Fimmtudaginn 26. maí 2005.
Nr. 11/2005.	Naust hf. (Gunnar Sólnes hrl.) gegn Betri líðan ehf. (Bjarni Þór Óskarsson hrl.)

 

Húsaleiga. Samningur.

Deilt var um frá hvaða tíma leigugreiðslur skyldu reiknast. Ótvírætt var kveðið á um það atriði í skriflegum leigusamningi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. janúar 2005. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 895.535 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 296.310 krónum frá 20. apríl 2003 til 3. maí sama ár, af 596.187 krónum frá þeim degi til 3. júní sama ár og af 895.535 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Gegn mótmælum áfrýjanda verður ekki fullyrt að fyrirsvarsmaður Hársnyrtistofunnar Strúktúru ehf. hafi haft uppi samhljóða andmæli og stefndi vegna leigugreiðslna fyrir fasteignina Glerárgötu 7 á Akureyri. Að þessu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Naust hf., greiði stefnda, Betri líðan ehf., 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra fimmtudaginn 25. nóvember 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 12. október s.l., að undangengnum munnlegum málflutningi, hefur Naust hf., kt. 450287-1649, Furuvöllum 5, Akureyri, höfðað hér fyrir dómi á hendur Betri líðan ehf., kt. 700600-2890, Eyrarvegi 1, Akureyri, til innheimtu skuldar að fjárhæð kr. 895.535, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38, 2001, sbr. 12. gr. sömu laga, frá 20.04.2003, sem hér segir: Af kr. 296.310 frá 20.04.03 til 03.05. sama ár, af kr. 596.187 frá þeim degi til 03.06. sama ár, af kr. 895.535 frá þeim degi til greiðsludags.  Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Dómkröfur stefnda eru að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða málskostnað.  Til vara er þess krafist að málskostnaður falli niður.

 

Gætt var ákvæða 115. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála, áður en dómur var kveðinn upp.

Í máli þessu deila aðilar um upphafstíma leigugreiðslu samkvæmt leigusamningi um atvinnuhúsnæði.  Stendur ágreiningur aðila um það hvort stefnda beri að greiða leigu fyrir hið leigða húsnæði að Glerárgötu 7 (áður Geislagötu 14) á Akureyri, að sögn stefnanda vegna apríl, maí og júní 2003, þ.e. fyrir tímabil frá því nokkru eftir að stefndi fékk húsnæðið afhent og til þess tíma er hann opnaði starfsemi sína þann 15. júní 2003, en samkvæmt gögnum hefur stefndi staðið skil á leigugreiðslum frá þeim tíma.

Málavextir eru nánar þeir, að stefnandi leigði stefnda og fyrirtækinu Struktúra ehf. 361,2 m² þjónustu- verslunar- og skrifstofuhúsnæði með leigusamningi sem undirritaður var 10. apríl 2003.  Í leigusamningnum segir m.a.:

 

1.01.                Upphafsdagur leigusamnings:                15. mars 2003.

                Lokadagur leigusamnings:                15. mars 2013.

                Afhending:                Fer fram 15. mars 2003.

2.02.     Leigutaki hefur rækilega kynnt sér ástand hins leigða og gerir engar athugasemdir við það.  Húsnæðið er hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætistæki í lagi sem og vatns- og frárennslislagnir.  Er leigusala ekki skylt að gera á því neinar breytingar, lagfæringar eða láta mála það.  Allar breytingar á tölvulögnum, uppsetningu tölvu og símatengla og tilheyrandi tenginga eru á kostnað leigutaka. ...  Að leigutíma loknum skal leigutaki skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því.  Ber leigutaki óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins.

2.03.     Skilmálar þessa leigusamning og skyldur leigutaka samkvæmt honum hefjast á upphafsdegi leigusamningsins, sbr. grein 1.01.  Leigusamningi lýkur í lok þess dags, sem tilgreindur er sem lokadagur í grein 1.01. ...

3.01.     Leigutaki skal greiða til leigusala grunnleigu 340.000 kr. miðað við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar í mars 2003, þ.e. 224,3 stig að viðbættum virðisaukaskatti.  Reikningar vegna leigunnar skulu skiptast þannig að Betri líðan greiðir 70% og Struktura 30%.

             Leigan reiknast frá og með opnun og skal hún greidd fyrirfram fyrir 3ja virka dag hvers mánaðar.  Greiðslustaður er hjá leigusala eða þar sem hann vísar.

             Greiði leigutaki ekki leiguna innan sjö sólarhringa frá gjalddaga ber honum að greiða hæstu lögleyfðu dráttarvexti af hanni til greiðsludags. ...

6.01.     Leigusali afhendir verslunareininguna og innréttingarnar í því ástandi sem þær eru nú og leigutaki hefur kynnt sér.  Telji leigutaki að verslunareiningunni sé ekki skilað í umsömdu ástandi skal hann tilkynna leigusala það skriflega þegar í stað og eigi síðar en innan tveggja virkra daga frá því er hann fékk húsnæði afhent til innréttingar.

             Seinkun á afhendingu verslunareiningarinnar af hálfu leigusala veitir leigutaka engan rétt til skaðabóta úr hendi leigusala eða verktaka hans eða til endurgreiðslu á gjöldum til Rekstrarfélagsins.

6.02.     Leigutaka er skylt að fara vel með hið leigða og í samræmi við umsamin afnot þess.  Allar breytingar á innréttingum eru háðar samþykki leigusala.  Leigusali getur krafist þess að leigutaki fjarlægi allar breytingar, endurbætur og viðbætur á hinu leigða við lok leigutímans og skili því í því ástandi er hann tók við því.

6.03. Naglfastar innréttingar, þar með taldar gluggaeiningar, gólfefni, lagnir og loftljós, hreinlætistæki, loftræsti- og eldvarnarkerfi og önnur kerfi skulu verða eign leigusala að leigutíma loknum.  Auk þess eru núverandi innréttingar í eigu leigusala sem og þær sem koma í stað þeirra.  Er leigutaki rýmir eininguna ber honum að fjarlægja á eigin kostnað tæki og aðrar innréttingar en að framan getur.

 

Málsástæður stefnanda eru þær að samkvæmt lið 1.01. í ofangreindum leigusamningi hafi upphafsdagur leigusamnings verið tiltekinn 15. mars 2003 og samkvæmt lið 2.03. sé tiltekið að skyldur stefnda eigi að hefjast þann dag.  Andmælir stefnandi þeim rökum stefnda að samkvæmt 2. mgr. í lið 3.01. hafi honum ekki borið að greiða leigu fyrr en frá og með opnun atvinnustarfsemi hans, þann 15. júní 2003.

Um lagarök vísar stefnandi til 33. gr. húsaleigulaga nr. 64, 1994 og þeirrar meginreglu að við gerða samninga beri að standa.

Við munnlegan málflutning vísaði lögmaður stefnanda einnig til 11. gr. húsaleigulaganna, sbr. 32. gr. laga nr. 7, 1996 um samningsgerð, umboð og ógilda löggjörninga, þar sem kveðið er á um að heimilt sé að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða hluta, eða til að breyta honum, ef það yrði ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig.  Í því samhengi vísaði stefnandi til þess að áðurgreint ákvæði í lið 3.01. hafi verið skráð í leigusamninginn fyrir mistök.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að í leigusamningi aðila komi það fram með skýrum hætti, í lið 3.01. að leigu beri ekki að greiði fyrr en frá opnum.  Stefndi hafi opnað snyrtistofu sína í leiguhúsnæði stefnanda þann 15. júní 2003 og beri honum því að greiða leigu frá þeim tíma. Nefnt ákvæði verði naumast skilið með öðrum hætti, hvorki eitt og sér né af ákvæðum leigusamningsins í heild.  Vísar stefndi til þess að aðilum máls hafi frá upphafi verið kunnugt um að leiguhúsnæðið þyrfti kostnaðarsamra og verulegra breytinga við þannig að það mætti nýtast undir þá starfsemi sem stefndi og meðleigjandi tóku það á leigu fyrir.  Vísar stefndi í því samhengi til þeirrar meginreglu leiguréttar að leigusali komi gjarnan að slíkum breytingum sé um leigu til langs tíma að ræða og þá enn frekar ef um varanlegar breytingar og/eða endurbætur sé að ræða, enda komi þær leigusala að jafnaði til góða að leigutíma loknum.  Þetta hafi og orðið raunin, breytingarnar orðið viðamiklar og tímafrekar og hafi því starfsemi stefnda í leiguhúsnæðinu ekki verið opnað fyrr en 15. júní 2003.

Stefndi byggir ennfremur á því að leigusamningurinn hafi verið ritaður af fyrirsvarsmanni stefnanda, en hann síðan lagður fyrir stefnda og meðleigjanda hans til samþykktar og undirritunar.  Það hafi verið skilningur stefnda frá upphafi að ekki þyrfti að greiða leigu vegna húsnæðisins á þeim tíma sem endurbætur og breytingar fóru fram á.  Hljóti stefnandi að bera hallann af ónákvæmu orðalagi samningsins og ágreiningi sem upp hafi komið varðandi túlkun hans.

Um lagarök vísar stefndi til ákvæða húsaleigulaga nr. 36, 1994, þ.m.t. 33. gr. sem og meginreglna leiguréttar sem komi fram í IV. kafla laganna, sem og meginreglna kröfuréttar um réttar efndir samninga.

Við munnlegan flutning málsins andmælti lögmaður stefnda tilvísun stefnanda til 11. gr. húsaleigulaga með þeim rökum að greinin ætti ekki við í tilviki aðila.

Af hálfu málsaðila var því lýst yfir við meðferð málsins að þrátt fyrir að ákvæði leigusamningsins tæki til tveggja leigutaka, stefnda og Struktúra ehf., bæri að líta svo á að skyldur og réttindi leigutakanna væru aðgreindar.

Við aðalmeðferð málsins gáfu fyrirsvarsmenn stefnanda og stefnda aðilaskýrslur, en einnig var tekin vitnaskýrsla af Ívar Eiríki Sigurharðarsyni hárskera og fyrirsvarsmanni Struktúra ehf. 

Samkvæmt skýrslu þess síðastnefnda hóf hann athugun á nefndu leiguhúsnæði ásamt fyrirsvarsmanni stefnda í janúarmánuði 2003.  Hann kvað samkomulag hafa tekist með aðilum máls og sér um leiguverð í febrúar 2003, en í framhaldi af því hafi stefnandi veitt samþykki sitt fyrir því að nauðsynlegar breytingar á húsnæðinu hæfust.  Hann kvað fyrirsvarmann stefnanda, Bjarna Þórhallsson, hafa gert drög að leigusamningi í lok mars, en hann síðan ásamt fyrirsvarsmanni stefnda haft drögin til skoðunar í u.þ.b. hálfan mánuð.  Að lokum hafi verið farið yfir einstök samningsákvæði samningsins á starfsstöð og hann undirritaður þann 10. apríl 2003.  Hann kvaðst ávallt hafa túlkað efni leigusamningsins eftir efni sínu, þ.á.m. að upphafsdagur leigusamningsins, 15. mars 2003, hafi verið tiltekin með hliðsjón af 10 ára leigutíma og að skráður afhendingardagur húsnæðisins tæki mið af því, en að greiðsluskyldan skyldi miðast við opnun starfseminnar í húsnæðinu, sbr. ákvæði 3.01.  Staðhæfði hann að annað hefði heldur ekki verið rætt fyrir undirritun leigusamningsins.  Vegna þessa kvaðst hann hafa reynt að ná tali af fyrirsvarsmanni stefnanda er greiðsluseðill barst fyrir hálfsmánaðar húsaleigu fyrir marsmánuð 2003, en greitt seðilinn er það tókst ekki.  Síðar kvaðst hann hafa komið sjónarmiðum sínum á framfæri við fyrirsvarsmenn stefnanda í þeirri trú að ásættanleg lausn fengist, ekki síst með hliðsjón af jákvæðu viðmóti allra samningsaðila við samningsgerðina.

Bjarni Þórhallsson framkvæmdastjóri stefnanda, kvaðst fyrst hafa komið að samningsgerð málsaðila er leigutakar, þ.á.m. stefndi, höfðu handsalað leigu á greindu atvinnuhúsnæði við formann stjórnar stefnanda, en eftir það átt frekari viðræður við leigutakana um leigufjárhæð og leigutíma.  Í framhaldi af því kvaðst hann hafa tekið að sér að rita formlegan leigusamning og vísaði í því efni til þess að hann hefði haft undir höndum nýgerðan leigusamning sem hann sjálfur hafði undirritað fyrir hönd stefnanda.

Um upphafstíma greiðsluskyldu stefnda og meðleigjanda hans vísaði nefndur fyrirsvarsmaður stefnanda til þess að eftir afhendingu leiguhúsnæðisins í febrúarmánuði 2003 hefðu breytingar leigutakanna á húsnæðinu undið upp á sig og fyrirætlanir þeirra um opnun reksturs tafist af þeim sökum.  Vegna þessa hafi forsvarsmenn stefnanda talið eðlilegt að komið yrði til móts við leigutakana með því að fallast á að greiðsluskylda þeirra skyldi fyrst hefjast 15. mars 2003;  „En að öðru leyti var þetta að ég held aldrei rætt“.  Kvaðst hann hafa „kóperað“ áðurnefndan eldri leigusamning stefnanda, en staðhæfði að marggreint ákvæði 2. mgr. í lið 3.01. hefði einfaldlega farið inn í leigusamning aðila án þess að nokkur tæki eftir því.  Hann bar að fljótlega eftir undirritun samningsins og eftir að greiðsluseðlar vegna leigugjalds fyrir hálfan marsmánuð 2003 höfðu verið sendir út hefði stefndi andmælt greiðsluskyldu sinni.  Ennfremur kvað hann fyrirsvarsmann Strúktura ehf, Ívar Eirík, hafa haft uppi samhljóða andmæli, en staðfesti að þrátt fyrir það hefði það fyrirtæki að fullu staðið í skilum.

Frásögn Róberts Valgeirs Friðrikssonar, stjórnarformanns stefnanda, var í öllum aðalatriðum samhljóða skýrslu Bjarna Þórhallssonar.

Skýrsla fyrirsvarsmanns stefnda, Bryndísar Jóhannesdóttur, um margnefnt ákvæði 2. mgr. í lið 3.01. var á annan veg en fyrirsvarsmaður stefnanda lýsti hér að framan.  Staðhæfði hún að efni ákvæðisins hefði ekki komið til umræðu fyrir undirritun leigusamningsins.  Hún hafi litið svo að ákvæðið væri eðlilegt með hliðsjón af öðrum ákvæðum samningsins, þ.á.m. 10 ára leigutíma, að breytingar á húsæðinu kæmu leigusala til góða, að munir stefnanda hefðu að einhverju leyti verið fjarlægðir um miðjan aprílmánuð, en að auki kvað hún sambærilegt ákvæði hafa verið í leigusamningi stefnda um fyrra atvinnuhúsnæði þess.  Af þessum sökum kvaðst hún nær strax hafa andmælt greiðsluskyldu stefnda er krafa um leigu barst skömmu eftir undirritun leigusamningsins fyrir hálfan marsmánuð 2003.

Álit dómsins.

Viðskipti málsaðila byggjast á leigusamningi, sem undirritaður var hinn 10. apríl 2003.  Er um tímabundinn samning að ræða til 10 ára og var upphaf hans samkvæmt lið 1.01. 15. mars 2003, en lokadagur 15. mars 2013.

Stefnandi byggir kröfu sína m.a. á því, að hann eigi rétt á leigugreiðslu frá nefndum upphafsdegi, 15. mars 2003, þrátt fyrir ákvæði 2. mgr. í lið 3.01., enda sé það í samræmi við skyldur stefnda samkvæmt áður röktu ákvæði samningsins, lið 2.03.

Fyrir liggur í málinu að fyrir undirritun leigusamningsins hafði stefnandi fengið stefnda og meðleigjanda hans umráð hins leigða húsnæðis, fyrst til skoðunar en síðan vegna breytinga.  Verður ráðið að breytingarnar hafi undið upp á sig og að þær hafi staðið yfir þegar leigusamningurinn var undirritaður.  Óumdeilt er að stefndi flutti í húsnæðið og hóf þar eigin rekstur hinn 15. júní 2003.

Að áliti dómsins er í leigusamningi málsaðila ótvírætt kveðið á um það í 2. mgr. lið 3.01. að leiga skuli teljast frá og með opnun.

Að ofangreindu virtu svo og því að fyrirsvarsmaður stefnanda samdi samninginn þykir verða að líta svo á að stefnandi sé bundinn af nefndu ákvæði um upphafstíma húsaleigunnar, hinn 15. júní 2003.

Að virtri stöðu málsaðila við samningsgerðina og atvikum máls að öðru leyti þykir ákvæði 11. gr. húsaleigulaga nr. 36, 1994 ekki eiga við í máli þessu.

Samkvæmt ofangreindu verður stefndi sýknaður af kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir þessari niðurstöðu ber að dæma stefnanda til að greiða stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 150.000 og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Dóm þennan kveður upp Ólafur Ólafsson héraðsdómari.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Betri líðan ehf., á að vera sýkn af kröfu stefnanda, Nausts h.f., í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda kr. 150.000 í málskostnað, þ.m.t. virðisaukaskatt.