Fimmtudaginn 6.apríl 2006.
Nr. 424/2005.	Síminn hf. (Andri Árnason hrl.) gegn Gullveri sf. (Hróbjartur Jónatansson hrl.)

 

Leigugjald. Yfirmat.

Aðilar deildu um leigugjald fyrir afnot af hluta lóðar G í Stykkishólmi vegna fjarskiptamasturs í eigu S sem þar stóð. Var talið ósannað að S hafi gert leigusamning við fyrri eiganda lóðarinnar, ríkissjóð, um endurgjaldslaus afnot af lóðinni, líkt og S hélt fram. Var því talið að S bæri að greiða F sanngjarnt endurgjald fyrir afnot af lóðinni og var niðurstaða yfirmats lögð til grundvallar um fjárhæð leigugjaldsins.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 26. september 2005. Hann krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af kröfu stefnda en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Á hluthafafundi áfrýjanda 20. desember 2005 var samþykkt að breyta nafni félagsins úr Landssími Íslands hf. í Síminn hf.

Áfrýjandi hefur lagt fyrir Hæstarétt mat tveggja dómkvaddra yfirmatsmanna 12. desember 2005 og endurrit skýrslna sem teknar voru í Héraðsdómi Reykjavíkur 19. sama mánaðar, þar sem þeir staðfestu yfirmatsgerðina.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest sú niðurstaða hans að áfrýjanda beri að greiða stefnda sanngjarnt endurgjald fyrir afnot af hluta lóðar hans að Aðalgötu 7 í Stykkishólmi vegna fjarskiptamasturs í eigu áfrýjanda sem þar stendur.

Samkvæmt yfirmatsgerð, sem áfrýjandi hefur nú lagt fyrir Hæstarétt, telst sanngjarnt leigugjald 18.000 krónur á mánuði miðað við verðlag í maí 2001, er stefndi eignaðist lóðina að Aðalgötu 7. Verður sú niðurstaða lögð til grundvallar dómi í málinu.

Krafa stefnda tekur yfir tímabilið maí 2001 til og með febrúar 2004. Hefur hann byggt á því að leigugjaldið eigi að taka hækkunum á tímabilinu til samræmis við vísitöluhækkanir og hefur það atriði í kröfugerð hans ekki sætt sérstökum andmælum af hálfu áfrýjanda. Áfrýjandi hefur lagt fyrir Hæstarétt útreikning á leigugjaldi fyrir spilduna miðað við yfirmatsgerðina til febrúarloka 2004, þar sem mánaðarleg leiga er látin taka breytingum miðað við byggingarvísitölu. Nemur fjárhæð leigunnar 665.193 krónum samkvæmt þessum útreikningi. Af hálfu áfrýjanda var tekið fram við málflutning fyrir Hæstarétti, að hann féllist á að þessi fjárhæð yrði dæmd ef sýknukröfu hans yrði hafnað. Verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda þessa fjárhæð.

Niðurstaða hins áfrýjaða dóms um dráttarvexti verður staðfest, en stefndi hefur ekki áfrýjað dóminum fyrir sitt leyti.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Síminn hf., greiði stefnda, Gullveri sf., 665.193 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. mars 2004 til greiðsludags

Áfrýjandi greiði stefnda samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 27. júní 2005.

Mál þetta, sem dómtekið var  8. júní sl., var höfðað 30. mars 2004 af Gullveri sf., Strandgötu 25, Hafnarfirði, á hendur Landssíma Íslands hf., Ármúla 25, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess aðallega að stefndi verði dæmdur til að greiða 2.006.702 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 449.974 krónum frá 1. janúar 2002 til 10. maí sama ár, en þá af 685.341 krónu frá þeim degi til 25. ágúst s.á., en þá af 922.254 krónum frá þeim degi til 25. október s.á., en þá af 1.040.697 krónum frá þeim degi til 30. desember s.á., en þá af 1.159.966 krónum frá þeim degi til 25. júlí 2003, en þá af 1.520.382 krónum til 5. desember s.á., en þá af 1.884.157 krónum frá þeim degi til 25. febrúar 2004, en þá af 2.006.702 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Til vara er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 1.519.496 krónur að við­bættum dráttarvöxtum samkvæmt sömu lagaákvæðum og í aðalkröfu af 933.995 krónum frá 1. janúar 2003 til 1. janúar 2004, en þá af 1.519.496 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Til þrautavara er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 1.013.004 krónur að viðbættum dráttarvöxtum samkvæmt sömu laga­ákvæðum af 622.668 krón­um frá 1. janúar 2003 til 1. janúar 2004, en af 1.013.004 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda en til vara að stefnukröfur verði lækkaðar verulega. Krafist er málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt mati dómsins, en til vara að hvor aðili verði látinn bera sinn kostnað af málinu.

Í greinar­gerð stefnda var þess krafist að málinu yrði vísað frá dómi, en fallið var frá kröfunni í þing­haldi 15. september 2004.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Með kaup­samningi 3. maí 2001 keypti stefnandi fasteignina Aðalgötu 7 í Stykkis­hólmi af ríkissjóði og fékk stefndi hana afhenta sama dag. Afsal var gefið út 27. nóvem­ber sama ár.

Á lóðinni er fjarskipta­mastur í eigu stefnda. Stefnandi sendi stefnda reikninga fyrir leigu vegna afnota af lóðinni vegna mastursins, fyrst 25. apríl 2002. Reikningarnir eru fyrir tímabilið maí 2001 til febrúar 2004 þar sem mánaðar­leiga er 55.000 krónur að teknu tilliti til vísitöluhækkunar. Stefndi hefur ekki greitt reikningana en af hans hálfu er því haldið fram að honum sé óskylt að greiða þá. Aðalkrafa stefnanda í málinu er byggð á þessum reikningum. Í varakröfu stefnanda er reiknað með 45.000 króna mánaðarleigu þar sem bætt er við vísitöluhækkun.

Stefndi aflaði matsgerðar undir rekstri málsins um það hvert væri sanngjarnt leigugjald fyrir lóðarskikann, sem fjarskiptamastrið stendur á, miðað við verðlag í maí 2001 og var hún lögð fram í málinu 29. mars 2005. Í matsgerðinni er meðal annars miðað við að leigugjaldið vegi upp annmarka sem mastrið valdi stefnanda. Hæfilegt endurgjald miðað við verðlag í maí 2001 er metið 360.000 krónur á ári. Þrauta­vara­krafa stefnanda er byggð á þessu þannig að leigan er reiknuð 30.000 krónur á mánuði fyrir mánuðina maí til desember 2001, samtals 240.000 krónur, en fyrir árið 2002 er hún reiknuð eftir vísitölu neysluverðs 382.668 krónur og fyrir árið 2002 með sömu aðferð 390.336 krónur. Þrautavarakrafa stefnanda er því samtals að fjárhæð 1.013.004 krónur.

Af hálfu stefnda er því haldið fram að stefndi hafi með leigusamningi við ríkissjóð endurgjaldslaus afnot af lóðinni. Stefnda telur sér því óskylt að greiða stefnanda nokkra leigu fyrir afnotin enda hafi stefnandi vitað um þau þegar hann keypti fasteignina og hann geti ekki átt ríkari rétt en fyrri eigandi, ríkissjóður, hafi átt. Til vara krefst stefndi þess að leigufjárhæðin verði lækkuð.

        Málsástæður og lagarök stefnanda

Aðalkrafa stefnanda er byggð á 12 reikningum, samtals að fjárhæð 2.006.702 krónur. Krafan sé vegna afnota stefnda af aðstöðu í fjarskiptamastri á lóðinni nr. 7 við Aðalgötu í Stykkishólmi á tímabilinu frá maí 2001 til og með febrúar 2004. Stefnandi hafi keypt á árinu 2001 alla fasteignina og tilheyrandi lóð við Aðalgötu 7, en stefndi hafi lengi haft á sínum vegum ýmsan fjarskiptabúnað í mastri sem standi á lóðinni. Stefnandi hafi keypt öll mannvirki á lóðinni kvaðalaust samkvæmt kaupsamningi 3. maí 2001 og afsali 27. nóvember s.á. Stefnandi hafi ítrekað krafið stefnda um endurgjald fyrir afnot fasteignarinnar, en án árangurs. Kröfu stefnanda hafi síðast verið hafnað af hálfu stefnda með bréfi 7. nóvember 2002. Í stað hóflegrar árlegrar greiðslu vilji stefndi svipta stefnanda eignarréttindum af hluta lóðarinnar með eignar­námi. Um sé að ræða eftirgreinda reikninga:

Nr. reiknings	Útgáfudagur	Gjalddagi	Upphæð
000026	25/04/2002	25/04/2002	449.974
000027	25/04/2002	25/04/2002	235.367
000028	10/08/2002	10/08/2002	118.177
000029	10/08/2002	10/08/2002	118.736
000030	10/10/2002	10/10/2002	118.443
000031	15/12/2002	15/12/2002	119.269
000032	10/07/2003	10/07/2003	119.481
000033	10/07/2003	10/07/2003	120.121
000034	10/07/2003	10/07/2003	120.184
000035	20/11/2003	20/11/2003	181.009
000036	20/11/2003	20/11/2003	182.766
000001	10/02/2004	10/02/2004	122.545

 

Stefnda hafi verið sent innheimtubréf 30. október 2002, en hann hafi hafnað greiðslu leigu fyrir aðstöðuna á lóðinni með bréfi 7. nóvember 2002. Aðrar innheimtu­tilraunir stefnanda með bréfum 11. júlí og 21. nóvember 2003 og 13. febrúar 2004 hafi engan árangur borið og hafi skuldin þannig ekki fengist greidd þrátt fyrir ítrekaðar inn­­heimtu­tilraunir stefnanda og sé málið höfðað til innheimtu skuldarinnar. Stefndi hafi haft u.þ.b. 30 ár til að tryggja sér aðstöðu fyrir fjarskiptabúnaðinn í mastrinu, en hann hafi aldrei hirt um það og því sýnt af sér vítaverða vanrækslu og tómlæti. Engar upplýsingar um fjarskiptamastrið hafi komið fram í heimildum sem legið hafi fyrir við kaup stefnanda á fasteigninni. Stefnandi hafi enn fremur eignast fasteignina kvaða­lausa. Mótmælt sé að stefndi hafi endurgjaldslaus afnot af lóðinni samkvæmt leigusamningi sem stefndi vísi til en hafi ekki stutt nokkrum gögnum.

Vísað sé til samningaréttarins og meginreglna kröfuréttarins um efndir fjárskuld­bindinga, en reglan fái m.a. stoð í 45. og 51. gr. laga nr. 50/2000. Um gjalddaga kröfunnar sé einkum vísað til 49. gr. sömu laga. Krafan um dráttarvexti styðjist við reglur III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og krafa um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varðandi varnarþing sé vísað til 32. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefnda

Af hálfu stefnda er málsatvikum lýst þannig að stefndi hafi um árabil átt fjar­skipta­mastur að Aðalgötu 7 í Stykkishólmi. Talið sé að mastrið hafi verið reist á árunum 1960-70. Fasteignin, þ.e. húsbygging ásamt tilheyrandi lóðarréttindum, hafi áður verið í eigu ríkissjóðs og hafi samist svo um milli ríkissjóðs og stefnda að afnot þess síðarnefnda af lóðarskika undir mastrið væru ótímabundin og endurgjaldslaus. Lóðin að Aðalgötu 7 sé erfðafestulóð samkvæmt þinglýstum lóðar­leigu­­samningi frá árinu 1914, en þinglýst kvöð hvíli á lóðinni um forkaupsrétt sveitarfélagsins á staðnum.

Ríkiskaup hafi auglýsti fasteignina til sölu f.h. ríkissjóðs 4. febrúar 2001 og hafi tilboðsfrestur runnið út 15. sama mánaðar. Stefnandi hafi átt hæsta boð. Stefnandi og ríkissjóður hafi undirritað samning um kaup stefnanda á fasteigninni 3. maí 2001, en eignin hafi verið afhent sama dag. Afsal hafi verið gefið út 27. nóvember sama ár.

Stefnandi hafi ritað stefnda fyrst bréf 15. desember 2001 vegna afnota stefnda af lóðinni undir fjarskiptamastur. Stefndi hafi svarað með bréfi til stefnanda 30. janúar 2002, þar sem stefnandi hafi verið upplýstur um að stefndi teldi sér óskylt að greiða nokkurt leigugjald fyrir umrædd not. Fjarskiptamastrið hefði um alllangt skeið staðið á lóðinni á grundvelli óslitinnar framkvæmdar um ótímabundin og endurgjaldslaus afnot. Þar sem stefnanda hefði ekki getað dulist staðsetning mastursins við kaup á eigninni hefði hann hafi ekki getað öðlast ríkari rétt en fyrri eigandi, ríkissjóður, hefði áskilið sér.

Í apríl 2002 hafi stefnandi sent stefnda reikninga vegna meintrar leiguskuldar stefnda við stefnanda. Stefndi hafi ítrekað höfnun á greiðsluskyldu með tölvuskeyti til lögmanns stefnanda 6. júní s.á., en stefndi hafi verið reiðubúinn til viðræðna um kaup á landskikanum. Óskað hafi verið eftir viðbrögðum stefnanda hið fyrsta. Þegar ekkert svar hafði borist 25. júní s.á. hafi stefndi aftur ritað stefnanda bréf, áréttað formlega hugmyndir stefnda um kaup á skikanum og ítrekað óskir um viðbrögð stefnanda. Þessu hafi verið hafnað með bréfi 8. júlí s.á.

Lögmaður stefnanda hafi sent stefnda innheimtubréf vegna hinnar meintu leigu­skuldar 30. október 2002. Stefndi hafi enn á ný mótmælt greiðsluskyldu sinni með bréfi 7. nóvember s.á. og hafi enn fremur vísað til eignarnámsbeiðni vegna skikans sem stefndi hefði þá þegar sent til samgönguráðuneytis.

Stefndi hafi óskað eftir heimild samgönguráðuneytis til eignarnáms á umræddum lóðarskika á grundvelli fjarskiptalaga 26. ágúst 2002. Af því tilefni hafi samgöngu­ráðuneytið óskað eftir umsögn Póst- og fjarskiptastofnunar um eignarnámið, svo sem mælt sé fyrir um í fjarskiptalögum. Umsögn stofnunarinnar sé dagsett 12. febrúar 2003 og samgönguráðuneytið hafi veitt heimild til eignarnáms með ákvörðun 5. janúar 2004. Eignarnámsheimildin nái til og afmarkist af 12x12 metra reit út frá miðju fjarskiptamastursins ásamt tveggja metra breiðri lagnaleið að mastrinu auk réttar til umgengni og aðgangi að hinum eignarnumda hluta. 

Að fenginni eignarnámsheimild hafi stefndi farið fram á mat matsnefndar eignar­náms­bóta á eignarnámsbótum, sbr. matsbeiðni 27. febrúar 2004. Matsnefndin hafi kveðið upp úrskurð 17. maí s.á., þar sem bætur fyrir skikann hafi verið metnar 200.000 krónur, en bætur fyrir aðra þætti, svo sem vegna lagna, umferðarréttar o.fl., 800.000 krónur. Stefndi hafi aflað mats löggilts fasteignasala í Stykkishólmi á verði lóðarskikans, en samkvæmt mati hans 11. mars 2004 sé verð skikans talið vera í mesta lagi 100.000 krónur.

Sýknukrafa stefnda byggi á því að stefnandi hafi við kaup á fasteigninni árið 2001 tekið sem framsalshafi yfir leigusamning þann sem hafi verið í gildi milli stefnda og ríkissjóðs um lóðarskikann undir fjarskiptamastrið. Samningurinn hafi efnislega verið sá að leigan væri ótímabundin og endurgjaldslaus. Hann sé enn í gildi og hafi ekki verið sagt upp, hvorki af hálfu stefnanda sem leigusala né stefnda sem leigutaka. Á meðan svo hátti til geti stefnandi ekki átt ríkari rétt samkvæmt leigusamningnum en framseljandi, ríkissjóður, hafi átt og geti því enga kröfu átt á hendur stefnda um sérstakt leigugjald.

Fjarskiptamastrið hafi verið reist á árabilinu 1960-70 og hafi því staðið á lóðar­skikanum í um 40 ár. Þann tíma hafi svo samist milli ríkissjóðs og stefnda að stefndi hefði lóðarskikann til umráða ótímabundið og án greiðslu leigugjalds. Hlutafélag um rekstur stefnda hafi tekið til starfa 1. janúar 1997, en þrátt fyrir slíkan aðskilnað stefnda frá ríkissjóði hafi áfram verið vilji beggja að ekki yrði hróflað við efni leigusamningsins. Gildi einu í þessu sambandi þó að leigusamningurinn hafi ekki verið skriflegur þar sem gildi samningsins sé óháð formi.

Ríkiskaup hafi auglýst fasteignina til sölu með auglýsingu í Morgunblaðinu sunnu­daginn 14. febrúar 2001. Á mynd sem auglýsingunni fylgir sjáist fjarskipta­mastur stefnda á lóðinni glögglega. Stefnandi hafi því mátt vera fullkomlega með­vitaður um tilvist mastursins fyrir kaupin. Í úrskurði matsnefndar eignar­náms­bóta, þar sem sjónarmið stefnanda sem eignarnámsþola séu rakin, segi að stefnandi hafi skoðað eignina þegar ljóst var að tilboð hans í eignina hefði verið samþykkt um miðjan febrúarmánuð 2001. Þá hafi enn verið hálfur þriðji mánuður í undirritun kaupsamnings. Í honum lýsi stefnandi því yfir að hann hafi kynnt sér eignina með skoðun og sætt sig við að öllu leyti. Stefnandi hafi notið lögfræði­aðstoðar við gerð kaupsamningsins, en lögmaður hans votti samninginn. Auk vitneskju stefnanda um fjarskiptamastrið hafi honum mátt vera ljóst, þar sem annar aðili en seljandi, ríkis­sjóður, hafi haft umráð mastursins og engum skriflegum leigusamningi hafi verið til að dreifa, hvernig leigusambandi var háttað. Afsal hafi ekki verið gefið út fyrr en 27. nóvember 2001, þ.e. um 6 mánuðum frá því að kaupsamningur var undirritaður. Þrátt fyrir vitneskju stefnanda um fjarskipta­mastrið á því tímabili og að afnot stefnda af lóðarskikanum væru ótímabundin og endurgjaldslaus, þá virtist stefnandi engum athugasemdum hafa hreyft um tilvist þess eða gera einhverjar kröfur eða áskilnað fyrir eða við afsalsútgáfu um mannvirkið eða leigusambandið gagnvart seljandanum, ríkissjóði. Í afsali sé tekið fram að eignin sé seld í því ásigkomulagi „sem hún var í þegar kaupandi skoðaði hana en hann sætti sig þá við ástand hennar“. Verði að álíta að með þessu hafi stefnandi í raun fallist í einu og öllu á tilhögun leigusambandsins og yfirtöku á því sem leigusali. Stefnandi hafi verið upplýstur um leigufyrirkomulag vegna skikans með bréfi stefnda 30. janúar 2002. Einu gildir í þessu sambandi þó að fjarskiptamastursins eða leigusambandsins hafi ekki verið getið í þinglýstum gögnum þar sem stefnandi hafi vitað um það og með hvaða hætti leigusamband stefnda og ríkissjóðs væri háttað.

Fyrrgreindur samningur um leigu lóðarskikans sé enn í fullu gildi, enda hafi stefnandi ekki sagt samningnum upp þrátt fyrir vitneskju um tilvist hans. Hefði stefn­anda verið í lófa lagið, ef hann hefði ekki sætt sig við umrætt leigufyrir­komulag sem gilt hefði í áratugi, að segja samningnum upp með tilheyrandi upp­sagnar­fresti. Það hafi hann ekki gert og sé leigusamningurinn því ótvírætt enn í gildi frá því að stefnandi keypt fasteignina af ríkissjóði og fram að eignarnámi.      

Á þeim tíma sem liðinn sé frá því að stefnandi festi kaup á fasteigninni að Aðalgötu 7 hafi hvorki stofnast til annars konar samnings­sambands um leigu stefn­anda á lóðarskikanum undir fjarskiptamastrið en gilt hefði milli stefnda og ríkissjóðs, né samkomulag verið gert milli aðila málsins um breytingar á fyrra leigu­sambandi. Öll sönnunarbyrði um annað hvíli á stefnanda. Eðli máls samkvæmt verði slíkum breytingum eða nýju leigufyrirkomulagi eingöngu komið á að tilstuðlan beggja aðila, en stefnandi hafi ekki rétt til þess að mæla einhliða fyrir um slíkt. Af þessu leiði að ekkert samkomulag liggi fyrir milli aðila málsins um að stefndi sem leigutaki skuli greiða endurgjald fyrir afnot lóðarskikans. Stefndi hafi alltaf hafnað greiðslu leigugjalds til stefnanda, enda ekki talið sér skylt að greiða það. 

Fallist dómurinn á að stefnandi eigi rétt á endurgjaldi úr hendi stefnda vegna afnota af umræddum lóðarskika krefjist stefndi þess að stefnukröfur verði lækkaðar verulega en stefndi telji að leigufjárhæð beri að ákveða eins hóflega kostur sé. Eðlilegt og sanngjarnt leigugjald fyrir lóðarskikann sé mun lægra en það sem stefnandi geri kröfu um. Meðal þess sem líta verði til í því sambandi sé staðsetning, aðstæður og eðli réttinda stefnanda yfir lóðinni.

Lóðin öll sé erfðafestulóð. Lóðarleigusamningur hafi verið gerður árið 1914 og hafi Stykkishólmshreppur öðlast forkaupsrétt að lóðinni með þeim samningi sem hann hafi enn samkvæmt þinglýstri kvöð. Ljóst sé því að stefnandi hafi ekki eignast fullkominn eignarrétt yfir lóðinni með kaupum sínum á fasteigninni. Dómafordæmi séu fyrir því að meta verðgildi erfðafestulóða lægra í ljósi takmarkaðra réttinda fasteignareigenda yfir þeim sem hafi í för með sér lægra leiguverð fyrir slíkar lóðir. Með sama hætti verði að ákveða leigufjárhæð fyrir lóðarskikann undir fjarskipta­mastrið lægra en ef um eignarlóð stefnanda væri að ræða.  

Þá verði að ákveða leiguverð lægra en ella með tilliti til staðsetningar lóðarskikans og aðstæðna. Sá reitur sem fjarskiptamastrið standi á sé hóll í horni lóðarinnar sem sé hvorki ræktanlegur né unnt að byggja á sem myndi hvorki nýtast umráðaaðila lóðarinnar til byggingar né ræktunar jafnvel þótt mastrið yrði fjarlægt. Fjarskipta­búnaðurinn skerði því á engan hátt þau not sem stefnandi hafi af landinu. Þá beri og að virða til lækkunar leiguverði að aðstaða stefnda á staðnum hafi nokkra sérstöðu miðað við aðrar skika, sem stefndi nýti undir fjarskiptamöstur annars staðar á landinu, þar sem eingöngu mastrið sem slíkt sé staðsett á lóð stefnanda, en tækjahús með tilheyrandi búnaði, aðgangi að rafmagni o.s.frv. sé þar ekki, heldur á nálægri eignarlóð stefnda að Skúlagötu 8 í Stykkishólmi.

Sjónarmið um tekjumöguleika stefnda af fjarskipta­mastrinu og kostnað við að fjar­lægja fjarskiptabúnaðinn geti engin áhrif haft á mat á raunhæfu leiguverði. Mats­nefnd eignar­náms­bóta hafi t.a.m. hafnað því að slíkt geti haft áhrif á verðmæti lóðarskikans til hækkunar eins og fram komi í úrskurði nefndarinnar frá 17. maí 2004.

Stefndi vísi þeim sjónarmiðum á bug að fjárkröfur stefnanda geti talist hóflegar. Þvert á móti ýti allt undir sjónarmið stefnda um að fjárkröfur stefnanda séu fjarri nokkrum raunveruleika. Í umsögn Póst- og fjarskipta­stofnunar 12. febrúar 2003 komi fram að leigukröfur stefnanda séu metnar „mjög háar í saman­burði við það sem tíðkast almennt í samningum um aðstöðu fyrir fjarskipta­möstur, miðað við þær upplýsingar sem Póst- og fjarskiptastofnun hefur getað aflað sér“.

Taka verði mið af leiguverði nokkurra lóða undir fjarskiptabúnað úti á landi sem stefndi sé leigutaki að. Leiði slíkur samanburður í ljós að stefnukröfur séu ekki í takti við almennt leiguverð fyrir sambærilegar lóðir. Samningar sem lagðir hafi verið fram í málinu gefi til kynna þær leigufjárhæðir sem stefndi greiði fyrir lóðir sem þar um ræði á árinu 2000:

      

Jörð	Stærð	Ársleiga árið 2000
Hallland 1, Svalbarðsstrandarhreppi	225 fm.	145.000 krónur
Háfell, Höfðabrekku í Mýrdal	2,5 ha.	8.000    “
Hraunhóll á Reynisfjalli	2,0 ha.	6.400     “
Heiðarfjall á Langanesi	15,0 ha.	29.640     “

 

Stefndi hafi aflað mats löggilts fasteignasala í Stykkishólmi á markaðsverðmæti lóðarskikans. Niðurstaða hans hafi verið sú að verðmætið næmi „í mesta lagi kr. 100.000…“. Þá hafi matsnefnd eignarnámsbóta skilað mati og telji hæfilegar eignar­námsbætur fyrir hina 144 fermetra spildu 200.000 krónur, auk annars konar bóta. Með hliðsjón af almennri venju um tiltekið hlutfall leigugreiðslna af heildarverð­mæti eignar sé ekki unnt að ákvarða leiguverð skikans hærra en sem nemi einungis litlum hluta af slíku mati á verðmæti hans. Sú venja sé oft viðhöfð að ákveða leiguverð atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu sem nemi 1% af verðmæti fasteignar, en það hlutfall yrði þó að telja mjög ríflegt við mat á leiguverði óbyggilegs lóðarskika á landsbyggðinni, líkt og í þessu tilviki.

Stefndi hafni því með öllu að unnt sé að byggja ákvörðun um leigugjald á þeim reikningum sem stefnandi geri kröfu um greiðslu á. Ekkert samræmi sé milli fjárhæða reikninganna og stefnandi geri ekki kröfu um sama leigugjaldið milli mánaða. Þá sé órökstutt með öllu hvaða viðmiði um leiguverð stefnandi beiti við framsetningu krafna sinna. 

Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé mótmælt. Með hliðsjón af því að stefndi hafi ekki talið sér skylt, í ljósi allra atvika, að greiða leigu til stefnanda og þar sem umkrafðar fjár­hæðir séu svo fjarri raunhæfu leiguverði geri stefndi þá kröfu, komi til þess að honum verði gert að greiða stefnanda vangoldna leigu, að upphafstími vaxta verði miðaður við þingfestingu stefnu í málinu, sbr. ákvæði 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. Stefndi mótmæli sérstaklega þeim hluta dráttarvaxtakröfu stefnanda að reikna dráttarvexti vegna fyrsta umkrafða reikningsins 25. apríl 2002 frá 1. janúar 2002, en slíkt viðmið sé óeðlilegt með hliðsjón af útgáfudegi reikningsins.

Auk framangreindra lagaraka vísi stefndi til almennra reglna kröfuréttar, samningaréttar og leiguréttar, en málskostnaðarkrafa sé byggð á 130., sbr. 129. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

Sýknukrafa stefnda er byggð á því að honum beri endurgjaldslaus afnot af lóðinni að Aðalgötu 7 í Stykkishólmi samkvæmt leigusamningi sem gilt hafi milli stefnda og fyrri eiganda, ríkissjóðs. Stefndi vísar til þess að samningurinn hafi verið munnlegur og sé hann jafn gildur og skriflegur samningur. Réttindi til endurgjaldslausra afnota af lóðinni, sem stefndi vísar þarna til, hafa eftir því sem fram hefur komið hvergi verið skráð og ekki verður ráðið að stefndi hafi á nokkurn hátt gert reka að því að fá þau staðfest með dómi eða á annan hátt. Stefndi hefur heldur ekki lagt fram gögn um efni eða tilvist samningsins um afnotin af lóðinni. Verður því að telja ósannað að leigusamningur um endurgjaldslaus afnot stefnda af lóðinni hafi verið gerður eða að stefnandi hafi haft vitneskju um efni slíks samnings, enda er ósannað gegn andmælum stefnanda hvert efni hans hefur verið. Þar sem stefndi verður að bera hallann af þeim sönnunarskorti getur hann ekki byggt rétt gagnvart stefnanda um endurgjaldslaus afnot af fasteigninni á þessu. Verður því að telja að stefnda beri að greiða stefnanda sann­gjarnt endurgjald fyrir afnot af lóðinni.

Stefnandi hefur engin rök fært fyrir því að sanngjarnt sé að miða leiguverð við 55.000 eða 45.000 krónur á mánuði eins og stefnandi hefur krafið stefnda um, en fyrir liggur að stefnandi hefur ákveðið leigufjárhæðina einhliða og án þess að fram hafi komið hverjar viðmiðanir hann hefur stuðst við í þeim efnum. Samkvæmt matsgerð, sem stefndi hefur lagt fram í málinu, er sanngjarnt leiguverð talið vera 360.000 krónur á ári miðað við verðlag í maí 2001. Þar kemur meðal annars fram að matsmaður telji sjónmengun af mastrinu umtalsverða og að mastrið geti rýrt notagildi lóðarinnar í einhverjum tilfellum, t.d. vegna mögulegrar slysahættu. Þetta megi orða þannig að leigugjaldið verði að mestu að vega upp annmarka sem mastrið valdi leigusala. Þessu mati hefur ekki verið hnekkt af hálfu stefnda, en leigusamningar sem vísað er til af hálfu stefnda hafa ekki þýðingu í því sambandi. Stefnandi hefur í þrautavarakröfu miðað við 30.000 króna leigu á mánuði og tekið tillit til verðlagsbreytinga samkvæmt vísitölu neysluverðs við útreikninga á kröfunni. Rétt þykir að miða við þá útreikninga og ber stefnda því að greiða stefnanda samtals 1.013.004 krónur sem leigu fyrir afnot af lóðinni á tímabilinu maí 2001 til desember 2003, eins og krafist er. Rétt þykir að dráttarvextir verði greiddir frá þeim degi er málið var höfðað, 30. mars 2004, til greiðsludags samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, sbr. 4. mgr. 5. gr. sömu laga.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefnda að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.                   

Dóminn kvað upp Sigríður Ingvarsdóttir héraðsdómari.

DÓMSORÐ:

Stefndi, Landssími Íslands, greiði stefnanda, Gullveri sf., 1.013.004 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. mars 2004 til greiðsludags og 300.000 krónur í málskostnað.