Fimmtudaginn 8. maí 2003.
Nr. 518/2002.	Steintak ehf. (Kristján Stefánsson hrl.) gegn Fasteignafélaginu Vogum ehf. (Þorsteinn Einarsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Húsaleiga. Skuldajöfnuður.

S ehf. höfðaði mál á hendur F ehf. til greiðslu á vangoldinni leigu fyrir þrjá eignarhluta í fasteign sem S ehf. hafði keypt af F ehf., en í kaupsamningum var kveðið á um að seljandi greiddi kaupanda bætur sem næmu nánar tilteknu leiguverði fyrir hvern fermetra húsnæðisins ef afhending drægist. Talið var F ehf. hefði í raun afhent S ehf. húsnæðið á umsömdum tíma, en síðan hefði munnlegur leigusamningur komist á milli aðila. Á hinn bóginn væri krafan sem S ehf. ætti á hendur F ehf. af þessu tilefni lægri en gagnkrafa F ehf. á hendur S ehf. á grundvelli kaupsamninganna. Var F ehf. því sýknað af kröfu S ehf.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 3. september 2002, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 23. október sama árs. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 38/1994, áfrýjaði hann héraðsdómi öðru sinni 19. nóvember 2002. Hann krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 1.177.280 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af nánar tilteknum fjárhæðum frá 1. maí 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fyrir héraðsdómi og jafnframt í greinargerð fyrir Hæstarétti krafðist áfrýjandi þess að stefnda yrði gert að greiða sér 2.009.305 krónur með nánar tilgreindum vöxtum. Við munnlegan flutning málsins hér fyrir dómi lækkaði áfrýjandi á hinn bóginn kröfu sína í framangreint horf. Stafaði breyting þessi af því í fyrsta lagi að áfrýjandi féll frá því að honum hafi verið heimilt einhliða að hækka húsaleigu úr hendi stefnda fyrir þá eignarhluta í fasteigninni Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði, sem málið varðar, frá 1. ágúst 2000 að telja, í öðru lagi að hann féllst á niðurstöðu héraðsdóms um stærð eignarhlutanna, sem leigukrafan tók mið af, í þriðja lagi að áfrýjandi krefst nú aðeins leigu fyrir eignarhluta auðkenndan 01-08 vegna hálfs aprílmánaðar 2000 en ekki fyrir mánuðinn allan og loks í fjórða lagi að áfrýjandi féll frá kröfulið um virðisaukaskatt af húsaleigukröfu sinni.

Fallast verður á með áfrýjanda að ekki verði séð að í bréfi lögmanns stefnda 2. ágúst 2000 hafi verið haldið fram að áfrýjandi hafi þá þegar verið búinn að fá afhentan eignarhlutann 01-08 í fasteigninni Hvaleyrarbraut 22, svo sem hermt er í hinum áfrýjaða dómi. Þetta fær því á hinn bóginn ekki breytt að staðfesta verður niðurstöðu hins áfrýjaða dóms með vísan til forsendna hans að öðru leyti.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 5. júní 2002.

I.

                Mál þetta er höfðað með stefnu útgefinni 27. febrúar 2001.  Var málinu vísað frá dómi án kröfu með úrskurði 20. nóvember 2001 en sá úrskurður var felldur úr gildi af Hæstarétti 13. desember 2001.  Að loknum málflutningi þann 23. apríl 2002 var málið tekið til dóms.  Lögmenn aðila hafa lýst því yfir að þrátt fyrir að 6 vikur séu liðnar frá því að málið var dómtekið telji þeir ekki þörf á endurflutningi.  Stefnandi er Steintak ehf., kt. 610199-2759, Mururima 5, Reykjavík en stefndi er Fasteignafélagið Vogar ehf., kt. 480494-2279, Hvaleyrarbraut 20, Hafnarfirði.

                Eins og aðilar hafa kosið að leggja mál þetta fyrir dóminn, snýst ágreiningur þeirra um vangoldna leigu sem stefnda hafi borið að standa stefnanda skil á vegna notkunar á nánar tilgreindum eignarhlutum í fasteigninni Hvaleyrarbraut 22, Hafnarfirði, sem stefndi hafði skömmu áður selt stefnanda.  Einnig deila aðilar um hvort stefnda beri að greiða kostnað sem stefnandi kveðst hafa haft af því að ræsta húsnæðið eftir afhendingu þess.

                Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar að fjárhæð 2.009.305 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, af 145.200 krónum frá 1. maí 2000 til 1. júní 2000, af 290.400 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2000, af 527.100 krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2000, af 763.800 krónum frá þeim degi til 1. september 2000, af 1.473.900 krónum frá þeim degi til 1. október 2000, af 1.613.900 frá þeim degi til 31. desember 2000, en af 2.009.305 krónum frá þeim degi til greiðsludags.  Að auki krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst aðallega sýknu af kröfu stefnanda en til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.  Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar.       

Við aðalmeðferð málsins gáfu fyrirsvarsmaður stefnanda, Pétur Jakobsson og fyrirsvarsmaður stefnda Jón Sigurður Magnússon, aðilaskýrslur.  Einnig komu fyrir dóminn sem vitni Jónas Hauksson, fyrrverandi starfsmaður stefnanda en núverandi starfsmaður stefnda og Hjörtur Jónsson starfsmaður stefnda. 

II.

                Málsatvik eru í stuttu máli þau að stefnandi keypti af stefnda fjóra eignarhluta í fasteigninni Hvaleyrarbraut 22, Hafnarfirði með jafnmörgum kaupsamningum, öllum dagsettum 7. apríl 2000. Voru þetta eignarhlutar auðkenndir nr. 0101, 0102, 0108 og 0109.  Ágreiningur aðila í málinu snýst ekki um síðastnefndan eignarhluta.  Samkvæmt kaupsamningi um eignarhluta 0101 bar stefnda að afhenda stefnanda hann þann 1. apríl 2000 með þeim fyrirvara að stefndi hefði þar afnot tveggja herbergja til 1. maí 2000.  Kaupsamningur varðandi eignarhluta 0102 kveður á um afhendingu þann 1. maí 2000 og kaupsamningur um eignarhluta 0108 kveður á um afhendingu 15. apríl 2000.  Allir hafa kaupsamningarnir eftirfarandi ákvæði um drátt á afhendingu:  „Dragist afhending fram yfir [dagsetning] skuldbindur seljandi sig til að greiða kaupanda bætur sem nemur leiguverði fyrir húsnæðið og skal miða við kr. 300 fyrir hvern fermetra í mánaðarleigu.“    Aðilar eru sammála um að samkomulag hafi tekist með þeim um að stefndi (seljandi samkvæmt kaupsamningum) hefði afnot áðurnefndra þriggja eignarhluta eftir afhendingardag samkvæmt kaupsamningi.  Kveður stefnandi að afnot stefnda hafi náð til allra eignarhlutanna og byggir krafa hans á því að stefnda beri að greiða leigu vegna þeirra til loka ágúst 2000.  Stefndi heldur því hins vegar fram að hann hafi ekki fengið umráð nema 40% eignarhluta 0108, 75% eignarhluta 0102 en allan eignarhluta 0101.  Að sögn stefnda afhenti hann stefnanda umráð eignarhluta 0101 17. ágúst 2000, eignarhluta 0102 27. júlí 2000 og eignarhluta 0108 15. ágúst 2000.  Stefndi viðurkennir  að skulda stefnanda fyrir þessi leiguafnot en hafnar þeim skilningi stefnanda að greiða beri leigu fyrir allan ágústmánuð og kveður að aðeins eigi að borga leigu hlutfallslega fyrir hvern dag sem hann hafi haft afnot húsnæðisins.  Stefndi kveðst ekki hafa greitt stefnanda fyrir þessi leiguafnot vegna þess að hann eigi hærri kröfu á hendur honum sem rætur eigi að rekja til kaupsamnings um eignarhluta 0102.  Hafi stefnanda borið samkvæmt þeim samningi að inna af hendi ákveðið verk og að því loknu að gefa út reikning fyrir verkinu að upphæð 4.000.000 króna, kvitta á reikninginn að hann væri greiddur og afhenda stefnda.  Því verki sem um ræði hafi átt að vera lokið fyrir 30. maí 2000.  Í nefndum kaupsamningi sé kveðið á um það að sé umræddu verki ekki lokið fyrir nefnt tímamark skuli stefnandi (kaupandi) greiða stefnda (seljanda) dráttarvexti af nefndri upphæð frá 30. maí og þar til verki sé lokið.  Fram kom við meðferð málsins að verki þessu var ekki lokið fyrir greint tímamark.  Ágreiningur er hins vegar með aðilum um það hvar verkið er á vegi statt og hvers vegna það sé.  Í aðilaskýrslu stefnanda kom fram að nefndur reikningur hefur ekki enn verið gefinn út.

Í málinu liggur fyrir yfirlit sem stefnandi útbjó og sendi stefnda með dagsetningunni 14. júlí 2000.  Er í þessu yfirliti krafist m.a. leigugreiðslu fyrir hina umdeildu eignarhluta.  Kemur ekki fram fyrir hvaða mánuð er verið að krefja í hvert sinn en upphæðirnar einkenndar, 1/5 00, 1/6 00 og 1/7 00.  Stefndi heldur því fram í greinargerð að hér sé verið að krefjast leigu vegna tímabilsins maí til júlí 2000.    Í þessu yfirliti krefur stefnandi stefnda um leigu fyrir afnot af eignarhlutum 0101 og 0108 vegna þriggja mánaða en aðeins um leigugjald vegna eins mánaðar að því er varðar eignarhluta 0102.  Í lok þessa yfirlits er tilkynning frá stefnanda til stefnda um að frá og með 1. ágúst 2000 hækki leiga á húsnæðinu úr 300 krónum í 900 krónur fyrir fermetrann.  Í svarbréfi lögmanns stefnda frá 2. ágúst 2000 fellst stefndi á að hann skuldi stefnanda leigu vegna eignarhluta 0101 fyrir mánuðina maí til júlí og fyrir 40% af eignarhluta 0108 vegna sömu mánaða.  Einnig viðurkennir stefndi að hann skuldi stefnanda leigu vegna 75% af eignarhluta 0102 fyrir júlímánuð.  Í bréfi þessu hafnar stefndi því að fallast á hækkun leigu úr 300 krónum í 900 krónur fyrir fermetra.  Kemur og fram í bréfinu að stefndi telur sig eiga mun hærri kröfur á hendur stefnanda en nemi kröfum hans samkvæmt fyrrnefndu yfirliti frá 14. júlí.  Að síðustu setur stefndi fram kröfu um að stefnandi ljúki verki því sem fyrr er minnst á og krefur stefnanda um dráttarvexti af 4.000.000 króna frá 30. maí 2000.  Í svarbréfi lögmanns stefnanda frá 11. ágúst 2000 eru kröfur samkvæmt yfirliti frá 14. júlí 2000 ítrekaðar og sjónarmiðum stefnda sem fram komi í bréfi hans frá 2. ágúst 2000 hafnað, án nánari tilgreiningar eða röksemda.  Auk þess er gerð krafa um að stefndi afhendi stefnanda tafarlaust umráð eignarhlutanna 0101, 0102 og 0108. 

Í málinu hefur verið lagt fram yfirlit stefnanda dagsett 1. september 2000 með sundurliðun á kröfu hans á hendur stefnda vegna leiguafnota af umræddum eignarhlutum.  Krefst stefnandi þar leigu fyrir eignarhlutana 0101 og 0108 á tímabilinu apríl til og með ágúst 2000 og vegna eignarhluta 0102 á tímabilinu júní til og með ágúst 2000.  Einnig kemur fram í nefndu yfirliti krafa stefnanda vegna hreinsunar á viðkomandi eignarhlutum að fjárhæð 140.000 krónur.  Stefnandi hefur og lagt fram frumrit reiknings vegna kröfu sinnar.  Er reikningurinn gefinn út 31. desember 2000 og er að fjárhæð 2.009.305 krónur sem er stefnukrafa málsins.  Stefndi hefur haldið því fram að hann hafi aldrei fengið frumrit þessa reiknings og hafi honum ekki verið kunnugt um kröfur stefnanda fyrr en honum var birt stefna í máli þessu. 

III.

                Stefnandi byggir kröfur sínar á því að stefnandi hafi keypt af stefnda fjóra eignarhluta fasteignarinnar að Hvaleyrarbraut 22, Hafnarfirði með kaupsamningum dagsettum 7. apríl 2000.  Hafi stefndi átt að afhenda eignarhluta 0101 þann 1. apríl 2000, eignarhluta 0102 þann 1. maí 2000 og eignarhluta 0108 þann 15. apríl 2000.  Hafi stefnanda verið heimilt að hafa umráð eignarhlutanna lengur  gegn greiðslu á eftirgjaldi að upphæð 300 krónur fyrir hvern fermetra.  Stefnanda hafi verið nauðsynlegt að fá umráð eignanna sem fyrst  þar sem fyrir hafi legið að vinna á þeim verulegar endurbætur.  Þar sem afhending hafi  dregist hafi stefnandi tilkynnt stefnda þann 15. júlí 2000 um hækkun á leigu í 900 krónur fyrir fermetrann frá og með 1. ágúst 2000, auk þess sem hann hafi krafist vangoldinnar húsaleigu.  Stefndi hafi ekki mótmælt  hækkun leigunnar.

                Stefndi hafi horfið af eigninni um mánaðarmótin ágúst/september 2000 án þess að hafa staðið skil á leigugjaldi og án þess að skila eignunum formlega.  Viðskilnaður stefnanda hafi verið að öllu leyti óásættanlegur og með þeim hætti að stefnandi hafi orðið að ræsta eignirnar og flytja drasl á hauga hjá Sorpu og til Furu hf. og hafi haft af því verulegan kostnað.  Krefjist stefnandi 140.000 króna vegna viðskilnaðar í samræmi við sundurliðun sem hann hafi sent stefnda.  Hafi kröfu þessarri aldrei verið mótmælt af hálfu stefnda hvorki að því er varðar upphæð né greiðsluskyldu.

                Stefnandi hafi gert stefnda formlegan reikning 31. desember 2000 að fjárhæð 2.009.305 krónur.  Þessi reikningur sé ógreiddur og hafi því málshöfðun verið óhjákvæmileg.

                Við aðalmeðferð málsins var bókað eftir lögmanni stefnanda að málið væri ekki rekið sem bótamál af hálfu stefnanda heldur sem krafa um vangoldna húsaleigu.

                Varðandi lagarök vísar stefnandi til ákvæða samnings aðila um leigu fyrir afnot framangreindra eigna, auk samningalaga nr. 7/1936 og húsaleigulaga nr. 36/1994.  Kröfu um dráttarvexti styður stefnandi við vaxtalög nr. 25/1987 og kröfur um málskostnað og réttarfar við ákvæði einkamálalaga nr. 91/1991.

IV.

Í greinargerð sinni kveður stefndi að  í máli þessu krefji stefnandi hann um greiðslu leigu vegna afnota stefnda af eignarhlutum 0101, 0102 og 0108 að Hvaleyrarbraut 22, Hafnarfirði og vegna meints kostnaðar við að hreinsa húsnæðið.  Ekki sé í málinu neinn ágreiningur að stefndi hafi tekið á leigu húsnæði stefnanda, en ágreiningur sé um fjárhæð leigukröfu, meintan leigutíma og kröfu stefnanda vegna meints kostnaðar við hreinsun húsnæðis.  Stefndi kveðst m.a. byggja á því að lækka beri kröfur stefnanda um leigu þar sem stefnandi hafi vanefnt verulega samning aðila um leigu fasteignanna.  Stefnandi hafi ekki veitt stefnda  afnot af lóð hússins, en samkvæmt samkomulagi aðila skyldi stefndi hafa á leigu fasteignir stefnda, þar með talda lóð hússins.  Stefnandi hafi strax fyllt lóðirnar af vélum og ýmsu drasli og hafi stefndi því ekki fengið umsamin afnot lóðarinnar. 

Kveður stefndi að samkvæmt 2. gr. kaupsamnings um eignarhluta 0101 hafi stefndi átt að afhenda stefnanda húsnæðið þann 1. apríl 2000.  Þá hafi verið samkomulag um að stefndi hefði leigulaus afnot tveggja herbergja í húsnæðinu þar til 1. maí 2000.  Þá hafi og verið samkomulag um að stefnda væri heimilt að hafa afnot fasteignarinnar eftir umsaminn afhendingardag gegn greiðslu á 300 krónum fyrir hvern fermetra miðað við heilan mánuð.  Samkomulag hafi orðið með aðilum um að stefndi greiddi ekki leigu fyrir afnot húsnæðisins fyrr en í maí 2000.  Til stuðnings þeirri fullyrðingu vísar stefndi meðal annars til kröfubréfs stefnanda sem dagsett er 14. júlí 2000.  Stefndi kveðst og hafa haft fyrrgreint húsnæði á leigu þar til 17. ágúst 2000 en þá hafi hann afhent stefnanda húsnæðið.  Samkvæmt samkomulagi aðila hafi stefndi átt að fá leiguafnot af lóð fasteignarinnar.  Stefnandi hafi hins vegar vanefnt þann þátt samningsins og hafi stefndi engin afnot fengið af lóðinni þrátt fyrir ítrekaðar kröfur þar um.  Gerir stefndi þá kröfu að leigukrafa stefnanda lækki um 30% af umsömdu leigugjaldi vegna þessa.  Kveður stefndi kröfu stefnanda vegna leigu stefnda á eignarhluta 0101 vera 143.280 krónur, sem sundurliðist þannig:

Maí 2000, 179,1 fm. x 300 krónur                                         53.730,-   krónur

Júní 2000, 179,1 fm. x 300 krónur                                        53.730,-   krónur

Júlí 2000, 179,1 fm. x 300 krónur                                          53.730,-   krónur

Ágúst 2000, 179,1 fm. x 300 krónur x 17/30                       30.447,-   krónur

30% lækkun vegna lóðar                                               -48.357,-       krónur                   

Samtals                                                                             143.280,-       krónur

Stefndi kveður að samkvæmt 2. gr. kaupsamnings um eignarhluta 0102 hafi afhending átt að fara fram þann 1. maí 2000.  Samkomulag hafi hins  vegar orðið um að stefndi fengi afnot þeirrar fasteignar eftir þann tíma gegn greiðslu á 300 krónum fyrir hvern fermetra miðað við heilan mánuð.  Stefndi hafi afhent stefnanda 25% eignarinnar þegar þann 1. maí 2000 en samkomulag hafi orðið um leiguafnot stefnda af 75% eignarinnar þann tíma sem stefndi hafi óskað.  Kveður stefndi að samkomulag hafi tekist með aðilum um að stefndi greiddi ekki leigu fyrir þessi afnot fasteignarinnar fyrr en í júlí 2000.  Til stuðnings þeirri fullyrðingu vísar stefndi til kröfubréfs stefnanda sem dagsett sé 14. júlí 2000.  Stefndi kveðst ekki hafa fengið afnot af lóð eignarinnar og hafi stefndi því vanefnt samkomulag aðila.  Krefst stefndi því að leiguverð lækki um 30% af þeim sökum.  Stefndi kveðst hafa afhent stefnanda umrædd 75% húsnæðisins þann 27. júlí 2000.  Kveður stefndi því kröfu stefnanda á hendur stefnda vegna leigu fyrir eignarhluta 0102 vera 42.922 krónur sem sundurliðist þannig:

227,10 fm. x 300 krónur x 27/30                                            61.317,-   krónur

30% lækkun vegna lóðar                                               -18.395,-       krónur   

Samtals                                                                                   42.922,-   krónur

Stefndi kveður að samkvæmt 2. gr. kaupsamnings um eignarhluta 0108 hafi afhending átt að fara fram 15. apríl 2000.  Samkomulag hafi hins vegar orðið um það að stefndi fengi afnot þeirrar fasteignar eftir þann tíma gegn greiðslu á 300 krónum fyrir hvern fermetra miðað við heilan mánuð.  Stefndi kveðst hafa afhent stefnanda strax 60% fasteignarinnar og hafi stefnandi þegar hafið nýtingu á þeim hluta hennar.  Samkomulag hafi orðið um að stefndi fengi leiguafnot af 40% fasteignarinnar þann tíma sem hann óskaði og hafi verið samkomulag um að stefndi greiddi ekki leigu fyrir þau afnot fyrr en í maí 2000.  Til stuðnings þeirri fullyrðingu vísar stefndi til kröfubréfs stefnanda sem dagsett er 14. júlí 2000.  Kveður stefndi að stefnandi hafi ekki veitt honum afnot lóðar fasteignarinnar og krefst 30% lækkunar á leigugjaldi vegna þeirra vanefnda.  Kveður stefndi að hann hafi afhent stefnanda þau 40% fasteignarinnar sem hann hafi haft á leigu þann 15. ágúst 2000.  Kveður stefndi að krafa stefnanda á hendur sér vegna leiguafnota af eignarhluta 0108 sé því 88.274 krónur, sem sundurliðist þannig:

Maí 2000, 120,10 fm. x 300 krónur                                       36.030,-   krónur

Júní 2000, 120,10 fm. x 300 krónur                                      36.030,-   krónur

Júlí 2000, 120,10 fm. x 300 krónur                                        36.030,-   krónur

Ágúst 2000, 120,10 fm. x 300 krónur  x 15/30   18.015,-   krónur

30% lækkun vegna lóðar                                                -37.831,-      króna     

Samtals                                                                                   88.274,-   krónur

Kveður stefndi að krafa stefnanda vegna leigu fyrir fyrrgreindar fasteignir sé því 274.476 krónur (143.280,- + 42.922,- + 88.274,-)

Stefndi kveðst mótmæla því sem röngu að hann hafi ekki afhent stefnanda fasteignirnar fyrr en um mánaðarmótin ágúst/september 2000.  Þá kveðst hann mótmæla því að stefndi hafi dregið það að afhenda fasteignirnar.  Stefndi kveðst árétta að samningar um afnot hans af fasteignunum hafi ekki verið um tímabundin afnot og hafi ekkert verið kveðið á um það hvenær stefndi ætti að afhenda eignirnar.  Kveðst stefndi taka fram að gengið hafi verið út frá því að stefndi hefði leiguafnot fasteignanna að minnsta kosti fram á haust 2000.  Stefndi áréttar að hann hafi afhent eignarhluta 0101 þann 17. ágúst 2000 og hafi starfsmaður stefnanda tekið við lykli að húsnæðinu þann dag.  Þá hafi stefndi afhent stefnanda þann 27. júlí 2000, þann hluta (75%)  af eignarhluta 0102 sem hann hafi haft á leigu.  Þann 15. ágúst hafi stefndi skilað stefnanda þeim 40% af eignarhluta 0108 er hann hafi haft á leigu.  Stefndi mótmælir kröfum stefnanda um 900 króna leigu fyrir hvern fermetra frá 1. ágúst 2000 og bendir á að skýrt sé kveðið á um það í samningum aðila að leigugjald eigi að vera 300 krónur fyrir hvern fermetra.  Þá kveður stefnandi það rangt sem greini í stefnu að stefndi hafi ekki mótmælt tilkynningu stefnanda um hækkun leigugjalds.  Stefndi kveðst hafa mótmælt þegar þeirri einhliða og ólögmætu ákvörðun stefnanda og hafi þau mótmæli verið ítrekuð með bréfi lögmanns stefnda þann 2. ágúst 2000.  Þá telur stefnandi þá kröfu vera of háa og bersýnilega ósanngjarna.  Þá mótmælir stefndi sem rangri og órökstuddri þeirri fullyrðingu stefnanda að hann hafi skilað fasteignunum í óásættanlegu ástandi og að stefnandi hafi af þeim sökum þurft að leggja út í kostnað að fjárhæð 140.000 krónur vegna hreinsunar húsnæðis og vegna flutnings á drasli til Sorpu og Furu hf.  Stefndi hafi skilað fasteignunum til stefnanda í því ástandi sem þær hafi átt að vera við afhendingu samkvæmt kaupsamningum                aðila og hafi áður látið flytja á brott eigur sínar af fasteignunum.  Stefndi kveðst mótmæla því að hann hafi skilið eftir járn og drasl sem stefnandi hafi þurft að flytja í vörubílum í Furu og Sorpu og telur þá kröfu ranga og jafnframt vanreifaða.  Þá mótmælir stefndi kröfu um sorpkostnað sem rangri, órökstuddri og ósannaðri og stefnda óviðkomandi með öllu.  Þá kveðst stefndi mótmæla að stefnandi hafi lagt til verkamenn við að lesta bíla og moka út rusli og telur stefndi þessa kröfu vera ranga, órökstudda og sér óviðkomandi.  Þá mótmælir stefndi og einingarverðum í kröfu stefnanda vegna vörubíla, vegna sorpkostnaðar og vegna verkamanna og kveður kröfuna vera að minnsta kosti of háa og bersýnilega ósanngjarna.  Stefndi kveður stefnanda hafa sönnunarbyrðina fyrir því að stefndi hafi skilað fasteignunum í öðru og verra ástandi en um var samið og að honum hafi ekki tekist sú sönnun.  Bendir stefnandi á að stefndi hafi ekki óskað eftir mati á ástandi eignanna er þeim var skilað og hafi hann til dæmis ekki látið fara fram úttekt á þeim í samræmi við XIV. kafla laga nr. 36/1994.  Þá telur stefnandi að sýkna beri hann af kröfu stefnanda vegna hreinsunar húsnæðis, þegar af þeirri ástæðu að stefnandi hafi ekki lýst þeirri kröfu fyrir stefnanda fyrr en liðnir hafi verið meira en tveir mánuðir frá því stefndi hafi skilað fasteignunum, sbr. 64. gr. laga nr. 36/1994.

Stefndi kveðst taka það fram að stefnandi hafi ekki afhent honum reikning á dómskjali nr. 6 og hafi stefndi fyrst fengið vitneskju um reikning þennan er mál þetta hafi verið höfðað.  Krefst stefnandi þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda, eða sýknaður að svo stöddu, vegna þeirrar staðreyndar að stefnandi hafi ekki enn sent stefnda frumrit nefnds reiknings.  Kveðst stefndi byggja á því að meint krafa stefnanda gjaldfalli ekki fyrr en frumrit reiknings sé afhent stefnda.

Stefndi kveðst taka það fram að er hann hafi skilað síðustu eigninni til stefnanda þann 17. ágúst 2000 hafi hann skuldað stefnanda 274.476 krónur í húsaleigu.  Stefndi hafi hins vegar ekki greitt þessa fjárhæð þar sem stefnandi skuldi honum mun hærri fjárhæð vegna vanefnda stefnanda á framkvæmdum við Hvaleyrarbraut 20, Hafnarfirði, sbr. b lið 3. gr. kaupsamnings/afsals um Hvaleyrarbraut 22, eignarhluta 0102.  Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði samnings aðila hafi stefnandi átt að greiða hluta kaupverðs eignarinnar, 4.000.000 króna, með tilgreindum framkvæmdum á lóð hússins.  Samkvæmt samningi aðila hafi stefnandi átt að ljúka þeim framkvæmdum fyrir 30. maí 2000 en greiða ella dráttarvexti af 4.000.000 króna þar til verki væri lokið.  Kveður stefndi að þegar hann hafi hætt leigu eignanna þann 17. ágúst 2000 hafi nefndum framkvæmdum ekki enn verið lokið og sé þeim ekki enn að fullu lokið.  Eigi stefnandi meðal annars enn eftir að setja plan í rétta hæð, hann hafi ekki malbikað innkeyrslu á plan á þann hátt er hann skyldi gera og þá hafi stefnandi ekki lokið tengingu á vatni og frágangi í samræmi við samning aðila.  Kveðst stefndi áætla kostnað við að ljúka verkum þeim er stefnandi skyldi vinna, að minnsta kosti 1.000.000 króna.  Þá skuldi stefnandi stefnda dráttarvexti af 4.000.000 króna frá 30. maí 2000, sbr. samning aðila, og hafi sú fjárhæð numið 801.389 krónum þann 12. apríl 2001.  Kveðst stefndi því eiga kröfu á hendur stefnanda sem nemi að minnsta kosti 1.801.389 krónum.  Sé sú krafa hærri en krafa stefnanda á hendur honum og krefst stefndi þess að kröfu hans verði skuldajafnað að hluta eða að öllu leyti við kröfu stefnanda og að stefndi verði því sýknaður af kröfu stefnanda eða til vara að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.  Stefndi kveðst munu á síðari stigum höfða mál á hendur stefnanda til greiðslu kröfu vegna fyrrgreindra vanefnda á b lið 3. gr. kaupsamnings um Hvaleyrarbraut 22, eignarhluta 0102.

Stefndi kveðst og mótmæla sérstaklega kröfu um upphafstíma dráttarvaxta og telur að dráttarvexti beri ekki að dæma, ef fallist verði á dómkröfur stefnanda að einhverju eða öllu leyti, fyrr en frá dómsuppsögudegi.  Stefndi áréttar sérstaklega að hann hafi ekki enn fengið frumrit reiknings á dómskjali nr. 6 og að honum hafi ekki verið kunnugt um fjárhæð kröfu stefnanda fyrr en mál þetta hafi verið höfðað.

Varðandi lagarök vísar stefndi til reglna samninga- og kröfuréttar.  Þá vísar stefndi til húsaleigulaga nr. 36/1994 og vaxtalaga nr. 25/1987.  Um heimild til að hafa uppi gagnkröfur til skuldajafnaðar vísar stefndi til 28. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um málskostnað er studd við XXI. kafla sömu laga.                         

V.

                Málatilbúnaður stefnanda í máli þessu er ekki svo skýr sem vera mætti.  Af stefnu í málinu er ekki skýrt hvort málið er sótt til heimtu bóta vegna afhendingardráttar eða sem krafa um vangoldna húsaleigu.  Stefndi krafðist ekki frávísunar málsins vegna þessa.  Í greinargerð stefnda er bætt úr brestunum í málatilbúnaðinum og eftir yfirlýsingu lögmanns stefnanda í upphafi aðalmeðferðar málsins þann 23. apríl sl. um að mál þetta sé af hálfu stefnanda ekki rekið sem bótamál heldur snúist það um vangoldna húsaleigu, er það mat dómsins að grundvöllur málsins sé nægilega skýr til að efnisdómur verði felldur um ágreining aðila.

                Eins og fram hefur komið keypti stefnandi af stefnda fjóra eignarhluta í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22, Hafnarfirði með kaupsamningum dagsettum 7. apríl 2000.  Eins og fyrr er rakið er í kaupsamningum þessum ákvæði um bætur ef afhending húsnæðisins dragist fram yfir umsaminn afhendingardag.  Eins og ágreiningur í máli þessu er lagður fyrir dóminn er byggt á því að stefndi hafi tekið húsnæðið á leigu eftir umsaminn afhendingardag og deila aðilar um það að hvaða marki það hafi verið.  Byggir stefnandi á ákvæðum kaupsamninga um afhendingardrátt og krefur um leigu fyrir allt húsnæðið frá afhendingardegi samkvæmt umræddum samningum og fyrir alla þá þrjá eignarhluta sem deilt er um.  Stefndi mótmælir þessu og kveðst aðeins hafa tekið hluta af hinu umdeilda húsnæði á leigu, eins og nánar er rakið hér að framan.  Hefur stefndi haldið því fram að stefnandi beri sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi tekið stærri hluta hússins á leigu en hann viðurkennir.   Hér fyrir dómi hefur stefndi leitt vitni til að freista þess að sanna að stefnandi hafi frá afhendingardegi fasteignanna og  jafnvel frá fyrra tímamarki nýtt hluta af því húsnæði sem hann krefur stefnda um leigu fyrir.  Báru vitnin um það að í húsnæðinu hafi verið geymdir munir sem hafi verið í eigu stefnanda og eins að unnið hafi verið í hluta húsnæðisins að smíði „trailervagns“ á vegum stefnanda á því tímabili sem hér er deilt um.  Stefnandi gerði enga tilraun til að hnekkja þessari sönnunarfærslu með framlagningu gagna eða með því að leiða vitni af sinni hálfu. 

                Báðir aðilar hafa vísað til húsaleigulaga nr. 36/1994 varðandi lögskipti sín. Í 1. gr. þeirra laga segir í 1. mgr. að lögin gildi um samninga sem fjalli um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi. Sama lagagrein kveður á um það í 2. mgr. að lögin gildi bæði um íbúðar- og atvinnuhúsnæði, en í 2. mgr. 2. gr. kemur fram að lögin séu frávíkjanleg varðandi atvinnuhúsnæði.  Í 4. gr. sömu laga segir að leigusamning skuli gera skriflega og í 10. gr. að vanræki aðilar að gera skriflegan samning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.  Segir síðan í 2. mgr. 10. gr. að við þá aðstöðu að ekki hafi verið gerður skriflegur leigusamningur ákveðist upphæð leigunnar sú fjárhæð sem leigusali geti sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt.

                Það er mat dómsins að kaupsamningar þeir milli aðila sem varða þær eignir sem deilt er um geti ekki talist leigusamningar, né verði krafa um greiðslu leigu byggð á þeim.  Þar sem fyrir liggur að aðilar eru sammála um að deila þeirra snúist um vangoldna leigu verður ekki annað lagt til grundvallar en að á milli þeirra hafi verið gerður munnlegur leigusamningur, sem öðrum þræði hafi verið byggður á bótaákvæði kaupsamninganna.  Ákvæði þeirra þriggja kaupsamninga sem snerta mál þetta kveða á um afhendingu á tilteknum degi.  Stefndi hefur haldið því fram að hann hafi afhent hluta af eignunum á þeim degi sem samningar kveði á um en hafi haldið afnotum eignanna að hluta með samkomulagi við stefnanda og hafi átt að greiða leigu vegna þessara afnota sem samsvaraði 300 kr. fyrir hvern fermetra.  Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að stefndi hafi ekki afhent hina umdeildu eignarhluta á þeim dögum sem tilgreindir eru í kaupsamningunum.  Eins og mál þetta er lagt fyrir verður að byggja á því að umræddir eignarhlutar hafi verið afhentir kaupanda í eignarréttarlegum skilningi í samræmi við kaupsamningana.  Hins vegar hafi aðilar gert með sér munnlegan leigusamning um áframhaldandi afnot stefnda af fasteignunum.  Þegar litið er til þeirrar sönnunarfærslu sem fram hefur farið í máli þessu og fyrr er vitnað til og þeirra ákvæða húsaleigulaga sem áður eru rakin er það mat dómsins að stefnandi verði að bera hallann af skorti á sönnun varðandi umfang þess leigusamnings sem komst á.  Í ljósi þessa er það niðurstaða dómsins að stefnanda hafi ekki tekist sönnun þess að í millum aðila hafi komist á víðtækari leigusamningur en stefndi hefur viðurkennt. 

                Varðandi upphaf leigutíma hefur stefndi ekki borið brigður á að hann hafi haft afnot húsnæðisins frá þeim afhendingardögum sem tilgreindir eru í kaupsamningum um eignirnar.  Hefur stefndi hins vegar vísað til þess að samkomulag hafi verið með aðilum um að hann greiddi ekki leigu fyrir afnot sín fyrr en á síðara tímamarki.  Stefndi hefur þessu til stuðnings vísað til yfirlits sem stefnandi sendi stefnda og dagsett er 14. júlí 2000 (dómskjal nr. 10).  Hefur stefndi byggt á því að í nefndu yfirliti krefji stefnandi um leigu fyrir tímabil sem hefjist mánuði síðar en það tímabil sem hann krefjist greiðslu fyrir hér fyrir dómi og telur þetta misræmi vera til stuðnings kröfum sínum um að hann verði ekki dæmdur til greiðslu leigu fyrir fyrsta mánuðinn.  Stefnandi hefur ekki gefið skýringar á þessu misræmi en vísar til kaupsamninga um upphaf leigutíma.  Í málavaxtalýsingu hér að framan er því lýst að leigugreiðslur á nefndu yfirliti eru ekki tilgreindar sem tímabil heldur dagsetning.  Við aðilaskýrslu fyrirsvarsmanns stefnda kom fram að hann taldi að leigu hefði átt að greiða eftirá og er kröfugerð stefnanda einnig á því byggð.  Enda má skilja nefnt yfirlit á dómskjali nr. 10 þannig að með dagsetningu greiðslunnar sé átt við gjalddaga og því eigi t.d. dagsetningin 1/5 00 að merkja leigugjald fyrir aprílmánuð, sem gjaldfallið hafi 1. maí.  Þegar litið er til þessa og eins þess að stefndi hefur viðurkennt að hafa haft afnot eignanna frá afhendingardegi samkvæmt kaupsamningum og að stefndi hefur ekki rökstutt með öðrum hætti hvers vegna hann ætti að hafa leigulaus afnot eignanna umrætt tímabil, er það mat dómsins að viðurkenna eigi kröfu stefnanda um að stefndi verði dæmdur til greiðslu leigu frá afhendingardögum hvers eignarhluta fyrir sig. 

                Með vísan til 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 verður talið að stefnda beri að svara til leigu sem nemi 300 krónum fyrir hvern fermetra miðað við mánaðarleigu, enda hefur stefnanda ekki tekist að sýna fram á það að annan veg hafi verið samið um fjárhæð leigu.  Stefnanda var ekki rétt að byggja hækkun leigu á einhliða tilkynningu sinni.

                Sá fermetrafjöldi sem stefnandi leggur til grundvallar kröfu sinni um leigu er ekki í fullu samræmi við upplýsingar um flatarmál sem fram koma í kaupsamningum um eignirnar.  Við útreikning á fermetrafjölda hins leigða verður stuðst við fermetratölur sem tilgreindar eru í kaupsamningum, enda ekki öðrum gögnum til að dreifa um stærð eignanna.

                Stefndi hefur krafist 30% afsláttar af leigugjaldi vegna þess að hann hafi ekki fengið full afnot lóðar fasteignarinnar.  Eins og fram er komið er við það miðað að stefndi hafi aðeins tekið hluta af því húsnæði á leigu sem hann seldi stefnanda.  Þetta þýðir að stefnandi mátti hafa afnot af hluta lóðar sem fylgdi fasteignunum í samræmi við hversu mikið af eignunum hann hafði þegar fengið afhent á grundvelli kaupsamninga.  Stefnda hefur ekki tekist sönnun þess að stefnandi hafi nýtt lóð fasteignarinnar umfram það sem honum var heimilt á grundvelli eignarréttar síns og verður því ekki fallist á kröfu stefnda um afslátt af leiguverði á þessum grundvelli.

                Stefnandi hefur krafið stefnda um leigugreiðslu til loka ágústmánaðar 2000.  Stefndi hefur hins vegar byggt á því að hann hafi skilað eignarhluta 0101 þann 17. ágúst, eignarhluta 0102 þann 27. júlí og eignarhluta 0108 þann 15. ágúst árið 2000 og að honum beri að greiða hlutfallslega mánaðarleigu í samræmi við það.  Vitnið Jónas Hauksson, starfsmaður stefnda, bar um það að hann hefði unnið við þrif á húsnæðinu áður en því hafi verið skilað og kvað það hafa verið í byrjun ágúst, en hreinsun á eignarhluta 0108 hafi farið fram eitthvað fyrr þó vitnið gæti ekki tímasett það nákvæmlega.  Í aðilaskýrslu fyrirsvarsmanns stefnanda kom  fram að hann teldi að það gæti vel verið að eignunum hefði verið skilað á þessum tíma hann bara vissi það ekki.  Hann kvaðst hins vegar telja að það hefði verið seinna.  Kvað hann að stefnda bæri samt sem áður að svara til leigugreiðslu út mánuðinn því almennt þurfi menn að greiða leigu fram að mánaðarmótum þrátt fyrir að húsnæði sé skilað fyrr.

                Í bréfi lögmanns stefnda frá 2. ágúst 2000 kemur fram að stefndi telur sig þegar hafa afhent stefnanda umráð eignarhluta 0108.   Svarbréf lögmanns stefnanda frá 11. sama mánaðar svarar í engu þessari fullyrðingu en þar kemur fram að stefnandi krefst þess að stefndi afhendi stefnanda tafarlaust umráð eignarhluta 0101, 0102 og 0108.  Þegar litið er til framburðar vitnisins Jónasar sem fyrr er minnst á og yfirlýsingar fyrirsvarsmanns stefnanda sem fyrr er vitnað til, er það mat dómsins að stefndi hafi leitt að því töluverðar líkur að afhending eignanna hafi farið fram á þeim dögum sem hann hefur tilgreint.  Þegar auk þessa er litið til áskorunar stefnanda, sem kom fram í bréfi hans 11. ágúst 2000 til stefnda, um að hann skuli rýma eignirnar þá þegar, verður ekki talið að stefnandi geti krafið stefnda um greiðslu leigu út ágústmánuð.  Stefndi hafi því mátt treysta því að yrði hann við áskorun um að rýma eignirnar, þyrfti hann ekki að greiða leigu vegna þeirra nema til þess dags sem hann skilaði þeim af sér til stefnanda.  Er það því mat dómsins að við afmörkun loka leigutíma skuli miða við þær dagsetningar sem stefndi heldur fram og að honum beri að greiða hlutfall af mánaðarleigu í samræmi við þann dagafjölda sem hann hafði umráð hverrar eignar fyrir sig.

                Krafa stefnanda vegna hreinsunar og förgunar á drasli er ekki studd neinum gögnum.  Vitnið Jónas hefur borið um það að hann hafi hreinsað viðkomandi fasteignir og hafi fjarlægt þaðan allt, nema það sem hann hafi fengið upplýsingar um að tilheyrði stefnanda.  Stefnandi hefur hvorki lagt fram reikninga vegna þess kostnaðar sem hann kveðst hafa orðið fyrir vegna hreinsunar og förgunar úrgangs, né hefur hann leitt vitni sem borið gætu um umfang þessarar vinnu.  Er því óhjákvæmilegt að sýkna stefnda af kröfum stefnanda vegna þessa.

                Stefnandi krefur stefnda um virðisaukaskatt af leigufjárhæð.  Samkvæmt 8. tl. 3. mgr. 2. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt með síðari breytingum er fasteignaleiga undanþegin virðisaukaskatti.  Stefnandi hefur ekki byggt á því að hann hafi fengið sérstaka eða frjálsa skráningu hjá skattstjóra samkvæmt reglugerð nr. 577/1989 í samræmi við undantekningarákvæði 6. gr. laga nr. 50/1988.  Verður stefnda því ekki gert að greiða virðisaukaskatt af kröfu stefnanda um leigugreiðslu.

                Í ljósi þess sem að framan greinir er það niðurstaða dómsins að stefndi skuldi stefnanda leigu eins og hér segir:

Vegna eignarhluta 0101:

Apríl 2000, 179,1 fm. x 300 krónur                                      53.730     krónur

Maí 2000, 179,1 fm. x 300 krónur                                         53.730,-   krónur

Júní 2000, 179,1 fm. x 300 krónur                                        53.730,-   krónur

Júlí 2000, 179,1 fm. x 300 krónur                                          53.730,-   krónur

Ágúst 2000, 179,1 fm. x 300 krónur x 17/30                       30.447,-   krónur

                Samtals                                                                            245.367,-       krónur

 

Vegna eignarhluta 0102:  75% af 302,8 fm., sem gera 227, 1 fm.

Maí 2000, 227,1 fm. x 300 krónur                                        68.130,-   krónur

Júní 2000, 227,1 fm. x 300 krónur                                        68.130,-

Júlí 2000, 227,10 fm. x 300 krónur x 27/30                           61.317,-   krónur

Samtals                                                                             197.577,-       krónur

 

Vegna eignarhluta 0108: 40% af 300,2 fm., sem gera 120,1 fm.

Apríl 2000, 120,1 fm. x300 krónur x 15/30                           18.015,-   krónur

Maí 2000, 120,10 fm. x 300 krónur                                       36.030,-   krónur

Júní 2000, 120,10 fm. x 300 krónur                                      36.030,-   krónur

Júlí 2000, 120,10 fm. x 300 krónur                                        36.030,-   krónur

Ágúst 2000, 120,10 fm. x 300 krónur  x 15/30   18.015,-   krónur

Samtals                                                                             144.120,-       krónur

 

Sammæli er um það með aðilum að leigu hafi átt að greiða eftirá.  Með vísan til 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, verður að telja að greiða hafi átt leigu fyrir mánuð í einu og gjalddagi hennar hafi verið 1. dagur næsta mánaðar á eftir og að stefnanda hafi verið rétt að krefja stefnda um dráttarvexti frá þeim degi, enda hafi greiðsla ekki borist innan sjö sólarhringa sbr. 4. mgr. 33. gr. sömu laga.  Samkvæmt húsaleigulögum hvílir frumkvæðisskylda á leigutaka varðandi greiðslu leigugjalds.  Stefndi hefur ekki haldið því fram að hann hafi reynt að bjóða fram greiðslu sína  innan þess tíma sem húsaleigulög kveða á um.  Hefur það ekki áhrif á skyldu stefnda í þessum efnum hvort honum hefur verið sendur reikningur eða ekki.  Verður því fallist á dráttarvaxtakröfu stefnanda eins og nánar greinir hér á eftir.

Það er því niðurstaða dómsins að stefnda beri að greiða stefnanda 587.064,- krónur í húsaleigu með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, af 71.745,- krónum frá 1. maí 2000 til 1. júní 2000, af 229.635,- krónum frá þeim degi til 1. júlí 2000, af 387.525,- krónum frá þeim degi til 1. ágúst 2000, af 538.602,- krónum frá þeim degi til 1. september 2000, en af 587.064,- krónum frá þeim degi til 18. apríl 2001. 

Stefndi hefur byggt á því að hann hafi ekki staðið stefnanda skil á leigugreiðslum vegna þess að hann eigi hærri kröfu á hendur stefnanda sem rekja megi til kaupsamnings um Hvaleyrarbraut 22, eignarhluta 0102. Átti stefnandi eins og áður er rakið, að greiða hluta kaupverðs eða 4.000.000 króna með því að annast tilteknar framkvæmdir á lóð húss nr. 20 við Hvaleyrarbraut, sem hann átti að ljúka 30. maí 2000 en greiða ella dráttarvexti af 4.000.000 þar til verki lyki. Að sögn stefnda er verki þessu enn ekki að fullu lokið og mat stefndi það svo í greinargerð sinni að verðmæti þess sem óunnið væri af verkinu væri 1.000.000,- króna.. Samkvæmt samningnum skuldi því stefnandi stefnda dráttarvexti af  4.000.000 króna frá 30. maí 2000 og hafi sú fjárhæð verið 801.389 krónur þann 12. apríl 2001.

Í aðilaskýrslu fyrirsvarsmanns stefnanda kom fram að hann kannaðist við að verki þessu hefði ekki verið lokið á umsömdum tíma en kvað það mega rekja til atvika sem vörðuðu stefnda.  Að öðru leyti voru ekki höfð uppi andmæli við réttmæti eða fjárhæð kröfunnar.  Í málflutningi byggði lögmaður stefnanda aðeins á því að krafan væri ekki tæk til skuldajafnaðar án nánari rökstuðnings.  Engin vitni voru leidd til að styðja fullyrðingar fyrirsvarsmannsins um að verkið hefði tafist af ástæðum sem vörðuðu stefnda.  Fyrirsvarsmaður stefnanda staðfesti það að reikningur sá að fjárhæð 4.000.0000 króna, sem gefa átti út þegar verki væri lokið, hefði ekki enn verið gefinn út og því ekki kvittaður um fullnaðargreiðslu eins og áskilið sé í kaupsamningi.  Í ljósi þess sem hér er rakið er fallist á að stefndi eigi kröfu sem sé augljóslega hærri en krafa stefnanda á hendur honum og er þessi krafa hæf til skuldajafnaðar við kröfur stefnanda í samræmi við 1. mgr. 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. 

Í bréfi sínu til stefnanda frá 2. ágúst 2000 hafði stefndi uppi kröfur á hendur stefnanda um efndir á fyrrnefndri verkskyldu, en ekki er að sjá að yfirlýsing eða tilkynning um skuldajöfnuð hafi borist í hendur stefnanda fyrr en stefndi lagði fram greinargerð sína þann 18. apríl 2001 og því verður við það miðað að stefndi hafi þá fyrst lýst yfir skuldajöfnuði.  Á stefnandi því ekki kröfu til greiðslu dráttarvaxta eftir það tímamark eins og sjá má hér að framan. 

Það er því niðurstaða dómsins með vísan til þess sem að framan greinir að stefndi í máli þessu skuli vera sýkn af kröfum stefnanda.

Í ljósi þessarar niðurstöðu þykir rétt að málskostnaður milli aðila falli niður.

Það athugast að dómsuppsaga í málinu hefur dregist nokkuð vegna embættisanna dómara.

Sveinn Sigurkarlsson héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

DÓMSORÐ

                Stefndi Fasteignafélagið Vogar ehf., skal vera sýkn af kröfu stefnanda Steintaks ehf. í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.