Fimmtudaginn 19. febrúar 2015.
Nr. 420/2014.	Matthías Guðmundsson og María Guðmundsdóttir (Sveinn Sveinsson hrl.) gegn Húsfélaginu Freyjugötu 45 (Guðmundur Ágústsson hrl.)

Fjöleignarhús. Vanreifun. Aðild.

Húsfélag F krafði M og MG um greiðslu skuldar vegna framkvæmda á húsinu. Ágreiningur aðila laut að því hvort ákvörðun um framkvæmdirnar hefði verið tekin á löglega boðuðum húsfundi. Í dómi héraðsdóms var krafa húsfélagsins tekin til greina. Í dómi Hæstaréttar kom fram að ekki væri ljóst af málatilbúnaði húsfélagsins hvort það studdi kröfu sína við tómlæti M og MG í skilningi 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá hefði ekki verið gerð grein fyrir því í héraðsdómsstefnu á hvaða lagagrundvelli húsfélagið hefði verið bært til að höfða málið, hvernig staðið hefði verið að ákvörðun um málshöfðun og hver eða hverjir færu með fyrirsvar þess í málinu. Var málið svo vanreifað af hálfu húsfélagsins, sbr. b. og e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, að ekki var hjá því komist að vísa því frá héraðsdómi án kröfu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Eiríkur Tómasson og Þorgeir Örlygsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. júní 2014. Þau krefjast sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi skiptist fjöleignarhúsið Freyjugata 45, Reykjavík í þrjá matshluta samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, gerðri 30. ágúst 2008 og undirritaðri 5. september sama ár. Tveir þessara matshluta eru í eigu áfrýjenda, annars vegar hluti 0001, íbúð í kjallara með hlutfallstölu 14,92% og hins vegar 0101, íbúð á fyrstu hæð með hlutfallstölu 37,58%, eða samtals 52,5%.  Loks er matshluti 0201, íbúð á annarri hæð ásamt risi með hlutfallstölu 47,5%, í eigu Ásthildar Brynjólfsdóttur og Þóris Pálssonar Roff. Óumdeilt er að á árinu 2007 komu eigendur hússins sér saman um að reistar yrðu svalir á báðum hæðum þess og pallur við jarðhæð. Var gert ráð fyrir þeim framkvæmdum í áðurnefndri eignaskiptayfirlýsingu, sem lögð var fram til kynningar á fyrsta fundi stefnda 14. ágúst 2008. Áfrýjendur munu hafa flust til Kína síðar á því ári og kveðast þau hafa verið búsett þar allt fram í febrúar 2011.

Með bréfi sendu í tölvupósti á netföng áfrýjenda 20. júlí 2010 boðaði Þórir Pálsson Roff fyrir hönd stefnda til húsfundar 29. sama mánaðar með dagskrá þar sem taka ætti meðal annars fyrir: „Verkáætlun vegna áður samþykktra framkvæmda. Nánar tiltekið að ljúka byggingu svala.“ Ekki var mætt af hálfu áfrýjenda til fundarins. Samkvæmt fundargerð var lagt fram og samþykkt tilboð frá nafngreindu fyrirtæki í verkið gegn greiðslu 3.935.350 króna. Þá var bókað að eigendur annarrar hæðar hefðu staðið straum af tilheyrandi kostnaði með millifærslu fjár til stefnda, samtals að fjárhæð 367.642 krónur. Samkvæmt gögnum málsins var annars vegar um að ræða reikning verkfræðistofu 15. apríl 2010, að fjárhæð 200.800 krónur, sem greiddur var 21. sama mánaðar og hins vegar reikning arkitektastofu 14. ágúst 2009, að fjárhæð 166.842 krónur, sem greiddur var 20. sama mánaðar.

Í framhaldi af fundinum leituðu Ásthildur Brynjólfsdóttir og Þórir Pálsson Roff til Húseigendafélagsins og ritaði starfsmaður þess áfrýjendum bréf 21. desember 2010 þar sem tilkynnt var um að húsfundur hefði verið haldinn 29. júlí það ár og bindandi ákvarðanir teknar um fyrirhugaðar framkvæmdir. Kæmu ekki fram „lögmætar athugasemdir“ til Þóris og Ásthildar innan 10 daga yrði ráðist í verkið. Í bréfinu sagði að það væri sent í ábyrgðarpósti að Freyjugötu 45 og með tölvupósti á netföng beggja áfrýjenda.  

Af gögnum málsins og því sem fram kom við flutning þess fyrir Hæstarétti hófust eiginlegar framkvæmdir við húsið í lok janúar eða byrjun febrúar 2011, en áfrýjendur komu til landsins í febrúar það ár. Verkið var stöðvað í apríl 2011 eftir að Ásthildi og Þóri barst athugasemd um framkvæmdirnar frá föður annars áfrýjanda.

Ekki er tölulegur ágreiningur í málinu en auk þeirra reikninga að fjárhæð 367.642 krónur, sem lagðir voru fram á fundinum 29. júlí 2010, greiddi stefndi 23. febrúar og 11. apríl 2011 tvo áfangareikninga til þess verktaka sem annaðist framkvæmdirnar, annars vegar reikning 16. febrúar að fjárhæð 1.500.000 krónur og hins vegar 8. apríl að fjárhæð 1.116.432 krónur. Af hálfu Ásthildar og Þóris höfðu áður verið millifærðar samsvarandi fjárhæðir á bankareikning stefnda.

II

Áfrýjendur neita að hafa fengið boð um húsfund stefnda 29. júlí 2010. Þar sem ekki er að finna í gögnum málsins sönnun þess að boðun á þann fund hafi borist þeim með tryggilegum hætti, sbr. 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, voru þau samkvæmt 1. mgr. 40. gr. laganna ekki bundin af þeim ákvörðunum um sameiginleg málefni sem þar voru teknar.

Í stefnu til héraðsdóms er því haldið fram að hafi boðun húsfundarins ekki verið fullnægjandi hafi áfrýjendum samt sem áður verið tilkynnt um samþykkt fundarins og þar með um hinar fyrirhuguðu framkvæmdir með bréfi Húseigendafélagsins 21. desember 2010. Ekki hafa verið lögð fram viðhlítandi gögn til sönnunar fullyrðingu um að bréf þetta hafi verið sent áfrýjendum með ábyrgðarpósti og gegn andmælum þeirra verður ekki talið sannað að svo hafi verið.

Í 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 segir að hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd geti húseigandi krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Skuli eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni sé til. Ekki er ljóst af málatilbúnaði stefnda í héraði hvort hann styðji kröfu sína á hendur áfrýjendum við tómlæti af þeirra hálfu í skilningi þessarar málsgreinar. Þá skortir jafnframt á að gerð sé grein fyrir því í héraðsdómsstefnu á hvaða lagagrundvelli stefndi hafi verið bær til að höfða mál þetta, hvernig staðið hafi verið að ákvörðun um málshöfðun og hver eða hverjir fari með fyrirsvar hans í málinu.

Samkvæmt framansögðu er málið svo vanreifað af hálfu stefnda, sbr. meðal annars b. og e. liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála,  að ekki verður hjá því komist að vísa því frá héraðsdómi án kröfu. Eins og atvikum er háttað verður málskostnaður felldur niður á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 20. mars 2014.

Mál þetta var höfðað 25. júní 2014 og dómtekið 4. mars 2014.

Stefnandi er húsfélagið Freyjugötu 45, Reykjavík.

Stefndu eru Matthías Guðmundsson og María Guðmundsdóttir, Freyjugötu 45, Reykjavík.

                Stefnandi krefst þess að að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 1.348.667 kr. ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð frá 14. febrúar 2012 til greiðsludags.

Stefnandi krefst þess einnig að staðfestur verði lögveðréttur hans, til tryggingar framangreindri skuld, í fasteign stefndu í kjallara og á 1 hæð, að Freyjugötu 45, Reykjavík, með fastanúmerum 200-8638 og 200-639, í samræmi við 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

I.

Málavextir

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri 30. ágúst 2008, skiptist fjöleignarhúsið Freyjugata 45, Reykjavík í þrjá matshluta. Í eigu stefndu eru matshluti 0001, íbúð í kjallara með hlutfallstölu 14,92%, fastanúmer 200 8638 og matshluti 0101, íbúð á fyrstu hæð með hlutfallstölu 37,58%, fastanúmer 200 8639. Matshluti 0201, íbúð á 2. hæð ásamt rými í risi með hlutfallstölu 47,50%, fastanúmer 200 8640 er í eigu Þóris Pálssonar Roff og Ásthildar Brynjólfsdóttur, hér eftir nefnd eigendur 2. hæðar. Við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar var tekið tillit til breytinga frá fyrri teikningum þess efnis að eigendur 2. hæðar höfðu lyft þakinu og nýtt sér rýmið á rishæð en þeir greiddu allan kostnað af framkvæmdinni. Þessi breyting byggðist á samkomulagi eigenda hússins frá 2007 en þá samþykktu þeir einnig að leita eftir tilboðum í svalir og pall á SV-hlið hússins. Kostnaðaráætlun/tilboð Gunnars St. Ólafssonar verkfræðings og Eiríks Kristóferssonar lá fyrir 30. apríl 2008 og var kostnaður við framkvæmdirnar talinn nema 4.680.000 krónum. Framkvæmdum við risið lauk um mitt ár 2008.

Þann 14. ágúst 2008 var haldinn húsfundur þar sem allir eigendur hússins voru mættir. Á fundinum gerði Róbert Pétursson arkitekt grein fyrir þeim breytingum sem þegar höfðu farið fram og fyrirhuguðum breytingum á húsinu á SV-hlið þess, þ.e.a.s. gerð svala við báðar hæðir og palls við kjallara. Samþykkt var að stofna húsfélag og sækja um kennitölu fyrir það auk þess að stofna bankareikning í nafni húsfélagsins vegna fyrirhugaðra framkvæmda.

Samkvæmt fundargerð óskuðu stefndu eftir því að fá séreignaafnotaflöt á lóð hússins sem var samþykkt. Einnig kemur fram að skrifað hafi verið undir eignaskiptasamning. Samkvæmt gögnum málsins fór undirskrift hins vegar ekki fram fyrr en 5. september 2008

Stefndu boðuðu til húsfundar kl. 18.00, þann 29. júlí 2010 með fundarboði dagsettu 20. júlí 2010. Á dagskrá fundarins var m.a. „Verkáætlun vegna áður samþykktra framkvæmda, nánar tiltekið að ljúka byggingu svala.“

Samkvæmt fundargerð er bókað að hvorki eigendur kjallara og neðri hæðar séu ekki mætt, né umboðsmaður fyrir þeirra hönd. Á fundinum lá fyrir tilboð frá EEV verktakafyrirtæki í byggingu svala að upphæð 3.935.350 krónur sem var samþykkt. Jafnframt var ákveðið að leita til hlutlauss aðila til að meta hvaða framkvæmdir væru nauðsynlegar til að forða húsinu frá skemmdum. Þá samþykkti fundurinn að húsfélagið greiddi fyrir framkvæmda teiknivinnu Argos, arkitektastofu 166.842 krónur og reikning verkfræðistofunnar Víkur að fjárhæð. 200.800 krónur, þar af er vsk. 40.800 krónur.

Fyrir milligöngu húseigendafélagsins var stefndu sent bréf, dagsett 21. desember 2010 þar sem þeim var að beiðni eigenda 2. hæðar tilkynnt um samþykkt húsfundarins frá 29. júlí s.á. og óskað eftir athugsemdum þeirra. Þess var getið að til fundarins hefði verið boðað með lögmætum hætti. Meðal annars hafði fundarboðið verið hengt upp á hurð íbúðar stefndu auk þess sem það hafi verið sent þeim með tölvupósti. Fram kemur í bréfinu að ráðist yrði í framkvæmdirnar innan skamms og stefndu gefinn kostur á að koma að athugasemdum innan 10 daga frá dagsetningu bréfsins, að öðrum kosti yrði ráðist í verkið að frestinum liðnum. Í niðurlagi bréfsins segir að það sé sent í ábyrgðarpósti. Auk þess sé afrit sent á netföng stefndu. Með bréfinu fylgdi samþykkt húsfundarins frá 29. júlí 2010 ásamt verðtilboði í svalir.

Um sumarið 2011 hófust framkvæmir á grundvelli fyrirliggjandi tilboðs. 

Eigendur 2. hæðar stóðu straum af kostnaði við framkvæmdirnar þar sem ekki voru peningar til í hússjóði. Með tölvubréfi 14. febrúar 2012, var stefndu send sundurliðun á kostnaðarhlutdeild þeirra í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta þeirra.

II.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á samþykkt löglega boðaðs húsfundar þann 29. júlí 2010. Á fundinum hafi verið ákveðið að fara út í framkvæmdir m.a. við gerð svala við íbúðirnar á 1. og 2. hæð auk palls við kjallara hússins. Undirbúningur framkvæmda hafði staðið í nokkuð langan tíma og teikningar verið samþykktar af öllum eigendum á húsfundi þann 14. ágúst  2008. Samkvæmt 2. tl. 1. mgr. 13. gr. fjöleignarhúsalaga, hvíli sú skylda á eiganda eignar í fjölbýlishúsi að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Með ákvörðun húsfundar hafi skapast sjálfstæður kröfuréttur til handa stefnanda á eiganda fasteignarinnar.

Stefndu hafi ekki verið mótfallin framkvæmdum þeim sem ráðist var í. Samkomulag hafi verið um að fresta þeim um sinn vegna persónulegra aðstæðna stefndu og hafi það verið gert. Stefndu geti ekki borið því við að hafa ekki vitað eða ekki verið með í ráðum um framkvæmdir. Vísar stefnandi til eftirfarandi atriða:

1.       Stefndu hafi verið með í ráðum er gerðar hafi verið nýjar teikningar af húsinu og er kostnaðaráætlun var fengin.

2.       Stefndu hafi samþykkt gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar á húsfundi að viðstöddum arkitekt sem hafi farið yfir breytingarnar og svaraði fyrirspurnum stefndu.

3.       Stefndu hafi ítrekað fengið boð, munnleg og skrifleg um að mæta til fundar  þ. á m. fundarboð dags. 20. júlí 2010 þar sem stefndu voru boðuð á húsfund.

4.       Áður en farið hafi verið út í framkvæmdir hafi húseigendafélagið sent stefndu ábyrgðarbréf með tilkynningu um niðurstöðu húsfundarins og óskað eftir athugsemdum stefndu.

5.       Engar athugsemdir hafi komið fram þegar framkvæmdir hófust eða á framkvæmdatíma. Þegar stefndu hafi óskað eftir stöðvun framkvæmda var orðið við þeirri málaleitan. Verktakinn hafði þá reist svalirnar en hafi átt ýmislegt eftir ógert þ.m.t. frágang á svölum. Lokafrágangur sé því eftir.

                Sundurliðun kostnaðar við framkvæmd verksins sé eftirfarandi:

Arkitektastofan Argos,                                                     kr.              166.842.-

Verkfræðistofan VÍK                                                        kr.              160.000.-

EEV verktakar                                                                   kr.           2.616.432.-

Henry Kristjánsson pípulagnir                                        kr.                40.255.-

------------------------

 kr.          2.983.629.-

Endurgreiddur vsk.                                                            kr.           414.739.-

-----------------------

                                                                                              kr.           2.568.890.- 

sem skiptist niður með eftirfarandi hætti:

Staðsetning                          heildafjárhæð                      Hlutfall  Til greiðslu

Kjallari, matshl. 0001        2.568.890                            14.92% 383.278.-                                             

1.hæð, matshl 0101            2.568.890                            37.58% 965.389.-

2.hæð, matshl. 0201          2.568.890                            47.50%         1.220.223.-

Hlutur stefndu sem eigenda kjallara og 1. hæðar hafi því verið 1.348.667 kr. Engin svör hafi borist frá stefndu, hvorki vegna framkvæmdarinnar sem slíkrar né kostnaðarins.

Í 2. mgr. 60. gr. fjöleignarhúsalaga sé tekið fram að boða skuli almenna fundi tryggilega. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að fjöleignarhúsalögum, segir um þetta ákvæði að fundarboð þurfi þá jafnan að vera skrifleg og fundir boðaðir með tryggilegum og sannanlegum hætti og með þeim fyrirvara, sem áskilinn er. Síðan er tekið fram að það fari hins vegar mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Í enn öðrum tilvikum þyrfti að vanda enn frekar til og senda boðun í ábyrgðarbréfi eða símskeyti, t.d. ef eigandi býr ekki í húsinu og hefur ekki umboðsmann þar. Stefnandi byggir á því að sú tilkynning sem send var stefndu hafi uppfyllt þau skilyrði, en sé talið að svo sé ekki þá hafi tilkynning húseigendafélagsins frá 21. desember 2010 áður en ráðist var í framkvæmdirnar, gert það.

Í athugasemdum með framangreindu ákvæði sé jafnframt tekið fram að það séu þó takmörk fyrir því, hversu mikla fyrirhöfn fundarboðendur eigi að leggja í til að hafa uppi á fjarstöddum eigendum. Verði að gera þá kröfu til eigenda, sem annars staðar búa, að þeir sinni boðunum og komi að athugasemdum. 

Krafa um staðfestingu lögveðréttar sé byggð á því að gjalddagi hafi verið að liðnum hæfilegum tíma frá því stefndu hafi verið send tilkynning um sundurliðun kostnaðar. Sú tilkynning hafi verið send í tölvupósti þann 14. febrúar 2012.

Máli sínu til stuðnings vísar stefnandi einkum til fjöleignarhúsalaga nr. 28/1994, þ.m.t. 3. mgr. 48. gr. varðandi lögveðsrétt. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.  Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988. Stefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur og ber honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr. laga nr. 91/1991. Varðandi málshöfðunarfrest vísast til laga nr. 14 frá 1905, um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda.

III.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að þau hafi aldrei fengið það fundarboð sem haldið er fram að hafi verið sent þeim.

Stefndu kannast við að hafa samþykkt gerð teikninga í tengslum við fyrirhugaðar framkvæmdir og gerð nýs eignaskiptasamnings. Hafi það m.a. verið gert með því skilyrði að eigendur 2. hæðar ætluðu að kosta alfarið breytinguna á þakinu en fram hafi komið að þau hefðu að svo stöddu alls ekki áhuga á að fara út í svalaframkvæmdir. Breytingar á þakinu hafi verið framkvæmdar strax en nokkru síðar hafi eigendur 2. hæðar ámálgað framkvæmdir við svalir. Stefndu hafi verið því mótfallin og áréttað að þau hefðu hvorki efni né áhuga á að fara út í þær framkvæmdir að svo stöddu. Hafi eftirgangssemi eigenda 2. hæðar magnast svo að stefndu hafi ekki talið sér lengur vært í húsinu og ákváðu að selja eignina. Skömmu síðar hafi þau farið til starfa í Kína þar sem þau dvöldu á þriðja ár. Þar hafi þau verið þegar boðað hafi verið til húsfundar vegna framkvæmda við svalir. Hafi þeim því verið með öllu ókunnugt um þær fyrr en þau hafi komið til landsins í febrúar 2011.

Stefndu bendi á að þau séu meirihlutaeigendur í húsinu og því hafi verið mikilvægt fyrir þau að vera viðstödd húsfundi eða að kalla til umboðsmann sinn til að stöðva hugmyndir og tillögur að smíði svalanna. Það hafi þau ekki getað þar sem þau hafi ekki haft hugmynd um fundinn. Þannig hafi þau aldrei samþykkt að fara í svalaframkvæmdir né að taka því tilboði í gerð þeirra sem fyrir liggur í málinu.   

Stefndu vísa jafnframt til þess að ríkar kröfur séu gerðar til fundarboða til slíkra funda og sérstaklega þegar um sé ræða mikilvægar og dýrar framkvæmdir eins og hér hafi átt að fara fram. Stefndu fullyrða að eigendur 2. hæðar hafi vitað um afstöðu þeirra til þess að fara út í svalaframkvæmdir. Sú afstaða hafi fyrir löngu verið komin fram og jafnvel um þær deilt. Hafi því ekki verið lögð áhersla á að stefndu fengju upplýsingar um fundinn. 

Stefndu hafi starfað erlendis á þessum tíma og um það hafi sameigendurnir vitað. Þau hafi þó ekki á nokkurn hátt reynt að koma til þeirra fundarboðinu þrátt fyrir þessa vitneskju. Þeim hafi verið fullkunnugt um að faðir annars stefnda hafi verið aðstoðarmaður þeirra að því er varðaði leigutaka sem hafi verið í íbúðinni. Þau hafi hvorki boðað hann til fundarins né reynt að fá heimilisfang stefndu erlendis.

Vísað er til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sé skýrt tekið fram í 39. gr.  að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina. Það taki til útlits við byggingar, skipulag og hvaðeina eins og upp er talið í 2. mgr. 39. gr.  

Stefndu vísa einnig til 40. gr. fjöleignarhúsalaganna þar sem skýrt er tekið fram að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lögin geri ráð fyrir sé hann ekki bundinn af ráðstöfunum sem á þeim fundi eru teknar. Telji stefndu sig ekki bundin af þeirri ákvörðun sem tekin hafi verið og síðan framkvæmd af minnihluta húsfélagsins.

Stefndu vísa til 60. gr. laga nr. 26/1994 þar sem m.a. sé tiltekið að boða skuli tryggilega til allra funda og þar sem vanda þurfi fundarboðið skuli gera það með ábyrgðarbréfum. Hér hafi verið um að ræða slíkt fundarboð að vanda hafi þurft til boðunarinnar. Stefndu hafi ekki búið í húsinu og umrædd ákvörðun hafi falið í sér mikil útgjöld. Því sé haldið fram að fundarboðendur hefðu haft fulla hugmynd um dvöl stefndu erlendis og hafi átt að haga fundarboðinu í samræmi við það.    

Stefndu halda því fram að hið meinta fundarboð hafi ekki verið sent með tryggum hætti með því að senda það aðeins með tölvupósti. Langur vegur sé frá því að fólk fái eða lesi allan þann tölvupóst sem sendur sé. Meginreglan sé sú að staðfesta þurfi móttöku tölvupósts til að hægt sé að byggja á honum.

Stefndu vísa til þess að bréf það sem á að hafa verið sent af húseigendafélaginu í desember 2010 breyti engu um það að ákvörðun um byggingu svalanna og um ákvörðun að samþykkja tilboð við gerð þeirra hafi ekki verið teknar á löglegum fundi í húsfélaginu. Í bréfinu sé heimilisfang stefndu sagt vera Freyjugata 45.

Þá byggja stefndu á því að mál þetta hefur verið höfðað af húsfélagi þar sem engin umfjöllun um málið hefur farið fram, ekkert fundarboð hafi verið sent, engin ákvörðun hafi átt sér stað og enginn fundur verið haldinn. Gangi stefnan því gegn megininntaki fjöleignarhúsalaganna um ákvarðanatökur. Af þeirri ástæðu beri að sýkna stefndu af kröfum húsfélagsins. 

Stefndu vísa til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 svo og til 129. og 130 gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 að því er varðar málskostnað.

IV.

Niðurstaða

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort ákvörðun, um framkvæmdir við að reisa svalir á báðum hæðum hússins að Freyjugötu 45 og pall við jarðhæð, hafi verið tekin á löglega boðuðum húsfundi.

Óumdeilt er í málinu að á árinu 2007 komu aðilar sér saman um að gera þá breytingu á útliti hússins frá samþykktum teikningum að hækka hluta þaks til að auka rými þess. Lauk framkvæmdinni um mitt árið 2008 og greiddu eigendur 2. hæðar allan kostnað hennar eins og ráð hafði verið fyrir gert. Jafnframt ákváðu eigendurnir að athuga kostnað við að byggða svalir og pall og nam áætlaður kostnaður við framkvæmdina 4.680.000 krónum. Á grundvelli þessa samkomulags var hafist handa við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar og breytingar á teikningum hússins.

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar, dagsett 14. ágúst 2008, þar sem eigendur hússins voru mættir. Á fundum lá fyrir ný eignaskiptayfirlýsing byggð á teikningum sem fólu í sér áðurgerða breytingu á þakinu auk þess sem gert var ráð fyrir svölum á báðum hæðum og palli við kjallara við suðvestur hlið hússins. Teikningar sýndu einnig sérafnotaflöt á sameiginlegri lóð hússins til afnota fyrir eiganda kjallara, þ. e. eignarhlut stefndu.

Samkvæmt fundargerðinni var viðstaddur arkitekt sá sem vann breytingarnar og gerði hann grein fyrir þeim. Samþykkti fundurinn þær en samþykki allra þarf til slíkra breytinga, sbr. A-lið 1. mgr. 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Allir eigendur hússins rituðu síðan, þann 5. september 2008, undir eignaskiptayfirlýsinguna og fylgiskjöl eins og áskilið er í 18. gr. laganna þegar um slíkar breytingar er að ræða. Þar með voru umræddar breytingar á húsinu og afnotum á sameiginlegri lóð löglega samþykktar en fyrir lá áðurnefnd kostnaðaráætlun að fjárhæð 4.680.000 krónur.

Samkvæmt 59. gr. laga nr. 26/1994 er húsfélag til í öllum fjöleignarhúsum og þarf ekki að stofna það sérstaklega eins og gert var á húsfundi 14. ágúst 2008.

Í 2. mgr. 18. gr. laganna er kveðið á um að sérhver eigandi eigi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Með réttu verða sömu kröfur gerðar til að viðkomandi hús sé í samræmi við teikningar og hlutfallstölur samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Með hliðsjón af þessu verður að ætla að breyta eigi teikningum og eignaskiptayfirlýsingu á ný til fyrra horfs ef mikill dráttur verður á þeim framkvæmdum sem þar er gert ráð fyrir.

Eins og fram kemur í málavaxtalýsingu var boðað til húsfundar þann 29. júlí 2010 þar sem m.a. var á dagskrá „Verkáætlun vegna áður samþykktra framkvæmda. Nánar tiltekið að ljúka byggingu svala“. Samþykkti fundurinn að hefjast handa en fyrir lá tilboð upp á 3.935.350 krónur. Fram kom að talið væri áríðandi að þetta yrði gert á þessu ári vegna 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts.

Stefndu sátu ekki fundinn né nokkur fyrir þeirra hönd. Bera þau að þeim hafi verið ókunnugt um framkvæmdirnar þar sem þau störfuðu í Kína og komu ekki aftur til landsins fyrr en í febrúar 2011. Byggja þau á því að þeim hafi ekki borist boð um húsfundinn 29. júlí 2010.

Í 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús segir, að búi félagsmaður ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skuli fundarboð til óski hann þess að fá það í hendur. Fyrir liggur að stefndu sinntu ekki þessum lagafyrirmælum. Við flutning málsins fyrir dómi upplýsti lögmaður stefndu að þau hefðu haft umboðsmann á meðan þau dvöldu erlendis en tók fram að sá hafi aðeins haft samskipti við leigjendur stefndu en leigjendur hafi bæði verið í kjallara og á 1. hæð.

Í ofangreindu ákvæði segir enn fremur að boða skuli almenna fundi tryggilega. Af hálfu stefnanda er á því byggð að umrætt fundarboð hafi verið sent auk þess sem það hafi verið sett á hurð íbúðar stefndu og þeim jafnframt báðum sendur tölvupóstur.

Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að lögum um fjöleignarhús kemur fram að það fari mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað teljist nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa og eru nefnd nokkur dæmi þess. Þá segir að í enn öðrum tilvikum þurfi að vanda enn frekar og senda boðun í ábyrgðarbréfi eða símskeyti, t.d. ef eigandi býr ekki í húsinu og hefur ekki umboðsmann þar. Það séu þó takmörk fyrir því, hversu mikla fyrirhöfn fundarboðendur eigi að leggja í til að hafa uppi á fjarstöddum eigendum. Verði að gera þá kröfu til eigenda, sem annars staðar búa, að þeir tilkynni húsfélagi aðsetur sitt sem fundarboð megi senda til. Enn fremur sé sérstök ástæða til að vanda til fundarboða þegar um sé að ræða fundi, þar sem taka eigi mikilvægar ákvarðanir, t.d. um dýrar framkvæmdir eða um umdeild atriði.

Stefnandi byggir á því að tilkynning um húsfundinn hafi uppfyllt skilyrði greinarinnar en verði ekki fallist á það, þá hafi tilkynning frá 21. desember 2010, áður en ráðist var í framkvæmdirnar, gert það.

Fyrir dómi bar lögmaður húseigendafélagsins að leitað hefði verið til félagsins í tvígang af eigendum 2. hæðar. Fyrst áður en boðað var til húsfundarins 29. júlí 2010 en þá hafi hún leiðbeint um hvernig standa skyldi að boðun. Þá hafi þau leitað aftur til hennar eftir að húsfundurinn var afstaðinn. Hafi hún haft milligöngu um að senda stefndu ábyrgðarbréf, dagsett 21. desember 2010, þar sem tilkynnt var um samþykkt húsfundarins og óskað eftir athugasemdum þeirra. Þá var bréfið sent í almennum pósti á Freyjugötu 45 og í tölvupósti til beggja stefndu. Aðspurð kvaðst vitnið ekki hafa fengið ábyrgðarbréfið endursent eins og gert væri ef þess hefði ekki verið vitjað. Hún hafi ekki fengið skriflega staðfestingu um að þess hafi verið vitjað en fengið staðfestingu símleiðis þess efnis.

Af hálfu stefndu er því haldið fram að þetta bréf breyti engu þar sem ákvörðun um framkvæmdirnar hafi ekki verið tekin á löglega boðuðum húsfundi. Er því ekki haldið fram að stefndu eða umboðsmaður þeirra hafi ekki tekið við bréfinu. Í málinu liggja fyrir afrit tölvupóstskeyta sem bera með sér netföng stefndu hvors um sig. Óumdeilt er að stefndu eiga umrædd netföng. Af hálfu stefndu er því hins vegar haldið fram að „langur vegur sé frá að fólk fái eða lesi alla þá tölvupósta sem sendir séu“.

Meginregla 40. gr. laga um fjöleignarhús er sú að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund, með þeim hætti sem lögin gera ráð fyrir, sé hann óbundinn af þeim ákvörðunum sem teknar eru. Þó er gert ráð fyrir því í 3. mgr. greinarinnar að bæta megi úr þessum annmörkum á síðari fundi og sé það gert verði ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann þá greiðsluskyldur.

Í 2. mgr. 40. gr. laganna segir, að hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd geti eigandi krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Fram kemur í athugasemdum með greininni að hér sé um breytingu að ræða frá gildandi lagaákvæði þess efnis sem hafi þótt einstrengingsleg og leitt til óeðlilegrar og ósanngjarnrar niðurstöðu þegar eigandi hafi vegna smávægilegra ágalla á ákvarðanatöku skýlt sér á bak við hana og neitað að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Eigi þetta m.a. við um framkvæmdir sem auka verðmæti sameignar og þar af leiðandi allra eigna í húsinu. Síðan segir í athugasemdunum: „Hér er á því byggt að ekki sé ástæða til að vernda hagsmuni eiganda sem situr aðgerðarlaus með hendur í skauti eftir að hann verður þess var að framkvæmdir eru hafnar. Hann verður að hefjast handa því ella geta hinir framkvæmdasömu eigendur haldið áfram í góðri trú um að hann sé ekki mótfallinn framkvæmdunum. Af þessum ástæðum er gert ráð fyrir því að fyrirvaraleysi eiganda og skortur á mótmælum geti leitt til þess að hann glati rétti sínum til að vefengja ákvörðun og verði greiðsluskyldur.“ Þá segir enn fremur að í 5. mgr. séu lagðar enn frekari undantekningar frá meginreglunni sem eigi að fyrirbyggja eða stemma stigu við óeðlilegri auðgun eiganda á kostnað annarra.

Að mati dómsins þykir ljóst, með hliðsjón af málsatvikum öllum og því sem hér að framan hefur verið rakið, að hvað svo sem líði lögmæti fundarboðsins 29. júlí 2010, þá hafi stefndu ekki getað dulist það eftir 21. desember 2010 að húsfundur hefði tekið ákvörðun um að ráðast í áður samþykktar framkvæmdir. Þar sem framkvæmdirnar voru þá ekki hafnar bar stefndu að óska eftir húsfundi vildu þau frekari frest á þeim en orðið var. Hafa verður í huga að framkvæmdirnar leiddu til þess að vermæti hússins í heild jókst og ekki síst eignarhlutur stefndu. Þykir athafnaleysi þeirra í þessu sambandi ekki eiga að leiða til þess að þau geti hagnast á framkvæmdinni.

Með hliðsjón af þessu ber að fallast á það með stefnanda að stefndu skuli greiða sinn hlut í framkvæmdinni, eins og í dómsorði greinir, í samræmi við hlutfallstölur en ekki er ágreiningur um upphæðir. Ber að skilja kröfugerð stefnanda svo að greiðslunnar sé krafist óskipt úr hendi stefndu en þau eru þinglýstir eigendur matshluta 0001 og matshluta 0101.

Þá ber að fallast á kröfu stefnanda um lögveðsrétt í eignarhlutum stefndu í Freyjugötu 45, sbr. 48. gr. laga um fjöleignarhús, til tryggingar skuldinni, svo og kröfu um dráttarvexti allt eins og í dómsorði greinir.

Með hliðsjón af úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, skulu stefndu greiða stefnanda málskostnað, sem hæfilegur þykir 350.000 krónur.

Sigríður Hjaltested, héraðsdómari, kveður upp þennan dóm.

D Ó M S O R Ð:

                Stefndu, Matthías Guðmundsson og María Guðmundsdóttir greiði stefnanda, húsfélaginu Freyjugötu 45, óskipt 1.348.667 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 14. febrúar 2012 til greiðsludags.

Staðfestur er lögveðréttur stefnanda í matshlutum stefndu, 0001, íbúð í kjallara, fastanúmer 200 8638 og 0101, íbúð á fyrstu hæð, fastanúmer 200 8639 Freyjugötu 45, til tryggingar tildæmdri fjárhæð.

Stefndu greiði stefnanda 350.000 krónur í málskostnað.