Fimmtudaginn 17. október 2002.
Nr. 175 /2002.	Eykt ehf. (Jóhann Halldórsson hrl.) gegn Ræsi hf. (Gestur Jónsson hrl.)

 

Leigusamningur. Aðilaskipti.

Sumarið 2000 samdi R um afnot af tilteknum fasteignum V fram til 31. desember 2000. Var samkomulag um leigu eignanna meðal gagna málsins en skjalið var óundirritað. Skyldi leigugjaldið nema tiltekinni fjárhæð fyrir allt tímabilið. Í lok desember 2000 keypti E umrædd mannvirki V ásamt tilheyrandi leigulóðarréttindum og yfirtók alla formlega og óformlega leigu- og afnotasamninga sem gerðir höfðu verið um fasteignirnar. Hélt R áfram nýtingu eignanna eftir áramótin 2001 en deilt var um hvort náðst hefði samkomulag um fjárhæð leigu eða leigutíma. Talið var hafið yfir allan vafa að komist hafi á leigusamningur milli V og R um leigu á umræddum fasteignum fram til ársloka 2000 og að sá samningur teldist skriflegur í skilningi 4. gr. húsaleigulaga en því hafði verið mótmælt af hálfu E. Varð ekki ráðið af skýrslum forsvarsmanna aðila fyrir héraðsdómi að þær viðræður sem áttu sér stað um gerð nýs leigusamnings milli aðila fram á fyrstu mánuði ársins 2001 hafi leitt til samkomulags um fjárhæð leigu eða leigutíma. Var talið, með vísan til 59. gr. húsaleigulaga, að með kröfu R í bréfi til E í apríl 2001 hafi leigusamningurinn framlengst ótímabundið en ekki var talið sannað að E hafi beint áskorun til R um að rýma húsnæðið. Meðal gagna málsins var útreikningur sem framkvæmdastjóri R sendi E í október 2001, þar sem var að finna ýmsar forsendur fyrir beitingu eldri samningsákvæða við ákvörðun leigugjaldsins fyrir fyrstu tíu mánuði ársins 2001, sem kröfur E lutu að. Á grundvelli þessara forsendna taldi R sig hafa greitt leigugjaldið að fullu. Í málatilbúnaði E þótti hins vegar skorta á að lagðar væru fram forsendur af hans hálfu varðandi álitaefni um ákvörðun leigu fyrir þetta tímabil á grundvelli eldri samnings. Hafði honum því ekki tekist að sýna fram á að í greiðslum R hafi ekki falist full skil á leigunni. Var R sýknað af kröfum E í málinu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen og Árni Kolbeinsson  og  Stefán Már Stefánsson prófessor.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. apríl 2002. Hann krefst þess aðallega að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 9.110.539 krónur, en til vara krefst hann greiðslu á 5.584.341 krónu úr hendi stefnda. Í báðum tilvikum er þess krafist að tildæmd fjárhæð beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. nóvember 2001 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur en til vara að kröfur áfrýjanda verði lækkaðar. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Sumarið 2000 samdi stefndi um afnot af húseignum Vélamiðstöðvar Reykjavíkurborgar að Skúlatúni 1 í Reykjavík ásamt hluta lóðarinnar. Er samkomulag um leigu þessara eigna meðal gagna málsins. Er það dagsett 14. júlí 2000 og undir það eru vélrituð nöfn Hersis Oddssonar forstjóra Vélamiðstöðvarinnar og Hallgríms Gunnarssonar forstjóra stefnda, en skjalið er óundirritað. Segir í samkomulaginu að „á tímabilinu fram til n.k. áramóta, þann 31. des. 2000“ leigi stefndi “húseignir Vélamiðstöðvar að Skúlatúni 1” og nýti „þann hluta lóðarinnar sem tilheyrir Vélamiðstöð og fellur innan portsins.” Hafi stefndi þannig „afnot af öllu verkstæðisrými aðalbyggingar, lagerplássi og skrifstofurými 1. hæðar ásamt snyrtiherbergjum og starfsmannaaðstöðu í kjallara.“ Þá fylgdi í leigunni allur búnaður, sem tilheyrði rekstri bílaverkstæðis. Leigugjaldið skyldi samtals vera 4.000.000 krónur fyrir allt tímabilið og alla þætti leigunnar þar með talin afnot lóðarinnar frá miðjum apríl 2000. Var kveðið á um að það skyldi greitt með þremur nánar tilgreindum bifreiðum.

 Hinn 27. desember 2000 mun að undangengnu útboði hafa verið gerður samningur milli áfrýjanda og Reykjavíkurborgar um kaup þess fyrrnefnda á öllum mannvirkjum á lóðunum nr. 1 við Skúlatún og nr. 2 við Höfðatún í Reykjavík ásamt tilheyrandi leigulóðarréttindum. Er óundirritaður og ódagsettur samningur um þessi kaup meðal gagna málsins, en samkvæmt 5. lið hans skyldi afhending hins selda fara fram í síðasta lagi 29. desember 2000. Þá er meðal gagna málsins óundirritað og ódagsett afsal fyrir þessu eignum, sem áfrýjandi kveður hafa verið gefið út 29. desember 2000, og hafi hann fengið umæddar fasteignir afhentar þann dag. Í afsalinu er kveðið á um að áfrýjandi yfirtaki „formlega og óformlega leigu- og afnotasamninga, sem gerðir hafa verið um einstaka hluta þeirra fasteigna“ sem afsalið tók til.

 Í skýrslu Péturs Guðmundssonar, framkvæmdastjóra áfrýjanda, fyrir héraðsdómi kom fram að viðræður hafi átt sér stað milli hans og áðurnefnds Hallgríms Gunnarssonar í júnímánuði 2000, áður en gengið var frá kaupum áfrýjanda á umræddum fasteignum. Hafi Hallgrímur lýst áhuga á áætlunum áfrýjanda um framkvæmdir á lóðunum og jafnframt lýst áhuga á að leigja hluta eignanna.  Mikið hafi hins vegar borið í milli aðila þar sem áfrýjandi hafi boðið húsnæðið til leigu á 800 krónur á mánuði fyrir hvern fermetra en stefndi talið að samkvæmt leigukönnun væri eðlilegt fermetraverð um 200 krónur. Pétur skýrði svo frá að hann hafi síðan af og til rætt við Hallgrím um málið, en þar sem þeim hafi gengið illa að tala saman hafi hann verið mikið í sambandi við Gunnar Scheving Thorsteinsson vegna þess. Hafi þeir meðal annars hist á lóðinni 20. desember 2000 og ákveðið hvað stefndi myndi taka mikinn hluta hússins á leigu, en það hafi verið öll efri hæð þess og starfsmannaaðstaða í kjallara. Hafi hann síðan sagst vera tilbúinn að lækka leiguna í 700 krónur á fermetra, en Gunnar hvorki játað því né neitað. Í byrjun janúar hafi hann enn haft samband við Gunnar og nú boðið 600 krónur á fermetra. Hafi hann sagt áfrýjanda hafa aðra leigjendur að húsinu og yrði ekki sæst á þetta tilboð yrði stefndi að fara úr húsnæðinu. Hafi Gunnar sagst mundu „vera í sambandi.“ Enn hafi hann haft sambandi við annað hvort Gunnar eða Hallgrím í febrúarmánuði, en þá hafi verið „þvergirðingsháttur í þeim.“ Hafi þeir Hallgrímur skipst á skoðunum og sá síðarnefndi sagt að stefndi gæti ekki staðið undir því að leigja húsnæðið á því verði, sem áfrýjandi færi fram á. Ekki hafi stefnda verið sendir reikningar vegna leigu á þessum tíma og væri þar gleymsku um að kenna. Aðspurður kvaðst hann ekki líta svo á að gerður hafi verið samningur um leiguverð milli sín og Hallgríms. Þá minntist hann þess ekki að hafa beðið stefnda að verða á brott úr húsinu fyrir einhvern tiltekinn dag, en hann hafi beðið stefnda að rýma húsnæðið ef hann teldi sig ekki getað staðið straum af kostnaði vegna leigunnar.

Hallgrímur Gunnarsson sagði í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi að um sumarið 2000 hafi stefndi átt frumkvæði að viðræðum aðila um Skúlatúnssvæðið. Hafi það fyrst og fremst verið til að ræða þróun byggðar á reitnum, en í leiðinni hafi stefndi rætt um að taka lóðina á leigu. Í viðræðum um leiguverð hafi hann lagt áherslu á að tekið yrði mið af leigukjörum á markaðinum. Engir samningar hafi tekist milli aðila um leiguverð og aldrei hafi komið fram af hálfu áfrýjanda formleg krafa eða óformleg, eins og hann „skynjaði það“, um að stefndi viki úr húsinu. Hann kvað Gunnar Scheving Thorsteinsson hafa verið ráðgjafa stefnda í byggingamálum og haft það verkefni að kanna kosti félagsins í þeim efnum.

Gunnar Scheving Thorsteinsson bar vitni fyrir héraðsdómi. Hann kvaðst vera verkfræðilegur ráðunautur stefnda í húsbyggingamálum. Hann hafi komið á fundi með aðilum í desember 2000 þar sem fyrst og fremst hafi verið rætt um uppbyggingu á Skúlatúnsreitnum, en þá hafi leigumál einnig borið á góma. Hann kvað það ekki hafa verið í sínum verkahring að semja um leigu fyrir stefnda enda hafi hann ekki haft umboð til þess. Þó hafi hann rætt þessi mál í síma við Pétur án þess að nokkur afstað væri tekin. Hann kvaðst telja að mikið hafi borið í milli aðila og ekki vera viss um að náðst hafi samkomulag með þeim um leigutíma eða verð.

Áfrýjandi gerði stefnda reikning vegna húsaleigu fyrir fyrstu fjóra mánuði ársins 2001. Er reikningurinn dagsettur 2. apríl 2001, en stefndi kveðst hafa móttekið hann 11. sama mánaðar. Var krafist leigu fyrir 1.730,61 fermetra og nam umkrafin leiga 700 krónum á fermetra, en jafnframt var veittur afsláttur sem samsvaraði 100 krónum á fermetra. Þá var krafist verðbóta og loks virðisaukaskatts af leigufjárhæðinni. Samtals nam leigukrafan 5.352.504 krónum. Með bréfi 20. apríl 2001 andmælti stefndi reikningnum þar sem leigugjaldið væri ekki rétt reiknað enda byggðist það á kröfum, sem stefndi hefði ekki samþykkt. Taldi stefndi að þar sem ekki hafi verið gert samkomulag um nýtt leiguverð giltu ákvæði eldri samnings, enda liti stefndi svo á, með vísan til 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, að milli aðila væri í gildi ótímabundinn leigusamningur. Með bréfinu fylgdi greiðsla leigu fyrir fyrstu fjóra mánuði ársins í samræmi við þennan skilning stefnda að fjárhæð 3.307.168 krónur með virðisaukaskatti. Þá áskildi stefndi sér rétt til endurgreiðslu á hluta leigugjaldsins, enda hafi áfrýjandi einhliða hafið notkun á hluta hins leigða húsnæðis í kjallara verkstæðishússins. Eftir þetta munu aðilar hafa átt fundi um málið án þess að ná samkomulagi. Þá fóru nokkur bréf milli aðila þar sem stefndi kvartaði meðal annars undan því að áfrýjandi hafi lagt undir sig hluta hins leigða. Hinn 28. september 2001 greiddi stefndi 2.000.000 krónur vegna leigunnar. Áfrýjandi höfðaði málið með stefnu 24. október sama árs.

II.

Í greinargerð til Hæstaréttar hélt áfrýjandi því fram að ekkert lægi fyrir um efni þess leigusamnings, sem stefndi teldi sig hafa gert við Reykjavíkurborg, enda lægi ekki annað fyrir um slíkan samning en óundirritað skjal, sem áfrýjandi hafði reyndar sjálfur lagt fram í héraðsdómi. Mótmælti hann því að umrætt skjal fæli í sér leigusamning í skilningi húsaleigulaga svo og öllum fullyrðingum stefnda um efni þess. Skoraði hann á stefnda með bréfi 1. október 2002 að leggja fram undirritað frumrit samningsins eða staðfest afrit hans. Af því tilefni lagði stefndi 3. sama mánaðar fyrir Hæstarétt 14 ný skjöl. Meðal þeirra er bréf Vélamiðstöðvar Reykjavíkurborgar 13. júlí 2000 til Innkaupastofnunar borgarinnar þar sem tekið var fram að fyrir lægju drög að samkomulagi þar sem Vélamiðstöðin leigi stefnda húseignir sínar að Skúlatúni 1 og kaupi á móti þrjár nánar tilgreindar bifreiðir. Var óskað eftir samþykki Innkaupastofnunar á bifreiðkaupunum.  Bréfi þessu fylgdu samningsdrög samhljóða því samkomulagi um leigu, sem fram var lagt í héraðsdómi, og að framan er lýst. Þá lagði stefndi fram bókun frá fundi stjórnar Innkaupastofnunar 17. júlí 2000 þar sem fram kom að framangreint bréf hafi verið lagt fram og einnig leigusamningsdrögin til kynningar. Var erindið samþykkt. Þá lagði hann fram símbréf Hersis Oddsonar, forstjóra Vélamiðstöðvarinnar, til framkvæmdastjóra stefnda 18. sama mánaðar þar sem Hersir bað þann síðarnefnda að staðfesta af hálfu stefnda samninginn, sem tölvupóstinum fylgdi, sem og símbréf Hersis dagsett daginn eftir þar sem hann ítrekaði beiðni sína um staðfestingu á samningnum. Þá lagði hann fram símbréf framkvæmdastjóra stefnda dagsett þann sama dag þar sem hann staðfesti samninginn fyrir sitt leyti og enn fylgdi samningstextinn bréfinu. Er hafið yfir allan vafa að komist hafi á leigusamningur milli Vélamiðstöðvarinnar og stefnda þess efnis, sem að framan er rakið, og að sá samningur teljist skriflegur í skilningi 4. gr. húsaleigulaga. Þá er ljóst að samkvæmt almennum reglum kröfuréttar og beinu ákvæði í afsali Reykjavíkurborgar til stefnda 29. desember 2000, sem að framan er rakið, tók áfrýjandi við réttindum og skyldum leigusala gagnvart stefnda sem leigutaka við kaupin.

Eins og að framan er rakið áttu sér stað viðræður milli aðila um gerð nýs leigusamnings frá sumri 2000 og fram á fyrstu mánuði ársins 2001. Verður ekki ráðið af skýrslum forsvarsmanna aðila fyrir héraðsdómi að þær hafi leitt til samkomulags um fjárhæð leigu eða leigutíma. Þá verður heldur ekki fallist á það með áfrýjanda að hann hafi mátt telja að samþykki stefnda á því tilboði, sem hann telur sig síðast hafa gert, hafa falist í því að stefndi nýtti eignina áfram eftir að það kom fram.

 Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga getur leigjandi krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið ef tveir mánuðir líða frá því að leigutíma lauk, meðal annars vegna ákvæða tímabundins leigusamnings, ef leigjandi heldur áfram að hagnýta húsnæðið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma það eftir að leigutíma lauk. Í máli þessu er ekki umdeilt að stefndi hélt áfram nýtingu að minnsta kosti verulegs hluta hins leigða eftir að leigusamningurinn rann út hinn 31. desember 2000. Gera verður ríkar kröfur til þess að áskorun leigusala um að leigutaki rými húsæði sé skýr og ótvíræð. Ekki nýtur í máli þessu neinna skriflegra gagna frá fyrstu mánuðum ársins 2001, er lúta að kröfum áfrýjanda um að stefndi rýmdi leiguhúsnæðið. Þá verður heldur ekki talið sannað af framangreindum skýrslum fyrir héraðsdómi að áfrýjandi hafi munnlega beint áskorun þess efnis til stefnda. Verður áfrýjandi að bera hallann af þeim sönnunarskorti. Verður því að telja að með kröfu stefnda í fyrrgreindu bréfi 20. apríl 2001 hafi leigusamningurinn framlengst ótímabundið enda verður ekki fallist á þau rök áfrýjanda að það sé skilyrði fyrir slíkri framlengingu að krafan um hana komi fram á næstu tveim mánuðum eftir að samningurinn rann út. Þá verður heldur ekki fallist á að réttur stefnda sé fallin niður fyrir tómlæti enda brást hann við í beinu framhaldi af því að honum barst fyrsti leigureikningur áfrýjanda. Áfrýjandi hefur í málatilbúnaði sínum reist aðalkröfu sína á því að hann geti sem eigandi einhliða ákveðið endurgjald fyrir leigu á eign sinni enda sé það ekki ósanngjarnt en varakröfu á því að komist hafi á nýr samningur um leigugjaldið. Verður á grundvelli þess, sem að framan er rakið, að hafna aðal- og varakröfu hans.

III.

Samkvæmt framansögðu framlengdust ótímabundið ákvæði samnings  Vélamiðstöðvar Reykjavíkur og stefnda eftir að hann rann út samkvæmt efni sínu 31. desember 2000 og giltu því ákvæði hans eins og við gat átt um greiðslu leigu fyrir fyrstu tíu mánuði ársins 2001, en kröfur áfrýjanda í máli þessu varða það tímabil. Samningurinn tók eins og að framan er rakið til leigu á nánar tilgreindri húseign og lóð að Skúlatúni 1 sem og tiltekins búnaðar í húsnæðinu. Meðal gagna málsins er útreikningur, sem framkvæmdastjóri stefnda sendi áfrýjanda 5. október 2001, þar sem hann gaf sér ýmsar forsendur fyrir beitingu eldri samningsákvæða við ákvörðun leigugjaldsins fyrir þetta tímabil. Þar á meðal eru forsendur varðandi stærð hins leigða húsnæðis og lóðar og hvernig hann taldi að áfrýjandi hafi skert afnot stefnda af hinu leigða á því tímabili sem hér um ræðir, sem og hvaða áhrif það ætti að hafa á leigufjárhæðina að tækin sem upphaflega fylgdu hinu leigða gerðu það ekki lengur. Á grundvelli þessara forsendna telur stefndi sig hafa greitt að fullu leigu samkvæmt ákvæðum eldri samnings fyrir tímabilið sem um ræðir með greiðslu framangreindra 5.307.168 króna. Í málatilbúnaði áfrýjanda skortir hins vegar á að gerðar hafi verið skýrar kröfur varðandi leigugjaldið fyrir þetta tímabil á grundvelli eldri samnings. Því verður að leggja til grundvallar að í framangreindum greiðslum stefnda hafi falist full skil á leigunni. Verður stefndi því sýknaður af kröfum áfrýjanda og hinn áfrýjaði dómur staðfestur um annað en málskostnað.

Áfrýjandi skal greiða stefnda málskostnað sem verður ákveðinn í einu lagi í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Eykt ehf., greiði stefnda, Ræsi hf., samtals 650.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 8. apríl 2002.

Mál þetta var þingfest 1. nóvember 2001.  Það var dómtekið 15. mars sl.

Stefnandi er Eykt ehf., Skeifunni 7, Reykjavík.

Stefndi er Ræsir hf., Skúla­götu 59, Reykjavík.

Dómkröfur

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda 9.110.539 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001  frá 1. nóvember 2001 til greiðsludags.  Til vara er krafist greiðslu á 5.584.341 krónum með sömu dráttarvöxtum og að framan greinir.  Þá er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt mati dómsins.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.  Til vara krefst stefndi að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum gerir stefndi kröfu um að stefndi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað samkvæmt gjaldskrá Lögmanna Mörkinni 1 ehf.

Málavextir

Hinn 7. desember 2000 var gerður samningur um kaup stefnanda á húseignum Reykjavíkurborgar við Skúla- og Höfðatún í Reykjavík, að undangengnu útboði borgarinnar sem fram fór vorið 2000.  Stefnandi greiddi hluta kaupverðsins við undirritun kaupsamnings en samkvæmt samningi aðila bar stefnanda að standa skil á eftirstöðvum kaupverðs við útgáfu afsals þann 29. desember.  Stefnandi kveður kaupsamninginn hafa verið efndan samkvæmt efni sínu og hafi stefnanda verið afhent umrædd mannvirki þann 29. desember 2000.

Í afsali sem undirritað var þann sama dag kemur fram að eignirnar voru afhentar stefnanda í því ástandi sem þær voru á afsalsdegi.  Þá var jafnframt tiltekið að stefnandi yfirtæki bæði formlega og óformlega leigu- og afnotasamninga sem gerðir höfðu verið um einstaka hluta þeirra fasteigna sem afsalið tæki til.  Stefnandi kveður ekki hafa komið fram af hendi Reykjavíkurborgar, sem seljanda eignarinnar, að gerðir hefðu verið leigu­samningar um einstaka hluta viðkomandi eigna sem giltu lengur en til áramóta.

Á þeim tíma sem kaupsamningur var gerður hafði stefndi á leigu húseignir Vélamiðstöðvar Reykjavíkurborgar að Skúlatúni 1 í Reykjavík og þann hluta lóðar sem tilheyrði Vélamiðstöð innan portsins samkvæmt samkomulagi milli þessara aðila, dags. 14. júlí 2000.  Samkomulag þetta, sem hefur verið lagt fram í málinu, er ekki undirritað en nöfn Hersis Oddssonar, forstjóra Vélamiðstöðvar, og Hallgríms Gunnarssonar, forstjóra Ræsis, eru vélrituð neðst á blaðið. 

Samkvæmt samkomulagi þessu, sem gilda skyldi til 31. desember 2000, skyldi leigugjald vera 4.000.000 króna fyrir tímabilið 15. júlí 2000 til 31. desember 2000.  Samkvæmt samkomulaginu var í leigugjaldinu innifalin leiga fyrir allan búnað sem var á staðnum og tilheyrði rekstri bílaverkstæðis, m.a. loftpressur, 2 bílalyftur, 3 útblástursrúllur, geymslurekkar o. fl.  Allt leigugjaldið var greitt með sölu bifreiða. Vélamiðstöð keypti þrjár bifreiðir af gerðinni Mazda B 2500 DC, skúffubíla, 4x4 dísel, 4 dyra og 109 ha vél.  Kaupverðið var 2.080.000 kr. pr. bifreið, þ.e. alls 6.240.000 krónur.

Stefnandi kveðst hafa keypt umræddar eignir í því skyni að nýta viðkomandi lóðir til byggingar á nýju skrifstofuhúsnæði.  Í upphafi hafi þó strax orðið ljóst að framkvæmdir myndu ekki hefjast fyrr en í fyrsta lagi á síðari árshelmingi árið 2001.  Þá hafi verið alveg eins líklegt að ekki yrði af framkvæmdum fyrr en á árinu 2002.  Með þetta að leiðarljósi hafi stefnandi tilkynnt stefnda í lok júlí 2000 að fyrirtækið væri tilbúið til þess að leigja stefnda umræddar húseignir áfram eftir að fyrirliggjandi leigusamningur rynni út um næstu áramót.  Stefndi hafi lýst áhuga á þessu og á þeim grundvelli hafi stefnandi boðist til þess að leigja stefnda umrædda húseign á 800 krónur fyrir hvern fermetra auk virðisaukaskatts.  Stefndi hafi ekki fallist á þetta boð stefnanda og hafi jafnframt tilkynnt að fyrirtækið myndi ekki nýta umrætt húsnæði á þessum kjörum.  Hafi enginn árangur orðið af frekari samningaviðræðum aðila að sinni.

Þegar liðið hafi verið fram í desember 2000 án þess að samið hefði verið um frekari afnot stefnda af húseignunum hafi stefnandi tilkynnt að hann væri tilbúinn til þess að leggja fram sáttaboð í deilu aðila.  Þannig hafi stefnandi boðist til þess að leigja stefnda umræddar eignir á 600 krónur hvern fermetra auk virðisaukaskatts.  Engin viðbrögð hafi orðið við þessu sáttaboði stefnanda.  Þar sem gildandi leigusamningur hafi runnið út um áramótin, án sérstakrar uppsagnar, hafi stefnandi gert ráð fyrir því að stefndi myndi víkja úr húsnæðinu fyrir það tímamark, nema félagið samþykkti umrætt sáttaboð stefnanda.  Raunin hafi orðið sú að stefndi hélt áfram hagnýtingu húsnæðisins eftir áramótin 2000/2001 og þar með hafi stefnandi talið að stefndi hefði fallist á framlagt sáttaboð enda hafi verið margítrekað af hálfu stefnanda að eignin yrði ekki leigð á lægra verði en fólst í umræddu sáttaboði.  Til frekari staðfestingar á þessu og fyrirætlunum stefnanda varðandi leigutíma hafi talsmanni stefnda verið sendur tölvupóstur þar sem tiltekið hafi verið að aðilar þyrftu að semja sérstaklega um það í lok ársins 2001 hvenær leigunni lyki.

Stefnda var ekki, fyrr en 2. apríl 2001, sendur  reikningur þar sem krafist var greiðslu fyrir leigu mánaðanna janúar til apríl 2001 vegna leigu á húsnæðinu að fjárhæð 5.352.504 krónur.  Krafðist stefndi 600 króna leigugjalds fyrir hvern fermetra auk virðisaukaskatts, en stefnandi hefur nú fallið frá kröfu sinni um virðisaukaskatt á leigugreiðslurnar.  Fermetrafjöldi var tilgreindur 1.730,61 m².

Stefndi sendi greiðslu til stefnanda hinn 20. apríl 2001 að fjárhæð 3.307.168 krónur sem hann kvað vera leigugreiðslur fyrir fyrstu fjóra mánuði ársins og mótmælti hann jafnframt reikningi stefnanda.  Í bréfinu er útlistað að ekkert samkomulag hafi verið gert um nýtt leiguverð og að stefndi líti svo á að í gildi sé ótímabundinn leigusamningur milli aðila, sbr. 59. gr. húsaleigulaga. 

Taldi stefndi leigufjárhæðina eiga að reiknast með eftirfarandi hætti:

Heildarleigugjald skv. samningi	4.000.000 kr.
Hæfilegur frádráttur vegna leigu
á áhöldum (25.000 kr. x 5,5)	(137.500 kr.)
Hæfilegur frádráttur vegna leigu
á bílastæðum (60.000 kr. x 3,5)	(210.000 kr.)
Nettóleiga fyrir húsnæði og bílastæði	____________
­frá 15. júlí 2000 til 31. desember 2000	3.652.000 kr.

þ.e. 664.090 kr. á mánuði eða 2.656.360 kr. fyrir 4 mánuði.  Við fjárhæðina var síðan ranglega bætt, í samræmi við kröfu stefnanda, 24,5% virðisaukaskatti, þannig að heildarfjárhæðin nam 3.307.168 kr.

Í bréfinu er áskilinn endurkröfuréttur þar sem stefnandi telur stefnda hafa einhliða lagt undir sig u.þ.b. 50% hluta kjallara húsnæðisins (170 fermetra rými) sem hafi verið hluti hins leigða samkvæmt leigusamningnum.

Í kjölfarið fóru fram ítrekaðar viðræður með aðilum án þess að samkomulag næðist um leigugjald eða leigutíma.  Aðilar voru sammála um að ótímabundinn leigusamningur hefði stofnast með aðilum.  Á fundi sem haldinn var þann 28. september 2001 með aðilum máls þessa tilkynnti stefnandi stefnda um uppsögn leigusamningsins.  Var hinum óskilgreinda leigusamningi aðila sagt upp með lögbundnum 6 mánaða fyrirvara og tilkynnt að leigutaki skyldi rýma hið umdeilda húsnæði fyrir 1. apríl 2002, sbr. framlagt bréf stefnanda, dags. 29. september 2001.  Í sama skjali áskildi stefnandi sér rétt til þess að láta dómkvadda matsmenn meta eðlilegt endurgjald vegna leigunnar án frekari fyrirvara í samræmi við tilraunir stefnanda til þess að sætta mál þetta.  Við móttöku á uppsögn stefnanda greiddi stefndi inn á gjaldfallna leiguskuld 2.000.000 króna.  Stefnandi leit svo á að á þeim tíma væri skuld stefnda 12.807.154 krónur auk vaxta og áfallandi kostnaðar, auk virðisaukaskatts. 

Stefndi leit hins vegar svo á að gjaldfallin leiga væri án virðisaukaskatts 5.213.838 krónur.  Í bréfi til lögmanns stefnanda sendi stefndi sundurliðun á þeirri leigu sem hann taldi vera gjaldfallna og var þá miðað við það leigugjald sem stefndi hafði samið um við Vélamiðstöð Reykjavíkurborgar á sínum tíma.  Samkvæmt útreikningum stefnda sundurliðast leigugjaldið nánar þannig:

Húsnæði með tilheyrandi bílastæðum (5,5 mán.) 2.822.000 krónur (296 kr. pr. ferm.).

Bílastæði frá apríl til júlí 2000 (3 mán.) 132.000 krónur (1000 kr. pr. stæði).

Viðbótarbílastæði júlí til des 2000 (5,5 mán.) 946.000 krónur (40 kr. pr. ferm.). 

Leiga fyrir lyftur og tæki áætluð (5,5 mán.) 100.000 krónur (18.182 kr. pr. mán.).

Leigugjald samtals 4.000.000 krónur.

Helstu útreikningsforsendur sem byggt var á voru þessar:

Hið leigða húsnæði í fermetrum talið er alls 1.731 fermetrar.

Hið leigða útisvæði í fermetrum talið er alls 5.160 fermetrar.

Bílastæði tilheyrandi leiguhúsnæði eru 850 fermetrar. Er gengið út frá að bílastæðaþörf sé eitt stæði fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis og að hvert stæði sé 25 fermetrar.  Þannig reiknast 34 bílastæði tilheyrandi leiguhúsnæðinu en útisvæði þar umfram alls 4.310 fermetrar eða 172 bílastæði.  Reiknað er með að leiguverð fyrir hvert bílastæði sé 1.000 kr. á mánuði, þ.e. 40 kr.- pr. fermetra.

Út frá þessum útreikningi og forsendum reiknaði stefndi að heildarleigugjald fyrir tímabilið 1. janúar 2001 til 31. október 2001 væri 5.213.838 kr. án virðisaukaskatts, en við útreikninginn kveðst stefndi taka tillit til þess að um miðjan janúar 2001 hafi stefndi lagt undir sig hluta af kjallara húsnæðisins og eins og nánar greini í útreikningnum hafi stefnandi einhliða tekið til sín æ stærri hluta útisvæðisins sem stefndi hafi haft á leigu. 

Stefndi hefur þegar greitt stefnanda 5.307.168 krónur fyrir leiguafnotin og lítur svo á að a.m.k. miðað við októberlok sé hann ekki í skuld við stefnanda.

Málsástæður stefnanda og lagarök         

Stefnandi byggir málssókn sína á hendur hinu stefnda félagi á þeirri forsendu að stefnda sé skylt að standa skil á því endurgjaldi sem stefnandi krefjist vegna þeirra afnota sem stefndi hafi haft af eignum stefnanda á umræddu tímabili.

Til stuðnings aðalkröfu sinni vísar stefnandi i fyrsta lagi til þess að stefnda beri að standa skil á þeirri leigu sem stefnandi geri upphaflega kröfu til, samanber lögjöfnun frá 5. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup.  Stefnandi telur að sú leigufjárhæð sem aðalkrafa hans byggi á sé eðlileg og í samræmi við leiguverð sambærilegra eigna á þessu sama svæði.  Í eignarráðum stefnanda felist að fyrirtækið ákveði sjálft á hvaða verði það vill leigja eignir sínar enda hafi stefnda sömuleiðis verið frjálst að ákveða hvort fyrirtækið kysi að nýta þessar eignar á tilgreindum kjörum.  Í þessu sambandi vísar stefnandi einnig til þess að stefndi hafi hunsað framlagt sáttaboð stefnanda.  Í kjölfar þess hafi stefnanda verið frjálst að krefjast þess endurgjalds, sem hann hafi upphaflega gert kröfu til, þar sem umrætt sáttaboð hafi verið lagt fram án skuldbindinga af hálfu stefnanda.  Skipti þannig ekki máli hvort litið verði svo á að stefndi hafi hafnað tilboði stefnanda eða að forsendur sáttaboðsins hafi brostið þegar stefndi kaus að svara því ekki.  Niðurstaðan sé í báðum tilvikum sú að stefnanda hafi verið frjálst að krefjast þess endurgjalds sem hann hafi upphaflega gert kröfu til og hann telji eðlilegt og sanngjarnt að teknu tilliti til staðsetningar og gerðar umrædds húsnæðis.

Til stuðnings varakröfu sinni vill stefnandi vísa til þess að stefnda hafi verið gert ljóst strax í upphafi desembermánaðar 2000 að umrædd eign yrði ekki seld á leigu til handa stefnda nema samkomulag tækist með aðilum um eðlilegt endurgjald sem stefnandi væri sáttur við.  Stefnda hafi verið gert endanlegt sáttaboð sem hafi falið í sér tilboð um leigu að fjárhæð 600 krónur fyrir hvern fermetra auk virðisaukaskatts.  Á þessum tíma hafi eldri leigusamningur verið að renna út og stefnda fullkunnugt um að fyrirtækinu bæri að víkja úr umræddu húsnæði um áramótin ef ekki næðist samkomulag með aðilum.  Viðtaka og vera stefnda í húsnæðinu eftir áramót beri með sér samþykki stefnda á þeim kjörum sem í boði hafi verið af hálfu stefnanda.  Þannig sé óhjákvæmilegt að líta svo á að stofnast hafi samningur með aðilum, eins og stefndi hafi reyndar sjálfur byggt á, bréf Hallgríms Gunnarssonar forsvarsmanns stefnda, dags. 20. apríl 2001, þess efnis að umrædd eign væri seld stefnda á leigu fyrir 600 krónur fyrir hvern fermetra auk virðisaukaskatts.  Loks verði ekki litið fram hjá því að stefnda hafi verið frjálst að eiga engin viðskipti við stefnanda í þessum efnum og rýma hið umdeilda húsnæði um síðustu áramót eins og eldri leigusamningur hafi gert ráð fyrir, samanber framangreint.

Hin leigða eign sé samtals 1.730,61 fermetri samkvæmt fyrirliggjandi teikningum.  Á þeirri forsendu sundurliðist kröfugerð stefnanda á eftirfarandi hátt:

Aðalkrafa stefnanda miðast við 800 krónur fyrir hvern fermetra en leigan hækkar til samræmis við byggingavísitölu:

Tímabil	Stærð	Verð	Mánaðarleiga
Janúar	1.730,61 m2	800 kr.	1.384.488 = kr.
Febrúar	1.730,61 m2	812 kr.	1.405.255 = kr.
Mars	1.730,61 m2	820 kr.	1.419.100 = kr.
Apríl	1.1.730,61 m2	827 kr.	1.431.214 = kr.
Maí	1.730,61 m2	829 kr.	1.434.675 = kr.
Júní	1.730,61 m2	842 kr.	1.457.173 = kr.
Júlí	1.730,61 m2	845 kr.	1.462.365 = kr.
Ágúst	1.730,61 m2	852 kr.	1.474.479 = kr.
September	1.730,61 m2	852 kr.	1.474.479 = kr.
Október	1.730,61 m2	852 kr.	1.474.479 = kr.
Alls:			14.417.707 = kr.
Innáborgað:			- 5.307.168 = kr.
Heildarsamtala:			9.110.539 = kr.

 

Stefnandi miðar varakröfugerð sína við útgefna reikninga sem þegar hafa verið sendir stefnda að virðisaukaskatti frádregnum, sbr. afrit á dskj. nr. 3 til 7. Þannig sundurliðast varakröfugerð stefnanda á eftirfarandihátt að teknu tilliti til verðbreytinga skv. byggingavísitölu:

Reikningur 001492 dags. 2. apríl 2001:	4.299.200 = kr.
Reikningur 001501 dags. l. maí 2001:	1.077.341 = kr.
Reikningur 001519 dags. 1. júní 2001:	1.094.645 = kr.
Reikningur 001610 dags. 24. ágúst 2001:	3.312.906 = kr.
Reikningur 001685 dags. l. október 2001:	1.107.417 = kr.
Alls:	10.891.509 = kr.
Innáborgað:	- 5.307.168 = kr.
Heildarsamtala:	5.584.341 = kr.

 

Í báðum tilvikum hafa verið dregnar frá þær greiðslur sem stefndi hefur greitt inná gjaldfallna leigu, þ.e. 3.307.168 kr. þann 20. apríl 2000 og 2.000.000 kr. þann 28. september 2000, alls 5.307.168 krónur.

Stefnandi byggir málssókn sína á almennum reglum samningaréttar um skuldbindingar­gildi samninga og almennum reglur kröfuréttar.  Þá byggir stefnandi á ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994.  Hvað varðar málskostnað vísar stefnandi til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefnda og lagarök

Stefndi mótmælir harðlega kröfum stefnanda.  Í 59. gr. húsaleigulaganna segi orðrétt:

“Nú líða tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og getur leigusali þá krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið.  Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. “

Með vísan til þessa ákvæðis telur stefndi óhugsandi að stefnandi geti reiknað sér leigugjald eftir eigin hentisemi. Um upphæð leigugjaldsins gildi margnefndur leigusamningur, dags. 14. júlí 2000.  Þegar af þessari ástæðu beri að hafna kröfum stefnanda, sem greinilega grundvallist á röngum forsendum.

Enginn samningur hafi stofnast um leiguverðið sem stefnandi gerir kröfu til. Stefndi vísar til 4. gr. húsaleigulaganna en samkvæmt ákvæðinu skulu leigu­samningar vera skriflegir.  Stefndi hafi, hvorki beint né óbeint, undirgengist þau leigukjör, sem stefnandi leggi til grundvallar kröfugerð sinni.

Hafi stefnandi talið leigukjörin samkvæmt áðurnefndum leigusamningi  óviðunandi, hafi honum verið í lófa lagið að binda enda á réttarsambandið með kröfu um að stefndi yfirgæfi húsnæðið og skilaði til stefnanda.  Það hafi verið hans ákvörðun að gera þetta ekki, hvorki strax að loknum leigutímanum samkvæmt samningnum við Vélamiðstöð né í kjölfar móttöku áðurnefnds bréfs Hallgríms Gunnarssonar til stefnanda .  Stefnandi hafi sönnunarbyrðina fyrir því að stofnast hafi samningur um nýtt verð.

Því er sérstaklega mótmælt að ákvæði 5. gr. laga nr. 39/1922 hafi þýðingu fyrir málsúrslit.  Um réttarsamband málsaðila gildi húsaleigulög nr. 36/1994.

Til stuðnings sýknukröfu og varakröfu um verulega lækkun ítreki stefndi framansagt um gildi leigusamnings, dags. 14. júlí 2000. 

Eins og að framan sé rakið er á tölvubréfi, dags. 5. október 2001, frá Hallgrími Gunnarssyni til lögmanns stefnanda lagður fram útreikningur stefnda á leigugjaldi samkvæmt samningnum.  Stefnandi hafi ekki gert sérstakar athugasemdir við útreikninginn.  Stefndi telji að leggja beri þessi gögn til grundvallar uppgjöri aðila.  Vegna þess hvernig kröfugerð stefnanda sé háttað bendi stefndi til viðbótar á eftirfarandi:

1.    Hvorki í aðalkröfu né varakröfu stefnanda er nokkurt tillit tekið til innborgana stefnda að fjárhæð 5.307.168 kr.

2.     Aðalkrafa stefnanda, sem miðist við 800 kr. fyrir hvern fermetra í hinu leigða húsnæði, eigi sér ekki stoð í samningum eða lögum.  Svo langt sé seilst í kröfugerðinni að krafist sé hærra leigugjalds en gert hafi verið með fyrsta reikningi stefnanda frá því í apríl sl.

3.   Varakrafa stefnanda, sem miðist við 600 kr. fyrir hvern fermetra í hinu leigða húsnæði, eigi sér heldur enga stoð í samningi eða lögum.

4.  Í útlistun á stefnukröfum séu leigugjöld hækkuð með vísan til hækkana á vísitölu byggingarkostnaðar.  Þetta hafi stefndi ekki samþykkt.

5.   Að auki byggi stefndi á því að leigukröfur stefnanda séu bersýnilega ósanngjarnar og raunar út í hött.  Í tilvikinu sem hér sé til umfjöllunar telji stefndi að við mat á sanngirni beri að hafa hugfast að stefnandi keypti húsnæði Vélamiðstöðvar til niðurrifs og nýbygginga.  Af þeirri ástæðu hafi aðeins orðið um skammtímaútleigu að ræða sem við venjulegar aðstæður leiði til lækkunar verðs.

6.  Sem viðbótarforsendu við útreikning á leigugjaldi, telji stefndi að taka beri tillit til þess að leigugreiðslan samkvæmt leigusamningi, dags. 14. júlí 2000, hafi verið greidd með bifreiðum sem stefndi hafi selt.  Umræddur greiðslumáti hafi samsvarað að lágmarki 10-15% afslætti af leigu fyrir stefnda og beri að líta til þess við mat á hæfilegu endurgjaldi.

Framangreindar málsástæður og röksemdir skipti einnig máli varðandi dráttar­vaxta­kröfur stefnanda, sem stefndi telji vera fráleitar.  Til viðbótar sé bent á eftirfarandi varðandi vaxtakröfurnar með vísan til III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, sbr. nú l. 38/2001:

1.    Í stefnu er krafist dráttarvaxta fyrir tímabil áður en nokkur reikningur hafi verið gefinn út.

2.  Í stefnunni séu dráttarvextir reiknaðir frá 1. degi hvers mánaðar. Samkvæmt leigusamningnum  skyldu leigureikningar gerðir við lok hvers mánaðar.

3.   Kröfum stefnanda um dráttarvexti eftir 1. júlí 2001 samkvæmt vaxtalögum nr. 25/1987 beri að hafna.  Lögin hafi fallið úr gildi þann daginn.

Krafa stefnda um málskostnað er reist á 130. gr. laga um meðferð einkamála. Stefndi krefst þess að við ákvörðun málskostnaðar verði höfð hliðsjón af því að stefnandi geri óhóflegar kröfur í málinu.

Niðurstaða

Fram er komið að þegar stefnandi keypti húseignir Reykjavíkurborgar við Skúla- og Höfðatún í Reykjavík í desember 2000 þá hafði stefndi á leigu húseignir Vélamiðstöðvar Reykjavíkurborgar.  Óumdeilt er að stefndi hafði eignirnar á leigu til 31. desember 2000 samkvæmt samkomulagi er stefndi gerði við leigusala 14. júlí 2000.  Þá hefur stefnandi ekki mótmælt því að leigukjör stefnda hafi verið í samræmi við nefnt samkomulag Vélamiðstöðvar Reykjavíkurborgar og stefnda en samkvæmt því skyldi stefndi greiða 4.000.000 króna í húsaleigu tímabilið 15. júlí 2000 til 31. desember 2000, en inni í þeirri fjárhæð var einnig leiga fyrir búnað sem á staðnum var.

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um leigugreiðslur fyrir mánuðina janúar til og með október 2001 samtals, samkvæmt aðalkröfu, að fjárhæð 14.417.707 krónur, en samkvæmt varakröfu að fjárhæð 10.891.509 krónur, að frádregnum innborgunum stefnda að fjárhæð 5.307.168 krónur.  Krefur stefnandi um leigu fyrir 1730,61 m² en ágreiningur er ekki um fermetrafjölda hins leigða.  Hins vegar greinir aðila á um hvert leigugjaldið hafi verið.

Ekki er ágreiningur um það að stefndi var áfram í húsnæðinu með samþykki stefnanda eftir að leigusamningur hans við Vélamiðstöð Reykjavíkurborgar rann út 31. desember 2000.  Þá eru aðilar sammála um að við það hafi stofnast, þeirra í millum, ótímabundinn leigusamningur sem uppsegjanlegur væri með 6 mánaða fyrirvara.  Stefnandi sagði leigusamningnum upp með bréfi, dags. 28. september 2001.  Með bréfi, dags. 31. október 2001 rifti stefndi leigusamningnum og lýsti því yfir að hann myndi yfirgefa leiguhúsnæðið fyrir 5. nóvember 2001.

Viðræður áttu sér stað milli málsaðila um leigugjaldið og leigutímann og tóku þátt í þeim viðræðum Pétur Guðmundsson, framkvæmdastjóri stefnanda, og Hallgrímur Gunnarsson, forstjóri stefnda.  Vitnið Gunnar Scheving Thorsteinsson, verkfræðingur og verkfræðilegur ráðgjafi stefnda, bar fyrir dómi að hann hefði komið á sambandi milli Péturs og Hallgríms en að öðru leyti hefði hann ekki komið að samningaviðræðum.  Bar hann að mikið hefði borið á milli í viðræðum aðila.  Vissi hann ekki til að samkomulag hefði náðst um leigugreiðslur.

Af hálfu stefnanda var í upphafi gerð krafa um 800 krónur fyrir hvern fermetra en endanlegt tilboð kveður stefndi hafa verið 600 krónur á fermetra.  Bar Pétur Guðmundsson, framkvæmdastjóri stefnanda,  fyrir dómi að hann myndi ekki eftir öðru en að stefnda hefði verið sagt að rýma húsnæðið ef ekki næðist samkomulag um greiðslu 600 króna fyrir fermetrann.  Forstjóri stefnda kannaðist hins vegar ekki við að hafa fengið slík skilaboð frá stefnanda.

Fyrir liggur samkvæmt framansögðu að stefndi gerði samkomulag við Vélamiðstöð Reykjavíkurborgar um leigu á húsnæði Vélamiðstöðvarinnar til 31. desember 2000.  Samkvæmt afsali Reykjavíkurborgar til stefnanda, sem gert var í lok desember, um fasteignir borgarinnar við Skúlatún og Höfðatún í Reykjavík skyldi afsalshafi, stefnandi, yfirtaka formlega og óformlega leigu- og afnotasamninga sem gerðir höfðu verið um einstaka hluta þeirra fasteigna sem afsalið tók til.  Lögskil skyldu miðast við 31. desember 2000.  Samkvæmt því tók stefnandi við sem leigusali umrædds húsnæðis í lok desember 2000.  Var stefndi áfram í húsnæðinu með samþykki stefnanda.  Skriflegur leigusamningur var ekki gerður en fyrstu mánuði ársins 2001 fóru fram viðræður milli málsaðila um leigugreiðslur.  Ekki hefur verið sýnt fram á að samkomulag hafi náðst um leigugreiðslurnar. 

Í apríl 2001 sendi stefnandi stefnda reikning fyrir húsaleigu mánuðina janúar til og með apríl 2001.  Samkvæmt reikningnum gerir stefnandi kröfu til húsaleigu sem nemur 600 krónum á fermetra.  Með bréfi, dags. 20. apríl 2001, mótmælti stefndi reikningi stefnanda.  Í bréfi stefnda segir m.a.: “Ræsir hefur móttekið frá þér húsaleigureikning fyrir tímabilið þar sem leigugjaldið er ekki rétt reiknað heldur miðað við kröfur sem Ræsir hefur ekki samþykkt.  Það athugist að meðan ekki hefur verið gert samkomulag um nýtt leiguverð gilda ákvæði núverandi samnings.”

Með símbréfi, dags. 5. október 2001, sendi stefndi stefnanda útreikning á húsaleigunni eins og stefndi taldi að hún skyldi reiknast samkvæmt samkomulagi stefnda við Vélamiðstöð Reykjavíkurborgar.  Miðar stefndi við, samkvæmt þeim útreikningi, að leiga á fermetra skuli vera 296 krónur.  Er sú fjárhæð nokkuð í samræmi við niðurstöður úr húsaleigukönnun PricewaterhouseCoopers tímabilið febrúar – mars 2001, sem stefndi hefur lagt fram í málinu, en samkvæmt könnuninni var húsaleiga iðnaðar- og geymsluhúsnæðis á því svæði sem  hér um ræðir samkvæmt miðgildi 219 krónur fermetrinn en samkvæmt meðaltali 301 króna fermetrinn.  Hafa ber jafnframt í huga að til stóð að rífa umrætt húsnæði og byggja að nýju á lóðinni.  Mikil óvissa var því um hve lengi stefndi gæti rekið atvinnustarfsemi í húsnæðinu.

Um þau lögskipti sem hér um ræðir gilda húsaleigulög nr. 36/1994 en ekki lög um lausafjárkaup eins og stefnandi heldur fram.

Í 59. gr. laganna segir að ef tveir mánuðir líða frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta húsnæðið, geti leigusali krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið.  Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Aðilar eru, eins og áður greinir, sammála um að milli þeirra hafi stofnast ótímabundinn leigusamningur.  Þá hefur ekki verið sýnt fram á að stefnandi hafi skorað á stefnda að rýma húsnæðið fyrr en með bréfi 28. september 2001.

Í 10. gr. laganna segir: “Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan samning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.  Upphæð leigunnar ákveðst þá sú fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt.”

Samkvæmt því sem fram hefur komið í málinu hefur stefnanda ekki tekist að sýna fram á að stefndi hafi samþykkt hærri leigu en sem nemur 296 krónur fyrir fermetra.  Samkvæmt því telst mánaðarleg húsaleiga nema 512.376 krónum, miðað við 1,731 fermetra, og fyrir þá mánuði sem krafa stefnanda tekur til alls 5.123.760 krónur.  Samkvæmt kröfugerð stefnanda hefur stefndi þegar greitt 5.307.168 krónur.  Stefndi hefur því þegar greitt þá leigufjárhæð, fyrir umrætt tímabil, sem hann sannanlega hefur samþykkt og ber því, samkvæmt framansögðu, að sýkna stefnda af kröfum stefnanda.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber stefnanda að greiða stefnda málskostnað sem ákveðst 500.000 krónur.

Kristjana Jónsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndi, Ræsir hf., skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Eyktar ehf.

Stefnandi greiði stefnda 500.000 krónur í málskostnað.