Fimmtudaginn 4. september 2014.
Nr. 561/2014.	Hamarr fjárfestingar ehf. (Reynir Karlsson hrl.) gegn Reykjavíkurborg (Anton Björn Markússon hrl.)

Kærumál. Aðildarskortur. Frávísunarúrskurður felldur úr gildi.

Með kaupsamningi 15. mars 2007 keypti F ehf. af Skipulagssjóði Reykjavíkurborgar nánar tilgreindar húseignir við Hverfisgötu og Laugaveg í Reykjavík. Markmið F ehf. með kaupunum var að reisa nýjar byggingar á svonefndum Hljómalindarreit en samkvæmt samningnum var miðað við að nýtingarhlutfall reitsins yrði 3,5. Síðar kom í ljós að R væri ekki reiðubúinn til að samþykkja svo hátt nýtingarhlutfall á reitnum. Með kaupsamningi í nóvember 2011 keypti L ehf. af F ehf. nánar greindar eignir félagsins á byggingarreitnum auk þess sem kaupandi tók yfir „öll réttindi og allar skyldur seljanda“ samkvæmt kaupsamningnum frá 2007. Í mars 2012 framseldi F ehf. H ehf. skaðabótakröfur sínar á hendur R vegna vanefnda á þeim samningi. Á grundvelli framsalsins höfðaði H ehf. mál til viðurkenningar á skaðabótaskyldu R á þeim grundvelli að F ehf. hefði ekki fengið að byggja miðað við nýtingarhlutfallið 3,5. Héraðsdómur komst að þeirri niðurstöðu að H ehf. væri ekki handhafi bótaréttarins og vísaði málinu frá dómi. Í dómi Hæstaréttar kom fram að yrði talið að F ehf. hefði ekki haft heimild til að framselja H ehf. kröfuna vegna samningsins, sem félagið hafði áður gert við L ehf., væri um að ræða aðildarskort sem leiddi til sýknu, en ekki frávísunar málsins, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson og Helgi I. Jónsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 14. ágúst 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 25. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. ágúst 2014 þar sem vísað var frá dómi máli sóknaraðila á hendur varnaraðila. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði gerðu Festar ehf. og Skipulagssjóður Reykjavíkurborgar kaupsamning 15. mars 2007 þar sem einkahlutafélagið keypti af sjóðnum nánar greindar húseignir við Hverfisgötu og Laugaveg í Reykjavík ásamt hlutdeild í lóð og lóðarréttindum sem fylgdu tilteknu bakhúsi við Laugaveg. Markmið Festa ehf. með kaupunum var að reisa nýjar byggingar á svonefndum Hljómalindarreit, sem afmarkast af Hverfisgötu, Klapparstíg, Laugavegi og Smiðjustíg, eftir að húsin sem þar stóðu hefðu verið rifin. Umsamið kaupverð var 400.000.000 krónur. Í samningnum var tekið fram að verðið væri „miðað við að á framangreindum lóðum sem og þeim lóðum sem kaupandi mun taka til uppbyggingar í heild verði nýtingarhlutfall 3,5.“ Í samskiptum Festa ehf. og varnaraðila í kjölfar kaupsamningsins kom í ljós að varnaraðili væri ekki reiðubúinn til að samþykkja svo hátt nýtingarhlutfall á umræddum byggingarreit.

Með kaupsamningi 28. nóvember 2011 keyptu Laugavegsreitir ehf. af Festum ehf. nánar greindar eignir félagsins á byggingarreitnum. Í samningnum sagði meðal annars að kaupandi yfirtæki „öll réttindi og allar skyldur seljanda“ samkvæmt áðurnefndum samningi 15. mars 2007. Hinn 18. janúar 2012 gerðu Laugavegsreitir ehf. og varnaraðili síðan með sér samkomulag um endurskoðun á skipulagi og uppbyggingaráformum á byggingarreitnum. Í samkomulaginu var tekið fram að forsenda fyrir gerð þess væri að varnaraðili félli frá eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt samningnum frá 2007, að fjárhæð 300.000.000 krónur, enda féllu Laugavegsreitir ehf. á móti frá kröfu um að heimilt nýtingarhlutfall á reitnum yrði 3,5.

Hinn 23. mars 2012 framseldu Festar ehf. sóknaraðila, sem þá hét HGS ráðgjöf ehf., skaðabótakröfur sínar á hendur varnaraðila vegna vanefnda hans á kaupsamningnum 15. mars 2007. Á grundvelli framsalsins höfðaði sóknaraðili svo mál þetta á hendur varnaraðila þar sem þess var krafist að viðurkennd yrði skaðabótaskylda hans gagnvart sóknaraðila vegna þess að Festar ehf. hafi ekki fengið að byggja miðað við nýtingarhlutfallið 3,5 eins og um hafi verið samið í kaupsamningnum frá 2007.

Krafa varnaraðila um að málinu verði vísað frá dómi er reist á því að sóknaraðila skorti lögvarða hagsmuni fyrir því að fá dóm um viðurkenningarkröfu sína. Meðal annars er nánar á því byggt að þau réttindi, sem málatilbúnaður sóknaraðila grundvallist á, hafi aldrei tilheyrt honum.

Samkvæmt framansögðu og að virtum gögnum málsins greinir aðila ekki á um hvort varnaraðili sé bótaskyldur vegna þess að hann var ekki reiðubúinn til að fallast á að nýtingarhlutfall á umræddum byggingarreit yrði jafn hátt og um var samið í kaupsamningnum 15. mars 2007 milli Festa ehf. og Skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar, heldur hvort félagið hafi verið bært til að framselja sóknaraðila bótakröfuna á hendur varnaraðila. Ef talið yrði að Festar ehf. hefðu ekki haft heimild til að framselja sóknaraðila kröfuna vegna samningsins, sem félagið hafði áður gert við Laugavegsreiti ehf., væri um að ræða aðildarskort sem leiddi til sýknu, en ekki frávísunar málsins, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Þegar af þeirri ástæðu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðili, Reykjavíkurborg, greiði sóknaraðila, Hamarr ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. ágúst 2014.

                Þetta mál, sem var tekið til úrskurðar, 26. júní 2014, um þá kröfu stefnda að kröfu stefn­anda verði vísað frá dómi, er höfðað af Hamri ehf., kt. 570511-0410, Akra­lind 2, Kópa­vogi, á hendur Reykjavíkurborg, kt. 530269-7609, Ráð­húsi Reykja­víkur, Tjarn­ar­götu 11, Reykjavík.

                Stefnandi krefst þess að viðurkennd verði skaðabótaskylda stefnda gagnvart stefn­anda vegna þess að Festar ehf., kt. 430491-1059, fékk ekki að byggja miðað við nýt­ing­ar­hlutfallið 3,5 eins og umsamið var í kaupsamningi, dags. 15. mars 2007, milli skipu­lags­sjóðs Reykjavíkurborgar, kt. 511170-0529, og Festa ehf.

                Stefnandi krefst jafnframt málskostnaðar úr hendi stefnda.

                Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi.

                Hann krefst til vara sýknu af öllum dómkröfum stefnanda.

                Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda.

                Í þessum þætti málsins krefst stefnandi þess að kröfu stefnda um vísun málsins frá dómi verði hafnað.

                Hann krefst þess að ákvörðun málskostnaðar bíði efnisdóms.

Málsatvik

                Skipulagssjóður Reykjavíkurborgar var stofnaður 2001. Markmiðið var meðal ann­ars að sjóðurinn annaðist kaup og sölu fasteigna og lóða svo og tengsl og sam­ræm­ingu milli Reykjavíkurborgar og stofnana hennar annars vegar og fram­kvæmda­aðila og landeigenda, lóðarhafa og eigenda fasteigna, hins vegar, um fram­kvæmd skipu­lags­mála. Það er hlutverk sjóðsins að stuðla að framgangi skipu­lags­áforma borg­ar­yfir­valda, þar á meðal í afmörkuðum skipu­lags­verk­efnum.

                Festar ehf., kt. 430491-1059, voru í eigu Benedikts Sigurðssonar byggingar­meist­ara sem hefur áratuga reynslu af hvers kyns byggingarframkvæmdum. Eitt af fyrstu verkum skipulagssjóðs var útboð á svokölluðum ölgerðarreit á horni Frakka­stígs og Njálsgötu. Það leiddi til samstarfs skipulagssjóðs og Benedikts um upp­bygg­ingu á reitnum.

                Svonefndur Hljómalindarreitur í Reykja­vík afmarkast af Laugavegi, Smiðju­stíg, Hverfisgötu og Klapp­ar­stíg. Festar ehf. eignuðust nokkrar fasteignir á reitnum árið 1999. Í tengslum við þau kaup lagði félagið fram hugmyndir að nýbyggingu á horn­inu á Klapparstíg og Laugavegi. Í framhaldi af því fengu fyrirsvarsmenn félagsins þá hug­mynd að kaupa frekari eignir á reitnum með heildaruppbyggingu hans í huga, en í því fólst að gera þyrfti nokkrar breytingar á þágildandi deiliskipulagi, sem borgar­ráð sam­þykki, 13. apríl 2004.

                Vegna góðrar reynslu af uppbyggingu og samstarfi á ölgerðarreitnum og í því skyni að vinna, í samstarfi við borgina, að heildaruppbyggingu á Hljómalindarreit, leit­uðu Festar ehf. til Reykja­víkur­borgar og lýstu áhuga sínum á að kaupa eignir skipu­lags­sjóðs á reitnum. Úr varð að Festar ehf. og skipulagssjóður gerðu, 15. mars 2007, með sér kaupsamning þar sem Festar ehf. keyptu fasteignirnar nr. 30, 32, 32a, 32b og 34 við Hverfisgötu og nr. 19 og 19b við Laugaveg og hlut­deild í lóð og þeim lóðar­rétt­indum sem fylgdu bakhúsinu við Laugaveg 17. Borg­ar­ráð sam­þykkti samn­inginn 23. mars 2007. Í kafla hans um kaupverð var svohljóðandi ákvæði:

Umsamið kaupverð er kr. 400.000.000 - fjögurhundruðmilljónir 00/100 og greið­ist sem hér segir: Við undirritun kaupsamnings kr. 100.000.000. Þegar nýtt deiliskipulag reitsins hefur verið staðfest kr. 150.000.000. Um leið og bygg­ingarnefndarteikningar hljóta samþykki kr. 150.000.000. Kaupverð er miðað við að á framangreindum lóðum sem og þeim lóðum sem kaupandi mun taka til uppbyggingar í heild verði nýtingarhlutfall 3,5. Aukist byggingarmagn skal kaupandi greiða kr. 40.000 fyrir hvern fermetra umfram framangreinda við­miðun. Uppgjör vegna þessa ákvæðis verður innt af hendi um leið og bygg­ing­ar­nefndarteikningar liggja fyrir og þær samþykktar af skipulags- og bygg­ing­ar­yfirvöldum.

                Eftir að þessi samningur við skipulagssjóð hafði verið undirritaður héldu Festar ehf. áfram að kaupa eignir á reitnum til þess að uppfylla sinn hluta samn­ings­ins um heild­stæða uppbyggingu á honum. Keyptar voru eignirnar Hverfisgata 26, Smiðju­stígur 4, Smiðjustígur 6 og íbúð á Laugavegi 17. Eftir þessi kaup áttu Festar nán­ast allar eign­irnar á reitnum en það gerði félaginu kleift að fara í nauðsynlega vinnu við breyt­ingu á deili­skipulagi. Festar ehf. fengu þrjár arkitektastofur til þess að vinna til­lögur að upp­byggingu á reitnum sem átti að kynna skipulagsyfirvöldum til þess að auð­velda vinnuferli og ákvarðanatöku þeirra. Áttu skipu­lags­yfir­völd að velja þá til­lögu sem þau teldu best fallna til áframhaldandi vinnu. Í september 2007 voru til­lög­urnar til­búnar en fundur fékkst ekki með skipu­lags­yfir­völdum fyrr en í des­em­ber 2007.

                Skömmu eftir þann fund tók nýr meirihluti við stjórn Reykjavíkurborgar. Áður en þau stjórnarskipti urðu hafði ekki fengist skýr afstaða til þess hvaða tillaga hugn­aðist skipu­lagsyfirvöldum best. Festar ehf. ákváðu að kynna nýjum skipu­lags­yfir­völdum eina hugmynd af þeim þremur sem höfðu áður verið kynntar. Afstaða nýrra skipu­­lags­­yfirvalda varð ekki ljós fyrr en í apríl 2008 en þá vildu þau að allar til­lög­urnar þrjár yrðu kynntar skipulagsráði. Afstaða skipulagsráðs var að til­laga arki­tekta­stof­unnar arkitektur.is félli best til áframhaldandi vinnu þar sem hún færi næst vænt­ingum skipulagsráðs um yfirbragð, samsetningu og stærðir. Þó kom fram að nýt­ing­ar­hlut­fallið sem arkitektastofan gerði ráð fyrir, 4,05, væri of hátt. Í fundar­gerð fundar, 21. apríl 2008, þar sem sátu fulltrúar Festa ehf., arkitektur.is og borgar­skipu­lags segir að skoða þurfi betur forsendur nýtingarhlutfalls þ.e. hversu mikið af nýttum fer­metrum sé neðan­jarðar og að sam­komu­lag hafi verið um að reikna það þannig að Hverfis­götu­hæð væri skipt í miðju, þ.e. helmingur ofanjarðar og helmingur neðan­jarðar eins og það er orðað. Sama hugmynd kemur skýrar fram í tillögu að deili­skipu­lagi, 15. septem­ber 2008, þar sem segir að lóðarhafi leggi til að fyrsta hæð bygg­inga við Hverfisgötu verði reiknuð inn í nýt­ing­ar­hlut­fall inn að helm­ingi fjar­lægð­ar­innar milli Hverfisgötu og Laugarvegar.

                Í fram­an­greindri fundar­gerð kemur einnig fram að ástæða þess að nýt­ingar­hlut­fallið 3,5 er til­greint í sam­komu­laginu er eingöngu að til þess er vísað sem við­miðs í tengslum við kaup Festa á eignum Skipulagssjóðs þar sem miðað er við ákveðna heildarfjárhæð fyrir eignirnar og viðbótargreiðslur í tengslum við aukinn bygg­ing­ar­rétt, þ.e. umfram nýt­ing­ar­hlutfallið 3,5.

                Á tímabilinu apríl til ágúst 2008, funduðu fulltrúar Festa ehf. reglulega með skipu­lagsyfirvöldum jafnframt því sem arkitektur.is vann frekar að því þróa upp­runa­lega hugmynd sína svo að hún félli betur að þeim kröfum sem skipulags­yfir­völd gerðu til verkefnisins.

                Festar afhentu formlega tillögu 15. september 2008. Hún var tekin fyrir á fundi skipu­lagsráðs, 24. september 2008. Þá hafði enn nýr meiri­hluti tekið við stjórn skipu­lags­mála borg­ar­innar. Tillagan gerði ráð fyrir nokkrum breyt­ingum frá gild­andi skipu­lagi, til að mynda að veittar yrðu heimildir fyrir auk­inni upp­bygg­ingu innan reits­ins, breyt­ingu á götu­mynd og opnu torgi á miðju reitsins. Til­lagan var form­lega kynnt nýju skipu­lags­ráði í október 2008.

                Skipulagsstjóri myndaði vinnuteymi til þess að vinna umsögn um til­lögu Festa ehf. Umsögn teymisins lá fyrir 20. október 2008. Í henni voru gerðar ýmsar athuga­semdir við tillögu Festa ehf. Hvorki var fallist á bygg­ingu sjö hæða húss innan reits­ins, né að gerður yrði kjallari undir húsunum Laugavegi 17, 19 og 21 né heldur að húsið að Lauga­vegi 19 yrði fjarlægt og þar byggð nýbygg­ing. Þá var ekki fall­ist á þær breyt­ingar sem Festar ehf. lögðu til á Lauga­vegi 21 og fyrirvarar gerðir vegna yfir­bygg­ingar við inn­gang inn á torg milli lóð­anna við Lauga­veg 19 og Laugaveg 21. Kröfur skipu­lags­yfir­valda ollu því meðal ann­ars að ekki náðist það nýtingarhlutfall sem samið var um í fram­an­greindum kaup­samn­ingi skipu­lagssjóðs og Festa ehf., 15. mars 2007.

                Hinn 7. nóvember 2008 var deili­skipu­lags­til­lagan lögð fyrir skipulagsráð að nýju ásamt umsögn skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs, dags. 6. nóvember 2008. Sú umsögn er sama efnis og drög að umsögn, dags. 20. október 2008. Í umsögninni komu fram marg­vís­legar athuga­semdir við tillöguna. Skipu­lagsráð sam­þykkti umsögn vinnu­teymisins, 7. nóvember 2008, og beindi því til hönnuða að láta gera breyt­ingar á til­lög­unni í samræmi við þær leiðbeiningar sem þar komu fram áður en tillagan yrði end­an­lega samþykkt í aug­lýs­ingu, sbr. bréf skipu­lags- og bygg­ing­ar­sviðs Reykja­víkur­borgar, 10. nóvember 2008.

                Forsvarsmenn Festa ehf. voru ekki alls kostar sáttir við afstöðu skipulagsráðs og þær tillögur að breytingum sem það gerði, þar sem þeir töldu til­lög­urnar í raun kippa fótum undan áframhaldandi vinnu við uppbyggingu reitsins. Vegna þessara til­lagna óskuðu Festar ehf. eftir fjárhagslegri aðkomu Reykja­vík­ur­borgar að verkefninu og að skipulagsyfirvöld gerðu nákvæma grein fyrir því í eitt skipti fyrir öll hvaða breyt­ingar þau vildu sjá á tillögu félagsins til þess að hægt væri að meta kostnað við þær. Í athugasemdum Festa ehf. við umsögn vinnuteymis skipu­lags­stjóra voru meðal annars settir fram tveir mögu­legir kostir:

1. Fjárframlag frá Reykjavíkurborg til þess að mæta þeim viðbótarkostnaði sem þessi skilyrði (borgarinnar) kalla á og að Reykjavíkurborg taki þátt í hönnun­ar­kostnaði við deiliskipulag á reitnum.
2. Fallið verði frá nýrri tillögu að deiliskipulagi og að byggt verði eftir núgild­andi deiliskipulagi. Jafnframt verði sóttar skaðabætur vegna vanefnda á samn­ingi milli Festa og Skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar.

                Í þessu sambandi vísar stefnandi einnig til bréfs Festa ehf. til skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs Reykja­víkur, 13. nóvember 2008.

                Á fundi fulltrúa Festa ehf. með embættis­mönnum skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs borgarinnar, í febrúar 2009, þar sem fulltrúar Festa ehf. gerðu ráð fyrir að farið yrði yfir þá vinnu sem skipulagsyfirvöld áttu að vinna í kjölfar fyrri fundar með for­manni skipulagsráðs, skipulagsstjóra og aðstoðarsviðsstjóra fram­kvæmda- og eigna­sviðs, komu hvorki fram endanlegar tillögur skipu­lagsyfirvalda að breytingum á skipu­lags­til­lögu Festa ehf. né tillögur um aðkomu borg­ar­innar að verkinu.

                Lögmaður Festa ehf. sendi því þáver­andi borgarstjóra, 31. mars 2009, bréf þar sem hann gerði grein fyrir sjónarmiðum Festa ehf. um laga­lega stöðu sína, framtíð verks­ins og mögulega bótaskyldu borgarinnar vegna van­efnda hennar. Í bréfinu segir að vegna afstöðu skipu­lags­yfir­valda væru ekki lengur forsendur til að halda áfram vinnu við upp­bygg­ingu reitsins. Þær breyt­ing­ar­til­lögur sem skipu­lags­yfir­völd hafi gert hafi, að mati Festa ehf., í för með sér of mik­inn kostnað við endur­bygg­ingu tiltekinna eigna miðað við nýtingu og of lágt nýt­ing­ar­hlutfall á reitnum. Verkið væri því ekki arð­samt lengur. Til stuðn­ings máli sínu vísaði lögmaðurinn til kaupsamnings Reykja­vík­ur­borgar og Festa ehf., 15. mars 2007, og viljayfirlýsingar milli sömu aðila sem var gerð sama dag.

                Í svari borgarlögmanns, 29. júní 2009, var athugasemdum Festa svarað lið fyrir lið. Þar kom meðal annars fram að borg­ar­lög­maður teldi það ekki rétt sem Festar ehf. héldu fram að nýtingar­hlut­fall á reitnum næði ekki 3,5. Taldi hún að ekki yrði séð að nýt­ing­ar­hlut­fallið tæki ein­göngu til þess bygg­ing­ar­magns sem væri ofanjarðar, eins og Festar ehf. héldu fram, heldur einnig til þess sem væri neð­an­jarðar og því væri nýt­ing­ar­hlutfallið a.m.k. 3,5. Í öðru lagi taldi borgar­lög­maður að komið hefði verið til móts við Festar ehf. vegna kjallara, þar á meðal í hús­unum að Lauga­vegi 17-21. Í þriðja lagi taldi borgar­lög­maður að sátt væri komin á milli borgar­innar og Festa ehf. vegna Lauga­vegar 19 þar sem Festar ehf. hefðu sent borg­inni bréf, 26. maí 2009, þar sem fram kæmi að fall­ist væri á að húseignin yrði end­ur­byggð að hluta til þess að full­nægja kröfum skipu­lags­yfir­valda um útlit og götu­mynd. Í bréfinu kom fram að Reykja­víkur­borg gæti að öðru leyti ekki fallist á að kröfur skipulagsráðs um breyt­ingar á tillögunni gerðu það að verkum að forsendur fyrir kaup­unum á eignum sam­kvæmt kaupsamningi aðila, 15. mars 2007, hefðu brostið. Taldi borg­ar­lög­maður þá eina forsendu standa eftir að nýt­ing­ar­hlutfall reits­ins skyldi vera 3,5 ofan­jarðar, en þar sem sú forsenda kæmi hvergi fram í kaup­samn­ingi yrði ekki annað séð en að það nýt­ing­ar­hlutfall, sem fjallað væri um í samn­ingnum, yrði sam­kvæmt þeirri skil­greiningu sem fram kæmi í skipulags- og bygg­ingar­lögum og bygg­ing­ar­reglu­gerð.

                Að mati Festa ehf. var svar borgarlögmanns ekki í samræmi við fyrrgreint sam­komulag aðila um að dregin yrði miðlína á milli Hverf­is­götu og Laugavegar þannig að helm­ingur hús­næðis neðan­jarðar teldist með í nýting­ar­hlutfalli. Þannig væru þeir fermetrar sem voru neðan­jarðar Lauga­vegs­megin ekki taldir með í nýtingar­hlut­falli vegna Hverf­is­götu eins og kemur fram í deili­skipu­lags­til­lögu, 15. september 2008. Stefnandi telur þetta hafa í raun verið eftirgjöf af hálfu Festa ehf. þar sem það sem sé upp við mið­línu sé minna virði en það sem sé við götu eða ofanjarðar.

                Forsvarsmenn Festa ehf. og stefnda reyndu áfram að ná sátt um viðunandi niður­stöðu í málinu. Á fundi Festa ehf. og forsvarsmanna skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs Reykja­víkur, 20. maí 2009, var ákveðið að þær athugasemdir sem Festar ehf. gerðu við umsögn vinnuteymis skipulagsstjóra varðandi Hljómalindarreit yrðu settar fram í erindi sem skipulags- og byggingarsvið tæki síðan formlega afstöðu til.

                Benedikt T. Sigurðsson, forsvarsmaður Festa ehf., sendi skipu­lags- og bygg­ing­ar­sviði Reykjavíkurborgar, bréf þess efnis, 26. maí 2009. Þar kom meðal ann­ars fram að Festar ehf. töldu sýnt að nauðsynlegt væri að gera ráð fyrir sjö hæðum á horni Smiðju­stígs og Hverfisgötu til þess að nýta mætti mið­svæði reits­ins fyrir almenn­ings­torg í þágu borgarinnar. Einnig kom fram að Festar ehf. teldu sig ekki geta fall­ist á að óheim­ilt yrði að gera kjallara undir Laugaveg 17, 19 og 21. Þá töldu Festar ehf. að nauð­syn­legt yrði að færa húseignina að Laugavegi 21 innar í lóð­ina til þess að eðlileg gang­stétt­ar­breidd yrði við Klapparstíg. Féllust Festar ehf. hins vegar á að hús­eignin við Laugaveg 19 yrði endurbyggð að hluta til þess að full­nægja kröfum skipu­lags­yfir­valda um útlit og götumynd við Laugaveg en að innra skipu­lag hússins mætti nútíma­þörfum.

                Í umsögn skipu­lags- og byggingarsviðs, 3. júní 2009, kom meðal ann­ars fram að ekki væri hægt að fallast á að heim­ilt yrði að gera ráð fyrir sjöundu hæð á horni Smiðju­stígs og Hverfis­götu eins og til­lagan lá fyrir. Einnig kom fram að sam­kvæmt bráða­birgða­útreikn­ingum hafi nýting­ar­hlutfallið á lóðunum, eftir að tekið hafi verið tillit til skil­yrða skipu­lags­ráðs, verið að minnsta kosti 3,5. Þá kom fram að heim­ilað yrði að gera ráð fyrir kjöll­urum undir húsum við Laugaveg, þó þannig að gert yrði ráð fyrir því að fram­kvæmda­áætlun og áfangaskipting uppbyggingarinnar ásamt grein­ar­gerð um fjár­mögnun yrði lögð fram og kynnt skipulagsráði þegar hugað yrði að fram­kvæmdum. Sam­hliða þessu yrði heimilt að flytja húsin af lóðunum meðan á fram­kvæmdum stæði.

                Festar kynntu skipulagsyfirvöldum nýja tillögu að deili­skipu­lagi fyrir reitinn, dags. 10. sept­em­ber 2009, þar sem að nokkru hafði verið brugð­ist við athuga­semdum skipu­lagsyfirvalda. Að mati stefnda voru enn ýmis atriði í tillögunni ekki nægi­lega vel útfærð. Nýtingarhlutfallið hafi enn verið hærra en skipulagsyfirvöld gátu sætt sig við, 3,5, auk um 1500m² bílageymslu. Þar sem kvarði nær­liggj­andi byggðar væri mjög fín­gerður væri rík áhersla lögð á að unnið yrði með þann kvarða í útfærslu nýbygginga á reitnum.

                Það bar næst til tíðinda að Festar ehf. tilkynntu skipu­lags­yfir­völdum með bréfi, 2. ágúst 2010, að sökum breyttra aðstæðna varðandi upp­bygg­ingu í mið­borg Reykja­víkur, hefðu fyrri hugmyndir félagsins um fram­kvæmdir á reitnum verið endur­skoð­aðar. Hefði félagið ákveðið að leggja fram nýja til­lögu að deili­skipu­lagi og koma til móts við kröfur skipulagsyfirvalda um útlit og skipu­lag bygginga á svæð­inu. Til að auð­velda fjármögnun framkvæmdanna yrði verk­efninu skipt í áfanga.

                Ný tillaga að deiliskipulagi fyrir reitinn, dags. 24. ágúst 2010, var afhent skipu­lags­yfirvöldum. Þar var að mati stefnda í fyrsta sinn komið til móts við þær kröfur þeirra að nýtingar­hlut­fall á reitnum færi ekki yfir 3,5. Engu að síður varð það niður­staða skipulags- og bygg­ingarsviðs að umrætt nýtingarhlutfall hefði í för með sér mjög breytta og mikla sam­fellda byggð sem væri í stærri mælikvarða en almennt sé í mið­borg Reykja­víkur. Því var lagt til að dregið yrði úr bygg­ing­ar­magni svo fella mætti fyrir­hugaða byggð að ríkjandi mælikvarða miðborgarinnar á nánar til­greindan hátt. Við þá breyt­ingu færi nýtingarhlutfall úr 3,5 í 2,9. Þessi niður­staða var kynnt Festum ehf. en í millitíðinni hafði stefnda borist bréf lögmanns Festa ehf., dags. 18. októ­ber 2010, þar sem skorað var á stefnda að taka afstöðu til hinnar nýju til­lögu að deili­skipu­lagi fyrir 15. nóvember 2010.

                Nokkru síðar, 11. janúar 2011, áttu fyrirsvarsmenn Festa ehf. fund með borg­ar­lög­manni. Á þeim fundi kynntu Festar ehf. þá afstöðu sína að þar sem afgreiðsla skipu­lags­yfir­valda hefði dregist úr hömlu, krafist væri endurgerðar á fast­eign­unum að Lauga­vegi 19 og 21, en af því hlyt­ist hærri framkvæmdarkostnaður en ann­ars yrði, og að skipu­lags­yfirvöld virtust ekki ætla að sætta sig við hærra nýtingar­hlut­fall en 2,9, sem samræmdist ekki kaup­samn­ingi aðila, væri stefndi skaða­bóta­skyldur gagnvart félag­inu. Næmi krafa félags­ins tæpum 860.000.000 kr. sam­kvæmt yfir­liti sem afhent var á fund­inum. Á fund­inum lýsti borgar­lögmaður því yfir að stefndi viður­kenndi að gengi það ekki eftir að nýt­ing­ar­hlut­fall á reitnum yrði 3,5 hlytu bætur að koma fyrir vegna hinnar einka­réttar­legu skuld­bindingar sem af kaup­samn­ing­num leiddi. Stefndi féll­ist þó hvorki á þær fjár­hæðir sem Festar ehf. krefðust né kröfu um tafa­bætur sem í fælust í kröfu félagsins. Borg­ar­lögmaður minnti jafn­framt á að Festar ehf. ættu enn eftir að greiða sem næmi 300.000.000 kr. af kaupverði fast­eign­anna og að sú fjárhæð væri óverð­tryggð. Borg­ar­lögmaður tók sér frest til að taka frek­ari afstöðu til annarra krafna félags­ins.

                Stefnandi leggur áherslu á að á fundinum, 11. janúar 2011, hafi loks verið lögð fram umsögn skipulags- og bygg­ing­ar­sviðs dags. 27. október 2010 við tillögu Festa dag­settri í ágúst 2010. Í þeirri umsögn segir m.a. annars:

Forsenda fyrir tillögu Festa ehf. er samningur sem gerður var á milli Festa ehf. og Skipulagssjóðs Reykjavíkur (nú Eignasjóður) um kaup á húseignum á reitnum. Í samningnum var skrifað undir og bundin föst nýtingartalan 3,5, sem síðan stýrir mjög gerð tillögunar. Umrætt nýtingarhlutfall orsakar mjög breytta og mikla samfellda byggð sem er í stærri mælikvarða en almennt er að finna í miðborginni. Þessi þáttur og breytt viðhorf til skipulags í miðbænum hefur orðið til þess að umfjöllun um málið hefur tekið langan tíma.

                Nokkru síðar segi í umsögninni að lagt sé til að dregið sé úr bygg­ing­ar­magni til að fella fyrirhugaða byggð að ríkjandi mælikvarða á þar tilgreindan hátt. Þá segir:

Við þessa breytingu fækkar heildarfermetrum u.þ.b. um 2370 m² og nýtingar­hlutfall fer úr 3,5 í 2,9. Nýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi er um 2,6.

                Ekki tókst að koma á fundi með aðilum að nýju fyrr en 7. apríl 2011. Á þeim fundi kynnti borgarlögmaður þá afstöðu stefnda að ekki væri hægt að fallast á þá kröfu Festa ehf. að fyrir hvern skertan fermetra frá áður umsömdum byggingarrétti miðað við nýtingarhlutfallið 3,5 kæmu 210.000 kr. Eðlilegra væri að miðað væri við það verð sem greitt var fyrir byggingarréttinn, 40.000 kr. Jafnvel þótt sú fjár­hæð væri verð­bætt, næmi verð fyrir hvern fermetra aðeins 55.000 kr. Miðað við það fer­metra­verð gætu bætur vegna skerts byggingarmagns því aðeins numið um 150.000.000 kr. Þá teldi stefndi ekki tilefni til að bætur kæmu til vegna krafna skipulagsyfirvalda um endur­gerð húsanna að Laugavegi 19 og 21 þar sem í fyrsta lagi væri gert ráð fyrir því í yfir­lýs­ingu, sem var fylgiskjal með kaupsamningi aðila, að Laugavegur 21 gæti staðið áfram og í öðru lagi hefðu Festar ehf. ekki getað, þrátt fyrir ákvæði í kaupsamningi aðila um heild­stæða uppbyggingu á svæðinu, gert ráð fyrir að öll hús á reitnum yrðu látin víkja við endur­skoðun gildandi deiliskipulags fyrir svæðið. Þá teldi stefndi að tafir á afgreiðslu málsins væru langt í frá aðeins stefnda að kenna en Festar ehf. hefðu brugð­ist seint og illa við athugasemdum stefnda og lengst af haldið fast í þá kröfu að nýt­ing­ar­hlutfallið á reitnum yrði mun hærra en kaupsamningur aðila gerði ráð fyrir. Gæti því seint komið til þess að bætur vegna skerts byggingarréttar færu yfir þær 300.000.000 kr. sem enn væru ógreiddar af kaupverðinu. Á fundinum komust samn­ings­aðilar ekki að niðurstöðu.

                Hinn 7. júlí 2011 óskuðu Festar ehf. eftir nýjum fundi með borgarlögmanni til þess að kynna hugmyndir sínar að lausn, einkum varðandi bótakröfur á hendur stefnda. Ekki gat orðið af þeim fundi fyrr en 8. ágúst 2011. Lög­maður Festa ehf. fylgdi fund­inum eftir og sendi borgarlögmanni sáttatillögu, 9. ágúst 2011, þar sem hann lagði til að Reykja­víkurborg greiddi Festum ehf. skaðabætur vegna vanefnda Reykja­víkur­borgar á kaup­samningi dags. 15. mars 2007. Krafan nam sam­tals 879.048.392 kr. og sund­ur­liðaðist þannig að bætur vegna skerðingar á bygg­ing­ar­magni voru 427.048.392 kr., bætur vegna yfirverðs á keyptum eignum 250.000.000 kr., áfallinn hönn­un­ar­kostn­aður 70.000.000 kr. og áfallinn fjár­magns­kostn­aður 132.000.000 kr.

                Vegna þess langa dráttar, sem hafði orðið á framkvæmdum vegna breyttrar afstöðu Reykjavíkurborgar til uppbyggingar á Hljómalindarreitnum, fór Lands­bank­inn, sem hafði fjármagnað uppkaup á eignunum fyrir Festar ehf., að ókyrrast enda voru lán við bankann komin í vanskil. Bankinn vildi því ganga að eignunum. Það leiddi til þess að 28. nóvember 2011 gerðu Festar ehf. og Laugavegsreitir ehf., sem er að fullu í eigu Lands­bankans, kaupsamning þess efnis að Festar ehf. seldu Lauga­vegs­reitum ehf. fast­eign­irnar nr. 17, 19, 19b og 21 við Laugaveg, nr. 28 og 30 við Klapp­ar­stíg, nr. 26, 30, 32, 32a, 32b og 34 við Hverfisgötu, nr. 4, 4A og 6 við Smiðju­stíg í Reykjavík og hlut­deild í lóð og þeim lóðarréttindum sem fylgja bak­hús­inu að Lauga­vegi 17, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber eignunum, þ.m.t. leigu­lóðar­rétt­indum.

                Samkvæmt 6. gr. þessa kaup­samn­ings yfirtók kaup­andi öll réttindi og allar skyldur selj­anda sam­kvæmt kaup­samningi, dags. 15. mars 2007, við skipulagssjóð Reykja­víkur­borgar.

                Þegar Festar seldu Laugavegsreitum voru ekki komin fram samningsbundin skil­yrði þess að Festar greiddu afgang kaupverðsins, 300.000.000 kr., og var hann því ógreiddur.

                Stefndi gerði, 18. janúar 2012, samkomulag við Laugavegsreiti ehf. um end­ur­skoðun á skipulagi og uppbyggingaráformum á reitnum. Kom fram að forsenda sam­komu­lags­ins væri að stefndi félli frá eftirstöðvum kaupverðs að fjár­hæð 300.000.000 kr. samkvæmt kaupsamningi, 15. mars 2007, enda féllu Lauga­vegs­reitir ehf. á móti frá kröfu um að heimilt nýtingarhlutfall á reitnum yrði 3,5, sbr. ákvæði þar að lút­andi í sama kaupsamningi, sem og hverri þeirri fjárkröfu sem Festar ehf., sem Lauga­vegs­reitir ehf. leiddu rétt sinn af, kynnu að hafa eignast á hendur stefnda vegna skipu­lags­reitsins.

                Þar sem Festar ehf. höfðu ekki fengið afsal fyrir þeim fasteignum sem kaup­samn­ingur milli stefndu og Festa ehf. náði til, þurfti stefndi að koma að því að ljúka fast­eigna­viðskiptunum milli Festa ehf. og Laugavegsreita ehf., sbr. skjalið eigna­yfir­lýs­ing/­afsal, sem er undirritað annars vegar af stefnda og hins vegar af Festum ehf. Þar segir í 2. gr. að Laugavegsreitir ehf. hafi tekið yfir öll réttindi og skyldur Festa ehf. yfir svonefndum Hljómalindarreit við Laugaveg samkvæmt kaup­samn­ingi, 15. mars 2007, milli skipulagssjóðs Reykjavíkurborgar og Festa ehf. Í 3. gr. segir að Lauga­vegs­reitir ehf. hafi gert samkomulag við stefnda um breytingar á nokkrum atriðum í kaup­samn­ingnum frá 15. mars 2007, sem leiði til þess að sá samn­ingur sé nú að fullu efndur af hálfu Laugavegsreita ehf., sem kaupanda gagnvart stefnda, sem afsals­hafa. Engin skilyrði standi því lengur í vegi fyrir því að Lauga­vegs­reitir ehf. öðl­ist að fullu beinan eignarrétt að fasteignunum og fast­eigna­rétt­ind­unum og að stefndi gefi út afsal fyrir umræddum eignum til Laugavegsreita ehf. Festar ehf. teljist því ekki lengur eig­andi eignarréttindanna sem seld voru með kaup­samn­ingnum, dags. 15. mars 2007 og eigi Festar ehf. því ekki rétt til þess að fá útgefið afsal fyrir umræddum eignum frá stefnda, heldur Laugavegsreitir ehf. Í 4. gr. segir að stefndi fallist á að afsala umræddum eignum til Festa ehf. í þeim eina tilgangi að gera Festum ehf. kleift að afsala þeim þegar til Laugavegsreita ehf. Enn fremur að eigna­yfir­lýs­ingin veiti Festum ehf. engan sjálfstæðan rétt eða réttindi á hendur stefnda og að eigna­yfir­lýs­ingin sé gerð í þeim eina tilgangi að gera stefnda kleift að uppfylla skyldur sínar gagn­vart Lauga­vegs­reitum ehf., sem eigi rétt á að fá útgefið afsal fyrir eign­unum. Til þess að unnt sé að koma því við þurfi stefndi fyrst að afsala eignunum til Festa ehf. áður en Festar ehf. afsali eignunum áfram til Laugavegsreita ehf. Sá háttur sé nauð­syn­legur svo unnt sé að uppfylla skilyrði þinglýsingarlaga nr. 36/1978 um óslitna röð eign­ar­heimilda.

                Festar ehf. neituðu að undirrita eignayfirlýsinguna/afsalið nema að inn í skjalið kæmi svofellt ákvæði í gr. 5.3:

Með undirritun sinni undir eignayfirlýsingu þessa felst ekkert afsal neinna krafna eða réttinda sem Festar ehf. kann að eiga á hendur Reykjavíkurborg vegna fyrri samskipta, svo sem í tengslum við Hljómalindarreit í miðbæ Reykja­víkur og skipulagsákvarðanir tengdum honum.

                Með framangreindu ákvæði hafi forsvarsmenn Festa ehf. viljað taka af öll tví­mæli um að þeir afsöluðu sér ekki neinum skaðabótarétti á hendur Reykjavíkurborg en borgin og Laugavegsreitir ehf. hefðu komið sér saman um minna byggingarmagn á reitnum og eftirgjöf borgarinnar á eftirstöðvum kaupverðs. Sami fyrir­vari kemur fram í yfirlýsingu Festa ehf. dags. 16. apríl 2012 í tengslum við afsalsgerð milli félags­ins og Lauga­vegsreita ehf.

                Sama dag og eignayfirlýsingin/afsalið var undirritað afsöluðu Festar ehf. umsömdum fasteignum til Laugavegsreita ehf. Foldir fast­eigna­þróun­ar­félag ehf., sem var félag í eigu sömu aðila og Festar ehf. og átti aðrar eignir á reitnum afsal­aði Lauga­vegs­reitum ehf. á sama tíma sínum eignum. Á sama fundi og framan­greind skjöl voru undir­rituð afhentu Festar ehf. og Foldir ehf. stefnda yfir­lýs­ingu um að í undirritun félag­anna á skjölunum fælist ekkert afsal á skaða­bóta­kröfum sem félögin kynnu að eiga á hendur þriðja aðila, þar á meðal stefnda vegna skipu­lags­ákvarð­ana á Hljóma­lind­ar­reit og/eða vegna meintra vanefnda stefnda á kaup­samn­ingi við Festar ehf., 15. mars 2007. Stefndi tók við yfirlýsingunni án viður­kenn­ingar á efni hennar.

                Þáverandi lögmaður Festa ehf. sendi stefnda bréf, 25. júní 2012, þar sem Festar ehf. kröfð­ust skaðabóta vegna þess tjóns sem félagið hefði orðið fyrir vegna van­efnda stefnda á kaupsamningi. Í bréfinu kom fram að Festum ehf. hefði verið gefin skuld­bind­andi fyrirheit um að nýtingarhlutfall á reitnum yrði að minnsta kosti 3,5 og hefðu þau fyrirheit verið forsenda og ákvörðunarástæða fyrir kaup­samn­ingnum við skipu­lags­sjóð og öðrum kostnaðarsömum uppkaupum á eignum í reitnum. Einnig kom fram í bréfinu að Festar ehf. hefðu lagt í kostnaðarsama vinnu við skipulag á reitnum, orðið fyrir háum fjármagnskostnaði og orðið af hagnaði þar sem uppbygging gekk ekki eftir. Þá var vísað til ódagsetts minnisblaðs borgar­lög­manns til Helgu Bjarkar Lax­dal lög­fræð­ings á skipulags- og byggingarsviði Reykja­víkur­borgar vegna mögu­legrar bóta­skyldu borgarinnar við þessar aðstæður. Í minnisblaðinu var það niður­staða borgar­lög­manns að ákvarðanir yfirvalda, sem leiddu til skerðingar á bygg­ingar­magni, væru bóta­skyldar. Borgarlögmaður vísaði í því sam­bandi til 72. gr. stjórn­ar­skrárinnar og bóta­reglu þágildandi 33. gr. skipulags- og bygg­ingar­laga nr. 73/1997. Í bréfi borgar­lög­manns, 6. júlí 2012, var bótakröfu hafnað á þeim grund­velli að Lauga­vegs­reitir ehf. hefðu yfirtekið öll réttindi og skyldur Festa ehf.

                Festar ehf. og stefnandi HGS ráðgjafar ehf. (nú Hamarr ehf.) gerðu, 23. mars 2012, samkomulag þar sem fyrrnefnda félagið framseldi meintar skaða­bóta­kröfur sínar á hendur Reykjavíkurborg og/eða skipulagssjóði Reykjavíkurborgar vegna van­efnda á áðurgreindum kaupsamningi, 15. mars 2007, milli Festa ehf. og skipu­lags­sjóðs Reykja­víkurborgar. Áður eða 15. júní 2009 höfðu Festar ehf og Helgi G. Sig­urðs­son gert samning um vinnu Helga við fjár­hags­lega endur­skipu­lagn­ingu og kröfu­gerð á hendur Reykjavíkurborg. Í honum kom meðal annars fram að stefn­andi skyldi leita allra leiða til að innheimta kröf­urnar, eftir atvikum með höfðun dóms­máls. Skyldi stefn­andi bera allan kostnað og áhættu af mál­inu. Ynnist málið skyldi stefnandi fá 60% kröfunnar í sinn hlut en Festar ehf. mis­mun­inn eða 40%.

                Félagið Festar ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta með úrskurði Héraðsdóms Reykja­víkur, 14. september 2012, og búinu skipaður skiptastjóri. Á fundi sem lög­maður stefnanda og forsvarsmaður félagsins, Helgi G. Sigurðsson, áttu með skipta­stjóra, 6. desember 2012, kynntu þeir honum fyrrgreint fram­sal bótakröfunnar á hendur Reykjavíkurborg og sýndu honum gögn þess efnis. Þeir gerðu honum grein fyrir því að stefnandi hygðist láta reyna á skaðabótaskyldu borg­ar­innar. Jafnframt ósk­uðu þeir eftir afstöðu þrotabúsins til málsóknar á hendur borg­inni. Skiptastjóri óskað eftir tíma til að skoða málið nánar. Á fundi með skiptastjóra, 11. febrúar 2013, greindi hann frá því að þrotabúið hefði ekki fjár­hags­lega burði til að sækja mál á hendur Reykja­vík­ur­borg, en búið gerði ekki athuga­semd við það þótt stefnandi léti reyna á skaða­bóta­skyldu borg­ar­innar. Lögmaður stefnanda óskaði, 30. maí 2013, eftir skrif­legri stað­fest­ingu skipta­stjóra á þeirri afstöðu þrotabúsins og ítrekaði þá ósk með tölvu­pósti 11. júní 2013. Í tölvupósti skiptastjóra, 16. júní 2013, brá svo við að hann stað­festi að málið hefði verið kynnt honum en að hann tæki enga afstöðu til þess hvað stefn­andi gerði varð­andi þau rétt­indi sem hann teldi sig eiga og að endanleg afstaða skipta­stjóra vegna hugs­an­legrar bóta­kröfu (á hendur Reykjavíkurborg) lægi ekki fyrir. Vonir stæðu hins vegar til að hún lægi fyrir á næstu dögum. Þar sem ekkert heyrðist frá skiptastjóra hafði lögmaður stefn­anda samband við hann 2. desember 2013. Í sím­tali þeirra kom fram að Lands­bank­inn, sem langstærsti kröfuhafi í búinu, gerði ekki kröfu til þess að samn­ingi Festa ehf. og HGS ráðgjafa ehf. (nú Hamarr ehf.) um fram­sal bótakröfu á hendur Reykjavík­ur­borg, yrði rift. Því hafi skiptum á búinu verið lokið. Þessu til stað­fest­ingar sendi hann lögmanni stefnanda tölvu­póst­samskipti hans og full­trúa Lands­bank­ans.

                Samkvæmt ofangreindu gaf stefnandi þrotabúinu tækifæri til að gæta réttar síns í málinu sem það kaus að nýta ekki. Stefnandi hafi því gætt ákvæða 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og sé því réttur aðili að málinu.

Málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnandi byggir þá kröfu sína, að skaðabótaskylda borgarinnar verði staðfest, á almennum reglum skaðabótaréttarins um skaðabætur innan samninga. Stefndi Reykja­vík­ur­borg hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi, 15. mars 2007, um kaup Festa ehf. á eignum á svokölluðum Hljómalindarreit af Skipulagssjóði Reykja­víkur­borgar. Stefndi hafi komið fram á ólögmætan og saknæman hátt gagn­vart Festum og þannig valdið félaginu tjóni. Festum ehf. hafi verið gefið það fyrirheit að nýt­ing­ar­hlutfall á reitnum yrði a.m.k. 3,5. Þau fyrirheit hafi verið forsenda og ákvörð­un­ar­ástæða Festa ehf. fyrir kaupsamningnum við skipulagssjóð og öðrum kostn­að­ar­sömum upp­kaupum á eignum á reitnum.

                Tjón stefnanda felist annars vegar í því að Festar ehf. hafi fjárfest verulega með tilheyrandi fjármagnskostnaði, kostnaði vegna uppkaupa á eignum og undir­bún­ings­vinnu þar með talið kostnaði vegna hönnunar og hins vegar orðið af ágóða/­hagnaði vegna þess að sú uppbygging hafi ekki gengið eftir í samræmi við áætl­anir Festa ehf. og það nýtingarhlutfall sem tilgreint var í kaupsamningi, 15. mars 2007. Tjón stefnanda sé meðal annars tilgreint í bréfi þáverandi lögmanns Festa ehf. til borg­ar­lög­manns, 9. ágúst 2011. Stefnandi byggir á því að stefnda hafi mátt vera ljóst að ákvörðun um að fækka byggðum fermetrum á Hljómlindarreitnum frá því sem áætlað var, hefði í för með sér verulegt tjón fyrir stefnanda. Í þessu sam­bandi megi benda á að stefndi hafi sjálfur gert þá kröfu að Festar ehf. greiddu 40.000 kr. fyrir hvern byggðan fermetra umfram nýtingarhlutfallið 3,5, sbr. kafla um kaupverð í samn­ingi Festa ehf. og stefnda, 15. mars 2007. Þannig hafi stefnda verið ljóst að hver fer­metri í bygg­ing­ar­magni skipti stefn­anda (Festar ehf.) miklu máli.

                Stefnandi byggir á því að afstaða stefnda til uppbyggingar á Hljóma­lindar­reitnum hafi endanlega legið fyrir í umsögn Skipulags- og byggingarsviðs, 27. októ­ber 2010. Þar sé gerð grein fyrir aðdraganda málsins þar sem meðal annars komi fram að forsenda fyrir tillögu Festa ehf. hafi verið samningur milli skipu­lags­sjóðs Reykja­víkur og Festa ehf. þar sem skrifað var undir og bundin föst nýting­ar­talan 3,5 sem síðan stýrir mjög gerð tillögunnar. Síðan komi fram að umrætt nýt­ing­ar­hlutfall leiði til mjög breyttrar og mikillar samfelldrar byggðar sem sé í stærri mælikvarða en almennt sé í mið­borginni. Síðan segi orðrétt: Þessi þáttur og breytt við­horf til skipu­lags í mið­bænum hefur orðið til þess að umfjöllun um málið hefur tekið langan tíma. Í umsögn­inni sé lagt til að heildarfermetrum yrði fækkað um u.þ.b. 2370 fer­metra og að nýt­ing­ar­hlutfall færi úr 3,5 í 2,9. Samkvæmt því myndi heildar­flötur bygg­inga minnka úr 14.500 fermetrum í u.þ.b. 12.100 fermetra eða um 16,5%. Með fram­an­greindri niður­stöðu í málinu hafi stefndi í raun viðurkennt að dráttur á málinu hafi orðið vegna atriða sem vörðuðu stefnda og að breytt viðhorf til skipulags í mið­bænum leiddu til þess að ekki væri hægt að miða við nýtingarhlutfallið 3,5 eins og kveðið var á um í samn­ingi aðila.

                Í samkomulagi stefnda og Laugavegsreita ehf., 18. janúar 2012, komi einnig fram viðurkenning stefnda á bótaskyldu sinni gagnvart Festum ehf. og þar með gagn­vart stefnanda. Þar segi meðal annars að aðilar séu sam­mála um að vinna saman að endur­skoðun á skipulagi og upp­bygg­ing­ar­áformum á Hljóma­lindarreitnum og gera raun­hæfa tillögu að deili­skipu­lagi eins og það sé orðað. Þá komi fram að það sé forsenda fyrir gerð samkomulagsins að stefndi Reykja­víkur­borg falli við undirritun sam­komu­lagsins frá eftirstöðvum kaup­verðs að fjár­hæð kr. 300 mkr. skv. kaup­samn­ingi dags. 15. mars 2007 enda falla Lauga­vegs­reitir ehf. á móti frá kröfu um að heim­ilt nýtingarhlutfall á reitnum verði 3,5. Þannig hafi stefndi, ekki aðeins í orðum heldur með framgöngu sinni, fallist á bóta­skyldu sína.

                Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til 72. gr. laga nr. 33/1944 um frið­helgi eignarréttar og þeirrar grundvallarreglu, að enginn skuli skyldur til að láta eignir sínar af hendi nema fullar bætur komi fyrir. Festar ehf. hafi, með kaup­samn­ingi 15. mars 2007, eignast rétt til þess að byggja samkvæmt hinu tilgreinda nýtingarhlutfalli á Hljóma­lindar­reitnum. Stefndi hafi skuldbundið sig til þess að breyta deiliskipulagi til þess að tryggja réttindi Festa ehf. Stefnandi byggir á því að þau réttindi verði ekki tekin af honum nema fullar bætur komi fyrir.

                Þá vísar stefnandi í þessu sambandi til þágildandi bótareglu 1. mgr. 33. gr. skipu­lags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. núgildandi 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sem hljóði svo:

Nú veldur gildistaka skipulags því að verðmæti fasteignar lækkar, nýt­ingar­mögu­leikar hennar skerðast frá því sem áður var heimilt eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður og á þá sá sem sýnt getur fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að hann leysti fasteignina til sín.

                Stefnandi byggir á því að réttindum Festa ehf. samkvæmt kaupsamningnum megi jafna við réttindi þess sem eigi tiltekin réttindi samkvæmt gildandi skipulagi sem séu síðar skert með nýju skipulagi. Byggir stefnandi á því að stefndi hafi veitt lof­orð um tiltekið nýtingarhlutfall samkvæmt skipulagi sem fyrirhugað var að tæki gildi og stefn­andi byggði áætlanir sínar á, en sem síðar var horfið frá.

                Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til ódagsetts minnisblaðs borgar­lög­manns til Helgu Bjarkar Laxdal lögfræðings þar sem byggt sé á svipuðum sjónar­miðum varð­andi bótaskyldu borgarinnar við þessar aðstæður.

                Þáverandi lögmaður Festa ehf. hafi með bréfi til borgarlögmanns, 25. júní 2012, krafist bóta úr hendi stefnda vegna vanefnda hans. Í svarbréfi borg­ar­lög­manns, 6. júlí 2012, hafi kröfunni verið hafnað á þeim forsendum að Festar ehf. hefðu selt Lauga­vegsreitum ehf. öll rétt­indi og skyldur Festa ehf. samkvæmt kaup­samn­ingi, 15. mars 2007, sbr. 6. gr. kaup­samn­ings 28. nóvember 2011.

                Stefnandi mótmælir því að Festar hafi selt skaðabótarétt sinn gagnvart stefnda með framangreindum kaupsamningi. Hafi skaðabótaréttindin, sem séu mikilvæg eign­ar­rétt­indi, átt að fylgja með í kaupunum hafi borið að taka það sérstaklega fram. Stefnda hafi mátt vera ljóst þegar hann gerði kaupsamninginn að Festar ehf. hygð­ust krefja stefnda um skaðabætur vegna vanefndanna. Þetta staðfesti bréf þáver­andi lög­manns Festa ehf., 9. ágúst 2011, en þar sé skaðabótakrafa stefn­anda fyrst mótuð tölu­lega. Þá komi skýrt fram í eignayfirlýsingu/afsali milli Festa ehf. og stefnda að í skjal­inu felist ekkert afsal neinna krafna eða réttinda sem Festar ehf. kann að eiga á hendur Reykjavíkurborg vegna fyrri samskipta, svo sem í tengslum við Hljóma­lindar­reit í miðbæ Reykjavíkur og skipulagsákvarðanir tengdar honum. Sama komi fram í yfir­lýsingu Festa ehf., 16. apríl 2012, sem var gefin í tengslum við afsal Festa ehf. til Lauga­vegs­reita sama dag. Lauga­vegs­reitir ehf. og stefndi hafi einnig tekið við yfir­lýs­ing­unni sama dag.

                Þá telur stefnandi að jafnvel þótt litið yrði svo á að Festar ehf. hefðu framselt Lauga­vegs­reitum ehf. þau rétt­indi og skyldur sem Festar tóku við með kaupsamningi, 15. mars 2007, taki það framsal ekki til skaðabóta vegna ýmiss konar tjóns sem Festar ehf. hafi orðið fyrir svo sem fjármagnskostnaðar vegna kaupa á eignum, kostn­aðar vegna yfir­verðs á fasteignum sem Festar ehf. þurftu að kaupa til að uppfylla samn­ing við stefnda, hönnunarkostnaðar, starfsmannakostnaðar o.fl. Til sönnunar þeim kostn­aði vísar stefnandi til sam­an­tektar úr ársreikningum Festa ehf. og til árs­reikn­inga Festa ehf. vegna rekstr­ar­áranna 2008-2010.

                Samkvæmt ofangreindu telji stefnandi engan vafa á því að hann eigi kröfu á hendur Reykjavíkurborg vegna vanefnda hennar. Eins og áður sé greint hafi stefnandi eign­ast þessa kröfu fyrir framsal. Hann sé því réttur aðili að málinu.

                Þetta mál sé höfðað til viðurkenningar á skaðabótaskyldu stefnda samkvæmt heim­ild í 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

                Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til reglna skaðabótaréttar um skaða­bætur innan samninga og þeirrar meginreglna samninga- og kröfuréttar að samn­inga skuli halda svo og til samningalaga nr. 7/1936 þar sem sömu meginreglur séu lög­festar. Stefnandi styður málskostnaðarkröfu sína við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um með­ferð einka­mála.

Málsástæður og lagarök stefndu fyrir því að málinu verði vísað frá dómi

                Stefndi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi. Þá kröfu byggir hann á því að stefnandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um kröfu sína.

                Málatilbúnaður stefnanda grundvallist að meginefni til á framsali, 23. mars 2012, þar sem Festar ehf. hafi framselt HGS ráðgjöf ehf. skaða­bóta­kröfur fram­selj­anda á hendur stefnda vegna meintra vanefnda á kaupsamningi, 15. mars 2007. Þetta fram­sal hafi farið fram eftir að Festar ehf. undir­rituðu kaup­samn­ing við Lauga­vegs­reiti ehf., eignarhaldsfélag í eigu Landsbankans, þar sem Lauga­vegs­reitir ehf. keyptu allar eignir Festa ehf. á skipulagsreit sem sé nefndur Hljómalindarreitur. Sá kaup­samn­ingur hafi verið undir­ritaður, 28. nóvember 2011, án allra fyrirvara af hálfu Festa ehf. Sam­kvæmt því hafi Festar ehf. ekki átt þau réttindi sem félagið hafi fram­selt með ofan­greindu framsali til stefnanda. Vegna vanheimildar framseljanda, Festa ehf., hafi fram­salið hvorki þýðingu né rétt­ar­áhrif. Að mati stefnda beri að leggja til grund­vallar, að við­semj­andi Festa ehf. í fast­eigna­við­skipt­unum, Lauga­vegs­reitir ehf., hafi haldið á öllum réttindum og skyldum samkvæmt gern­ingum sem tengd­ust reitnum. Stefn­andi hafi hvorki verið aðili að þeim viðskiptum, átt aðkomu að þeim, né haft hags­muna að gæta vegna þeirra. Þegar af þeirri ástæðu geti hann aldrei leitt rétt sinn af við­skipt­unum. Með hliðsjón af því sé ljóst að stefn­andi hafi ekki lögvarða hags­muni af því að fá dóm um kröfu sína.

                Stefnandi leggi alla áhersla á, að í ákvæði 5.3 í eignayfirlýsingu/afsali milli stefnda og Festa ehf., komi fram að með undirritun eignayfirlýsingar felist ekki afsal neinna krafna eða réttinda sem Festar ehf. kynnu að eiga á hendur stefnda í tengslum við Hljóma­lindar­reitinn. Sem fyrr segi hafi umrædd eignayfirlýsing verið gerð í þeim eina til­gangi að gera stefnda kleift að uppfylla skyldur sínar gagnvart Lauga­vegs­reitum ehf., sem áttu rétt á að fá útgefið afsal fyrir eignunum. Eignayfirlýsingin hafi því ekki veitt Festum ehf. neinn sjálfstæðan rétt eða réttindi á hendur stefnda, sbr. gr. 4.2 og 4.3 í skjal­inu. Stefndi byggi á því að tilvitnað ákvæði hafi ekki neina þýð­ingu þar sem Festar ehf. hafi þegar á þessum tíma, við undirritun kaup­samn­ings 28. nóv­em­ber 2011, afsalað öllum réttindum og skyldum yfir skipu­lags­reitnum til Lauga­vegs­reita ehf.

                Stefndi byggir enn fremur á því, að Hæstiréttur Íslands hafi skýrt skilyrði 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um lögvarða hagsmuni svo, að sá sem höfði mál til greiðslu skaða­bóta verði að leiða nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni og það sem meira er, sýna fram á umfang þess og eðli. Þá verði tjónþoli jafnframt að sýna fram á tengsl þess við ætlað skaðaverk. Eins og atvikum þessa máls sé háttað hafi stefn­andi ekki sýnt fram á meint tjón, þaðan af síður hafi hann leitt nægi­legar líkur að því að hafa orðið fyrir tjóni. Með öðrum orðum, sé tjónið ósannað með öllu. Stefn­andi verði að bera hallann af þeim sönnunarskorti.

                Stefndi byggir nánar tiltekið á því að þau réttindi, sem málatilbúnaður stefn­anda grund­vall­ist á, hafi aldrei tilheyrt honum. Réttindunum hafi verið ráðstafað til ann­ars félags, sem nú fari með forræði þeirra. Að svo komnu séu hags­munir, sem Festar ehf. kynnu að hafa haft af því að leita dóms um meinta skaða­bóta­skyldu, ekki lengur fyrir hendi. Í ljósi þessa hafi stefnandi ekki á neinn hátt gert grein fyrir því að lög­varðir hagsmunir hans standi allt að einu til þess að efnis­dómur gangi um kröfu hans. Af þeim sökum beri að vísa málinu frá dómi.

Málsástæður og lagarök stefnanda gegn kröfu stefnda um frávísun

                Stefnandi vísar fyrst til þeirrar málsástæðu stefnda að stefnandi hafi ekki lög­varða hagsmuni af því að fá dóm um kröfu sína. Stefndi byggi ekki á því að fram­salið sem slíkt sé ógilt enda sé það meginregla íslensks réttar að menn geti framselt kröfur sínar nema framsal þeirra sé sérstaklega takmarkað í lögum eða samningum svo sem t.d. 18. gr. skaða­bótalaga nr. 50/1993. Festar hafi því getað framselt kröfu sína um skaða­bætur á hendur stefnda hafi félagið átt þau kröfuréttindi.

                Stefnandi hafnar þeirri málsástæðu stefnda að bótakrafa Festa á hendur stefndu hafi þegar verið framseld Laugavegsreitum með samningi, 28. nóvember 2011. Stefn­andi byggir í fyrsta lagi á því að taka hefði þurft sérstaklega fram í þeim kaup­samn­ingi, hefðu Festar ætlað að fram­selja skaðabótaréttindi til Lauga­vegs­reita, svo mikils­verð séu þau réttindi. Samn­ing­ur­inn sé hefðbundinn kaupsamningur og ekkert vikið að skaða­bóta­kröf­unni í honum.

                Stefnandi byggir einnig á því að Festar hafi mörgum sinnum, áður en kaup­samn­ing­ur­inn 28. nóvember 2011 var undir­rit­aður, krafið stefnda um skaðabætur vegna vanefnda á kaup­samn­ing­num, síðast með bréfi, 9. ágúst 2011, þar sem gerð sé svo­kölluð tillaga að sátt um Hljóma­lindar­reit og lagt til að borgin inni af hendi skaða­bætur að fjár­hæð rúmar 879.000.000 kr. Því leiki ekki vafi á að stefndi hafi vel vitað af kröfu Festa á hendur honum þegar skrifað var undir samning Festa við Lauga­vegs­reiti, 28. nóvember 2011, og hafi stefndi því mátt vita að skaðabótakrafa Festa á hendur honum væri ekki hluti af þeim samn­ingi. Kröfur Festa hafi að minnsta kosti gefið stefnda ástæðu til að kanna málið nánar áður en hann gerði samning við Lauga­vegs­reiti, 18. janúar 2012. Í því samkomulagi hafi stefndi fallið frá kröfu um greiðslu eftirstöðva kaup­verðs­ins sem námu 300.000.000 króna enda hafi Lauga­vegs­reitir á móti fallið frá nýt­ing­ar­hlut­fallinu 3,5 á Hljóma­lindarreit.

                Þar sem Reykjavíkurborg hafi skömmu áður fengið kröfubréf frá Festum, hefði hún átt að kanna hvort Festar hefðu afsalað sér ætluðum skaða­bóta­rétti sínum á hendur borginni. Stefndi hafi ekki gert það, heldur þvert á móti tekið áhætt­una og veitt hinum nýja aðila, Laugavegsreitum, afslátt af kaupverði sem nemi 300.000.000 króna.

                Stefnandi byggir jafnframt á því að í grein 5.3 í afsali/eignayfirlýsingu, 16. apríl 2012, komi fram að í gerningunum felist ekki afsal neinna krafna eða réttinda sem Festar kunni að eiga á hendur Reykjavíkurborg. Sama komi fram í yfirlýsingu Festa og Folda fasteignaþróunarfélags, 16. apríl 2012, til stefnda.

                Jafnvel þótt litið væri svo á að Festar hefðu framselt réttindi til skaðabóta með kaup­samningnum við Laugavegsreiti geti það framsal ekki tekið til skaða­bóta vegna ýmiss konar tjóns sem Festar urðu fyrir og nánar sé lýst í samantekt úr ársreikningum Festa svo og í ársreikningunum sjálfum.

                Ekki sé með nokkru móti hægt að líta svo á að krafa vegna fjármagnskostnaðar sem stefnandi varð fyrir vegna dráttar á málinu af hálfu stefnda hafi verið framseld Lauga­vegs­reitum. Hvorki hafi krafa vegna afhendingardráttar verið framseld félaginu, né krafa vegna kostn­aðar af yfirverði sem Festar þurftu að greiða fyrir eignir á Hljóma­lindar­reit til að uppfylla samning við Reykjavíkurborg en félagið hafi neyðst til að kaupa fast­eignir á yfirverði til að hafa yfirráð yfir öllum reitnum. Sama gildi um hönn­unar­kostnað sem hafi margfaldast þar sem breyttar kröfur borgarinnar kölluðu sífellt á nýjar tillögur að deiliskipulagi.

                Að mati stefnanda sé ekki nokkur leið að líta svo á að bætur vegna alls þessa kostn­aðar og þess tjóns sem af honum hafi hlotist, hafi verið framseldar Lauga­vegs­reitum. Í venjulegum kaupsamningi um fasteignir hefði þurft að taka það fram ættu kröfur sem þessar að fylgja með. Þar sem Festar hafi ekki framselt þennan bótarétt hafi félagið haft fulla heimild til að framselja stefnanda, þ.e. Hamri ehf., þessi kröfu­rétt­indi sín um skaða­bætur.

                Stefnandi víkur næst að þeirri málsástæðu stefnda að Hæstiréttur hafi skýrt skil­yrði 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 þannig að sá sem höfði mál til greiðslu skaða­bóta verði að leiða nægar líkur að því að hann hafi orðið fyrir tjóni og sýna fram á umfang þess og eðli.

                Að mati stefnanda hafi stefndi í raun fallist á skaðabótaskyldu sína, með því að gefa Laugavegsreitum eftir 300.000.000 kr. af kaupverði. Í greinargerð stefnda sé haft eftir borg­ar­lögmanni á fundi með fyrirsvarsmönnum Festa, 11. janúar 2011, að gengi ekki eftir að nýtingarhlutfallið á reitnum yrði 3,5 hlytu bætur að koma fyrir vegna þeirrar einka­réttarlegu skuldbindingar sem af kaupsamningnum leiddi. Stefndi hafi því í raun viður­kennt að Festar hafi orðið fyrir tjóni en stefnandi leiði rétt sinn af samningi við það félag. Því sé óskiljanlegt að stefndi haldi því nú fram að ekki hafi verið sýnt fram á tjón.

                Séu það rök stefnda að Festar hafi ekki hafi orðið fyrir tjóni í viðskiptum sínum við Reykjavíkurborg hljóti borgin að hafa gefið Laugavegsreitum 300.000.000 kr. hafi hún ekki verið að greiða þeim bætur fyrir það að þurfa að minnka bygg­ingar­magn á reitnum frá því sem upphaflega var samið um. Stefnandi telur ekki vafa á því að sú greiðsla sé bótagreiðsla en þær bætur hafi Festar hins vegar átt að fá en ekki Lauga­vegs­reitir. Stefnandi hafi öðlast rétt til þeirra skaðabóta fyrir framsal frá Festum.

                Stefnandi telur fullar sönnur liggja fyrir um tjón Festa meðal annars í fram lögðum ársreikningum svo og bréfi sem fyrrum lögmaður félagsins hafi ritað borgar­lög­manni 9. ágúst 2011 þar sem fjártjónið, eins og það stóð þá, sé sundurliðað.

                Þar sem Festar hafi ekki framselt rétt sinn til skaðabóta úr hendi stefnda til Lauga­vegsreita hafi stefnandi fengið þann rétt framseldan og þar sem fullar sönnur liggi fyrir um tjón Festa hafi stefnandi sýnt fram á lögvarða hagsmuni sína, í skilningi 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991, af því að fá dóm um bótakröfu sína. Því verði að hafna kröfu stefnda um vísun málsins frá dómi.

Niðurstaða

                Stefnandi, Hamarr ehf., sem leiðir rétt sinn frá Festum ehf., krefst þess að viður­kennd verði skaðabótaskylda stefnda, Reykjavíkurborgar, gagnvart stefn­anda vegna þess að Festar ehf., fengu ekki að byggja á svonefndum Hljómalindarreit miðað við nýt­ing­ar­hlut­fallið 3,5 eins og umsamið var í kaupsamningi skipu­lags­sjóðs Reykja­víkur­borgar og Festa ehf., dags. 15. mars 2007.

                Í þessum þætti málsins er einungis tekin afstaða til kröfu stefnda, Reykja­víkur­borgar, um vísun málsins frá dómi.

                Stefnandi byggir rétt sinn til skaðabóta úr hendi stefnda á því að Festar ehf. hafi framselt honum þann rétt sem það félag átti til bóta úr hendi stefnda. Kröfu sína um frávísun styður stefndi við þá málsástæðu að með þessu fram­sali réttinda hafi stefnda ekki verið fram­seldur sá réttur sem stefnandi krefst staðfestingar á. Þann rétt hafi Festar ehf. áður framselt félaginu Laugvegsreitum ehf.

                Lýsing málsatvika sýnir að allt frá árinu 1999 höfðu Festar ehf. áhuga á og áform um að reisa nýbyggingu á svonefndum Hljómalindarreit, fyrst á horni Klappar­stígs og Laugavegar en seinna meir á reitnum í heild. Af þeim sökum keyptu Festar, 15. mars 2007, allmörg hús við Laugaveg og Hverfis­götu af skipulagssjóði Reykja­víkur­borgar. Í kaupsamningnum var tekið fram að kaup­verðið miðaði við að nýtingar­hlut­fallið á reitnum í heild yrði 3,5. Eftir þessi kaup héldu Festar áfram að kaupa hús á reitnum á frjálsum markaði þar til félagið átti þar nánast öll hús. Þau kaup fjármagnaði Lands­bankinn.

                Félagið samdi við þrjár arkitektastofur um að gera tillögur að uppbyggingu á reitnum. Vorið 2008 lýsti skipulagsráð yfir því að það teldi tillögu einnar stofunnar falla að hugmyndum um uppbyggingu á svæðinu þó þyrfti að athuga betur forsendur nýt­ingar­hlutfalls. Frá þessum tíma og fram eftir ári 2008 reyndu Festar og arkitekta­stofan annars vegar og skipu­lagsyfirvöld hins vegar að ná saman um útfærslu deili­skipu­lags á reitnum.

                Í mars 2009 töldu fyrirsvarsmenn Festa afstöðu skipulagsyfirvalda hafa kippt forsendunum undan hugmyndum félagsins um uppbyggingu á reitnum og að þeir þyrftu að fá fjárframlög frá Reykjavíkurborg til þess að mæta þeim viðbótarkostnaði sem hlyt­ist af skilyrðum borgarinnar eða fá greiddar skaðabætur vegna vanefnda á samn­ingi Festa við skipulagssjóð Reykjavíkurborgar 15. mars 2007.

                Forsvarsmenn Festa og forsvarsmenn skipulags- og byggingarsviðs reyndu að finna lausn á málinu en breytingar á yfirstjórn borgarinnar og sýn á skipulag mið­bæj­ar­ins leiddu til þess að borgaryfirvöld vildu fá nýtingarhlutfallið niður í 2,9 til þess að það samræmdist nýtingarhlutfalli aðliggjandi svæðis sem væri 2,6.

                Í ágúst 2011 lagði lögmaður Festa til þá lausn að Reykjavíkurborg greiddi Festum skaðabætur vegna vanefnda á kaupsamningnum 15. mars 2007. Á sama tíma var þolinmæði lánardrottins félagsins, Landsbankans, á þrotum og vildi hann ganga að þeim eignum sem hann hafði lánað Festum til að kaupa. Félag í eigu bankans, Lauga­vegs­reitir, keypti 28. nóvember 2011, hús af Festum við Lauga­veg, Klapparstíg, Hverfis­götu og Smiðjustíg. Samkvæmt 6. gr. þessa kaup­samn­ings bank­ans og Festa ehf. yfirtók kaup­andi öll réttindi og allar skyldur selj­anda sam­kvæmt kaup­samningi, dags. 15. mars 2007, við skipulagssjóð Reykja­víkur­borgar.

                Stefndi gerði samkomulag við Laugavegsreiti ehf., 18. janúar 2012, um end­ur­skoðun á skipulagi og uppbyggingaráformum á reitnum. Kom fram að það væri forsenda samkomulagsins að stefndi félli frá eftirstöðvum kaupverðs að fjár­hæð 300.000.000 kr. samkvæmt kaupsamningi dags. 15. mars 2007 enda féllu Lauga­vegs­reitir ehf. á móti frá kröfu um að heimilt nýtingarhlutfall á reitnum yrði 3,5, sbr. ákvæði þar að lútandi í kaupsamningi, 15. mars 2007, sem og hverri þeirri fjárkröfu sem Festar ehf., sem Lauga­vegs­reitir ehf. leiddu rétt sinn af, kynnu að hafa eignast á hendur stefnda vegna skipu­lags­reitsins.

                Í júní 2012 kröfðust Festar skaðabóta úr hendi stefnda vegna þess tjóns sem félagið hafi orðið fyrir vegna vanefnda Reykjavíkurborgar á samningnum gerðum 15. mars 2007.

                Félagið Festar var tekið til gjaldþrotaskipta 14. september 2012. Í mars það ár hafði félagið framselt stefnanda þær skaðabótakröfur sem það taldi sig eiga á hendur stefnda.

                Eins og áður greinir byggir stefndi, Reykjavíkurborg, kröfu sína um frávísun fyrst á því að þegar Festar framseldu stefnanda ætlaðar skaðabótakröfur hafi félagið þegar afhent þær kröfur félaginu Laugavegsreitum með samningi gerðum 28. nóvem­ber 2011.

                Í þessu máli þarf því fyrst að svara því hver sé merking svofellds ákvæðis í samn­ingi Festa ehf. og Laugavegsreita, 28. nóvember 2011:

Kaupandi yfirtekur öll réttindi og allar skyldur seljanda samkvæmt kaup­samn­ingi, dagsettum 15. mars 2007, við Skipulagssjóð Reykjavíkur, kt. 511170-0529, um fast­eign­irnar nr. 30, 32, 32A, 32B og 34 við Hverfisgötu og nr. 19 og 19B við Lauga­veg í Reykjavík, ásamt hlutdeild í lóð og lóðarréttindum sem fylgja bakhúsinu að Lauga­vegi 17.

                Ágreiningurinn stendur um það hvað teljist „öll réttindi og allar skyldur selj­anda samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 15. mars 2007, við Skipulagssjóð Reykja­víkur“.

                Í þessu máli háttar svo til að málsaðilar deila um merkingu ákvæðis í samningi sem hvorugur þeirra er aðili að heldur Festar, sem stefnandi leiðir rétt sinn frá og Laugavegsreitir, sem síðar sömdu við stefnda.

                Afstaða félagsins Festa ehf. til merkingar 6. gr. í samningi við Laugavegsreiti, 28. nóvember 2011, kemur skýrt fram í skjali gerðu 16. apríl 2012 (eigna­yfir­lýs­ing/­afsal) þar sem Reykja­vík­ur­borg afsalar Festum tilteknum eignum á Hljómalindarreit, til þess að Festar geti afsalað þeim til Laugavegsreita. Í grein 5.3 segir að með undir­ritun Festa undir þá eigna­yfir­lýsingu felist ekki afsal neinna krafna eða réttinda sem Festar ehf. kunni að eiga á hendur Reykjavíkurborg vegna fyrri samskipta, svo sem í tengslum við Hljóma­lind­ar­reit í miðbæ Reykjavíkur eða skipulagsákvarðanir tengdar honum. Festar gáfu einnig út einhliða yfirlýsingu sama efnis sama dag og afhenti hana stefnda.

                Afstaða Festa kemur einnig fram í framsali skaðabótakrafna Festa á hendur Reykjavíkurborg til HGS ráðgjafar 23. mars 2012, svo og í bréfi lögmanns Festa ehf. og Folda fasteignaþróunarfélags ehf. til borgarlögmanns 25. júní 2012.

                Afstaða hins samningsaðilans, Laugavegsreita ehf., til merkingar ákvæðisins verður lesin úr nokkrum skjölum málsins. Í samkomulagi sem Lauga­vegsreitir gerðu við stefnda, Reykjavíkurborg, 18. janúar 2012, segir að gegn því að Reykja­víkur­borg falli frá eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningi 15. mars 2007 falli Lauga­vegs­reitir á móti frá þeirri kröfu að heimilt nýtingarhlutfall á reitnum verði 3,5 og hverri þeirri fjárkröfu sem Festar ehf., sem Laugavegsreitir leiði rétt sinn af, kunni að hafa eignast á hendur Reykjavíkurborg vegna skipulagsreitsins (Hljóma­lind­ar­reits).

                Í tölvuskeyti starfsmanns Landsbanka Íslands, en sá banki á félagið Lauga­vegs­reiti, til skiptastjóra félagsins Festa ehf., 18. júní 2013, segir að það sé mat bank­ans „að um van­heimild hafi verið að ræða þegar Festar ehf. framseldi kröfuna til HGS ráð­gjafar ehf. þann 23. mars 2012, sbr. m.a. kaupsamning félagsins og Laugavegsreita dags. 28.11.2011“.

                Samningsaðilar leggja því gagnstæða merkingu í ákvæðið. Í samningnum kemur ekki fram hver samdi hann. Vart verður sagt að orða­lag ákvæðisins sé loðið. Hvorki í ákvæðinu né í öðrum ákvæðum samningsins, 28. nóvember 2011, er fyrir­vari sem dregur úr afdráttarlausu orðalaginu. Hljóðan orða ákvæð­is­ins fellur á sveif með þeirri merk­ingu sem gögn málsins sýna að Lauga­vegs­reitir leggi í það. Því verður fall­ist á það með stefnda Reykjavíkurborg að Festar ehf. hafi þegar afsalað Lauga­vegs­reitum þeim bótarétti sem félagið taldi sig eiga á hendur borginni vegna van­efnda á samn­ingi, 15. mars 2007, þegar félagið afsalaði þeim rétti til HGS ráð­gjafar ehf. sem nú heitir Hamarr ehf. og hefur höfðað þetta mál. Yfirlýsing, sem Festar ehf. gáfu út 16. apríl 2012, getur ekki haft áhrif í þessu sambandi.

                Samkvæmt þessu er stefnandi ekki handhafi þess bótaréttar sem er grundvöllur máls­höfðunar hans. Af þeim sökum verður fallist á þá kröfu stefnda að vísa skuli mál­inu frá dómi.

                Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að hvor málsaðila um sig beri sinn kostnað af málinu.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

                Vísað er frá dómi þeirri kröfu stefnanda, Hamars ehf., að viðurkennd verði skaða­bótaskylda stefnda, Reykjavíkurborgar, gagnvart stefn­anda vegna þess að Festar ehf., fengu ekki að byggja miðað við nýt­ing­ar­hlutfallið 3,5 eins og umsamið var í kaup­samn­ingi, dags. 15. mars 2007, milli skipu­lags­sjóðs Reykja­víkur­borgar og Festa ehf.

                Málskostnaður milli aðila fellur niður.