Fimmtudaginn 10. nóvember 2011.
Nr. 648/2010.	Smáragarður ehf. (Ragnar Tómas Árnason hrl.) gegn Bláhöfða ehf.  (Karl Axelsson hrl.)

Húsaleigusamningur. Vanheimild. Riftun. Sératkvæði.

S ehf. og Bh ehf. gerðu húsaleigusamning 28. febrúar 2008 þar sem Bh ehf. seldi S ehf. á leigu þjónustuhúsnæði. S ehf. tók við hinni leigðu eign 11. september 2008 en þá hafði afhending dregist um rúma tvo mánuði. Í samningnum var ákvæði þess efnis að gildi hans væri háð því að kaupsamningur milli Bh ehf. og B ehf. um húsnæðið næði fram að ganga. S ehf. lýsti yfir riftun leigusamningsins með bréfi 8. desember 2008 vegna meintrar vanheimildar Bh ehf. þar sem sá síðarnefndi væri ekki enn eigandi hins leigða húsnæðis. Bh ehf. mótmælti riftuninni og fullyrðingum S ehf. um vanefndir Bh ehf. sem leigusala. Bh ehf. höfðaði málið til heimtu vangoldinnar húsaleigu fyrir mánuðina október til og með desember 2008 og janúar 2009. Í dómi Hæstaréttar kom fram að Bh ehf. hefði ekki fært eignarhald hins leigða í það horf sem kveðið var á um í leigusamningnum þótt hann hefði átt þess kost. Leiddi vanheimild Bh ehf. til lakari réttarstöðu S ehf. en hann þyrfti að una við. Að teknu tilliti til þess að um langtímaskuldbindingu væri að ræða og þess að B ehf. hefði átt allan kost á að bæta úr vanheimild sinni yrði að telja hana verulega. Riftun S ehf. var því talin lögmæt og hann laus undan samningsskyldum 8. desember 2008. Bæri honum að greiða húsaleigu og efna aðrar samningsskyldur til þess tíma. Þá var talið að samkvæmt ákvæði samningsins ætti S ehf. rétt til afsláttar af leigufjárhæð sem næmi hálfri mánaðarleigu jafn langan tíma sem afhending fasteignarinnar dróst.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson og Benedikt Bogason settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. nóvember 2010. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefndi stofnaði með samningi 3. mars 2006 til réttinda yfir austurhluta húss, sem var í byggingu á lóðinni Fiskislóð 23-25, Reykjavík. Seljandi var Virkjun ehf. sem var byggingaraðili hússins. Samkvæmt samningnum skyldi stefndi hafa kauprétt á vesturhluta hússins með tilteknum skilyrðum og virðist félagið hafa nýtt sér hann. Aðilar málsins gerðu húsaleigusamning 28. febrúar 2008, þar sem stefndi seldi áfrýjanda á leigu ,,þjónustuhúsnæði að Fiskislóð 23-25, 101 Reykjavík ... að grunnfleti 3073,5 fm auk millilofts.“ Gerð og búnaði hins leigða er lýst nánar í samningnum, en þar er afhendingardagur og upphaf leigutíma tilgreint sem 1. júlí 2008 og lok leigutíma 30. júní 2018. Um leigutímann segir einnig: ,,Leigusamningurinn er tímabundinn til 10 ára og lýkur án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila þann 30. júní 2018. Vilji leigutaki nýta sér forgangsrétt til áframhaldandi leigu skal hann tilkynna leigusala um það eigi síðar en 1. janúar árið 2018“. Ekki var samið sérstaklega um heimild til þess að segja leigusamningnum upp á leigutímanum. Í leigusamningnum var einnig kveðið á um réttindi og skyldur aðila að því er laut að breytingum og skilum á hinu leigða, afnotarétti og viðhaldi þess, rekstarkostnaði, umgengni leigutaka og rétt leigusala til eftirlits með húsnæðinu og til að framkvæma úrbætur. Í 9. gr. er kveðið á um sölu hins leigða og framleigu. Þar segir meðal annars: ,,Verði húseignin seld á leigutímanum, framselur leigusali eignarrétt sinn að hinu leigða til kaupanda, sem kemur í einu og öllu í hans stað frá og með umsömdum afhendingardegi eignarinnar. Kaupandi yfirtekur öll réttindi og skyldur leigusala við sölu húsnæðisins með sannanlegum hætti ... Leigutaka er heimilt að framleigja leigurétt sinn að hluta til eða öllu leyti til starfsemi sem heimilt er að reka í húsnæðinu án sérstaks samþykkis leigusala en réttarstaða aðila helst þó óbreytt eftir sem áður. Verði húseignin seld á leigutímanum á leigutaki forkaupsrétt á hinu leigða á eftir núverandi eiganda Bláhöfða ehf., Valdimar Grímssyni ... samkvæmt almennum reglum.“ Um vanefndir segir meðal annars að úrræði leigusala vegna vanefnda leigutaka fari eftir ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Ekki er vikið að vanefndum leigusala eða úrræðum leigutaka ef til þeirra kemur.

Í 13. gr. leigusamningsins eru ýmis sérákvæði, sem svo eru nefnd. Í grein 13.5 segir: ,,Viðfest er yfirlýsing Virkjunar ehf. um afhendingu hins leigða 1. júlí 2008. Ef dráttur verður á afhendingu húsnæðisins til leigutaka þá á leigutaki rétt á afslætti á leigu eftir afhendingu hússins, sem nemur einum hálfri húsaleigu á mánuði fyrir hvern mánuð sem afhending dregst.“ Grein 13.6 er svohljóðandi: ,,Gildi leigusamnings þessa er háð því að kaupsamningur milli leigusala og Barðans ehf. um húsnæðið nái fram að ganga.“

Í svonefndri hús- og skilalýsingu vegna hins leigða, sem aðilar undirrituðu sama dag og húsaleigusamninginn, er fasteigninni, gerð hennar og búnaði, lýst nánar. Í  2. tölulið skjals þessa segir: ,,Virkjun ehf. er með hið selda í byggingu fyrir Barðann ehf. skv. verksamningi dags. 17. okt. s.l. ... Rétt sinn til leigu fasteignarinnar til leigjanda byggir leigusali á framvirkum kaupsamningum er gerðir hafa verið milli Barðans ehf. og Virkjunar ehf., annars vegar og Virkjunar ehf. og Bláhöfða ehf. hins vegar.“

Stefndi gerði samkomulag við Virkjun ehf. 28. maí 2008 um kaup stefnda á öllum hlutum í einkahlutafélaginu Fiskislóð 23-25 ... sem þá hafði yfirtekið öll réttindi til samnefndrar lóðar. Í samkomulaginu segir meðal annars: ,,Virkjun ehf. ... sem er eigandi alls hlutafjár í Fiskislóð 23-25 ehf. og Bláhöfði ehf. ... gerðu með sér samkomulag um, að í stað kaupsamnings um kaup Bláhöfða ehf. á nýbyggingunni að Fiskislóð 23-25 svo sem samið var um hinn 3. mars 2006 komi kaupsamningur, þar sem Bláhöfði ehf. kaupir allt hlutaféð í Fiskislóð 23-25 ehf. af Virkjun ehf. ... Eina eign Fiskislóðar 23-25 ehf. er fasteignin Fiskislóð 23-25 í Reykjavík ásamt tilheyrandi leigulóðarréttindum.“

Upplýst er að áfrýjandi tók við hinu leigða 11. september 2008.

Áfrýjandi ritaði bréf 6. nóvember 2008 til stefnda þar sem vísað var til leigusamnings þeirra um ,,að kaupsamningur milli Bláhöfða ehf. og Barðans ehf. myndi ná fram að ganga.“ Samkvæmt þinglýsingarbókum væri húsnæðið skráð eign Fiskislóðar 23-25 ehf. Var óskað skýringa á framangreindu og gerður áskilnaður um allan rétt ef um vanheimild væri að ræða af hálfu stefnda. Bréfinu var svarað 12. nóvember 2008 og þar veittar svofelldar skýringar: ,,Upphaflega var gerður lóðarleigusamningur við Barðann ehf. um fasteignina sem varð þar með þinglýstur eigandi. Virkjun ehf. kaupir af Barðanum réttindin og selur síðan Bláhöfða með samningi dags. 3. mars 2006. Um eignarhald á eigninni var stofnað þann 12. febrúar 2008 félagið Fiskislóð 23-25 ehf. sem tók yfir öll lóðarréttindi með samþykki Faxaflóahafna. Virkjun ehf., sem upphaflegur eigandi alls hlutafjár í Fiskislóð 23-25 ehf., og Bláhöfði ehf. gerðu síðan með sér meðfylgjandi samkomulag þann 28. maí s.l., í stað áðurnefnds kaupsamnings um eignina, að Bláhöfði kaupi allt hlutaféð í Fiskislóð 23-25 ehf.“

Lögmenn aðila áttu með sér tölvupóstsamskipti vegna málsins. Lögmaður áfrýjanda spurði í tölvupósti 17. nóvember 2008 hvort ekki þyrfti ,,að ganga frá eignarhaldinu á húsinu eða e.h. löggerningum til að umbjóðandi minn sé með samning við rétta aðila ...“ Þessu svaraði lögmaður stefnda samdægurs með því að upplýsa ,,Eignarhaldið verður fært yfir á Bláhöfða í samræmi við samninginn. Það hafði dregist þar sem félagið var ekki komið með vsk. númer.“ Lögmaðurinn sendir svo aftur tölvupóst 1. desember 2008 þar sem segir meðal annars: ,,Eins og áður hefur komið fram er Fiskislóð 23-25 ehf. þinglýstur eigandi eignarinnar en Bláhöfði er eigandi alls hlutafjár í Fiskislóð 23-25 ehf. Fiskislóð 23-25 ehf. hefur lýst því yfir að Bláhöfði eigi öll réttindi samkvæmt leigusamningi við þína menn. Get sent þér hana ef þú vilt. Farin var sú leið frekar en að greiða margar milljónir í stimpilgjald til að færa eignarhaldið yfir á Bláhöfða ehf.“

Yfirlýsing sú, sem vísað er til í tölvupóstinum, er dagsett 12. nóvember 2008. Þar er lýst aðdraganda þess að stefndi keypti alla hluti í Fiskislóð 23-25 ehf. Þá segir: ,,Á grundvelli þess lýsir Fiskislóð 23-25 ehf. því hér með yfir sem þinglýstur eigandi fasteignarinnar Fiskislóðar 23-25, að Bláhöfði ehf. á öll réttindi og ber allar skyldur samkvæmt fyrrnefndum leigusamningi við Smáragarð ehf. um eignina.“

Með bréfi 8. desember 2008 lýsti áfrýjandi yfir riftun leigusamningsins. Í bréfinu segir meðal annars: ,,Niðurstaða framangreinds er sú að Smáragarður ehf. er með leigusamning við félag sem ekki hefur enn eignast húsið. ... Samkvæmt framangreindu liggur fyrir að ekki hefur enn verið bætt úr vanheimild Bláhöfða ehf. til að gera umræddan leigusamning við Smáragarð ehf. Samningurinn er óskuldbindandi fyrir eiganda húsnæðisins Fiskislóð 23-25 ehf., honum verður ekki þinglýst og nýtur þar af leiðandi engrar verndar gagnvart grandlausum þriðja manni auk þess sem Smáragarði ehf. er vegna framangreinds ómögulegt að framleigja húsið, en til þess var það tekið á leigu.“ Um heimild til riftunar var vísað til 8. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga og almennra reglna samninga- og kröfuréttar. Af hálfu stefnda var riftun mótmælt í bréfi 10. desember 2008 sem og fullyrðingum áfrýjanda um vanefndir stefnda sem leigusala. Í bréfinu skýrði stefndi tilurð þess fyrirvara sem var í grein 13.6 í leigusamningnum og kvað hann ekki hafa verið til hagsbóta fyrir áfrýjanda, heldur fyrir stefnda. Segir í bréfinu að af 9. gr. leigusamningsins leiði að engu skipti hver sé þinglesinn eigandi hinnar leigðu eignar, auk þess sem stefndi eigi öll réttindi samkvæmt leigusamningi og beri einnig allar skyldur. Þá segir: ,,Það væri heldur ekkert því til fyrirstöðu að Bláhöfði ehf. framseldi réttindin til Fiskislóðar 23-25 ehf. samkvæmt leigusamningnum. Því eru engar vanefndir af hálfu leigusala ... og ekkert tjón hjá leigutaka. Leigutaki getur nýtt sér öll réttindi samkvæmt leigusamningi eftir sem áður, hvort sem um er að ræða framleigu eða annað.“ Í lok bréfsins er skorað á áfrýjanda að greiða vangoldna húsaleigu.

Húsaleigusamningi aðila var þinglýst 12. nóvember 2008 með svofelldri athugasemd: ,,Þar sem leigusali er eigandi þingl. eiganda skv. meðf. gögnum er gert ráð f. að þingl. eig. samþ. leiguna.“ Síðar áritaði Fiskislóð 23-25 ehf. leigusamninginn þannig: ,,Þinglýstur eigandi samþ. þennan samning.“ 

II

Af hálfu stefnda var áfrýjandi krafinn um húsaleigu með innheimtubréfum, en þegar þeirri kröfu var ekki sinnt, var mál þetta höfðað til heimtu vangoldinnar húsaleigu fyrir mánuðina október, nóvember og desember 2008 og janúar 2009. Í málatilbúnaði stefnda kemur fram að hann líti svo á að riftun áfrýjanda á leigusamningnum hafi verið ólögmæt og áfrýjandi væri því áfram bundinn við samninginn. Kveður stefndi engar vanefndir hafa verið á samningnum af sinni hálfu og engar lögmætar ástæður geti því réttlætt riftun áfrýjanda. Riftunina verði að meta í ljósi þess slæma ástands í efnahagsmálum, sem verið hafi hér á landi haustið 2008. Það sé hin raunverulega ástæða fyrir því að áfrýjandi freisti þess að losna undan samningsskyldum sínum.

Áfrýjandi reisir sýknukröfu sína einkum á því að húsaleigusamningurinn hafi aldrei tekið gildi. Hann hafi verið bundinn því skilyrði að stefndi yrði eigandi hins leigða, sem aldrei hafi orðið. Hvað sem öðru líði hafi samningurinn fallið úr gildi þegar stefndi hafi lýst yfir því að eignarhaldi á fasteigninni yrði ekki breytt.

Áfrýjandi kveður engu breyta þótt stefndi eigi alla hluti í Fiskislóð 23-25 ehf. og það félag hafi gefið yfirlýsingu 12. nóvember 2008, eins og að framan greinir, og áritað húsaleigusamninginn með tilgreindum hætti. Stefndi og Fiskislóð 23-25 ehf. séu tveir lögaðilar sem beri sjálfstætt réttindi og skyldur að lögum. Áfrýjandi kveður óljóst hvaða heimildir stefndi hafi til hins leigða. Staða áfrýjanda geti ekki verið önnur en staða framleigusala, sem leiði til þess að réttarstaða hans sé önnur og lakari en ef hann hefði leigusamning við eiganda fasteignarinnar. Áfrýjandi öðlist engan beinan rétt gegn eiganda hins leigða og sé háður því hvernig réttarsambandi stefnda og Fiskislóðar 23-25 ehf. reiði af. Yrði því rift eða félli það niður af öðrum ástæðum telur áfrýjandi að réttur sinn til hins leigða falli niður. Hann gæti við þær aðstæður aðeins átt skaðabótarétt úr hendi stefnda. Ef fasteignin yrði seld telur áfrýjandi að óvissa yrði um réttarstöðu hans og möguleikar hans til framleigu séu takmarkaðri vegna þessarar aðstöðu. Áfrýjandi kveður framangreindar aðstæður leiða til óvissu fyrir hann um ýmis mikilvæg atriði húsaleigusamningsins, svo sem um hvort forkaupsréttur hans sé gildur og hvernig eigi að skýra ákvæði samningsins um að hann eigi forkaupsrétt á eftir ,,núverandi eiganda Bláhöfða ehf., Valdimar Grímssyni ...“. Þá kveður áfrýjandi enga tryggingu felast í því að stefndi sé eigandi allra hluta í Fiskislóð 23-25 ehf. enda geti hann hvenær sem er selt félagið. Yfirlýsing þess félags, sem áður greinir, breyti engu um skuldbindingargildi húsaleigusamningsins enda felist aðeins í henni að stefndi eigi réttindi og beri skyldur samkvæmt samningnum. Jafnvel þótt yfirlýsingin yrði skilin svo, að í henni fælist samþykki húseiganda við leigusamningnum þá breyti það ekki því að áfrýjandi yrði ekki í beinu réttarsambandi við eiganda hins leigða.

Framangreindar röksemdir kveður áfrýjandi réttlæta riftun hans 8. desember 2008 á húsleigusamningnum, ef litið yrði svo á að samningurinn hefði öðlast gildi.

III

Áfrýjandi tók við hinni leigðu eign 11. september 2008. Hann lýsti yfir riftun leigusamningsins 8. desember sama ár. Málsástæður hans um að samningurinn hafi aldrei öðlast gildi eða fallið úr gildi þar eð skilyrðið um eignarhald hafi ekki gengið eftir eru ósamrýmanlegar riftunaryfirlýsingunni og verður hafnað þegar af þeirri ástæðu.

Álitaefni málsins er hvort riftun áfrýjanda hafi verið lögmæt, það er hvort ætlaðar vanefndir stefnda teljist verulegar samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Sé svo, er áfrýjandi óbundinn af samningnum eftir að yfirlýsingin kom til stefnda, sem leggja verður til grundvallar að hafi verið 8. desember 2008, en bundinn af ákvæðum samningsins til þess tíma. Sé riftun samningsins ólögmæt kann það að veita stefnda rétt til efndabóta en ekki til þess að krefjast efnda samkvæmt aðalefni samningsins svo sem hann leggur til grundvallar í málinu.

Húsaleigusamningur málsaðila var tímabundinn til 10 ára og skyldi renna út 30. júní 2018. Ekki var samið sérstaklega um að honum mætti segja upp á leigutímanum og er hann óuppsegjanlegur, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Fallist er á með áfrýjanda að miklu varði fyrir hann, hvort réttarsamband það, sem til var stofnað með húsaleigusamningnum, hafi verið við eiganda hins leigða. Yfirlýsing Fiskislóðar 23-25 ehf. 12. nóvember 2008 felur ekki með vissu í sér annað en að stefnda sé heimilt að framleigja eignina til áfrýjanda. Áritun þess félags á leigusamninginn bætir engu við. Stefndi færði eignarhald hins leigða ekki í það horf, sem kveðið var á um í grein 13.6 í húsaleigusamningi, þrátt fyrir að hann ætti þess kost. Þótt leggja megi til grundvallar að tilurð þess ákvæðis hafi verið vegna hagsmuna stefnda, felst ekki í því að hann einn geti reist rétt á ákvæðinu. Stefndi hefur ekki með öðrum hætti tekið af tvímæli um hver staða áfrýjanda er um mikilvæg atriði, svo sem um stöðu hans við forkaupsrétt, en það var brýnt þar sem stefndi var ekki eigandi fasteignarinnar þegar húsaleigusamningurinn var gerður. Stefnda var þetta þó í lófa lagið til dæmis með því að framselja húsaleigusamninginn til Fiskislóðar 23-25 ehf. eins og hann nefnir í bréfi 10. desember 2008 og kveður ekkert vera því til fyrirstöðu. Vanheimild stefnda leiðir til lakari réttarstöðu áfrýjanda en hann þarf að una við. Að teknu tilliti til þess og að um óuppsegjanlega langtímaskuldbindingu er að ræða og þess að stefndi átt allan kost á að bæta úr vanheimild sinni og eyða óvissu um stöðu áfrýjanda verður að telja vanefndina verulega. Riftun áfrýjanda var því lögmæt og hann laus undan samningsskyldum 8. desember 2008. Honum ber að greiða húsaleigu og efna aðrar samningsskyldur til þess tíma.

Aðilar deila um túlkun á grein 13.5 í húsaleigusamningnum um afslátt á leigugjaldi ef um afhendingardrátt á hinu leigða yrði að ræða. Fallist er á með héraðsdómi að ákvæðið veiti áfrýjanda rétt til afsláttar sem nemur hálfri mánaðarleigu jafnlangan tíma og sem afhending dregst.

Samkvæmt framansögðu verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda húsaleigu frá 11. september 2008 til 8. desember sama ár, að teknu tilliti til afsláttar, en að viðbættum rekstrarkostnaði, eins og stefndi krefst enda hefur þeirri fjárhæð ekki verið mótmælt. Verða leigufjárhæðir framangreint tímabil og fjárhæð afsláttar, að viðbættum rekstrarkostnaði eins og þær eru tilgreindar í héraðsdómi lagðar til grundvallar. Samkvæmt því ber áfrýjanda að greiða vegna október 3.653.476 krónur, nóvember 6.987.142 krónur, desember 1.861.448 krónur auk rekstrarkostnaðar 852.142 krónur eða samtals 13.354.208 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir. 

Dómsorð

Áfrýjandi, Smáragarður ehf., greiði stefnda, Bláhöfða ehf., 13.354.208 krónur með dráttarvöxtum af 3.653.476 krónum frá 20. október 2008 til 20. nóvember sama ár, af 10.640.618 krónum frá þeim degi til 20. desember sama ár, en af 13.354.208 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti samtals 1.200.000 krónur.

Sératkvæði

Benedikts Bogasonar

Ég tek undir það sem segir um málsatvik og málsástæður aðila í kafla I og II hjá meirihluta dómenda. Aftur móti er ég ósammála niðurstöðunni í kafla III af eftirfarandi ástæðum:

Í húsaleigusamningi aðila frá 28. febrúar 2008 um þjónustuhúsnæði að Fiskislóð 23-25 var fyrirvari þess efnis í grein 13.6 að gildi samningsins væri háð því að kaupsamningur milli stefnda og Barðans ehf. næði fram að ganga. Þegar lögmaður áfrýjanda rifti samningnum með bréfi 8. desember 2008 var sú ráðstöfun reist á þessum gildisfyrirvara. Þótt áfrýjandi hafi lýst yfir riftun á samningnum og í því sambandi vísað til 8. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 verður ekki talið að áfrýjandi hafi orðið fyrir réttarspjöllum þannig að hann gæti ekki síðar borið fyrir sig að samningurinn hefði aldrei öðlast gildi, eins og hann hefur gert allt frá því að málið var höfðað. Kemur því til álita hvort samningurinn tók gildi.

Við mat á umræddum gildisfyrirvara er þess að gæta að áfrýjandi þurfti ekki að gera sérstakan fyrirvara vegna vanheimildar stefnda. Á hinn bóginn liggur fyrir að stefndi hafði ekki leyst til sín húsnæðið þegar leigusamningur aðila var gerður. Ég tel því, eins og meirihluti dómenda, að leggja verði til grundvallar að tilurð gildisfyrirvarans megi rekja til hagsmuna stefnda, en það hefur áhrif á hvernig samningsákvæðið verður túlkað. Með samkomulagi 28. maí 2008 milli stefnda og Virkjunar ehf. var ákveðið að stefndi leysti til sín allt hlutafé í Fiskislóð 23-25 ehf. í stað þess að gera kaupsamning um eignina sem félagið er kennt við, en fasteignin var eina eign félagsins. Með þessu var húsnæðinu ráðstafað til stefnda og breytir engu í því tilliti þótt fasteignin hafi verið í eigu hlutafélags sem að öllu leyti var í eigu stefnda. Er þá jafnframt haft í huga að enginn áskilnaður var gerður í gildisfyrirvaranum um tiltekið eignarhald stefnda. Samkvæmt þessu verður ekki fallist á það með áfrýjanda að leigusamningurinn hafi ekki tekið gildi eða síðar fallið úr gildi þegar stefndi lýsti því yfir að eignarhaldi á fasteigninni yrði ekki breytt.

Áfrýjandi reisir sýknukröfu sína einnig á því að honum hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum. Samkvæmt yfirlýsingu 12. nóvember 2008 staðfesti Fiskislóð 23-25 ehf. sem þinglýstur eigandi húsnæðisins að stefndi hefði öll réttindi og bæri allar skyldur samkvæmt leigusamningi við áfrýjanda um eignina. Þessu til áréttingar áritaði félagið leigusamninginn um samþykki þess. Að þessu gættu leikur ekki vafi á því að félagið, sem var að fullu í eigu stefnda, var skuldbundið samkvæmt leigusamningnum. Samkvæmt þessu verður ekki talið að staða áfrýjanda hafi verið svo lakari vegna fyrirkomulags eignarhaldsins að það hafi falið í sér verulega eða sviksamlega vanefnd þannig að riftun af hálfu leigjanda hafi verið eðlileg eða nauðsynleg, sbr. 8. töluliður 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Verður því ekki fallist á að áfrýjanda hafi verið heimilt að rifta samningnum.

            Áfrýjandi fékk húsnæðið til umráða 11. september 2008 eða vel liðlega tveimur mánuðum eftir afhendingardag samkvæmt leigusamningi aðila. Í grein 13.6 í leigusamningnum sagði að áfrýjandi ætti rétt á afslætti á leigu, ef dráttur yrði á afhendingu hússins, sem næmi „einum hálfri húsaleigu á mánuði fyrir hvern mánuð sem afhending dregst.“ Í málinu liggja fyrir drög að samningnum, sem gengu á milli aðila, en þar segir að afslátturinn næmi „hálfri húsaleigu á mánuði fyrir hvern þann mánuð sem afhending dregst.“ Með hliðsjón af því að þetta orðalag rataði ekki inn í samninginn óbreytt verður að leggja til grundvallar að afsláttur vegna afhendingadráttar nemi fjárhæð sem svarar til húsleigu í einn og hálfan mánuð fyrir hvern mánuð sem dráttur varð á afhendingu. Þar sem meirihluti dómenda hefur dæmt málið á öðrum grundvelli eru ekki efni til að reikna endanlega út kröfu stefnda miðað við þetta.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 25. október 2010.

Mál þetta, sem dómtekið var 19. október sl., að loknum munnlegum málflutningi, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Bláhöfða ehf., Mörkinni 4, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 5. febrúar 2009.

Dómkröfur stefnanda eru þær að hið stefnda félag verði dæmt til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð kr. 27.196.582 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna, af kr. 4.768.360 frá 20.10.2008 til 20.11.2008, af kr. 11.755.502 frá þeim degi til 20.12.2008, af kr. 19.820.762 frá þeim degi til 20.01.2009 og af kr. 27.196.582 frá þeim degi til greiðsludags. Krafist er vaxtavaxta skv. 12. gr. sömu laga og málskostnaðar samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefnda eru þær að félagið verði sýknað af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða málskostnað samkvæmt mati dómsins.

Dómur í máli þessu var áður kveðinn upp 22. desember 2009, en hann var ómerktur með dómi Hæstaréttar 30. september sl. og málinu vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og dómsuppsögu að nýju.

Málsatvik

Málsatvik eru þau að samkvæmt samningi, dags. 3. mars 2006, keypti stefnandi af Virkjun ehf. austurenda fasteignarinnar Fiskislóð 23-25 í Reykjavík. Jafnframt átti stefnandi samkvæmt þeim samningi kauprétt að vesturhluta þeirrar eignar. Með leigusamningi, dags. 28. febrúar 2008, tók stefndi á leigu þjónustuhúsnæði að Fiskislóð 23-25 í Reykjavík af stefnanda. Samkvæmt leigusamningi skyldi leigutíminn hefjast 1. júlí 2008 og ljúka 30. júní 2018. Á þeim tíma sem leigusamningurinn var gerður var hið leigða húsnæði enn í byggingu af hálfu félagsins Virkjunar ehf., en skráður eigandi þess var Eignarhaldsfélagið Barðinn ehf. Í grein 13.5 í leigusamningnum var tekið fram að ef dráttur yrði á afhendingu hússins skyldi stefndi eiga rétt á afslætti á leigu og í grein 13.6 var jafnframt tekið fram að gildi leigusamningsins væri háð því að kaupsamningur milli stefnanda og Barðans ehf. um húsnæðið næði fram að ganga.

Tafir urðu á afhendingu hins leigða húsnæðis og tók stefndi ekki við því fyrr en 11. september 2008. Stefndi áskildi sér rétt til afsláttar af húsaleigu í samræmi við grein 13.5 í leigusamningi.

Félagið Fiskislóð 23-25 ehf. var stofnað utan um eignarhald á eigninni 12. febrúar 2008. Með kaupsamningi, dags. 28. maí 2008, keypti stefnandi allt hlutafé í því félagi. Eina eign félagsins er fasteignin Fiskislóð 23-25 ehf.

 Með bréfi lögmanns stefnda, dags. 6. nóvember 2008, var óskað skýringa á því hvers vegna stefnandi væri ekki skráður eigandi hins leigða húsnæðis heldur Fiskislóð 23-25 ehf. Vísað var til gr. 13.6 í leigusamningnum. Með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 12. nóvember 2008, var stefnda kynnt hvernig málum væri háttað að því er varðaði eignarhald á fasteigninni. Með tölvupósti lögmanns stefnda 17. nóvember 2008 var þess óskað að stefnandi gengi frá eignarhaldinu á hinu leigða húsnæði þannig að stefndi hefði samning við eiganda þess. Því var hafnað af  hálfu stefnanda og félagið Fiskislóð 23-25 ehf. lýsti því yfir að stefnandi ætti öll réttindi samkvæmt leigusamningnum.

Með bréfi lögmanns stefnda, dags. 8. desember 2008, var lýst yfir riftun samningsins vegna vanefndar. Af hálfu stefnanda var mótmælt riftun samningsins með bréfi, dags. 10. desember 2008. Stefndi hefur hvorki  innt af hendi leigugreiðslur né rekstrarkostnað til stefnanda vegna hins leigða húsnæðis. Stefnandi hefur höfðað mál þetta á hendur stefnda til heimtu leiguskuldar fyrir tímabilið október 2008 til janúar 2009 og til greiðslu reiknings vegna rekstrarkostnaðar sem var á gjalddaga þann 20. desember 2008.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Krafa stefnanda um greiðslu á skuld byggir á húsaleigusamningi milli aðila frá 28. febrúar 2008. Samkvæmt 4. gr. samningsins er leigufjárhæð kr. 4.610.250 á mánuði án virðisaukaskatts, þ.e. kr. 5.739.761- m. vsk., og miðast húsaleigan við byggingarvísitölu eins og hún er í febrúar 2008, 381 stig, og breytist með henni til hækkunar eða lækkunar mánaðarlega, þó aldrei undir 381 stig, sbr. 1. mgr. 4. gr. samningsins. Stefndi hafi ekki innt af hendi leigugreiðslur til stefnanda, skv. 4. gr. samningsins, á tímabilinu október 2008 til janúar 2009. Samkvæmt 7. gr. leigusamningsins skal leigutaki jafnframt greiða allan rekstrarkostnað, s.s. vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað hins leigða. Þann 9. desember 2008 sendi stefnandi reikning á stefnda vegna rekstrarkostnaðar að fjárhæð kr. 852.142 sem enn sé ógreiddur. Stefnandi sendi stefnda innheimtubréf vegna þessarar skuldar þann 23. desember 2008 og ítrekunarbréf þann 7. janúar 2009.  Af hálfu stefnda var kröfum stefnanda hafnað með bréfi, dags. 15. janúar 2009.

Stefnandi sundurliðar kröfu sína svo:

Tegund skuldar	Gjalddagi	Fjárhæð
Leiguskuld	20.10.2008	kr. 4.768.360
Leiguskuld	20.11.2008	kr. 6.987.142
Leiguskuld	20.12.2008	kr. 7.213.118
Rekstrarkostnaður	20.12.2008	kr. 852.142
Leiguskuld	20.01.2009	kr. 7.375.820
		-----------------------
Samtals:		kr. 27.196.582

               

Skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir ítrekaðar innheimtutilraunir og sé málsókn því nauðsynleg.

Um skyldu stefnda til greiðslu skuldarinnar er vísað til meginreglna kröfu- og samningaréttar um greiðsluskyldu fjárskuldbindinga. Jafnframt er byggt á húsaleigulögum nr. 36/1994.

Dráttarvaxtakrafa stefnanda byggist á III. kafla laga nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna, sbr. og 33. gr. laga nr. 36/1994.

Um málskostnað er vísað til 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing er vísað til 3. mgr. 42. gr. laganna en í leigusamningi aðila, sbr. 2. mgr. 13. gr., er mælt fyrir um að rísi mál út af samningnum skuli það höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi byggir aðalkröfu sína um sýknu á því að leigusamningur aðila sé ekki bindandi fyrir stefnda vegna gildisfyrirvara samningsins í grein 13.6 sem hljóðar svo:

Gildi leigusamnings þessa er háð því að kaupsamningur milli leigusala og Barðans ehf. um húsnæðið nái fram að ganga.

Í gildisfyrirvaranum fólst að stefnandi varð að hafa tryggt sér óskorað eignarhald á fasteigninni fyrir upphaf leigutíma, þ.e. fyrir afhendingu húsnæðisins, ella félli leigusamningurinn úr gildi. Útilokað hafi verið fyrir stefnda að taka við hinu leigða húsnæði og hefja innréttingarstarf og undirbúning reksturs í því ásamt greiðslu leigu, nema fyrir lægi að leigusalinn ætti húsnæðið. Bent er á að í tölvubréfi frá lögmanni stefnanda hafi komið fram viðurkenning á því að eignarhaldið ætti að yfirfærast frá Fiskislóð 23-25 ehf. yfir til stefnanda.

Óumdeilt sé í málinu að stefnandi sé ekki eigandi hins leigða húsnæðis heldur félagið Fiskislóð 23-25 ehf. Stefndi hafi tekið við hinu leigða húsnæði þann 11. september 2008 í góðri trú um að það væri þá í eigu stefnanda. Í raun hefði samningurinn átt að falla niður vegna gildisfyrirvarans í grein 13.6 þegar húsnæðið var tilbúið til afhendingar án þess að fyrirætlanir um eignarhald hefðu gengið eftir. Stefndi gaf stefnanda næg færi á að leiðrétta eignarhaldið þegar í ljós kom að félagið Fiskislóð 23-25 ehf. væri eigandi hins leigða. Þar sem stefnandi hafi ekki fallist á að bæta úr eignarhaldinu lýsti stefndi því yfir með bréfi, dags. 8. desember 2008, að félagið væri óbundið af leigusamningnum vegna þessa.

Í ljósi hins skýra gildisfyrirvara í leigusamningi aðila liggi fyrir að hann hafi aldrei tekið gildi, eða hann féll a.m.k. úr gildi þegar stefnandi hafnaði því að bæta úr eignarhaldinu á fasteigninni og stefndi lýsti því yfir að hann væri óbundinn af samningnum og að honum væri rift. Stefndi sé því ekki skuldbundinn af samningnum og beri því ekki að inna af hendi greiðslur í samræmi við kröfur stefnanda.

Engu breyti þótt stefnandi sé eigandi að öllu hlutafé í þinglýstum eiganda eignarinnar, félaginu Fiskislóð 23-25 ehf. Stefnandi geti hvenær sem er selt hlutafé í Fiskislóð 23-25 ehf. Um tvo sjálfstæða lögaðila sé að ræða sem bera sjálfstætt réttindi og skyldur að lögum og bera þannig ekki ábyrgð á skuldbindingum hvors annars. Stefndi sé því ekki með leigusamning við raunverulegan eiganda hins leigða húsnæðis, Fiskislóð 23-25 ehf., og ekki í neinu samningssambandi við hann.

Engu breyti að Fiskislóð 23-25 ehf. hafi gefið yfirlýsingu um að stefnandi ætti öll réttindi og bæri allar skyldur samkvæmt leigusamningnum. Slíkir einhliða gerningar geti ekki haft áhrif á réttarstöðu stefnda samkvæmt samningnum við stefnanda, enda hafi stefndi aldrei samþykkt þá. Óljóst sé hvaða heimild stefnandi telji sig hafa til húsnæðisins, en það geti í besta falli verið einhvers konar framleiga, enda geti sá einn verið leigusali sem er eigandi húsnæðis. Leigusamningur aðila geri hins vegar ekki ráð fyrir að stefndi sé framleigutaki heldur kveði skýrt á um það að gildi samningsins sé háð því að stefnandi sé eigandi húsnæðisins.

Stefndi hafi brýna hagsmuni af því að vera í beinu réttarsambandi við eiganda húsnæðisins.  Réttarstaða stefnda sem framleigutaka sé allt önnur og lakari heldur en ef hann hefði beint samningssamband við eiganda húsnæðisins. Framleigusamningur sé ekki þriðjamannslöggerningur í merkingu samningaréttar, þ.e. hann skapi ekki neinn sjálfstæðan rétt gagnvart eiganda húsnæðis, jafnvel þó að eigandi húsnæðisins hafi sérstaklega heimilað framleiguna. Stefndi sé því háður réttarsambandinu milli stefnanda og Fiskislóðar 23-25 ehf. enda sé réttur stefnda til húsnæðisins eingöngu byggður á leigusamningnum við stefnanda, en hann eigi engan beinan rétt á hendur eiganda húseignarinnar. Kæmi t.d. til þess að réttarsambandi stefnanda og Fiskislóðar 23-25 ehf. væri rift eða það fellt niður þá myndi réttur stefnda til húsnæðisins einnig falla niður án þess að stefndi gæti á nokkurn hátt varið sig fyrir slíku.  Stefndi gæti þá bara sótt bætur úr höndum stefnanda, en hefði engan rétt á hendur eiganda húsnæðisins. Kæmi til gjaldþrots hjá Fiskislóð 23-25 ehf. gæti stefndi einnig misst allan rétt til húsnæðisins ef skiptastjóri teldi félagið ekki njóta eðlilegs endurgjalds frá stefnanda vegna leigunnar (og framleigunnar).  Kæmi til sölu hins leigða húsnæðis af hálfu Fiskislóðar 23-25 ehf. til þriðja aðila sé einnig nokkur óvissa um það hvaða þýðingu slíkt kynni að hafa á réttarstöðu stefnda.  Þetta allt hefði að sjálfsögðu mjög neikvæð áhrif á rétt stefnda til framleigu skv. 2. mgr. 9. gr. leigusamningsins, teldist sá réttur á annað borð vera fyrir hendi í ljósi þess að stefndi væri sjálfur samkvæmt samningnum orðinn framleigutaki.

Þá ríki óvissa um fleiri veigamikil atriði í leigusamningnum, svo sem um forkaupsrétt stefnda skv. 2. mgr. 9. gr. í leigusamningnum. Engin trygging felist í eignarhaldi stefnanda á eiganda húsnæðisins, enda sé stefnanda í lófa lagið, hvenær sem er og án þess að stefndi hafi nokkuð um það að segja, að selja félagið Fiskislóð 23-25 ehf., en við það myndu samstæðutengsl stefnanda við eiganda húsnæðisins hverfa.

Þannig sé réttarstaða stefnda allt önnur bæði að formi til og efni en gert var ráð fyrir í leigusamningnum þótt stefnandi hafi eignast allt hlutafé í eiganda hins leigða húsnæðis. Sú staðreynd að stefnandi eigi allt hlutafé í eiganda húsnæðisins breyti því engu um að leigusamningurinn sé óskuldbindandi fyrir stefnda með hliðsjón af hinum skýra gildisfyrirvara greinar 13.6 í leigusamningnum.

Athuga verði að yfirlýsing Fiskislóðar 23-25 ehf. breyti heldur engu um skuldbindingargildi leigusamningsins. Stefnandi virðist byggja á því að í þessu orðalagi felist samþykki eiganda húsnæðisins til leigu þess til stefnda. Orðalag yfirlýsingarinnar verði reyndar ekki skilið þannig, heldur felist eingöngu í því sú yfirlýsing að stefnandi eigi réttindi og beri skyldur samkvæmt leigusamningnum, sem hvort eð er leiddi af samningnum sjálfum. En jafnvel þó telja verði orðlagið fela í sér samþykki þá breyti samþykki eiganda húsnæðisins til leigunnar engu í þessu samhengi eins og hér að framan hefur verið rakið. Stefndi hafi mikla hagsmuni af því að vera í beinu réttarsambandi við eiganda húsnæðisins, en ekki framleigutaki eða annars konar sambærilegur rétthafi að fasteigninni. Því sé ljóst að stefndi sé ekki skuldbundinn við leigusamninginn samkvæmt grein 13.6 í leigusamningnum.

      Með hliðsjón af því sem hér hafi verið rakið, byggir stefndi jafnframt á því að stefnandi hafi í raun vanefnt verulega leigusamning milli aðila með því að tryggja sér ekki eignarhald á hinu leigða eins og leigusamningur aðila gerði augljóslega ráð fyrir. Vanefnd þessi hafi réttlætt riftun stefnda, sem fram fór með bréfi dags. 8. desember 2008.  Ljóst sé því af öllu ofangreindu að sýkna ber stefnda af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Verði ekki fallist á sýknu telur stefndi að hann eigi rétt á afslætti af leigu í samræmi við ákvæði 13.5 í leigusamningi aðila, sem nemi einni og hálfri húsaleigu á mánuði fyrir hvern mánuð sem afhendingin dróst.

      Fyrir liggur að hið leigða var fyrst afhent 11. september 2008, eða ríflega tveimur mánuðum og 11 dögum eftir umsaminn afhendingardag. Hefði stefndi fengið húsnæðið afhent á réttum tíma hefði honum borið að greiða kr. 6.446.309 (4.610.250*1,245 = 5.739.761*427,9/381 = 6.446.309) í leigu fyrir júlímánuð, kr. 6.642.154 (5.739.761*440,9 = 6.642.154) í leigu fyrir ágústmánuð og kr. 6.648.180 (5.739.761*441,3/381) í leigu fyrir septembermánuð. Samtals eigi stefndi því rétt á afslætti sem nemi einni og hálfri leigu júlímánaðar, eða kr. 9.669.464 (6.446.309*1,5 = 9.669.464), einni og hálfri leigu ágústmánaðar, eða kr. 9.963.231 (6.642.154*1,5 = 9.963.231) og jafnframt fyrir fyrstu 11 daga septembermánaðar, eða kr. 3.656.499 (6.648.180*1,5 = 9.972.270/30*11 = 3.656.499), eða samtals kr. 23.289.194.    Stefndi mótmælir því að stefnandi geti innheimt leigugreiðslur fyrir tímabilið eftir 8. desember 2008, enda hafi stefndi lýst því yfir á þeim degi gagnvart stefnanda að hann teldi sig ekki skuldbundinn af samningnum auk þess sem samningnum hafi verið rift til öryggis.

 Verði talið að samningur hafi komist á og að stefnda hafi ekki verið heimilt að rifta honum með þeim hætti sem hann gerði byggir stefndi á því að stefnandi verði að láta við það sitja að krefja stefnda um bætur eftir fyrrgreint tímamark, og að honum sé þá skylt að leitast við að takmarka tjón sitt eftir því sem kostur sé.  Stefnandi hafi enda þegar hafið tilraunir til útleigu húsnæðisins. Þar sem krafan um greiðslu leigu til 8. desember 2008 sé lægri en afsláttarkrafa stefnda samkvæmt framangreindu leiðir þetta einnig til þess að sýkna beri stefnda.

      Verði talið að stefnanda sé heimilt að innheimta leigu eftir 8. desember 2008 byggir stefndi á því með hliðsjón af ofangreindu að stefnda geti einungis verið skylt að greiða í mesta lagi kr. 3.907.388 vegna vangoldinnar leigu.

Stefndi vísar einkum til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Auk þess er vísað til meginreglna húsaleiguréttar sem og ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994. Um málskostnað er vísað til 129. gr., sbr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Niðurstaða

Óumdeilt er að stefndi tók á leigu þjónustuhúsnæði að Fiskislóð 23-25, Reykjavík, með leigusamningi við stefnanda, dags. 28. febrúar 2008. Kröfur stefnanda í málinu á hendur stefnda eru um ógreidda leigu og rekstrarkostnað fyrir tímabilið október 2008 til janúar 2009. Krafa stefnda um sýknu er byggð á því að leigusamningur aðila sé ekki bindandi fyrir stefnda vegna gildisfyrirvara samningsins í grein 13.6. sem hljóðar svo:

Gildi leigusamnings þessa er háð því að kaupsamningur milli leigusala og Barðans ehf. um húsnæðið nái fram að ganga.

Samkvæmt samningi, dags. 3. mars 2006, keypti stefnandi af Virkjun ehf. austurenda fasteignarinnar Fiskislóð 23-25 í Reykjavík. Jafnframt átti stefnandi, samkvæmt þeim samningi, kauprétt að vesturhluta þeirrar eignar. Hinn 12. febrúar 2008 var stofnað einkahlutafélagið Fiskislóð 23-25 ehf., sem yfirtók öll lóðarréttindi að Fiskislóð 23-25.  Hinn 28. maí 2008 var gert samkomulag milli Virkjunar ehf., sem var eigandi alls hlutafjár í Fiskislóð 23-25 ehf., og stefnanda, um að stefnandi keypti allt hlutaféð í Fiskislóð 23-25 ehf. í stað þess að kaupa húseignina. Með kaupsamningi, dags. 28. maí 2008, keypti stefnandi allt hlutafé í Fiskislóð 23-25 ehf. Eina eign félagsins er fasteignin Fiskislóð 23-25 ehf.

Við gerð leigusamnings aðila máls þessa um fasteignina, dags. 28. febrúar 2008, var hið leigða húsnæði skráð á Eignarhaldsfélagið Barðann ehf.  Fasteignin er skráð eign Fiskislóðar 23-25 ehf. frá 19. mars 2008. Samkvæmt  yfirlýsingu félagsins, dags. 12. nóvember 2008, á stefnandi öll réttindi og ber allar skyldur samkvæmt fyrrnefndum leigusamningi við stefnda um eignina.

Fyrir dómi hefur fyrirsvarsmaður stefnanda skýrt frá því að tilgangurinn með framangreindum fyrirvara hafi verið sá að tryggja það að stefndi ætti ekki frekari kröfur á stefnanda, ef hann gæti ekki staðið við afhendingu á húsnæðinu. Þá skýrði fyrirsvarsmaður stefnanda frá því að eftir að stofnað hafði verið sérstakt félag um eignina 19. mars 2008 hefði verið talið eðlilegt að stefnandi keypti það félag í stað þess að kaupa fasteignina sjálfa. Það hafi verið þægilegra í farmkvæmd og hugmyndin hafi verið sú að þessi félög rynnu saman síðar. Stefnandi sé nú eigandi félagsins og hefði yfirtekið þar öll réttindi og skyldur.

 Samkvæmt framansögðu verður að telja að stefnandi hafi tryggt nægjanlega réttarstöðu sína sem leigusali hins leigða húsnæðis samkvæmt fyrrnefndum húsaleigusamningi og fyrirvari samkvæmt grein 13.6 leiðir ekki til þess að samningurinn sé óskuldbindandi fyrir stefnda. Ekki er fallist á málsástæður stefnda fyrir sýknukröfu á þeim grundvelli.  Af því leiðir að málsástæður stefnda og sjónarmið, er að framleigusamningi lúta, eiga ekki við um réttarsamband aðila og getur stefndi ekki á því byggt.  Aðrar þær málsástæður sem stefndi hefur teflt fram, svo sem óvissa um forkaupsrétt stefnda samkvæmt 2. mgr. 9. gr. samningsins og að réttarstaða stefnda sé breytt eftir gerð leigusamnings, renna ekki heldur fullnægjandi stoðum undir sýknukröfu stefnda.  Af framansögðu leiðir einnig að ekki er fallist á þá málsástæðu stefnda að stefnandi hafi vanefnt verulega leigusamning aðila með því að tryggja sér ekki eignarhald á hinu leigða. Gegn andmælum stefnanda var því ekki grundvöllur fyrir riftun leigusamningsins.

Til vara byggir stefndi á því að hann eigi rétt til afsláttar af leigu í samræmi við ákvæði greinar 13.5 í leigusamningi aðila, sem nemi einni og hálfri húsaleigu á mánuði fyrir hvern mánuð, sem afhending á húsnæðinu dróst. Er afsláttarkrafa stefnda við það miðuð. Stefnandi byggir hins vegar á því að afsláttur vegna afhendingardráttar samkvæmt grein 13.5 skuli nema hálfri húsaleigu á mánuði. Á þeim grundvelli hafi orðið samkomulag milli aðila um að ekki yrði gerður reikningur vegna fyrsta mánaðar, þ.e. frá 11. september til 11. október 2008. Af hálfu stefnda er því andmælt að slíkt munnlegt samkomulag hafi verið gert. Telst það því ósannað.

Ákvæði greinar 13.5 hljóðar svo:

Ef dráttur verður á afhendingu húsnæðisins til leigutaka þá á leigutaki rétt á afslætti á leigu eftir afhendingu hússins, sem nemur einum hálfri húsaleigu á mánuði fyrir hvern mánuð sem afhending dregst.

Í málinu liggja fyrir drög á vinnslustigi að leigusamningi aðila. Þau þykja renna stoðum undir þann skilning á ákvæði þessu að afsláttur vegna afhendingardráttar skuli nema hálfri húsaleigu á mánuði fyrir þann tíma sem afhending dregst. Verður við það miðað við úrlausn um fjárkröfu stefnanda.

Samkvæmt 3. gr. leigusamnings aðila skyldi afhending hins leigða vera 1. júlí 2008. Fyrir liggur að hið leigða var fyrst afhent 11. september 2008 eða rúmum tveimur mánuðum og 11 dögum eftir umsaminn afhendingardag. Eftir atvikum þykir rétt að afsláttur samkvæmt ákvæði greinar 13.5 í leigusamningi aðila taki mið af þeirri húsaleigu sem stefnda hefði borið að greiða, ef húsnæðið hefði verið afhent á réttum tíma. Samkvæmt útreikningi stefnda, sem ekki hefur sætt tölulegum andmælum, hefði húsaleiga fyrir júlí 2008 átt að vera kr. 6.446.309, fyrir ágúst kr. 6.642.154 og fyrir september kr. 6.648.180. Stefndi átti því rétt á afslætti sem nemur hálfri leigu júlímánaðar, eða kr. 3.223.154, hálfri leigu ágústmánaðar, kr. 3.321.077, og vegna 11 daga septembermánaðar, kr. 1.218.833 (6.648.180/2=3.324.090/30x11), alls kr. 7.763.064. Eftir atvikum þykir rétt að sá afsláttur sem stefnandi veitti af húsaleigu hafi samsvarað leigu septembermánaðar, kr. 6.648.180. Samkvæmt því á stefndi rétt til viðbótarafsláttar að fjárhæð kr. 1.114.884 (7.763.064-6.648.180) sem koma skulu til frádráttar leiguskuld vegna október 2008. Að öðru leyti eru fjárkröfur stefnanda teknar til greina, einnig leigugreiðslur eftir 8. desember 2008, þar sem ekki var fallist á riftunarkröfu stefnda í málinu. Þá verður fallist á reikning vegna rekstrarkostnaðar að fjárhæð kr. 852.142, sem ekki hefur sætt tölulegum athugasemdum, sbr. grein 7 í leigusamningi aðila. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda kr. 26.081.698 (27.196.582-1.114.884) og með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði.

Eftir þessum úrslitum málsins ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað sem ákveðst kr. 620.000. Við ákvörðun málskostnaðar er ekki tekið tillit til virðisaukaskatts. Rétt þykir að aðilar beri hvor sinn kostnað vegna endurflutnings málsins.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Smáragarður ehf., greiði stefnanda, Bláhöfða ehf., kr. 26.081.698 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna, af kr. 3.653.476 frá 20.10.2008 til 20.11.2008, af kr. 10.640.618 frá þeim degi til 20.12.2008, af kr. 18.705.878 frá þeim degi til 20.01.2009 og af kr. 26.081.698 frá þeim degi til greiðsludags og kr. 620.000 í málskostnað.