Fimmtudaginn 14. desember 2006.
Nr. 324/2006.	Hótel Búðir ehf. (Ólafur Haraldsson hrl.) gegn Sigurjóni Sighvatssyni (Ragnar Aðalsteinsson hrl.) og gagnsök

 

 Gjafagerningur. Fasteignakaup. Gjaldþrotaskipti. Riftun. Skaðabætur.

Lóðarréttindum að Búðum í Snæfellsbæ var ráðstafað frá F til B og þaðan til H. Að baki þessum ráðstöfunum stóð V sem á þeim tíma var forsvarsmaður félaganna þriggja. Í héraðsdómi var fallist á kröfu S á hendur B um riftun á ráðstöfun F á lóðinni til fyrrnefnda félagsins. Þá voru B og H dæmd til að greiða S skaðabætur. B undi héraðsdómi, en H krafðist sýknu af kröfu S. Krafa S á hendur H var eingöngu byggð á því að félagið hefði bakað þrotabúi F tjón með saknæmri háttsemi forsvarsmanns þess. Þótt fallist væri á með héraðsdómi að umræddar ráðstafanir hefðu í heild verið saknæmar af hálfu V var ekki talið leitt í ljós hvernig framsal fasteignarinnar frá B til H hefði sjálfstætt valdið þrotabúinu tjóni, enda hefði því ekki verið mótmælt að fullt verð hefði komið fyrir eignina við kaupin. Var H því sýknað af kröfu S.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Markús Sigurbjörnsson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. júní 2006. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa gagnáfrýjanda verði lækkuð og málskostnaður látinn niður falla.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 28. júní 2006. Hann krefst þess að aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér 60.000.000 krónur aðallega með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. október 2001 til greiðsludags, en til vara með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. sömu laga frá 14. október 2001 til 12. febrúar 2006 en dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu gagnáfrýjanda á hendur Byggingarfélagi Búða ehf. um riftun á ráðstöfun Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. á lóð undir hótel að Búðum í Snæfellsbæ til fyrrnefnda félagsins. Þá voru Byggingarfélag Búða ehf. og aðaláfrýjandi óskipt dæmd til að greiða stefnda  12.000.000 krónur með nánar tilgreindum dráttarvöxtum. Byggingarfélag Búða ehf. unir héraðsdómi.

Gagnáfrýjandi reisir kröfu sína á hendur aðaláfrýjanda á þeirri málsástæðu einni að hann hafi bakað þrotabúi Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. tjón með saknæmri háttsemi forsvarsmanns félagsins. Þótt fallast megi á það með héraðsdómi að umræddar ráðstafanir hafi í heild verið saknæmar af hálfu Viktors H. Sveinssonar, sem á þeim tíma var forsvarsmaður félaganna þriggja, þeirra á meðal aðaláfrýjanda, hefur ekki verið í ljós leitt hvernig framsal fasteignarinnar að Búðum frá Byggingarfélagi Búða ehf. til aðaláfrýjanda hafi sjálfstætt valdið þrotabúinu tjóni, enda hefur því ekki verið mótmælt af gagnáfrýjanda að fullt verð hafi komið fyrir eignina við kaupin. Verður því ekki hjá því komist að sýkna aðaláfrýjanda af kröfu gagnáfrýjanda.

Rétt er að hvor þessara aðila beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Hótel Búðir ehf., er sýkn af kröfu gagnáfrýjanda, Sigurjóns Sighvatssonar.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

                                                                                                        

 

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 24. mars 2006

Mál þetta var höfðað 3. og 8. júní 2004 og dómtekið 6. mars 2006. Stefnandi er Sigurjón Sighvatsson, 155 N. Anita Avenue, Kaliforníu í Bandaríkjum Norður-Ameríku, en stefndu eru Byggingafélag Búða ehf. og Hótel Búðir ehf., en bæði félögin eru til heimilis að Búðum í Snæfellsbæ.

             Stefnandi gerir eftirfarandi dómkröfur:

1.   Á hendur stefnda Byggingafélagi Búða ehf. að rift verði með dómi þeirri ráðstöfun Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. að flytja hinn 14. september 2001 eignarrétt að lóðarréttindum undir hótelrekstur að Búðum í Snæfellsbæ til stefnda Byggingafélags Búða ehf., sbr. skjal útgefið af landbúnaðarráðuneytinu 3. júlí 2001 og þinglýst 14. september sama ár. Jafnframt er þess krafist að stefnda Byggingafélag Búða ehf. verði dæmt til að endurgreiða stefnanda 60.000.000 króna in soldidum með stefnda Hótel Búðum ehf. auk dráttarvaxta samkvæmt 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 14. október 2001 til greiðsludags.

2.   Á hendur stefnda Hótel Búðum ehf. að félaginu verði gert að greiða in solidum með stefnda Byggingafélagi Búða ehf. 60.000.000 króna auk dráttarvaxta frá 14. október 2001 til greiðsludags.

3.   Þá er þess krafist að stefndu verði gert in solidum eða hvorum í sínu lagi að greiða stefnanda málskostnað.

Stefnda Byggingafélag Búða ehf. krefst sýknu af kröfum stefnanda auk þess sem stefnanda verði gert að greiða málskostnað. Til vara krefst stefnda þess að fjárkrafa stefnanda verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

Stefnda Hótel Búðir krefst sýknu af kröfum stefnanda en til vara að fjárkrafa stefnanda á hendur stefnda verði lækkuð verulega. Bæði í aðal- og varakröfu krefst stefnda málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

             Með samningi 17. maí 2000 leigði landbúnaðarráðherra Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. lóð úr landi Búða í Snæfellsbæ. Með samningnum fylgdi uppdráttur frá 28. janúar 1999 þar sem sýnd var stærð og lega lóðarinnar. Samningurinn var til 25 ára með forleigurétti, en leiga fyrir hvert almanaksár nam 4% af fasteignamati lóðarinnar, þó aldrei lægri fjárhæð en 25.000 krónur miðað við byggingarvísitölu í janúar 2000. Leigusamningur þessi leysti af hólmi eldri leigusamning frá 3. júlí 1975 við Búðir hf.

Á umræddri lóð úr landi Búða stóð hótelbygging í eigu og rekstri stefnda Byggingafélags Búða ehf. (áður Hótel Búðir hf. og Hótel Búðir ehf.). Stjórnarmaður þess félags allar götur frá árinu 2000 hefur verið Viktor H. Sveinsson.

             Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. var stofnað 14. apríl 2000 og var fyrrnefndur Viktor H. Sveinsson eini stjórnarmaður félagsins frá stofnun og þar til bú félagsins var tekið til gjaldþrotaskipta 11. júlí 2002. Hlutafé í félaginu var 500.000 krónur, sem skiptist þannig að Viktor H. Sveinsson lagði fram 300.000 krónur en Ingvar Þórðarson 200.000 krónur. Svo sem áður greinir var félagið leigutaki samkvæmt fyrrgreindum lóðarleigusamningi. Þeim samningi var síðar ráðstafað frá félaginu eins og nánar verður rakið hér síðar. Af því tilefni hefur stefnandi höfðað mál þetta með heimild skiptastjóra þrotabús félagsins á grundvelli 1. mgr. 130. gr. laga um gjaldþrotaskipti o.fl., nr. 21/1991.

             Í viljayfirlýsingu frá 12. október 2000, sem undirrituð var af stefnanda, Viktori H. Sveinssyni og Þorsteini Jónssyni, kom fram að aðilar myndu eiga í jöfnum hlutum allar fasteignir á Búðum, auk innanstokksmuna og fylgihluta, sem tilheyrðu hótelrekstrinum. Einnig var tekið fram að í sameiginlegri eigu þeirra skyldu vera viðskiptaáætlanir, leyfi og samningar vegna fyrirhugaðrar uppbyggingar á Búðum. Þá sagði að sömu aðilar myndu jafnframt eiga að jöfnu fasteign á Tröllaendum í Flatey á Breiðafirði, ásamt viðskiptaáætlun um uppbyggingu hótels, safns, ferðaþjónustu og sumarbústaðahverfis.

Í umræddri viljayfirlýsingunni kom einnig fram að fyrirhugað væri að aðilar myndu hefja hótel- og veitingarekstur á Búðum og í Flatey ásamt annarri uppbyggingu ferðaþjónustu, auk endursölu á herbergjum og bústöðum. Jafnframt sagði að aðilar gengjust við skuldum stefnda Byggingafélags Búða ehf. að fjárhæð um 42.000.000 króna, auk þess sem gert var ráð fyrir því að allur rekstur, eignir og skuldir á Búðum og í Flatey yrðu yfirfærðar á Fasteignafélagið Kaupstað ehf. eigi síðar en 1. nóvember 2000. Enn fremur sagði að stefnandi og Þorsteinn Jónsson myndu útvega endurfjármögnun lausaskulda Búða sem næmi um 15.000.000 króna, en stefnandi myndi fara fyrir hópnum við heildarfjármögnun. Þá kom fram að Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. myndi greiða til fyrri hluthafa í félaginu, Ingvars Þórðarsonar, 15.000.000 króna með skuldabréfi til 5 ára, sem tryggt yrði með ábyrgð eigenda félagsins. Loks sagði í niðurlagi viljayfirlýsingarinnar að samningar um nánari útfærslu á framangreindum atriðum yrðu undirritaðir fyrir 1. desember 2000.

Samhliða viljayfirlýsingunni gerðu þremenningarnir með sér ódagsett samkomulag um að gangast í sjálfskuldarábyrgð in solidum fyrir átta skuldabréfum samtals að fjárhæð 16.000.000 króna útgefnum af Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. til Ingvars Þórðarsonar. Voru bréfin útgefin 20. október 2000 til 5 ára með árlegri afborgun og hvert að fjárhæð 2.000.000 króna. Stefnandi og Viktor árituðu skuldabréfin um ábyrgð sína, en með samkomulaginu gekkst Þorsteinn jafnframt undir ábyrgð fyrir greiðslu bréfanna.

Stefnandi heldur því fram að Viktor H. Sveinsson hafi ekki staðið við að flytja eignir tengdar fyrirhuguðum rekstri yfir á Fasteignafélagið Kaupstað ehf. og því hafi ekki verið gerður endanlegur samningur milli þremenninganna, eins og gert var ráð fyrir í viljayfirlýsingu þeirra. Af hálfu stefndu Byggingafélags Búða ehf. og Hótel Búða ehf. er því á hinn bóginn haldið fram að stefnandi og Þorsteinn hafi ekki staðið við viljayfirlýsinguna fyrir sitt leyti.

Hinn 21. febrúar 2001 brann hótelbyggingin að Búðum. Vátryggingartaki var stefnda Byggingafélag Búða ehf. og voru brunabætur greiddar því félagi. Í kjölfarið var hafist handa við að reisa nýja hótelbyggingu að Búðum.

Með bréfi 15. maí 2001 til landbúnaðarráðuneytisins, sem Viktor H. Sveinsson ritaði fyrir hönd stefnda Byggingafélags Búða ehf. og Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf., var þess farið á leit að lóðarleigusamningur frá 17. maí 2000 yrði færður yfir á nafn stefnda Byggingafélags Búða ehf. Fram kom í þessu erindi að áætlanir um að nýtt félag tæki við rekstrinum hefðu breyst og því væri rétt að leigutaki yrði það félag sem staðið hefði að rekstrinum undanfarin 15 ár og væri jafnframt skráð fyrir þeim fasteignum sem enn stæðu að Búðum. Eftir að hafa borið erindið undir jarðanefnd og sveitarstjórn samþykkti ráðuneytið með bréfi 3. júlí 2001 að stefnda Byggingafélag Búða ehf. yrði leigutaki að lóð undir hótelið í stað Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. Bréf þetta áritaði síðan Viktor H. Sveinsson fyrir hönd Byggingafélags Búða ehf. og Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og var skjalið móttekið til þinglýsingar 13. september 2001 og innfært í þinglýsingabók 14. sama mánaðar.

Hinn 1. maí 2002 afsalaði Viktor H. Sveinsson fyrir hönd stefnda Byggingafélags Búða ehf. nýbyggingu hótels að Búðum, ásamt öllum tilheyrandi réttindum samkvæmt lóðarleigusamningi, til stefnda Hótels Búða ehf. (áður Reykjavíkurvegur 45 ehf. og Fasteignafélagið Fálkaborg ehf.). Samkvæmt afsalinu var kaupverðið greitt með yfirtöku áhvílandi skulda upphaflega að fjárhæð 39.341.976 krónur og skuldabréfi fyrir eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 53.514.880 krónur. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 31. maí 2002 og innfært í þinglýsingabók 2. júní sama ár. Aðdragandi afsalsins var kaupsamningur aðila frá 12. júlí 2001, en samkvæmt honum var kaupverðið 153.000.000 króna, þar af 44.985.120 krónur yfirteknar veðskuldir. Jafnframt var gert ráð fyrir að 21.500.000 krónur af kaupverðinu yrðu greiddar með hlutafjárframlagi stefnda Byggingafélags Búða ehf. en að öðru leyti yrðu eftirstöðvar kaupverðsins að fjárhæð 86.514.880 krónur greiddar í peningum með nánar tilgreindum greiðslum á tímabilinu 15. ágúst 2001 til afhendingar hótelsins 1. maí 2002. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 19. desember 2001 og innfærður í þinglýsingabók 20. sama mánaðar.

Hinn 19. september 2002 var gert samkomulag milli stefndu Byggingafélags Búða ehf. og Hótels Búða ehf. um uppgjör og afhendingu samkvæmt kaupsamningnum frá 12. júlí 2001 um hótelið að Búðum. Þar kom fram að hvorugur aðila hefði getað staðið við skyldur sínar og því væru þeir sammála um að breyta umsömdu afhendingarstigi hótelsins samkvæmt meðfylgjandi ástandslýsingu. Einnig hefði seljandi ekki aflétt áhvílandi veðskuldum kaupanda óviðkomandi. Af þessum sökum veitti seljandi afslátt að fjárhæð 22.000.000 króna og því nam kaupverðið 131.000.000 króna í stað 153.000.000 króna. Í samkomulaginu er síðan að finna nánari sundurliðun á því hvernig stefnda Hótel Búðir ehf. hefði staðið skil á 53.514.880 krónum af kaupverðinu, sem greiða átti með skuldabréfi.

Stefnda Hótel Búðir ehf. var stofnað 30. ágúst 2000 og meðal stofnenda var stefnda Byggingafélag Búða ehf. Á stofnfundi félagsins var Viktor H. Sveinsson kjörin í stjórn félagsins, auk þess sem honum var veitt prókúruumboð. Með bréfi 6. júní 2002 var hlutafélagaskrá tilkynnt að Viktor hefði gengið úr stjórn félagsins og jafnframt látið af framkvæmdastjórn. Einnig var tilkynnt um nýjan prókúruhafa og tekið fram að prókúruumboð annarra félli niður.

Hinn 11. júlí 2002 var bú Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. tekið til gjaldþrotaskipta og var frestdagur við skiptin 27. júní sama ár. Af hálfu stefnanda var lýst kröfu í búið samtals að fjárhæð 17.961.802 krónur. Var krafan reist á fjórum af fyrrgreindum átta skuldabréfum útgefnum 20. október 2000 af félaginu til Ingvars Þórðarsonar með ábyrgð stefnanda, en hann hafði leyst bréfin til sín. Samkvæmt fundargerð frá skiptafundi í búinu 1. nóvember 2002 námu lýstar kröfur samtals 42.531.542 krónum. Ekki var tekin afstaða til lýstra krafna. Þá var fært til bókar að ekki lægi annað fyrir en að félagið væri eignarlaust. Þó hefði athygli skiptastjóra verið vakin á því að félagið hefði verið leigutaki af lóð undir hótel að Búðum, en sá samningur hefði verið framseldur stefnda Hótel Búðum ehf. án þess að nokkurt endurgjald hefði komið fyrir. Af þessu tilefni taldi skiptastjóri rétt að kanna málið nánar og var skiptum því ekki lokið.

Meðal lýstra krafna í bú Fasteignafélagsins Kaupstaðar var krafa Landsbanka Íslands hf. samkvæmt fjórum skuldabréfum útgefnum 20. október 2000 til Ingvars Þórðarsonar með ábyrgð stefnanda. Þau bréf leysti stefnandi einnig til sín í september 2003 og hefur hann því staðið skil á öllum þeim átta skuldabréfum sem hann hafði tryggt með ábyrgðarskuldbindingu sinni.

Með bréfi 24. febrúar 2003 heimilaði skiptastjóri þrotabús Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. stefnanda að höfða riftunarmál vegna framsals félagsins á lóðarleigusamningi 17. maí 2000 til stefnda Byggingafélags Búða ehf. Heimildin var þó bundin því skilyrði að málshöfðunin yrði þrotabúinu að kostnaðarlausu og að ávinningur, ef einhver yrði, rynni til þrotabúsins. Einnig ritaði skiptastjórinn lögmanni stefnanda bréf 1. september 2004 og staðfesti að ekki væru gerðar athugasemdir við að málið yrði einnig höfðað á hendur stefnda Hótel Búðum vegna endurheimtukröfu stefnanda til hagsbóta fyrir búið.

Málið var upphaflega höfðað 11. apríl 2003 en því máli var vísað frá dómi með úrskurði réttarins 8. desember 2003. Var sá úrskurður staðfestur með dómi Hæstaréttar 23. júní 2004 í máli nr. 489/2003. Stefnandi höfðaði svo mál þetta 3. og 8. júní 2004 svo sem áður er getið. Undir rekstri málsins gekk úrskurður dómsins 30. nóvember 2004 þar sem málinu var að hluta til vísað frá dómi. Sá úrskurður var að nokkru leyti staðfestur með dómi Hæstaréttar 14. janúar 2005 í máli nr. 506/2004. Svo sem fram kemur í þeim dómi var mál þetta höfðað innan málshöfðunarfrests í 148. gr. laga um gjaldþrotaskipti o.fl., nr. 21/1991.    

II.

             Stefnda Hótel Búðir ehf. hefur aflað greinargerðar KPMG Endurskoðunar hf. frá 10. janúar 2006 um færslur í bókhaldi stefnda Hótels Búða ehf. vegna viðskipta við stefnda Byggingafélag Búða ehf. Í greinargerðinni kemur fram að farið hafi verið yfir færslur frá undirritun kaupsamning 12. júlí 2001 um hótelið að Búðum allt til ársloka 2002. Á grundvelli þeirrar athugunar er í niðurlagi greinargerðarinnar að finna eftirfarandi yfirlit um greiðslu kaupverðsins:

                                                                         Greiðslur á kaupverði             Kaupverð samkvæmt

                                                                         samkvæmt bókhaldi: bókhaldi:

Kaupverð skv. kaupsam.                                                                               kr.             153.000.000

Yfirtekin lán skv. kaupsam.                         kr.               44.985.120

Hlutafé skv. kaupsam.                                  kr.               21.500.000            

Peningagreiðslur og

skuldajöfnuður til 19/9 ’02                           kr.               49.078.542

Afsláttur af kaupverði

skv. samkomulagi                                                                                            kr.              -22.000.000

Yfirtekin lán

skv. samkomulagi                                         kr.                 7.263.450

Peningagreiðslur og

skuldajöfnuður til 31/12 ´02                         kr.                 5.975.640                                                 

Samtals greiðslur og

kaupverð                                                        kr.             128.802.752             kr.             131.000.000

Skuld við Byggingafélag

Búða ehf.                                                        kr.                 2.197.248                                                 

Samtals                                                           kr.             131.000.000             kr.             131.000.000

             Stefnda Hótel Búðir ehf. hefur einnig aflað greinargerðar KPMG Endurskoðunar hf. frá 10. janúar 2006 um innborgun hlutfjár til stefnda frá 1. janúar 2001 til 19. september 2002 samkvæmt bókahaldi félagsins. Þar kemur fram að hlutafé í ársbyrjun 2001 hafi verið 500.000 krónur en verið aukið í 27.000.000 króna á því ári. Þar af hafi hlutur stefnda Byggingafélags Búða ehf. samkvæmt kaupsamningi 12. júlí 2001 um hótelið numið 21.500.000 krónum. Einnig kemur fram að hlutfé hafi verið hækkað á árinu 2002 í 35.680.000 krónur.

III.

             Undir rekstri málsins fékk stefnandi dómkvaddan matsmann 8. febrúar 2005 til að meta verðmæti lóðarréttindanna undir hótelið að Búðum. Samkvæmt matsgerð Inga Tryggvasonar, héraðsdómslögmanns og fasteignasala, frá 2. maí 2005 er verðmæti lóðarinnar talið nema 10.000.000 króna miðað við gildandi lóðarleigusamning um lóðina. Í matsgerðinni kemur fram að verðmætið hafi verið miðað við þann tíma þegar matið fór fram.

             Stefnandi vildi ekki una matinu og fékk dómkvadda yfirmatsmenn 4. júlí 2005. Yfirmatsgerð er frá 10. janúar 2006 en matinu skiluðu Björn Þorri Viktorsson, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali, og Magnús Leopoldsson, löggiltur fasteignasali. Í niðurlagi matsgerðarinnar er að finna svohljóðandi niðurstöðu og rökstuðning:

„Ljóst er að lóðir sem þessi er almennt ekki í boði á fasteignamarkaðnum. Því liggur ekki fyrir bein reynsla af sölu eigna sem eru fyllilega sambærilegar hvað varðar legu, náttúrugæði og nýtingamöguleika. Matsmenn byggja því niðurstöðu sína á þeim staðreyndum sem fyrir liggja um hina umþrættu lóð, með hliðsjón af reynslu sinni við sölu lóða og lendna til ýmissa nota. Þar hafa matsmenn reynslu af sölu ýmissa landspildna sem á einhvern hátt eru sérstakar, eða búa yfir sérstökum náttúrugæðum og/eða nýtingarmöguleikum umfram aðrar eignir. Reynsla matsmanna er sú, að kaupendahópur að slíkum eignum er einkum saman settur af aðilum sem hafa rýmri fjárráð en almennt gengur og gerist. Vegna þessa hafa sérstök náttúrugæði og nýtingarmöguleikar landsspildna veruleg áhrif á verðmæti þeirra, þar sem slíkt er nánast skilyrði fyrir því að hinir efnameiri hafi áhuga á að fjárfesta í þeim. Í raun má almennt segja að til þess að eignir veki áhuga þeirra sem rýmri fjárráð hafa, þurfi þær að vera bundnar sérstökum kostum og/eða nýtingarmöguleikum umfram eignir almennt. Yfirmatsmenn telja að hin umþrætta lóð sé ótvírætt það sérstök m.t.t. legu, umhverfis og nýtingarkosta að hún sé slíkum kostum búin.

Af þessum ástæðum telja yfirmatsmenn að miðað við framangreindar forsendur sé líklegt markaðsverð á lóðarréttindunum þann 2. maí 2005 kr. 20.000.000 ...

Eins og fram kom á matsfundi óskaði matsbeiðandi einnig eftir því að yfirmatsmenn segðu til um markaðsverð lóðarréttindanna hinn 3. júlí 2001. Yfirmatsmenn telja að líklegt markaðsverð lóðarréttindanna á þeim degi hafi verið kr. 12.000.000 ...

Yfirmatsmenn byggja niðurstöðu sína á skoðun á eigninni og upplýsingum úr fyrirliggjandi gögnum. Við mat á eigninni var tekið mið af ástandi á fasteignamarkaði, annars vegar í júlí 2001 og hins vegar í maí 2005, ástandi eignarinnar, staðsetningu og nýtingarmöguleikum.

...“

IV.

             Stefnandi reisir kröfur sínar á hendur stefnda Byggingafélagi Búða á því að ráðstöfun á lóðarréttindum frá Fasteignafélaginu Kaupstað ehf., í samræmi við tilmæli Viktors H. Sveinssonar, fyrirsvarsmanns beggja félaganna, í bréfi 15. maí 2001 til landbúnaðarráðuneytisins, hafi verið gjafagerningur í skilningi 131. gr. laga um gjaldþrotaskipti o.fl., nr. 21/1991, enda hafi ekkert endurgjald komið fyrir lóðina frá viðtakanda. Jafnframt hafi ráðstöfunin verið milli nákominna, sbr. 5. og 6. tölul. 3. gr. sömu laga, þar sem nefndur Viktor var aðaleigandi beggja félaganna og stjórnarmaður.

             Stefnandi heldur því jafnframt fram að umrædd ráðstöfun hafi verið ótilhlýðileg, sbr. 141. gr. laga nr. 21/1991. Því til stuðnings hefur stefnandi teflt fram eftirfarandi röksemdum:

a.          Aðalhluthafinn í Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. flytur aðaleign félagsins yfir til stefnda Byggingafélags Búða ehf., félags sem hann sjálfur er aðaleigandi í til að auðga það félag.

b.          Með því að auðga það félag sem tók við lóðarréttindunum auðgaði aðalhluthafinn sjálfan sig sem hluthafa í því félagi meðan kröfuhafar félagsins, sem lét réttindin af hendi, fá enga fullnustu upp í kröfur sínar.

c.          Aðalhluthafinn hafi verið grandsamur um að ráðstöfun á einu eign Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. hafi verið lánardrottnum þess til tjóns, þar með talið stefnanda sem hafi þurft að svara til ábyrgðar sinnar fyrir félagið.

d.          Ráðstöfunin hafi farið fram þegar aðaleigandinn var grandsamur um ógjaldfærni félagsins en í öllu falli hafi félagið orðið ógjaldfært við ráðstöfunina.

e.          Loks hafi umræddur aðalhluthafi og fyrirsvarsmaður félaganna selt lóðarréttindin stefnda Hótel Búðum ehf., sem jafnframt hafi verið nákomið hinum félögunum, en á þeim tíma hafi lóðarréttindin verið þinglýst eign Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf.

             Stefnandi tekur fram að þótt kröfur á hendur stefnda Byggingafélagi Búða séu einkum reistar á endurgreiðslureglum XX. kafla laga nr. 21/1991 sé jafnframt byggt á sakarreglunni, enda verði háttsemi fyrirsvarsmanns félagsins virt því til sakar.

             Stefnandi vísar til þess að stefnda Byggingafélag Búða ehf. hafi eingöngu verið notað sem milliliður til að koma hlutum þannig fyrir að meiri fjarlægð væri á milli Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og stefnda Hótel Búða ehf., sem tók við lóðarréttindunum. Þetta breyti hins vegar engu enda hafi öll þrjú félögin lotið stjórn Viktors H. Sveinssonar, sem var stjórnarmaður í öllum félögunum og annaðist málefni þeirra, þegar lóðarréttindin voru færð frá Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. til stefnda Byggingafélags Búða ehf., í samræmi við beiðni Viktors með bréfi 15. maí 2001, og þegar réttindin voru framseld til stefnda Hótels Búða ehf. með kaupsamningi 12. júlí 2001 og afsali 1. maí 2002. Að þessu gættu telur stefnandi að ekki geti farið á milli mála að um viðskipti námkominna var að ræða í skilningi 3. gr. laga nr. 21/1991. Þegar umrædd ráðstöfun lóðarréttindanna er virt í heild sinni telur stefnandi að stefnda Hótel Búðir ehf. hafi tekið þátt í ólöglegu undanskoti eigna frá Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. til tjóns fyrir þrotabú þess og kröfuhafa. Á þessu beri stefnda Hótel Búðir ehf. ábyrgð á sakargrundvelli í ljósi grandsemi fyrirsvarsmanns félagsins, svo sem hér hefur verið rakið.

             Um fjárhæð stefnukröfu tekur stefnandi fram að hún miði við það tjón sem Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. og þrotabú þess hafi orðið fyrir við ráðstöfun á lóðarréttindunum að Búðum. Stefnandi telur jafnframt að sama eigi við um fjárhæð endurgreiðslukröfu samkvæmt XX. kafla laga nr. 21/1991. Stefnandi vísar til þess að lóðin sé um 10.000 fermetrar að stærð og liggi við sjó í jaðri friðlands á afar friðsælum og fallegum stað. Jafnframt hafi áhrif á verðmæti lóðarréttindanna að staðurinn sé sögufrægur og þekktur sumardvalastaður sem dragi til sín fólk úr öllum áttum. Einnig bendir stefnandi á að Ingvari Þórðarsyni hafi verið greiddar 16.000.000 króna fyrir hlut hans í félaginu sem var 40% miðað við stofnsamning félagsins. Þar sem ekki hafi verið önnur eign í félaginu en lóðarréttindin hafi þau að teknu tilliti til skulda verið metin á 40.000.000 króna. Að öllu gættu telur stefnandi hæfilegt að ætla verðmæti lóðarinnar 60.000.000 króna þegar hún var lögð til Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. á grundvelli viljayfirlýsingar 12. október 2000. Verði ekki fallist á að ákveða fjárhæð kröfunnar á þessum grundvelli vísar stefnandi til yfirmats frá 10. janúar 2006 um verðmæti lóðarréttindanna.

             Stefnandi miðar upphafstíma vaxtakröfu við 14. október 2001 en þann dag hafi 30 dagar verið liðnir frá því yfirfærslu lóðarréttindanna var þinglýst 14. september sama ár.                       

V.

             Stefnda Byggingafélag Búða ehf. vísar til þess að til hafi staðið sumarið 2000 að reisa viðbyggingu við gamla hótelið að Búðum, auk þess að ráðast í verulegar endurbætur á húsnæðinu. Samhliða hafi verið fyrirhugað að aðskilja rekstur hótelsins og eignarhald á fasteignum. Í samræmi við þetta hafi lóðarleigusamningur verið endurnýjaður 17. maí 2000 í nafni Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. Þar sem stefnandi hafi ekki fyrir sitt leyti staðið við viljayfirlýsingu um eignarhald og rekstur hótela frá 12. október 2000 með því að endurfjármagna lausaskuldir hótelsins að Búðum og yfirfæra fasteignir að Tröllaendum í Flatey til félagsins hafi ekkert orðið úr þeim áformum sem aðilar viljayfirlýsingarinnar höfðu lagt drög að. Af þeim sökum hafi lóðarréttindin verið færð aftur yfir á nafn stefnda Byggingafélags Búða sem var upphaflegur lóðarleiguhafi.

             Stefnda Byggingafélag Búða ehf. bendir á að Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. hafi ekki innt neina greiðslu af hendi sem endurgjald fyrir lóðarréttindin sem voru sett á nafn félagsins í tilefni af viljayfirlýsingunni frá 12. október 2000. Því hafi félagið ekki orðið fyrir tjóni þótt lóðarréttindin hafi verið flutt frá félaginu endurgjaldslaust aftur til Byggingafélags Búða ehf., sem hafi áður verið lóðarhafi í áraraðir. Í þessu tilliti heldur stefnda Byggingafélag Búða ehf. því fram að lóðarréttindin hafi ekki verið nein eign þar sem ekkert gjald var tekið fyrir nafnbreytingar á lóðarleigusamningnum, hvorki þegar Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. var handhafi samningsins né þegar hann var færður aftur á nafn stefnda Byggingafélags Búða ehf. Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. hafi því ekki látið af hendi eign þar sem félagið hafði aldrei raunverulega eignast neitt á Búðum. Því hafi eingöngu verið um að ræða að lóðarréttindi hafi um skamma hríð verið á nafni félagsins en sú ráðstöfun hafi síðan einfaldlega gengið til baka án þess að um eiginlegt framsal á réttindum hafi verið að ræða. Af þessum sökum telur stefnda að ekki hafi verið um gjafagerning að ræða sem rift verði samkvæmt 131. gr. laga um gjaldþrotaskipti o.fl., nr. 21/1991, og enn síður komi til álita að almenna riftunarreglan í 141. gr. sömu laga geti átt við.

             Stefnda Byggingafélag Búða ehf. andmælir því að um saknæma og ólögmæta háttsemi hafi verið að ræða þannig að félagið geti borið bótaábyrgð á grundvelli sakarreglunnar. Fyrir lóðarréttindin og hótelbyggingu stefnda hafi verið greitt eðlilegt verð þegar fasteignin var seld stefnda Hótel Búðum ehf. Við sölu eignarinnar hafi kröfuhafar Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. eða stefnda Byggingafélags Búða ehf. því ekki orðið fyrir neinu tjóni. Í þessu sambandi bendir stefnda Byggingafélag Búða ehf. á að í viljayfirlýsingunni um eignarhald og rekstur hótela frá 12. október 2000 hafi verið gert ráð fyrir að Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. tæki yfir áætlaðar skuldir hótelsins að fjárhæð um 42.000.000 króna. Stefnandi hafi því ekki getað gert ráð fyrir að félagið ætti hreina eign sem næmi verðmæti lóðarréttindanna.

             Stefnda Byggingafélag Búða ehf. reisir varakröfu sína á því að tjón Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. hafi verið mun minna en nemi fjárkröfu stefnanda. Í því tilliti verði að hafa hugfast að eingöngu var um að ræða lóðarréttindi en ekki þær byggingar sem standa á lóðinni. Ljóst megi vera að aðalverðmæti fasteignarinnar felist í hótelbyggingunni sjálfri og þeirri viðskiptavild sem því fylgi. Hafa megi til hliðsjónar að fasteignamat lóðarinnar sé rétt rúmar 2.000.000 króna og árleg leiga nemi 4% af þeirri fjárhæð eða tæplega 7.000 krónum á mánuði.

VI.

             Stefnda Hótel Búðir ehf. vísar til þess að Viktor H. Sveinsson hafi farið að leita annarra fjárfesta þegar ekkert varð úr samstarfi á grundvelli viljayfirlýsingarinnar um eignarhald og rekstur hótela frá 12. október 2000. Hótelið að Búðum hafi brunnið 21. febrúar 2001 og þá hafi verið hafist handa við að reisa nýtt hótel. Vátryggingabótum hafi verið ráðstafað til nýbyggingarinnar eftir því sem þær hrukku til en frekara fjármagn hafi þurft til að halda uppbyggingu áfram. Ýmsir aðilar hafi fengist til að leggja fram fé til stefnda Hótels Búða ehf., sem keypti hótelið af stefnda Byggingafélagi Búða ehf. með kaupsamningi 12. júlí 2001 og fékk síðan afsal fyrir eigninni 1. maí 2002. Stefnda Hótel Búðir ehf. tekur fram að Viktor hafi eingöngu átt lítinn hlut í félaginu þegar hótelið var keypt þótt hann væri einn þriggja stjórnarmanna þess til 6. júní 2002.

             Stefnda Hótel Búðir ehf. heldur því fram að ekki sé fullnægt áskilnaði sakarreglunnar til að stefnda verði gert bótaábyrgt. Hvorki hafi verið um saknæma né ólögmæta háttsemi að ræða af hálfu félagsins, sem greiddi markaðsverð fyrir hótelið ásamt lóðinni. Jafnframt er því andmælt að stefnda hafi tekið þátt í undanskoti eigna frá Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. eða mátt vera ljós ráðstöfun af því tagi. Í því tilliti áréttar stefnda að Viktor H. Sveinsson hafi verið einn af þremur stjórnarmönnum stefnda en öðrum fyrirsvarsmönnum félagsins hafi ekki verið kunnugt um fjárhagsstöðu stefnda Byggingafélags Búða ehf. eða Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. Jafnvel þótt háttsemi Viktors verði virt honum til sakar telur stefnda Hótel Búðir ehf. sig ekki bera bótaábyrgð á athöfnum hans, hvorki á grundvelli húsbóndareglunnar né á öðrum grundvelli. Því komi aðeins til álita persónuleg ábyrgð Viktors og eftir atvikum annarra stjórnarmanna á ætluðu tjóni.

Stefnda Hótel Búðir ehf. leggur áherslu á að félagið hafi ekki valdið Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. nokkru tjóni, enda hafi það félag ekkert greitt fyrir lóðarréttindin. Því hafi ekkert tjón orðið þótt lóðarréttindin hafi verið færð aftur til stefnda Byggingafélagsins Búða ehf., sem áður var lóðarhafi um árabil. Af þessum sökum hafi Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. ekki öðlast skaðabótakröfu á hendur stefnda Hótel Búðum ehf. við framsal lóðarréttindanna milli Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og stefnda Byggingafélags Búða ehf.

             Einnig heldur stefnda Hótel Búðir ehf. því fram að með engu móti hafi verið sýnt fram á að Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. hafi orðið fyrir tjóni við framsal lóðarréttindanna frá stefnda Byggingafélagi Búða ehf. til stefnda Hótels Búða ehf. Í því sambandi bendir stefnda Hótel Búðir ehf. á að ekkert hafi komið fram sem bendi til að stefnda Byggingafélag Búða ehf. geti ekki innt af hendi endurgreiðslu í kjölfar riftunar. Því beri að sýkna stefnda Hótel Búðir ehf. af skaðabótakröfu stefnanda.

             Stefnda Hótel Búðir ehf. áréttar jafnframt að aðeins var um að ræða framsal á lóðarréttindum frá Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. en ekki á þeim byggingum sem standa á lóðinni. Ljóst megi vera að aðalverðmætið liggi í hótelbyggingunni og viðskiptavild hótelsins en ekki í lóðarréttindum. Jafnframt tekur stefnda fram að Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. hafi átt að yfirtaka skuldir og því hafi stefnandi ekki getað reiknað með hreinni eign í félaginu sem næmi andvirði lóðarréttindanna.

             Verði ekki fallist á kröfu stefnda Hótels Búða ehf. um sýknu telur stefnda að tjónið sé mun minna en krafa stefnanda. Því beri í öllu falli að lækka kröfuna auk þess sem upphafstíma dráttarvaxta er andmælt.

VII.

             Hinn 12. október 2000 gerðu stefnandi, Viktor H. Sveinsson og Þorsteinn Jónsson með sér viljayfirlýsingu um eignarhald og rekstur á hótelum, annars vegar á Búðum í Snæfellsbæ og hins vegar í Flatey á Breiðafirði. Var gert ráð fyrir að hótelið að Búðum og fasteign í Flatey yrðu lagðar til Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og að það félag myndi hefja hótel- og veitingarekstur á báðum stöðunum. Jafnframt var gert ráð fyrir að sama félag myndi yfirtaka skuldir stefnda Byggingafélags Búða ehf. að fjárhæð 42.000.000 króna. Samkvæmt viljayfirlýsingunni átti Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. að vera í jöfnum eignarhlut umræddra þremenninga en fyrrum hluthafa Ingvari Þórðarsyni yrði greiddur út hlutur hans með skuldabréfi að fjárhæð 15.000.000 króna útgefnu af Fasteignafélaginu Kaupstað ehf.

             Áður en umrædd viljayfirlýsing var undirrituð hafði lóðarleigusamningur um land undir hótelið á Búðum verið gerður í nafni Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. þegar fyrri samningur var endurnýjaður 17. maí 2000. Í samræmi við viljayfirlýsinguna gaf sama félag síðan út átta skuldabréf 20. október 2000 samtals að höfuðstól 16.000.000 króna til Ingvars Þórðarsonar með ábyrgð þremenninganna. Að öðru leyti gengu ekki eftir þau áform sem fólust í viljayfirlýsingunni og lauk þar með samstarfinu.

             Hinn 15. maí 2001 fór Viktor H. Sveinsson þess á leit við landbúnaðarráðuneytið sem fyrirsvarsmaður Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og stefnda Byggingafélags Búða ehf. að lóðarleigusamningur yrði færður yfir á nafn síðargreinda félagsins þar sem ráðagerð um breytingu á rekstri hótelsins hefði ekki gengið eftir. Með bréfi ráðuneytisins 3. júlí sama ár var fallist á þessa beiðni. Viktor áritaði síðan bréf ráðuneytisins fyrir hönd stefnda Byggingafélags Búða ehf. og Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og var skjalið móttekið til þinglýsingar 13. september 2001 og innfært í þinglýsingabók 14. sama mánaðar.

             Þar sem ekki varð af samstarfi því sem lögð voru drög að í fyrrgreindri viljayfirlýsingu var rétt í samræmi við almennar reglur fjármunaréttar að þær ráðstafanir gengju til baka sem gerðar höfðu verið í tilefni af fyrirhuguðu samstarfi aðila undir merkjum Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. Með því að ráðstafa lóðarréttindunum frá Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. án þess að félagið yrði samhliða leyst undan skuldbindingum sem það hafði gengist undir með skuldabréfum til fyrri hluthafa varð hins vegar skerðing á eignum félagsins sem nam andvirði lóðarréttindanna. Að sama skapi varð eignaaukning hjá stefnda Byggingafélagi Búða ehf. sem tók við réttindunum. Skiptir engu í því tilliti þótt það félag hafi upphaflega ekki fengið greiðslur fyrir lóðarréttindin þegar þau voru færð af nafni félagsins. Samkvæmt þessu verður að fallast á það með stefnanda að um riftanlega ráðstöfun í skilningi 131. gr. laga um gjaldþrotaskipti o.fl., nr. 21/1991, hafi verið að ræða þegar lóðarréttindi voru færð af nafni Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og yfir á nafn stefnda Byggingafélags Búða ehf.

             Svo sem hér hefur verið rakið samþykkti Viktor H. Sveinsson umrædda ráðstöfun bæði vegna Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og stefnda Byggingafélags Búða ehf. Á þessum tíma átti Viktor verulegan hlut í báðum félögunum og annaðist málefni þeirra sem stjórnarmaður. Að þessu gættu verður lagt til grundvallar að félögin hafi verið nákomin í skilningi 3. gr. laga nr. 21/1991, en á það hafa ekki verið bornar brigður af hálfu stefnda Byggingafélags Búða ehf.

             Frestdagur við skipti á Þrotabúi Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. var 27. júní 2002. Var þá ekki liðið ár frá því að skjal um yfirfærslu á lóðarréttindanna að Búðum frá félaginu til stefnda Byggingafélags Búða ehf. var móttekið til þinglýsingar 13. september 2001. Með vísan til 2. mgr. 131. gr., sbr. 140. gr. laga nr. 21/1991 verður því að fallast á kröfu stefnanda um riftun á hendur stefnda Byggingafélagi Búða ehf. Hins vegar mun dómur einvörðungu ganga um hina riftanlegu ráðstöfun sem fólst í gjafagerningnum en sú niðurstaða þykir rúmast innan kröfugerðar stefnanda. Verður að öðru leyti ekki haggað þeirri ráðstöfun að flytja lóðarréttindin til stefnda Byggingafélagsins Búða ehf.

             Fjárkrafa stefnanda á hendur stefnda Byggingafélagi Búða ehf. er byggð á endurgreiðslureglum XX. kafla laga nr. 21/1991, en samhliða er krafan reist á sakarreglunni. Krafa stefnanda á hendur stefnda Hótel Búðum ehf. er eingöngu reist á sakarreglunni.

             Hinn 12. júlí 2001 var gerður kaupsamningur milli stefnda Byggingafélags Búða ehf. og stefnda Hótels Búða ehf. þar sem fyrrnefnda félagið seldi því síðarnefnda nýbyggingu hótels í smíðum auk annarra mannvirkja á landi félagsins samkvæmt lóðarleigusamningi auk tilheyrandi lóðarréttinda að Búðum. Á þessum tíma var lóðarhafi samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi frá 17. maí 2000 Fasteignafélagið Kaupstaður ehf. Af hálfu stefnda Byggingafélags Búða ehf. undirritaði Viktor H. Sveinsson kaupsamninginn en hann var jafnframt stjórnarmaður í Hótel Búðum ehf. og hafði með höndum framkvæmdastjórn þess félags allt til 6. júní 2002 þegar hann lét af framkvæmdastjórn og gekk úr stjórn félagsins. Stefnda Hótel Búðir ehf. greiddi að hluta til kaupverðið með hlutafé í félaginu en við það öðlaðist Byggingafélag Búða ehf. ríflegan meirihluta hlutafjár í stefnda Hótel Búðum ehf. Samhliða þessum kaupum fór Viktor þess á leit fyrir hönd Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. og stefnda Byggingafélags Búða ehf. að lóðarleigusamningur yrði settur á nafn síðarnefnda félagsins og fékk heimild þar að lútandi þinglýst 14. september 2001.

             Að virtum þeim lögskiptum sem hér hafa verið rakin hlutaðist sami maður, sem sat í stjórn allra félaganna þriggja og fór með ráðandi eignarhlut í þeim öllum, til um ráðstafanir sem fólu í sér að gefin voru eftir lóðarréttindi Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. til tjóns fyrir það félag. Þeim réttindum var síðan komið undan til hinna stefndu félaga, fyrst til stefnda Byggingafélags Búða ehf. og síðan í beinu framhaldi til stefnda Hótels Búða ehf. Með því að umræddur athafnamaður kom jafnframt að og tók þátt í þessum ráðstöfunum fyrir hönd stefndu sem stjórnarmaður og framkvæmdastjóri verður það virt stefndu til sakar. Verða stefndu því talin bera óskipta skaðabótaábyrgð á tóni Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. sem rakið verður til framangreindra ráðstafanna.       

             Um tjón Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. hefur stefnandi ekki lagt fram önnur gögn sem byggt verður á en matsgerðir. Við ákvörðun bóta verður miðað við verðmæti lóðarréttindanna þegar þeim var ráðstafað frá félaginu til stefnda Byggingafélags Búða ehf. 3. júlí 2001. Kemur ekki til álita að miða við mat á verðmæti lóðarinnar þegar undirmat fór fram 2. maí 2005 sem tekur mið af hækkunum umfram verðlag sem orðið hefur á fasteignamarkaði á undanförnum árum.

Samkvæmt yfirmatsgerð frá 10. janúar 2006 var líklegt markaðsverð lóðarréttindanna 12.000.000 króna þegar þeim var ráðstafað frá Fasteignafélaginu Kaupstað ehf. Hefur ekkert komið fram sem fær hnekkt sönnunargildi þeirrar matsgerðar þannig að hún verði ekki lögð til grundvallar dómi í málinu um fjárhæð skaðabótakröfu á hendur stefndu. Í því tilliti skiptir engu þótt yfirmatsmenn hafi skilað áliti á verðmæti lóðarréttindanna á öðru tímabili en fjallað var um í undirmatsgerð. Verður því ekki fallist á þá málsástæðu sem hreyft var af hálfu stefndu við munnlegan flutning málsins að líta beri hjá yfirmatsgerðinni þar sem hún sé að þessu leyti ekki í samræmi við fyrirmæli 64. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

             Samkvæmt 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, bera skaðabótakröfur dráttarvexti að liðnum mánuði frá þeim degi er kröfuhafi sannanlega lagði fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta. Yfirmatsgerð var lögð fram á dómþingi 12. janúar 2006 og verða dráttarvextir því reiknaðir frá 12. febrúar sama ár til greiðsludags.

             Stefnandi hefur sem kröfuhafi í þrotabú Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf. höfðað mál þetta samkvæmt heimild í 1. mgr. 130. gr. laga nr. 21/1991. Í málatilbúnaði stefnanda hefur komið fram að málið sé höfðað búinu til hagsbóta þótt stefnandi geri þá kröfu að honum sjálfum verði dæmd sú fjárkrafa sem hann beinir að stefndu. Að réttu lagi hefði stefnandi átt að gera þá kröfu að dómur gengi um greiðsluskyldu stefndu gagnvart þrotabúinu. Að því gættu að skiptastjóri getur samkvæmt 3. mgr. 130. gr. laganna hvenær sem er tekið á ný við hagsmunum búsins, jafnvel að gengnum dómi, þykir unnt að fallast á kröfu stefnanda eins og hún er sett fram í málinu.

             Eftir þessum úrslitum verða stefndu dæmd til að greiða óskipt stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem í dómsorði greinir. Hefur þá meðal annars verið litið til kostnaðar stefnanda af því að afla matsgerða sem nemur samtals 863.763 krónum.

             Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

             Rift er gjafagerningi með ráðstöfun á lóðarréttindum Fasteignafélagsins Kaupstaðar ehf., samkvæmt lóðarleigusamningi 17. maí 2000 um lóð undir hótel að Búðum, til stefnda Byggingafélags Búða ehf.

             Stefndu Byggingafélag Búða ehf. og Hótel Búðir ehf. greiði óskipt stefnanda Sigurjóni Sighvatssyni 12.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 12. febrúar 2006 til greiðsludags.

             Stefndu greiði óskipt stefnanda 1.600.000 krónur í málskostnað.