Þriðjudaginn 14. febrúar 2006.
Nr. 49/2006.	Félagsbústaðir hf. (Skúli Bjarnason hrl.) gegn Kolbrúnu Birgisdóttur (Kristján Stefánsson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur.

Talið var að leigusalinn F hefði sýnt nægjanlega fram á að leigjandinn K hefði brotið húsreglur í fjöleignarhúsi í þeim mæli að riftun húsaleigusamnings hafi verið heimil. Var því fallist á kröfu F um útburð K úr íbúðinni.   

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Markús Sigurbjörnsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. janúar 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 24. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 30. desember 2005, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila borna með beinni aðfarargerð út úr íbúð merktri 0201 að Fannarfelli 10 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að sér verði heimiluð framangreind útburðargerð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði leigir varnaraðili íbúð af sóknaraðila í fjöleignarhúsinu að Fannarfelli 10 í Reykjavík. Í skriflegum leigusamningi þeirra frá 27. janúar 2004 segir í grein 13.2, sem varðar vanefndir á húsaleigusamningi, að leigutaka, sem gerist brotlegur við húsaleigulög, svo sem vegna vanskila á húsaleigu eða ítrekaðra húsreglnabrota, verði veitt skrifleg aðvörun, en verði hún ekki tekin til greina sendi leigusali lokaaðvörun um rýmingu íbúðarinnar.

Sóknaraðili sendi varnaraðila aðvörun 31. mars 2005 með vísan til þessa ákvæðis húsaleigusamningsins. Þar kom fram að sóknaraðila hafi borist kvartanir vegna húsreglnabrota varnaraðila, en um væri að ræða „óreglu og ónæði“, sem raskað hafi svefnfriði nágranna. Sóknaraðili ítrekaði þetta 23. maí 2005 með því að ekki hafi verið bætt úr því, sem áður var fundið að. Varnaraðila var gefin lokaaðvörun og tekið fram að bætti hún ekki ráð sitt yrði húsaleigusamningi rift og krafist rýmingar á íbúðinni. Ekki verður séð af gögnum málsins að varnaraðili hafi mótmælt efni þessara tilkynninga við sóknaraðila, en þær voru báðar sendar með símskeyti og virðast hafa verið áritaðar um móttöku af varnaraðila. Sóknaraðili lýsti síðan yfir riftun húsaleigusamningsins með símskeyti 6. október 2005, þar sem vísað var til fyrri aðvarana og því borið við að varnaraðili hafi haldið áfram að brjóta gegn húsreglum. Var skorað á hana að rýma íbúðina fyrir 17. október 2005, en að öðrum kosti yrði leitað heimildar til að fá hana borna út úr eigninni. Með bréfi 12. sama mánaðar mótmælti varnaraðili riftun húsaleigusamningsins, svo og fyrrgreindri lokaaðvörun. Kom þar fram að varnaraðili teldi ásakanir um brot á húsreglum tilefnislausar og stafa að mestu frá einum íbúa, sem hefði ama af búsetu hennar í húsinu. Þá var því haldið fram að lokaaðvörun, sem sóknaraðili beindi til varnaraðila, ætti rætur að rekja til þess að fyrrverandi sambúðarmaður hennar hafi brotist inn í íbúðina og gengið þar berserksgang. Sá atburður hefði verið kærður til lögreglu. Í málinu liggur fyrir lögregluskýrsla 14. mars 2005 um kæru varnaraðila á hendur fyrrverandi sambúðarmanni sínum vegna eignaspjalla, þar sem fram kom að ætlað brot hafi verið framið 6. sama mánaðar.

Í málinu liggja fyrir bréf lögreglustjórans í Reykjavík 21. október og 5. desember 2005, þar sem svarað var fyrirspurnum sóknaraðila varðandi ónæði varnaraðila í garð nágranna sinna að Fannarfelli 10. Í báðum bréfunum var tekið fram að ekki væri unnt að afhenda upplýsingar úr dagbók lögreglu um einstaklinga, sem ekki hafi veitt samþykki sitt til þess, sbr. 2. mgr. 5. gr. og 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 322/2001 um meðferð persónuupplýsinga hjá lögreglu. Á hinn bóginn væri fært að veita upplýsingar um útköll vegna íbúa í umræddri íbúð þegar aðrir íbúar hússins hafi óskað aðstoðar lögreglu. Kom fram í fyrra bréfinu að lögregla hafi verið kölluð út 15. mars 2005 kl. 21.09 og 25. september sama ár kl. 2.04 vegna hávaða, sem borist hafi frá íbúðinni. Í síðara bréfinu greindi frá því að 10. nóvember 2005 kl. 1.35 hafi lögreglu verið tilkynnt um reyk, sem borist hafi frá íbúð varnaraðila, og 28. sama mánaðar kl. 1.16 hafi maður, sem ekki væri skráður til heimilis í íbúð varnaraðila en hafi verið staddur þar, sparkað upp hurð að íbúð nágranna og hótað honum lífláti.

Þá liggja fyrir í málinu tvö bréf 25. apríl 2005 til sóknaraðila, þar sem sendandi greindi ekki frá nafni sínu, en samkvæmt efni þeirra virðast þau stafa frá íbúa að Fannarfelli 10. Þar var sagt frá ætluðum brotum varnaraðila á húsreglum. Ellefu íbúar í húsinu rituðu sóknaraðila bréf 5. maí 2005, þar sem þeir fóru fram á að varnaraðila yrði „vísað úr stigaganginum“ vegna ítrekaðra brota á húsreglum og mikils ónæðis sökum óreglu og hávaða um nætur. Tekið var fram að kvartanir hafi ekki borið árangur. Þá liggur fyrir yfirlýsing frá sjö íbúum að Fannarfelli 10 og einum að Fannarfelli 12, þar sem lýst var ætluðum brotum varnaraðila á húsreglum. Kom þar fram að íbúarnir teldu sig hafa þurft að þola mjög mikið á þeim tíma, sem varnaraðili hafi búið í húsinu, vegna óláta, óreglu og ónæðis. Var þar nefnt sem dæmi að lögregla hafi verið kölluð til 15. mars 2005 vegna mikilla láta. Um verslunarmannahelgi 2005 hafi nánast verið óíbúðarhæft sökum drykkju og láta. Þá var þess getið að 24. september sama ár hafi verið kallað eftir aðstoð lögreglu vegna slagsmála í íbúð varnaraðila og hafi sambúðarmaður hennar verið færður brott í handjárnum, en hún farið í sjúkrabíl. Loks var vísað til atvika, þar sem reyk hafi lagt frá íbúð varnaraðila 10. nóvember 2005 og hávaði borist þaðan allt til morguns 10., 11. og 12. sama mánaðar.

II.

Í hinum kærða úrskurði var kröfu sóknaraðila hafnað af þeirri ástæðu að hann hafi lýst yfir riftun húsaleigusamningsins við varnaraðila þegar liðnir voru rúmir fjórir mánuðir frá því að hann sendi henni lokaaðvörun vegna ætlaðra brota hennar á húsreglum. Hafi þá verið liðinn tveggja mánaða frestur, sem leigusala sé ætlaður til riftunar samkvæmt 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Sóknaraðili reisir kæru sína einkum á því að þessi skýring á lagaákvæðinu fái ekki staðist. Sönnur hafi verið færðar fyrir brotum varnaraðila á húsreglum um verslunarmannahelgi 2005 og 25. september sama ár, en hann hafi lýst yfir riftun 6. október 2005 eða innan tveggja mánaða frá síðarnefnda atburðinum.

Fyrir Hæstarétti vísar varnaraðili til röksemda héraðsdómara í hinum kærða úrskurði og gerir þær að sínum.

III.

Samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala heimilt að rifta húsaleigusamningi ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir áminningar þess fyrrnefnda, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr. laganna. Í 2. mgr. þeirrar lagagreinar er kveðið á um að leigjandi skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra, sem not hafi af húsinu, eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Eins og áður greinir er mælt fyrir um það í leigusamningi aðilanna að leigusali skuli í tilefni brota á húsreglum senda leigjanda skriflega aðvörun, en verði hún ekki tekin til greina sendi hann lokaaðvörun um rýmingu íbúðarinnar. Fallast verður á með sóknaraðila að 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga áskilji ekki að hann hafi orðið að lýsa yfir riftun innan tveggja mánaða frá þeirri skriflegu lokaaðvörun, sem honum bar að senda samkvæmt samningnum áður en til riftunar gæti komið. Verður í þessu sambandi að miða við að fresturinn byrji að líða við það tímamark þegar síðast var brotið gegn ákvæði 2. mgr. 30. gr. laganna.

Í hinum kærða úrskurði var talið að sýnt hafi verið fram á að nægilegt tilefni hafi verið til þeirra áminninga, sem sendar voru varnaraðila 31. mars og 23. maí 2005. Hún hefur ekki andmælt þessu sönnunarmati héraðsdómara, heldur þvert á móti í greinargerð fyrir Hæstarétti gert röksemdir í hinum kærða úrskurði að sínum. Þegar að auki er litið til þess að varnaraðili hefur aðeins haft uppi almenn mótmæli gegn staðhæfingum sóknaraðila um ætluð brot hennar á húsreglum, svo og að fyrir liggur staðfesting lögreglu á því að hún hafi verið kölluð til 25. september 2005 vegna ónæðis og hávaða frá íbúð þeirri, sem varnaraðili hefur haft á leigu, hefur sóknaraðili sýnt nægilega fram á að skilyrði hafi verið til riftunar húsaleigusamnings þeirra 6. október 2005. Af þessum sökum verður tekin til greina krafa sóknaraðila um heimild til að fá varnaraðila borna út úr íbúðinni.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem er ákveðinn í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Félagsbústöðum hf., er heimilt að fá varnaraðila, Kolbrúnu Birgisdóttur, borna út úr íbúð merktri 0201 að Fannarfelli 10 í Reykjavík með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 30. desember 2005.

          Með beiðni móttekinni 19. október sl. hafa Félagsbústaðir hf., [kt.], Hallveigarstíg 1, Reykjavík krafist dómsúrskurðar um að Kolbrún Birgisdóttir, [kt.], Fannarfelli 10, Reykjavík verði ásamt öllu sem henni tilheyrir, borin út úr íbúð gerðarbeiðanda merkt 0201 í húsinu nr. 10 við Fannarfell, Reykjavík með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar.

          Gerðarþoli, Kolbrún Birgisdóttir, krefst þess að synjað verði kröfu gerðar­beiðanda. Þá krefst hún málskostnaðar.

I

          Í aðfararbeiðni kemur fram að gerðarþoli hafi tekið framangreinda íbúð á leigu með tímabundnum leigusamningi dags. 27.01.2004 og hafi leigutíminn verið til 31.07.2004. Umsamin leiga hafi verið 38.269 á mánuði auk hússjóðsgjalds ofl. og gjald­dagi 1. hvers mánaðar. 

          Samkvæmt 30. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 beri leigjanda að fara að viðteknum um­gengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum og ónæði. Samkvæmt 26. gr. og 35. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé eiganda í fjöleignarhúsi skylt að haga afnotum og hag­nýtingu eignar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmi­legt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum. Samkvæmt 2. tölulið 3. mgr. 74. gr. sömu laga skuli bann lagt við því að raska svefnfriði í fjöleignahúsum milli miðnættis og kl. 7 að morgni.

          Gerðarþoli hafi ítrekað orðið íbúum nærliggjandi íbúða í framangreindu fjölbýlis­húsi til ónæðis og óþæginda. Hann hafi brotið gegn banni við að raska svefnfriði í hús­inu með því að viðhafa hávaða og læti í umræddri íbúð eða líða gestum sínum slíkt. Hafi margsinnis þurft að kalla til lögreglu vegna drykkjuláta og annars margvíslegs ónæðis. Hafi gerðarþoli með þessu vanefnt húsaleigusamninginn, sbr. 2. mgr. 13. gr., brotið gegn 30. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 svo og brotið gegn 26. gr., 35. gr. og 2. tl. 3. mgr. 74. gr. sömu laga.

          Samkvæmt 61. gr. húsaleigulaga og gr. 13.2. húsaleigusamnings aðila sé leigu­sala heimil riftun verði leigutaki uppvís að húsreglubrotum og sinni ekki skriflegum að­vörunum leigusala og kröfum um úrbætur.

          Vegna ítrekaðra húsreglnabrota gerðarþola og gesta hennar og kvartana frá ná­grönnum vegna þeirra hafi gerðarbeiðandi sent henni skriflega aðvörun með símskeyti sem sent var 31.03.2005. Þar sem gerðarþoli hafi ekki sinnt þeirri aðvörun hafi henni verið send lokaaðvörun 23.05.2005. Vegna áframhaldandi húsreglnabrota hafi samn­ingnum verið rift með símskeyti 06.10.2005 og skorað á gerðarþola að rýma íbúðina fyrir 17.10.2005 og skila lyklum á skrifstofu gerðarbeiðanda. Það hafi gerðarþoli ekki gert.

          Fjöldi kvartana hafi borist gerðarbeiðanda bæði munnlega og skriflega. Ná­grannar hafi ítrekað borið um ónæði af hálfu gerðarþola, þ.e. hávaða, drykkjulæti og jafnvel vímuefnasölu. Hafi ónæði þetta ítrekað leitt til afskipta af hálfu lögreglu.

          Þrátt fyrir að leigusamningnum hafi verið rift sitji gerðarþoli enn í íbúðinni. Gerðar­beiðanda sé nauðsynlegt að fá úrskurð um útburð gerðarþola til þess að geta komið í veg fyrir húsreglnabrot gerðarþola og það ónæði sem hann valdi öðrum íbúum hússins. Auk þess sé gerðarbeiðanda nauðsynlegt að geta ráðstafað íbúðinni en eins og kunnugt sé sé mikill skortur á félagslegu leiguhúsnæði í Reykjavík og biðlistar langir.

          Byggir útburðarkrafan á því að gerðarþoli búi nú heimildarlaust í húsnæði gerðar­beiðanda.

          Gerðarbeiðandi vísar til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum VI. og XII. kafla, laga nr. 24/1996 um fjöleignarhús nr. 26/1994, einkum 26. og 74. gr., VI. bókar 14. kapítula 6. gr. norsku laga Kristjáns V. frá 15. apríl 1687 svo og til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

II.

          Gerðarþoli byggir á að hún hafi um síðustu áramót farið af heimilinu vegna ofbeld­isfullrar hegðunar sambýlismanns síns. Heimilið hafi að henni fjarstaddri verið lagt í rúst og hafi hún kært húsbrot og skemmdir til lögreglu. Aðvörunin sem hún hafi sætt hafi verið vegna þessa atviks. Hún neiti því að hafa brotið gegn skyldum sínum sem leigjandi og ekki sé sýnt að skilyrði hafi verið fyrir hendi til riftunar leigumála. Loka­aðvörun dags. 23. maí 2005 sé byggð á óundirrituðum dylgjum sem hún telji stafa frá íbúum sem hafi amast við búsetu hennar frá öndverðu. Þessar aðgerðir hafi leitt til þess að gerðarþoli hafi leitað eftir því að fá flutning í annað hús.

          Gerðarþoli hafi aldrei verið í vanskilum með leigu. Gerðarþoli mótmælir að hún hafi haft uppi ónæði og/eða hótanir í garð annarra íbúa.

          Gerðarþoli mótmælti riftun með bréfi lögmanns dags. 12. október 2005 og skoraði á gerðarbeiðanda að afturkalla þá ákvörðun. Riftun sé byggð á ætluðum til­vikum sem gerst hafi fyrir útgáfu lokaviðvörunar.

          Gerðarþoli telur ranga staðhæfingu að lögregla hafi margsinnis verið kölluð til vegna drykkjuláta og ónæðis. Vísar varnaraðili til þess að réttur til riftunar skv. ákvæðum 2. mgr. 10. tl. 61. gr. húsaleigulaga sé niður fallinn.

III.

          Í gr. 13.2 leigusamnings aðila er kveðið á um að leigutaka sem gerist brotlegur við húsaleigulög vegna vanskila húsaleigu eða ítrekaðra húsreglnabrota verði send skrifleg aðvörun. Ef aðvörun verði ekki tekin til greina sendi leigusali lokaaðvörun um rýmingu íbúðarinnar.

          Með símskeyti dagsettu 31. mars 2005, og mótteknu af gerðarþola sama dag, gaf gerðarbeiðandi henni skriflega aðvörun. Í skeytinu segir orðrétt: Að undanförnu hafa borist kvartanir til Félagsbústaða hf. vegna húsreglnabrota þinna. Um er að ræða svo sem óreglu og ónæði þannig að nágrönnum hefur ekki orðið svefnsamt. Þá er ákvæði gr. 13.2. húsaleigusamnings aðila tekinn orðrétt upp og vísað til þess að aðvörunin sé samkvæmt greininni.

          Í málinu liggur frammi ódagsett staðfesting nokkurra íbúa í húsinu um mikil ólæti, óreglu og ónæði svo og sem smeyka íbúa vegna gerðarþola og að þeir hafi þurft að þola mikið þau ca. tvö ár sem hún hafi búið í húsinu. Þá kemur þar fram að þann 15. mars 2005 hafi þurft að kalla til lögreglu vegna mikilla láta og er það staðfest af lögreglu. Þrátt fyrir hve almennt orðuð yfirlýsing íbúanna er þykir verða við það að miða að tilefni hafi verið til að áminningarinnar þann 31. mars 2005.

          Meðal gagna málsins eru tvö bréf dagsett 25. apríl frá íbúum í húsinu vegna hús­reglna­brota gerðarþola en þar sem bréfin eru óundirrituð þykir ekki unnt að byggja á þeim einum og sér. Hins vegar liggur frammi í málinu margra íbúa dagsett 5. maí 2005 þar sem farið er fram á það við gerðarbeiðanda að hann vísi gerðarþola úr hús­næðinu vegna ítrekaðra brota á húsreglum og mikils ónæðis vegna óreglu og hávaða um nætur. Þykir því hafa verið fullt tilefni til að senda gerðarþola lokaaðvörun eins og gert var með símskeyti mótteknu að gerðarþola 23. maí 2005. Í skeytinu segir m.a. orðrétt: Í símskeyti dags. þann 31. mars s.l. var þér send skrifleg aðvörun vegna hús­reglna­brota þinna sbr. 13.2. gr. húsaleigusamnings. Þar sem ofannefnd atriði hafa ekki verið bætt er þér hér með send lokaaðvörun til þess að bæta umgengni og fara eftir húsreglum. Í símskeyti þessu er ekki kveðið á um rýmingu íbúðarinnar eins og ráð er fyrir gert í gr. 13.2 leigusamnings aðila og tilefni virðist hafa verið til í ljósi þeirra kvartana sem gerðarbeiðanda höfðu borist.

          Samkvæmt áður tilvitnuðu ódagsettu bréfi íbúa í húsinu var nánast óíbúðarhæft í húsinu um verslunarmannahelgina. Þá er staðfest af lögreglu að kvartað hafi verið undan hávaða frá íbúðinni þann 25. september 2005.

             Það var hins vegar ekki fyrr en með skeyti dags 6. október 2005 sem gerðar­beiðandi lýsti yfir riftun og skoraði á gerðarþola að rýma íbúðina. Byggði gerð­ar­beið­andi riftunina á 61. gr. húsaleigulaga og gr. 13.2 leigusamnings, þ.e. á að leigutaki hafi orðið uppvís að húsreglubrotum og ekki sinnt skriflegum aðvörunum leigusala og kröfum um úrbætur.

          Samkvæmt 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga fellur réttur leigusala til riftunar samkvæmt 1. mgr. niður ef hann neytir ekki réttar síns til riftunar innan tveggja mánaða frá því að honum var kunnugt um vanefndir leigjanda þegar riftunarástæðan er önnur en sú að leigutaki hafi vanrækt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða leigu­vanskil

          Þegar gerðarbeiðandi lýsti yfir riftun voru liðnir rúmlega fjórir mánuðir frá því að gerðar­beiðandi sendi gerðarþola svokallaða lokaaðvörun vegna meintra hús­reglna­brota hennar. Var því tveggja mánaða frestur gerðarbeiðanda samkvæmt 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga til riftunar liðinn er hann lýsti yfir riftun þann 6. október 2005. Verður því ekki hjá því komist að hafna kröfu gerðarbeiðanda um útburð. 

Eftir niðurstöðu málins verður gerðarbeiðandi dæmdur til að greiða gerðaþola 50.000 krónur í málskostnað.

          Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

             Hafnað er kröfu gerðarbeiðanda, Félagsbústaða hf., um að heimilað verði að gerðar­þoli Kolbrún Birgisdóttir, verði með beinni aðfarargerð borin út úr húsnæði gerðar­beiðanda, íbúð merkt 0201 í húsinu nr. 10 við Fannarfell, Reykjavík, ásamt öllu sem henni tilheyrir.

       Gerðarbeiðandi greiði gerðarþola 50.000 krónur í málskostnað.