Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Helgi I. Jónsson, Karl Axelsson, Markús Sigurbjörnsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 29. desember 2017. Hann krefst þess að felldur verði úr gildi úrskurður kærunefndar húsamála 5. október 2016 í máli milli sín og stefndu. Þá krefst hann staðfestingar á leigulokum 1. júlí 2016 samkvæmt leigusamningi 1. júlí 1981, sem framlengdur var með áritun 28. júlí 1993, milli Sigurðar Hermannssonar og Ingólfs Pálssonar um lóð úr landi Gerðakots þar sem stendur frístundahús með fastanúmerið 221-7500. Jafnframt krefst hann viðurkenningar á að stefndu beri að fjarlægja af landi Gerðakots framangreint frístundahús. Loks krefst hann aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að hann verði látinn niður falla.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og greinir í héraðsdómi mæla lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, sem tóku gildi 1. júlí 2008, fyrir um réttindi og skyldur leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús við lok leigutíma. Í athugasemdum með frumvarpi til laganna kom fram um tilgang lagasetningarinnar að því hefði verið haldið fram að reynslan sýndi að leigusalar hefðu haft mun sterkari stöðu en leigutakar í slíkum samningssamböndum. Væri það markmið frumvarpsins að tryggja leigutaka rétt til jafns við leigusala. Í þessu skyni er í II. kafla laganna kveðið á um rétt leigutaka til tímabundinnar framlengingar á leigusamningi svo sem hann er nánar útfærður í 10. til 12. gr. laganna. Að undangenginni lögboðinni málsmeðferð og málskoti til kærunefndar húsamála framlengist leigusamningur um 20 ár frá lokum samningssambands að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laganna. Sá réttur sætir þó þeim takmörkunum að gert er ráð fyrir því að aðilar freisti þess jafnan að ná frjálsum samningum um áframhaldandi leigu eða lok hennar, sbr. 1. mgr. 11. gr. laganna. Þá er leigusala heimilt með málskoti til kærunefndar húsamála að krefjast mats hennar um fjárhæð ársleigu, sbr. 1. tölulið 5. mgr. 12. gr. laganna, sbr. 13. gr. þeirra eða innlausnar lóðar og mannvirkja, sbr. 2. tölulið 5. mgr. 12. gr., sbr. 14. gr. Þá er sérstaklega til þess að líta að sú einhliða framlenging leigusamnings sem knúin verður fram af leigutaka getur ekki staðið lengur en 20 ár hverju sinni.

Áfrýjandi eignaðist lóðina 4. september 2013, eða rúmlega fimm árum eftir að lög nr. 75/2008 tóku gildi. Getur áfrýjandi því hvorki borið fyrir sig afturvirkni þeirra né réttmætar væntingar um fyrirvaralaus lok leigusambands 2016. Að gættu öllu því sem að framan er rakið verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur með vísan til forsendna hans.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Vésteinn Rúni Eiríksson, greiði stefndu, Ásgeiri Guðmundssyni, Guðnýju Ásgeirsdóttur og Gróu Friðgeirsdóttur, samtals 900.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 20. nóvember 2017.

Mál þetta sem dómtekið var 24. október 2017 var höfðað dagana 29. og 30. nóvember 2016 af hálfu Vésteins Rúna Eiríkssonar, Birkigrund 24, Kópavogi á hendur Guðnýju Ásgeirsdóttur, Snorrabraut 58, Reykjavík, og á hendur Gróu Friðgeirsdóttur og Ásgeiri Guðmundssyni, báðum til heimilis að Mýrargötu 26, Reykjavík, til ógildingar á úrskurði kærunefndar húsamála og viðurkenningar á réttindum sínum.

Stefnandi krefst þess aðallega að ógiltur verði með dómi úrskurður kærunefndar húsamála frá 5. október 2016 í máli nr. 10/2016, (frístundahúsamál): Gróa Friðgeirsdóttir, Ásgeir Guðmundsson og Guðný Ásgeirsdóttir gegn Vésteini Rúna Eiríkssyni. Þá er krafist staðfestingar á leigulokum þann 1. júlí 2016 samkvæmt leigusamningi dags. 1. júlí 1981, sem framlengdur var með áritun 28. júlí 1993, milli Sigurðar Hermannssonar og Ingólfs Pálssonar um lóð úr landi Gerðarkots, með landnúmer 173435, þar sem á stendur frístundahús með fastanúmerið 221-7500. Stefnandi krefst enn fremur viðurkenningar á því að stefndu beri að fjarlægja af landi Gerðarkots, landnúmer 173435, frístundahús með fastanúmerið 221-7500, sem þar stendur.

Til vara krefst stefnandi þess aðallega að stefndu verði gert að greiða fyrir fram 1. júlí ár hvert 300.000 krónur í ársleigu fyrir lóð úr landi Gerðarkots, með landnúmer 173435 þar sem stendur frístundahús með fastanúmerið 221-7500, í fyrsta sinn 1. júlí 2016, og skuli leigufjárhæðin taka breytingum miðað við breytingar sem verða á vísitölu neysluverðs aðallega frá grunnvísitölu 434,9 stig (júlí 2016) fram að gildandi neysluvísitölu gjalddaga hvers árs, en til vara miðað við grunnvísitölu 396 stig, (júlí 2016), sem er neysluvísitala án húsnæðis, en til vara að viðurkenndur verði réttur stefnanda til að bera undir kærunefnd húsamála kröfu um mat á ársleigu framlengds leigusamnings, í samræmi við 13. gr. laga 75/2008 um mat á ársleigu framlengds leigusamnings.

Til þrautavara krefst stefnandi aðallega viðurkenningar á rétti sínum til að krefjast innlausnar á frístundahúsi stefndu með fastanúmerið 221-7500 á lóð úr landi Gerðarkots, með landnúmer 173435, að undangengnu mati fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverð vegna ástands lóðar í samningslok þann 1. júlí 2016, en til vara að undangenginni ákvörðun kærunefndar húsamála, allt í samræmi við ákvæði 14. gr. laga 75/2008 um réttaráhrif innlausnar, innlausnarverð, lóðabætur o.fl.

Stefnandi krefst undir öllum kröfuliðum málskostnaðar úr hendi stefndu, að meðtöldum virðisaukaskatti, samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefjast þau málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins, með inniföldum áhrifum virðisaukaskatts.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnandi keypti tvær lóðir úr landi Gerðarkots í Ölfusi þann 4. september 2013. Spildu með landnúmerið 221110, sem mun liggja að landi sem stefnandi átti fyrir, og sumarhúsalóð sem stefnandi kveður vera innan hennar, með landnúmerið 173435. Á þeirri lóð stendur sumarbústaður stefndu og snýst ágreiningur aðila málsins um leigu á þeirri lóð.

Fyrri eigandi landsins hafði gert lóðarleigusamning við Ingólf Pálsson um umrædda hálfs hektara lóð undir sumarbústað 1. júlí 1981 og var lóðin samkvæmt honum leigð á erfðafestu til 25 ára. Um leiguverð var ekki getið í samningnum, en stefndu kveða óumdeilt að það hafi átt að miðast við eitt lambsverð árlega. Með áritun landeiganda á samninginn 28. júlí 1993 framlengdist hann óbreyttur tímabundið til 1. júlí 2016. Leigutakinn Ingólfur Pálsson afsalaði 11. september 1993 réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningnum til stefndu Guðnýjar Ásgeirsdóttur og stefndu Gróu Friðgeirsdóttur og áritaði landeigandi afsalið því til staðfestu. Stefnda Guðný og eiginmaður hennar, foreldrar stefnda Ásgeirs Guðmundssonar, reistu frístundahús á lóðinni, sem fékk fastanúmerið 221-7500 í Þjóðskrá. Með kaupsamningi og afsali, dags. 3. desember 2011, afsalaði stefnda Guðný, sem þá sat í óskiptu búi, sumarbústaðnum til sonar síns og tengdadóttur, hjónanna stefndu Gróu og stefnda Ásgeirs. Ekki var leitað staðfestingar þáverandi landeiganda á þeim eigendaskiptum.

Fljótlega eftir að stefnandi festi kaup á fyrrnefndri lóð eða þann 2. október 2013 sendi lögmaður hans bréf til stefndu þar sem þeim var tilkynnt um að lok leigusamningsins væru þann 1. júlí 2016 og að vilji leigusala stæði ekki til að leigja lóðina áfram eftir þann dag. Þeim bæri að fjarlægja á sinn kostnað frístundahúsið ásamt öðrum mannvirkjum í þeirra eigu, eigi síðar en tveimur mánuðum eftir lok samningsins, eða fyrir 1. september 2016. Tilkynningin var send til allra stefndu, sem í sameiningu teldust leigutakar að lóðinni, með vísan til 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008. Í bréfinu er leiðbeint um efni 11. gr., 12. gr., 13. gr. og 14. gr. laganna. Þáverandi lögmaður stefndu tilkynnti lögmanni stefnanda með bréfi, dags. 23. október 2013, að stefndu myndu nýta sér úrræði laganna til að tryggja hagsmuni sína og lýsti því jafnframt yfir að þau væru reiðubúin til að semja um framlengingu á gildandi leigusamningi. Með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 4. febrúar 2014, var ítrekað að ekki væri vilji af hálfu stefnanda til að semja um áframhaldandi leigu og áréttað að leigutakar skuli eigi síðar en 1. september 2016 fjarlægja á sinn kostnað af lóðinni frístundahús sitt og önnur mannvirki í þeirra eigu.         

Með málskoti til kærunefndar húsamála 15. mars 2016 kröfðust stefndu þess að leigusamningurinn framlengdist um 20 ár frá lokum hans að telja í samræmi við 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Stefnandi mótmælti kröfunni og taldi leigusamningnum ljúka eftir efni sínu þann 1. júlí 2016. Hann krafðist frávísunar málsins frá nefndinni en að öðrum kosti ákvörðunar hennar um ársleigu eða innlausnarverð mannvirkja. Þann 5. október 2016 hafnaði kærunefndin kröfum stefnanda og ákvað með úrskurði sínum að leigusamningur aðila, dags. 1. júlí 1981, væri framlengdur um 20 ár frá 1. júlí 2016.

Þessari niðurstöðu vill stefnandi ekki una og höfðar málið til þess að fá úrskurðinum hnekkt og til að fá viðurkenningu á staðfestingu á leigulokum og á öðrum kröfum sínum.

Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslur fyrir dóminum stefnandi og stefndi, Ásgeir Guðmundsson.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggi á því að hann höfði málið í samræmi við 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, innan átta vikna frá uppkvaðningu úrskurðar og frestist þá réttaráhrif hans uns dómur falli, enda hafi honum verið sendur úrskurður kærunefndar húsamála í máli nr. 10/2016 frá 5. október 2016 í almennum pósti 25. október s.á.

Lóðin sem stefnandi hafi keypt af Sigurði Hermannssyni úr landi Gerðarkots, umrædd spilda með landnúmeri 173435 (0,4973 ha), sé varin af eignarréttarákvæði stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, 72. gr. laga nr. 33/1944. Með úrskurði kærunefndar húsamála byggðum á lögum nr. 75/2008 hafi stefnandi verið sviptur réttinum til frjálsra umráða, nytja og ráðstöfunar yfir spildunni í næstu 20 ár. Stefnandi sé fæddur 1944 og þegar leigutíminn renni út 2036 muni stefnandi verða 92 ára að aldri, endist honum líf til. Spilduna hafi hann keypt til að nýta sjálfur til skógræktar. Ólíklegt sé að þær áætlanir stefnanda gangi eftir nema fyrirliggjandi úrskurði verði hrundið. Engan megi skylda til að láta af hendi eign sína nema almannaþörf krefji. Sú þörf sé ekki til staðar í þessu máli. Þurfi til þess lagafyrirmæli og að fullt verð komi fyrir. Úrskurðurinn feli í sér skerðingar á ákveðnum þáttum eignarréttarins. Undir þær takmarkanir hafi stefnandi ekki gengist sjálfviljugur eða þeim verið náð fram með frjálsum samningum aðila. Takmarkanir þessar séu ekki almenns eðlis í þeirri merkingu að öllum í eins eða álíka aðstæðum sé uppálagt að sæta þeim. 

Með lögum nr. 75/2008 sé gripið með afturvirkum hætti inn í ríkjandi ástand og gildandi leigusamning aðila, sem efni sínu samkvæmt hafi verið ætlað að ljúka 1. júlí 2016. Aðilar samningsins hafi samið frjálsir og sjálfviljugir í upphafi um leigu til 25 ára, og síðan um að framlengja samninginn um 10 ár þann 28. júlí 1993. Stefndu í þessu máli hafi gengið inn í þann samning 11. september 1993, tekið yfir leigu á landinu og hafi fengið 3. desember 2011, án samþykkis landeiganda, afsalað til sín frístundahúsi. Það hús hafi verið smíðað í Hveragerði og flutt fullbúið á spilduna. Leigutakar hafi því ekki getað vænst annars en að leigusamningurinn myndi renna út 2016 og hafi enga vissu haft fyrir því hvort leigusamningurinn yrði framlengdur eða endurnýjaður. Eina trygging leigutaka fyrir endurleigu hafi verið forleiguákvæði í samningnum sjálfum. Með sama fyrirsjáanleika hafi stefnandi keypt spilduna 4. september 2013.

Ákvæði laga sem takmarki umráða- og nýtingarrétt fólks yfir eigum sínum beri að túlka þröngt. Tvímæli og óskýrleika laga nr. 75/2008, sem lúti að skerðingu þessa réttar, beri að skýra, túlka og fylla stefnanda í vil þar sem eignarrétturinn sé friðhelgur, sbr. 72. gr. laga nr. 33/1944. Lögunum sé ætlað að bæta réttarstöðu leigutaka frá því sem áður hafi verið og jafna samningsstöðu leigutaka lóða undir frístundahús og eigenda slíkra lóða. Tilgangur laganna sé alls ekki sá að færa leigutökum óeðlilegt tangarhald á leigusala eða yfir landi hans. Leigusali sem fylgi ákvæðum laga nr. 75/2008 og beri sig rétt að í aðdraganda loka leigusamnings samkvæmt 3. mgr. 10. gr. hafi þar með uppfyllt lagaskyldur sínar gagnvart leigjendum og verði með því frjáls að afnotum og nýtingu eignar sinnar að umsömdum leigutíma liðnum.

Rangt hafi verið staðið að gerð kaupsamnings og afsals, dags. 3. desember 2011, þegar stefnda, Guðný Ásgeirsdóttir, hafi afsalað sumarbústað og lóðarleiguréttindum til meðstefndu Gróu Friðgeirsdóttur og Ásgeirs Guðmundssonar, án heimildar eða samþykkis landeigandans, Sigurðar Hermannssonar. Með því hafi stefndu brotið leigusamninginn frá 1. júlí 1981, en í 5. gr. samningsins segi að framleiga sé óheimil án samþykkis leigusala. Kærunefnd húsamála hefði af þessum sökum átt að vísa málinu frá nefndinni, a.m.k. hvað varði aðild stefnda Ásgeirs. Samkvæmt 30. gr. laga nr. 75/2008 skulu ákvæði eldri samninga, um leigutíma og um að framleiga og framsal leiguréttinda á lóð undir frístundahús sé leigutaka óheimil án samþykkis leigusala, vera óhögguð. Því hafi aðild málsins fyrir kærunefnd húsamála verið röng sóknarmegin. Á þetta hafi verið bent í greinargerð varnaraðila og hefði það átt að varða frávísun málsins í heild frá nefndinni. Kærunefndin hafi ekki fjallað um það í úrskurði sínum og því neyðist stefnandi til að stefna í máli þessu öllum sóknaraðilum í úrskurði kærunefndar. Ógilda verði úrskurð kærunefndar húsamála varðandi stefnda Ásgeir, en vegna þessa formgalla beri einnig að ógilda úrskurðinn í heild sinni.

Úrskurður kærunefndar húsamála brjóti í sjálfu sér ákvæði laga nr. 75/2008. Framlengdur sé óbreyttur leigusamningur sem að stofni til sé frá árinu 1981. Sá leigusamningur uppfylli í fáu ófrávíkjanleg ákvæði laga 75/2008, t.a.m. 3. gr. um form og efni slíkra samninga. Sé samningurinn borinn saman við þau atriði sem samkvæmt 2. og 3. mgr. 3. gr. skulu fortakslaust koma fram í slíkum samningi, þá sé sá samningur sem framlengdur hafi verið af kærunefnd húsamála ógildur þar sem hann uppfylli ekki skilyrði laganna um efni og form slíkra samninga. Úrskurður kærunefndar húsamála þyki staðfesta að afturvirkt inngrip löggjafans í frjálsan samning fólks um leigu á landi undir sumarhús uppfylli í sjálfu sér ekki ákvæði laganna. Lögin séu ófrávíkjanleg að þessu leyti og verði ekki úr þessu bætt nema með nýjum leigusamningi um landið.

Stefnandi hafi uppfyllt skyldur sínar gagnvart stefndu í einu og öllu samkvæmt lögum nr. 75/2008 með tilkynningu samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laganna. Framlenging leigusamnings virðist knúin fram með lögum, sem leggi óeðlilegar byrðar á eiganda landsins, þær að honum hafi borið að leysa til sín frístundahús á lóðinni, sem þó hafi verið flytjanlegt á sama hátt og það hafi í upphafi verið flutt fullbúið á lóðina. Í leigusamningi aðila frá 1981 sé ekkert kveðið á um skyldu leigusala til að innleysa mannvirki á lóðinni að leigutíma liðnum, sbr. 2. gr. samningsins. Samningsaðilum hafi verið í lófa lagið að hafa slíkt ákvæði í samningi, hefði vilji eða hugur þeirra staðið til þess. Lög nr. 75/2008 geti ekki lagt afturvirka íþyngjandi kvöð á leigusala, þ.e. þá að hann skuli bjóðast til að leysa til sín fasteignir á lóðinni, en að öðrum kosti framlengist leigusamningurinn til 20 ára.

Samningsstaða aðila hafi verið jöfn þegar leigusamningurinn hafi verið gerður og líklegra megi telja að leigutaki hafi að fyrra bragði falast eftir landinu. Samningurinn hafi því verið gerður á þann hátt sem samningsaðilar hafi ætlast til og kosið sjálfir. Með lögum nr. 75/2008, sbr. úrskurð kærunefndar húsamála, hafi verið aukið við samninginn og umfram það sem samningsaðilar sjálfir hafi viljað og verið ásáttir um í upphafi. Núverandi leigutakar, sem leiði rétt sinn frá leigusamningnum frá 1981, eigi ekki að fá betri eða aukinn rétt en þeir sem staðið hafi að gerð leigusamningsins og hafi þá verið ásáttir um efni hans. Innlausn leigusala á sumarhúsi og mannvirkjum leigutaka á landinu hefði aldrei átt að koma til álita. Það hafi verið vilji beggja, að öðrum kosti hefðu þeir kveðið á um slíkt í leigusamningi.

Fasteignamat sumarhússins sé 7.130.000 krónur árið 2016, en verði 7.505.000 krónur árið 2017. Ekki liggi fyrir matsverð eða markaðsverð á sumarhúsinu, en kaupverð hússins hafi verið 5.100.000 krónur samkvæmt ósamþykktum kaupsamningi, dags. 3. desember 2011. Á sama tíma hafi fasteignamatið verið 5.082.000 krónur. Ekki fái staðist sá skilningur á lögum nr. 75/2008 að stefnanda hafi borið að leysa til sín frístundahús stefndu með allt að 7.200.000 króna greiðslu, (u.þ.b. fasteignamatsverð 2016), en að öðrum kosti sæti hann uppi með leigutaka til næstu 20 ára eða væri neyddur til að bjóða stefndu landið til sölu. Löggjöf sem mæli fyrir um slíkar takmarkanir eða leggi þær kvaðir á eignarréttinn séu ósamrýmanlegar stjórnarskrá, nema almenningsþörf krefji og fullar bætur komi fyrir. Stefnanda væri annars gert að greiða háar innlausnarfjárhæðir á grundvelli afturvirkni laga. Mál þetta fjalli um svo alvarlegt inngrip löggjafans með afturvirkum hætti í ríkjandi lögvarið samningsfrelsi einstaklinga og eignarréttindi, auk afar íþyngjandi fjárskuldbindinga, umfram efni og aðstæður stefnanda og án samningsskyldu, að ekki verði við unað.

Mál þetta hafi ekki heyrt undir kærunefnd húsamála. Stefndu hafi ekki haft kæruheimild samkvæmt lögum nr. 75/2008 og því hefði borið að vísa málinu frá kærunefnd húsamála. Leigusamningurinn hafi átt að renna út eftir efni sínu þann 1. júlí 2016. Meginreglan sé sú að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Undantekningu frá þeirri meginreglu sé að finna í 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 og hana verði að túlka þröngt. Þar sé kveðið á um hvernig staðið skuli að tilkynningu um leigulok lóðar sem á standi frístundahús. Þá skuli leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent sé á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Þá sé leigusala heimilt í tilkynningu þessari að hvetja leigutaka til að hefja viðræður við sig við fyrsta tækifæri um áframhaldandi leigu eða lok hennar. Þó sé honum það ekki skylt.

Með tilkynningu stefnanda, dags. 2. október 2013, hafi hann gert leigutökum það ljóst að hann hefði ekki hug á að leigja landið að leigutíma liðnum. Í upphaflegum leigusamningi sé forleiguákvæði, en það komi ekki til álita þar sem stefnandi hafi ekki ætlað sér að leigja út landið. Leigusali hafi sent leigutaka tilkynningu í samræmi við 3. mgr. 10. gr. laganna. Þá renni leigusamningur út í lok tímabundins leigutíma, nema aðilar semji áður um annað. Stefnandi hafi ekki hyggst leigja landið út heldur nýta það sjálfur til skógræktar, til þess hafi landið verið keypt. Það hafi því ekki verið vilji stefnanda að leigja landið út, heldur skyldi leigutíminn enda í samræmi við efni leigusamningsins þann 1. júlí 2016. Kærendum hafi verið gefinn tveggja mánaða frestur til að fjarlægja mannvirki af lóðinni eftir að leigusamningi lyki. Frístundahúsið sem standi á lóðinni hafi verið flutt þangað fullbúið á sínum tíma og sett niður á lóðinni. Það hafi því verið auðfæranlegt þegar flytja hafi þurft húsið burt að leigutíma liðnum.

Stefndu telji að auk tilkynningar stefnanda um samningslok samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 hafi stefnandi jafnframt þurft að eiga frumkvæði að innlausn mannvirkja á lóðinni. Ef samningar um innlausn tækjust ekki hefði stefnandi átt kærurétt til kærunefndar allt frá því að eitt ár væri eftir af leigusamningi, en málskotsrétturinn félli niður hefði málskot ekki verið sent í síðasta lagi sex mánuðum fyrir lok leigusamnings. Málskotsfrestur stefnanda hafi þannig verið sex mánuðir, og hafi hann hafist þegar ár var eftir af leigusamningi, en honum lokið áður en sex mánuðir væru til samningsloka. Stefnandi hafi enga kæru sent til kærunefndar. Stefndu hafi talið að með því að þeir hafi nýtt sér kæruheimild sína þá framlengist leigusamningurinn sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samningsins og undir þetta hafi kærunefnd húsamála tekið með úrskurði sínum í máli nr. 10/2016. Stefnandi sætti sig ekki við þann úrskurð og telji hann í andstöðu við ákvæði laga nr. 75/2008.

Það sé aðeins í þeim tilvikum þegar leigusali vanræki að senda tilkynningu þar sem leigutaka skuli bent á samningslok, sbr. 3. mgr. 10. gr., eða leigutaki vanræki hið sama, sbr. 4. mgr. 10. gr., að reyni á málskotsrétt aðila, mat á ársleigu eða innlausn. Þá sé sú staða uppi að hvorugur aðila hafi uppfyllt þá skyldu að tilkynna hinum um leigulok. Því verði aðilar að leita samninga eða sátta um hvernig skuli fara um leigulok og innlausn mannvirkja og/eða eftir atvikum framlengingu leigusamnings og fjárhæð leiguverðs í framlengdum leigusamningi. Þetta gerist ekki þegar leigusali uppfylli skyldu sína með tilkynningu til leigutaka um leigulok samkvæmt 3. mgr. 10. gr. Óumdeilt sé að stefnandi hafi tilkynnt leigutökum um leigulok innan tilskilins tíma með bréfi, dags. 2. október 2013.

Í greinargerð með lögum nr. 75/2008 segi m.a. svo um 2. mgr. 10. gr., sem orðið hafi að 2.-3. mgr. í lögunum:

Í 2. mgr. er fjallað um lok leigusamninga sem eru tímabundnir. Hin almenna regla er sú að tímabundnir leigusamningar renna út án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila við lok samningsins, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þessari almennu reglu er hér fylgt en á hinn bóginn öðlast leigutaki lóðar, sem frístundahús stendur á, sjálfkrafa rétt til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum hafi tímabundnum leigusamningi ekki verið sagt upp a.m.k. tveimur árum áður en samningur rennur út. Síðasti málsliður 2. mgr. er til að taka af öll tvímæli um að verði tímabundnum samningi sagt upp á samningstímanum taki slík uppsögn aldrei gildi fyrr en við lok umsamins leigutíma.

Nefndarálit frá félags- og tryggingamálanefnd um frumvarp til laga um frístundabyggð fjalli nánar um þetta. Greinargerð með frumvarpi að lögum nr. 75/2008, sbr. 2. mgr. 10. gr., 2.-3. mgr. í endanlegri útgáfu 10. gr. laganna, og nefndarálit, verði ekki skilin á annan veg en þann að úrræði 11.–14. gr. laga nr. 75/2008 eigi aðeins við þegar stefnanda hafi láðst að tilkynna leigutaka um leigulok, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008. Tilkynni leigusali um leigulok áður en tvö ár séu eftir af samningi taki uppsögnin undantekningalaust gildi við lok umsamins leigutíma.

Önnur túlkun væri fullkomlega óeðlileg, þ.e. sú að þrátt fyrir að stefnandi hafi sent tilkynningu í samræmi við 3. mgr. 10. gr. þá hafi það enga þýðingu fyrir lok leigusamningsins, nema stefnandi hefði jafnframt boðið leigutaka til samninga um innlausn mannvirkja á lóð, sem stefnanda sé heimilt en þó ekki skylt að gera, eða að stefnandi hafi kært til kærunefndar húsamála ágreining við leigutaka, sem þó hafi ekki verið uppi. Það hafi verið ágreiningslaust að leigusamningi hafi átt að ljúka 1. júlí 2016 og hafi stefndu verið tilkynnt það með réttmætum hætti samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008. Ætlan löggjafans verði að vera hægt að lesa beinlínis út úr lögum þegar komi að skerðingu á eignarráðum. Þá dugi ekki að vísa til lögskýringargagna, en þau gögn styðji skilning stefnanda á ákvæði 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008.

Það breyti í engu framangreindu þó að í tilkynningu um samningslok skuli leigutökum bent á efni 11.–14. gr. laga nr. 75/2008. Það sé gert til þess að leigusalar geri sér grein fyrir stöðu sinni og velkist ekki í neinum vafa um að þessi ákvæði eigi ekki við þegar leigulok séu tilkynnt í samræmi við skyldu 3. mgr. 10. gr. Þessi tilvísun hafi engan annan tilgang en þann að skýra fyrir leigutaka að leigusamningi þeirra muni ljúka á umsömdum tíma og að réttarúrræði 11.–14. gr. séu ekki til staðar þegar rétt hafi verið staðið að tilkynningunni. Ákvæði 3. mgr. 10. gr. bjóði ekki upp á annan skilning og verði ekki túlkuð með íþyngjandi hætti í garð leigusala, hafi efni hennar verið fylgt með tilkynningu til leigutaka. 

Í tilkynningu stefnanda sé gerð krafa um að leigutakar fjarlægi á eigin kostnað frístundahús sitt af lóðinni ásamt öðrum mannvirkjum í þeirra eigu eftir lok leigusamnings. Leigutakar hafi aldrei komið að máli við stefnanda eða gert kröfu um að stefnandi innleysi eignir þeirra og mannvirki á lóðinni. Þeir hafi með bréfi, dags. 23. október 2013, lýst því yfir að þeir væru reiðubúnir að semja um framlengingu á gildandi leigusamningi. Afstaða stefnanda til áframhaldandi leigu hafi komið fram í tilkynningunni um lok leigusamnings og hafi hún verið ítrekuð óbreytt í bréfi, dags. 4. febrúar 2014. Stefnandi hafi ekki ætlað að semja um áframhaldandi leigu lóðarinnar eftir lok leigutímans þann 1. júlí 2016. Fyrst eftir að málskotsréttur stefnanda hafi verið liðinn (minna en 6 mánuðir til loka leigutíma) hafi stefndu haldið því á lofti í kæru til kærunefndar húsamála, dags. 15. mars 2016, að stefnandi hefði ekki boðist til að leysa til sín sumarhús og mannvirki og því skuli leigusamningurinn framlengjast sjálfkrafa í 20 ár. 

Í fyrsta lagi eigi þetta ákvæði ekki við í þessu máli þar sem tilkynning hafi verið send leigutökum samkvæmt 3. mgr. 10. gr. Þá verði hér að líta til tómlætis stefndu sem ekki hafi borið þessa málsástæðu fyrir sig í tíma. Hún hefði þurft að koma fyrr fram enda hefðu liðlega tvö ár liðið frá því stefnandi hafi hafnað óskum leigutaka um framlengingu á gildandi leigusamningi með bréfi, dags. 4. febrúar 2014. Allan þann tíma hafi leigutakar vitað hug stefnanda til áframhaldandi leigu. Lögum nr. 75/2008 sé ekki ætlað að vernda eða styrkja þá hegðun eða háttsemi leigutaka að halda að sér höndum eða setja ekki fram kröfur sínar gagnvart stefnanda fyrr en það sé um seinan fyrir stefnanda að bregðast við með málskoti til kærunefndar. Með því að leyna hug sínum gagnvart stefnanda hafi stefndu ekki gefið annað til kynna en að þau féllust á að fjarlægja frístundahúsið að leigutíma liðnum. Annars hefðu þau sett fram kröfu um innlausn sem stefnandi hefði þá orðið að bregðast við. Í tilkynningu til stefndu árið 2013 hafi verið vísað til 11.-14. gr. laga nr. 75/2008, sem hefði átt að hreyfa við stefndu og fá þau til að setja fram kröfur sínar gagnvart stefnanda. Það hafi hins vegar ekki verið gert í tíma og í úrskurði úrskuðarnefndar húsamála hafi stefnandi verið látinn gjalda þess á óréttmætan hátt.

Þögn stefndu um þetta atriði, að hafa ekki lýst vilja sínum í liðlega tvö ár til annars en áframhaldandi leigu, megi fella undir samningsfrelsisákvæði 11. gr. laga nr. 75/2008, sem þegjandi samþykki stefndu fyrir því eða ótvírætt merki um að stefndu kærðu sig ekki um innlausn stefnanda á eignum þeirra á leigulandinu að samningstíma liðnum. Tómlæti þeirra standi því sem synjun eða höfnun stefndu á innlausn, enda sumarhúsið færanlegt af lóðinni. Önnur niðurstaða myndi verða stefnanda til réttarspjalla.

Stefnandi krefjist til vara markaðsleigu fyrir land sitt samkvæmt framlengdum leigusamningi til næstu 20 ára. Afturvirkni laga nr. 75/2008 skuli ekki einungis eiga við um leigutímann heldur einnig ná til leiguverðsins. Það sé með öllu óásættanlegt að stefnandi skuli ekki fá eðlilegt og sanngjarnt leigugjald fyrir eignarland sitt, þar sem leigusamningurinn hafi verið framlengdur í andstöðu við vilja eiganda.

Framlenging leigunnar sé þvinguð fram með afturvirkum lögum, sem leggi óeðlilegar og óásættanlegar hömlur á eiganda landsins um notkun og nýtingu þess. Það sé rangt og órökstutt með öllu sem haldið hafi verið fram af stefndu að leiguverð í leigusamningnum hafi átt að miðast við eitt lambsverð árlega. Ekkert segi um það í leigusamningi frá 1. júlí 1981, enda hafi það leiguverð ekki verið lagt til grundvallar á gildistíma leigusamningsins. Kærunefndin hafi ekki úrskurðað um markaðsverðmæti ársleigu, þó að fullt tilefni væri til. Stefndu hafi sjálf vakið athygli á þessu atriði í kæru sinni til kærunefndar húsamála, sem hafi þá gefið nefndinni fullt tilefni til að útkljá það atriði, þ.e. hver ætti að vera ársleiga fyrir lóðina. Úrskurður kærunefndar fjalli ekki um leiguverð af hinni leigðu lóð.

Eðlileg ársleiga ætti að vera 300.000 krónur, sem samsvari 25.000 króna leigu á mánuði. Leigan ætti að vera bundin vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu 434,9 stig, sem sé neysluvísitala júlímánaðar 2016, en til vara með grunnvísitölu 396 stig, sem sé vísitala neysluverðs í júlí 2016, án húsnæðis. Gjalddagi leigunnar skuli vera 1. júlí ár hvert og leigan greiðast fyrir fram, þannig að leigan fyrir tímabilið 1. júlí 2016 til 30. júní 2017, hafi verið á gjalddaga 1. júlí 2016. Þá leggist áfallnar verðbætur miðað við breytingar á neysluvísitölu milli gjalddaga ofan á grunnleigugjaldið (300.000 krónur) á gjaldadaga hvers árs.

Verði ekki fallist á kröfuna sé þess krafist að viðurkenndur verði réttur stefnanda til að bera leiguverðið undir kærunefnd húsamála að nýju, sbr. 13. gr. laga nr. 75/2008, þar sem kærunefnd húsamála verði falið að úrskurða sérstaklega um hver eigi að vera markaðsársleiga fyrir lóðina, sbr. 13. gr. laga nr. 75/2008.

Til þrautavara sé krafist viðurkenningar á rétti stefnanda til að krefjast innlausnar á frístundahúsi stefndu, að undangengnu mati fyrir mannvirkin og eftir atvikum mati um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok þann 1. júlí 2016. Að öðrum kosti að undangenginni ákvörðun kærunefndar húsamála, allt í samræmi við 14. gr. laga nr. 75/2008 um réttaráhrif innlausnar, innlausnarverð, lóðabætur o.fl., en mat á innlausnarverðmæti sumarhúss og mannvirkja á lóðinni hafi ekki farið fram.

Gerð sé sú krafa að úrskurður kærunefndar húsamála, sem færi stefndu sjálfkrafa í hendur 20 ára áframhaldandi leigurétt, verði felldur úr gildi, enda í andstöðu við lög nr. 75/2008. Auk þess sem úrskurðurinn leiði til skerðingar á eigna- og umráðarétti stefnanda yfir landinu, sem brjóti í bága við eignaréttarákvæði 72. gr. laga nr. 33/1944. 

Kröfur stefnanda séu reistar á 72. gr. laga nr. 33/1944, á lögum nr. 75/2008 og almennum reglum samninga og kröfuréttar. Kröfur um málskostnað styðjist við lög nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 130. gr. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað sé reist á lögum nr. 50/1988, sbr. og reglugerð nr. 562/1989 og sé stefnanda nauðsyn að fá dóm fyrir þessum skatti úr hendi stefnda.

Málsástæður og lagarök stefndu

Upphaflegur samningur hafi verið gerður 1. júlí 1981 með gildistíma til 25 ára frá undirskrift. Hann hafi verið áritaður 28. júlí 1993 af þáverandi leigusala um framlengingu hans til 1. júlí 2016, í tilefni af yfirtöku stefndu á leiguréttindunum. Með bréfi, dags. 2. október 2013, hafi leigusali tilkynnt að áætluð leigulok yrðu 1. júlí 2016. Stefndu hafi lýst sig reiðubúin til viðræðna um áframhaldandi leigu, sbr. bréf umboðsmanns þeirra, dags. 23. október 2013. Samningar um áframhaldandi leigu hafi ekki tekist milli aðila. Því hafi stefndu nýtt sér málskotsrétt sinn til kærunefndar húsamála samkvæmt 4. mgr. 11. gr. og 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Með úrskurði í máli nr. 10/2016 þann 5. október 2016 hafi nefndin fallist á sjónarmið stefndu.

Stefnandi hafi keypt tvær lóðir úr landi Gerðarkots þann 4. september 2013. Þá hafi verið í gildi lóðarleigusamningur við þáverandi landeiganda um lóð undir sumarbústað á grundvelli samnings, dags. 1. júlí 1981, sbr. áritun, dags. 28. júlí 1993. Samkvæmt því hafi lóðarleigusamningurinn gilt til 1. júlí 2016. Jafnframt hafi verið í gildi lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús og samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laganna séu þau ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls.

Stefndu byggi kröfu sína um sýknu af aðalkröfu stefnanda á því að umræddur lóðarleigusamningur hafi framlengst um 20 ár á grundvelli 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Stefndu hafi farið eftir fyrirmælum laganna, sbr. 3. mgr. 12. gr., og skotið máli til kærunefndar húsamála þann 15. mars 2016, eða tæpum fjórum mánuðum fyrir lok leigusamningsins. Stefnandi hafi hins vegar ekki nýtt sér rétt sinn til málskots samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna. Framangreint sé í samræmi við úrskurð kærunefndar húsamála frá 5. október 2016.

Stefndu mótmæli staðhæfingum stefnanda um að áhrif laga nr. 75/2008 brjóti gegn eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar og að úrskurður kærunefndar húsamála svipti stefnanda „réttinum til frjálsra umráða, nytja og ráðstöfunar yfir spildunni í næstu 20 ár“. Umræddur samningur hafi verið í gildi er stefnandi hafi keypt þessar tvær lóðir og sömuleiðis lög nr. 75/2008. Þá hafi eignarréttur á spildu þeirri er bústaður stefndu standi á verið takmarkaður þegar lóðarleigusamningur hafi verið gerður um spilduna þann 1. júlí 1981 og sérstök sumarbústaðarlóð skráð. Stefnandi hafi því sannarlega sjálfviljugur gengist undir þær takmarkanir sem felist í eignarhaldi á umræddri lóð og hafi réttarstaða hans og aðstæður verið fyrirsjáanlegar.

Stefndu vísi til athugasemda við frumvarp til laga nr. 75/2008 til stuðnings kröfu sinni. Þar komi fram að eitt helsta markmið frumvarpsins sé að tryggja leigutaka lóðar, þar sem frístundahús standi, rétt til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum. Þá séu sérstaklega nefnd dæmi um þær aðstæður þegar leigutaki standi uppi að leigutíma loknum án nokkurs réttar til lóðar þar sem frístundahús hans hafi staðið þar sem landeigandi hafni leigutaka um framlengingu á lóðarleigusamningi.

Í athugasemdunum komi jafnframt fram að sérstaklega hafi verið leitað til Lagastofnunar Háskóla Íslands við samningu frumvarpsins vegna þess vanda sem blasi við mörgum leigutökum lóða undir frístundahús þegar hilli undir lok leigutíma. Óskað hafi verið eftir því að Lagastofnun léti kanna með hvaða hætti væri hægt að jafna samningsstöðu leigusala og leigutaka lóða undir frístundahús, þó þannig að gætt yrði meðalhófs og grundvallarreglna um verndun eignarréttar og afturvirkni. Lagastofnun hafi verið falið að gera tillögu að frumvarpi til laganna og hafi meðal annars verið sérstaklega gætt meðalhófs og gætt að grundvallarreglum um verndun eignarréttar og afturvirkni.

Athugasemdir með frumvarpinu séu mjög ítarlegar og sé frumvarpið þar meðal annars skoðað með hliðsjón af mannréttindaákvæðum stjórnarskrár, einkum varðandi vernd eignarréttar og banns við afturvirkni laga. Skýrt sé tekið fram að ákvæði frumvarpsins fari ekki á svig við neinar grundvallarreglur um afturvirkni. Sjónarmið um afturvirkni og réttmætar væntingar eigi ekki við um stefnanda sem keypt hafi umrædda lóð í september 2013, rúmum fimm árum eftir gildistöku laga nr. 75/2008 og 32 árum eftir að lóðarleigusamningurinn hafi upphaflega verið undirritaður.

Í athugasemdunum komi fram að frumvarpið mæli fyrir um almennar takmarkanir á eignarrétti eiganda leigulóðar, en að baki löggjöfinni búi þeir almannahagsmunir að bæta réttarstöðu leigutaka lóða undir frístundahús. Sjónarmið um réttmætar væntingar fasteignareiganda mótist meðal annars af þeirri staðreynd að löggjafinn hafi lengi haft mikil afskipti af eignarráðum fasteignareigenda og þeir geti því ekki með sanngirni gert ráð fyrir því að möguleikar þeirra til nýtingar eignar verði ávallt óbreyttir frá því sem verið hafi. Því sé talið að ákvæði frumvarpsins standist stjórnarskrárákvæði um verndun eignarréttarins, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Ótækt sé að stefnandi hafi getað haft réttmætar væntingar til þess að geta nýtt umrædda lóð til skógræktar, líkt og hann haldi fram. Skerðing löggjafans nái til allra landeigenda sem eins sé ástatt um og stefnanda. Verði jafnframt að líta til þess að gert sé ráð fyrir því að stefnandi njóti áfram arðs af landinu í formi leigugreiðslna og sé því ekki um það að ræða að hann sé sviptur eign sinni með þeim hætti að ekkert gagngjald komi þar í staðinn.

Þá sé til þess að líta að lög nr. 75/2008 komi til móts við hagsmuni leigusala svo eðlilegs jafnvægis sé gætt. Stefnandi hafi hins vegar ekki nýtt þau úrræði sem honum hafi staðið til boða samkvæmt lögunum og geti stefndu ekki borið ábyrgð á því. Því sé mótmælt af hálfu stefndu að lög nr. 75/2008 séu óskýr og orki tvímælis.

Stefndu mótmæli því að aðild málsins fyrir kærunefnd húsamála hafi verið röng sóknarmegin, líkt og stefnandi haldi fram. Því sé jafnframt mótmælt að þar sem ekki hafi verið áritað um framleigu lóðarinnar með kaupsamningi og afsali dags. 3. desember 2011, beri að ógilda úrskurð kærunefndarinnar í heild. Stefnandi geti ekki byggt á því að rangt hafi verið staðið að umræddum kaupsamningi á þeim tíma er Sigurður Hermannsson hafi verið eigandi lóðarinnar, auk þess sem stefndu mótmæli þeirri fullyrðingu að rangt hafi verið staðið að þessum gerningum. Leiguafnot stefndu af lóðinni séu með lögmætum hætti og geti framangreint ekki haft þýðingu við úrlausn málsins. Þá sé jafnframt vísað til þess að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti varðandi þessa málsástæðu, en hann hafi ekki haft hana uppi við stefndu fyrr en við málsmeðferð kærunefndarinnar.

Stefndu mótmæli þeirri rökleysu stefnanda að úrskurður kærunefndarinnar brjóti gegn ákvæði laga nr. 75/2008 þar sem leigusamningur frá árinu 1981 uppfylli ekki form- og efnisskilyrði laganna, sem lögfest hafi verið 27 árum eftir gerð samningsins. Þá fallist stefndu ekki á þann skilning stefnanda að í lögunum felist að nýjan leigusamning þurfi að gera um lóðina, enda sé þar að finna sérstök ákvæði um framlengingu þegar gerðra samninga.

Hvað varði ákvæði laga nr. 75/2008 um innlausn, komi skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi að lögunum að réttur leigusala til að krefjast innlausnar sé hugsaður sem mótvægi við rétt leigutaka til að framlengja leigusamning samkvæmt lögunum. Stefndu ítreki að þau geti ekki verið látin gjalda fyrir það að stefnandi hafi ekki gætt að réttindum sínum og skyldum samkvæmt lögunum.

Stefndu mótmæli staðhæfingu stefnanda um að mál þetta hafi ekki heyrt undir kærunefnd húsamála og því hefði borið að vísa málinu frá nefndinni. Þá mótmæli stefndu þeim skilningi stefnanda að aðeins reyni á málskotsrétt aðila í þeim tilvikum þegar leigusali eða leigutaki vanræki að senda tilkynningu um samningslok samkvæmt 3. eða 4. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008. Í 2. mgr. 12. gr. laganna sé að finna málskotsheimild leigusala, en þar segi jafnframt að þegar tilkynningarskylda sé vanrækt, grundvallist málskotsheimild leigusala á 3. mgr. 11. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka byggist hins vegar á 3. mgr. 12. gr. laganna. Þetta sé ítrekað í 4. mgr. 12. gr. laganna.

Stefndu mótmæli túlkun stefnanda á 2. mgr. 10. gr. laganna. Í kjölfar tilkynningar f.h. stefnanda á grundvelli 3. mgr. 10. gr., dags. 2. október 2013, hafi stefndu óskað eftir samningaviðræðum um framlengingu á gildandi leigusamningi með bréfi dags. 23. október 2013. Þar sem því hafi verið hafnað af hálfu stefnanda, hafi stefndu nýtt málskotsrétt sinn samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laganna. Það hafi orðið þess valdandi að leigusamningurinn framlengdist sjálfkrafa um 20 ár á grundvelli 4. mgr. 12. gr., óháð því hvort stefnandi sendi tilkynningu á grundvelli 3. mgr. 10. gr. laganna, enda hafi ágreiningur verið uppi milli aðila sem stefnandi hefði sannarlega haft vitneskju um. Málskotsréttur stefndu samkvæmt 12. gr. laganna standi einn og óhaggaður og skilyrðum ákvæðisins hafi verið fullnægt. Engu skipti varðandi þetta hvort stefndu eigi hægt með að flytja hús sitt á brott.

Í nefndaráliti félags- og tryggingamálanefndar um frumvarp til laga nr. 75/2008, sem stefnandi vísi til, segi að nefndin telji að leigutaki hafi réttmætar væntingar um framlengingu á langtímaleigusamningi. Það hafi verið fyrir tilstilli þingnefndarinnar að umfangsmiklar breytingar hafi verið gerðar á frumvarpinu, meðal annars varðandi 10. og 12. gr. laganna. Stefndu hafni því að víkja beri frá skýru orðalagi 4. mgr. 12. gr. laganna á grundvelli lögskýringarsjónarmiða um samspil greinargerðar með lögunum og nefndarálitsins, líkt og stefnandi fari fram á. Að mati stefndu beri að skýra málsgreinina eftir orðanna hljóðan. Sé meðferð málsins fyrir Alþingi virt í heild, liggi fyrir að í upphaflega frumvarpinu hafi verið gert ráð fyrir að leigutakar hefðu einhliða rétt til framlengingar um 25 ár. Við meðferð málsins hafi að nokkru verið dregið úr þeim réttindum leigutaka og það gert að skilyrði að tiltekin málsmeðferð yrði viðhöfð, áður en leigutaki gæti beint slíkri ákvöð að leigusala, m.a. með skyldu aðila til að senda tilkynningar og með rétti hvors um sig til að skjóta máli til úrlausnar kærunefndarinnar. Stefnanda hafi því verið rétt að skjóta málinu sjálfur til kærunefndar ef hann vildi ekki una óbreyttri leigu í 20 ár og ef hann vildi krefjast innlausnar. Leigumáli málsaðila hefði samkvæmt réttri lögskýringu runnið sitt skeið eftir eins árs framlengingu hefði hvorugur aðila skotið málinu til kærunefndar.

Stefndu mótmæli staðhæfingu stefnanda um að þau hafi sýnt af sér tómlæti í málinu með því að hafa ekki gert kröfu um að stefnandi innleysi eignir þeirra og mannvirki á lóðinni. Beri þeim engin skylda til þess samkvæmt lögum nr. 75/2008. Því sé mótmælt að stefndu hafi „haldið að sér höndum“ eða ekki sett kröfur sínar tímanlega fram gagnvart stefnanda. Afstaða þeirra hafi þvert á móti komið skýrt fram í bréfi fyrir þeirra hönd, dags. 23. október 2013, þar sem segi að stefndu muni nýta sér úrræði laganna til að tryggja hagsmuni sína. Stefnanda hefði þá verið rétt að lesa lögin en hann hafi ítrekað afstöðu sína í bréfi, dags. 4. febrúar 2014. Stefndu hafi því skotið málinu til kærunefndarinnar á grundvelli 3. mgr. 12. gr. laganna þegar réttur þeirra til þess hafi stofnast. Tilvísun stefnanda til 11.-14. gr. laganna í tilkynningu hans styðji þetta, enda hafi stefndu farið eftir leiðbeiningum laganna. Stefndu mótmæli því að það að þau hafi farið eftir ákvæðum laganna jafngildi þegjandi samþykki þeirra fyrir því að þau hafi ekki kært sig um innlausn stefnanda. Stefnandi hafi einfaldlega enga kröfu gert um slíkt.

Stefndu hafni kröfu stefnanda um breytta leigufjárhæð. Varakrafa stefnanda sé vanreifuð, enda staðhæfi hann að um „markaðsleigu“ sé að ræða án þess að leggja fram nein gögn sem sýni fram á það. Stefndu mótmæli því að viðurkenndur verði réttur stefnanda til að bera leiguverðið undir kærunefnd húsamála, en stefnandi hafi ekki nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, sbr. 1. tl. 5. gr. laganna. Þá séu hvorki uppfyllt skilyrði 8. né 10. mgr. 12. gr. laganna, en stefndu hafi ekki haft uppi kröfu um fjárhæð ársleigu fyrir nefndinni. Þar sem ekki séu uppfyllt skilyrði 13. gr. laganna til þess að kærunefndin taki ákvörðun um ársleigu, telji stefndu að ekki sé hægt að skikka nefndina til að úrskurða um þetta atriði. Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008 verði krafa um fjárhæð ársleigu ekki borin undir dómstóla nema úrlausn kærunefndar húsamála liggi fyrir um þetta atriði.

Stefndu hafni kröfu stefnanda um viðurkenningu á rétti hans til þess að krefjast innlausnar á frístundahúsi þeirra. Óumdeilt sé í málinu að leigusali hafi ekki krafist innlausnar á grundvelli 2. tl. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Þá sé ekki til staðar samningur samkvæmt 10. mgr. 12. gr. laganna. Innlausnarskilyrði laganna séu tæmandi talin og samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laganna séu ákvæði laganna ófrávíkjanleg, nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Ekki sé hægt að skikka kærunefndina til þess að taka ákvörðun um innlausn á frístundahúsi stefndu, þar sem ekki sé heimild til þess í lögum nr. 75/2008. Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008 verði krafa um fjárhæð innlausnarverðs ekki borin undir dómstóla nema úrlausn kærunefndar húsamála liggi fyrir um þetta atriði.

Málskostnaðarkrafa stefndu sé byggð á 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Vísað sé til laga nr. 75/2008, einkum 1., 5., 10., 11., 12., 13., 14. og 27. gr. laganna, og til stjórnarskrár lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, einkum 72. gr. Um málskostnað vísi stefndu til ákvæða 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt styðjist við lög nr. 50/1988, stefndu séu ekki virðisaukaskattskyld og sé því nauðsynlegt að fá virðisaukaskatt dæmdan.

Niðurstaða

Mál þetta snýst um framlengingu tímabundins leigusamnings um sumarhúsalóð, en málsatvik eru rakin í sérstökum kafla hér að framan. Með úrskurði kærunefndar húsamála 5. október 2016 var leigusamningur aðila framlengdur um 20 ár frá 1. júlí 2016. Samkvæmt 5. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994 eru úrskurðir kærunefndarinnar bindandi gagnvart málsaðilum og sæta ekki kæru til æðra stjórnvalds, en málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Stefnandi telst höfða mál þetta innan áskilins frests og sætir það ekki andmælum stefndu.

Stefnandi krefst þess í málinu að úrskurður kærunefndar húsamála verði felldur úr gildi. Í fyrsta lagi vegna þess að aðild að málinu fyrir nefndinni hafi verið röng sóknarmegin. Fyrir liggur að stefnda Guðný, móðir stefnda Ásgeirs, og stefnda Gróa, eiginkona hans, voru leigutakar að lóðinni og að stefnda Guðný afsalaði sumarhúsi því sem hún og eiginmaður hennar höfðu byggt á lóðinni til hjónanna stefndu Gróu og stefnda Ásgeirs 3. desember 2011, án þess að þáverandi landeigandi kæmi þar að. Stefnandi telur að kærunefndin hefði átt að vísa máli stefndu frá sér vegna þess að stefndi Ásgeir gæti ekki átt aðild að málinu þar sem hann hefði ásamt stefndu Gróu eignast sumarbústaðinn og lóðarréttindi án heimildar landeiganda. Ekki verður fallist á það með stefnanda að fella beri úrskurð kærunefndarinnar úr gildi af þessari ástæðu. Stefndi Ásgeir átti þá og á enn hagsmuna að gæta varðandi úrlausnarefnið sem lagt var fyrir nefndina. Lögmaður stefnanda hafði sent honum bréf 2. október 2013 um lok leigutíma með fyrirmælum um að fjarlægja sumarhús sitt af lóðinni. Kærunefndinni var rétt að taka til meðferðar erindið sem til hennar var beint af stefnda Ásgeiri ásamt leigutökum lóðarinnar og meðeiganda Ásgeirs að sumarhúsinu.

Fyrsta aðalkrafa stefnanda, um ógildingu úrskurðar kærunefndar húsamála frá 5. október 2016, er jafnframt á því byggð að þau lagaákvæði sem úrskurðurinn byggi á fái ekki staðist. Lögmaður stefnanda vísaði við málflutning til dóms Hæstaréttar í máli nr. 484/2012 þar sem m.a. eru reifuð þau ákvæði laga nr. 75/2008 sem hér skipta máli. Atvik þess máls sem þar var til úrlausnar féllu undir bráðabirgðaákvæði laganna og kom ekki til þess að fjallað væri í dóminum um stjórnskipulegt gildi ákvæðis 4. mgr. 12. gr. laganna. Í því ákvæði er m.a. mælt fyrir um þau réttaráhrif málskots leigutaka til kærunefndarinnar að leigusamningur framlengist við málskot sjálfkrafa um 20 ár frá lokum leigusamnings að telja.

Í lögskýringargögnum kemur fram að fyrir setningu laga nr. 75/2008 hafi það valdið miklum vandkvæðum að leigusali sem ekki vilji leigja lóð áfram þegar leigutíma ljúki gæti krafist þess einhliða að leigutaki fari af lóðinni með allt sitt. Leigusali hafi haft mun sterkari samningsstöðu en leigutaki og væri það markmið frumvarpsins að tryggja leigutaka rétt til jafns við leigusala. Ákvæði 4. mgr. 12. gr. laganna ber merki þess tilgangs frumvarpsins að styrkja stöðu leigutaka að þessu leyti. Til mótvægis er leigusala veittur réttur til að koma í veg fyrir sjálfkrafa framlengingu leigusamnings með því að leysa til sín mannvirki á lóðinni. Málskot leigusala til kærunefndar húsamála leiðir ekki til framlengingar á leigusamningi aðila í 20 ár, ef hann krefst jafnframt innlausnar á mannvirkjum leigutaka. Í því tilviki gera lögin ráð fyrir sérstakri málsmeðferð sem ætlað er að tryggja að innlausnarverð verði sanngjarnt fyrir báða aðila. Stefnandi byggir á því að lagaákvæði sem geri með þessum hætti innlausnarkröfu af hans hálfu að skilyrði fyrir leigulokum feli í sér afturvirkt inngrip í samningssamband aðila og leggi kvaðir á eignarrétt hans sem séu ósamrýmanlegar stjórnarskrá.

Þegar stefnandi keypti lóðina var leigusamningur um hana í gildi og hafði sumarhús stefndu þá verið á henni reist. Lög nr. 75/2008 höfðu þá verið í gildi í nokkur ár og var landið keypt með þeim takmörkunum sem leiða af þeim lögum og seljandi landsins var bundinn við. Að þessu virtu ber að fallast á það með stefndu að sjónarmið um afturvirkni laga og réttmætar væntingar eigi ekki við um eignarhald stefnanda á lóðinni með þeim hætti sem hann heldur fram.

Stefnandi telur að með ákvæði 4. mgr. 12. gr. laganna séu lagðar kvaðir á eignarrétt landeiganda sem ósamrýmanlegar séu 72. gr. stjórnarskrár, nr. 33/1944, sbr. lög nr. 97/1995, en eignarrétturinn sé friðhelgur. Í dómaframkvæmd hefur verið fallist á að takmarkanir verði með lögum gerðar á eignarrétti, án þess að til bóta komi, byggist þær á almennum efnislegum ástæðum og jafnræðis sé gætt. Standi svo á að frístundahús hafi staðið á lóð a.m.k. síðustu tvö ár áður en umsömdum leigutíma lýkur hefur landeigandi samkvæmt lögum nr. 75/2008 við lok leigutíma um það tvennt að velja að innleysa eignir leigutaka eða una framlengingu leigusamnings. Skerðing á þeim friðhelga eignarrétti sem stefnandi vísar til felst í því að landeigandi eigi ekki rétt á því að fá skilyrðislaust land sitt til umráða við lok tímabundins leigusamnings, með eða án þeirra mannvirkja sem þar standa. Landeiganda er samkvæmt lögunum veittur réttur til að ákveða hvor leiðin verði farin og á hann þess kost í hvoru tilviki fyrir sig að leita úrskurðar kærunefndar húsamála um skilmála. Annars vegar um sanngjarnt leiguverð, ef landeigandi kýs að framlengja leigusamning, eða hins vegar um sanngjarnt innlausnarverð, ef landeigandi kýs að taka við umráðum lands og þá þeirra mannvirkja sem á því standa. Heimild leigusala til málskots er óháð því hvort hann hafi áður sent leigutaka tilkynningu um leigulok samkvæmt 3. mgr. 10. gr., sbr. 2. mgr. 12. gr. Þá fyrst, er landeigandi hefur ekki nýtt sér málskotsheimild sína áður en sex mánuðir eru til loka tímabundins leigusamnings, stofnast réttur leigutaka, sem á frístundahús sem stendur á lóð tveimur árum fyrir umsamin leigulok, til málskots til kærunefndar húsamála, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna, með þeim áhrifum að leigutíminn framlengist sjálfkrafa um 20 ár samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laganna.

Að virtum þeim sjónarmiðum sem standa löggjöfinni að baki og úrræðum aðila samkvæmt lögunum verður talið að sú takmörkun á eignarrétti landeiganda sem leiðir af framangreindum efnisreglum laganna gangi ekki lengra en löggjafanum sé heimilt, þær byggist á almennum efnislegum ástæðum og jafnræðis sé gætt. Ekki hefur öðru verið haldið fram en að lög nr. 75/2008 hafi verið sett með stjórnskipulega réttum hætti og verður ákvæði 4. mgr. 12. gr. þeirra ekki vikið til hliðar í máli þessu af þeim ástæðum sem stefnandi teflir fram.

Stefnandi byggir á því að hann hafi fullnægt skyldum sínum samkvæmt lögum nr. 75/2008 með uppsögn leigusamnings í samræmi við 3. mgr. 10. gr. laganna meira en tveimur árum fyrir lok leigutíma. Ekki verður fallist á það með stefnanda að slík tilkynning standi því í vegi að aðilar geti nýtt sér rétt til málskots samkvæmt 2. mgr. eða 3. mgr. 12. gr. laganna. Beinlínis er gert ráð fyrir því að í tilkynningu samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laganna sé bent á ákvæði 11.–14. gr. laganna, eins og gert var í bréfi lögmanns stefnanda til stefndu 2. október 2013. Hafnað er þeirri túlkun stefnanda að tilgangur þeirra fyrirmæla sé sá að leigutaka sé með því gert ljóst að úrræði samkvæmt þessum ákvæðum séu honum ekki tæk. Í ljósi viðbragða leigutaka við uppsagnarbréfi stefnanda mátti honum vera ljós andstaða þeirra við leigulokum, enda kom fram í svarbréfi þáverandi lögmanns stefndu 23. október 2013 að þau myndu nýta sér úrræði laganna varðandi þennan ágreining. Það gaf stefnanda sérstakt tilefni til að leita til kærunefndarinnar áður en málskotsréttur hans féll niður, enda mátti hann þá gera ráð fyrir því að leigutakar leituðu til hennar á því tímabili sem lögin heimila þeim einhliða málskotsrétt með þeim réttaráhrifum sem greinir í 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Var málskot stefndu til kærunefndarinnar í fullu samræmi við þá afstöðu sem þau höfðu tilkynnt stefnanda, að vilji þeirra stæði til áframhaldandi leigu. Undangengin samskipti aðila gáfu stefnanda ekkert tilefni til að gera ráð fyrir því að stefndu myndu una lokum leigusamnings og fjarlægja mannvirki af lóð á sinn kostnað. Málsástæður stefnanda um að vegna tómlætis stefndu hafi ekki komið til innlausnar mannvirkja, sem stefnandi hafi goldið fyrir með óréttmætum hætti, eiga sér hvorki stoð í réttarheimildum né í málsatvikum og er þeim hafnað.

Samkvæmt framangreindu telur dómurinn að kærunefndinni hafi verið rétt að byggja niðurstöðu sína í máli aðila á ákvæði 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Leiðir sú niðurstaða samkvæmt atvikum málsins til þess að leigusamningur aðila framlengist um 20 ár frá 1. júlí 2016. Breytir engu um þá niðurstöðu þótt í samningnum, sem að stofni til er frá 1. júlí 1981, sé ekki fylgt áskilnaði núgildandi 3. gr. laga nr. 75/2008, um form og efni samnings um leigu á lóð undir frístundahús. Kröfu um ógildingu úrskurðar kærunefndar húsamála um framlengingu samningsins verður því hafnað. Að virtri þeirri niðurstöðu verður annarri og þriðju aðalkröfu stefnanda, um staðfestingu á leigulokum og um viðurkenningu á skyldu stefndu til að fjarlægja frístundahúsið af lóðinni, einnig hafnað, enda yrði ekki fallist á þær nema talið yrði að leigutímanum væri lokið. Af sömu ástæðu verður einnig hafnað þrautavarakröfu og varakröfu í þrautavarakröfu, en þær kröfur eru um viðurkenningu á því að stefnanda séu heimil úrræði til að krefjast innlausnar mannvirkja stefndu. Svo sem fram er komið átti stefnandi þess kost samkvæmt 2. mgr. og 2. tl. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, sbr. og 14. gr. laganna, að nýta sér þessi úrræði allt frá því að eitt ár var eftir af leigusamningi þar til sex mánuðum fyrir lok leigusamnings, en þá féll málskotsréttur hans niður.

Í varakröfu stefnanda er aðallega gerð krafa um að stefndu verði gert að greiða 300.000 krónur í ársleigu. Ekki kemur fram í kröfunni hverjum skuli greiða leiguna og er krafan óskýr að þessu leyti, en gera verður ráð fyrir því að stefnandi eigi við að leigan skuli greidd honum. Í greinargerð stefndu kom fram ábending um frávísun varakröfu þar sem hún væri vanreifuð. Tekið er undir það með stefndu að engar skýringar er að finna í málatilbúnaði stefnanda á því hvernig leiguverðið er fundið. Aðeins er getið um að rétt sé að greitt sé markaðsverð, en engin tilraun er gerð til þess að rökstyðja hvert það sé, hvorki með rökum né gögnum. Krafan er samkvæmt þessu bæði óskýr og vanreifuð og verður ekki hjá því komist að vísa henni frá dómi án kröfu af þeim sökum.

Til vara í varakröfu krefst stefnandi viðurkenningar á rétti sínum til að bera kröfu um mat á ársleigu undir kærunefnd húsamála í samræmi við 13. gr. laga nr. 75/2008. Kærunefndin á ekki aðild að máli þessu, en hún hafnaði því í úrskurði sínum frá 5. október 2016 að ákveða leiguverð að kröfu stefnanda vegna þess að stefnandi gæti ekki haft uppi kröfur í málinu þar sem hann hefði ekki nýtt sér málskotsrétt samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Krafa um mat á ársleigu framlengds leigusamnings verður samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laganna lagt fyrir kærunefndina við tilteknar aðstæður, sem greinir í 12. gr. laganna. Það er þegar leigusali hefur krafist þess við málskot, sbr. 1. tl. 5. mgr. 12. gr., þegar leigutaki hefur krafist þess við málskot, sbr. 8. mgr. 12. gr. eða þegar báðir aðilar krefjast þess með sameiginlegu málskoti, hvenær sem er á leigutímanum, sbr. 10. mgr. 12. gr. Þessar aðstæður voru ekki fyrir hendi þegar kærunefndin synjaði stefnanda um mat á grundvelli 13. gr. laganna í úrskurði sínum 5. október 2016. Aðstæður eru óbreyttar að þessu leyti og eru lagaskilyrði því ekki fyrir hendi til þess að dómurinn taki til greina kröfu um viðurkenningu á rétti stefnanda til að bera undir kærunefndina kröfu um mat á ársleigu á þessum lagagrundvelli.

Stefndu vísa til þess að samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008 verði krafa um fjárhæð ársleigu ekki borin undir dómstóla nema úrlausn kærunefndar húsamála liggi fyrir um þetta atriði. Þetta á við þegar kærunefndin getur leyst úr máli samkvæmt 13. gr. laganna, sbr. tilvísun til 13. gr. í 2. mgr. 27. gr. laganna, en krafa um mat á ársleigu verður aðeins lagt fyrir kærunefndina á þessum grundvelli við tilteknar aðstæður svo sem fram er komið. Sú niðurstaða dómsins að vísa varakröfunni frá dómi er ekki á því byggð að sakarefnið eigi ekki undir dómstóla, enda verður ákvæði 2. mgr. 27. gr. laganna ekki skýrt svo rúmt að ágreiningur aðila um fjárhæð ársleigu lóða undir frístundahús sé alfarið undanskilinn lögsögu dómstóla, sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 91/1991. Þegar svo stendur á, að aðili hefur glatað rétti sínum til málskots án þess að bera undir kærunefndina ágreining um ársleigu og gagnaðili kýs að neyta ekki slíkrar heimildar og hafnar því að standa að sameiginlegu málskoti, leiddi slík túlkun ákvæðisins til þess að engra kosta væri völ til úrlausnar ágreiningi aðila um leigugjald. Nái aðilar ekki samkomulagi um ársleigu eða um að leita sameiginlega úrlausnar kærunefndar húsamála um fjárhæð hennar, sbr. 10. mgr. 12. gr. og 13. gr. laga nr. 75/2008, stendur frávísun varakröfunnar því ekki í vegi að stefnandi geti borið rökstudda og reifaða kröfu um ákveðið leigugjald undir dóm í öðru máli, enda sé sýnt fram á að hann hafi lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um réttmætt leiguverð.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að hafna kröfu stefnanda um ógildingu úrskurðar kærunefndar húsamála frá 5. október 2016. Öðrum kröfum stefnanda er einnig hafnað utan varakröfu um ársleigu, sem vísað er frá dómi.

Samkvæmt niðurstöðu málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/991, um meðferð einkamála, verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað, sem ákveðinn er að teknu tilliti til virðisaukaskatts, 800.000 krónur.

Kristrún Kristindóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Kröfu stefnanda, Vésteins Rúna Eiríkssonar, um ógildingu úrskurðar kærunefndar húsamála frá 5. október 2016 er hafnað.

Varakröfu stefnanda um að stefndu, Guðnýju Ásgeirsdóttur, Gróu Friðgeirsdóttur og Ásgeiri Guðmundssyni, verði gert að greiða 300.000 krónur í ársleigu fyrir lóð með landnúmer 173435 er vísað frá dómi.

Stefndu eru sýknuð af öðrum kröfum stefnanda.

Stefnandi greiði stefndu óskipt 800.000 krónur í málskostnað.