Fimmtudaginn 20. nóvember 2008.
Nr. 182/2008.	Kaldasel ehf. (Guðmundur Óli Björgvinsson hrl.) gegn Guðmundi Tómassyni og Guðrúnu Ásgeirsdóttur (Jóhannes Ásgeirsson hrl.)

 

Húsaleiga. Málsástæður. Leiðbeiningarskylda dómara.

K keypti fasteign að Egilsgötu 24 í Reykjavík á nauðungarsölu í mars 2003 en þá voru GT og GÁ búsett í húsnæðinu. K skoraði á GT og GÁ að rýma fasteignina, ellegar færi hann fram á útburð úr henni. Úrskurður gekk í Héraðsdómi Reykjavíkur um útburð GT og GÁ úr fasteigninni í september 2003 og rýmdu þau húsnæðið í lok sama mánaðar. Málsaðilar deildu um hvort samið hefði verið um að GT og GÁ greiddu húsaleigu fyrir þann tíma sem þau bjuggu í húsnæðinu eftir að hún var seld á nauðungaruppboði. GT og GÁ könnuðust ekki við að samkomulag hefði komist á með þeim og K um greiðslu á húsaleigu á tímabilinu mars til september 2003. Gegn neitun GT og GÁ var talið að K hefði ekki tekist að sanna að þau hefðu gengist undir skuldbindingar um húsaleigugreiðslu. Voru GT og GÁ því sýknuð af kröfu K. Þá var fallist á með héraðsdómi að málsástæður GT og GÁ umfram það sem fram kom í greinargerð þeirra sem lögð var fram 11. september 2007, hefði komið of seint fram og kæmi ekki til álita í málinu. 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson, Hjördís Hákonardóttir og Páll Hreinsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. apríl 2008. Hann krefst þess nú að stefndu verði sameiginlega dæmd til að greiða sér 600.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 150.000 krónum frá 1. júlí 2003 til 1. ágúst sama ár, af 300.000 krónum frá þeim degi til 1. september sama ár, af 450.000 krónum frá þeim degi til 1. október sama ár, en af 600.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.  Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti. Til vara krefjast þau þess að kröfur áfrýjanda verði lækkaðar og að málskostnaður verði felldur niður.

Stefndi, Guðmundur Tómasson, var þinglesinn eigandi fasteignarinnar að Egilsgötu 24 í Reykjavík, þegar áfrýjandi keypti hana á nauðungarsölu 17. mars 2003. Að öðru leyti vísast um málavexti til hins áfrýjaða dóms. Áfrýjandi hefur nú fallið frá kröfu um húsaleigu fram að 1. júlí 2003.

Áfrýjandi höfðaði málið með stefnu, sem birt var stefndu 6. júní 2007, og var málið þingfest 12. sama mánaðar. Í stefnunni kom fram að krafa áfrýjanda væri vegna ógreiddrar húsaleigu tímabilið 17. mars til loka september 2003. Var til stuðnings kröfunni vísað til „meginreglna kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga“ og sagt að sú regla fái stoð í 6. kafla laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Þá var vísað til VII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 um gjalddaga kröfunnar. Af þessu er ljóst að áfrýjandi byggði kröfu sína á því að stefndu hefðu skuldbundið sig til að greiða honum húsaleigu vegna afnota af fasteigninni fyrrgreint tímabil.

Í greinargerð stefndu, sem fram var lögð 11. september 2007, kemur fram að þau kannist ekki við samkomulag við áfrýjanda um greiðslu á húsaleigu. Töldu þau þvert á móti að hann hefði heimilað þeim afnot fasteignarinnar nefnt tímabil án endurgjalds. Fallist er á forsendur og niðurstöðu héraðsdóms um að málsástæður stefndu umfram þetta, sem fram komu á dómþingi 12. nóvember 2007, hafi komið of seint fram og komi því ekki til álita í málinu.

Áfrýjandi hefur ekki við meðferð málsins fært fram nein sönnunargögn um að stefndu hafi gengist undir skuldbindingu um húsaleigugreiðslu. Þvert á móti bar starfsmaður áfrýjanda sem hann leiddi fyrir dóm að hann hefði aldrei heyrt talað um húsaleigu í samskiptum aðila. Með þessari athugasemd en að öðru leyti vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti sem ákveðst eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður.

Áfrýjandi, Kaldasel ehf., greiði stefndu, Guðmundi Tómassyni og Guðrúnu Ásgeirsdóttur, hvoru fyrir sig 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 10. janúar 2008.

Mál þetta, sem dómtekið var 14. desember sl., var höfðað fyrir Héraðsdómi Reykja­víkur af Kaldaseli ehf., Undralandi 4, 108 Reykjavík, á hendur Guðmundi Tómassyni, Kaldárhöfða, 801 Selfoss, og Guðrúnu Ásgeirsdóttur, Kaldárhöfða, 801 Selfoss, með stefnu áritaðri um birtingu 6. júní 2007.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 975.000 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt vaxtalögum nr. 38/2001 af 75.000 krónum frá 01.04.2003 til 01.05.2003, af 225.000 krónum frá 01.05.2003 til 01.06.2003, af 375.000 krónum frá 01.06.2003 til 01.07.2003, af 525.000 krónum frá 01.07.2003 til 01.08.2003, af 675.000 krónum frá 01.08.2003 til 01.09.2003, af 825.000 krónum frá 01.09.2003 til 01.10.2003, en af 975.000 krónum frá 01.10.2003 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hans hendi að mati dómsins.

Málsatvik.

Atvik máls þessa eru þau að stefnandi keypti fasteignina Egilsgötu 24 í Reykjavík á nauðungarsölu 17. mars 2003. Þá voru stefndu búsett í húsnæðinu. Skorað var á stefndu 3. júní s.á að rýma fasteignina, ellegar færi stefnandi fram á útburð úr henni. Stefndu urðu ekki við þeirri áskorun að svo stöddu. Úrskurður gekk í Héraðsdómi Reykjavíkur um útburð stefndu úr fasteigninni 10. september 2003 og rýmdu þau  húsnæðið í lok septembermánaðar 2003. Ágreiningur málsins lýtur að því hvort samið hafi verið um að stefndu greiddu húsaleigu fyrir þann tíma sem stefndu bjuggu í húsnæðinu eftir að hún var seld á nauðungaruppboði.

Lögmaður stefndu, sem tók við málinu eftir framlagningu greinargerðar af hálfu stefndu, sem eru ólöglærð, óskaði eftir að koma að í málinu nýjum málsástæðum í þinghaldi 12. nóvember sl. Mótmælti lögmaður stefnanda því að þær kæmust að, þar sem þær væru of seint fram komnar.

Málsástæður og lagarök stefnanda.         

Stefnandi kveður kröfu sína vera vegna ógreiddrar leigu að fjárhæð 150.000 krónur á mánuði, innheimtri eftir á, fyrir það tímabil sem húsnæðið hafi verið í hans eigu og stefndu hafi búið í því. Höfuðstóll kröfunnar sundurliðist því svo:

Nr.ÚtgáfudagurGjalddagiFjárhæð

1.01.04.200301.04.200375.000 kr.

2.01.05.200301.05.2003150.000 kr.

3.01.06.200301.06.2003150.000 kr.

4.01.07.200301.07.2003150.000 kr.

5.01.08.200301.08.2003150.000 kr.

6.01.09.200301.09.2003150.000 kr.

7.01.10.200301.10.2003150.000 kr.

Skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og því sé nauðsynlegt að höfða mál þetta til greiðslu hennar.

Vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, en regla þessi fái m.a. lagastoð í 6. kafla l. nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til VII. kafla laga nr. 36/1994. Um sameiginlega skuldarábyrgð hjóna á ógreiddri húsaleigu er vísað til 46. gr. l. nr. 31/1993.

Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur vaxtalaga nr. 38/2001 með síðari breytingum.

Málsástæður og lagarök stefndu.          

Í greinargerð stefndu kemur fram að fyrirsvarsmaður stefnanda, Runólfur Oddsson, og stefndi, Guðmundur Tómasson, hafi verið skólafélagar og vinir frá því á menntaskóla- og háskólaárum þeirra og hafi þeir oft átt ýmis samskipti. Hafi stefndi, Guðmundur, starfað hjá honum við ýmis tilfallandi störf, svo sem gerð auglýsinga, límmiða fyrir bíla, dreifimiða, auglýsingaskilti o.s.frv. Greiðslur fyrir þessi verk hafi oft verið upp og ofan.

Heilsu stefnda, Guðmundar, hafi hrakað sífellt eftir því sem á leið, en hann hefði   átt við minni háttar hjartatruflanir að stríða.

Ýmsir samverkandi þættir hafi orðið til þess að fasteignin að Egilsgötu 24 hafi farið í uppboðsmeðferð. Stefndi, Guðmundur, hafi rætt þessi mál við Runólf þar sem þeir hafi verið í nánu sambandi á þeim tíma. Hafi þeir í sameiningu ákveðið að reyna að gera eins gott úr ástandinu og hægt væri. Skömmu fyrir uppboðið hafi Runólfur lagt fram þá hugmynd að fyrirtæki hans keypti fasteignina.

Runólfur hafi átt hæsta tilboðið í eignina eins og stefndu höfðu vonast eftir. Alltaf hafi verið talað um, að eftir að samkomulag hefði náðst við kröfuhafa stefndu, þá yrði gefið út afsal til þeirra. Það hafi svo verið fyrrihluta maímánaðar 2003 að stefndi, Guðmundur, og tveir svilar hans hafi komið að Dalvegi 16b til þess að fjármagna kaupin á húsnæðinu en þeim hafi þá verið vísað á dyr. Eftir þetta hafi stefndu engin samskipti haft við Runólf.

Húsnæðið hafi svo verið selt nokkrum mánuðum síðar og hafi starfsmaður Runólfs haft samband við stefnda, Guðmund, í lok maímánaðar og spurt um stöðu mála og hafi orðið að samkomulagi að börnin fengju að klára skólann og að þau myndu flytja út við fyrstu hentugleika sem og stefndu hafi gert í lok ágúst.

Í þessu ferli hafi aldrei verið rætt um né samið um húsaleigu heldur komist að samkomulagi um að stefndu fengju að vera í húsnæðinu þeim að kostnaðarlausu þar til þau hefðu fundið annan íverustað fyrir fjölskyldu sína.

Í þinghaldi 12. nóvember sl., óskaði lögmaður stefndu eftir því að koma að í málinu nýjum málsástæðum, sem ekki komu fram í greinargerð stefndu. Í fyrsta lagi að krafa stefnanda sé fallin niður fyrir tómlæti og í öðru lagi að hluti stefnukröfu sé fallinn niður vegna fyrningar. Þá kvað lögmaður stefndu að reikna bæri dráttarvexti samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 og mótmælti sérstaklega kröfu stefnanda um málskostnað, þar sem krafa stefnanda hafi fyrst komið fram í innheimtubréfi.

Niðurstaða.

Samkvæmt 4. mgr. 101. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 er dómara skylt að leiðbeina aðila, sem er ólöglærður og flytur mál sitt sjálfur, um formhlið máls eftir því sem dómara virðist nauðsyn bera til. Í 5. mgr. 101. gr sömu laga er kveðið á um að málsástæður og mótmæli skuli koma fram jafnskjótt og tilefni verður til. Að öðrum kosti megi dómari ekki taka slíkar yfirlýsingar til greina nema gagnaðili samþykki eða aðili hafi þarfnast leiðbeininga dómara en ekki fengið þær.

Skýrlega kemur fram í þingbók málsins að gætt hafi verið leiðbeiningarskyldu gagnvart stefndu og er ekkert fram komið í málinu sem bendir til annars. Stefnandi hefur mótmælt því að málsástæður stefndu, er bókaðar voru í þinghaldi 12. nóvember 2007, fái að komast að í málinu. Að framangreindu athuguðu verður ekki fallist á með stefndu að leiðbeiningarskyldu hafi ekki verið nægjanlega gætt gagnvart þeim. Verður því að telja að þær málsástæður, er fram komu í þinghaldi þann 12. nóvember 2007, séu of seint fram komnar sbr. fyrrgreinda 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991.

Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefndu hafi, á tímabilinu 1. apríl 2003 til 1. október 2003, búið í húsnæði sem hafi verið í hans eigu og eigi hann því rétt á greiðslu húsaleigu fyrir þann tíma. Stefndu byggja hins vegar sýknukröfu sína fyrst og fremst á því að aldrei hafi verið rætt um né samið um húsaleigu, heldur komist að samkomulagi um að þau fengju að vera í húsnæðinu endurgjaldslaust.

Stefndi, Guðmundur Tómasson, bar fyrir dómi að aðilar hafi gengið út frá því að stefndu byggju áfram búa í húsnæðinu að Egilsgötu 24, eftir að stefnandi keypti það á uppboði þann 17. mars 2003. Kvað hann Runólf Oddsson, fyrirsvarsmann stefnanda, aldrei hafa minnst á leigugreiðslur við sig. Í skýrslutöku fyrir dóminum kvað stefnda, Guðrún Ásgeirsdóttir, aðila aldrei hafa rætt um húsaleigu. Fyrirsvarsmaður stefnanda gaf ekki skýrslu fyrir dómi.

Í málinu hafa ekki verið lögð fram nein gögn af hálfu stefnanda sem rennt geti stoðum undir staðhæfingar hans um að stefndu skuldi honum ógreidda leigu ,,að fjárhæð 150.000 kr. á mánuði“. Þannig er með öllu ósannað að aðilar hafi gert með sér leigusamning eftir að stefnandi keypti eignina á nauðungaruppboði 17. mars 2003 og að samningurinn hafi verið þess efnis sem stefnandi staðhæfir. Stefndu verða því sýknuð af kröfum stefnanda.

Dæma ber stefnanda til að greiða stefndu málskostnað samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Ingveldur Einarsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð:

Stefndu, Guðmundur Tómasson og Guðrún Ásgeirsdóttir, eru sýkn af kröfum stefnanda, Kaldasels ehf.

Stefnandi greiði stefndu 150.000 krónur í málskostnað.