Fimmtudaginn 19. febrúar 2004.
Nr. 309/2003.	Hrund Logadóttir (Sigurður Jónsson hrl.) gegn Sigrúnu Kristjánsdóttur (Björgvin Jónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Skaðabætur.

S, kaupandi jarðarinnar N, hélt eftir tilteknum greiðslum sem henni bar samkvæmt kaupsamningi að inna af hendi. Með hliðsjón af gögnum málsins og framburði vitna þótti sannað að við sölu jarðarinnar hafi seljandi ábyrgst að jörðin væri um 100 hektarar að stærð. Jörðin reyndist hins vegar vera nær helmingi minni. Átti S rétt á skaðabótum vegna þessa, sbr. meginreglu 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup. Kom sú krafa S til skuldajafnaðar við hluta kröfu um greiðslu eftirstöðva kaupverðsins.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 12. ágúst 2003. Hún krefst þess aðallega að stefnda verði dæmd til að greiða sér 2.827.448 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 1.000.000 krónum frá 1. desember 2000 til 1. febrúar 2001, af 1.700.000 krónum frá þeim degi til 1. mars sama árs, af 2.327.448 krónum frá þeim degi til 1. apríl sama árs og af 2.827.448 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama árs, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefst áfrýjandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér aðra lægri fjárhæð. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms, en til vara að krafa áfrýjanda verði lækkuð. Hún krefst jafnframt málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fyrir Hæstarétti hefur áfrýjandi viðurkennt að stefnda eigi rétt á afslætti að fjárhæð 1.000.000 krónur frá afborgun kaupverðs 1. desember 2000 vegna þess að stærð jarðarinnar Núps II reyndist minni en ætlað var við gerð kaupsamnings 16. maí 2000. Hefur áfrýjandi breytt dómkröfu sinni því til samræmis.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur á þann hátt, sem í dómsorði greinir.

Áfrýjandi verður dæmd til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar segir í dómsorði.

Athuga ber að máli þessu, sem þingfest var fyrir héraðsdómi 20. júní 2001, var frestað í samtals 16 skipti þar til greinargerð stefndu þar fyrir dómi var loks lögð fram í þinghaldi 2. október 2002. Var þessi meðferð málsins í brýnni andstöðu við ákvæði 1. mgr. og 2. mgr. 99. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefnda, Sigrún Kristjánsdóttir, greiði áfrýjanda, Hrund Logadóttur, 827.448 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 1.000.000 krónum frá 1. desember 2000 til 1. febrúar 2001, af 1.700.000 krónum frá þeim degi til 1. mars sama árs, af 2.327.448 krónum frá þeim degi til 1. apríl sama árs og af 2.827.448 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama árs, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af síðastgreindri fjárhæð frá þeim degi til 1. febrúar 2002 og af 827.448 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Áfrýjandi greiði stefndu 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 13. maí 2003.

I.

                Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 19. júní 2002, en það þingfest 20. júní 2001 og tekið til dóms að loknum munnlegum málflutningi 15. apríl sl. Stefnandi er Hrund Logadóttir, kt. [...], Ljósuvík 24, Reykjavík, en stefnda er Sigrún Kristjánsdóttir, kt. [...], Núpi 2, Fljótshlíðarhreppi.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til greiðslu skuldar að fjárhæð 3.827.448 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 10. og 12. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 af 2.000.000 krónum frá 1. desember 2000 til 1. febrúar 2001, af 2.700.000 krónum frá þeim degi til 1. mars 2001, af 3.327.448 krónum frá þeim degi til 1. apríl 2001 og af 3.827.448 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. júlí 2001 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til að greiða henni málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

                Stefnda gerir eftirfarandi dómkröfur:

„Aðallega:

Að stefnda verði alfarið sýknuð af öllum kröfum stefnanda, með því að skuldajafnað verði á móti kröfum stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs, kröfu stefndu um afslátt og eða skaðabætur vegna galla á eigninni.

Varakröfur:

Til vara gerir stefnda þær dómkröfur, að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og aðeins teknar til greina að óverulegu leyti, með því að skuldajafnað verði á móti kröfum stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs, kröfu stefndu um afslátt og eða skaðabætur vegna galla á eigninni.

Málskostnaðarkröfur:

Í öllu falli er gerð krafa um að stefnanda verði gert að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu ... [að mati dómsins] auk 24,5% virðisaukaskatti á málskostnaðarfjárhæðina....”.

II. Málavextir

Með kaupsamningi 16. maí 2000 keypti stefnda jörðina Núp II í Fljótshlíðarhreppi, af Guðmundi Páli Péturssyni, eiginmanni stefnanda. Kaupverð jarðarinnar var 17.000.000 krónur, sem skiptist þannig að stefnandi yfirtók skuldir að fjárhæð 9.472.552, en eftirstöðvar skyldu greiðast með eftirfarandi hætti:

1.             Við undirritun kaupsamnings              kr. 1.000.000.

2.             Hinn 1. júlí 2000                                      kr. 1.000.000.­

3.             Hinn 1. september 2000                         kr. 1.700.000.

4.             Hinn 1. desember 2000                          kr. 2.000.000.

5.             Hinn 1. febrúar 2001                              kr.              700.000.­

6.             Hinn 1. mars 2001                                   kr.              627.448.

7.             Hinn 1. apríl 2001                                   kr.              500.000.­

                Stefnandi fékk greitt á réttum tímum samkvæmt 1.-3. tölulið kaupsamningsins, en stefnda greiddi ekkert frekar af umsömdu kaupverði eftir það. Jörðin var seld með milligöngu fasteignasölunnar Fróns í Reykjavík. Deilur aðila máls þessa standa um hvort stefnda skuldi stefnanda eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningnum, eða samtals 3.827.448 krónur, sem er stefnufjárhæð máls þessa, eða hvort galli hafi verið á  jörðinni sem stefnandi beri ábyrgð á og lýsi sér í því að jörðin sé mun minni en tilkynnt hafi verið við kaup og því beri að líta svo á að stefnda hafi í raun staðið í skilum með kaupverð.

                Guðmundur Páll Pétursson, eiginmaður stefnanda, andaðist 9. desember 2000 og fékk stefnandi leyfi til setu í óskiptu búi 10. janúar 2001. Bú stefndu var tekið til gjaldþrotaskipta 31. maí 2002 og tók búið til varna í málinu. Hins vegar fékk stefnda bú sitt afhent til frjálsra umráða á ný meðan á meðferð málsins stóð og tók hún aftur við aðild að málinu. 

                Stefnandi kveður að við sölu jarðarinnar hafi ekki verið fullyrt sérstaklega hve stór jörðin væri, heldur vísað um það til landamerkja sem landamerkjabók Rangárvallasýslu kveði á um. Að vísu hafi eiginmaður stefnanda og eigandi jarðarinnar látið uppi getgátur um stærð jarðarinnar, án þess að fullyrða nokkuð í því efni. Stefnda kveður hins vegar að við sölu hafi stefnandi og eiginmaður hennar gefið upp að jörðin væri 100 hektarar að stærð, en stefnda kveður tilgang jarðakaupanna hafa verið þann helstan að hafa þar hross á beit gegn gjaldi og því hafi stærð jarðarinnar verið afgerandi ástæða fyrir kaupunum. Stefnda mun hafa tekið við jörðinni í kjölfar undirritunar kaupsamnings, en fengið svo húsin á jörðinni til afnota um miðjan júní 2000. Stefnda kveður sig og eiginmann sinn hafa leigt út beit fyrir 30 hross í júlí sama ár. Hins vegar hafi beitin á landinu verið uppurin í október sama ár og því hafi runnið á þau tvær grímur.

Stefnda kveðst hafa kvartað við stefnanda haustið 2000 um að jörðin væri minni en gert hefði verið ráð fyrir og byggt þá kvörtun sína á lauslegri mælingu eiginmanns stefndu á stærð jarðarinnar þá um haustið. Í framhaldi af fundi málsaðila á fasteignasölunni Fróni 14. nóvember 2000 var ákveðið að stefnda skyldi fá utanaðkomandi aðila til að mæla landstærð jarðarinnar. Stefnda segir eiginmann stefnanda hafa ítrekað á fundinum að jörðin væri 100 hektarar að stærð og kveður stefnda að á fundinum hafi henni verið áskilinn réttur til skaðabóta ef jörðin reyndist minni en 100 hektarar. Stefnandi lýsir því hins vegar þannig að stefnda hafi fyrst á þeim fundi gert athugasemdir um landstærð jarðarinnar og krafist afsláttar þess vegna.

Verkfræðistofa Suðurlands annaðist mælingar á stærð jarðarinnar og niðurstaða verkfræðistofunnar var sú að jörðin sé 52,9 hektarar. Sú niðurstaða var í kjölfarið kynnt stefnanda og vegna þessa hélt stefnda eftir afborgun kaupverðs sem greiða átti þann 1. desember 2000. Lögmaður stefnanda sendi stefndu svo innheimtubréf 18. janúar 2001 þar sem krafist var greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

Í kjölfar beiðni stefndu frá 3. júlí 2001 var Árni Valdimarsson, löggiltur fasteignasali, dómkvaddur til að meta eftirfarandi atriði:

1. Hvert hefði verið eðlilegt söluverð fasteignarinnar Núps 2, Fljótshlíðarhreppi, hinn 16. maí 2000, miðað við að hún sé 52,9 hektarar að stærð.

2. Hver er eðlilegur afsláttur af kaupverði eignarinnar, sem var 17.000.000 krónur vegna þess að landstærðin reyndist vera 52,9 hektarar í stað 100 hektara.

Matsmaðurinn skilaði matsgerð, 12. september 2001. Í matsniðurstöðu segir m.a.:

„Eðlilegt söluverð jarðarinnar Núpur II á vormánuðum árið 2000

Mannvirki              kr. 10.500.000-

Land 52,9 ha.         kr. 3.500.000-

kr. 14.000.000-”

                Matsmaður svaraði hins vegar ekki síðari spurningunni í matinu. Hins vegar kom fram hjá honum við skýrslugjöf fyrir dómi að hann hafi haft hliðsjón af samningi frá 7. júní 1996, er selt var frá jörðinni land fyrir sunnan þjóðveg fyrir 70 þúsund krónur hvern hektara og hafi hann fengið upplýsingar að um væri að ræða 70 hektara lands. Því mætti ætla að 47, 1 hektari lands á þessum stað, án húsa, væri um það bil þriggja milljón króna virði án þess að nánar verði um það fullyrt og þá 100 hektarar lands auk húsa að verðmæti um 17.000.0000 króna.

Í kjölfar beiðni stefnanda frá 30. október 2002 um yfirmat voru Sverrir Kristinsson löggiltur fasteignasali og Þorsteinn Einarsson hæstaréttarlögmaður dómkvaddir til að svara sömu spurningum og undirmatsmaður hafði verið spurður um. Svar þeirra við fyrstu spurningu var 16.000.000 krónur, en við annarri spurningu var 3.000.000 krónur.

III. Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveður stefnukröfu málsins vera fundna þannig út að frá kaupverði jarðarinnar kr. 17.000.000 séu dregnar yfirteknar skuldir að fjárhæð 9.472.552 krónur og þær kaupsamningsgreiðslur sem stefndi hefur innt af hendi, samtals 3.700.000 krónur. Eftir standi því 3.827.448 krónur,­ sem er stefnufjárhæð máls þessa.

Stefnandi kveður stefndu hafa viðrað háar og óraunhæfar afsláttarkröfur vegna þess að stærð jarðarinnar sé ekki í samræmi við væntingar stefndu. Við mat á réttmæti þeirra krafna verði að líta til þess að stærð jarðarinnar hafi hvergi komið fram í kaupsamningi né þeim gögnum sem bent sé á í samningnum. Stefnda hafi gefið til kynna að stærðin væri í raun aukaatriði þar sem aðalatriðið væri að hún fengi jörðina og jarðarhús afhent fljótt til þess að hún gæti komist þar inn með hross og til búsetu. Þannig hafi seljandinn, Guðmundur Páll, aldrei fullyrt um stærð jarðarinnar þó að væntingar hans kynnu að vera þær að hún væri stærri heldur en mæling gaf síðar til kynna. Þær væntingar eigi þó engan veginn að leiða til þess að stefnda eigi rétt til afsláttar enda hafi hún keypt jörðina eins og hún var. Á sama hátt geti stefnda ekki krafist skaðabóta þar sem skilyrði skaðabóta væri ekki fullnægt. Í söluyfirliti fasteignasölunnar, yfir jörðina, sé lagt upp úr húsakosti jarðarinnar, einkum íbúðarhúsi og megi ætla að góður húsakostur og staðsetning jarðar séu helstu forsendur kaupenda jarða án greiðslumarks. Hafi landstærðin verið ákvörðunarástæða stefndu fyrir kaupunum, eins og hún fullyrði, hefði stefndu verið í lófa lagið að láta mæla land hennar og setja landstærðina inn í kaupsamninginn. Stefndu hafi ekki fundist mæling vera nauðsynleg og því hafi jörðin verið seld án nánari tilgreiningar um stærðina.

Stefnandi segir það því ljóst að stefnda hafi keypt landið eins og það sé tilgreint í kaupsamningnum, en þar séu nefnd landamörk eins og þau koma fram í landamerkjalýsingu og hafi stefnda samþykkt þau með undirritun kaupsamningsins.

Þá nefnir stefnandi að þar að auki sé það með nokkrum ólíkindum að stefnda hafi getað talið við undirritun kaupsamnings að landstærðin væri um 100 hektarar, eins og hún hafi haldið fram en séð svo strax eftir gerð kaupsamnings að jörðin var mikið minni.

Samkvæmt framansögðu mótmælir stefnandi öllum fullyrðingum og sjónarmiðum í þá veru að stefnandi hafi lofað tiltekinni landstærð Núps II. Stefnandi hafi aðeins lofað því landi og húsakosti sem sýndur hafi verið og nánar sé tilgreindur í kaupsamningi og fylgigögnum. Hefði stærð jarðarinnar ráðið úrslitum fyrir stefndu, hafi stefndu ekki aðeins verið nauðsynlegt og heldur skylt að láta mæla landið áður en hún skrifaði undir kaupsamninginn, eða gera sérstakan fyrirvara vegna vöntunar á upplýsingum um landstærð. Það hafi stefnda hins vegar ekki gert.

Stefnandi kveður kaupsamning aðila vera í fullu gildi. Yfirtekin lán sem hvíli á jörðinni, eru í vanskilum, en stefnda sé á vanskilaskrá. Verði ekki annað ályktað en að vanefndir stefndu á kaupsamningnum megi rekja til greiðsluerfiðleika hennar.

Þá kveður stefnandi það verð sem jörðin Núpur II hafi verið seld á standa fyllilega undir verðmæti hennar. Jörðin sé í Fljótshlíðarhreppi, sem sé ein fegursta og veðursælasta sveit Suðurlands. Akstur frá höfuðborginni taki aðeins rúma klukkustund. Verðmæti jarða í jafn búsældarlegri sveit og Fljótshlíðin sé hafi stigvaxið síðustu árin með aukinni eftirspurn þeirra kaupenda sem ekki hafi í huga hefðbundinn búrekstur, heldur líta til staðsetningar jarða m.t.t. landshátta og nálægðar við höfuðborgarsvæðið. Þá kom fram hjá lögmanni stefnanda við meðferð málsins að ekki væri rétt að miða tjón stefndu út frá verði fyrir hvern hektara, heldur hljóti fleira að koma til og meta beri tjón stefndu heildstætt ef til komi að fallist verði á að stefnanda beri að greiða skaðabætur eða afslátt.

Þá kveður stefnandi að bú stefndu hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta, en þrátt fyrir að stefnda hafi fengið bú sitt afhent á ný til frjálsra umráða þá skýri þessi fjár­hags­vandræði stefndu a.m.k. að hluta til vanskil hennar á kaupsamnings­greiðslum.

 Um lagarök vísar stefnandi til ákvæða í kaupsamningi svo og meginreglna kröfuréttar og samningaréttar um skuldbindingargildi loforða og skyldu til að efna samninga, en reglur þessar fái m.a. stoð í lögum nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þá kveðst stefnandi byggja á 1. og 2. mgr. 42. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, með lögjöfnun. Vaxtakröfu sína reisir stefnandi á  III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, sbr. síðari breytingar með lögum nr. 9/1989 og lögum nr. 67/1989. Einnig vísar stefnandi til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu. Stefnandi reisir kröfu sína um málskostnað á 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

IV. Málsástæður og lagarök stefndu

Stefnda byggir á niðurstöðu mælingar á landstærð jarðarinnar, sem Verkfræðistofa Suðurlands framkvæmdi, um að jörðin sé 52,9 hektarar. Sú niðurstaða hafi verið kynnt stefnanda og vegna þessa hafi stefnda haldið eftir afborgun kaupverðs sem vera átti þann 1. desember 2000. Varðandi uppgefna landstærð við kaupin, vísar stefnda m.a. til auglýsingar í fasteignablaði Morgunblaðsins þann 4. apríl 2000 þar sem jörðin hafi verið auglýst til sölu hjá Frón fasteignasölu, ásamt þeim mannvirkjum sem á landinu væru, en í umræddri auglýsingu segi m.a.: „Aðstaða fyrir 60 hross í húsi. 100 hektara land.” Stefnda og eiginmaður hennar hafi haft samband við fasteignasöluna, þar sem Guðlaug Svansdóttir sölustjóri hafi haft með sölu á eigninni að gera. Í framhaldi af því hafi þau farið austur að skoða eignina, en þá hafi seljandinn Guðmundur Páll m.a. gefið þeim sömu upplýsingar um stærð á jörðinni og fram hefðu komið í ofangreindri auglýsingu og hjá fasteignasölunni. Auk þessa hafi Guðmundur Páll gefið þær upplýsingar til stefndu, að hann hefði heyrt talað um að jörðin væri öll 170 hektarar, áður en landið sunnan þjóðvegar var selt út úr henni. Stefnda bendir á að samkvæmt framlögðu afsali, dagsettu 7. júní 1996, hafi Andrési Guðnasyni, verið selt um það bil 70 hektara land sunnan þjóðvegar. Þá kveðst stefnda vilja vísa til framlagðrar yfirlýsingar, staðfestrar af fasteignasalanum, varðandi fund aðila á fasteignasölunni Frón þann 14. nóvember 2000. Einnig kveðst stefnda vilja vísa til þess að aðstaða fyrir 60 hross í hesthúsi sé í litlu samræmi við og ekki nothæf, miðað við raunverulega landstærð 52,9 hektara.

Af hálfu stefndu er vísað til þess að jörðin hafi verið haldin leyndum galla, sem felist í því, að hún hafi reynst vera 52,9 hektarar í stað 100 hektara, sem hafi verið uppgefin landstærð við kaupin. Jörðin hafi þannig ekki staðist áskilda kosti eða það sem lofað var við sölu eignarinnar, en 47,1 hektara vanti upp á uppgefna landstærð. Vegna þessa galla eigi stefnda rétt til skaðabóta úr hendi stefnanda og/eða afsláttar af kaupverði, sem nemi fjárhæð gallans, með vísan til 42. gr. laga nr. 39/1922, sem oftlega hafi verið beytt með lögjöfnun í dómsmálum er varði galla í fasteignakaupum. Jafnframt er vísað til dómvenju um skaðabætur og/eða afslátt í tengslum við galla á fasteignum.

Varðandi kröfu um skaðabætur er sérstaklega vísað til þess að seljandi hafi búið á jörðinni um langan tíma og honum því átt að vera ljóst, að þær upplýsingar sem hann gaf um stærð jarðarinnar voru ekki réttar.

Stefnda vísar og til framlagðra matsgerða kröfum sínum til stuðnings. Niðurstaða undirmats hafi verið að eðlilegt söluverð eignarinnar á þessum tíma hefði verið kr. 14.000.000,00 miðað við að raunveruleg landstærð 52,9 hektarar hefði legið fyrir við kaupin. Sú tala sé sundurliðuð þannig í matinu að eðlilegt verð fyrir mannvirki séu 10.500.000 krónur og 3.500.000 krónur fyrir landið. Umsamið kaupverð í kaupsamningi aðila hafi verið 17.000.000 krónur. Niðurstaða undirmatsins sé því 3.000.000 króna lægri fjárhæð en kaupverðið. Niðurstaða yfirmatsgerðar sé einnig skýr um tjón stefndu. Stefnda byggir kröfur sínar á ofangreindu tjóni og komi þær til skuldajöfnunar kröfum stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs. Stefnda eigi því rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af kaupverðinu í samræmi við niðurstöðu matsgerða eða samkvæmt mati dómsins.  Í forsendum að niðurstöðu undirmatsins komi og fram að ekki sé óeðlilegt að álíta að við ákvörðun verðs hvers hektara hafi verið horft til sölu þegar selt var úr landinu 1996, en hektaraverð hafi þá verið 70.000 krónur pr. hektara.

Stefnda kveður gagnkröfur um afslátt og/eða skaðabætur er nemi fjárhæð gallans/tjóns stefndu vera hafðar uppi í málinu til skuldajafnaðar við dómkröfur stefnanda samkvæmt ákvæðum 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Um rétt stefndu til að halda eftir eigin greiðslum á kaupverði vegna gallans, og til að mæta kostnaði við að meta hann og heimildar til að lýsa yfir skuldajöfnuði og beitingar þess úrræðis er vísað til meginreglna kröfuréttarins. Þá vísar stefnda til dóma Hæstaréttar 1990:506 og 1985:1284 þar sem gallar hafi varðað frávik frá uppgefinni landstærð.

Fallist dómurinn ekki á aðalkröfu stefndu þá beri dómnum að fallast á stórfellda lækkun á kröfum stefnanda með því að skuldajafnað verði á móti kröfum stefnanda um eftirstöðvar kaupverðs, kröfu stefndu um afslátt og eða skaðabætur vegna leyndra galla á eigninni.

Stefnda vísar til þess að umræddur galli sé þess eðlis að hans verði ekki vart við venjulega skoðun. Þá hafi stefndu verið rétt að treysta því að upplýsingar frá seljandanum og fasteignasölunni, er seljandi hafði falið söluumboð á eigninni, um stærð jarðarinnar væru réttar.

Upphafstíma dráttarvaxta samkvæmt stefnu er mótmælt. Komi til þess að stefnda verði dæmd til greiðslu að einhverju leyti, þá kveður stefnda þá kröfu einungis bera innlánsvexti í stað dráttarvaxta til dómsuppsögudags í málinu, en annars í fyrsta lagi dráttarvexti frá málshöfðun samanber t.d. dóm Hæstaréttar 1985:1284.

Um lagarök varðandi kröfu stefndu um skaðabætur og/eða afslátt vísar stefnda til laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, aðallega meginreglu 42. gr. laganna. Stefnda telur að fullnægt sé bæði lagaskilyrðum fyrir afslætti að tiltölu sem og skilyrðum 2. mgr. 42. gr. um skaðabætur, m.a. að seljanda hafi átt að vera ljóst, að þær upplýsingar sem hann gaf um stærð jarðarinnar voru ekki réttar. Hér er vísað m.a. til dóms Hæstaréttar 1985:1284. Stefnda kveðst einnig vísa til meginreglna kauparéttar um upplýsingaskyldu seljanda. Varðandi kröfu um afslátt af kaupverði er m.a. vísað til dóms Hæstaréttar 1990:506. Um rétt stefndu til að halda eftir eigin greiðslu sem og heimildar til að lýsa yfir skuldajöfnuði og beitingar þess úrræðis er vísað til meginreglna kaupa- og kröfuréttar og um heimild til að koma kröfum þess efnis að í málinu til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Málskostnaðarkrafa stefnda er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, en vegna kröfu um að virðisaukaskattur af málskostnaðarfjárhæð bætist við tildæmdan málskostnað, er vísað til laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, en þar sem stefnda sé ekki virðisaukaskattskyld, beri henni nauðsyn að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnanda. Þá er þess sérstaklega krafist, að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til þess kostnaðar, sem stefnda hafi þurft að greiða vegna matsgerðar og vegna mælingar á landinu.

V. Forsendur og niðurstöður

                Hvorki er í söluyfirliti með fasteigninni né í umræddum kaupsamningi frá 16. maí 2000 tilgreind stærð jarðarinnar, en jörðinni lýst svo í kaupsamningi: „Um er að ræða alla jörðina Núpur II í Fljótshlíðarhreppi Rangárvallasýslu með öllum mannvirkjum, ræktun girðingum og öllum öðrum gögnum og gæðum sem jörðinni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu, þ.m.t. íbúðarhús, fjós, hlaða, skúr og hesthús. Um landamerki vísast til landamerkjabókar Rangárvallasýslu sem liggur fyrir (afrit) og aðilar hafa kynnt sér. Landskiptagerð sjá skjal I-4. Undanskilið sölu þessari er land sunnan þjóðvegar skv. afsali sjá skjal 96/593. Hitaveita Rangæinga og Fljótshlíðarhr. á borunar-, virkjunar- og nýtingarrétt jarðhita ásamt aðgengi og lögnum sjá skjal 92/456. Aðilar hafa kynnt sér eftirtalin gögn: Veðbókarvottorð, söluyfirlit fasteignasölunnar, yfirlit frá FMR, yfirlit yfir stöðu yfirt. lána og þau skjöl sem vísað er til hér að ofan. Kostnaðaruppgjör fer fram við undirritun afsals.”

Guðmundur Páll Pétursson, er andaðist eins og áður segir 9. desember 2000, var eigandi jarðarinnar, en hann mun hafa verið fæddur þar og uppalinn. Guðmundur Páll mun fyrst hafa sett jörðina á sölu hjá Fasteignamiðstöðinni ehf. Sú fasteignasala auglýsti jörðina tvisvar til sölu í Morgunblaðinu, fyrst 6. júlí 1999 og þá 3. maí 2000. Í hvorugt skiptið var tilgreind stærð jarðarinnar. Óumdeilt er einnig að Guðmundur Páll mun, síðla veturs eða um vorið 2000, hafa sett jörðina á sölu hjá Fasteignasölunni Fróni og skoðaði Guðlaug Ósk Svansdóttir sölumaður fasteignasölunnar jörðina 19. mars 2000, samkvæmt framlögðu söluyfirliti er hún gerði. Hinn 4. apríl 2000 birtist í Morgunblaðinu svofelld auglýsing Fasteignasölunnar Fróns: „Fljótshlíðin Núpur 2. Jörð á einum vinsælasta stað í dag. Um er að ræða fallegt 237 fm íbúðarhús mikið gert upp. Góð útihús þ.e. fjós, hlaða og hesthús. Aðstaða fyrir 60 hross á húsi. 100 ha land. Jörðin er án bústofns og framleiðsluréttar. Um klst. akstur er frá Rvk. Nánari upplýsingar á skrifstofu Guðlaug.”

Stefnandi heldur því fram að við söluna hafi Guðmundur Páll sagt að hann teldi að Núpur II hefðu upphaflega verið 170 hektarar að stærð, en seldir hefðu verið 70 hektarar frá jörðinni og því stæðu eftir 100 hektarar. Af hálfu stefnanda er þess þó getið að Guðmundur Páll hafi hins vegar ekki fullyrt nákvæmlega um stærð jarðarinnar, enda hafi stærð jarðarinnar ekki verið mæld á þessum tíma. Stefnda og eiginmaður hennar, Guðmundur Ingi Ragnarsson, kváðust hafa skoðað jörðina eftir að hafa séð framangreinda auglýsingu frá 4. apríl 2000. Kváðu þau Guðmund Pál hafa við það tækifæri fullyrt í þeirra eyru um að jörðin væri 100 hektarar að stærð, enda hefði það verið lágmarksstærð fyrir þá starfsemi sem þau hafi ætlað að nota jörðina undir, eða geymslu hrossa. Vitnið Herdís Karlsdóttir, vinkona stefndu, er var viðstödd skoðun stefndu og eiginmanns hennar á jörðinni í apríl 2000, staðfesti þessa frásögn stefndu og eiginmanns hennar, en þau hafi mikið rætt um það hvort 100 hektarar dygðu til væntanlegrar starfsemi á jörðinni. Þá bar áðurgreind Guðlaug Ósk Svansdóttir, sölumaður Fasteignasölunnar Fróns, fyrir dómi að hún þekki bæði stefnanda og hafi þekkt Guðmund Pál heitinn þar sem hún hafi alist upp í Fljótshlíðinni líkt og Guðmundur Páll. Vitnið kvaðst hafa samið umrædda auglýsingu eftir upplýsingum frá stefnanda og Guðmundi Páli, sem tilgreint hafi að stærð væri 100 hektarar. Engin óvissa hafi verið með stærð jarðarinnar. Vitnið sagði hins vegar að líklega hefðu mistök sín ráðið því að stærð jarðarinnar var ekki tilgreind í söluyfirliti sem legið hafi til grundvallar auglýsingunni. Vitnið kvaðst einnig muna eftir umræðum við sölu eignarinnar sem spunnist hafi milli Guðmundar Páls og stefnanda annars vegar og stefndu og Guðmundar Inga Ragnarssonar hins vegar um stærð jarðarinnar, þar sem Guðmundur Ingi Ragnarsson hefði sagt að jörðin þyrfti að lágmarki að vera 100 hektarar að stærð vegna fyrirhugaðrar starfsemi á jörðinni. Hafi Guðmundur Páll svarað því til að jörðin væri 100 hektarar að stærð. Þá kom fram hjá vitninu Gunnari Svavari Friðrikssyni, þáverandi lögfræðingi hjá Fasteignasölunni Fróni er annaðist frágang skjala við sölu jarðarinnar, að við gerð kaupsamnings hafi hann ekki getað tilgreint nákvæmlega stærð jarðarinnar í kaupsamningi þar sem ekki hefðu verið um það örugg gögn. Hins vegar minntist vitnið þess að við kaupsamningsgerð hafi umræður átt sér stað um stærð jarðarinnar. Þá bar vitnið um fund á fasteignasölunni 14. nóvember 2000, sem sóttu eiginmaður stefndu, stefnandi og eiginmaður hennar, og Sigurður Vignir Ragnarsson mágur stefndu. Þeir sem skýrslur gáfu fyrir dómi og sátu fundinn báru að hann hefði verið haldinn vegna gruns stefndu um að jörðin væri minni en hún taldi sig hafa verið að kaupa. Sigurður Vignir bar á sömu lund og eiginmaður stefndu um að á fundinum hafi stefnandi og eiginmaður hennar dregið í efa þá fullyrðingu að jörðin væri minni en 100 hektarar.

Eins og áður er rakið mældi Verkfræðistofa Suðurlands stærð jarðarinnar fyrir stefndu í kjölfar þess fundar. Í málinu liggur frammi hnitagerður uppdráttur verkfræðistofunnar af hinu umþrætta landi, þar sem fram kemur að stærð þess lands sem stefnda keypti af eiginmanni stefnanda 16. maí 2000 er 52,9 hektarar. Stefnandi hefur ekki mótmælt sérstaklega niðurstöðu þessara mælinga og verður á þeim byggt við mat á stærð hins selda lands. 

                Stefnandi hefur einnig haldið því fram að stefnda hafi við kaupin mátt sjá að stærð jarðarinnar náði ekki 100 hekturum, þar sem við kaupin hafi legið frammi uppdráttur af jörðinni eins og hún var fyrir 7. júní 1997 er sá hluti jarðarinnar var seldur er liggur sunnan við þjóðveg.

Ekki er fallist á málsástæðu stefnanda er lýtur að því að stefnda hefði mátt draga þá ályktun af uppdrætti er lá frammi við sölu landsins að jörðin væri minni en 100 hektarar. Ástæða þess er sú að sá uppdráttur var ófullkominn og stafaði frá seljanda og mátti seljandi, sem heimamaður, því frekar en stefnda draga ályktun um að landið væri minna en 100 hektarar. Eigi að síður kvað hann stærð jarðarinnar vera 100 hektara, eins og áður segir. Þegar litið er til framburðar framangreindra vitna og auglýsingar í Morgunblaðinu frá 4. apríl 2000, verður að telja sannað að við sölu jarðarinnar hafi seljandi ábyrgst að jörðin væri um 100 hektarar að stærð. Jörðin reyndist hins vegar mun minni, eða nær helmingi minni. Því á stefnda rétt á skaðabótum vegna þess að hið selda skorti þessa áskildu kosti, sbr. meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup.

                Ef litið er til framburðar undirmatsmanns fyrir dómi, eru niðurstöður undirmatsmanns og yfirmatsgerðar nokkuð samrýmanlegar þegar litið er til svars við síðari spurningar til matsmanna. Hafa má þó í huga að matsmenn voru beðnir um að meta afslátt, en ekki skaðabætur, af kaupverði eignarinnar vegna þess að landstærðin reyndist vera 52,9 hektarar í stað 100 hektara. Eru matsgerðir þó helstu gögn sem hægt er að styðjast við þegar skaðabótaskylt tjón er metið. Niðurstöðu yfirmatsgerðar hefur ekki verið hnekkt og er hún í samræmi við önnur gögn málsins um verðmæti lands á þessum stað, sérstaklega framlögðan kaupsamning frá árinu 1996 um verðmæti lands þarna. Um tjón stefnanda verður því miðað við yfirmatsgerð þegar metin er fjárhæð skaðabóta, þannig að skaðabætur eru ákveðnar 3.000.000 krónur.

                Stefnda hefur krafist þess að viðurkenndur verði réttur hennar til að skuldajafna þeim skaðabótum sem dómurinn ákveður við kröfu stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs umræddrar fasteignar. Að öllu framanrituðu virtu fellst dómurinn á að stefnendur hafi mátt skuldajafna 3.000.000 króna við eftirstöðvar kaupverðs. Í dómkröfum stefndu er hvorki sérstaklega tilgreindur sá dagur sem skuldajöfnuður á að hafa átt sér stað, né verður það ráðið af gögnum málsins hvenær skuldajöfnuði var lýst yfir.

Ákvörðun stefndu um að halda eftir hinum samningsbundnu greiðslum 1. desember 2000, og 1. febrúar, 1. mars og 1. apríl 2001, var alfarið á hennar ábyrgð. Í þessu sambandi er einnig rétt að nefna að matskostnaður er hluti af málskostnaði, eins og stefnda gerir kröfu um. Matsgerð undirmatsmanns lá ekki fyrir fyrr en í september 2001 og var hún ekki lögð fram í þinghaldi fyrr en 2. október 2002. Að teknu tilliti til yfirlýsingar lögmanns stefnanda fyrir dómi verður þó við það miðað að stefnanda hafi borist matsgerðin um áramótin 2001/2002 og að þá hafi kröfur aðila fyrst verið hæfar til að mætast. Brast stefndu samkvæmt framansögðu heimild til að halda eftir greiðslum á sitt eindæmi í bága við ákvæði kaupsamningsins, eins og hún gerði og er ekki fallist á réttmæti skuldajafnaðarkröfu stefndu nema frá því tímamarki er umfang gallans var staðreynt með mati dómkvadds matsmanns. Þá gat stefnda ekki reiknað vexti af skaðabótakröfu sinni fyrr en í fyrsta lagi 1. febrúar 2002 er liðinn var mánuður frá því að stefnanda voru sannanlega kynntar niðurstöður hins dómkvadda matsmanns.

Samkvæmt öllu framanrituðu skal stefnda greiða stefnanda dráttarvexti af þeim fjárhæðum sem henni bar að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi frá því er þær urðu gjaldkræfar til 1. febrúar 2002 er liðinn var mánuður frá því að matsgerð undirmatsmanns lá fyrir, en frá þeim degi ber stefndu að greiða dráttarvexti af skuld sinni samkvæmt kaupsamningnum að frádregnum þeim skaðabótum sem hún á rétt á vegna galla á hinu selda. Hins vegar er ekki fallist á það með stefndu að líta beri til ákvæða 7. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, þar sem þau lög höfðu ekki öðlast gildi á þeim tíma sem hér skiptir máli.

Samkvæmt framanrituðu skal stefnda greiða stefnanda 3.827.448 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 2.000.000 króna frá 1. desember 2000 til 1. febrúar 2001, en af 2.700.000 króna frá 1. febrúar 2001 til 1. mars 2001, en af 3.327.448 krónum frá 1. mars 2001 til 1. apríl 2001, en af 3.827.448 krónum frá 1. apríl 2001 til 1. júlí 2001, en með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. júlí 2001 til greiðsludags.

Á móti skal stefnandi greiða stefndu 3.000.000 króna, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. febrúar 2002 til greiðsludags. Viðurkenndur er réttur stefndu til að skuldajafna þessari kröfu sinni við kröfu stefnanda.

Með framangreindri niðurstöðu vinnur stefnandi mál þetta að nokkru en tapar því að hluta. Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, þykir rétt að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Ólafur Börkur Þorvaldsson dómstjóri kveður upp þennan dóm.

Dómsorð:

                Stefnda, Sigrún Kristjánsdóttir, greiði stefnanda, Hrund Logadóttur, 3.827.448 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 2.000.000 króna frá 1. desember 2000 til 1. febrúar 2001, en af 2.700.000 króna frá 1. febrúar 2001 til 1. mars 2001, en af 3.327.448 krónum frá 1. mars 2001 til 1. apríl 2001, en af 3.827.448 krónum frá 1. apríl 2001 til 1. júlí 2001, en með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. júlí 2001 til til greiðsludags.

Stefnandi greiði stefndu 3.000.000 króna, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 1. febrúar 2002 til greiðsludags.

                Viðurkenndur er réttur stefndu til að skuldajafna þessari fjárhæð, 3.000.000 króna, við dæmdar kröfur stefnanda.

                Málskostnaður fellur niður.