Fimmtudaginn 14. febrúar 2002.
Nr. 289/2001.	Hótel Reykjavík hf. (Hróbjartur Jónatansson hrl.) gegn Bertli ehf. (Steingrímur Þormóðsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Kaupsamningur.

B ehf., seljandi fasteignar, hélt því fram að kaupandinn, H hf., hefði ekki að fullu greitt kaupverðið og höfðaði mál til innheimtu eftirstöðvanna. Af hálfu H hf. var krafist sýknu á grundvelli skuldajöfnuðar með gagnkröfu sem félagið taldi sig eiga á hendur B ehf. Í kaupsamningi málsaðila var svohljóðandi ákvæði:  ,,Kaupandi hefur haft hið selda til leigu mörg undanfarin ár og þekkir því eignina og sættir sig við hana í einu og öllu." Með hliðsjón af þessu, svo og vitnisburði fasteignasalans, sem hafði milligöngu um kaupin, var kröfu H hf. um skuldajöfnuð hafnað, en krafa B ehf. tekin til greina að fullu. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Hrafn Bragason og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. ágúst 2001. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda, svo og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. 

Stefndi krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur, en þó þannig að krafa hans beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. júlí 2001 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um að áfrýjanda beri að greiða stefnda 1.451.414 krónur ásamt dráttarvöxtum frá 1. janúar 2000 til greiðsludags, eins og nánar greinir í dómsorði.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Hótel Reykjavík hf., greiði stefnda, Bertli ehf., 1.451.414 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. janúar 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Áfrýjandi greiði stefnda samtals 450.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 28. maí 2001

I

          Mál þetta, sem tekið var til dóms að loknum munnlegum flutningi 11. maí sl., er höfðað með stefnu, birtri  16. maí 2000.

          Stefnandi er Bertill ehf., kt. 63092-2509, Knarrarvogi 4, Reykjavík.

          Stefndi er Hótel Reykjavík hf. kt., 560791-1279, Rauðarárstíg 37, Reykjavík.

          Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 1.451.414 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. janúar 2000 til greiðslu­dags.  Þá er krafist málskostnaðar. 

          Stefndi krefst aðallega sýknu og málskostnaðar en til vara að dómkröfur verði lækk­aðar og í því tilfelli krefst hann einnig málskostnaðar.  Í báðum tilvikum er þess krafist að stefnda verði heimilað með dómi að skuldajafna við kröfur stefnanda í sam­ræmi við ýtrustu kröfur stefnda.

          Stefndi höfðaði gagnsök 10. janúar sl. en henni var vísað frá dómi 20. febrúar sl. og var sá úrskurður staðfestur í Hæstarétti 16. mars sl.        

II

          Málavextir eru þeir að með kaupsamningi 18. október 1999 keypti stefndi af stefn­anda fasteignina Rauðarárstíg 37 í Reykjavík.  Kaupverðið átti að greiðast annars vegar með yfirtöku skulda og hins vegar með greiðslu á nánar tilteknum gjald­dögum.  Stefnandi heldur því fram að stefndi hafi ekki að fullu greitt kaupverðið og sækir eftirstöðvar þess í málinu.

          Í málavaxtalýsingu stefnda er fyrst frá því greint að hlutafélag í eigu sömu hlut­hafa og eiga stefnda, hafi tekið á leigu framangreinda fasteign af stefnanda.  Hafi fast­eignin þá verið óinnréttuð og hafi hlutafélagið kostað verulegum fjárhæðum til að út­búa hana til hótelreksturs.  Sá hluti eignarinnar, sem ekki var leigður hlutafélaginu, hafi verið leigður undir veitingarekstur.  Í júní 1995 hafi aðilar málsins gert með sér sam­komulag þar sem gerð var upp skuld hlutafélagsins við stefnanda og fól það einnig í sér að stefndi tæki við réttindum og skyldum hlutafélagsins sem leigutaki.  Í sam­komulaginu var ákvæði um að stefndi öðlaðist kauprétt að allri fasteigninni, þar með talið það rými sem leigt var öðrum.  Kauprétturinn átti að vera virkur árið 1997.  Þá hafi stefnandi skuldbundið sig til að uppfylla ákvæði byggingarreglugerðar um eld­varnir, bæði varðandi fasteignina almennt svo og þann hluta, sem leigður var undir veit­ingarekstur.  Stefndi átti hins vegar að sjá um brunavarnir í þeim hluta eignarinnar sem var nýttur til hótelrekstrar.  Á þessum tíma hafi legið fyrir úttekt frá bygg­ing­ar­full­trúanum í Reykjavík um eldvarnir og bar hún með sér að töluverðra úrbóta væri þörf.  Þá átti stefnandi enn fremur að láta stefnda í té fullnægjandi bygg­ing­ar­nefnd­ar­teikningar af yfirbyggðum svölum á efstu hæð tengibyggingar í hinu leigða hús­næði og átti jafnframt að stuðla að því að byggingarleyfi fengist.  Stefndi kveður stefn­anda í engu hafa sinnt þessum samningsskyldum sínum.

          Stefndi kveðst hafa ákveðið að nýta sér kauprétt að fasteigninni og tilkynnt stefn­anda það.  Eftir allmiklar samningaviðræður varð loks að samkomulagi að stefndi keypti fasteignina fyrir 61.000.000 króna miðað við 1. júní 1999 og átti það að stað­greið­ast.  Stefndi kveður fjármögnun sína ekki hafa gengið eftir vegna þess að láns­lof­orð hafi brugðist og þess vegna hafi ekki orðið af samningi fyrr en í október 1999.  Þá hafi stefnandi viljað fá hærra verð fyrir eignina, enda þótt stefndi byðist til að taka við áhvílandi veðskuldum miðað við 1. júní 1999 eins og samþykkt kauptilboð hafi gert ráð fyrir.  Stefndi og leigutakinn að veitingastaðnum höfðu greitt stefnanda leigu eftir 1. júní 1999, sem stefnandi hefði að öllu jöfnu átt að láta ganga til stefnda vegna yfir­töku hans á fasteigninni miðað við þann dag.  Varð að ráði að hækka kaupverðið um 3.507.039 krónur sem hafi verið samanlögð leigufjárhæð frá 1. júní 1999 til og með 31. desember það ár auk 438.881 krónu sem var eins konar vaxtagreiðsla vegna dráttar á greiðslu kaupverðsins.  Samtals hafi því hækkunin verið 3.945.920 krónur. 

          Þegar kaupsamningurinn var gerður hafi samningsgreiðslan verið ákveðin 2.439.665 krónur.  Í uppgjöri um vexti, fasteignagjöld og fleira frá 18. október 1999 hafi stefnandi kvittað fyrir móttöku og samþykki á samningsgreiðslu við undirskrift.  Fjár­hæðin hafi annars vegar verið samansett af 2.784.000 krónum sem hafi verið sú fjár­hæð sem stefnandi hafi fengið í leigu frá og með 1. júní 1999 og hins vegar 989.193 krónum sem stefndi hafi greitt með ávísun til stefnanda.  Við undirritun upp­gjörsins hafi stefnandi því staðfest móttöku á allri greiðslunni við samning. 

          Stefndi kveður nú greiðslur hafa gengið eftir því sem næst eins og áformað var nema hann hafi haldið eftir ríflega 900.000 krónum með þeim rökum að stefnandi hefði ekki enn uppfyllt ákvæði samkomulagsins um eldvarnir og gerð bygg­ing­ar­teikn­ingar, auk þess sem hann hefði valdið beinu fjártjóni vegna vanefnda sinna.  Er stefndi hugðist fá stöðuúttekt á fasteigninni hjá byggingarstjóra hafi honum verið neitað um gögn þar sem byggingarstjóri á vegum stefnanda hefði ekki skilað inn til­skild­um uppáskriftum til embættis byggingarfulltrúa þannig að framkvæmdin við fast­eignina í tengslum við gerð veitingastaðar teldist lögleg. 

          Stefndi kveður stefnanda hafa hafnað ítrekuðum áskorunum um úrbætur með þeim rökum að samkomulagið frá 1995 væri ekki lengur bindandi þar sem ekki sé minnst á skyldur, sem þar er greint frá, í kaupsamningi aðila frá því í október 1999. 

III

          Stefnandi kveðst styðja kröfur sínar við kaupsamning aðila.  Samkvæmt honum hafi stefndi skuldbundið sig til að greiða stefnanda umkrafða fjárhæð. Þetta loforð hafi stefndi ekki efnt og því sé stefnda rétt að krefja um greiðsluna með vísan til almennra reglna samningaréttarins um skuldbindingargildi samninga og réttarreglna um loforð.

          Af hálfu stefnanda er því hafnað að stefndi geti haldið eftir greiðslum þar sem hann hafi ekki sýnt fram á að stefnandi hafi vanefnt samninginn af sinni hálfu.  Meðal gagna málsins séu engin gögn sem styðji þær fullyrðingar.

          Loks byggir stefnandi á því að í málinu séu engar þær ástæður, sem réttlætt geti greiðslu­drátt stefnda.  Bendir stefnandi á að stefndi hafi haft eignina í leigu í fjölmörg ár áður en hann keypti hana og hafi því gjörþekkt eignina og eiginleika hennar.  Kaupin hafi átt sér stað í október 1999 og komi greinilega fram í kaupsamningnum að hið stefnda félag kaupi eignina í því ástandi sem hún hafi verið þann dag.  Allar kröfur, sem áður höfðu verið gerðar á milli stefnanda sem leigjanda eignarinnar og stefnda sem leigutaka komi því augljóslega ekki til skoðunar varðandi dómkröfur stefnanda.

IV

          Stefndi byggir á því í fyrsta lagi að kröfugerð stefnanda sé tölulega röng.   Í kröfu stefnanda sé ekki tekið tillit til greiðslu 2.000.784 króna sem stefnandi hafi kvittað fyrir móttöku á við samningsgerðina.  Rétt töluleg kröfugerð eigi því ekki að vera hærri en 901.102 krónur.  Við aðalflutning kom fram hjá lögmanni stefnda að ekki væri lengur ágreiningur um að dómkrafan væri tölulega rétt.  Hún væri annars vegar fram­angreind fjárhæð en hins vegar óuppgerðir vextir að fjárhæð 550.312 krónur, eða samtals 1.451.414 krónur.

          Þá eigi stefnandi enn eftir að ljúka við úrbætur við eldvarnir í fasteigninni.  Óvíst sé um kostnað við þær. Stefndi kveður sig því hafa rétt til að halda eftir eigin greiðslu þar til úr hafi verið bætt af hálfu stefnanda, enda sé hér um að ræða skyldur stefnanda samkvæmt byggingarreglugerð svo og sérstöku samkomulagi aðila málsins.  Við þetta sé stefnandi bundinn, enda séu kaup stefnda á fasteigninni grundvölluð á þessu sam­komu­lagi og verði að setja þau í samhengi við efni þess.

          Þá hafi stefnandi ekki afhent byggingarnefndarteikningar samkvæmt sam­komu­lagi aðila frá 1995.  Þess vegna hafi stefndi orðið að leita til arkitekts og  hafi vinna hans kostað 69.843 krónur og krefst stefndi þess að þessum kostnaði verði skulda­jafnað við kröfu stefnanda. 

          Loks krefst stefndi þess að stefnandi verði dæmdur til greiðslu skaðabóta að álitum vegna þess fjártjóns sem stefndi hafi orðið fyrir vegna vanefnda stefnanda á samn­ingsbundnum skyldum við úrbætur varðandi eldvarnir og gerð og afhendingu á bygg­ingarnefndarteikningum.  Dráttur á þessum skyldum hafi valdið því að stefndi hafi ekki getað nýtt fasteignina sem skyldi sem hótel og hafi því orðið fyrir beinu tekju­tapi.  Krefst stefndi þess að bótunum verði skuldajafnað við kröfu stefnanda.

V

          Kröfur stefnanda byggjast á framangreindum kaupsamningi aðila.  Það er ágrein­ings­laust að eftirstöðvar hans nema 1.451.414 krónum, sem er dómkrafan í málinu.  Þessu er ómótmælt af hálfu stefnda og verður krafan því tekin til greina með drátt­ar­vöxt­um eins og krafist er og nánar greinir í dómsorði.

          Koma þá gagnkröfur stefnda til skoðunar og hvort hægt sé að skuldajafna þeim á móti kröfu stefnanda.   

          Með samkomulagi 29. júní 1995 var gengið frá leiguskuld Gleipnis hf. við stefn­anda vegna framangreindrar fasteignar og jafnframt var samið um að stefndi yrði leigu­taki í stað Gleipnis hf.  Þá var og samið um að breyta ákvæðum gildandi leigu­samn­ings og m.a. tók stefnandi að sér að kosta að fullu brunavarnir í þeim hluta húss­ins þar sem veitingastarfsemi var.  Enn fremur að sjá til þess að ákvæði bygg­ing­a­reglu­gerðar um eldvarnir vegna fasteignarinnar yrðu uppfyllt varðandi aðra hluta húss­ins en þá, sem nýttir væru til hótelrekstrar.  Loks féllst stefnandi á að láta stefnda í té byggingarnefndarteikningar af yfirbyggðum svölum en stefndi átti að bera kostnað af framkvæmdum.

          Í kaupsamningi aðila er svohljóðandi ákvæði:  "Kaupandi hefur haft hið selda til leigu mörg undanfarin ár og þekkir því eignina og sættir sig við hana í einu og öllu."  Í þessum samningi er ekkert minnst á samkomulagið frá 29. júní 1995.  Fasteignasalinn, sem hafði milligöngu um kaupin, bar að efni samkomulagsins hefði ekki komið til um­ræðu við kaupin en eldvarnir hefðu þó borið á góma undir lokin.  Hann kvað sér ekki hafa verið kunnugt að samkomulagið hefði verið forsenda kaupsamningsins.  Hefði verið ágreiningur um einhver atriði eða aðilar, annar hvor eða báðir, álitið ein­hver atriði ófrágengin varðandi viðskiptin, hefði þeirra verið getið í kaupsamningnum.

          Samkvæmt þessu er fallist á það með stefnanda að með tilvitnuðu ákvæði kaup­samn­ingsins hafi stefndi lýst því yfir að hann sætti sig við ástand eignarinnar að öllu leyti, þ.m.t. þau atriði sem stefndi hefur uppi gagnkröfur um í þessu máli.  Kröfum stefnda um skuldajöfnuð er því hafnað.

          Stefndi skal greiða stefnanda 400.000 krónur í málskostnað og er þá tekið tillit til kostn­aðar stefnanda við matsmál, sem stefndi rak undir rekstri málsins, og við flutn­ing gagnsakarinnar.

          Arngrímur Ísberg héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð

          Stefndi, Hótel Reykjavík hf., greiði stefnanda, Bertli ehf., 1.451.414 krónur með drátt­arvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. janúar 2000 til greiðslu­dags og 400.000 krónur í málskostnað.