Fimmtudaginn 17. janúar 2008.
Nr. 213/2007.	Sigríður Erlingsdóttir Samúel Örn Erlingsson og Brynjúlfur Erlingsson (Ragnar Halldór Hall hrl.) gegn Eyvindartungu ehf. Gústaf Adolf Gústafssyni og (Sigurður Jónsson hrl.) Húsabyggð ehf. (Magnús Guðlaugsson hrl.

 

Fasteign. Eignarréttur. Lóðarréttindi. Vanreifun. Frávísun máls frá héraðsdómi.

U, móðir S, SÖ og B var lengi eigandi að fjórðungi jarðarinnar Skálabrekku. Allt frá árinu 1944 hafði spilda úr landi U verið seld á leigu til að reisa þar sumarbústað. Árið 1960 var gerður leigusamningur um spilduna við tvo leigutaka sem fengu sama dag afsal fyrir sumarbústaðnum og átti hann að gilda til ársins 1991. Á næstu árum urðu eigendaskipti að sumarbústaðnum og þeim lóðarréttindum sem honum fylgdu, fram að því að þáverandi eigandi gaf út afsal árið 1982 til P fyrir eign sem þar var nefnd sumarbústaður „með tilheyrandi leigulóðarréttindum.“ Bú P var tekið til gjaldþrotaskipta árið 1987 og var fært í þinglýsingarbók yfirlýsing um að sumarbústaður í Skálabrekkulandi í Þingvallasveit teldist meðal eigna þrotabúsins, en lóðarréttinda var þar ekki getið. Fyrir lá í málinu að þrotabúið ráðstafaði ekki þessum réttindum P, en skiptum á því var lokið eftir að leigutími samkvæmt samningum frá 1960 var á enda. Með beiðni til sýslumannsins á Selfossi árið 1993 leitaði L, fyrir hönd þáverandi Þingvallahrepps, nauðungarsölu á lóð, þar sem sumarbústaðurinn stóð, vegna fasteignagjalda 1992 og var P þar tilgreindur sem gerðarþoli. Í málinu lá fyrir þinglýsingarvottorð sem virtist vera ritað í tilefni af þessari beiðni þar sem vottað var að P væri þinglýstur eigandi að lóð úr landi Skálabrekku, sem ekki var þó lýst frekar. P var tilkynnt um uppboð á eigninni en í málinu var haldið fram að U og systir hennar, sem þá var sameigandi U, hefði aldrei verið tilkynnt um uppboðið. Í mars 1994 var lóðinni ráðstafað við uppboð og gerðist L kaupandi. Á grundvelli nauðungarsölunnar gaf sýslumaður í framhaldinu út afsal til L. Börn U báru að henni hefði ekki orðið kunnugt um nauðungarsöluna fyrr en um vorið 2002, en þá hefði komið til viðræðna við L og meðal annars óskað eftir að sumarbústaðurinn yrði fjarlægður af landinu. Því sinnti ekki L, sem gaf nokkru síðar út afsal fyrir lóðinni og sumarbústaðnum til E, sem svo framseldi til G og hann aftur til H. Í öllum þessum afsölum var rætt um eignarlóð og hvergi var getið um ágreining um réttindi yfir landinu. Höfðaði U upphaflega þetta mál en að henni látinni tóku börn hennar við aðildinni undir rekstri þess fyrir héraðsdómi. Í niðurstöðu Hæstaréttar sagði að ljóst væri að eignarréttur að spildunni, sem aðilarnir deildu um, hafi eftir þinglýstum heimildum enn verið á hendi þeirra, sem börn U leiddu rétt sinn frá, að minnsta kosti þegar afsali til P var þinglýst 1982. Í málinu skorti hins vegar mjög á að gerð hefði verið viðhlítandi grein fyrir atriðum, sem hefðu getað varpað ljósi á nánari ástæður þess að eignarréttur að landspildunni hefði eftir yngri þinglýstum heimildum horfið úr höndum forvera barna U. Var þá einkum bent á að ekki lægju fyrir ljósrit af skráningarblöðum fyrir heimildir yfir þessari landspildu sem óhjákvæmilegt væri að haldin hefðu verið í fasteignabók sýslumannsins. Þá hefðu ekki heldur verið lögð fram frekari gögn varðandi undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar til að upplýsa frekar hvort að hún hefði svo víst sé tekið til eignarréttar að lóð en ekki aðeins lóðarleiguréttinda. Var málinu því vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi sökum vanreifunar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Gunnlaugur Claessen og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 23. apríl 2007. Þau krefjast þess að viðurkennt verði að þau séu eigendur að þeim hluta lands jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð, þar sem standi sumarbústaður í eigu stefnda Húsabyggðar ehf., sem hafi „hlotið númerið 80 í Landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins, fastanr. 220-9362“, svo og að þessum stefnda verði gert að fjarlægja sumarbústaðinn af landinu innan þriggja mánaða frá uppsögu dóms í málinu. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast hver fyrir sitt leyti staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur hafa stefnt til réttargæslu Lögmönnum Suðurlandi ehf. Félagið hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I.

Af gögnum málsins verður ráðið að móðir áfrýjenda, Unnur Samúelsdóttir, hafi ásamt systur sinni, Svövu Samúelsdóttur, verið eigandi að fjórðungi Skálabrekku þegar gerður var 13. ágúst 1953 samningur um jörðina, þar sem fjórðungshluta eins sameiganda þeirra var skipt út úr henni. Með samningi 16. maí 1956 voru síðan ákveðin skipti landsins að öðru leyti milli þeirra systra annars vegar og eiganda helmings jarðarinnar, en upp frá því áttu þær fyrrnefndu hlut sinn í óskiptri sameign þar til Unnur tók eignarhluta systur sinnar að arfi samkvæmt skiptayfirlýsingu 16. maí 2002. Unnur lést 9. ágúst 2006 og urðu áfrýjendur með einkaskiptum á dánarbúi hennar eigendur að þeim fjórðungi upphaflegs lands Skálabrekku, sem hér um ræðir.

Um hluta af þessu landi úr Skálabrekku mun hafa verið gerður samningur 23. júní 1944, þar sem tveimur nafngreindum mönnum var seld á leigu spilda til að reisa sumarbústað, en þessum samningi, sem liggur ekki fyrir í málinu, virðist ekki hafa verið þinglýst. Unnur og Svava Samúelsdætur gerðu nýjan leigusamning 29. febrúar 1960 um landspilduna, sem þó var afmörkuð með öðrum hætti en upphaflega virðist hafa verið gert, við tvo leigutaka, sem fengu sama dag afsal fyrir sumarbústaðnum. Leigutími samkvæmt þessum nýja samningi var frá 15. júní 1958 til sama dags 1991 og skyldi greiða árlega fyrir spilduna 600 krónur, sem bundið yrði framfærsluvísitölu. Skjölum um þessar ráðstafanir var þinglýst 24. mars 1960. Af gögnum málsins verður ráðið að eigendaskipti hafi síðan orðið að sumarbústaðnum og þeim lóðarréttindum, sem honum fylgdu, fram að því að þáverandi eigandi gaf út afsal 24. nóvember 1982 til Péturs Rafnssonar fyrir eign, sem þar var nefnd „sumarbústaður í landi Skálabrekku í Þingvallahreppi með tilheyrandi leigulóðarréttindum.“ Var í tengslum við þetta vísað í „meðfylgjandi uppdrátt dags. 10/12´59 og leigusamning dags. 29. febr. 1960.“ Bú Péturs var tekið til gjaldþrotaskipta 19. júní 1987. Yfirlýsing um gjaldþrotaskiptin var færð í þinglýsingabók 10. júlí sama ár, þar sem tekið var svo til orða að „sumarbústaður ... í Skálabrekkulandi í Þingvallasveit“ teldist meðal eigna þrotabúsins, en lóðarréttinda var þar ekki getið. Á þessum tíma munu hafa hvílt á eigninni veðréttindi samkvæmt heimildarbréfi frá 20. júní 1984 fyrir skuld að fjárhæð 1.000.000 krónur. Skiptum á þrotabúinu var lokið 17. október 1991 á þeim grunni að engar eignir hafi fundist í því, en fyrir liggur að þrotabúið ráðstafaði ekki þeim réttindum Péturs, sem áður er lýst. Hafa ekki verið lögð fram í málinu gögn um ástæðu þess.

Með beiðni til sýslumannsins á Selfossi 18. október 1993 leitaði réttargæslustefndi fyrir hönd þáverandi Þingvallahrepps nauðungarsölu á „lóð nr. 4500-0080, í landi Skálabrekku“ til fullnustu skuldar að fjárhæð samtals 22.854 krónur, sem sögð var stafa af álagningu fasteignagjalda 1992, og var Pétur Rafnsson tilgreindur þar sem gerðarþoli. Leitað var nauðungarsölunnar á grundvelli lögveðréttar að undangenginni greiðsluáskorun, sem birt var Pétri 30. júlí 1993. Í málinu liggur fyrir þinglýsingarvottorð 5. nóvember 1993, sem virðist hafa verið ritað í tilefni af þessari beiðni, en þar var vottað að Pétur Rafnsson væri samkvæmt heimildarbréfi 24. nóvember 1982 þinglýstur eigandi að „lóð úr landi Skálabrekku“, sem ekki var lýst frekar. Sama dag og vottorð þetta var gert tilkynnti sýslumaður Pétri að borist hefði beiðni um nauðungarsölu á „eigninni Lóð nr. 80 í landi Skálabrekku, Þingvallahr., þinglýstri eign yðar“. Í málinu hefur einnig verið lögð fram tilkynning sýslumanns til Péturs 9. febrúar 1994, þar sem greint var frá því að ákveðið hefði verið að uppboð á eigninni myndi byrja 1. mars sama ár, svo og önnur tilkynning til hans frá síðastgreindum degi, þar sem upplýst var að uppboði yrði fram haldið á eigninni sjálfri 24. mars 1994. Þá liggur fyrir að sýslumaður tilkynnti samningsveðhafa og tveimur lögveðhöfum 4. mars 1994 um fyrirhugaða ráðstöfun eignarinnar. Áfrýjendur halda því fram að Unni og Svövu Samúelsdætrum hafi á hinn bóginn aldrei verið tilkynnt um þetta og hafa stefndu ekki andmælt því. Samkvæmt frumvarpi sýslumanns 7. apríl 1994 til úthlutunar á söluverði eignarinnar „lóð nr. 80 í landi Skálabrekku, Þingvallahreppi“ var henni ráðstafað við uppboð 24. mars sama ár, þar sem réttargæslustefndi gerðist kaupandi með boði að fjárhæð 100.000 krónur. Samkvæmt frumvarpinu var þrotabú Péturs Rafnssonar gerðarþoli og skyldi söluverðið renna til Þingvallahrepps og Vátryggingafélags Íslands hf. í skjóli lögveðréttinda fyrir tilteknum skuldum. Á grundvelli nauðungarsölunnar gaf sýslumaður út afsal 29. apríl 1994 til réttargæslustefnda fyrir því, sem þar var nefnt „lóð og sumarbústaður nr. 80 í landi Skálabrekku, Þingvallahr., þingl. eig. þrb. Péturs Rafnssonar“, og var afsalinu þinglýst 2. maí sama ár.

Áfrýjendur kveða Unni Samúelsdóttur ekki hafa orðið kunnugt um framangreinda nauðungarsölu fyrr en um vorið 2002, en í framhaldi af því hafi komið til viðræðna við réttargæslustefnda og honum verið ritað bréf af hennar hálfu 14. nóvember 2002. Í því var meðal annars tekið fram að hún teldi nauðungarsöluna engu breyta um eignarrétt sinn að landspildunni, sem sumarbústaðurinn stæði á, og væri leigutími samkvæmt samningi um hana frá 29. febrúar 1960 runninn út. Jafnframt var hafnað ósk réttargæslustefnda um gerð nýs lóðarleigusamnings og þess krafist að sumarbústaðurinn yrði fjarlægður af landinu. Réttargæslustefndi gaf út afsal 11. febrúar 2003 til stefnda Eyvindartungu ehf. fyrir fasteigninni „lóð og sumarbústaður nr. 80 í landi Skálabrekku, Bláskógabyggð, nr. 170773 ásamt meðfylgjandi eignarlóð“. Það félag gaf síðan út afsal 9. mars 2006 til stefnda Gústafs Adolfs Gústafssonar fyrir „fasteign nr. 170773 sem er sumarbústaður ásamt 10.000 fermetra eignarlóð úr Skálabrekku Bláskógabyggð“ og loks gaf sá stefndi út afsal 30. mars 2006 til stefnda Húsabyggðar ehf. fyrir eign, sem lýst var á sambærilegan hátt. Í þessum afsölum, sem öllum var þinglýst, var ekki getið um ágreining um réttindi yfir landinu, sem þau tóku til. Unnur Samúelsdóttir höfðaði mál þetta með stefnu 9. maí 2006, en að henni látinni tóku áfrýjendur við aðild að því undir rekstri þess fyrir héraðsdómi.

II.

Af því, sem hér að framan er getið, er ljóst að eignarréttur að spildunni úr landi Skálabrekku, sem aðilarnir deila um, var á hendi þeirra, sem áfrýjendur leiða rétt sinn frá, þegar elsti fyrirliggjandi leigusamningur var gerður um hana 29. febrúar 1960. Jafnframt verður að ætla að þeim, sem á fyrstu áratugum þar á eftir fengu afsal fyrir sumarhúsi á spildunni, hafi verið kunnugt að því fylgdu aðeins leigulóðarréttindi, svo sem síðast kom beinlínis fram í fyrrnefndu afsali til Péturs Rafnssonar 24. nóvember 1982. Við gjaldþrotaskipti á búi hans, sem lauk í október 1991, virðist í samræmi við þetta hafa verið gengið út frá því að hann hafi ekki notið eignarréttar að spildunni. Í fyrirliggjandi gögnum frá tímabilinu næst þar á eftir, sem varða nauðungarsölu samkvæmt beiðni Þingvallahrepps 18. október 1993, var á hinn bóginn rætt um lóð úr landi Skálabrekku, sem Pétur Rafnsson væri þinglýstur eigandi að, án þess að getið væri um sumarbústað á henni, allt þar til sýslumaður á lokastigum nauðungarsölunnar gaf út afsal 29. apríl 1994 til réttargæslustefnda fyrir lóð og sumarbústað í landi Skálabrekku. Í gögnum málsins, sem varða þessa fullnustugerð, var hvergi tekið berum orðum fram hvort um væri að ræða eignarlóð fremur en leigulóð. Það var hins vegar fyrst gert í afsali réttargæslustefnda til stefnda Eyvindartungu ehf. 11. febrúar 2003 fyrir sumarbústaðnum „ásamt meðfylgjandi eignarlóð“. Upp frá því hefur eignarréttur að landspildunni samkvæmt þinglýstum heimildum ótvírætt verið á hendi þeirra, sem leiða rétt sinn frá réttargæslustefnda.

Í málinu skortir mjög á að gerð hafi verið viðhlítandi grein fyrir atriðum, sem varpað gætu ljósi á nánari ástæður þess að eignarréttur að landspildunni hafi eftir þinglýstum heimildum horfið á framangreindan hátt úr höndum forvera áfrýjenda. Í því sambandi er þess einkum að gæta að ekki liggja fyrir ljósrit af skráningarblöðum, sem óhjákvæmilegt er að haldin hafi verið í fasteignabók sýslumannsins á Selfossi fyrir heimildir yfir þessari landspildu, einni sér eða ásamt öðrum, en engra þeirra heimilda er getið á framlögðu skráningarblaði fyrir jörðina Skálabrekku, þar sem á hinn bóginn eru færðar grunneignarheimildir þeirra, sem áfrýjendur leiða rétt sinn frá. Án þessa verður meðal annars ekki séð hvernig háttað var færslu í fasteignabók um uppruna og inntak lóðarréttindanna, hvort þeim hafi á einhverju stigi verið breytt með löggerningi og hvenær og hvernig aðilaskipti urðu að þeim, en af þessu gefa fyrirliggjandi gögn ekki nægilega glögga mynd. Af þessum sökum verður ekkert ráðið um það hvort í fasteignabók hafi frá öndverðu gætt mistaka eða óskýrleika um hvort sumarbústaðnum á spildunni hafi fylgt leiguréttindi að henni eða eignarréttindi, hvort upphaflegum upplýsingum um þetta hafi á síðari stigum verið breytt fyrir mistök eða af öðrum sökum, hvort leigutíma samkvæmt samningnum 29. febrúar 1960 hafi verið getið þar eða hvort þinglýsingarvottorð 5. nóvember 1993, sem lá fyrir við nauðungarsölu samkvæmt beiðni Þingvallahrepps frá 18. október sama ár, hafi verið í ósamræmi við færslur í fasteignabók. Þá hafa heldur ekki verið lögð fram önnur gögn en áður greinir varðandi undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar til að upplýsa frekar hvort hún hafi svo víst sé tekið til eignarréttar að lóð en ekki aðeins lóðarleiguréttinda. Ólíkar reglur hljóta að ráða úrslitum um dómkröfur aðilanna eftir því hvaða ástæður búi að baki því að stefndu hafi fengið þinglýst heimildum fyrir beinum eignarrétti sínum að landspildunni, sem málið varðar, þótt réttur þeirra sé leiddur frá Pétri Rafnssyni, sem eftir fyrirliggjandi gögnum virðist aðeins hafa verið leigutaki að spildunni, en niðurstaða málsins getur ekki án tillits til þessa ráðist þegar af ákvæði 1. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sem stefndu vísa til. Vegna vanreifunar málsins að þessu leyti verður efnisdómur ekki felldur á það og verður af þeim sökum að vísa því af sjálfsdáðum frá héraðsdómi.

Eftir þessum úrslitum málsins verður áfrýjendum gert að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi handa hverjum þeirra fyrir sig eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Áfrýjendur, Sigríður Erlingsdóttir, Samúel Örn Erlingsson og Brynjúlfur Erlingsson, greiði í sameiningu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti til stefnda Húsabyggðar ehf., samtals 300.000 krónur, og til stefndu Eyvindartungu ehf. og Gústafs Adolfs Gústafssonar, samtals 150.000 krónur handa hvorum fyrir sig.

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 3. apríl 2007.

 

Mál þetta, sem dómtekið var 6. febrúar s.l., er höfðað með stefnu birtri 17., 18. og 23. maí s.l.

Upphaflegur stefnandi var Unnur Samúelsdóttir, kt. 031219-4699, en hún lést 9. ágúst s.l.  Dánarbúi hennar hefur verið skipt einkaskiptum og hafa lögerfingjar hennar, stefnendur málsins, tekið við aðild Unnar að málinu.

Stefnendur eru Sigríður Erlingsdóttir, kt. 170243-4009, búsett í Bandaríkjunum, Samúel Örn Erlingsson, kt. 200848-3739, Grettisgötu 6, Reykjavík og Brynjúlfur Erlingsson, kt. 150350-3499, Logafold 65, Reykjavík.

Stefndu eru Eyvindartunga ehf., kt. 440102-5060, Eyvindartungu, Laugardalshreppi, Gústaf Adolf Gústafsson, kt. 160552-2989, Hverabraut 4b, Laugarvatni og Húsabyggð ehf., kt. 430406-0510, Austurey 2, Selfossi.  Réttargæslustefndu eru Lögmenn Suðurlandi ehf., kt. 571292-3009, Austurvegi 3, Selfossi.

Dómkröfur stefnenda eru þær að viðurkennt verði með dómi að stefnendur séu eigendur þess hluta jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð sem sumarbústaður í eigu stefnda Húsabyggðar ehf. stendur á og hefur hlotið númerið 80 í Landsskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins, fastanr. 220-9362.  Þá er þess krafist að stefnda Húsabyggð ehf. verði með dómi gert skylt að fjarlægja sumarbústað sinn af landareign stefnenda innan þriggja mánaða frá uppkvaðningu dóms í málinu. Jafnframt er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Dómkröfur stefndu Eyvindartungu ehf. og Gústafs Adolfs eru þær að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnenda.  Stefndi Húsabyggð ehf. gerir einnig kröfu um sýknu en til vara er þess krafist að viðurkenndur verði leiguréttur þessa stefnda að lóð nr. 170773 til 15. júní 2004.  Allir stefndu krefjast málskostnaðar úr  hendi stefnenda.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda og hann gerir engar kröfur í málinu.

Málavextir.

Málavöxtum er svo lýst í stefnu að Unnur Samúelsdóttir, hafi um langt árabil verið eigandi að hluta jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð.  Við skipti á dánarbúi systur sinnar, Guðrúnar Svövu Samúelsdóttur, sem lést 6. janúar 2001, hafi Unnur eignast hluta hennar í jörðinni og hafi eftir það verið eigandi fjórðungs jarðarinnar.  Jörðinni hafi áður verið skipt þannig að þessi hluti hennar hafi ekki verið í sameign með öðrum.  Eigendur hafi um árabil leigt hluta úr jörðinni til einstaklinga sem reist hafi þar sumarhús.  Hafi eignarhlutur systranna fyrst verið sérgreindur með sameignarsamningi 13. ágúst 1953, en þá hafi verið í gildi afnotasamningur um hluta úr spildunni sem þær hafi fengið í sinn hlut.  Hafi sá samningur verið að stofni til frá 23. júní 1944 en samningur um spilduna hafi verið endurnýjaður með nýjum leigusamningi 29. febrúar 1960 og hafi þeim samningi verið þinglýst 24. mars sama ár.  Hafi þessi samningur verið tímabundinn og gilt frá 15. júní 1958 til 15. júní 1991.  Ekki hafi verið í honum neitt ákvæði um rétt til framlengingar leigutímans.

Sumarbústaður mun hafa verið settur niður á spildunni og með afsali útgefnu 24. nóvember 1982 hafi þáverandi eigandi afsalað honum til Péturs Rafnssonar.  Bú Péturs hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta 19. júní 1987, en þrotabúið mun ekki hafa talið verðmæti fólgin í bústaðnum, enda hafi hvílt á honum veðskuld að nafnverði 1.000.000 krónur.  Með beiðni 24. nóvember 1992 hafi Lögmenn Suðurlandi krafist þess fyrir hönd Þingvallahrepps að lóð nr. 4500-0080 úr landi Skálabrekku yrði seld nauðungarsölu til lúkningar skuld vegna ógreiddra fasteignagjalda af húsi og eignarlóð.  Kröfunni mun hafa verið beint að Pétri Rafnssyni,  en skiptameðferð á þrotabúi hans mun þá hafa verið lokið.  Sýslumaðurinn á Selfossi mun hafa selt nauðungarsölu 24. mars 1994 „lóð og sumarbústað nr. 80 í landi Skálabrekku, Þingvallahr., þingl. eign Péturs Rafnssonar, kt. 181048-4099“, eins og greini í afsali útgefnu 29. apríl 1994.  Samkvæmt þinglýsingarvottorði dagsettu 5. nóvember 1993, sem mun hafa legið frammi við nauðungarsöluna, var umræddur Pétur talinn þinglýstur eigandi umræddrar spildu.  Á uppboðinu mun eignin hafa verið seld hæstbjóðanda, réttargæslustefnda í máli þessu, fyrir 100.000 krónur og þinglýsti hann í framhaldi af þessu uppboðsafsali sem eignarheimild fyrir hinu selda.

Með bréfi dags. 14. nóvember 2002 mun réttargæslustefnda hafa verið gert ljóst að Unnur hefði ekkert vitað um nauðungarsöluna fyrr en eftir að hún var afstaðin.  Taldi hún fullnustugerð ekki breyta neinu um rétt sinn til landsins, enda hefði uppboðskaupandi ekki getað eignast betri rétt yfir landinu en gerðarþolinn hefði átt.  Var þess krafist að sumarhúsið og annað sem tilheyra kynni réttargæslustefndu yrði fjarlægt þaðan en réttur áskilinn til að fjarlægja það yrði áskoruninni yrði ekki sinnt.  Réttargæslustefndi mun hafa tjáð Unni að hann liti svo á að hann hefði með umræddu uppboðsafsali eignast landið en ekki útrunnin leiguréttindi yfir því og því teldi hann sig eiga umrædda spildu.

Breyting mun hafa orðið á eignarhaldi réttargæslustefnda á árinu 2003, en þá mun Sigurður Jónsson, hæstaréttarlögmaður hafa gengið úr félaginu og í tengslum við það mun hafa orðið að samkomulagi að hann fengi í sinn hlut réttindin yfir umræddri lóð.  Réttargæslustefndi mun 11. febrúar sama ár hafa gefið út afsal fyrir eigninni til stefnda Eyvindartungu ehf.   Sá stefndi mun hafa selt stefnda Gústaf Adolf umræddan bústað „ásamt 10.000 fermetra eignarlóð úr Skálabrekku“ samkvæmt afsali dags. 9. mars 2006 og með afsali dags. 30. mars sama ár mun stefndi Gústaf Adolf hafa selt stefnda Húsabyggð ehf. eignina og mun það félag vera þinglýstur eigandi eignarinnar nú.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur byggja á því að þau séu eigendur þess hluta jarðarinnar Skálabrekku sem dómkrafan tekur til samkvæmt þinglýstum eignarheimildum.  Sumarbústaðalóðin sem seld hafi verið sé á þessum hluta jarðarinnar, en stefnendur telja að þar hafi eingöngu verið seld ætluð leigulóðarréttindi gerðarþolans.  Sé fráleitt að halda því fram að hægt hafi verið að selja eign stefnenda við nauðungarsölu vegna vangreiddra fasteignagjalda leigulóðarhafans, enda hafi hann einn verið gerðarþoli við nauðungarsöluna en ekki aðrir.  Stefnendur vísa til þess að eignarrétturinn sé og hafi verið friðhelgur samkvæmt þágildandi 67. gr. stjórnarskrárinnar (nú 72. gr.).  Uppboðskaupandi hafi við nauðungarsölu hjá Pétri Rafnssyni ekki getað eignast nein réttindi sem tilheyrðu móður stefnenda eða systur hennar á þeim tíma.

Stefnendur halda því fram að engu máli geti skipt þótt aðilaskipti hafi orðið að svokölluðum réttindum réttargæslustefnda yfir umræddri lóð, því fyrirsvarsmaður stefnda hafi haft fulla vitneskju um eignarhald stefnanda yfir landinu áður en gengið hafi verið frá afsali frá réttargæslustefnda til stefnda.  Stefnendur telja að krafa þeirra eigi fram að ganga hvort sem stjórnendur stefnda teljist hafa verið grandsamir eða ekki um rétt stefnenda.  Telja stefnendur að grandleysi viðtakandans dugi einfaldlega ekki til að svipta menn eigum sínum.

Stefnendur byggja einnig á því að leigutími samkvæmt leigusamningi um afnot af lóðinni nr. 80 úr landi Skálabrekku sé fyrir löngu útrunninn og aldrei hafi staðið til að semja um framlengingu eða endurnýjun samningsins.  Hafi uppboðskaupanda verið gefinn ærinn tími til að víkja af lóðinni með það sem honum tilheyri þar en ekki gert það.  Sé því óhjákvæmilegt að fá stefnda Húsabyggð ehf. skyldaðan til þess með dómi.  Jafnframt því að vísa til efnis samningsins sjálfs um leigutímann vísa stefnendur um lagastoð fyrir þessari kröfu til 58. gr. og 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 6. mgr. 1. gr. laganna.

Stefnendur byggja málskostnaðarkröfu sína á 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda Eyvindartungu ehf.

Þessi stefndi reisir sýknukröfu sína á því í fyrsta lagi að hann sé ekki aðili að málinu þar sem hann sé ekki lengur eigandi lóðarinnar.  Hefði verið réttara að stefna honum til réttargæslu eins og Lögmönnum Suðurlandi ehf.

Í öðru lagi byggir þessi stefndi á því að réttargæslustefndi, sem stefndi rekur rétt sinn til, hafi við nauðungarsöluna 24 mars 1994 orðið eigandi lóðarinnar að undangengnum lögmætum undirbúningi.  Samkvæmt 56. gr. uppboðslaga nr. 90/1991 hafi önnur möguleg eignarréttindi fallið niður og vikið fyrir rétti réttargæslustefnda.  Uppboð á eigninni hafi verið haldið vegna fasteignagjalda sem lögð hafi verið bæði á hús og lóð árið 1992 og hafi lögveðrétturinn náð bæði til húss og lóðar.  Hafi móðir stefnenda talið sig vera eiganda lóðarinnar hafi hún verið uppboðsþoli.  Nauðungaruppboðið hafi verið auglýst í Lögbirtingablaði og í dagblöðum en auglýsingu í Lögbirtingablaði sé ætlað að sjá til þess að allir sem hagsmuna eigi að gæta geti gætt réttar síns þó að þeim sé ekki send sérstök tilkynning.  Eftir að uppboðinu lauk hafi móðir stefnenda haft fjögurra vikna frest eftir fyrirmælum 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 til að koma kröfu um dómsúrlausn samkvæmt reglum XIV. kafla  laganna í hendur héraðsdóms. Í greinargerð með 80. gr. segi að afleiðingar þess að slík krafa komi ekki fram hljóti að verða þær að hlutaðeigendur verði að una við orðinn hlut.  Stefnendur kunni að hafa öðlast bótarétt á hendur ríkisvaldinu samkvæmt 87. gr., sbr. 86. gr. og lokamálsgrein 80. gr. laga nr. 90/1991.  Í stað þess að krefjast nú viðurkenningar á eignarrétti að eign sem seld hafi verið á nauðungarsölu fyrir 12 árum og komin í eigu þriðja manns, hefði móður stefnenda ef til vill verið rétt að krefjast skaðabóta strax og hún fékk vitneskju um söluna, en slík krafa sé sjálfsagt fyrnd nú.

Í þriðja lagi byggir þessi stefndi á reglum um traustfang og á réttmætum væntingum sínum og vísar til 33. gr. þinglýsingarlaga, sbr. 3. mgr. 25. gr. laganna.  Stefndi reki eignarréttindi sín til réttargæslustefnda og þegar hann hafi keypt lóðina á nauðungaruppboðinu hafi hann verið gersamlega grandlaus um ætlaðan eignarrétt móður stefnenda.  Í veðbókarvottorði frá 5. nóvember 1993 sé talað um lóð úr landi Skálabrekku, í uppboðsbeiðni sé talað um lóð nr. 4500-0080 í landi Skálabrekku og í tilkynningum um uppboðið sé talað um lóð nr. 80 í landi Skálabrekku.  Þá sé í frumvarpi til úthlutunar á söluverði talað um lóð nr. 80 í landi Skálabrekku og í uppboðsafsali, sem þinglýst hafi verið athugasemdalaust, sé talað um lóð og sumarbústað nr. 80 í landi Skálabrekku Þingvallahr.  Þá sé í fasteignamati alls staðar talað um eignarlóð og segist stefndi hafa treyst því og haft fullkomnar væntingar til þess að telja að hann hefði haft fullkominn eignarrétt yfir lóðinni frá því hann fékk henni afsalað til sín með afsalinu frá réttargæslustefnda þar til hann afsalaði henni til meðstefnda Gústafs Adolfs.

Þessi stefndi byggir einnig á tómlæti stefnenda.  Réttargæslustefndi hafi fengið uppboðsafsal fyrir eigninni 29. apríl 1994 og uppboðsafsali hafi verið þinglýst 2. maí sama ár.  Hafi stefnendur því ekki mátt vera grandlausir um eignarrétt réttargæslustefnda í 12 ár.  Stefnandi viðurkenni að hafa fengið vitneskju um eignarréttindi réttargæslustefnda á árinu 2002, en þrátt fyrir það hafi ekkert verið aðhafst fyrr en með málsókn þessari þegar krafa á hendur ríkisvaldinu sé fyrnd.  Það eigi ekki að bitna á stefndu í máli þessu og verði að líta á 10 ára fyrningartíma 4. gr. laga nr. 14/1905 í þessu samhengi þó að fullur hefðartími skv. hefðarlögum sé ekki liðinn frá því réttargæslustefndi öðlaðist eignarrétt að lóðinni.  Eigi þetta tómlæti stefnenda auk framangreindra málsástæðna að leiða til sýknu.  Þá bendir stefndi á tómlæti stefnenda um innheimtu leigu og tómlæti hans eftir að leigusamningurinn rann út 15. júní 1991, en ekki verði séð að neitt hafi verið brugðist við því.

Stefndi vísar til 130. gr. laga nr. 91/1991 að því er kröfu um málskostnað varðar.

Málsástæður og lagarök stefnda Gústafs Adolfs.

Þessi stefndi byggir á því að hann sé ekki aðili að málinu þar sem hann sé ekki lengur eigandi lóðarinnar.  Hefði verið réttara að stefna honum til réttargæslu eins og Lögmönnum Suðurlandi ehf.

Þessi stefndi vísar til málsástæðna og lagaraka sem fram komi í greinargerðum meðstefndu og tekur fram að hann hafi keypt eignarlóð og hafi hann mátt treysta þeim opinberu gögnum sem legið hafi frammi við söluna um að svo væri.  Hann byggir á reglum um traustfang og á réttmætum væntingum sínum og vísar til 33. gr. þinglýsingarlaga, sbr. og 3. mgr. 25. gr. laganna.  Segist þessi stefndi að eigninni kominn með fullkomlega eðlilegum og lögmætum hætti, hann hafi treyst þeim reglum sem gilt hafi um aðilaskipti að eignarréttindum og verið í góðri trú þegar hann hafi afsalað eigninni til meðstefnda Húsabyggðar ehf.

Málsástæður og lagarök stefnda Húsabyggðar ehf.

Þessi stefndi byggir sýknukröfu sína á því að hann hafi keypt eignarlóð og hafi hann mátt treysta þeim opinberu gögnum sem lögð hafi verið fram og staðfesti að um eignarlóð hafi verið að ræða.  Víðtækar traustfangsreglur gildi um fasteignir samkvæmt 1. mgr. 33. gr. þinglýsingarlaga en þar segi að sá sem hlýtur réttindi með samningi við þinglýstan eiganda að eign þurfi ekki að sæta því að heimildarbréf fyrirrennara hans sé ógilt ef hann er grandlaus um ógildisatvikið þegar hann öðlaðist réttindi sín.  Stefndi heldur því fram að það sé fráleitt að eigandi jarðarparts, sem vegna mögulegra mistaka hins opinbera við nauðungarsölu 24. mars 1994, hafi misst eignarrétt sinn til landspildu undir sumarbústað geti með stefnu 9. maí 2006, þ.e. meira en 12 árum síðar, tekið eignarréttinn af stefnda.  Stefndi byggir á því að hann sé að eigninni fullkomlega kominn með eðlilegum og lögmætum hætti og hafi að öllu leyti farið að þeim reglum sem gildi um aðilaskipti að eignarréttindum.  Hafa verði í huga að nauðungarsalan að fasteigninni hafi verið fullkomlega lögmæt, enda byggist uppboðskrafan á vangreiddum fasteignagjöldum sem tryggð hafi verið með lögveði í eigninni.  Verði að telja að það hafi staðið móður stefnenda næst að tryggja greiðslu á þeim gjöldum, hafi hún talið sig eiganda nefndrar fasteignar á þeim tíma.

Stefndi byggir einnig á því að í stefnu sé ekki nákvæmlega skilgreint hvaða land það sé sem stefnendur krefjist viðurkenningar á eignarrétti yfir.  Eignarland stefnda sé nákvæmlega skilgreint í veðmálabókum og hafi landnúmerið 170-773.  Í stefnu sé einungis talað um sumarbústað með fasteignamatsnúmeri 220-9362.  Augljóst sé að stefndi sé eigandi þess lands sem bústaðurinn standi á en krafan virðist taka til annars lands jafnframt.  Af þeim sökum kunni að vera að aðrir eigendur lands í nágrenni sumarbústaðarins, sem ekki hafi verið stefnt, eigi hagsmuna að gæta.  Stefndi geti ekki lesið út úr samningum hvernig land hans sé hluti af því landi Skálabrekku sem fallið hafi í hlut systranna Unnar og Svövu við landskipti á ¾ hlutum Skálabrekku árið 1956.

Varakrafa stefnda er á því byggð að verði komist að þeirri ósanngjörnu niðurstöðu að ekki sé um eignarlóð að ræða heldur leigulóð úr landi stefnenda, sé það óviðunandi niðurstaða að telja leiguréttindin fallin niður.  Þar sem leigusamningurinn hafi runnið út 15. júní 1991 án þess að nokkuð væri aðhafst af hálfu stefnenda, hafi stofnast nýtt leigutímabil til jafnlangs tíma og hinn fyrri leigusamningur.  Þegar réttargæslustefndi hafi keypt lóðina á nauðungaruppboði 24. mars 1994 hafi lóðarleigusamningurinn verið löngu útrunninn samkvæmt efni sínu.  Engin ákvæði séu í samningnum hvernig með skuli fara að leigutímanum liðnum.  Eðli málsins samkvæmt sé það óviðunandi niðurstaða að þá hafi myndast ótímabundinn leigusamningur sem sé uppsegjanlegur af hálfu leigusala með tiltölulega skömmum uppsagnarfresti eins og gert sé ráð fyrir í 17. gr. laga nr. 44/1979 sem hafi verið í gildi þegar lóðarleigusamningurinn rann út (nú 59. gr. laga nr. 36/1994).  Stefndi mótmælir tilvísun í húsaleigulög í stefnu, enda sé þeim ekki ætlað að ná til lóðarleigu.  Sé eðlilegt að lóðarleigusamningurinn framlengist til sama tíma og hinn upprunalegi samningur var til.  Ekki verði séð að stefnendur hafi litið svo á að lóðarleigusamningurinn hafi runnið út 15. júní 1991.  Hafi þeir sýnt algert tómlæti um hann og verði ekki annað séð en að litið hafi verið svo á að samningurinn myndi framlengjast.  Að því er lóðarleigu varði gildi ákvæði 2. tl. hins upprunalega samnings, enda hafi hún verið bundin framfærsluvísitölu.

Stefndi vísar til 130. gr. laga nr. 91/1991 að því er málskostnað varðar.

Niðurstaða.

Stefndu Eyvindartunga ehf. og Gústaf Adolf byggja sýknukröfu sína á því í fyrsta lagi að þeir séu ekki aðilar málsins þar sem þeir séu ekki lengur eigendur hinnar umdeildu lóðar.  Eins og rakið hefur verið eignaðist réttargæslustefndi hina umdeildu lóð á nauðungarsölu sem fram fór 24. mars 1994.   Réttargæslustefndi mun 11. febrúar 2003 hafa gefið út afsal fyrir eigninni til stefnda Eyvindartungu ehf.   Sá stefndi mun hafa selt stefnda Gústaf Adolf umræddan bústað 9. mars 2006 og með afsali dags. 30. mars sama ár mun stefndi Gústaf Adolf hafa selt stefnda Húsabyggð ehf. eignina og mun það félag vera þinglýstur eigandi eignarinnar nú.  Stefndu Eyvindartunga ehf. og Gústaf Adolf eru því ekki frekar en réttargæslustefndi eigendur hinnar umdeildu lóðar og verða þeir því þegar af þeirri ástæðu og með vísan til 16. gr. laga nr. 91/1991 sýknaðir af öllum kröfum stefnenda í máli þessu.

Að framan hefur verið gerð grein fyrir því hvernig réttargæslustefndi eignaðist hina umdeildu lóð á nauðungarsölu.  Uppboðskrafan byggðist á vangreiddum fasteignagjöldum en gildi nauðungarsölunnar er ekki til endurskoðunar hér.  Hvað sem líður hugsanlegum mistökum við útgáfu veðbókarvottorðs eða framkvæmd nauðungarsölunnar að öðru leyti verður ekki fram hjá því litið að réttargæslustefndi eignaðist lóðina með lögformlegum hætti sem hæstbjóðandi á uppboðinu og er ekki annað í ljós leitt en að hann hafi verið grandlaus um þinglýsta eignarheimild móður stefnenda, enda lágu fyrir við söluna opinber gögn um að Pétur Rafnsson væri þinglýstur eigandi lóðarinnar.  Aðrir stefndu eignuðust síðan lóðina með löggerningum eins og gerð hefur verið grein fyrir að framan og er stefndi Húsabyggð ehf. nú þinglýstur eigandi hennar.  Þau heimildarbréf sem fyrir lágu við samningsgerð og stefndu var rétt að treysta greina ekki frá eignarheimild móður stefnenda og þá verður ekki talið miðað við fyrirliggjandi gögn að þeir hafi mátt um hana vita.  Það er meginregla samkvæmt 1. mgr. 33. gr. þinglýsingarlaga að sá er hlýtur réttindi með samningi við þinglýstan eiganda að eign, þurfi ekki að sæta þeirri mótbáru, að heimildarbréf fyrirrennara hans sé ógilt, ef hann er grandlaus um ógildisatvikið, er hann öðlaðist réttindin.  Samkvæmt þessari traustfangsreglu og öllu framangreindu ber að sýkna stefnda Húsabyggð ehf. af öllum kröfum stefnenda í máli þessu.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Hjörtur O. Aðalsteinsson, dómstjóri kvað upp dóminn.  Dómsuppkvaðning hefur dregist vegna mikilla embættisanna dómarans, en lögmenn aðila töldu endurflutning óþarfan.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Eyvindartunga ehf., Gústaf Adolf Gústafsson og Húsabyggð ehf., skulu vera sýknir af öllum kröfum stefnenda, Sigríðar Erlingsdóttur, Samúels Arnar Erlingssonar og Brynjúlfs Erlingssonar í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.