Þriðjudaginn 4. mars 2003.
Nr. 17/2003.	Guðmundur Benediktsson og Jenný Ásmundsdóttir (Guðmundur Benediktsson hrl.) gegn dánarbúi Svövu Ólafsdóttur (Sigurmar K. Albertsson hrl.)

 

Kærumál. Dánarbússkipti. Fasteignakaup. Vanefndir. Skaðabætur. Skuldajöfnuður.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem dánarbú S var sýknað af kröfu, sem G og J lýstu við opinber skipti dánarbúsins. Árið 1994 höfðu G og J gert kaupsamning við G og H um fasteign þeirra fyrrnefndu. Vegna vanefnda kaupendanna á samningnum voru kaupin látin ganga til baka. Með dómi Hæstaréttar árið 2001 voru G og J dæmd til að greiða dánarbúi S tiltekna fjárhæð til endurgreiðslu á því sem kaupendurnir höfðu greitt þeim samkvæmt kaupsamningnum, en dánarbúið hafði fengið kröfuna framselda frá kaupendunum. Kröfðust G og J þess nú að viðurkennd yrði skaðabótakrafa þeirra til skuldajöfnunar á hendur dánarbúinu, fyrir það tjón sem þau hafi orðið fyrir vegna vanefndanna. Var viðurkennd krafa þeirra vegna mismunar, sem var á söluverði fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningnum frá 1994 annars vegar og hins vegar því verði sem eignin var síðar seld á. Einnig var viðurkennd krafa vegna sölulauna sem G og J höfðu greitt þegar þau seldu G og H fasteignina. Krafa G og J vegna greiðslu afborgana af höfuðstól áhvílandi veðskulda á fasteigninni, sem kaupendum bar að standa skil á samkvæmt samningnum, var ekki tekin til greina þar sem tjón vegna þessa þótti ekki sannað. Þá voru ekki efni til að taka til greina kröfu sem laut að greiðslu vaxta og verðbóta af veðskuldum né um fasteignagjöld, þar sem eignin hafði aldrei verið afhent kaupendunum. Þá var ekki fallist á kröfu vegna sölulauna sem G og J þurftu að bera vegna sölu annarrar eignar, né heldur kröfu þeirra um bætur fyrir ófjárhagslegt tjón.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 27. desember 2002, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. janúar 2003. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 16. desember 2002, þar sem varnaraðili var dæmdur „sýkn” af kröfu, sem sóknaraðilar lýstu 26. október 2001 við opinber skipti varnaraðila. Kæruheimild er í 133. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að viðurkennd verði krafa þeirra á hendur varnaraðila að fjárhæð 5.650.276 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 31. ágúst 1995 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefjast þau þess að fjárhæð kröfu þeirra „verði ákvörðuð að álitum“. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdóms verði staðfestur og sóknaraðilar dæmd til að greiða sér kærumálskostnað.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu sóknaraðilar kaupsamning 1. desember 1994 við Garðar Jökulsson og Helgu Nielsen um fasteign þeirra fyrrnefndu að Dalsbyggð 15 í Garðabæ, sem þar var seld fyrir samtals 16.900.000 krónur. Af þeirri fjárhæð áttu kaupendur að greiða 1.200.000 krónur við undirritun samningsins, 2.000.000 krónur 1. febrúar 1995 og 4.426.818 krónur við sölu á nánar tiltekinni íbúð að Eskihlíð 26 í Reykjavík, en þó ekki síðar en 1. október sama árs. Auk þessa áttu kaupendur að greiða samtals 9.273.182 krónur með því að taka að sér skuld við Veðdeild Landsbanka Íslands samkvæmt þremur skuldabréfum útgefnum á árunum 1978 og 1979, alls að eftirstöðvum 417.076 krónur, og við Húsnæðisstofnun ríkisins samkvæmt fasteignaveðbréfi, sem gefið var út 27. maí 1990 og að eftirstöðvum 8.856.106 krónur. Samkvæmt kaupsamningnum átti að afhenda eignina „20/3 1995 eða fyrr“, en afsal skyldi gefið út 1. október sama árs.

Í framhaldi af gerð þessa kaupsamnings keyptu sóknaraðilar 7. desember 1994 raðhús í smíðum að Furuhlíð 15 í Hafnarfirði. Í málatilbúnaði þeirra kemur fram að þau hafi haft í hyggju að ljúka við smíði hússins og eiga þar heimili að loknum viðskiptunum um fasteignina að Dalsbyggð 15.

Fyrir liggur í málinu að Svava Ólafsdóttir, móðir Garðars Jökulssonar, seldi fyrrnefnda íbúð að Eskihlíð 26 með kaupsamningi 29. nóvember 1994. Sóknaraðilar fengu tvær fyrstu greiðslurnar af söluverði fasteignarinnar að Dalsbyggð 15, samtals 3.200.000 krónur, skilvíslega úr hendi kaupendanna, en þær greiðslur munu hafa komið af söluverði þessarar íbúðar. Í gögnum, sem liggja fyrir í málinu og stafa frá sóknaraðilum, kemur fram að þeim hafi á hinn bóginn í lok ársins 1994 orðið kunnugt um mjög slæma fjárhagsstöðu Garðars. Áður en komið var að umsömdum afhendingardegi fasteignarinnar hafi þannig verið ljóst að kaupendurnir myndu ekki geta greitt það, sem eftir stóð af útborgun kaupverðs hennar. Fyrir dómi kom fram í skýrslu sóknaraðilans Guðmundar að hann og sóknaraðilinn Jenný hafi flust ásamt fjölskyldu sinni frá Dalsbyggð 15 í lok júní 1995 í íbúðarhúsnæði að Vesturholti 3 í Hafnarfirði, en samkvæmt húsaleigusamningi dagsettum 21. júní 1995 tók sóknaraðilinn Guðmundur það húsnæði á leigu frá 1. júlí 1994 til 1. febrúar 1997. Sóknaraðilinn kvaðst fyrir dómi líta svo á að frá 1. júlí 1995 hafi Garðar haft umráð hússins að Dalsbyggð 15. Sagðist sóknaraðilinn ekki geta sagt hvar lyklar að húsinu hafi verið eftir þann tíma, hvort þeir hafi verið hjá fasteignasölu, sem hafði milligöngu um viðskiptin, eða annars staðar, en hann reiknaði með að hann „hafi ekkert afhent Garðari lyklana“. Í skýrslu fyrir héraðsdómi sagði Garðar að ljóst hafi verið í ársbyrjun 1995 að kaupendurnir gætu ekki staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningnum. Þau hafi því boðið fasteignina til sölu, en án árangurs. Hafi þau aldrei fengið hana afhenta eða lykla að henni.

Sóknaraðilinn Guðmundur gerði Garðari tilboð 28. ágúst 1995 um að kaupin um fasteignina Dalsbyggð 15 gengju til baka, en Garðar tæki við áðurnefndu raðhúsi að Furuhlíð 15 fyrir 10.800.000 krónur. Yrðu greiðslur, sem þegar höfðu verið inntar af hendi af kaupverði Dalsbyggðar 15, látnar ganga upp í verð hins hússins, að frádregnum skaðabótum til sóknaraðilans og sannanlegum útgjöldum hans. Tilboði þessu var ekki tekið. Með samningi 31. ágúst 1995 heimilaði á hinn bóginn Garðar sóknaraðilanum „full afnot húsnæðisins” að Dalsbyggð 15, enda væri fyrirsjáanlegt að kaup um þá fasteign myndu „ganga til baka”. Var einnig tekið fram í samningnum að unnið yrði að „lausn þessa máls á eins skömmum tíma og frekast er unnt.” Ekki verður annað séð en að litið hafi verið svo á að kaupunum um Dalsbyggð 15 hafi verið rift með þessum samningi. Tilraunir í framhaldi af þessu til að ná samkomulagi um uppgjör báru ekki árangur. Bú Garðars mun hafa verið tekið til gjaldþrotaskipta 20. desember 1995, en ekki verður ráðið af gögnum málins að þrotabúið hafi átt hlut að slíkum tilraunum.

Sóknaraðilar munu hafa selt áðurgreint raðhús að Furuhlíð 15 með kaupsamningi 2. febrúar 1996. Í skýrslu sóknaraðilans Guðmundar fyrir héraðsdómi kom fram að í byrjun þess árs hafi húsið að Dalsbyggð 15 verið leigt út, en leigutakinn hafi nokkru síðar keypt fasteignina. Liggur fyrir í málinu kaupsamningur 19. mars 1996, þar sem sóknaraðilarnir seldu eignina fyrir samtals 15.000.000 krónur. Af þeirri fjárhæð bar kaupandanum að greiða alls 5.861.821 krónu með peningum í sjö áföngum á tímabilinu fram til 27. febrúar 1997, 406.684 krónur með því að taka að sér eftirstöðvar áðurnefndra þriggja veðskuldabréfa hjá Veðdeild Landsbanka Íslands og 8.731.495 krónur með yfirtöku veðskuldar samkvæmt fyrrgreindu fasteignaveðbréfi frá 27. maí 1990. Í samningnum var afhendingardagur eignarinnar sagður vera 14. febrúar 1996.

Í málinu liggja fyrir gögn varðandi frekari tilraunir á árinu 1996 til ná samkomulagi um uppgjör vegna riftunar á kaupunum um fasteignina að Dalsbyggð 15. Virðist meðal annars hafa verið til umræðu í júní og júlí á því ári að uppgjöri yrði lokið með því að sóknaraðilar endurgreiddu samtals 2.100.000 krónur. Þessar umræður leiddu ekki til árangurs. Fór loks svo að Garðar Jökulsson og Helga Nielsen gerðu yfirlýsingu 19. janúar 1997 um að greiðslurnar, sem þau inntu af hendi til sóknaraðila vegna kaupanna á Dalsbyggð 15, hafi verið fengnar að láni hjá móður Garðars, Svövu Ólafsdóttur. Framseldu þau henni því rétt sinn til að krefja sóknaraðila um endurgreiðslu fjárins vegna riftunar á þeim kaupum. Svava lést 20. júní 1998 og var dánarbú hennar tekið til opinberra skipta 12. mars 1999 án þess að frekar hafi reynt á kröfuna, sem hún fékk framselda á hendur sóknaraðilum. Innköllun mun hafa verið gefin út vegna skiptanna og kröfulýsingarfresti lokið 16. júní 1999.

Varnaraðili höfðaði mál gegn sóknaraðilum 18. janúar 2000 til endurgreiðslu á þeim 3.200.000 krónur, sem þau höfðu samkvæmt áðursögðu fengið greiddar upp í kaupverð fasteignarinnar að Dalsbyggð 15. Undir rekstri þess máls fyrir héraðsdómi féllst varnaraðili á staðhæfingu sóknaraðila um að þau hefðu á árinu 1995 endurgreitt 100.000 af kaupverðinu og lækkaði varnaraðili kröfu sína sem því nam. Að öðru leyti voru varnir sóknaraðila í því máli fyrir héraðsdómi eingöngu reistar á aðildarskorti varnaraðila og því að krafa hans væri fyrnd. Í dómi Héraðsdóms Reykjaness 11. maí 2000 var þessum vörnum sóknaraðila hafnað og þeim gert að greiða varnaraðila umkrafðar 3.100.000 krónur. Sóknaraðilar áfrýjuðu þeim dómi. Auk þeirra efnisvarna, sem áður var getið, báru þau fram fyrir Hæstarétti varakröfu um skuldajöfnuð, sem sneri annars vegar að sölulaunum til fasteignasala vegna milligöngu um viðskipti þeirra við Garðar Jökulsson og Helgu Nielsen og hins vegar að mismuni á því verði, sem Garðari og Helgu bar að greiða fyrir eignina, og því, sem hún seldist fyrir að endingu. Í dómi Hæstaréttar 18. janúar 2001 í málinu, sem hlaut númerið 311/2000, var þessi varakrafa sóknaraðila talin of seint fram komin og héraðsdómurinn staðfestur.

Að gengnum framangreindum dómi höfðuðu sóknaraðilar mál 9. apríl 2001 á hendur varnaraðila fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur til heimtu skaðabóta að fjárhæð 2.900.143 krónur. Því máli var vísað frá héraðsdómi með úrskurði 10. október 2001, sem sætti ekki kæru til Hæstaréttar. Í framhaldi af því lýstu sóknaraðilar skaðabótakröfu fyrir skiptastjóra varnaraðila 26. sama mánaðar og var fjárhæð hennar sögð vera samtals 5.658.623 krónur, sem þau kröfðust að skuldajafnað yrði við fyrrgreinda kröfu varnaraðila á hendur þeim. Fjárhæð þessi var sundurliðuð þannig að í fyrsta lagi var krafist greiðslu á 1.900.000 krónum vegna mismunar á söluverðinu, sem að endingu fékkst fyrir fasteignina að Dalsbyggð 15, og þess verðs, sem Garðar Jökulsson og Helga Nielsen áttu að greiða samkvæmt kaupsamningi þeirra við sóknaraðila. Í öðru lagi kröfðust sóknaraðilar greiðslu á 420.810 krónum vegna sölulauna, sem þau hafi orðið að greiða vegna kaupa Garðars og Helgu. Í þriðja lagi töldu sóknaraðilar sig eiga rétt á að fá bætur vegna greiðslu afborgana af áhvílandi veðskuldum á Dalsbyggð 15 á árinu 1995, alls 593.333 krónur, og fasteignagjalda á sama tíma, 81.993 krónur. Í fjórða lagi kröfðust sóknaraðilar 272.487 króna vegna sölulauna, sem þau hafi orðið að greiða vegna sölu á fasteign sinni að Furuhlíð 15. Í fimmta lagi kröfðust þau greiðslu á 390.000 krónum vegna húsaleigu, sem þau hafi þurft að inna af hendi frá júlí 1995 til loka þess árs. Loks kröfðust sóknaraðilar bóta að fjárhæð 1.000.000 krónur vegna ófjárhagslegs tjóns. Skiptastjóri varnaraðila lýsti 16. nóvember 2001 þeirri afstöðu til þessarar kröfulýsingar sóknaraðila að henni bæri að hafna. Fjallað var um kröfulýsinguna á skiptafundum, sem haldnir voru af þessu tilefni 7. og 14. desember 2001. Með því að ekki tókst þar að jafna ágreining um kröfu sóknaraðila beindi skiptastjóri honum til Héraðsdóms Reykjavíkur 18. mars 2002. Þetta mál var síðan þingfest af því tilefni í héraði 12. apríl sama árs.

II.

Með dómi Hæstaréttar 18. janúar 2001 voru sóknaraðilar sem fyrr segir dæmd til  að greiða varnaraðila 3.100.000 krónur til endurgreiðslu á því, sem Garðar Jökulsson og Helga Nielsen höfðu greitt sóknaraðilum samkvæmt kaupsamningnum um Dalsbyggð 15, en varnaraðili hafði fengið kröfuna framselda frá Garðari og Helgu. Krafan, sem sóknaraðilar gera í þessu máli, á rætur að rekja til sömu fasteignaviðskiptanna. Varnaraðili hefur ekki mótmælt því að skilyrði séu til að skuldajafna þeirri kröfu, verði hún að einhverju leyti tekin til greina, við kröfu sína samkvæmt áðurnefndum dómi. Þá hefur varnaraðili ekki borið fyrir sig að krafa sóknaraðila sé fallin niður fyrir vanlýsingu.

Fjárhæðin, sem sóknaraðilar gera kröfu um fyrir Hæstarétti, er sundurliðuð á sama hátt og lýst krafa þeirra á hendur varnaraðila, sem áður er greint frá, en þó þannig að sóknaraðilar hafa lækkað kröfulið vegna greiðslu afborgana af veðskuldum, sem hvíldu á fasteigninni að Dalsbyggð 15, í 584.986 krónur. Telja sóknaraðilar kröfu sína nema samkvæmt því 5.650.276 krónum. Eins og framangreind sundurliðun ber með sér hefur orðið sú reikningsskekkja í kröfu sóknaraðila að hún er af þeirra hendi talin samanlögð 1.000.000 krónum hærri en rétt er, svo sem bent var á í dómi, sem gekk í Hæstarétti 21. nóvember 2002 í kærumáli vegna frávísunar þessa máls frá héraðsdómi. Krafa sóknaraðila í málinu er því að réttu lagi að fjárhæð 4.650.276 krónur.

III.

Fyrsti liðurinn í kröfu sóknaraðila er sem áður segir um skaðabætur að fjárhæð 1.900.000 krónur vegna mismunar, sem var á söluverði fasteignarinnar að Dalsbyggð 15 annars vegar samkvæmt kaupsamningi sóknaraðila 1. desember 1994 við Garðar Jökulsson og Helgu Nielsen og hins vegar samkvæmt fyrrnefndum kaupsamningi sóknaraðila um eignina 19. mars 1996. Óumdeilt er í málinu að Garðar og Helga vanefndu skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum við sóknaraðila og kaupunum hafi verið rift af þeim sökum. Samkvæmt reglum um skaðabætur innan samninga ber skuldari almennt bótaábyrgð á vanefndum sínum, sem verða vegna fjárskorts, og því tjóni, sem kröfuhafi verður sannanlega fyrir af þeim sökum. Fyrir liggur að sóknaraðilar seldu fasteignina 19. mars 1996 fyrir 15.000.000 krónur, sem var 1.900.000 krónum minna en umsamið kaupverð samkvæmt samningi þeirra við Garðar og Helgu. Varnaraðili hefur ekki borið því við að unnt hefði verið að fá hærra verð fyrir eignina. Af þessum sökum verður að fallast á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á skaðabótakröfu umræddrar fjárhæðar á hendur varnaraðila.

Sóknaraðilar krefjast þess í annan stað að viðurkennd verði krafa þeirra að fjárhæð 420.810 krónur vegna sölulauna, sem þau hafi greitt þegar þau seldu Garðari og Helgu fasteignina að Dalsbyggð 15, við kröfu varnaraðila á hendur þeim. Sóknaraðilar hafa ekki lagt fram kvittun fyrir þessari greiðslu og bera því við að þau hafi glatað henni. Fyrir héraðsdóm var lögð yfirlýsing nafngreinds fasteignasala frá 29. október 2001 um að sóknaraðilar hafi greitt sölulaun vegna fasteignarinnar Dalsbyggðar 15 til Hugins-Fasteignamiðlunar hf. og hafi þau numið 420.810 krónum eða 2% af kaupverði eignarinnar samkvæmt kaupsamningi sóknaraðila við Garðar og Helgu að viðbættum virðisaukaskatti. Í framburði fasteignasalans fyrir héraðsdómi kom fram að við gerð yfirlýsingarinnar hafi hvorki legið fyrir eintak af kvittuninni né önnur bókhaldsgögn, heldur hafi verið lagðir til grundvallar venjulegir skilmálar um hæð sölulauna, enda hafi eignin verið í svokallaðri almennri sölu. Fyrir Hæstarétti hafa sóknaraðilar lagt fram yfirlit yfir bankareikning í eigu sóknaraðilans Guðmundar fyrir tímabilið 30. nóvember til 30. desember 1994. Þar kemur fram að 1. desember 1994 var skuldfærður á reikninginn tékki að fjárhæð 423.810 krónur, en þann dag var sem áður segir skrifað undir kaupsamning sóknaraðila um sölu fasteignarinnar að Dalsbyggð 15 til Garðars og Helgu. Einnig kemur fram á reikningsyfirlitinu að þennan sama dag voru 1.200.000 krónur greiddar inn á reikninginn, en samkvæmt kaupsamningnum bar kaupendunum að greiða þá fjárhæð til sóknaraðila við undirritun hans. Þótt ekki liggi fyrir af reikningsyfirlitinu hver fengið hafi greiðslu samkvæmt fyrrnefndum tékka og hann var jafnframt réttum 3.000 krónum hærri en nam sölulaununum samkvæmt frásögn sóknaraðila, verður að líta svo á að fram sé komin nægileg sönnun fyrir tjóni þeirra að þessu leyti. Verður þessi kröfuliður því tekinn til greina með 420.810 krónum.

Þá krefjast sóknaraðilar þess í þriðja lagi að fá viðurkennda kröfu á hendur varnaraðila að fjárhæð 584.986 krónur vegna greiðslu afborgana af höfuðstól áhvílandi veðskulda á fasteigninni Dalsbyggð 15 á árinu 1995, sem Garðari og Helgu hafi borið að standa skil á samkvæmt kaupsamningi um eignina, svo og að fjárhæð 81.993 krónur vegna fasteignagjalda á því ári. Af ákvæðum kaupsamningsins er ljóst að kaupendunum bar að greiða verðbættar afborganir af áhvílandi veðskuldum, sem þau áttu að taka yfir, frá undirritun hans, en vexti og verðbætur á vexti frá afhendingu eignarinnar, svo og að bera af henni skatta og skyldur upp frá því. Eins og að framan greinir var eignin aldrei afhent kaupendunum. Eru því hvorki efni til að taka til greina kröfu sóknaraðila, sem lýtur að greiðslu vaxta og verðbóta af þeim, né kröfu þeirra um fasteignagjöld. Kaupendunum bar á hinn bóginn sem fyrr segir að greiða afborganir af yfirteknum veðskuldum frá undirritun kaupsamningsins. Í málinu liggur fyrir að sóknaraðilar greiddu þessar afborganir. Með því lækkaði að sama skapi heildarfjárhæð áhvílandi veðskulda, sem síðari kaupandi eignarinnar tók að sér samkvæmt kaupsamningi sínum við sóknaraðila 19. mars 1996, og hækkaði þá jafnframt peningagreiðsla úr hendi hans til sóknaraðila í sama mæli. Verður því ekki séð hvernig greiðsla sóknaraðila á þessum afborgunum gat ein út af fyrir sig bakað þeim tjón. Þessum lið í kröfu þeirra verður því hafnað.

Sóknaraðilar krefjast í fjórða lagi skaðabóta sem svara sölulaunum, sem þau hafi þurft að bera vegna sölu fasteignarinnar að Furuhlíð 15 í Hafnarfirði. Þau krefjast einnig í fimmta lagi viðurkenningar kröfu á hendur varnaraðila vegna kostnaðar við leiguhúsnæði á tímabilinu frá júlí 1995 til desember sama árs. Þessir kröfuliðir sóknaraðila eru reistir á því að vanefndir Garðars og Helgu á skyldum þeirra samkvæmt kaupsamningnum um Dalsbyggð 15 hafi bakað sóknaraðilum tjón, því þau hafi í aðgerðum sínum í framhaldi af gerð samningsins byggt á því að kaupendurnir efndu hann fyrir sitt leyti. Ekki eru efni til að fallast á kröfuliði sóknaraðila á þessum grunni, enda hvíldi áhættan af eftirfarandi viðskiptum þeirra ekki á kaupendunum.

Loks gera sóknaraðilar í sjötta lagi kröfu um bætur fyrir ófjárhagslegt tjón að fjárhæð 1.000.000 krónur. Þessa kröfu styðja þau við 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 með síðari breytingum. Skilyrðum þess ákvæðis er ekki fullnægt til að dæma sóknaraðilum miskabætur og verður því að hafna þessari kröfu þeirra.

Samkvæmt öllu framangreindu verður viðurkennd krafa sóknaraðila á hendur varnaraðila að fjárhæð samtals 2.320.810 krónur. Þessi krafa sóknaraðila er sem fyrr segir runnin af sömu rót og krafa varnaraðila, sem þeim var gert að greiða með áðurnefndum dómi Hæstaréttar 18. janúar 2001. Krafa varnaraðila bar samkvæmt þeim dómi dráttarvexti frá 22. janúar 1996 til greiðsludags. Krafa sóknaraðila, sem nú er viðurkennd, verður samkvæmt þessu að bera dráttarvexti frá sama tíma, eins og nánar greinir í dómsorði.

Að virtum öllum atvikum málsins og að teknu tilliti til fyrri dómsmála aðilanna er rétt að þau beri hvert sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Viðurkennd er krafa sóknaraðila, Guðmundar Benediktssonar og Jennýjar Ásmundsdóttur, á hendur varnaraðila, dánarbúi Svövu Ólafsdóttur, að fjárhæð 2.320.810 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 22. janúar 1996 til 1. júlí 2001 og samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 16. desember 2002.

                Mál þetta var þingfest fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur 12. apríl 2002 og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 11. október 2002.  Með úrskurði 21. sama mánaðar var málinu vísað frá dómi.  Með dómi Hæstaréttar 21. nóvember 2002 var frávísunarúrskurður héraðsdóms felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að leysa úr málinu að efni til.  Að loknum munnlegum málflutning 6. þ.m. var málið aftur tekið til úrskurðar.              

                Sóknaraðilar eru Guðmundur Benediktsson, kt. 090253-2989, og Jenný Ásmundsdóttir, kt. 070254-7949,  Bæjargili 16, Garðabæ.

                Varnaraðili er dánarbú Svövu Ólafsdóttur, kt. 140212-2109, en forsvar þess hefur skipaður skiptastjóri, Halldór H. Backman hdl., Lágmúla 7, Reykjavík

                Dómkröfur sóknaraðila eru að viðurkennd verði krafa þeirra gegn dánarbúi Svövu Ólafsdóttur við opinber skipti dánarbúsins að fjárhæð 5.658.623 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 með síðari breytingum frá 31. ágúst 1995 til 1. júlí 2001 og frá þeim degi ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 til greiðsludags.  Einnig krefjast sóknaraðilar málskostnaðar úr hendi varnaraðila samkvæmt mati dómsins.

                Dómkröfur varnaraðila eru aðallega að kröfum sóknaraðila í málinu verði alfarið hafnað.  Til vara að kröfu sóknaraðila sæti verulegri lækkun.  Í báðum tilfellum er gerð krafa um málskostnað til handa varnaraðila, hvernig sem úrslit málsins verða, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.  Að auki verði metin til viðbótar þeim reikningi vinna lögmanns varnaraðila við málið frá því að úrskurðurinn gekk 21. október sl.

Ágreiningur aðila á sér í stuttu máli þann aðdraganda að sóknaraðilar seldu með kaupsamningi 1. desember 1994 Garðari Jökulssyni og Helgu Nielsen fasteign að Dalsbyggð 15 í Garðabæ.  Var umsamið kaupverð 16.900.000 kr.  Af þeirri fjárhæð áttu kaupendur að greiða 1.200.000 kr. við undirritun kaupsamningsins, 2.000.000 kr. 1. febrúar 1995, en 4.426.818 kr., þegar nánar tiltekin íbúð að Eskihlíð 26 í Reykjavík yrði seld, þó ekki síðar en 1. október sama árs.  Eftirstöðvar kaupverðsins skyldu greiddar með því að kaupendur tækju að sér ákveðnar veðskuldir á fasteigninni.  Áður en kaupsamningurinn var gerður höfðu Garðar og Helga ritað undir samkomulag 27. nóvember 1994 ásamt móður þess fyrrnefnda, Svövu Ólafsdóttur, þar sem hún hét því að lána þeim söluverð íbúðar sinnar að Eskihlíð 26 til að kaupa fasteignina að Dalsbyggð 15 gegn því að fá til afnota ákveðinn hluta þeirrar eignar á meðan hún og annar lánþeganna, að minnsta kosti, væri á lífi.  Var kveðið á um verðtryggingu lánsins og skilmála um endurgreiðslu þess.

                Upplýst er að kaupendur höfðu aldrei not af eigninni að Dalsbyggð 15.  Tvær fyrstu greiðslurnar samkvæmt kaupsamningnum um eignina, samtals að fjárhæð 3.200.000 kr., voru inntar af hendi.  Nokkru síðar var ljóst að kaupendum yrði ekki kleift að standa að öðru leyti í skilum með greiðslur.  Af því tilefni gerðu Garðar Jökulsson og sóknaraðilinn Guðmundur Benediktsson samning 31. ágúst 1995, þar sem ákveðið var að kaupin gengju til baka, en ekki var þar kveðið á um endurgreiðslu á því sem kaupendur höfðu greitt.  Eftir það var árangurslaust leitað samkomulags um uppgjör milli sóknaraðila og kaupendanna.  Kaupendur gerðu yfirlýsingu 19. janúar 1997, þar sem þau kváðust staðfesta að greiðslurnar, sem þau inntu af hendi, hefðu verið fengnar að láni frá Svövu Ólafsdóttur og væru með réttu hennar eign.  Væri henni því framseldur réttur til að innheimta endurgreiðslu þess fjár hjá sóknaraðila.               

                Svava Ólafsdóttir lést 20. júní 1998 og var dánarbú hennar tekið til opinberra skipta 12. mars 1999.  Um skuldafrágöngubú er að ræða og var innköllun birt í Lögbirtingablaði í fyrra sinn 16. apríl 1999.  Upplýst er að eina eign búsins er umdeild krafa á hendur sóknaraðilum.  Af hálfu varnaraðila, dánarbús Svövu Ólafsdóttur, voru hafnar innheimtuaðgerðir á hendur sóknaraðilum.  Leiddu þær aðgerðir til málshöfðunar af hálfu búsins til endurheimtu áðurgreindrar fjárhæðar, 3.200.000 kr.  Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi var af hálfu varnaraðila viðurkennt að sóknaraðilar hefðu endurgreitt samtals 100.000 kr. af kaupverðinu og lækkuðu varnaraðilar kröfu sína að sama skapi.  Með þeirri breytingu var dómkrafa varnaraðila tekin til greina í héraði 11. maí 2000.  Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar 11. ágúst 2000 og var niðurstaða héraðsdóms staðfest þar 18. janúar 2001. 

                Sóknaraðilar höfðuðu nú mál á hendur varnaraðila  með stefnu 9. apríl 2001 og kröfðust bóta að fjárhæð 2.900.143 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 9. apríl 1997 til greiðsludags.  Dómkröfur varnaraðila voru aðallega að málinu yrði vísað frá dómi.  Í niðurstöðu úrskurðar héraðsdóms 10. október 2001 segir:

Krafa stefnenda er skaðabótakrafa, byggð jöfnum höndum á sjónarmiðum samningsréttar um efndabætur sem og meginreglum skaðabótaréttar innan og utan samninga.

                Í 58. gr. l. nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum er kveðið á um, að sé kröfu á hendur búi ekki lýst fyrir skiptastjóra fyrir lok kröfulýsingarfrests, falli hún niður gagnvart búinu, nema einhver þeirra skilyrða séu fyrir hendi, sem talin eru upp í næstu fimm töluliðum greinarinnar.

                Kröfum stefnenda hefur ekki verið lýst í búið, hvorki fyrir lok kröfulýsingarfrests, né eftir að honum lauk, á grundvelli einhverra hinna fimm undanþáguákvæða 58. gr. l. nr. 2071991.  Krafan er því fallin niður gagnvart búinu, og verður ekki borin undir dómstóla.  Ber því að vísa málinu frá dómi.

 

Skiptastjóra barst síðan 1. nóvember 2001 kröfulýsing í búið frá lögmanni sóknaraðila og er þar byggt á því að krafan komist að við skiptin á grundvelli ákvæða 5. tl. 1. mgr. 58. gr. laga nr. 20/1991 um skipti dánarbúa o.fl.  Skiptastjóri hafnaði kröfunni með rökstuddum hætti í bréfi til lögmanns sóknaraðila 16. sama mánaðar og boðaði hann til skiptafundar í búinu vegna kröfunnar og afstöðu sinnar til hennar 7. desember 2001.  Á skiptafundum 7. desember og 14. desember 2001 var ályktað að vísa málinu til héraðsdóms sem síðan var gert með bréfi, dagsettu 18. mars 2002, en mótteknu í héraðsdómi 20. sama mánaðar.

Sóknaraðilar byggja á því að hafa öðlast kröfu um skaðabætur innan samninga á hendur Garðari Jökulssyni og Helgu Nielsen „þegar kaupum þeirra á Dalsbyggð 15 í Garðabæ hafi verið rift síðla árs 1995".  Þessari kröfu sé unnt að skuldajafna við kröfu Garðars og Helgu um endurgreiðslu þess hluta kaupverðs Dalsbyggðar 15 sem þau inntu af hendi.  Þar sem Svava Ólafsdóttir sáluga hafi fengið endurgreiðslukröfu Garðars og Helgu framselda 17. janúar 1997 geti sóknaraðilar nú skuldajafnað umræddri skaðabótakröfu við endurgreiðslukröfu varnaraðila.

                Sóknaraðila krefjast þess að eftirfarandi skaðabótakröfu verði jafnað við kröfu dánarbús Svövu Ólafsdóttur á hendur þeim samkvæmt dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 311/2000: Guðmundur Benediktsson og Jenny Ásmundsdóttir gegn dánarbúi Svövu Ólafsdóttur:

             Mismunur á söluverði Dalsbyggðar 15 skv.

             kaupsamningi sóknaraðila við annars vegar

             Garðar og Helgu dags. 1.12.1994 og hins vegar

             við Ingiríði Oddsdóttur dags. 19.3.1996                                          kr.                      1.900.000,00

             Sölulaun vegna sölu á Dalsbyggð 15                                             kr.                         420.810,00

             Afborganir 1995 af lánum áhvílandi á Dalsbyggð 15                    kr.                         593.333,00

             Fasteignagjöld vegna Dalsbyggðar 15                                           kr.                           81.993,00

             Sölulaun vegna sölu á Furuhlíð                                                       kr.                         272.487,00

             Leiguútgjöld júlí 1995 til og með desember 1995                           kr.                         390.000,00

             Ófjárhagslegt tjón                                                                              kr.                      1.000.000,00

             Samtals                                                                                                kr.                 5.658.623,00

                Sóknaraðilar telja kröfu sína bótakröfu, byggða á almennum reglum kröfuréttar um skaðabótaskyldu vegna vanefnda á gildum samningi þannig að riftunarréttur skapist eins og hér hafi verið.  Kröfu um bætur fyrir ófjárhagslegt tjón sé m.a. byggð á 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 þar sem Garðar og Helga hafi með vanefndum sínum raskað ófjárhagslegum hagsmunum sóknaraðila verulega.  Sóknaraðilar telja að krafa þeirra komist að við skipti á dánarbúi Svövu Ólafsdóttur samkvæmt ákvæði 5. tl. 1. mgr. 58. gr. laga um skipti á dánarbúum o.fl. nr. 20/1991 en krafan hafi orðið til áður en búið var tekið til opinberra skipta.  Upphafstími kröfu um dráttarvexti sé miðaður við þann dag sem ljóst varð að Helga og Garðar stóðu ekki við kaupsamning við sóknaraðila, þ.e. 31. ágúst 1995.

Varnaraðili byggir aðalkröfu sína á því að sóknaraðili hafi hvorki sýnt fram á skaðabótaskylt tjón né skaðabótaábyrgð varnaraðila.

                Þó að sóknaraðilar hafi samið um lægra verð fyrir Dalsbyggð 15, tæplega einu og hálfu ári eftir að kaupsamningur var gerður við Helgu og Garðar, sanni það ekki að varnaraðili beri ábyrgð á því.  Mótmælt er kröfu sóknaraðila um sölulaun fasteignasala vegna sölu á Dalsbyggð 15 að fjárhæð 420.810 kr. enda hafi sóknaraðilar ekki sannað að krafan væri til með fullnægjandi hætti.  Þá er mótmælt kröfu um endurgreiðslu afborgana sóknaraðila af lánum áhvílandi á Dalsbyggð 15 árið 1995 að fjárhæð 593.333 kr. enda sé ekki um rökstutt tjón sóknaraðila að ræða, hvað þá að varnaraðili beri ábyrgð á nokkru slíku ætluðu tjóni.  Einnig er mótmælt kröfu um endurgreiðslu fasteignagjalda vegna Dalsbyggðar 15, að fjárhæð 81.993 kr., enda hafi sóknaraðilar ekki sýnt fram á skyldu varnaraðila til að greiða þessi fasteignagjöld né tjón sóknaraðila í því sambandi.  Sölulaun vegna sölu á Furuhlíð að fjárhæð 272.487 kr. er mótmælt þegar af þeirri ástæðu að sala á Furuhlíð sé ekki tengd viðskiptum með Dalsbyggð 15 á nokkurn þann hátt er varði varnaraðila.  Endurgreiðslu vegna leiguútgjalda sóknaraðila í júlí 1995 til og með desember 1995, að fjárhæð 390.000 kr., er mótmælt enda sé ósannað að varnaraðili beri nokkra ábyrgð á þeim útgjöldum sóknaraðila.  Varnaraðili mótmælir að hafa valdið sóknaraðilum miska sbr. 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 enda ekki um kröfu sem teljist til skaðabótakröfu innan samninga að ræða.  Dráttarvaxtakröfu sóknaraðila er og mótmælt.

                Af hálfu varnaraðila er talið að sóknaraðilar hafi sýnt af sér verulegt tómlæti.  Fyrsta raunverulega kröfugerð sóknaraðila hafi ekki komið fram fyrr en 20. febrúar 2000.  Sóknaraðilum hafi frá upphafi verið í lófa lagið að halda fram kröfum sínum með fullnægjandi hætti, en tómlæti þeirra torveldi nú sönnunarfærslur í máli þessu.  Komi til álita að fallast á kröfur sóknaraðila að einhverju leyti verði að líta til þess að sóknaraðilum bar að takmarka tjón sitt, en ekki verði ráðið af gögnum málsins að það hafi verið gert.

 

Niðurstaða:  Með dómi Héraðsdóms Reykjaness 11. maí 2000 voru sóknaraðilar þessa máls sem hér er rekið dæmd til að greiða varnaraðila 3.100.000 kr. auk dráttarvaxta og málskostnaðar.  Málið var sótt á grundvelli þess að sóknaraðilum bæri að endurgreiða þessa fjárhæð sökum þess að kaup á fasteign sóknaraðila að Dalsbyggð 15 í Garðabæ höfðu gengið til baka en sóknaraðilar höfðu móttekið 3.200.000 kr. af umsömdu kaupverði sem var framlag hinnar látnu til kaupa á fasteigninni.  Héraðsdómi var áfrýjað til Hæstaréttar og var héraðsdómurinn staðfestur.

                Í greinargerð sóknaraðila í héraði, dagsett 20. febrúar 2000, segir m.a. að fljótlega eftir að hjónin Garðar Jökulsson og Helga Nielsen höfðu keypt fasteignina að Dalsbyggð 15 hafi komið í ljós að fjárhagsstaða þeirra var mjög erfið.  Sóknaraðilar hafi fengið upplýsingar um þetta „30. eða 31. desember 1994 frá fasteignasölunni Huginn".  Er komið var að því að sóknaraðilar ættu að afhenda húsið, í síðasta lagi 20. mars 1995, segir að ljóst hefði verið að kaupendur gátu ekki innt af hendi þriðju og síðustu greiðsluna vegna greiðsluþrots. Og þann 31. ágúst 1995 varð samkomulag milli Garðars og sóknaraðila Guðmundar um að kaupin gengju til baka.

                Krafa sóknaraðila um mismun á söluverði Dalsbyggðar 15 samkvæmt kaupsamningi við Garðar og Helgu 1. desember 1994 og hins vegar við Ingiríði Oddsdóttur 19. mars 1996 að fjárhæð 1.900.000 kr. er reist á því að vanefndir Garðars og Helgu á kaupsamninginum frá 1. desember 1994 hafi valdið sóknaraðilum tjóni er nemi þessari fjárhæð vegna lægra söluverðs í síðara skiptið.  Ekki eru efni til að fallast á kröfu sóknaraðila á þessum grunni.  Ósannað er að Garðar og Helga hafi af ásetningi valdið sóknaraðilum tjóni og ótækt er að ætla að þau beri ábyrgð á verðsveiflum á fasteignamarkaði, enda voru það sóknaraðilar sem réðu því hvort og hvenær eignin var seld eftir 31. ágúst 1995.

                Sóknaraðilar krefja varnaraðila um endurgreiðslu á sölulaunum sem þau hafi greitt til fasteignasölu 1. desember 1994 fyrir sölu á fasteigninni Dalsbyggð 15.  Af hálfu varnaraðila er kröfu þessari mótmælt á þeim forsendum að sóknaraðilar hafi ekki framvísað haldbærum gögnum til sönnunar þess að hafa innt þessa greiðslu af hendi.  Yfirlýsing starfsmanns viðkomandi fasteignasölu tæpum 7 árum eftir að salan fór fram sé tæpast nægileg til að sanna að sóknaraðilar hafi greitt fasteignasölunni 420.810 kr. án þess að nokkur reikningsleg gögn séu yfirlýsingunni til stuðnings.  Gegn andmælum varnaraðila verður því ekki fallist á þessa kröfu.

                Sóknaraðilar krefja varnaraðila um endurgreiðslu afborgana þeirra af lánum áhvílandi á Dalsbyggð 15 á árinu 1995 og endurgreiðslu fasteignagjalda vegna eignarinnar 1995, samtals að fjárhæð 675.326 kr.  Upplýst er að Garðar og Helga tóku aldrei við fasteigninni og var eignin alfarið í vörslu og á ábyrgð sóknaraðila á árinu 1995.  Afborgana sóknaraðila af áhvílandi lánum og gjaldföllnum fasteignagjöldum á árinu 1995 voru þeim því ekki til tjóns.  Verður því ekki fallist á skaðabætur úr hendi varnaraðila til sóknaraðila á þessum grunni.

                Fallist er á með varnaraðila að kostnaður sóknaraðila við sölu á Furuhlíð 15 í Hafnarfirði geti ekki fallið undir tjón sóknaraðila sem varnaraðili beri ábyrgð á.  Þá verður ekki séð að leiguútgjöld sóknaraðila „júlí 1995 til og með desember 1995" geti talist tjón sóknaraðila vegna vanefnda Garðars og Helgu á kaupsamningi þeirra við sóknaraðila frá 1. desember 1994 um Dalsbyggð 15 í Garðabæ, en eins og áður sagði var húsið aldrei afhent Garðari og Helgu til afnota og sóknaraðilum var ljóst fyrir 20. mars 1995 að þau gátu ekki innt þriðju og síðustu greiðslu af hendi vegna greiðsluþrots.

                Auk þess að krefjast dráttarvaxta af kröfu samtals að fjárhæð 5.658.623 kr. frá 31. ágúst 1995 til greiðsludags krefjast sóknaraðila miskabóta að fjárhæð 1.000.000 kr.  Ekki eru neinar forsendur fyrir miskabótum enda er málssóknin byggð á vanefndum á samningi en ekki á ætlaðri meingerð gegn frelsi, friði og æru sóknaraðila.

                Samkvæmt framangreindu ber að sýkna varnaraðila af kröfum sóknaraðila.

                Rétt er að sóknaraðilar greiði varnaraðila alls 377.546 kr. í málskostnað.   

                Páll Þorsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

ÚRSKURÐARORÐ:

                Varnaraðili, dánarbú Svövu Ólafsdóttur, skal vera sýkn af kröfum sóknaraðila, Guðmundar Benediktssonar og Jennýar Ásmundsdóttur.

                Sóknaraðilar greiði varnaraðila alls 377.546 kr. í málskostnað.