Föstudaginn 4. mars 2011.
Nr. 19/2011.	Dreifbýli ehf. (Jón Einar Jakobsson hrl.) gegn Sýslumanninum í Reykjavík (enginn)

Kærumál. Þinglýsing.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem staðfest var ákvörðun S að vísa frá þinglýsingu tilteknu skjali og öðru skjali að hluta hvað varðar fasteignina Aðalstræti 9, Reykjavík. Í málinu krafðist D ehf. þess að S yrði gert að þinglýsa eignayfirfærslu samkvæmt afsali F til D ehf. á gluggarými á götuhæð fasteignarinnar en rýmið var hluti af séreign. Héraðsdómur taldi lagaskilyrðum fyrir þinglýsingu afsalsins ekki fullnægt þar sem ekki hefði verið þinglýst nýjum eignaskiptasamningi með sjálfstæðu fastanúmeri fyrir rýmið. Breytti þá engu þó afsali hefði verið þinglýst á árinu 2002 án þess að þessu lagaskilyrði hefði þá verið fullnægt. Hæstiréttur staðfesti því héraðsdóm með vísan til forsendna hans.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. desember 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. janúar 2011. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 22. desember 2010, þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík um að vísa frá þinglýsingu nánar tilgreindu skjali og öðru skjali að hluta. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að felld verði úr gildi úrlausn þinglýsingarstjóra 3. ágúst 2010 um frávísun skjals með þinglýsingarnúmeri 411-T-005549/2010 og frávísun á hluta úr skjali með þinglýsingarnúmeri 411-S-010339/2007. Jafnframt krefst hann þess að varnaraðila verði gert að ljúka þinglýsingu á þeim hluta úr skjali með þinglýsingarnúmeri 411-S-010339/2007 sem felur í sér afsal Frjálslynda flokksins til Dreifbýlis ehf. (áður Bæjarlands ehf.) á hluta úr eignarhluta merktum 02-05 í Aðalstræti 9, Reykjavík með fastanúmeri 229-6400 og skjali með yfirlýsingu um leiðréttingu á nefndu afsali (skjali nr. 411-T-005549/2010). Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Það athugast að í afsali 13. júní 2002, sem þinglýst var 14. ágúst sama ár var 4,2 fermetra gluggi á götuhæð hússins að Aðalstræti 6 í Reykjavík sagður vera „skráð eign Garðars Siggeirssonar.“ Gögn málsins benda til þess að þetta hafi ekki verið rétt, því þessum hluta var afsalað til lögaðilans Herra Garðars ehf. með afsali 26. febrúar 1999 sem afhent var til þinglýsingar tveimur dögum síðar og verður ekki séð að hann hafi látið hann af hendi síðar.

Með þessari athugasemd en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 22. desember 2010.

Í þessu máli er borin undir Héraðsdóm Reykjavíkur úrlausn sýslumannsins í Reykjavík, frá 3. ágúst 2010, um frávísun skjala varðandi Aðalstræti 9, Reykjavík. Beiðnin var móttekin í Héraðsdómi Reykjavíkur 27. ágúst, þingfest 11. október og þá tekin til úrskurðar. Málið var endurupptekið til framlagningar frekari gagna 6. desember og dómtekið á ný.

 Sóknaraðili, Dreifbýli ehf. (áður Bæjarland ehf.), kt. 470205-0320, Skeiðarási 12, Garðabæ, krefst þess að framangreindri úrlausn þinglýsingarstjóra verði breytt á þann veg, að frávísun skjals með þinglýsingarnúmer 411-T-005549/2010 og að hluta skjals með þinglýsingarnúmer 411-S-010339/2007, þ.e. hvað varðar eignina Aðal­stræti 9, Reykjavík, hluta 0205, nú með fastanúmer 229-6400, verði felld úr gildi, en dæmt að þinglýsa skuli eignayfirfærslu samkvæmt afsali Frjálslynda flokks­ins til Dreifbýlis ehf. (áður Bæjarlands ehf.) á hluta úr eignarhluta með fast­eigna­númeri 229-6400 (02-05) samkvæmt skjali nr. 411-S-010339/2007 og skjali nr. 411-T-005549/2010.

 Sóknaraðili krefst jafnframt málskostnaðar að skaðlausu úr hendi varnaraðila að viðbættum virðisaukaskatti.

 Varnaraðili, sýslumaðurinn í Reykjavík, lætur málið ekki til sín taka.

Málavextir

Forsögu þessa máls þarf að rekja lítillega. Húsið að Aðalstræti 9, Reykjavík, var byggt árið 1970 og var þá kjallari og tvær hæðir. Eignaskiptasamningi þess var þinglýst 22. desember 1972. Byggðar voru þrjár hæðir ofan á húsið og af því tilefni gerður eignaskiptasamningur um eignina í heild og honum þinglýst 31. maí 1994. Í nýrri samningnum er flatarmáli hvers eignarhluta og hlutfallstölu hans af heildarflatar­máli hússins lýst. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 586/2007 var talið að yngri samningur­inn felldi ekki niður fyrirmæli í þeim eldri um atriði, sem ný ákvæði voru ekki sett um. Samkvæmt því stóðu fyrirmæli um forkaupsrétt í eldri eignaskiptasamningnum óhögguð af þeim yngri.

Sá eignarhluti hússins, sem hefur fastanúmerið 229-6400 (01-0205), er tvískiptur. Annars vegar er 10,5%  2. hæðar (55 m² fyrir miðjum suðurvegg) og hins vegar 1,138% götuhæðar (4,2 m² gluggi).

 Við nauðungarsölu 4. nóvember 1998 var þessi eignarhluti seldur Búnaðar­bankanum. Bankinn framseldi boð sitt til Herra Garðars ehf. Þann 26. febrúar 1999 afsalaði sýslumaður eignarhlutanum til Herra Garðars ehf. með tveimur afsölum, öðru fyrir hlutanum á 2. hæð og hinu fyrir hlutanum á götuhæð.

 Í málinu eru ekki gögn um það hvenær eigendaskipti urðu næst að eignar­hlutanum en þá virðist glugginn á götuhæð hafa verið seldur en ekki rýmið á 2. hæð. Samkvæmt gögnum málsins seldu Garðar Siggeirsson og Sigurður G. Halldórsson Frjálslynda flokknum alla eignarhluta sína á 1. hæð hússins nr. 9 við Aðalstræti í Reykjavík, svo og eignarhluta í kjallara hússins. Flöturinn, sem afsalað var, skiptist í 6 eignar­hluta, sem allir eru taldir upp í kaupsamningi/afsali, dagsettu 13. júní 2002. Í 3. lið upptalningarinnar er tilgreindur flötur „Gluggi á götuhæð skráð eignarnúmer á teikningu 02-05, samtals 4,2 fm. Skráð eign Garðars Siggeirssonar.“ Þessu afsali var þinglýst 14. ágúst 2002. Þess hluta fastanúmersins 229-6400 sem er á 2. hæð hússins er hvergi getið í afsalinu.

 Hinn 23. ágúst 2007 afsalaði Frjálslyndi flokkurinn til Bæjarlands (nú Dreifbýlis) öllum eignarhlutum Frjáls­lynda flokksins á 1. hæð hússins nr. 9 við Aðalstræti í Reykjavík, svo og eignarhluta Frjálslynda flokksins í kjallara hússins. Flöturinn, sem afsalað var, skiptist í 6 eignar­hluta, sem allir eru taldir upp í afsalinu. Í 3. lið upptalningarinnar er tilgreindur flötur „1.186% götu­hæðar, sem er hluti af eignarhluta 02-05, samtals 4,2 fm.“ Í þessu afsali er ekki heldur getið þess hluta fastanúmersins 229-6400 sem er á 2. hæð hússins.

 Afsalinu var þinglýst 28. ágúst 2007 og það fékk númerið 411-S-010339/2007. Við þinglýsingu þess var eignarhaldi að þeim hluta fastanúmersins 229-6400, sem er gluggarými á götuhæð, ekki breytt. Þessi flötur er því enn skráður sem eign Frjáls­lynda flokksins. Sá hluti fastanúmersins 229-6400 sem er 10,5%  2. hæðar (55 m² fyrir miðjum suðurvegg) er enn þinglýst eign Herra Garðars ehf. Það eru því tveir þinglýstir afsalshafar að eignarhluta með fastanúmerið 229-6400, hvor fyrir sínu sérgreinda flatarmáli, annar fyrir rýminu á götuhæð en hinn fyrir rýminu á 2. hæð.

 Í júlí sl. uppgötvaði sóknaraðili þessa máls, kaupandi samkvæmt afsali þ.e. Dreifbýli (áður Bæjarland), að eignaryfirfærslunni sem fram átti að fara 23. ágúst 2007 hefði ekki verið þinglýst á rýmið á götuhæð. Þá krafðist sóknaraðili þess með bréfi 29. júlí sl. til þing­lýsingar­stjóra að þetta yrði leiðrétt og eignarhaldi sóknaraðila yrði þinglýst á þennan eignar­hluta.

 Við sama tækifæri áttaði sóknaraðili sig einnig á því að stærð eignarhlutans er ekki rétt tilgreind í afsali og í þinglýsingarvottorði. Þar stendur að flöturinn sé 1,186% en á að vera 1,136%. Af þessum sökum sendu seljandinn, Frjálslyndi flokkurinn, og kaup­andinn, Dreifbýli, þinglýsingarstjóra yfirlýsingu, dags. 26. júlí 2010, þar sem stærðin er leiðrétt. Í yfirlýsingunni er vísað til eignarhlutans með fastanúmerið 229-6400 sem óskiptrar sameignar. Hjá þinglýsingarstjóra fékk yfir­lýsingin númerið 411-T-005549/2010.

 Með bréfi, dags. 3. ágúst sl., vísaði þinglýsingarstjóri frá þinglýsingu báðum framangreindum skjölum nr. 411-S-010339/2007 og 411-T-005549/2010.

Rök varnaraðila fyrir frávísun skjalanna frá þinglýsingu

Varnaraðili, sýslumaðurinn í Reykjavík, hefur eins og áður segir ekki látið málið til sín taka fyrir dómi. Í úrlausn sinni frá 3. ágúst sl. vísar hann til þess að skjal nr. 411-S-010339/2007 (afsal dags. 23. ágúst 2007), uppfylli að hluta ekki ákvæði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga, það er hvað varðar fasteignina að Aðalstræti 9, áður tilgreind sem 0205, nú með fasta­númerið 229-6400, þar sem útgefanda bresti heimild til allrar séreignarinnar. Þinglýstir eigendur séu Herra Garðar ehf. og Frjálslyndi flokkurinn. Ekki verði séð að þeir eigi eignina að óskiptri sameign, eins og haldið sé fram í yfirlýsingu kaupanda og seljanda frá 26. júlí 2010 heldur gefi gögn til kynna að hvor um sig eigi ákveðinn hluta séreignarinnar. Við þinglýsingu afsalsins á sínum tíma hafi því ekki verið þinglýst á fasteignina, sem nú beri fastanúmerið 229-6400, en af vangá virðist frávísunin hvorki árituð á skjalið sjálft við þinglýsingu þess á aðrar tilgreindar eignir né hafi þinglýsingabeiðanda verið tilkynnt synjunin og rökstuddar ástæður fyrir henni í ábyrgðarbréfi eða á annan tryggilegan hátt. Sýslumaður biðst velvirðingar á þessu og leiðréttir þau með frávísuninni.

 Sýslumaður bendir enn fremur á að ekki hafi verið fallið frá forkaupsrétti við gerð framangreinds afsals.

 Sýslumaður vísar einnig til þess að húseignin að Aðalstræti 9 sé fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í 11. gr. laganna segi: „Hver eignarhluti telst, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega og eignarhluta í sameign, sérstök fasteign, enda sé fullnægt skilyrðum laga um skráningu og mat fasteigna.“ Í lögum um skráningu og mat fasteigna sé nánar kveðið á um skráningu fasteigna og m.a. vísað til sér­eignar­hluta í fjöleignarhúsum. Samkvæmt 16. gr. laga um fjöleignarhús skuli gera eigna­skipta­yfirlýsingu um öll fjöleignarhús. Skilyrði til þinglýsingar eignaryfirfærslu fjöl­eignar­húss eða hluta þess sé að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignar­yfirfærslan sé í samræmi við hana.

Fyrir liggi eignaskiptayfirlýsing um fjöleignarhúsið að Aðalstræti 9 frá 1994, þar sem fram komi að samningurinn sé tímabundin lausn. Þá komi fram: „Það er vitað að ekki fara saman útreikningar á séreignastærðum samkvæmt eignahlutfalli og raun­veruleg afmörkun. Leiðréttingar þar á eru forsenda fyrir endanlegri útgáfu eigna­skipta­samnings, og skuldbinda eigendur eldri hlutans sig til að fá fram niður­stöðu samkvæmt samþykkt húsfélagsins, sem er fylgiskjal með samningi þessum. Niður­stöður úr þeirri vinnu yrði grundvöllur fyrir nýjum samningi gerðum samkvæmt lögum og reglu­gerðum sem í gildi verða þá.“  Í fyrrgreindum samningi komi fram að séreignarhluti merktur þar 0205, nú með fastanúmer 229-6400, sé nákvæmlega tilgreindur en í þing­lýsingabók séu nú tveir eigendur að eigninni og ekki getið um það að þeir eigi eignina saman í óskiptri sameign heldur gengið út frá tveimur séreignar­hlutum án þess þó að þeir séu tilgreindir sem séreignarhlutar í eignaskipta­yfirlýs­ingunni.

 Með vísan til þess sem hér sé greint verði að telja að ekki sé unnt að þinglýsa eignaryfirfærslu varðandi hluta úr séreign án þess að fyrir liggi eignaskiptayfirlýsing sem uppfylli ákvæði II. kafla laga um fjöleignarhús. Eignaskiptayfirlýsing sú sem fyrir liggi hafi verið gerð til bráðabirgða árið 1994.

Með vísan til framangreinds sé skjali nr. 411-T-005549/2010 og að hluta skjali nr. 411-S-010339/2007, þ.e. hvað varðar eignina Aðalstræti 9, Reykjavík, hluti 0205 nú hluti fastanúmers 229-6400, vísað frá þinglýsingu.

Málsástæður sóknaraðila fyrir þinglýsingu skjalanna

 Sóknaraðili vísar til þess að sá hluti af fasteigninni Aðalstræti 9, Reykjavík, sem skráður sé með fastanúmerið 229-6400 (merkt 02-05) sé í sameign tveggja eigenda og hafi verið svo um áratugaskeið, eins og sjá megi af eignaskiptasamningi. Jafnframt hafi ætíð verið samkomu­lag með sameigendum eignarhlutans á hvern hátt eign þeirra skiptist innbyrðis. Frjálslyndi flokkurinn hafi eignast annan hlutann, þ.e. „1,136% götuhæðar (4,2 ferm. glugga)“ í ágúst 2002 samkvæmt afsali frá Garðari Siggeirssyni. Þinglýsingarstjóri hafi vísað afsali Garðars til Frjálslynda flokksins frá, að því er varðaði þann eignarhluta, en hafi síðan ákveðið að afmá þá frávísun, eins og sjá megi af áritun á spássíu á kaupsamningi/afsali, dags. 13. júní 2002, þinglýst skjal nr. 411-A-017769/2002. Þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir sóknaraðila um að leggja fram gögn um þessar ákvarðanir hafi þau gögn ekki fengizt og nú nýlega hafi varnaraðili tilkynnt sóknar­aðila, að skjölin hefðu ekki fundizt hjá embættinu. Sóknaraðili telur ljóst, að sú þinglýsingarathöfn hafi hlotið sérstaka umfjöllun og rannsókn þinglýs­ingarstjóra og að auki formlega úrlausn. Ákvörðun um frávísun þinglýsingar­stjóra á samskonar eignar­yfir­færslu til Frjálslynda flokksins hafi því verið tekin áður af sama embætti, en sú ákvörðun síðan endurskoðuð og henni breytt þannig, að frávísun hafi verið afmáð. Þótt heimildir þinglýsingarstjóra í þinglýsingarlögum til að endurskoða fyrri ákvörðun séu að ýmsu leyti rúmar, verði að telja óheimilt að breyta slíkum formlega teknum ívilnandi stjórn­valdsákvörðunum (jákvæðum úrlausnum), að því er virðist eingöngu eftir því hvaða starfsmaður embættisins fjalli um þinglýsingarbeiðni. Sama gildi um þá jákvæðu úrlausn, sem varnaraðili hafi tekið 27. ágúst 2007 með því að þinglýsa afsalsskjali Frjálslynda flokksins til sóknaraðila nr. 411-S-010339/2007. Bersýnilegt sé, að sú athöfn hafi verið framkvæmd athugasemdalaust og hafi ekki neinn sýnilegan ógildingarannmarka. Sóknaraðili telur ekki duga varnaraðila að bera nú fyrir sig vangá embættisins eins og gert sé í frávísunarbréfi varnaraðila. Vangáin hafi hins vegar falist í, að varnaraðila hafi láðst að færa efni skjalsins að öllu leyti rétt til bókar og eigi kröfur sóknaraðila rót sína í þeim mistökum. Hafi varnaraðili í raun ætlað að vísa hluta skjalsins frá á þeim tíma, þ.e. 27. ágúst 2007, hafi honum borið að gæta ákvæða 5. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og verði að bera halla af, að svo var ekki gert, eða ef til vill frekar, að sætta sig við, að sóknaraðili hafi unnið rétt, sem ekki verði af honum tekinn. Sóknaraðili vísar til 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

 Þegar skoðuð séu þinglýst skjöl og upplýsingar frá eigendum að Aðalstræti 9 um nýtingu eignanna, komi í ljós að húsnæðið sé óskipt sameign á séreignarhluta eða, samkvæmt orðafari fjöleignarhúsalaga, sameign sumra. Ekki sé lagastoð fyrir að synja um þing­lýsingu á ráðstöfun slíkra eigna á þeim forsendum, að um sé að ræða aðeins hluta úr óskiptri séreign. Á sínum tíma hafi raunar allir húseigendur í Aðalstræti 9 samþykkt að hlutanum 02-05 yrði skipt, þannig að hið umþrætta gluggarými hlyti númerið 01-10, en rými á 2. hæð héldi númerinu 02-05, eins og sjá megi af eigna­skiptasamningi frá 1994 og uppdráttum af 1. hæð og 2. hæð og einnig útreikningum eignahlutfalls við 01-10 og 02-05. Af einhverjum óskiljanlegum ástæðum hafi þinglýsingarstjóri á þeim tíma ekki viljað fallast á, að eigna­skiptasamningnum yrði þinglýst í því horfi og hafi krafist þess að hlutarnir tveir, rými á 2. hæð og gluggarýmið á 1. hæð héldu fyrra sameiginlega númeri, þ.e 02-05 eins og áður hafði ætíð verið. Því skjóti skökku við, að embættið hnjóti um þetta atriði nú og telji það frávísunaratriði.

 Sóknaraðili vísar til þess að varnaraðili telji, að ekki verði „séð að aðilar eigi eignina að óskiptri sameign, eins og haldið er fram í áðurnefndri yfirlýsingu, heldur gefi gögn til kynna, að aðilar eigi ákveðna hluta séreignarinnar.“ Sóknaraðili fær ekki séð, að þetta álit varnaraðila, þótt rétt væri, sé lögmæt forsenda frávísunar. Bendir hann á, að sýslumaðurinn í Reykjavík hafi áður afsalað umræddum eignarhluta, þ.e. umræddu gluggarými, sem hluta að óskiptri sameigninni 02-05.

 Sóknaraðili tekur fram að Frjálslyndi flokkurinn hafi selt sóknaraðila, þ.e. Dreifbýli ehf. (áður Bæjarlandi ehf.), umræddan hluta úr sameigninni 229-6400 samkvæmt afsali dags. 23. ágúst 2007. Þetta afsal hafi verið innfært í fasteigna­bækur þinglýsingarstjóra án athugasemda 28. ágúst 2007. Hins vegar hafi eigna­yfirfærslan ekki birzt á þinglýsingavottorði um eignina 229-6400. Í afsalinu hafi verið misritun, þar sem hlutfallstala á stærð eignarhlutans var tilgreind 1,186% í stað 1,136%. Með yfirlýsingu, dags. 26. júlí 2010, hafi þetta verið leiðrétt af báðum aðilum kaupanna og það innfært og þinglýst sem skjal nr. 411-T-005549/2010, en því síðan vísað frá þinglýsingu með framangreindri ákvörðun 3. ágúst 2010. Sóknaraðili mótmælir þeirri staðhæfingu þinglýsingarstjóra, að skjal 411-S-010339/2007 hafi sætt frávísun áður, enda engin athugasemd þess efnis skráð á skjalið né tilkynning send þinglýsingar­beiðanda, eins og viðurkennt er af þinglýsingarstjóra. Vísað er hér til 5. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

 Sóknaraðili vísar til þess að af þinglýstum skjölum og þinglýsingarvottorðum megi glöggt sjá skýlausa eignarheimild Frjálslynda flokksins fyrir sínum hluta af 229-6400 og í afsali sé ekki annar hluti eignarinnar 229-6400 seldur en sá, sem flokkurinn hafi eignarhald á. Frjálslynda flokkinn bresti því ekki á neinn hátt heimild til að ráðstafa og fá þinglýst ráðstöfun sinni. Til þess að svo verði, sé ekki nein nauðsyn á, að Frjálslyndi flokkurinn hafi eignarhald á allri séreigninni, enda hafi hann ekki reynt að fara fram úr heimildum sínum með því að ráðstafa öðru og meira en hann eigi löglega. Skjalið uppfylli því að dómi sóknaraðila ákvæði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingar­laga.

 Sóknaraðili bendir enn fremur á að eignaskiptayfirlýsing, dags. 6. apríl 1994 og þinglýst 31. maí 1994, tilgreini skýrt og greinilega hvernig eignarhlutinn 229-6400 (merkt 02-05) skiptist og jafnframt þinglýsingarvottorð, þar sem Frjálslyndi flokkur­inn sé tilgreindur eigandi að nákvæmlega umræddum hluta (nefndu glugga­rými), en meðeiganda getið sem eiganda hins hluta hinnar óskiptu sameignar. Enga nauðsyn beri til að skrá sérstaklega í eignaskiptasamning, að hinir tveir tilgreindu eignarhlutar séu í óskiptri sameign eða í sameign sumra, enda segi það sig sjálft. Og þannig hafi embætti sýslumannsins í Reykjavík hingað til skilið það og viðurkennt með athöfnum sínum.

 Samkvæmt grunnreglum eignaréttarins og 72. gr. stjórnarskrár Íslands eigi eigendur að eignarhlutum í óskiptri sameign óskoraðan ráðstöfunarrétt á eign sinni, þar með sölu, og án afskipta meðeigenda að hinni óskiptu sameign.

 Varnaraðili virðist telja, að framlögð eignaskiptayfirlýsing uppfylli ekki ákvæði II. kafla laga um fjöleignarhús án frekari vísana til lagaákvæða innan kaflans. Lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 hafi tekið gildi 1. janúar 1995, en skv. 1. mgr. 16. gr. þeirra laga hafi ekki verið þörf á nýrri eignaskiptayfirlýsingu, enda lá fyrir „þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur“.

 Framlagður samningur hafi verið undirritaður af öllum þáverandi eigendum hússins og fullnægi skilyrðum laga. Hann hafi til dæmis frá öndverðu verið talinn í fullu gildi til ákvörðunar á skiptingu gjalda af fasteignunum, hvort sem um sé að ræða húsgjöld eða opinber fasteignagjöld. Byggingaryfirvöld Reykjavíkurborgar hafi metið hann fullgildan og enn fremur hafi sýslumaðurinn í Reykjavík ekki áður séð ástæðu til að meina mönnum að þinglýsa ráðstöfunum sínum á eignarhlutum í Aðalstræti 9 vegna annmarka á eignaskiptayfirlýsingu, nema hugsanlega í þetta eina skipti sem fyrr er getið, þ.e. þegar fyrst var frávísað og síðan afmáð frávísun. Skipti hér engu, þótt texti í eignaskiptasamningnum geri ráð fyrir seinni tíma breytingu á stærðar­mörkum, hvort sem breytt yrði hlutfallstölum innbyrðis eða raunverulegri afmörkun með veggjum. Sýslumaður hefur ekki vald til að skipa málum húseigenda á þann hátt, sem reynt er að gera með vísan til þessa texta, og nýta það sem forsendu að frávísun á afsalsskjölum. Á meðan engin önnur eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð á löglegan hátt, gildi þessi að öllu leyti.

 Af sömu ástæðum sé þess krafizt, að þinglýsingarstjóra verði gert að þinglýsa skjali nr. 411-T-005549/2010 þar sem óskað sé breytingar á skráningu stærðar gluggarýmisins.

 Sóknaraðili vísar sérstaklega til 2. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Málskostnaðarkrafa sóknaraðila byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991. Sóknaraðili sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri því að taka tillit til þess við ákvörðun máls­kostnaðar, sbr. lög nr. 50/1988.

Niðurstaða

 Eignarhluti með fastanúmerið 229-6400 í húsinu við Aðalstræti 9 í Reykjavík skiptist í tvo hluta, annan á götuhæð hússins en hinn á 2. hæð þess. Í febrúar 1999 eignast Herra Garðar ehf. eignarhlutann. Með eignayfirfærslu, sem ekki hafa verið lögð fram gögn um, var hlutinn á götuhæðinni seldur. Í júní 2002 selja Garðar Siggeirsson og Sigurður G. Halldórsson Frjálslynda flokknum gluggarýmið á götuhæð og var afsali þinglýst 14. ágúst 2002. Í ágúst 2007 afsalaði Frjálslyndi flokkurinn rýminu til Bæjarlands (nú Dreifbýli) ásamt öðrum eignarhlutum í húsinu. Afsalinu var vísað frá þinglýsingu hvað varðaði margnefnt gluggarými á götuhæð. Þetta láðist sýslumanni að tilkynna sóknaraðila sem uppgötvar það í júní 2010 og krefst þá leiðréttingar. Sýslumaður neitar að þinglýsa afsalinu á gluggarýmið þar sem ekki megi með þessum hætti kljúfa eignarhluta með fastanúmerið 229-6400 í sundur án þess að fyrir þeirri ráðstöfun liggi sérstök eignaskiptayfirlýsing.

 Sóknaraðili byggir á því að þar sem afsali að hinu umdeilda gluggarými á götuhæð hafi áður verið þinglýst, með því að fallið var frá frávísun afsals, dags. 13. júní 2002, sé sýslumaður nú bundinn af þeirri ívilnandi ákvörðun, „jákvæðu úrlausn“, og geti slíkar ákvarðanir ekki ráðist af því hvaða starfsmaður embættisins fjalli um þinglýsingarbeiðni.

 Sóknaraðili byggir einnig á því að það hafi verið jákvæð úrlausn sýslumanns að þinglýsa afsalsskjali Frjálslynda flokksins til sóknaraðila nr. 411-S-010339/2007. Hafi varnaraðili ætlað að vísa hluta skjalsins frá á þeim tíma, hafi honum borið að gæta ákvæða 5. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og senda sóknaraðila rökstudda synjun. Verði varnaraðili að bera halla af, að svo var ekki gert.

 Verður að skilja sóknaraðila svo að fyrri ákvörðun um þinglýsingu afsals vegna gluggarýmis á götuhæð og þau mistök að senda sóknaraðila ekki rökstudda ákvörðun um frávísun í ágúst 2007 eigi að leiða til þess að sóknaraðili hafi unnið rétt, sem ekki verði af honum tekinn. Sóknaraðili vísar í þessu sambandi til 25. gr. stjórn­sýslu­laga. Með þeirri tilvísun virðist hann vera að vísa til þess að heimild stjórnvalds til að afturkalla ákvörðun sína takmarkist af því að afturköllunin megi ekki vera til tjóns fyrir málsaðila. Með því að neita nú að þinglýsa afsali að eign, þegar afsali að sömu eign hafi áður verið þinglýst af sýslu­manni, sé sýslumaður að afturkalla ívilnandi ákvörðun til tjóns fyrir sóknaraðila. Burtséð frá því hvernig túlka ber málatil­búnað sóknaraðila og tilvísun hans til 25. gr. stjórn­sýslulaga nr. 37/1993 þá hefur tilvísun til þeirra laga ekki þýðingu í þessu máli því samkvæmt 2. gr. þeirra gilda þau ekki um þinglýsingar.

 Þótt sýslumaður hafi einhvern tíma tekið ákvörðun sem reynist, að betur athuguðu máli, ekki fullnægja lagaskilyrðum þá hefur með þeirri ákvörðun ekki skapast nein þinglýsingarframkvæmd sem sýslumaður er bundinn af. Sú ákvörðun sýslumanns að afmá frávísun skjals nr. 411-A-017769/2002 að því er varðaði hið umdeilda gluggarými bindur því ekki hendur sýslumanns nú. Verður ekki heldur fallist á þá málsástæðu sóknaraðila að með þinglýsingunni frá 2002 og þeim mistökum að honum hafi ekki, með rökstuddri ákvörðun, verið tilkynnt um frávísunina í ágúst 2007 hafi stofnast fyrir hann óafturkræfur réttur til að fá nú þinglýst afsali að gluggarýminu.

 Sóknaraðili byggir einnig á því að rýmið sé óskipt sameign á séreignarhluta eða, samkvæmt orðafari fjöleignarhúsalaga, sameign sumra.

 Framlögð gögn sýna að þau tvö rými sem hafa fastanúmerið 229-6400 eru ekki í óskiptri sameign enda tekur sóknaraðili það fram í greinargerð sinni að Frjálslyndi flokkurinn hafi eignast það rými sem er á götuhæð í ágúst 2002. Hugtakið sameign sumra samkvæmt lögum um fjöleignarhús á ekki við um eignarhluta með fasta­númerið 229-6400 enda á það hugtak við um rými sem er í grunninn sameign sem aðeins nýtist sumum séreignarhlutum. Eignarhlutinn 229-6400 er í grunninn séreign sem tveir eigendur eru nú komnir að, hvor fyrir sínu sérgreinda flatarmáli, annar fyrir rýminu á götuhæð en hinn fyrir rýminu á 2. hæð. Því verður ekki um það deilt að rýmið er ekki í óskiptri sameign. Væri svo lyti afsalið að ákveðnum hundraðshluta af eignarhluta með fastanúmerið 229-6400 en ekki að sérstaklega afmældu flatarmáli þessa eignarhluta.

 Ekki verður séð að allir eigendur séreigna í húsinu við Aðalstræti 9 hafi við undirritun eignaskiptasamnings 6. apríl 1994 samþykkt að margnefndum eignarhluta, sem þá var merktur með númerinu 02-05, nú 229-6400, yrði skipt upp og glugga­rýmið fengi númerið 01-10 en rýmið á 2. hæð héldi númerinu 02-05. Númerið 01-10 er að vísu tilgreint á grunnteikningu af götuhæð en í yfirliti yfir eignarhlutana í eignaskipta­samningnum er númerið 01-10 ekki talið upp. Hins vegar er það skýrt tekið fram að undir númerið 02-05 falli 10,5% 2. hæðar (55 m² fyrir miðjum suðurvegg) og 1,138% götuhæðar (4,2 m² gluggi).

 Varnaraðili vísaði í frávísun sinni til laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 11. gr. skal hver eignarhluti teljast sérstök fasteign, enda sé fullnægt skilyrðum laga um skráningu og mat fasteigna. Í 16. gr. er tekið fram að gera skuli það að skilyrði þinglýsingar eigna­yfir­færslu fjöleignarhúss eða hluta þess að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Jafnframt er tekið fram að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.

 Í 21. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er svofellt ákvæði um ráðstöfun hluta séreignar og skiptingu hennar:

 Eiganda er óheimilt að ráðstafa (selja eða veðsetja) tilteknum hluta séreignar sinnar, nema með fylgi hlutdeild í sameign og réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi.

 Slík ráðstöfun til utanaðkomandi á einstökum afmörkuðum hlutum séreignar, hvort sem er húsrými, lóðarhluti eða annað, er háð samþykki allra eigenda og verður henni ekki þinglýst nema áður hafi verið þinglýst nýrri eignaskiptayfirlýsingu um húsið og ráðstöfunin eða eignayfirfærslan sé í samræmi við hana.

 Varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, er sömuleiðis háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst.

 Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins verður því breytingu á eignarhaldi afmarkaðs hluta séreignar ekki þinglýst nema áður hafi verið þinglýst nýrri eigna­skipta­yfir­lýsingu um húsið, sem allir eigendur hafi samþykkt.

 Um húsið Aðalstræti 9, Reykjavík, var gerður eignaskiptasamningur 6. apríl 1994, sem var þinglýst 31. maí 1994. Samkvæmt þessum samningi tilheyra eignar­hluta þá með númerið 02-05, nú númer 229-6400, tvö rými: 10,5% 2. hæðar (55 m² fyrir miðjum suðurvegg) og 1,138% götuhæðar (4,2 m² gluggi).

 Áður hefur komið fram að rýmið er ekki í óskiptri sameign og að með afsali Frjálslynda flokksins til sóknaraðila er ekki verið að afsala hundraðshluta af heildar­eignarhluta með fastanúmerið 229-6400 heldur sérstaklega afmældu flatarmáli af eignarhlutanum.

 Samkvæmt ofangreindu lagaákvæði verður afsali um gluggarýmið á götuhæð ekki þinglýst fyrr en gerður hefur verið nýr eignaskiptasamningur þar sem þetta rými hefur fengið sjálfstætt fastanúmer, sbr. 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Breytir þá ekki neinu þótt á árinu 2002 hafi verið þinglýst afsali um gluggarýmið án þess að þessu lagaskilyrði væri fullnægt enda segir í bráðabirgða­ákvæði laga um fjöleignarhús að fyrirmæli 16. gr. um að þinglýst eignaskiptayfir­lýsing sé skilyrði fyrir þinglýsingu á eignayfirfærslum í fjöleignarhúsum skuli koma að fullu til framkvæmda 1. janúar 2001.

Sóknaraðili tekur sjálfur fram í greinargerð sinni að eigna­skipta­samningurinn frá 1994 gildi þar til önnur eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð á löglegan hátt.

 Á meðan ekki hefur verið þinglýst nýjum eignaskiptasamningi þar sem gluggarýmið á götuhæð hefur fengið sjálfstætt fastanúmer er fallist á að ekki sé fullnægt lagaskilyrðum fyrir þinglýsingu afsals um það rými frá Frjálslynda flokknum til sóknaraðila. Á meðan svo er verður ekki heldur þinglýst yfirlýsingu um rétta tilgreiningu stærðar rýmisins. Kröfum sóknaraðila verður því hafnað og ákvörðun sýslumanns staðfest.

 Varnaraðili lét málið ekki til sín taka fyrir dómi og gerði því ekki kröfu um málskostnað. Málskostnaður úrskurðast því ekki.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

ÚRSKURÐARORÐ:

 Staðfest er sú ákvörðun Sýslu­mannsins í Reykjavík að vísa frá þinglýsingu skjali með þinglýsingarnúmer 411-T-005549/2010 og að hluta skjali með þinglýs­ingar­númer 411-S-010339/2007, þ.e. hvað varðar eignina Aðal­stræti 9, Reykjavík, hluta 0205, nú með fastanúmer 229-6400.