrýjanda sem hann getur sótt með bótakröfu samkvæmt 49. gr. þinglýsingalaga. Einnig gæti forgangur veðskuldabréfs áfrýjanda leitt til aukinna erfiðleika fyrir stefndu vegna skuldbindinga þeirra við Kaupþing banka hf. sem tryggðar voru með 1. veðrétti í húsnæði þeirra fyrir leiðréttingu þinglýsingarstjóra samkvæmt 27. gr. þinglýsingarlaga. Beinir hagsmunir þess banka eru hins vegar ekki til umfjöllunar í þessu máli eins og ráða mætti af hinum áfrýjaða dómi.

Með þessari athugasemd og með vísan til þeirra raka sem hér hafa verið sett fram tel ég að staðfesta beri hinn áfrýjaða dóm og gera áfrýjanda að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 16. nóvember 2007.

Mál þetta var höfðað 23. apríl 2007 og dómtekið 29. október sama ár. Stefn­endur eru Friðrik Valur Karlsson og Arnrún Magnúsdóttir, Grænugötu 4, Akureyri. Stefndi er Glitnir banki hf., Kirkjusandi, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær að viðurkennt verði með dómi að réttur þeirra samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 21. apríl 2004, sem þinglýst var 30. apríl sama ár, um fasteignina Grænugötu 4, kjallara, með fastanúmer 223-0948, og afsali um sömu eign, dagsettu 13. desember 2004, sem þinglýst var 16. desember 2004, gangi fyrir réttindum stefnda samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu 17. október 2001 af Tryggva Pálssyni, kt. 020375-3969, til stefnda, upphaflega að fjárhæð 1.750.000 kr., sem þinglýst var 22. október 2001.

Stefnendur gera auk þess kröfu um að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðar­reikningi.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

I.

Hinn 17. október 2001 gaf Tryggvi Pálsson út veðskuldabréf til Íslandsbanka hf., nú Glitnir banki hf., að fjárhæð 1.750.000 krónur. Bréfið var bundið vísitölu neysluverðs og skyldi endurgreitt ásamt nánar tilteknum vöxtum með 300 jöfnum mánaðar­legum afborgunum. Til tryggingar greiðslu skuldarinnar setti útgefandi bréfsins að veði með 1. veðrétti eignarhluta sinn í fasteigninni að Grænugötu 4 á Akureyri, sem var ósamþykkt íbúð í kjallara hússins. Veðskuldabréfið var móttekið til þinglýsingar 19. október 2001 og innfært 22. október s.á.

Stefnendur, sem voru eigendur íbúðar á 1. hæð fasteignarinnar Grænugötu 4, fengu áhuga á því að kaupa íbúðina í kjallara fasteignarinnar með það í huga að sameina hana eignarhluta þeirra. Náðu þau samkomulagi við Tryggva Pálsson, eiganda kjallaraíbúðarinnar, um kaupin seint á árinu 2003, en áður þurfti að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið.

Eignaskiptayfirlýsing var gerð 12. janúar 2004 fyrir fasteignina Grænugötu 4-6. Í yfirlýsingunni er eign 0101, Grænagata 4, tilgreind sem íbúð í kjallara og íbúð á fyrstu hæð. Þannig fól eignaskiptayfirlýsingin í sér að íbúðin í kjallara og íbúðin á 1. hæð hússins nr. 4 voru sameinaðar í eina. Auk þess var ein íbúð á 2. hæð. Yfirlýsingin var m.a. undirrituð af stefnendum, en ekki af Tryggva Pálssyni. Henni var þinglýst 16. mars 2004. Við þinglýsingu eignaskipta­yfirlýsingarinnar voru gerð þau mistök að framangreinds veðskuldabréfs var ekki lengur getið í fasteignabók sýslumanns.

Þegar stefnendur hugðust ganga frá kaupum á kjallaraíbúðinni og leituðu til fasteignasala kom í ljós að Tryggvi Pálsson var ekki lengur þinglýstur eigandi að kjallaraíbúðinni þar sem búið var að fella hana niður úr fasteignabók. Stefnendur og Tryggvi Pálsson undirrituðu þá yfirlýsingu, dags. 29. apríl 2004, þar sem fram kemur að við gerð eignaskipta­yfirlýsingarinnar og þinglýsingu hennar hefði eignarhluti Tryggva fallið niður og væri hann enn eigandi að ósamþykktri íbúð í kjallara, sem sameinuð hafi verið íbúð stefnenda á 1. hæð. Þá kemur fram í yfirlýsingunni að hin sameinaða íbúð skyldi vera í óskiptri sameign þeirra, þannig að stefnendur ættu 64% en Tryggvi 36%.

Í framhaldi af þessu gerðu stefnendur og Tryggvi kaupsamning, dags. 21. apríl 2004, þar sem hann selur þeim kjallaraíbúð, „36% eignarhluta“ við Grænugötu 4. Í kaupsamningnum segir að kjallaraíbúðin hafi verið sameinuð íbúð stefnenda á 1. hæð hússins. Kaupverðið var 3.800.000 kr. Í samningnum eru taldar upp áhvílandi veðskuldir, en ekkert kemur fram um áðurnefnt veðskuldabréf sem Tryggvi Pálsson gaf út hinn 17. október 2001. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 29. apríl 2004 og innfærður 30. apríl s.á. Stefnendur tóku lán hjá Kaupþingi banka hf., í stað þeirra lána sem voru áhvílandi á íbúð þeirra, og var veðskuldabréfi, útgefnu 26. nóvember 2004, þinglýst 15. desember 2004.

Með bréfi sýslumannsins á Akureyri, dags. 25. janúar 2006, var stefnendum tilkynnt að við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar hefði láðst að færa umrætt veðskuldabréf á hinn sameinaða eignarhluta. Sýslumaður tilkynnti jafnframt að með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 hafi veðskuldabréfið verið fært inn á eignarhluta stefnenda í fasteigninni Grænugötu 4 og þá framar réttindum samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu til Kaupþings banka hf.

Stefnendur leituðu úrlausnar héraðsdóms um ákvörðun sýslumanns sem úrskurðaði að afmá skyldi veðskuldabréf stefnda úr þinglýsingarbók fasteignarinnar Grænugötu 4. Þeim úrskurði var hnekkt með dómi Hæstaréttar Íslands frá 17. ágúst 2006, í máli nr. 350/2006. Í dóminum segir að þar sem málið var rekið á grundvelli 3. gr. þinglýsingarlaga væri ekki unnt að taka efnislega afstöðu til kröfu stefnenda að því leyti sem hún var reist á 18. gr. sömu laga. Þá hefði sýslumanni ekki verið annað kleift við leiðréttingu umræddra mistaka en að færa veðréttindi stefnda á hina sameinuðu íbúð enda væri ekki lengur sérgreind íbúð í kjallara hússins.

Veðskuldabréf stefnda hefur verið í vanskilum síðan í desember 2005 og hóf stefndi innheimtuaðgerðir snemma á árinu 2006. Nauðungarsölubeiðni er dagsett 19. júní 2006 og hefur stefndi frestað byrjun uppboðs að beiðni stefnenda.

Með bréfi lögmanns stefnenda, dags. 22. febrúar 2006, var leitað eftir því við Tryggva Pálsson að umræddu veðskuldabréfi stefnda yrði aflýst af eign stefnenda, en án árangurs. Þá sendu stefnendur ríkislögmanni bréf, dags. 22. ágúst 2006, eftir að dómur Hæstaréttar lá fyrir, og óskuðu eftir afstöðu ríkissjóðs til bótaskyldu þar sem mistök hefðu átt sér stað við þinglýsingu hjá sýslumanninum á Akureyri. Með svari embættis ríkislögmanns 5. febrúar 2007 var bótaskyldu hafnað og hafa stefnendur því höfðað mál þetta.

II.

Stefnendur byggja málatilbúnað sinn á 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í ákvæðinu segi að ef skjal, sem samrýmist ekki öðru skjali, sem fyrst barst til þinglýsingar, sé fært í þinglýsingabók á undan því, sé þess kostur að fá það staðfest með dómi, að réttur sem skjalið veiti, skuli víkja fyrir rétti, sem síðar er þinglýst og styðst við samning, enda sé sá er kröfuna geri grandlaus.

Stefnendur telja að það verði að líta svo á að þau hafi verið grandlaus um tilvist veðskuldabréfs stefnda. Í 19. gr. þinglýsingalaga sé hugtakið grandleysi samkvæmt þinglýsingalögunum skilgreint. Skilgreiningin sé hefðbundin því að grandleysi merki að rétthafi eftir samningi hvorki þekkti né ætti að þekkja óþinglýst réttindi. Í málinu sé væntanlega óumdeilt að veðskuldabréf stefnda hafi fallið út úr fasteignabók þegar eignaskiptayfirlýsingunni var þinglýst.

Stefnendur vísa til þess að eignaskiptayfirlýsingin sé unnin af Jónasi V. Karlssyni fyrir eigendur fjöleignarhússins Grænugötu 4-6. Um efni eignaskipta­yfirlýsinga og gerð þeirra séu ákvæði í 16. og 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og reglugerð nr. 910/2000. Samkvæmt þessum ákvæðum sé efni þessara skjala það eitt að kveða á um skiptingu fjöleignarhúsa í stærðarhlutföllum. Í þeim kafla eignaskiptayfirlýsingarinnar sem hafi fyrirsögnina forsendur sé getið þeirra gagna sem notuð voru við gerð yfirlýsingarinnar. Upptalningin sé í alla staði eðlileg og hefðbundin, en stefnendur vekja sérstaka athygli á því að veðbókarvottorð sé ekki meðal þeirra gagna sem stuðst hafi verið við. Áhvílandi lána sé ekki getið í yfir­lýsingunni enda ekki gert ráð fyrir slíku í áðurgreindum ákvæðum fjöleignar­húsalaga eða reglugerð nr. 910/2000. Eignaskiptayfirlýsingin sé ekki undirrituð af Tryggva Pálssyni sem hafi verið þinglýstur eigandi íbúðar í kjallara. Allt að einu hafi eigna­skipta­yfirlýsingunni verið þinglýst án athugasemda og þar með felldur niður eignar­hluti Tryggva í fasteigninni.

Stefnendur telja því að gerð og þinglýsing eignaskiptayfirlýsingarinnar breyti því ekki að þau verði að teljast grandlaus um tilvist veðskuldabréfs stefnda. Það sé mjög langsótt að ætla þeim að kynna sér veðbókarvottorð á eignarhluta í fasteigninni sem ekki hafi verið eign þeirra. Þau verði heldur ekki gerð ábyrg fyrir því að Jónas Karlsson hafi ekki við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar kynnt sér áhvílandi veð­skuldir á einstökum hlutum fasteignarinnar.

Stefnendur telja að það liggi í augum uppi að eftir þinglýsingu eignaskipta­yfirlýsingarinnar 22. mars 2004 og þar til í janúar 2006 hafi veðskuldabréf stefnda ekki komið fram á veðbókarvottorðum. Þessu til staðfestingar megi benda á að kaup­samningnum, afsali og loks veðskuldabréfi til Kaupþings banka hf. hafi verið þinglýst án athugasemda. Í þessum skjölum hafi ekki verið getið um veðskuldabréf stefnda. Af þessu megi ljóst vera að grandleysi stefnenda um tilvist veðskuldabréfs stefnda styðst ekki aðeins við veðbókarvottorð því framangreindum skjölum hafi verið þinglýst án athugasemda. Stefnendur verði því að teljast grandlausir í merkingu 19. gr. þing­lýsinga­laga nr. 39/1978.

Stefnendur segja að í 18. gr. þinglýsingalaga séu frekari skilyrði sett svo að fallast megi á kröfur þeirra. Þessi skilyrði komi fram í a- og b-liðum greinarinnar.

Samkvæmt a-lið sé það skilyrði að yngra rétthafanum væri bakað óverð­skuldað tjón, ef hann hlyti að þoka. Samkvæmt þeim gögnum sem lögð hafi verið fram þá liggi fyrir að skuldari láns stefnda komi tæplega til með að greiða lánið. Gerð hafa verið hjá honum árangurslaus fjárnám þannig að ætla megi að vonlaust sé að innheimta lánið hjá honum. Lánið sé væntanlega um 2.000.000 kr. og hafi stefndi krafist nauðungarsölu á íbúð stefnenda vegna vanskila á láninu. Ástæðan fyrir því að verulegt tjón vofi nú yfir stefnendum sé sú að þau treystu því að fasteignabók og útgefin veðbókarvottorð væru rétt færð. 

Hvað varðar b-liðinn segja stefnendur að hann byggi á hagsmunamati á því hvorum rétthafanum yrði bagalegra að víkja. Um þetta þurfi væntanlega ekki að hafa mörg orð. Annars vegar séu tveir einstaklingar sem eigi allt sitt undir og svo stefndi. Að lokum sé í b-liðnum sett það skilyrði að veruleg röskun yrði á síðar þinglýstum réttindum ef réttur sá, er mistök urðu um, gengur fyrir. Stefnendur telja það nokkuð ljóst að veruleg röskun yrði ef það yrði niðurstaðan að réttur stefnda gengi fyrir. Í þessu sambandi ætti að nægja að benda á að lán stefnda sé um það bil helmingur af kaupverði íbúðarinnar, svo að forsendur fyrir kaupunum séu brostnar. Einnig megi benda á að stefnendur hafi samið við Kaupþing banka hf. um lántöku, sem hafi verið miðuð við að lánið yrði tryggt með 1. veðrétti í eigninni, þannig að forsendur þess láns væru einnig brostnar. Það sé því augljóst að veruleg röskun yrði á réttindum stefnenda ef réttindi stefnda samkvæmt veðskuldabréfinu gengju fyrir.

Samkvæmt framangreindu telja stefnendur að fallast beri á kröfu þeirra um að veðréttindi stefnda samkvæmt veðskuldabréfinu skuli þoka fyrir þeim réttindum þeirra.

III.

Stefndi mótmælir því að unnt sé að beita undantekningarreglu í 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 í máli þessu. Meginreglan sé sú að það skjal sem fyrr barst til þinglýsingar hafi forgangsáhrif fram yfir þau skjöl sem síðar berist og röng afmáning hafi engin áhrif á gildi þinglýsingar. Stefndi telur að stefnendur geti ekki talist grandlausir í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga. Jafnframt telur stefndi að önnur skilyrði 18. gr. laganna séu ekki uppfyllt.

Stefndi telur að til að unnt sé að beita heimildinni í 18. gr. þinglýsingalaga, það er að eldri réttur víki fyrir yngri, þurfi skilyrðunum, um að yngri rétthafanum væri með því bakað óverðskuldað tjón og að tjónið yrði honum að miklum mun baga­legra en eldri rétthafanum, eða myndi leiða til verulegra raskana á síðar þing­lýstum réttindum, að vera fullnægt. Krafa stefnenda sé vanreifuð að þessu leyti og rökin sem sett séu fram styðji ekki að umrædd skilyrði séu uppfyllt. Hvað varðar fyrri lið ákvæðisins þá tilgreini stefnendur að skuldari láns stefnda komi tæplega til með að greiða lánið þar sem gerð hafi verið hjá honum árangurslaus fjárnám og komi þar af leiðandi í hlut stefnenda að greiða. Með öðrum orðum þá vilji stefnendur láta stefnda bera hallann af þeirri óaðgæslu sem stefnendur hafi sýnt. Hvað varðar seinni liðinn, sem byggi á hagsmunamati á því hvorum rétthafanum yrði bagalegra að víkja, telur stefndi að sú krafa stefnenda sé vanreifuð þar sem einvörðungu sé vísað til þess að annars vegar sé um tvo einstaklinga að ræða og svo stefnda, banka. Stefnandi rökstyðji ekki þá fullyrðingu frekar. Lögin geri ekki upp á milli banka annars vegar og einstaklinga og annarra lögaðila hins vegar. Þegar þinglýst sé trygging á eign megi alltaf gera ráð fyrir því að greiðslufall verði á kröfunni og að fullnustu verði leitað í veðandlaginu. Það að sú staða komi upp geti ekki talist veruleg röskun í skilningi 18. gr. þinglýsingalaga. Ekki hafi verið sýnt fram á aðrar verulegar raskanir.

Stefndi telur fullyrðingu stefnenda um grandleysi þeirra í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga, um tilvist veðskuldabréfsins, bæði ósannaða og ótrúverðuga. Í yfirlýsingu, dags. 29. apríl 2004, komi meðal annars fram að með eigna­skipta­yfirlýsingu, dags. 12. janúar 2004, hafi kjallaraíbúðin verið sameinuð íbúð stefnenda á 1. hæð. Í fyrrgreindri yfirlýsingu sé jafnframt greint frá því að aðilar máls séu sammála um að eignin með fastanúmerinu 223-0948, verði óskipt sameign aðila. Stefndi mótmælir því ekki að líklega hafi umrædd mistök átt sér stað við sameiningu eignar­hlutanna, það er kjallaraíbúðarinnar og íbúðar stefnenda á 1. hæð. Hins vegar verði að telja með ólíkindum ef veðbókarvottorð beggja hinna sameinuðu íbúða hafi ekki legið til grundvallar við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, en hún feli í sér nýja eignarheimild sem í raun sé sambærileg öðrum löggerningum sem liggi til grundvallar fasteignaviðskiptum. Þannig eignist stefnendur og þriðji maður í óskiptri sameign nýja eign í tilteknum hlutföllum og greiði þeir fyrir eignarhluti sína með eldri eignum. Ekki þurfi að fjölyrða um að veðkröfur sem á eldri eignunum hvíldu myndu færast yfir á hina nýju sameinuðu eign og því hefði það verið fjar­stæðukennt skeytingarleysi um hagsmuni þeirra hefðu stefnendur ekki kannað hvaða verðkröfur hvíldu á þeim eignarhluta sem sameinaður var íbúð þeirra.

Stefndi segir að samkvæmt 19. gr. þinglýsingalaga sé það grandleysi er rétthafi samkvæmt löggerningi hvorki þekkti né ætti að þekkja hin þinglýstu réttindi. Ekki sé gerð krafa til afdráttarlausrar sönnunar fyrir því að rétthafi hafi í raun þekkt hin þinglýstu réttindi, sem langmestar líkur séu þó hér fyrir. Stefndi telur einsýnt í ljósi þess sem að framan er sagt að stefnendur hefðu í öllu falli átt að þekkja þau réttindi sem málið varði. Þó svo að ákvæði 19. gr. eigi samkvæmt orðanna hljóðan við um réttindi sem ekki hafi verið þinglýst, en ekki réttindi sem þinglýst hafi verið, en sem fyrir mistök hafi fallið út úr þing­lýsingarbók, verði ekki annað séð en að í því felist meginregla sem rétt sé að beita eins og á standi.

Á grundvelli ofangreinds er sú krafa gerð af hálfu stefnda að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda.

Um lagarök vísar stefndi til þinglýsingalaga nr. 39/1978, einkum 18. og 19. grein.

Málskostnaðarkrafan er byggð á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV.

Í 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 er dómstólum veitt heimild til að láta réttindi samkvæmt samningi, sem síðar er þinglýst, ganga fyrir eldri þinglýstum réttindum. Um bótarétt þess sem þarf að víkja með rétt sinn fer samkvæmt c-lið 49. gr. þinglýsingalaga.

Það er skilyrði 18. gr. þinglýsingalaga að stefnendur hafi verið grandlausir um  réttindi stefnda. Við mat á grandleysi verður að leggja til grundvallar það tímamark þegar kaupsamningur stefnenda við Tryggva Pálsson var gerður hinn 21. apríl 2004. Samkvæmt samningnum yfirtóku þau ekki veðskuldabréf stefnda. Þá liggur fyrir að á þessum tíma kom veðskuldin ekki fram á þinglýsingavottorði vegna mistaka hjá sýslu­manni þegar eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst 16. mars 2004. Var kaup­samningnum, og síðar afsali og veðskuldabréfi Kaupþings banka hf., þinglýst athuga­semdalaust. Við aðalmeðferð málsins kom fram hjá vitninu Jónasi V. Karlssyni að við gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir Grænugötu 4-6 hafi veðbókarvottorð ekki legið fyrir, enda hafi áhvílandi lán ekkert með eignaskipta­yfirlýsingar að gera. Hins vegar væri athugað með þinglýstar kvaðir sveitarfélaga í lóðarsamningum. Af 17. gr. fjöleignar­húsalaga nr. 26/1994 verður ekki ráðið að þörf hafi verið á veðbókarvottorði við gerð umræddrar eignaskiptayfirlýsingar. Stefnendum hefur því ekki verið kunnugt um tilvist veðskuldarinnar með því að veðbókarvottorð hafi legið fyrir við gerð eigna­skipta­yfirlýsingarinnar. Ekki verður gerð sú krafa til stefnenda að hafa kynnt sér veðbókarvottorð kjallaraíbúðarinnar áður en kaupsamningur var gerður. Stefnendur máttu treysta veðbókarvottorði sem lá fyrir við kaupsamningsgerð og er fullnægt því skilyrði að stefnendur hafi verið grandlausir um réttindi stefnda þegar þau fengu kaupsamningi sínum þinglýst.

Það er enn fremur skilyrði að stefnendum yrði bakað óverðskuldað tjón ef réttur þeirra yrði látinn þoka fyrir rétti stefnda, sbr. a-liður 18. gr. þinglýsingalaga. Fyrir liggur að veðskuldabréfið er í vanskilum og Tryggvi Pálsson hefur ekki sinnt greiðsluáskorunum stefnda eða tilmælum stefnenda um að létta veðskuldinni af eign þeirra. Stefndi hefur krafist nauðungarsölu á íbúð stefnenda vegna skuldar að fjárhæð 2.097.355 kr., sem er rúmlega helmingurinn af kaupverði kjallaraíbúðarinnar. Verða stefnendur því fyrir óverðskulduðu tjóni ef réttindi þeirra samkvæmt kaup­samningnum þurfa að víkja fyrir rétti stefnda, enda máttu þau við kaupsamningsgerð treysta því að veðbókarvottorð hafi verið rétt. Er ekki fallist á að krafa stefnenda sé vanreifuð hvað þetta varðar eða um skilyrði b-liðar 18. gr. laganna. Ljóst er með hliðsjón af stöðu aðila að tjónið yrði stefnendum mun bagalegra en stefnda. Einnig verður að líta til þess að ef réttur stefnda er látinn ganga fyrir rétti stefnenda myndi það leiða til verulegra raskana á rétti Kaupþings banka hf. vegna veðskuldabréfs  bankans sem þinglýst var 15. desember 2004 með veði á 1. veðrétti í íbúð stefnenda. Er skilyrðum b-liðar 18. gr. laganna því einnig fullnægt.

Samkvæmt framansögðu verður fallist á viðurkenningarkröfu stefnenda, eins og hún er fram sett.

Eftir þessum úrslitum verður stefndi, með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, dæmdur til að greiða stefnendum málskostnað sem er ákveðinn 630.330 krónur og skiptist þannig að málflutningsþóknun er 605.070 kr., að meðtöldum virðisaukaskatti, og útlagður kostnaður 25.260 kr. 

Af hálfu stefnenda flutti málið Arnbjörg Sigurðardóttir hdl. og af hálfu stefnda Einar Páll Tamimi hdl.

Dóm þennan kveður upp Sandra Baldvinsdóttir, settur héraðsdómari.

 

D ó m s o r ð:

Viðurkennt er að réttur stefnenda, Friðriks Vals Karlssonar og Arnrúnar Magnúsdóttur, samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 21. apríl 2004, sem þinglýst var 30. apríl sama ár, um fasteignina Grænugötu 4, kjallara, með fastanúmer 223-0948, og afsali um sömu eign, dagsettu 13. desember 2004, sem þinglýst var 16. desember 2004, gangi fyrir réttindum stefnda, Glitnis banka hf., samkvæmt veðskuldabréfi útgefnu 17. október 2001 af Tryggva Pálssyni, kt. 020375-3969, til stefnda, upphaflega að fjárhæð 1.750.000 kr., sem þinglýst var 22. október 2001.

Stefndi greiði stefnendum 630.330 krónur í málskostnað.