Fimmtudaginn 3. mars 2005.
Nr. 394/2004.	Trúss ehf. (Gestur Jónsson hrl.) gegn Landsbanka Íslands hf. (Reinhold Kristjánsson hrl.)

 

Húsaleigusamningur. Ábyrgð.

T ehf. krafði L hf. aðallega um vangoldna húsaleigu en til vara um greiðslu samkvæmt ábyrgð sem hann taldi L hf. hafa tekið á húsaleiguskuld leigutakans K ehf. Tekið var fram að L hf. hefði ekki verið aðili að húsaleigusamningi T ehf. við K ehf. og ekki yrði heldur talið að hann hefði tekist ábyrgðina á hendur. Drögum sem L hf. gerði að samningnum hefði verið breytt efnislega hvað varðaði ábyrgð hans án þess að það hafi verið borið undir L hf. til samþykkis auk þess sem samningurinn hefði verið undirritaður milli T ehf. og K ehf. áður en L hf. fékk eintak af honum. Gegn andmælum L hf. var ekki talið sannað að félagið hefði fallist á samninginn í þessari breyttu mynd. Þá lægi fyrir að skilyrði sem L hf. setti fyrir ábyrgð sinni hefði aldrei verið uppfyllt. Var L hf. því sýknað af kröfum T ehf.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. september 2004. Hann krefst þess aðallega að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 7.893.302 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilteknum fjárhæðum frá 3. janúar 2003 til greiðsludags, að frádregnum 1.000.000 krónum sem hann hafi fengið greiddar inn á kröfu sína 6. júní 2003. Til vara krefst áfrýjandi að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 5.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 12. júlí 2003 til greiðsludags. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi var aðili að þeim samningum sem gerðir voru 13. desember 2002 með því efni meðal annars, að nýr leigusamningur um húsnæði áfrýjanda, sem gerður yrði við nýjan leigutaka síðar, skyldi fella fyrri samninginn úr gildi og jafnframt skyldu þá falla niður þær skuldbindingar, sem falla kynnu á stefnda að öðru leyti en því sem leiddi af beinu efni nýs samnings. Voru samningarnir þennan dag undirritaðir af áfrýjanda ásamt stefnda og fyrri leigutaka húsnæðisins Aktiverum hf.

Með þessari athugasemd en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Það athugist að í stefnu til héraðsdóms hefur áfrýjanda láðst að tilgreina fyrirsvarsmann stefnanda svo sem honum bar að gera samkvæmt b-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Trúss ehf., greiði stefnda, Landsbanka Íslands hf., 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. júní 2004.

I.

Mál þetta, sem dómtekið var fimmtudaginn 3. júní sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Trússi ehf., kt. 610200-3540, Austurstræti 8-10, Reykjavík, með stefnu þingfestri 9. september 2003 á hendur Landsbanka Íslands hf., kt. 710169-3819, Austurstræti 11, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda kr. 7.893.302 auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af kr. kr. 794.875 frá 03.01.03 til 01.02.03, en af kr. 2.435.656 frá þ.d. til 01.03.03, en af kr. 4.073.516 frá þ.d. til 01.04.03, en af kr. 5.982.146 frá þ.d. til 01.05.03, en af stefnufjárhæð til greiðsludags, allt að frádregnum kr. 1.000.000 vegna innborgunar, sem barst stefnanda 6. júní 2003, og dregst frá stefnukröfu m.v. stöðu hennar þann dag.  Til vara gerir stefnandi þær kröfur, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda kr. 5.000.000 auk dráttarvaxta samkvæmt l. málsgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. júlí 2003 til greiðsludags.

Í báðum tilvikum er krafizt málskostnaðar úr hendi stefnda samkvæmt gjaldskrá Lögmanna Mörkinni ehf.

Dómkröfur stefnda eru þær, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.  Þá krefst stefndi málskostnaðar að mati dómsins, að viðbættum virðisaukaskatti.

II.

Málavextir:

Stefnandi er eigandi húsnæðisins Austurstræti 8-10 í Reykjavík.  Hinn 19. júlí 2000 leigði stefnandi hluta af fyrstu hæð hússins og kjallara til Aktiverum hf., kt. 610397-2989.  Um leiguna voru gerðir tveir leigusamningar og er tekið fram að hið leigða verði nýtt undir líkamsræktarstöð og verzlun tengdri þeirri starfsemi.

Þann 11. desember 2001 var gerður viðauki við leigusamningana. Með honum voru leigugjöld lækkuð og ákvæðum um framleigu og forleigurétt breytt. Varð síðara ákvæðið svohljóðandi:

 

"Breyting á 9. gr. Framleiga og forleiguréttur. Ný l. mgr. 9. gr. leigusamninganna orðast svo:

Leigutaka er heimilt að framleigja húsnæðið að hluta eða öllu leyti án samþykkis leigusala.  Jafnframt er leigusala kunnugt um að leigutaki hefur samið svo við Landsbanka Íslands hf. að Landsbankanum er heimilt að yfirtaka réttindi og skyldur leigutaka samkvæmt leigusamningi þessum sem og framleigja húsnæðið til þriðja aðila. Heimild Landsbankans til yfirtöku á réttindum leigutaka er þó háð því skilyrði að Landsbanki Íslands hf. veiti ábyrgðartryggingu á húsaleigu fjárhæð að upphæð allt að kr. 5. 000.000,- til tveggja ára og fellur niður að þeim tíma liðnum nema til komi endurnýjun á ábyrgðinni eða annarri tryggingu fyrir leigugreiðslum leigutaka á leigutímanum."

 

Aktiverum hf. stóð ekki í skilum með leigugreiðslur.  Þann 13. desember 2002 gerðu stefnandi, stefndi og Aktiverum hf. með sér samkomulag, um að stefndi yfirtæki réttindi og skyldur Aktiverum hf.  Í samkomulaginu er m.a. svohljóðandi ákvæði:

 

"Nýr leigusamningur vegna hins leigða húsnæðis að Austurstræti 8-10, Reykjavík verður gerður milli Trúss ehf. og Landsbankans hf. ........  Upphaf leigutíma samkvæmt leigusamningi Trúss ehf. og Landsbankans verður 1. október 2002."

 

Samtímis var gerður nýr viðauki við leigusamningana, þar sem fram kemur, að stefndi hafi yfirtekið réttindi og skyldur samkvæmt leigusamningunum sem leigutaki.  Í samningnum er svohljóðandi ákvæði:

 

"Landsbanki Íslands hf. yfirtekur réttindi og skyldur sem leigutaki samkvæmt heimild 9. gr. leigusamningsins og í samræmi við sérstakt samkomulag dagsett í dag. Landsbankanum er jafnframt heimilt að framleigja húsnæðið til þriðja aðila og skal gerður nýr leigusamningur að því loknu.  Hinn nýi leigusamningur skal fella samning þennan úr gildi og falla jafnframt niður þær skuldbindingar sem falla kunna á Landsbankann að öðru leyti en leiðir af beinu efni samnings."

 

Þann 31. desember 2002 gerðu Kaffi Le ehf., Lífstíll ehf., Planet Reykjavík ehf. og stefndi með sér samkomulag, sem m.a. fól í sér að stefndi myndi framleigja áðurnefnt húsnæði til Kaffi Le ehf.  Í samkomulaginu eru m.a. svohljóðandi ákvæði:

 

"1.  Landsbankinn mun framleigja húsnæðið til Kaffi Le ehf., kt. 410202-4680 [leigutaki], Planet Reykjavík, kt. 580902-3320 [rekstraraðili], verður með rekstur í húsnæðinu og er leigutaka heimilt að framleiga (sic) húsnæðið til rekstaraðila (sic).  Ofangreind félög eru dótturfélög Lífstíls ehf., kt. 630701-2360 [Lífstíll].  Framleigan verður með þeim hætti að gerður skal nýr samningur sem leysir ofangreinda tvo samninga af hólmi og mun Landsbankinn ekki vera aðili að þeim samningi.  Drög af (sic) húsaleigusamningi liggja fyrir og eru þau fylgiskjal I með samkomulagi þessu, endanlegt efni húsaleigusamningsins er háð samþykkis (sic) leigusala.

 

2.  Leigutaki eða rekstraraðili skal greiða Landsbankanum upphafsleigu (key fee) að fjárhæð kr... (ólæsilegt) sem endurgjald fyrir samþykki Landsbankans á framleigunni.

 

3. Landsbankinn lýsir jafnframt vilja sínum til að veita leigutaka ábyrgð á greiðslu húsaleigu gagnvart leigusala að fjárhæð allt að 5.000.000. Sú ábyrgð er veitt með því skilyrði, að Lífstíll ehf. gangist í sjálfskuldarábyrgð fyrir fjárhæð þeirri sem Landsbankinn kann að greiða á grundvelli ábyrgðarinnar.  ...

 

Samkomulag þetta er háð þeim fyrirvara að samkomulag náist um skjalagerð láns og tryggingasamninga, að leigusali samþykki nýjan leigutaka og efni húsaleigu­samningsins."

 

Í framhaldi af þessu samkomulagi voru af hálfu stefnda samin drög að húsaleigusamningi milli stefnanda og Kaffi Le, og send stefnanda.  Þann sama dag, 31. desember 2002, var undirritaður nýr samningur milli stefnanda og Kaffi Le ehf. um leigu á húsnæðinu, sem var að verulegu leyti byggður á húsaleigudrögunum, en í 9. gr. samningsins voru gerðar efnisbreytingar frá samningsuppkasti því, sem kom frá stefnda, sem ágreiningur aðila snýst að verulegu leyti um. 

 

Hin umdeilda 9. gr. húsaleigusamningsins hljóðar svo:

 

"Leigutaka er heimilt að framleigja húsnæðið að hluta eða öllu leyti án samþykkis leigusala.  Jafnframt er leigusala kunnugt um að leigutaki hefur samið svo um við Landsbanka Íslands hf. að Landsbankanum er heimilt að yfirtaka réttindi og skyldur leigutaka samkvæmt leigusamningi þessum sem og framleigja húsnæðið til þriðja aðila.

.......

Landsbanki Íslands hf. ábyrgist f.h. leigutaka greiðslu húsaleigugjalda, sem kunna að lenda í vanskilum, allt að fjárhæð kr. 5.000.000,-.  Vari vanskil á leigugreiðslum í meira en 2 mánuði getur leigutaki kallað eftir greiðslu Landsbankans samkvæmt ábyrgðinni.  ...”

 

Í drögunum að húsaleigusamningnum, eins og þau komu frá stefnda, var fyrsta málsgrein 9. gr. óbreytt, eins og hún er hér að framan, en síðan segir svo:

 

“......

Heimild Landsbankans í samræmi við ofangreint er þó háð því skilyrði að Landsbanki Íslands hf. ábyrgist f.h. leigutaka greiðslu húsaleigu, sem kann að lenda í vanskilum að fjárhæð allt að kr. 5.000.000.-.  Varin vanskil á leigugreiðslum í meira en 2 mánuði getur leigutaki kallað eftir greiðslu Landsbankans skv. ábyrgðinni. ...”

 

Stefnandi kveður stefnda hafa fengið afrit samningsins, og hafi verið gengið út frá því í áðurnefndum samningum.  Leigusamningnum hafi einnig verið þinglýst.  Þá kveður stefnandi  Landsbankann aldrei hafa gert athugasemdir við efni samningsins. 

Stefnandi kveður Kaffi Le ehf. ekki hafa staðið í skilum með greiðslu leigu, þrátt fyrir ítrekuð loforð þar að lútandi.  Lögmaður stefnanda sendi leigutaka greiðsluáskorun, dags. 16. apríl 2003, og var stefnda tilkynnt þar um með tölvupósti.  Í framhaldi var síðastgreinda leigusamningnum rift og stefnda tilkynnt um það með tölvupósti.  Í framhaldi áttu sér stað viðræður um yfirtöku stefnda eða aðila fyrir hans milligöngu á réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningnum.  Viðræðunum lauk án árangurs.  Í yfirlýsingu stefnda, dags. 11. júní 2003, vísar stefndi til 9. gr. leigusamningsins, þar sem stefnda sé veitt heimild til að ganga inn í réttindi og skyldur leigutaka gegn greiðslu á kr. 5.000.000, og lýsir því jafnframt yfir, að bankinn muni ekki nýta sér heimild sína samkvæmt ákvæðinu og því ekki gera kröfu um leigu húsnæðisins. 

Stefnandi kveður, að áður en honum barst yfirlýsingin í hendur, hafi lögmaður hans skorað á stefnda að svara því skriflega, hvort hann hygðist nýta sér rétt sinn til að ganga inn í leigusamninginn en ella greiða stefnanda ábyrgðarfjárhæðina, kr. 5.000.000.  Lögmaður stefnanda hafi áréttað afstöðu stefnanda til málsins með bréfi, dags. 20. júní 2003, þar sem stefndi hafi ítrekað verið krafinn um greiðslu ábyrgðarfjárhæðarinnar. 

Stefndi hafnaði kröfunni með bréfi, dags. 25. júní 2003.  Er því haldið fram í bréfinu, að réttur stefnda til að yfirtaka réttindi og skyldur leigutaka samkvæmt leigusamningnum sé valkvæður af hálfu bankans og háður því skilyrði, að bankinn ábyrgist greiðslu húsaleigu að fjárhæð kr. 5.000.000.  Bankinn hafi ekki gefið út sérstaka ábyrgðaryfirlýsingu, eins og hann hafði gert í tilviki Aktiverum hf. áður, og hann sé ekki heldur aðili að húsaleigusamningi stefnanda og Kaffi Le ehf.  Segir að ljóst sé, að stefnandi og Kaffi Le ehf. geti ekki samið sín á milli þannig að skuldbindandi sé fyrir þriðja aðila, í þessu tilviki stefnda.

Ágreiningur í málinu snýst um ábyrgð Landsbankans og greiðsluskyldu hans.

III.

Málsástæður stefnanda:

Aðalkrafa:

Stefnandi kveður aðalkröfu sína vera um vangreidda húsaleigu á tímabilinu 1. janúar 2003 til 1. júní 2003.  Krafan sundurliðist þannig, sbr. reikningsyfirlit á dskj. nr. 19:

 

Gjalddagi         leigufjárhæð

03.01.2003       est. kr. 794.875           

0l .02.2003       kr. 1.640.781

01.03.2003       kr. 1.637.860

01.04.2003       kr. 1.908.630

01.05.2003       kr. 1.911.156

kr. 7.893.302

 

Í kröfugerð sé tekið tillit til innborgunar með víxli, útg. 6. júní 2003, að fjárhæð kr. 1.000.000, eins og tilgreint sé í kröfugerð.  Að öðru leyti sé krafan ógreidd.

Krafan byggist á leigusamningunum á dskj. nr. 3 og 4, eins og þeim hafi verið breytt með viðaukum á dskj. nr. 5 og 7.  Með þeim síðarnefnda hafi stefndi gerzt leigutaki samkvæmt samningunum.  Samningur þessi sé í gildi, sbr. bréf stefnda á dskj. nr. 18.  Samkvæmt því viðurkenni stefndi ekki húsaleigusamning milli stefnanda og Kaffi Le ehf. á dskj. nr. 10.  Af því leiði, að réttarsambandi samkvæmt fyrrnefndum leigusamningum, sem stefndi hafi verið bundinn af, hafi aldrei verið slitið, og beri stefnda að standa skil á leigugreiðslum samkvæmt þeim.  Vísað sé til meginreglu samninga- og kröfuréttar, um að gerða samninga beri að halda.

Krafa um dráttarvexti sé reist á 1. málsgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.  Upphafstími dráttarvaxta sé gjalddagi leigugjalda hverju sinni, en samkvæmt leigusamningunum hafi borið að greiða leigugjöldin fyrir fram l. hvers mánaðar.

Varakrafa:

Verði litið svo á, að aðilar hafi fellt fyrri leigusamning úr gildi með gerð nýs leigusamnings á dskj. nr. 10, sé þess krafizt, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda kr. 5.000.000 á grundvelli 9. gr. hans.  Með vísan til sundurliðunar á aðalkröfu og reikningsyfirlits á dskj. nr. 19 nemi skuld leigutaka samkvæmt samningnum miklu hærri fjárhæð.  Stefnandi telji það vera rangan skilning hjá stefnda, að í 9. gr. sé eingöngu kveðið á um rétt hans til að ganga inn í leigusamninginn gegn greiðslu ábyrgðarfjárhæðarinnar, þ.e. að um einhliða valkvæðan rétt stefnda sé að ræða.  Stefnandi telji, að það verði að túlka ákvæðið samkvæmt orðanna hljóðan þannig, að annars vegar hafi stefnda verið veitt tryggingarréttindi í samningnum og hins vegar hafi verið kveðið á um ábyrgð bankans að fjárhæð allt að kr. 5.000.000, óháð því, hvort bankinn kysi að nýta tryggingarréttindi sín.  Það verði ekki bæði haldið og sleppt, eins og stefndi virðist halda fram.  Vísist til fyrrnefndrar meginreglu samninga- og kröfuréttar, um að gerða samninga beri að halda.

Vegna athugasemda í bréfi stefnda á dskj. nr. 18 sé áréttað, að stefnda hafi verið kunnugt um ábyrgð sína samkvæmt leigusamningnum á dskj. nr. 10.  Einnig hafi hann verið bundinn af samningnum með vísan til ákvæðis í viðaukanum frá 13. desember 2002, dskj. nr. 7, en þar segi, að nýr leigusamningur skuli fella fyrri samning úr gildi og jafnframt falli niður skuldbindingar, sem falla kunni á stefnda, að öðru leyti en leiði af beinu efni samnings.  Leigusamningurinn á dskj. nr. 10 hafi efnislega verið framleiga af hálfu stefnda með skilmálum, sem allir hlutaðeigandi hafi samþykkt, sbr. fyrrnefndan viðauka á dskj. nr. 7 og samkomulag, dags. 31. desember 2002, á dskj. nr. 8.

Útilokað hafi verið að gera leigusamninginn á dskj. nr. 10, án þess að stefndi samþykkti það.  Stefndi hafi m.a. viðurkennt gildi leigusamningsins með því að gera aldrei athugasemd við orðalag hans, eins og skriflegur fyrirvari hafi verið um.  Það hafi verið fyrir tilstilli stefnda, sem leigusamningurinn við Kaffi Le ehf. var gerður, og hafi stefndi fengið greitt sérstakt kaupgjald fyrir leigusamninginn.  Stefnandi vísi einnig til samningsins á dskj. nr. 8 milli stefnda, Kaffi Le ehf., Lífstíls ehf. og Aktiverum ehf., þar sem ákvæði sé um ábyrgðina.  Stefnandi líti svo á, að þar hafi stefndi jafnframt skuldbundið sig til að gangast í ábyrgð fyrir umræddri fjárhæð.  Hvorki stefndi né fyrirsvarsmenn Kaffi Le ehf. hafi nokkru sinni gert stefnanda grein fyrir vandkvæðum með ábyrgðina.

Dráttarvaxtakrafa sé reist á l. málsgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.  Upphafstími dráttarvaxtakröfu sé 12. júlí 2003, þ.e. mánuði eftir að ábyrgðarfjárhæðarinnar var krafizt skriflega, sbr. 3. málsgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Málskostnaðarkrafa stefnanda, hvort sem aðalkrafan eða varakrafan verði tekin til greina, byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður stefnda:

Aðalkrafa:

Stefndi byggir á því, að hann sé ekki aðili að leigusamningi, dags. 31. desember 2002, milli stefnanda og Kaffi Le ehf.  Sá samningur sé gerður milli tveggja fullgildra lögaðila á þeim tíma og þar með hafi komizt á samningssamband milli þessara aðila. Stefnandi hafi ætíð komið fram með þeim hætti, að Kaffi Le ehf. væri leigutaki allan þennan leigutíma, og hafi Kaffi Le ehf. verið krafið um leigugreiðslur fyrir hvern mánuð fyrir sig, og með ábyrgðar­bréfi, dags. 30. maí 2003, hafi leigusamningi verið rift.  Öll hegðun stefnanda bendi til, að hann hafi litið á Kaffi Le ehf. sem leigutaka og þar með þann aðila, sem hafi verið skuldbundinn til að greiða þær leigugreiðslur, sem Landsbankinn sé nú krafinn um.

Tilkynning lögmanns stefnanda til Landsbankans vegna mögu­legrar riftunar á húsaleigusamningum stefnanda við Aktiverum hf., dskj. nr. 24, sé með allt öðrum hætti en tilkynning vegna mögulegrar riftunar á húsaleigusamningi stefnanda og Kaffi Le ehf., sbr. dskj. nr. 11.  Tilkynning á dskj. nr. 11 sé ekki með þeim hætti, að stefnandi telji sig eiga kröfu á Landsbankann, eða að Landsbankinn eigi neina kröfu til húsnæðisins.

Leigusamningi milli stefnanda og Kaffi Le ehf. hafi verið þinglýst á fasteignina, sem staðfesti enn frekar gildi þess samnings í viðskiptum milli samningsaðila.

Húsnæðið hafi heldur ekki verið Landsbankanum til ráðstöfunar á þessu tímabili, sem um ræði, og stefnandi hafi ekki bent á neitt, sem valdið hafi ógildi samnings hans og Kaffi Le ehf. 

Hvort Landsbankinn hafi viðurkennt samninginn milli aðila, hafi ekkert með skyldu til greiðslu leigu að gera.  Það komi skýrt fram í dskj. nr. 8, að gerður verði nýr leigusamningur, sem Landsbankinn verði ekki aðili að.  Það sé einmitt skjalið, sem stefnandi vísi til, að hafi verið grundvöllur að leigusamningnum við Kaffi Le ehf.

Í 1. gr. upphaflegu húsaleigusamninganna, með síðari breytingum, segi, að nýjan leigusamning skuli gera við framleigu húsnæðisins, og sá samningur skuli fella eldri samninga niður og þar með falla niður skuldbindingar, sem falla kunni á Landsbankann, sbr. dskj. nr. 7.

Vísi stefnandi m.a. til meginreglu samninga- og kröfuréttar, um að gerða samninga beri að halda, en sú meginregla eigi ekki við hér, þar sem tilvitnaður samningur sé ekki gerður af Landsbankanum.

Stefnandi sé einkahlutafélag, sem hafi það að tilgangi m.a. að annast rekstur fasteigna, kaup og sölu þeirra, viðhald og útleigu.  Starfsemi samkvæmt ÍSAT sé leiga atvinnuhúsnæðis.  Stefnandi sé því sérfræðingur á þessu sviði og beri að hafa það í huga, þegar samningar séu skoðaðir.

Engar heimildir séu til að krefja Landsbankann um þessar leigugreiðslur, og sé ekki unnt að sjá, að sú krafa hafi komið fram með neinum hætti fyrr en í stefnu.

Varakrafa stefnanda:

Það sé meginregla í samningarétti, að samningur stofni einungis réttindi og/eða skyldur fyrir þá aðila, sem að samningnum standi.

Undantekningar frá þeirri meginreglu séu til, og sé þá í sumum tilvikum talað um þriðjamannslöggerninga.

Meginreglan varðandi þá löggerninga sé sú, að samningsaðilar geti ekki, með samningi sín á milli, lagt kvöð, byrði eða skyldu á þriðja aðila, sem ekki sé aðili að þeim samningi, eða að öðru leyti rýrt réttarstöðu hans.

Í samræmi við ofangreint sé eðlilegt, að Landsbankinn líti svo á, að með húsaleigusamningnum, dags. 31. desember 2002, hafi aðilar samið svo um, að Landsbankanum væri heimilt, í samræmi við orðalag 9. gr. samningsins, að yfirtaka réttindi og skyldur leigutaka samkvæmt leigusamningnum sem og að framleigja húsnæðið.  Einnig að leigutaka væri heimilt að veðsetja réttindi sín og skyldur samkvæmt samningi þessum til Landsbankans í tryggingarskyni vegna ýmissa skuldbindinga leigutaka gagnvart bankanum.

Þetta sé í samræmi við ofangreinda meginreglu, að aðilar geti samið til hagsbóta fyrir þriðja mann, án sérstaks samþykkis af hans hálfu.

Að sjálfsögðu hafi Landsbankanum verið heimilt að hafna þessum réttindum, sem aðilar höfðu samið um fyrir hann.

Hins vegar vilji stefnandi beita fyrir sig ákvæði í 9. gr. leigusamningsins, um að Landsbankinn ábyrgist f.h. leigutaka greiðslu húsaleigugjalda, sem kunni að lenda í vanskilum, allt að fjárhæð kr. 5.000.000.  Með þessu ákvæði hafi samningsaðilar lagt skuldbindingar á Landsbankann án hans samþykkis.  Þetta sé gert í andstöðu við meginreglur samningaréttar um þriðj­amannslöggerninga.

Þetta ákvæði sé heldur ekki í samræmi við samning Landsbanka Íslands hf. og Kaffi Le ehf. og fleiri aðila frá 31. desember 2002 á dskj. nr. 8 og 9, sem stefnandi fullyrði, að hafi verið grundvöllur leigusamnings stefnanda og Kaffi Le ehf., eða þau skilyrði sem þar hafi verið sett:

Ákvæðið sé ekki eins orðað og ákvæði í fyrri leigusamningum milli stefnanda og Aktiverum hf., sbr. dskj. nr. 3 og 4 og breytingar á dskj. nr. 5.  Landsbanki Íslands hf. hafi heldur ekki gefið út neina ábyrgðaryfirlýsingu vegna þessa leigusamnings, eins og gert hafi verið vegna leigusamnings milli stefnanda og Aktiverum hf., sbr. dskj. nr. 21.

Stefnandi vísi til þess, að Landsbankinn hafi aldrei gert athugasemd við orðalag leigusamningsins á dskj. nr. 10 og þar með samþykkt hann.  Það sé ekki rétt hjá stefnanda.  Þegar stefnandi útbjó umræddan leigusamning við Kaffi Le ehf., hafi hann haft forsendur, skilyrði og drög að leigusamningi í dskj. nr. 8 og 9.  Stefnandi hafi haft þetta að engu, og þar með hafi Landsbankinn talið sig óbundinn af þessum leigusamningi.

Stefnandi byggi á því, að í dskj. nr. 8 komi fram ákvæði um ábyrgðina.  Líti stefnandi svo á, að þar hafi Landsbankinn skuldbundið sig til að veita umrædda ábyrgð.

Þessu sé alfarið hafnað, enda megi hverjum, sem lesi það skjal, vera ljóst, að mörg skilyrði séu sett fyrir útgáfu umræddrar ábyrgðar.  Þau skilyrði hafi aldrei verið uppfyllt, og þ.a.l. hafi Landsbankinn aldrei gefið út neina ábyrgðaryfirlýsingu, eins og hafi verið gert varðandi leigusamning Aktiverum hf., sbr. dskj. nr. 21.

Að öllu þessu athuguðu sé ekki að sjá, að stefnandi hafi neinn grundvöll fyrir kröfugerð sinni á hendur Landsbanka Íslands hf.

Málskostnaðarkrafa stefnda styðjist við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.  Krafa stefnda um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggi á lögum nr. 50/1988, þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni.  Þar sem stefndi sé ekki virðisaukaskattskyldur, beri honum nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnanda.

IV.

Forsendur og niðurstaða:

Fyrir dóminn komu til skýrslugjafar Bjarni Gunnarsson, framkvæmdastjóri stefnanda, og Einar Kristján Jónsson lögfræðingur.

Aðalkrafa stefnanda er byggð á leigusamningum á dskj. nr. 3 og 4 að teknu tilliti til viðauka á dskj. nr. 5 og 7, en samkvæmt bréfi stefnda á dskj. nr. 18 viðurkenni hann ekki húsaleigusamning milli stefnanda og Kaffi Le ehf. á dskj. nr. 10, og réttarsambandi samkvæmt framangreindum leigusamningum hafi því aldrei verið slitið.

Í framangreindu bréfi stefnda á dskj. nr. 18 til lögmanns stefnanda kemur fram, að stefndi viðurkennir ekki rétt aðila húsaleigusamningsins á dskj. nr. 10 til að skuldbinda stefnda, en bréfið verður ekki skilið svo, að stefndi sé að mótmæla gildi húsaleigusamningsins gagnvart viðsemjanda stefnanda.  Hefur stefnandi ekki sýnt fram á, á annan hátt, að húsaleigusamningurinn á dskj. nr. 10 hafi verið ógildur.  Ber því þegar af þeim sökum að hafna aðalkröfu stefnanda.

Varakrafa stefnanda er byggð á ákvæði í 9. gr. húsaleigusamnings milli stefnanda og Kaffi Le ehf. á dskj. nr. 10 um ábyrgð stefnda á húsaleigugreiðslum leigutakans Kaffi Le, verði á þeim vanskil.

Í málinu liggur fyrir samkomulag milli Kaffi Le ehf., Lífstíls ehf., Planet Reykjavíkur ehf. og stefnda um framleigu húsnæðisins til Kaffi Le ehf., en stefndi hafði með sérstöku samkomulagi yfirtekið réttindi og skyldur Aktiverum hf. samkvæmt leigusamningunum á dskj. nr. 3 og 4.  Framleigan skyldi þó vera með þeim hætti, að gerður yrði nýr samningur, sem leysa myndi fyrri tvo húsaleigusamninga af hólmi, en Landsbankinn myndi ekki vera aðili að þeim samningi.  Þá segir í samkomulaginu, að drög að húsaleigusamningi liggi fyrir.  Í 3. gr. samkomulagsins er enn fremur svohljóðandi ákvæði: 

 

“Landsbankinn lýsir jafnframvilja sínum til að veita leigutaka ábyrgð á greiðslu húsaleigu gagnvart leigusala allt að 5.000.000.-.  Sú ábyrgð er veitt með því skilyrði að Lífstíll ehf. gangist í sjálfskuldarábyrgð fyrir fjárhæð þeirri, sem Landsbankinn kann að greiða á grundvelli ábyrgðarinnar. ...”

Framkvæmdastjóri stefnanda, Bjarni Gunnarsson, bar fyrir dómi m.a., að hann hefði ekki átt von á, að bankinn myndi senda sér drög að húsaleigusamningi nema að skilyrði þeirra um sjálfskuldarábyrgð Lífstíls væri uppfyllt.  Hann kvaðst telja, að Landsbankinn hefði samþykkt húsaleigusamninginn eins og hann var í endanlegu formi, þ.m.t. breytingar sem gerðar höfðu verið á 9. gr. samningsdraganna, þar sem bankinn hefði verið með öll skjölin til yfirlestrar og engar athugasemdir gert.

Einar Kristjánsson lögfræðingur, sem vann á fyrirtækjasviði Landsbankans og kom að samningunum við stefnanda, skýrði m.a. svo frá fyrir dómi, að Lífstíll hefði ekki gefið út sjálfskuldarábyrgð þá, sem greinir í samkomulaginu, sem að framan er getið.  Hann kvaðst hafa átt þátt í að útbúa húsaleigusamningsdrögin, sem hefðu verið efnislega samhljóða fyrri húsaleigusamningi milli Aktiverum og Trúss.  Hann kvaðst hvorki hafa fengið húsaleigusamninginn á dskj. nr. 10 til yfirlestrar, athugasemda né ábendinga, heldur hafi hann fengið hann í hendur, eftir að hann var undirritaður, og hafi hann þurft að bera sig eftir því að fá afrit af honum.  Það sé ekki rétt, að stefndi hafi samþykkt hann.  Hann hafi strax rekið augun í orðalagsbreytingu á þann veg, að Landsbankinn ábyrgðist f.h. leigutaka greiðslur á húsaleigunni.  Hann hefði hins vegar ekki talið þörf á að lýsa yfir einhverjum sérstökum mótmælum vegna þessa.  Stefndi hafi ekki talið sig bundinn af þessu skilyrði, sem hafi hvorki verið í samræmi við fyrri framkvæmd né það form, sem lagt hafi verið upp við samningsgerðina.  Það, að bankinn ætti að greiða 5 milljónir fyrir vangoldna húsaleigu, væri nokkuð, sem þeir hefðu aldrei skuldbundið sig til að gera, og hafi bankinn aldrei gefið út ábyrgð vegna þessarar húsaleigu, ólíkt því, sem þeir hefðu gert við fyrri samning, þar sem sérstök ábyrgð hefði verið gefin út vegna húsaleigunnar.  Þá hefði hann ekki talið þörf á að tilkynna stefnanda sérstaklega, að þeir hefðu ekki baktryggingu fyrir ábyrgð, sem ekki hefði verið gefin út.

Eins og mál þetta er vaxið, er ljóst, að stefndi var ekki aðili að húsaleigusamningi þeim, sem gerður var milli stefnanda og Kaffi Le ehf.  Drögum þeim, sem stefndi gerði að húsaleigusamningi, var breytt efnislega, hvað varðar ábyrgð stefnda, án þess að sú breyting væri borin undir stefnda til samþykkis.  Þá var húsaleigusamningurinn undirritaður milli stefnanda og Kaffi Le ehf., áður en stefndi fékk eintak af honum.  Gegn andmælum stefnda er ósannað, að stefndi hafi fallizt á samninginn í þessari breyttu mynd, munnlega eða á annan hátt.  Þá liggur fyrir, að skilyrði, sem stefndi setti fyrir því, að hann myndi ábyrgjast greiðslu húsaleigu, allt að kr. 5.000.000, í samkomulagi milli Kaffi Le ehf., Lífstíls ehf., Planet Reykjavík ehf. og stefnda, um sjálfskuldarábyrgð Lífstíl efh., var aldrei uppfyllt.  Er samkvæmt framansögðu ósannað, að stefnandi hafi gefið stefnda umboð eða samþykki til að binda hann í gerningi við þriðja mann á þann hátt sem gert var með húsaleigusamningi á dskj. nr. 10, sem stefnandi byggir kröfur sínar á.  Ber því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir atvikum þykir rétt, að aðilar beri hvor sinn kostnað af málinu.

Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Landsbanki Íslands hf., skal vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Trúss ehf., í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.