Fimmtudaginn 27. mars 2003.
Nr. 387/2002.	Sveinn Þórir Jónsson og Ólafur Sigurðsson (Páll Arnór Pálsson hrl.) gegn Guðnýju Kristrúnu Óskarsdóttur (Sif Konráðsdóttir hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Stöðvunarréttur. Dráttarvextir. Gjafsókn.

G keypti landspildu af S og Ó. Í kaupsamningi um spilduna var tekið fram að á henni væri vatnslind sem sífellt streymdi vatn úr. Eftir að kaupin voru gerð þvarr allt vatn úr lindinni skömmu eftir að G hóf að sækja vatn í hana. Höfðaði G mál á hendur S og Ó þar sem hún krafðist skaðabóta af þessu tilefni og vegna fleiri annmarka sem hún taldi að væru á spildunni. Með dómi héraðsdóms, sem Hæstiréttur staðfesti með vísan til forsendna hans, var fallist á með G að um væri að ræða galla á eigninni sem S og Ó bæru skaðabótaábyrgð á, en öðrum liðum í kröfu hennar hafnað. Var G því dæmd til að greiða S og Ó eftirstöðvar kaupverðsins að frádregnum bótum vegna lindarinnar ásamt dráttarvöxtum frá þeim tíma sem greiðslur samkvæmt kaupsamningnum átti að inna af hendi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Aðaláfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 3. júlí 2002, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 14. ágúst sama árs. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 38/1994, áfrýjuðu þeir öðru sinni 21. ágúst 2002. Þeir krefjast þess að gagnáfrýjandi verði dæmd til að greiða þeim 900.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af nánar tilteknum fjárhæðum frá 16. júní 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 1. júlí 2000 að fjárhæð 250.000 krónur. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 30. október 2002. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu aðaláfrýjenda og að þeim verði gert óskipt að greiða henni málskostnað í héraði að því leyti, sem krafa hennar um hann verði ekki nýtt til skuldajafnaðar. Til vara krefst gagnáfrýjandi þess að héraðsdómur verði staðfestur. Í báðum tilvikum krefst hún þess að aðaláfrýjendur verði dæmdir óskipt til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti án tillits til gjafsóknar, sem henni hefur verið veitt hér fyrir dómi.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur, þar á meðal ákvæði hans um dráttarvexti, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 6. júní 2002 í máli nr. 391/2001.

Aðaláfrýjendum verður gert að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti, sem rennur í ríkissjóð eins og í dómsorði greinir. Um gjafsóknarkostnað gagnáfrýjanda fyrir Hæstarétti fer samkvæmt því, sem þar segir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjendur, Sveinn Þórir Jónsson og Ólafur Sigurðsson, greiði í sameiningu 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti, sem rennur í ríkissjóð.

Allur gjafsóknarkostnaður gagnáfrýjanda, Guðnýjar Kristrúnar Óskarsdóttur, fyrir Hæstarétti greiðist úr ríkissjóði, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, 200.000 krónur.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykja­­ness 3. apríl 2002.

Málið var höfðað 28. ágúst 2001 og dómtekið 19. mars 2002.  Stefnendur eru Sveinn Þórir Jónsson, Reyrengi 49, Reykjavík og Ólafur Sigurðsson, Dvergholti 18, Mosfellsbæ.  Stefnda er Guðný Kristrún Óskarsdóttir, Álfheimum 27, Reykjavík.

Í málinu er deilt um greiðslu kaupverðs fyrir sumarbústaðaspildu og gagnkröfu stefndu til skuldajafnaðar vegna ætlaðra galla á spildunni.

Stefnendur krefjast þess að stefnda verði dæmd til að greiða þeim krónur 900.000 með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af krónum 300.000 frá 16. júní 2000 til 16. júlí 2000, af krónum 600.000 frá þeim degi til 16. ágúst 2000, af krónum 900.000 frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttar­vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags; allt að frádreginni 250.000 króna innborgun 1. júlí 2000.  Þá er krafist máls­kostnaðar.

Stefnda krefst aðallega sýknu og greiðslu máls­kostnaðar, en til vara að dóm­krafa stefnenda verði stórlega lækkuð og málskostnaður felldur niður.

I.

Stefnda auglýsti í DV vorið 2000 að hún óskaði eftir kaupum á sumarbústað eða sumar­bústaða­landi í nágrenni við höfuðborgarsvæðið.  Auglýsingin var birt fimm sinnum frá 2. til 15. maí.  Stefnandi Sveinn hafði samband vegna auglýsingarinnar og varð úr að stefnda fór ásamt dóttur sinni, Guðrúnu Björgu, til að skoða landspildu í eigu stefnenda, sem staðsett var í námunda við Selvatn í landi Miðdals I, Mosfellsbæ.  Stefnda sagði fyrir dómi að stefnandi Sveinn hefði gengið með henni um landspilduna og tjáð henni að þar væri lind og að spildunni fylgdi einnig veiðiréttur í Selvatni og að stígur lægi frá spildunni niður að vatninu.  Hann hefði enn fremur sagt að útsýni væri yfir Selvatn, efst í landinu vestan- eða norðanverðu.  Stefnda kvaðst hafa hrifist af land­spildunni og stað­setningu hennar, en hún hefði hugsað sér að nýta landið til úti­vistar, fugla­skoðunar og trjáræktar og lagt sérstaka áherslu á lindina í viðræðum við Svein.  Stefnda kvað vatn hafa flætt um landið þegar hún hefði skoðað spilduna í maí 2000 og hefðu fuglar verið að baða sig í vatninu.  Stefnandi Sveinn staðfesti fyrir dómi að hann hefði sýnt stefndu og einhverri stúlku landspilduna í maí og að þá hefði umrædd lind verið til staðar.  Að sögn Sveins hefðu hann og meðstefnandi Ólafur keypt spilduna skömmu eftir áramót 1998/1999 og hefði hann í framhaldi oftsinnis farið þangað.  Hann hefði fljótlega áttað sig á því að það væri „vatnsflæmi“ neðst í landinu og hefði ávallt verið svo þegar hann hefði komið á staðinn.  Stefnandi Ólafur kvaðst fyrir dómi ekki hafa vitað að lind væri á landareigninni þegar stefnendur hefðu keypt hana.  Eftir kaupin hefði hann farið mjög oft að landspildunni á meðan hún hefði verið í eigu þeirra.  Hann kvað lítið vatn hafa verið í lindinni yfir vetrar­mánuðina, en meira yfir sumarmánuðina.  Að sögn Ólafs hefði honum verið kunnugt um að stefnda hygðist stunda einhvers konar ræktun á spildunni.  Stefnandi Sveinn kannaðist við að hafa tjáð stefndu við skoðun spildunnar að hann hefði stundum veitt í Selvatni með leyfi ábúenda á Miðdal I, en sagðist ekki hafa rætt þetta frekar við hana.  Þá hefði hann getið þess að frá einum stað á spildunni væri útsýni yfir Selvatn og að ganga mætti niður að vatninu eftir akvegi sunnan við landareignina.

II.

Í framhaldi af ofangreindri skoðun samdi stefnandi Sveinn uppkast að kaup­samningi við stefndu.  Er óumdeilt að hún hafi ekki viljað undirrita þau samningsdrög þar sem í uppkastinu var ekki getið um lindina með skýrum hætti.  Að beiðni hennar samdi Sveinn því annað uppkast, sem málsaðilar undirrituðu sem kaupsamning um land­­spilduna.  Í samningnum, sem dagsettur er 16. maí 2000, kemur fram að heildar­stærð spildunnar sé 2,39 hektarar og hafi hún fastanúmerið 125-205 í fasteignaskrá FMR.  Nánari lýsingu sé að finna í meðfylgjandi skipulagsteikningu, sem sýni legu spildunnar og stærð.  Spildan sé eignarlóð.  Kaupverðið, krónur 1.700.000, skyldi greiðast með 800.000 króna útborgun við undirritun ­samnings og þremur afborgunum 16. júní, 16. júlí og 16. ágúst 2000, hverri að fjár­hæð krónur 300.000.  Í samningnum er meðal annars getið um eftirfarandi kvaðir fyrir sumarbústaðalóðir í landi Miðdals:

1.        „Sumarbústaðalandið er við Selvatn í landi Miðdals.  Landið er afgirt í heild sinni, en samkvæmt hnitmælingum er girðing sú að sunnanverðu sem liggur milli tveggja landspilda ekki alveg á réttum stað.  Vísað til sagna fyrri eigenda, svo og sérstakri athugun sl. sumar er vatnslind í landinu, sem sífellt streymir vatn úr sem síðan rennur í Selvatn.  Hnitmæling sýnir stað­setningu þessarar lindar.“

2.        „Í skipulagi sem verið er að gera er gert ráð fyrir 3-4 sumarbústaðalóðum að stærðinni 4000-5000 fm.  Þetta skipulag er ekki fullgert og hefur ekki verið lagt fyrir skipulagsyfirvöld.“

Samkvæmt kaupsamningnum skyldi landspildan afhent 17. maí 2000.  Sama dag undirrituðu stefnandi Sveinn og stefnda annan kaup­samning um sömu landspildu, þar sem kaup­verð eignarinnar er skráð krónur 800.000.  Stefnda þinglýsti þeim kaup­samningi samdægurs.  Er þess getið í þinglýsingarvottorði, en þar er stefnandi Sveinn einn skráður þinglýstur eigandi land­spildunnar.  Sveini og stefndu ber saman um að seinni kaupsamningurinn hafi verið gerður til málamynda, en greinir á um að beiðni hvors sá samningur hafi verið útbúinn.  Að undanskildu skráðu kaupverði er skjalið nánast samhljóða fyrri kaup­samningi að öðru leyti en því að framan­greind kvöð, sem lýtur að skipulagi, er orðuð með svohljóðandi hætti:

„Í skipulagi sem verið er að gera af Pétri H. Jónssyni er gert ráð fyrir 3-4 sumarbústaðalóðum að stærðinni 4000-5000 fm.  Þetta skipulag er ekki fullgert og hefur ekki verið lagt fyrir skipulagsyfirvöld.  Sé eitthvert gagn af þessu skipulagi fyrir kaupanda fylgir það með í kaupunum, án greiðslu.“

Af hálfu málsaðila er ekki byggt á seinni kaupsamningnum nema að því er varðar ofangreinda kvöð og hvernig túlka beri efni hennar. 

Stefnda kvaðst fyrir dómi hafa verið að kaupa landspilduna, með lind og skipu­­lags­vinnu.  Fyrir kaupin hefði stefnandi Sveinn sýnt henni rennandi vatn á landar­­eigninni og hefði sú skoðun samrýmst lýsingu í kaupsamningi á lind, sem sífellt streymdi vatn úr.  Henni hefði einnig verið sýndur uppdráttur af landinu fyrir kaupin, undirritaður af hálfu verkfræðistofu, þar sem lindin hefði verið hnita­mæld og færð inn á uppdráttinn.  Hún hefði því treyst því að lindin væri raun­veru­lega til staðar á landar­eigninni.  Þá hefði Sveinn sagt henni fyrir kaupin að verið væri að vinna að skipulagi fyrir spilduna, þar sem gert væri ráð fyrir að skipta mætti henni upp í 3-4 sumar­bústaða­lönd.  Aðspurður hefði hann sagt að skipulags­vinnan myndi fylgja með í kaupunum, enda myndi sú vinna ekki nýtast stefnendum eftir sölu spildunnar.  

Stefnendur voru fyrir dómi spurðir út í efni framan­greindra kvaða.  Að því er varðar hina fyrri bar þeim saman um að tilvísun til „sagna fyrri eigenda“ byggðist á samtali stefnanda Sveins við Sigmund Kristjánsson, sem átt hefði spilduna nokkru á undan þeim, en hann hefði sagt Sveini frá lindinni og bætt því við að hann hefði haft sérstakt dálæti á landareigninni vegna hins sérstaka aðgangs að vatni, sem ekki hefði verið í nálægum landspildum.  Stefnendum bar einnig saman um að hin „sérstaka athugun“ á lindinni sumarið 1999 byggðist ein­göngu á vitneskju þeirra sjálfra eftir komur á landareignina.  Fram kom hjá stefnanda Sveini að það hefði verið „sára­lítill straumur í þessu vatni“ þegar hann hefði séð til, en samt hefði verið sýnilegur far­vegur eftir vatnið.  Stefnandi Ólafur upplýsti að lindin hefði ekki verið hnita­mæld af þriðja aðila heldur verið færð inn á uppdrátt samkvæmt fyrirmælum hans og leið­beiningum um staðsetningu.  Aðspurður um skipulagsvinnu, sem búið hefði verið að fram­kvæma þegar stefnda keypti land­spilduna, sagði Ólafur að ekki hefði verið búið að setja neitt á blað í þeim efnum, en meðstefnandi Sveinn hefði verið búinn að sýna arkitekt teikningu af landinu og hefðu þeir verið með hugmyndir um að skipta landinu upp í 3-4 sumarbústaðalóðir.  Stefnandi Sveinn staðfesti síðast­greindan framburð með­stefnanda og sagði Pétur H. Jónsson skipulagsarkitekt hafa verið búinn að fá í hendur uppdrátt af landspildunni.  Skipulagsvinna hefði hins vegar ekki verið hafin þegar stefnda keypti spilduna.  Fram kom hjá Sveini að hann hefði áður keypt land­spildu „í heilu lagi“, þ.e. 9 hektara úr landi Iðu í Biskupstungum, og hefði sami arkitekt þá hjálpað honum við gerð skipulags á því svæði, sem skipt hefði verið niður í 10 sumarbústaðalóðir.

III.

Stefnda hófst fljótlega handa við að flytja tré, stór og smá, á hina nýju landar­eign sína, en trén tók hún úr garði við þáverandi heimili sitt í Hafnarfirði.  Munu trén hafa verið flutt fyrstu dagana í júní 2000, en við verkið naut stefnda aðstoðar gröfu­manns og sonar síns, Kristjáns Vals.  Kom þá í ljós að engin lind var í landinu og ekkert rennandi vatn.  Að sögn stefndu hefði runnið upp fyrir henni að vatnið, sem hún hefði séð við skoðunina með stefnanda Sveini, hefði verið uppsafnað yfirborðs­vatn.  Hún hefði því strax haft samband við Svein, sem komið hefði á staðinn til að skoða aðstæður ásamt stefnanda Ólafi.  Þeir hefðu bent henni á að hún yrði bara að grafa eftir vatni og vildu ekki taka neinn þátt í úrbótum, svo sem með jarðborun.  Stefnendur kannast báðir við að hafa farið á vettvang í kjölfar kvörtunar stefndu og staðfestu fyrir dómi að þá hefði ekkert vatn verið á þeim stað, þar sem áður hefði verið lind.  Að sögn Ólafs hefði hann þegar boðist til að lána henni tvo stóra tanka, sem hún hefði þegið, en tankana hefði mátt nota til að dæla vatni úr nálægri tjörn og flytja þaðan að landareigninni til vökvunar á trjágróðrinum.  Fyrir liggur að stefnda þáði tankana frá Ólafi og fékk aðstoð við að flytja þannig vatn á landar­eignina, en til að ráða varanlega bót á vatnsskortinum lét hún síðan bora eftir vatni í landinu.  Að sögn stefndu hafði hún áður keypt venjulega brunndælu, sem hún hefði ætlað að nota til að dæla vatni upp úr lindinni til vökvunar á trjá­gróðrinum.

Stefnda greiddi ekki fyrstu afborgun af landspildunni fyrr en í júlí 2000, en þá innti hún af hendi 250.000 krónur.  Frá þeim tíma hefur hún neytt stöðvunar­réttar fyrir 650.000 króna eftirstöðvum kaupverðs og byggir þann rétt á ætluðum göllum á hinu selda, sem stefnendur beri skaðabótaábyrgð á.  Gögn málsins bera með sér að frá 20. nóvember 2000 hafi málsaðilar og lögmenn þeirra staðið í bréfaskriftum út af spildunni, en í framhaldi af þeim var mál þetta höfðað.

IV.

Undir rekstri málsins lét stefnda dómkveðja sérfróðan matsmann til að skoða og meta landareignina og gefa rökstutt álit um eftirfarandi atriði:

1.        Að matsmaður staðreyni fullyrðingu stefndu um að lind hafi ekki verið til staðar á landareigninni er hún tók við henni 17. maí 2000, með hliðsjón af lýsingu í kaupsamningi þess efnis að sífellt streymi vatn úr lind, sem hafi verið hnitasett og merkt inn á meðfylgjandi uppdrátt.

2.        Að matsmaður meti hverjar ráðstafanir hafi verið nauðsynlegar til öflunar þess vatns, sem ella hefði komið úr nefndri lind og hvert hafi verið markaðs­verð fyrir þær ráðstafanir, miðað við þann kostnað, sem stefnda hafi orðið að leggja í til að koma í veg fyrir tímabundið tjón og til að tryggja áframhaldandi vatnsöflun.

3.        Að matsmaður meti markaðsverð skipulagsvinnu eins og þeirrar, sem lýst er í kaupsamningi milli málsaðila (3. gr.).

Í matsgerð Stefáns Ingólfssonar verkfræðings frá 17. desember 2001, sem hann staðfesti fyrir dómi, er komist að svohljóðandi niðurstöðum:

„Niðurstöður matsmanns eru eftirfarandi og vísast til sömu númera og fram koma í matsbeiðni.  Fjárhæðir eru í þúsundum króna, á verðlagi í júní 2000 og virðis­auka­­skattur er innifalinn í fjárhæðum.

1.        Upplýsingar sem matsmaður hefur aflað og hafa verið lagðar fyrir hann sýna að í byrjun júní 2000 var ekki vatn í vatnslind á landspildunni.

2.        Matsmaður telur að þær ráðstafanir sem matsbeiðandi greip til hafi verið eðlilegar til að tryggja að rennandi vatn væri á landspildunni.  Matsmaður telur að kostnaður við að aka vatni inn á svæði og annar kostnaður við geymslu þess sé hæfilega metinn 89 þúsund krónur.  Matsmaður telur að kostnaður við leitun að vatni, borun á 18 metra djúpri holu og borholudælu sé hæfilega metinn 304 þúsund krónur.

3.        Markaðsverð á skipulagsvinnu eins og þeirrar sem fram kemur í 3. gr. kaup­­samnings matsbeiðanda og matsþola er að áliti matsmanns 65 þúsund krónur.  Frávik frá þeirri fjárhæð geta verið 10 þúsund krónur sbr. 4. lið fundargerðar matsfundar.“

Kristján Sæmundsson jarðfræðingur bar vitni fyrir dómi, en til hans var leitað af hálfu matsmanns vegna 1. matsliðarins að framan.  Kristján staðfesti álitsgerð, sem hann gerði vegna umrædds matsliðar, en samkvæmt niðurstöðum hans væri ljóst að rennsli úr hinni umþrættu lind væri háð grunnvatnsstöðu og næmi grunnvatnssveiflan allt að 4 metrum í næsta nágrenni við hana.  Lindin væri næm fyrir vatnsborðs­sveiflum, þar sem hún lægi ofarlega í bröttum grunnvatnshalla og væri sýnt að ekki hefði verið treystandi á lindina sem öruggt vatnsból.  Hún gæti því þornað af og til eins og gerst hefði í júní 2000 og 22. nóvember 2001 þegar matsmaður hefði komið á staðinn.  Kristján kvaðst hins vegar hafa séð vatn í lindinni við skoðun 11. desember sama ár og hefði hann áætlað rennslið um 1 l/s.  Með tilkomu borholu þeirrar, sem stefnda hefði látið gera, væri hins vegar vel séð fyrir vatnsþörf til fram­tíðar og gæfi holan margfalt meira vatn en nokkurn tíma gæti orðið þörf fyrir á þessari einu spildu.  Aðspurður kvað Kristján jarð­skjálfta, sem gengið hefði yfir suður­land 17. júní 2000, ekki hafa haft áhrif til lækkunar á grunnvatnsstöðu og vatns­rennsli í lindinni. 

Guðrún Sigríður Guðlaugsdóttir bar vitni fyrir dómi, en hún var eigandi hinnar umþrættu landspildu ásamt eiginmanni sínum heitnum á árunum 1974-1980.  Guðrún kvað eigin­mann sinn hafa verið miklu meira á landareigninni, en hún hefði oft farið þangað um helgar yfir sumartímann.  Hún kvaðst minnast þess að vatn hefði stundum verið í einhverri dæld eða hvammi á eigninni og hefði vatnið komið og farið á víxl.  Hún sagðist lítið hafa velt þessu vatni fyrir sér og ekki vita hvort um vatnsuppsprettu hefði verið að ræða eður ei.    

Auk framangreindra vitna komu Guðrún Björg Eyjólfsdóttir, dóttir stefndu og sonur hennar, Kristján Valdimar Eyjólfsson, fyrir dóm vegna málsins.  Fram kom í vitnis­burði Kristjáns að hann hefði hjálpað móður sinni að flytja tré á landareignina og gróðursetja þar fyrstu dagana í júní 2000 og sagði það hafa gerst í kringum 5. júní, en þá hefði hann verið nýlega komin heim úr námi erlendis.  Kristján kvaðst ekki muna betur en að vatn hefði verið í lindinni þegar hann hefði mætt fyrst á svæðið, en þegar dæla hefði átt vatninu upp með þar til gerðum búnaði hefði komið í ljós að vatnið hefði ekki dugað til vökvunar á trjáplöntunum.  Hann hefði því grafið holu við lindina til að safna nægu vatni, en hún hefði fljótlega tæmst og allt vatn verið uppurið.  Í framhaldi hefði hann aðstoðað móður sína við að flytja vatn á landareignina í þar til gerðum vatnstönkum, sem hann hefði dregið á kerru í bifreið sinni.  Fleiri hefðu komið að þeirri vatnsöflun, en að lokum hefðu þeir allir gefist upp og móðir hans látið bora eftir köldu vatni. 

V.

Stefnendur byggja málssókn sína á því að stefnda hafi vanefnt kaupsamning milli málsaðila, sbr. 28. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup og beri henni að greiða þeim eftirstöðvar umsamins kaupverðs, krónur 650.000, með áföllnum dráttarvöxtum.  Jafn­framt mótmæla stefnendur málatilbúnaði stefndu og gagnkröfu til skuldajafnaðar með eftirgreindum rökum, sem fyrst komu fram við munnlegan málflutning.  Af hálfu stefnenda er því haldið fram í fyrsta lagi, að það hafi ekki verið forsenda fyrir kaupum stefndu á landspildunni að lind væri til staðar á landareigninni.  Það sé því ekki á ábyrgð stefnenda hvort lind hafi verið til staðar eður ei.  Ákvæði þar að lútandi í kaup­samningi feli hvorki í sér ábyrgðaryfirlýsingu né loforð um áskilda kosti, sbr. 2. mgr. 42. gr. kaupalaga.  Í öðru lagi er því haldið fram að stefnda hafi sýnt af sér slíkt tóm­læti við að halda gagnkröfu sinni fram í málinu að hún teljist niður fallin.  Þessu til skýringar er bent á að stefnda hafi greitt 250.000 króna afborgun 1. júlí 2000, en í fram­haldi haldið að sér höndum þar til gagnkrafa hafi verið sett fram í greinargerð lögmanns hennar í október 2001.  Í þriðja lagi er því haldið fram að stefnda hafi ekki gefið stefnendum kost á að bæta úr vatnsskorti á landspildunni, en af þeim sökum teljist réttur til bóta fallinn niður.  Bent er á að ávallt hefði verið nauðsynlegt að bora eftir köldu vatni í landinu til að nýta það eins og stefnda hafi haft hug á og því eigi hún ein að bera þann kostnað.  Í fjórða lagi er því haldið fram að ætlaðan galla vegna vatnsþurrðar í lindinni megi rekja til náttúrulegra orsaka, sem jafna megi við „force majeure“, en á slíkum atvikum geti stefnendur ekki borið ábyrgð.  Loks er því mót­mælt að stefnendur beri skaða­bótaábyrgð vegna þess eins að skipulag hafi ekki verið fyrir hendi varðandi hina umþrættu landspildu, en af hálfu stefnenda var viðurkennt í málflutningi að ofsagt hefði verið í kaupsamningi aðila að skipulag væri „ekki full­gert“.  Hið rétta sé að sú vinna hafi í raun ekki verið hafin þegar kaupin fóru fram.  Enn fremur er því mót­mælt að veiðiréttur og umferðarréttur hafi fylgt sérstaklega með í kaupunum, en þar standi orð gegn orði.  Þá liggi fyrir að útsýni sé yfir Selvatn frá sunnanverðri landar­eigninni, eins og fram hafi komið við vettvangsgöngu.

VI.

Stefnda byggir sýknukröfu sína á því að hún eigi gagnkröfu til skuldajafnaðar við kröfu stefnenda, vegna galla á hinni seldu fasteign.  Gagnkröfunni til stuðnings er vísað til 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup með lögjöfnun og til dóm­venju.  Á því er byggt að stefnendur hafi veitt henni rangar upplýsingar um hið selda og þar með bakað sér skaðabótaábyrgð.  Landspildan hafi ekki haft þá kosti eða nota­gildi, sem stefnendur hafi ábyrgst og stefnda hafi mátt ætla að hún hefði á grundvelli ummæla stefnanda Sveins við skoðun og lýsingar í kaupsamningi.  Spilduna hafi því aug­ljós­lega skort þá kosti, sem áskildir hafi verið berum orðum við gerð kaup­samnings, en stefnendum hafi verið ljóst að hinir áskildu kostir hafi verið mikilvægar forsendur stefndu fyrir kaupunum, einkum að umrædd lind væri til staðar.  Stefnda hafi þurft að leggja út í umtalsverða fyrirhöfn og kostnað við að komast að rennandi vatni á landareigninni og við að takmarka tjón sitt vegna trjá­plantna, sem hún hafi flutt þangað í góðri trú um að sífellt streymdi vatn úr lind, en samkvæmt matsgerð nemi tjón hennar vegna þessa samals krónum 393.000.  Þá hafi komið í ljós að skipu­lags­vinna hafi ekki verið byrjuð, þrátt fyrir ákvæði þar að lútandi í 3. gr. kaup­samningsins og rýri það verðgildi eignarinnar fyrir stefndu.  Matsmaður hafi metið fjár­hæð tjóns vegna þessa krónur 65.000.  Loks hafi spildan ekki haft þá nýtingar­mögu­­leika til frí­stunda og útivistar, sem stefnandi Sveinn hafi lýst við skoðun fyrir kaupin, en eigninni hafi hvorki fylgt veiðiréttur í Selvatni né umferðarréttur að vatninu eftir göngu­stíg.  Að auki hafi ummæli hans um útsýni yfir Selvatn ekki reynst rétt.  Stefnda telur tjón sitt vegna þessara atriða nema krónum 192.000, en samkvæmt því nemi fjárhæð gagnkröfu hennar krónum 650.000.

Varakrafa stefndu er á því byggð að hún eigi rétt á afslætti af kaupverði fast­eignarinnar úr hendi stefnenda, sem nemi stefnufjárhæðinni eða annarri lægri fjár­hæð eftir mati.  Kröfunni til stuðnings er vísað til 1. mgr. 42. gr. kaupalaga með lögjöfnun og til dóm­venju.  Á því er byggt að stefnendur hafi berum orðum ábyrgst að lindin væri til staðar og að verið væri að vinna að skipulagi, sem gerði ráð fyrir 3-4 sumar­bústaðalóðum.  Þá hafi stefnandi Sveinn sagt veiði- og umferðarrétt vera að Selvatni, auk þess sem útsýni væri til þess af landinu.  Ekkert af þessu hafi reynst rétt.  Verði ekki talið að í yfirlýsingum stefnenda hafi falist ábyrgðaryfirlýsing er á því byggt að umræddir kostir hins selda hafi verið áskildir við kaupin og að stefnendur hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni heldur þvert á móti gefið beinlínis rangar upplýsingar um landar­eignina, svo að jaðri við svik í skilningi 1. mgr. 42. gr.

Stefnda byggir á því að henni hafi verið heimilt að beita skuldajöfnuði og stöðvunar­rétti eftir að umræddir gallar hafi komið í ljós, en að því er lindina varðar megi miða við dagsetninguna 5. júní 2000, sem ekki hafi verið mótmælt af hálfu stefnenda.  Í framhaldi hafi hún haldið eftir 650.000 króna eftirstöðvum af kaup­verði landspildunnar.  Stefnda krefst þess að sú fjárhæð verði notuð til skulda­jafnaðar við gagn­kröfu hennar um skaðabætur eða afslátt, auk kostnaðar vegna öflunar matsgerðar, krónur 232.815, að því marki sem til þurfi, en að öðru leyti verði matskostnaðurinn greiddur eins og hver annar málskostnaður. 

Við munnlegan málflutning mótmælti lögmaður stefndu sem nýjum og allt of seint fram komnum þeim fjórum máls­ástæðum, sem sérstaklega eru tilgreindar í V. kafla að framan og sagði þær ekki komast að í málinu.

VII.

Óumdeilt er að stefnandi Sveinn hafi sýnt stefndu hina umþrættu landspildu í maí 2000 og sagt henni að vatn, sem runnið hafi um landareignina kæmi úr lind í norðanverðu landinu.  Í framhaldi útbjó Sveinn kaupsamning um eignina, sem stefnda neitaði að samþykkja nema fram kæmi með skýrum hætti að umrædd lind væri til staðar.  Fór því svo að Sveinn breytti samningsdrögunum og útbjó nýjan kaupsamning með því efni, sem málsaðilar undirrituðu 16. maí 2000.  Segir þar svo um lindina:

„Vísað til sagna fyrri eigenda, svo og sérstakri athugun sl. sumar er vatnslind í landinu, sem sífellt streymir vatn úr sem síðan rennur í Selvatn.  Hnitmæling sýnir stað­­setningu þessarar lindar.“

Við meðferð málsins hefur komið í ljós að umrædd tilvísun til sagna fyrri eigenda studdist aðeins við ummæli eins fyrri eiganda landspildunnar og að hin „sér­staka athugun“ byggðist í raun eingöngu á vitneskju stefnenda sjálfra, en ekki athugun sér­fróðs þriðja aðila, eins og samningsákvæðið gefur tilefni til að ætla.  Einnig er upp­lýst að hnita­setning lindarinnar og merking inn á uppdrátt frá Verkfræðiþjónustunni Ráðgjöf ehf. var unnin samkvæmt fyrirmælum stefnanda Ólafs, án þess að hlutlaus þriðji aðili sann­reyndi tilvist og staðsetningu lindarinnar.  Dómurinn telur að framan­greind þrjú atriði hafi öll verið til þess fallin að styrkja þá trú stefndu fyrir kaupin að á landar­eigninni væri lind og að úr henni streymdi sífellt vatn, sem síðan rynni í Sel­vatn.

Samkvæmt framburði stefnanda Sveins fyrir dómi mun „sáralítill straumur“ hafa verið í því vatni, sem hann hafi séð við komur sínar á landareignina.  Þá kom fram hjá Sveini og meðstefnanda Ólafi að þegar þeir hefðu keypt eignina hefðu þeir ekki vitað um tilvist lindarinnar.  Samkvæmt vitnisburði Guðrúnar Sigríður Guðlaugs­dóttir, sem átti spilduna á árunum 1974-1980, mun hafa verið vatn í dæld eða hvammi og hefði það vatn komið og farið á víxl.  Framangreind ummæli stefnenda og vitnisins styðja eindregið þá niðurstöðu dómkvadds matsmanns og álit Kristjáns Sæmunds­sonar jarðfræðings að umrædd lind hafi gegnum tíðina þornað af og til og að ekki hafi mátt treysta á hana sem öruggt vatnsból.

Samkvæmt framansögðu verður að telja sannað að sú fullyrðing stefnenda í kaup­samningnum, að sífellt streymdi vatn úr lindinni, sé beinlínis röng.  Telur dómurinn að með henni hafi stefnendur gefið yfirlýsingu, sem jafna megi til ábyrgðar á tilteknum kostum eða eiginleikum hins selda, sem ekki reyndust vera fyrir hendi.  Bera stefnendur því skaðabótaábyrgð gagnvart stefndu á því tjóni, sem rekja má til umrædds galla á landareigninni, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausa­fjár­kaup, sem beitt verður með lögjöfnun í viðskiptum málsaðila.

Stefnda krefst einnig skaðabóta eða afsláttar vegna þess að vinna við skipulag fyrir landar­eignina, sem lofað hafi verið að fylgdi með í kaupunum, hafi ekki reynst vera fyrir hendi.  Er óumdeilt að sú vinna var á algjöru frumstigi og því misvísandi, sem segir í kaupsamningi, að skipulag sé „ekki fullgert“.  Í áður nefndum málamynda­gerningi, sem stefnandi Sveinn og stefnda gerðu í kjölfar kaupsamnings um landar­eignina, segir að umrætt skipulag fylgi með í kaupunum „án greiðslu“.  Er ósannað að stefnda hafi greitt sérstaklega fyrir skipulagsvinnuna eða að sú vinna hafi verið for­senda fyrir kaupunum af hennar hálfu.  Er heldur ekkert fram komið, sem bendir til þess að verðmat eignarinnar hafi ráðist af slíkri vinnu.  Verður því ekki fallist á þennan lið í kröfugerð stefndu.

Í kaupsamningi aðila er hvorki getið um veiðirétt í Selvatni né umferðarrétt um göngustíg niður að vatninu.  Við vettvangsgöngu dómara kom í ljós að landar­eignin er afgirt og liggur enginn stígur úr landinu niður að Selvatni, sem er í nokkur hundruð metra fjarlægð frá landinu.  Með hliðsjón af þessu og þar sem ósannað er að stefnendur hafi lofað veiði- eða umferðarrétti að vatninu verður ekki fallist á kröfu stefndu um skaðabætur eða afslátt vegna ætlaðs galla að þessu leyti.  Þá verður fráleitt tekin til greina krafa um skaðabætur eða afslátt vegna þess að ekki hafi verið fyrir hendi útsýni yfir Selvatn frá norðanverðri landspildunni, en vettvangsganga leiddi í ljós að yfirsýn er yfir vatnið frá landinu sunnanverðu.  Mátti stefndu vera þetta ljóst við skoðun spildunnar fyrir kaupin.   

Það er því niðurstaða dómsins að stefnda eigi rétt til skaðabóta vegna þess galla á landareigninni að þar hafi ekki verið til staðar lind, sem sífellt steymdi vatn úr, svo sem áskilið var í kaupsamningi málsaðila.  Stefnda hefur ekki fyrirgert bótarétti sínum, hvorki fyrir sakir tómlætis né heldur vegna þess að stefnendum hafi ekki verið gefinn kostur á að bæta úr nefndum galla.  Varðandi fyrra atriðið er ljóst að ágreiningur reis um lindina þegar í byrjun júní 2000 og hélt stefnda eftir greiðslum fyrir spilduna frá og með 16. júní sama ár.  Að því er varðar rétt stefnenda til úrbóta, sem er takmarkaður samkvæmt 49. gr. kaupalaga, liggur fyrir að stefnendur buðust ekki til að bæta úr gallanum, en samkvæmt matsgerð var nauðsynlegt að bora eftir vatni í landinu til að ráða varanlega bót á vatnsskorti.

Í nefndri matsgerð, sem ekki hefur verið hnekkt, er tjón stefndu vegna umrædds galla metið krónur 393.000.  Matið byggir meðal annars á framlögðum reikningum frá stefndu vegna útlagðs kostnaðar og yfirlýsingum manna, sem komu að flutningi vatns á landareignina og borun eftir köldu vatni.  Er þeim gögnum ekki mót­mælt af hálfu stefnenda.  Ber samkvæmt því að taka gagnkröfu stefndu til greina með krónum 393.000, sem henni var rétt að halda eftir af kaupverði landspildunnar frá og með framlagningu matsgerðarinnar á dómþingi 19. desember 2001.

Svo sem fram er komið hefur stefnda ekki staðið stefnendum skil á greiðslum samkvæmt kaupsamningi aðila er samtals nema krónum 650.000.  Verður stefndu gert að greiða stefnendum þá fjárhæð, en fallist er á að greiðslunni verði skuldajafnað við dæmdar bætur, krónur 393.000.  Samkvæmt því ber stefndu að greiða stefnendum krónur 257.000 með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxta­laga nr. 25/1987 af krónum 300.000 frá 16. júní 2000 til 1. júlí 2000, af krónum 50.000 frá þeim degi til 16. júlí 2000, af krónum 350.000 frá þeim degi til 16. ágúst 2000, af krónum 650.000 frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttar­vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 19. desember 2001, en af krónum 257.000 frá þeim degi til greiðsludags.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal sá er tapar máli í öllu verulegu að jafnaði dæmdur til að greiða gagnaðila sínum máls­kostnað.  Frá þessu má víkja ef veruleg vafaatriði eru í máli eða ef aðili vinnur mál að nokkru og tapar því að nokkru eða ef þeim sem tapar máli hvorki var né mátti vera kunnugt um þau atvik sem réðu úrslitum fyrr en eftir að mál var höfðað, sbr. 3. mgr. 130. gr.  Má þá dæma annan aðilann til að greiða hluta málskostnaðar hins eða láta hvorn þeirra bera sinn kostnað af málinu. 

Með hliðsjón af framangreindum málsúrslitum er ljóst að stefnda hefur með rekstri málsins fengið framgengt dómkröfu sinni að verulegu leyti og var henni nauð­synlegt, eins og á stóð, að afla matsgerðar til að staðreyna tjón sitt.  Þykir því rétt með vísan til 3. mgr. 130. gr. síðastnefndra laga að dæma henni málskostnað úr hendi stefnenda, sem taki mið af útlögðum kostnaði vegna öflunar matsgerðarinnar.  Þykir máls­kostnaður þannig hæfilega ákveðinn krónur 400.000.

Dómurinn er kveðinn upp af Jónasi Jóhannssyni héraðsdómara.

DÓMSORÐ:

Stefnda, Guðný Kristrún Óskarsdóttir, greiði stefnendum, Sveini Þóri Jónssyni og Ólafi Sigurðssyni, krónur 257.000 með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxta­laga nr. 25/1987 af krónum 300.000 frá 16. júní 2000 til 1. júlí 2000, af krónum 50.000 frá þeim degi til 16. júlí 2000, af krónum 350.000 frá þeim degi til 16. ágúst 2000, af krónum 650.000 frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttar­vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 19. desember 2001, en af krónum 257.000 frá þeim degi til greiðsludags.

Stefnendur greiði stefndu óskipt krónur 400.000 í málskostnað.