Fimmtudaginn 30. september 2004
Nr. 87/2004.	Sólveig Helgadóttir (Halldór H. Backman hrl.) gegn Sparisjóði Hafnarfjarðar (Valgarður Sigurðsson hrl.)

 

Veðréttindi. Tryggingabréf.

S keypti íbúðarhúsnæði af F ehf., en á eigninni hvíldu tvö tryggingarbréf sem F ehf. hafði gefið út til SH. Í tengslum við gerð kaupsamningsins gaf SH út yfirlýsingu þess efnis að hann myndi láta aflýsa öllum veðum af eigninni gegn því skilyrði, að allar greiðslur samkvæmt kaupsamningnum að frádregnum sölulaunum yrðu lagðar inn á tilgreindan bankareikning og húsbréf yrðu framseld honum. Hæstiréttur féllst á það með S að yfirlýsinguna bæri að túlka svo að SH væri skylt að aflétta veðinu þegar að fullu væri greitt það kaupverð, sem endanlega teldust réttar efndir S á samningnum að teknu tilliti til kröfu S vegna galla á íbúðinni o.fl., sem hafði verið samþykkt af skiptastjóra þrotabús F ehf. Hafi SH, sem væri bankastofnun með mikla reynslu á þessu sviði, borið að orða yfirlýsinguna þannig að hún tæki ótvírætt til fullrar greiðslu kaupverðs án tillits til efnda seljandans á sínum hluta kaupsamningsins hafi SH viljað gefa henni það innihald. Var því fallist á kröfu S um endurgreiðslu þess hluta kaupverðsins sem hún hafði innt af hendi til SH umfram skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. febrúar 2004. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 1.048.039 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. mars 2003 til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málavextir eru þeir að Friðjón og Viðar ehf. keyptu grunna að þremur fjöleignarhúsum við Lækjarsmára í Kópavogi í apríl 1999. Stefndi mun hafa veitt lán vegna kaupanna og lán vegna framkvæmda kaupenda við að reisa hús á grunnunum. Mun félagið hafa gefið út allmörg tryggingarbréf með veði í umræddum húsum til tryggingar endurgreiðslu lánanna. Eftir því sem verkinu vatt fram mun tryggingarbréfum þessum hafa verið skipt niður á einstakar íbúðir í húsunum.

Áfrýjandi gerði 20. mars 2000 tilboð í íbúð merkta 0303 í einu þessara húsa, númer 21 við Lækjarsmára. Var tilboðið samþykkt af hálfu Friðjóns og Viðars ehf. Kaupverð íbúðarinnar var 11.523.000 krónur og skyldi það annars vegar greitt með fjórum peningagreiðslum samtals að fjárhæð 4.033.050 krónur og hins vegar með fasteignaveðbréfum skiptanlegum fyrir húsbréf að fjárhæð 7.489.950 krónur. Skyldi íbúðinni, sem þá var í smíðum, skilað fullgerðri 1. nóvember 2000. Áður en kaupin tókust höfðu seljendur, Friðjón og Viðar ehf., gefið út tvö tryggingarbréf með veði í umræddri íbúð. Var annað þeirra að fjárhæð 4.500.000 krónur útgefið 30. júní 1999 og móttekið til þinglýsingar 5. júlí sama árs en hitt að fjárhæð 4.000.000 krónur útgefið 4. febrúar 2000 og móttekið til þinglýsingar 28. mars sama árs. Í báðum bréfunum er samhljóða texti þess efnis að bréfin séu til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu á skuldum þeim, sem útgefandi þeirra standi nú eða síðar í við Sparisjóð Hafnarfjarðar hvort sem um sé að ræða víxilskuldir, víxilábyrgðir yfirdrátt á hlaupareikningi eða hvers konar aðrar skuldir, þar með taldar ábyrgðir, sem sparisjóðurinn hafi tekist á hendur vegna útgefanda bréfanna „að samtaldri fjárhæð“ hvors bréfsins fyrir sig (4.500.00 krónum og 4.000.000 krónum) auk dráttarvaxta og hvers konar kostnaðar.

Þann 30. mars 2000 gaf stefndi svohljóðandi yfirlýsingu, er hann sendi fasteignasölu þeirri er annaðist íbúðarkaup áfrýjanda: „Vegna íbúðar: Lækjarsmári 21, 0303, Kópavogi. Kauptilboð dagsett: 20.03.2000 Seljandi Friðjón og Viðar ehf. ... Kaupandi: Sólveig Helgadóttir ... . Sparisjóður Hafnarfjarðar ... sér um að fjármagna byggingu ofangreindrar íbúðar. Hefur Sparisjóðurinn látið þinglýsa tryggingarbréfum á eignina vegna framkvæmdalánsins. Stofnaður hefur verið sparisjóðsreikningur á nafni seljanda nr. ... . Sparisjóður Hafnarfjarðar lýsir hér með yfir, að hann mun láta aflýsa öllum veðum af eigninni gegn því skilyrði, að allar greiðslur samkvæmt ofangreindum kaupsamningi að frádregnum sölulaunum verði lagðar inn á ofangreindan reikning og húsbréf verði framseld Sparisjóðnum.“

Friðjón og Viðar ehf. og áfrýjandi gerðu kaupsamning vegna íbúðarkaupanna 27. apríl 2000. Er kaupverð, greiðsluskilmálar, afhendingarstig og afhendingartími í samningnum óbreyttur frá því sem verið hafði í hinu samþykkta tilboði. Í kaupsamningnum er ákvæði um rétt kaupanda til að geyma greiðslur vegna vanefnda seljanda. Þá er í honum ákvæði um að seljandi skuli létta framangreindum veðskuldum af íbúðinni eigi síðar en 1. desember 2000. Í því er einnig tekið upp meginmál framangreindar yfirlýsingar stefnda 30. mars 2000.

 Áfrýjandi mun hafa framselt stefnda fasteignaveðbréf samkvæmt kaupsamningnum. Þá voru peningagreiðslur samkvæmt kaupsamningnum greiddar inn á reikning þann, sem tilgreindur var í framangreindri yfirlýsingu stefnda og kaupsamningnum. Gengu þannig til stefnda samtals 11.004.597 krónur af kaupverði íbúðarinnar. Nokkrar tafir urðu á afhendingu hennar og kveður áfrýjandi sig hafa fengið hana afhenta undir lok ársins 2000. Þá taldi áfrýjandi sig einnig verða vara við galla á hinni seldu eign. Hélt áfrýjandi af þessum sökum eftir 518.403 krónum af umsömdu kaupverði íbúðarinnar, en hin síðasta af fjórum peningagreiðslum samkvæmt kaupsamningnum, að fjárhæð 1.033.050 krónur, skyldi innt af hendi mánuð eftir afhendingu eignarinnar gegn útgáfu afsals.

Áfrýjandi og eigendur þriggja annarra íbúða í umræddum fjöleignarhúsum óskuðu 19. mars 2002 eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta galla á hinni seldu eign og bætur eða afslátt vegna afhendingardráttar. Í matsbeiðni voru Friðjón og Viðar ehf. og stefndi tilgreindir sem matsþolar. Matsmaður var dómkvaddur 12. apríl 2002. Lögmaður stefnda lýsti yfir á dómþingi að stefndi mótmælti því að hafa stöðu matsþola í málinu. Áréttaði lögmaðurinn þá afstöðu á matsfundi 24. mars 2002 og hafði stefndi ekki frekari afskipti af framkvæmd matsins. Matsgerð var skilað í maí 2002. Er niðurstaða hennar að kostnaður við að bæta úr göllum á íbúð áfrýjanda nemi 402.000 krónum, en kostnaður við að bæta úr göllum á sameign fjöleignarhússins nemi 197.000 krónum. Áfrýjandi telur hlutdeild sína í þeim kostnaði nema 13,35% eða 26.230 krónum í samræmi við eignarhlutdeild hennar í húsinu. Á árinu 2002 var bú Friðjón og Viðars ehf. tekið til gjaldþrotaskipta, en ekki nýtur í málinu gagna um það hvaða dag úrskurður um gjaldþrotaskiptin var kveðinn upp.

Þann 19. október 2002 sendi lögmannsstofa sú, sem gætt hefur hagsmuna stefnda í máli þessu, áfrýjanda innheimtubréf þar sem hún var krafin um greiðslu á 975.773 krónum. Var kröfueigandi sagður Friðjón og Viðar ehf. og krafan talin vera „eftirstöðvar kaupsamnings“. Var krafist greiðslu á höfuðstól auk vaxta og innheimtuþóknunar að frádreginni tiltekinni innborgun. Var tekið fram í bréfinu að til tryggingar kröfunni stæði tryggingarbréf að fjárhæð 4.000.000 krónur og yrði beðið um uppboð á eigninni á grundvelli þess. Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að bú Friðjóns og Viðars ehf. hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta áður en þetta bréf var ritað og hefur þeirri fullyrðingu ekki verið mótmælt af hálfu stefnda. Áfrýjandi andmælti kröfum þessum með bréfi 23. sama mánaðar.

Með bréfi 8. nóvember 2002 lýsti áfrýjandi kröfu í þrotabú Friðjóns og Viðars ehf. Var þar krafist afsláttar vegna galla á framangreindri eign að fjárhæð 428.230 krónur í samræmi við niðurstöðu matsgerðarinnar, sem að framan er getið. Þá var krafist 200.000 króna greiðslu vegna afhendingardráttar, sem áfrýjandi taldi einnig að leiða mætti af matinu auk matskostnaðar og lögmannskostnaðar. Nam lýst krafa áfrýjanda í búið samtals 835.855 krónum og var jafnframt krafist „skuldajöfnuðar og/eða viðurkenningar“ á rétti kröfuhafa til að halda eftir ógreiddum eftirstöðvum samkvæmt framangreindum kaupsamningi. Skiptastjóri mun í upphafi hafa hafnað kröfunni, en eftir skýrslutöku af forsvarsmanni Friðjóns og Viðars ehf. 6. febrúar 2003 endurskoðaði hann afstöðu sína og samþykkti kröfu áfrýjanda í búið með bréfi sama dag. Lýsti stefndi því yfir með bréfi til skiptastjóra 14. febrúar 2003 að hann gerði ekki athugasemd við þessa afstöðu hans.

 Meðan á framangreindum samskiptum áfrýjanda við þrotabú Friðjóns og Viðars ehf. stóð hélt lögmaður stefnda áfram innheimtuaðgerðum sínum gegn áfrýjanda. Sendi lögmaðurinn áfrýjanda greiðsluáskorun 16. desember 2002. Var stefndi þar tilgreindur kröfueigandi og heimildarskjal fyrir kröfunni annað framangreindra tryggingabréfa, sem Friðjón og Viðar ehf. gáfu út. Nam kröfufjárhæðin hámarksfjárhæð tryggingarbréfsins 4.000.000 króna að viðbættum vöxtum, innheimtuþóknun og kostnaði, samtals 5.162.059 krónum.

 Áfrýjandi greiddi stefnda kröfu hans. Meðal málskjala er kvittun stefnda fyrir þeirri greiðslu dagasett 25. febrúar 2003, en ekki er ágreiningur um að sú dagsetning sé röng og greiðslan hafi verið innt af hendi 3. mars það ár. Nam greiðsla áfrýjanda samkvæmt kvittuninni samtals 1.048.039 krónum, þar af voru dráttarvextir 423.658 krónur. Samhliða greiðslu kröfunnar ritaði áfrýjandi stefnda bréf. Tók hún þar fram að hún hefði afráðið að greiða kröfuna „í því skyni að forða sér frá frekara fjártjóni og hugsanlegri nauðungarsölumeðferð“. Teldi hún sér ekki skylt að inna umrædda greiðslu af hendi þar sem hún hefði þegar fullefnt greiðsluskyldur sínar samkvæmt kaupsamningi með vísan til samþykkis skiptastjóra á afsláttar- og skaðabótakröfu hennar. Væri greiðslan innt af hendi með fyrirvara um endurkröfurétt á hendur stefnda. Höfðaði áfrýjandi mál þetta með stefnu 23. júní 2003 til endurheimtu þessarar greiðslu ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi.

II.

Í héraðsdómi koma fram þær málsástæður, sem aðilar byggja á. Eins og rakið hefur verið stofnaðist veðréttur samkvæmt framangreindum tveimur tryggingarbréfum í íbúð þeirri, er áfrýjandi keypti síðar, með samningi milli stefnda annars vegar og Friðjóns og Viðars ehf. hins vegar. Tryggingarbréf þessi veittu stefnda heimild til að leita fullnustu í veðinu og verður ekki séð að samningar áfrýjanda og veðsalans Friðjóns og Viðars ehf. um kaup þeirrar fyrrnefndu á íbúðinni takmarki einir sér þann rétt stefnda. Sá réttur takmarkast hins vegar af efni tryggingarbréfanna og áðurnefndrar yfirlýsingar, sem stefndi gaf 30. mars 2000 og beindi til áfrýjanda í tilefni af kaupum hennar á umræddri íbúð. Þar lýsti stefndi því yfir að hann myndi láta aflýsa „öllum veðum af eigninni gegn því skilyrði, að allar greiðslur samkvæmt ofangreindum kaupsamningi að fádregnum sölulaunum verði lagðar inn á” tilgreindan reikning „og húsbréf verði framseld Sparisjóðnum.“ Greinir aðila á um hvernig túlka beri þessa yfirlýsingu. Vill stefndi túlka hana svo að honum hafi ekki verið skylt að aflétta veðunum nema þær greiðslur, sem tilgreindar voru í kaupsamningnum, hafi verið greiddar að fullu og skipti í þeim efnum engu þótt greiðsluskylda áfrýjanda samkvæmt þeim samningi hafi tekið breytingum vegna síðari atvika. Áfrýjandi bendir hins vegar á að í yfirlýsingu stefnda sé vitnað til greiðsluskyldu annars aðilans samkvæmt gagnkvæmum samningi. Í slíkum samningi taki endanleg greiðsluskylda kaupandans mið af efndum gagnaðilans á sínum skyldum samkvæmt samningnum. Hljóti að verða að túlka yfirlýsingu stefnda svo að honum sé skylt að aflétta veðinu þegar að fullu sé greitt það kaupverð, sem endanlega teljist réttar efndir áfrýjanda á samningnum að teknu tilliti til galla á íbúðinni, afhendingartíma hennar og annars þess sem máli skipti.

 Áfrýjandi er einstaklingur, sem var að festa kaup á íbúð í fjöleignarhúsi. Hlaut stefnda að vera ljóst að hana skipti miklu máli að tryggt væri að veðbönd þau, sem stefndi átti í íbúðinni og hann lofaði með margnefndri yfirlýsingu að aflétta, yrðu ekki til þess að hún yrði knúin til greiðslu umfram réttar efndir á kaupsamningnum. Bar stefnda því, sem er bankastofnum með mikla reynslu á þessu sviði, að orða yfirlýsingu þá sem hann samdi þannig að hún tæki ótvírætt til fullrar greiðslu kaupverðs án tillits til efnda seljandans á sínum hluta hins gagnkvæma samnings ef hann vildi gefa henni það innihald. Það gerði stefndi ekki og verður því að fallast á það með áfrýjanda að stefnda hafi verið skylt að aflétta veðinu þegar áfrýjandi hafði að fullu efnt kaupsamninginn af sinni hálfu. Skiptastjóri, sem til þess var bær af hálfu þrotabús Friðjóns og Viðars ehf., féllst á kröfu stefnda í búið.  Sú afstaða hans sætti ekki á þeim tíma andmælum stefnda. Verður því talið að áfrýjandi hafi efnt kaupsamninginn að fullu af sinni hálfu áður en hún taldi sig knúna til að greiða kröfu stefnda 3. mars 2003. Samkvæmt þessu verður krafa áfrýjanda tekin til greina og stefndi dæmdur til að greiða henni 1.048.039 krónur ásamt dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Það er aðfinnsluvert að héraðsdómari lýsti ekki á sjálfstæðan hátt atvikum að baki máls og helstu málsástæðum aðila, sbr. d. og e. lið 1. mgr. og 3. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefndi, Sparisjóður Hafnarfjarðar, greiði áfrýjanda, Sólveigu Helgadóttur, 1.048.039 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 3. mars 2003 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 23. janúar 2004.

                Stefnandi er Sólveig Helgadóttir, kt. 051155-3199, Lækjarsmára 21, Kópavogi, en stefndi er Sparisjóður Hafnarfjarðar, kt. 610269-5599, Strandgötu 8-10, Hafnarfirði.

                Lögmaður stefnanda er hdl. Halldór H. Backman, en lögmaður stefnda er hrl. Valgarður Sigurðsson.

                                 I.   Dómkröfur.

1.                Stefnandi krefst þess, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda alls kr. 1.048.039,- auk dráttarvaxta skv. lögum nr. 38/2001 frá 3. mars 2003 til greiðsludags, sem verði höfuðstólsfærðir á 12 mánaða fresti, í frysta sinn 3. mars 2004.  Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu.

2.             Af hálfu stefnda er þess krafist, að hann verði alfarið sýknaður af kröfum stefnanda og einnig er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda.

                II.  Málavextir stefnanda.

                Málsatvik eru þau að með samþykktu kauptilboði dags. 20. mars 2000 festi stefnandi kaup á nýbyggingunni Lækjasmári 21, eignarhluti 0303, sbr. dskj. nr. 3.  Var fasteignin í byggingu af hálfu seljanda, Friðjóns og Viðars ehf., kt. 440194-3979.  Við kaupin var fyrirliggjandi að á eigninni hvíldu tvö almenn tryggingabréf í eigu stefnda til tryggingar efndum á framkvæmdaláni sem stefndi hafi veitt byggingaraðila og seljanda eignarinnar, en stefnandi taldi sig ekki hafa frekari upplýsingar um. 

Kaup stefnanda á eigninni urðu til þess að stefndi gaf út yfirlýsingu á dskj. nr. 4.  Svo sem þar kemur fram lofaði stefndi að aflétta tryggingabréfunum af eigninni gegn því að kaupverðsgreiðslur yrðu lagðar beint inn á reikning í nafni seljanda hjá stefnda og að húsbréf yrðu framseld stefnda.  Yfirlýsing þessi byggðist á samningi milli seljanda og stefnda um almennt framsal á kröfum samkvæmt kaupsamningi.  Samningur þessi eða önnur gögn um samskipti seljanda og stefnda eru ekki fyrirliggjandi.

Þann 27. apríl 2000 var gengið frá kaupsamningi milli stefnanda og seljanda, sbr. dskj. nr. 5, og bar kaupsamningurinn með sér efnislegt innihald yfirlýsingarinnar á dskj. nr. 4.  Greiddi stefnandi því kaupsamningsgreiðslur sínar inn á hinn tilgreinda bankareikning og framseldi stefnda fasteignaveðbréf eins og áskilið hafði verið.

Afhending eignarinnar átti að fara fram þann 1. nóvember 2000.  Af hálfu seljanda urðu talsverðar tafir á afhendingu og fékk stefnandi eignina loks undir lok árs 2000.  Strax eftir afhendingu fór stefnandi að taka eftir ýmsum göllum á eigninni.  Leiddi það til þess að aflað var úttektar byggingafræðings sumarið 2001 og hófust í kjölfarið viðræður milli stefnanda og seljanda um gallakröfur stefnanda.  Þær viðræður skiluðu ekki árangri.  Tók stefnandi það til bragðs að halda eftir hluta af greiðslum sínum í samræmi við hinn almennt viðurkennda stöðvunarrétt kaupanda í fasteignaviðskiptum.  Alls hélt stefnandi eftir kr. 518.403,00.

Þann 12. apríl 2002 óskuðu stefnandi og þrír aðrir eigendur í Lækjasmára 19 og 21 eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta þá galla sem voru á sér- og sameignarhlutum í fasteigninni.  Tilgreindir matsþolar voru seljandi eignarinnar og stefndi í máli þessu, sbr. dskj. nr. 7.  Um það leyti sem niðurstaða hins dómkvadda matsmanns lá fyrir hafði bú seljanda verið tekið til gjaldþrotaskipta.  Var Benedikt Sigurðsson hdl. skipaður skiptastjóri í búinu.  Þann 8. nóvember 2002 var lýst kröfu í búið af hálfu stefnanda, sbr. dskj. nr. 10.  Nam fjárhæð kröfunnar alls kr. 835.855,00 og byggðist sú fjárhæð á niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns.  Gallakröfur stefnanda voru því að höfuðstólsverðmæti kr. 317.452,00 hærri en sú fjárhæð kaupverðs sem stefnandi hélt eftir.

Skiptastjóri hafnaði kröfu stefnanda fyrst um sinn en að lokinni nánari athugun á réttarstöðu aðila og að undangenginni skýrslutöku af forsvarsmanni þrotaaðila (seljanda) ákvað skiptastjóri að samþykkja kröfu stefnanda í búið, sbr. dskj. nr. 15.  Var sú afstaða skiptastjóra sérstaklega borin undir lögmann stefnda sem lýsti því yfir að stefndi gerði ekki athugasemd við afstöðu skiptastjóra og setti sig þannig ekki upp á móti kröfum stefnanda og þeirri lækkun sem krafa stefnanda hafði á kaupverð eignarinnar, sbr. dskj. nr. 16.  Tekið skal fram að samkvæmt upplýsingum skiptastjóra mun ekkert koma til úthlutunar upp í almennar kröfur í búinu.

Stefnanda barst innheimtubréf dags. 19. október 2002 frá skrifstofu lögmanns stefnda vegna meintra vanefnda á eftirstöðvum kaupverðs, sbr. dskj. nr. 8.  Bar innheimtubréf þetta með sér að kröfueigandi væri seljandi, þ.e. Friðjón og Viðar ehf., en sem fyrr segir hafði bú þess félags þegar verið tekið til gjaldþrotaskipta.  Innheimtubréfinu var svarað og kröfunni mótmælt þann 23. október 2002, sbr. dskj. nr. 9.  Þann 16. desember 2002 var stefnanda send greiðsluáskorun, sbr. dskj. nr. 12.  Svo sem þar kemur fram var greiðsluáskorunin byggð á tryggingabréfi að fjárhæð kr. 4.000.000,00 í eigu stefnda og bar með sér allt aðra og miklu hærri fjárhæð en hin meinta og framselda krafa seljanda á hendur stefnanda máls þessa.  Leiddi þetta til þess að skiptastjóra var ritað bréf þann 6. janúar 2003 þar sem öllum innheimtutilraunum stefnda var mótmælt, sbr. dskj. nr. 13.

Mótmæli stefnanda skiluðu engum árangri og lá fyrir að stefndi hafði í hyggju að selja eign stefnanda á nauðungarsölu til að fá uppgerðar eftirstöðvar hins upphaflega kaupsamnings.  Ljóst er að nauðungarsala á eigninni hefði haft í för með sér gríðarlegt tjón fyrir stefnanda.  Var því gripið til þess ráðs að afla fjármuna til að greiða upp eftirstöðvar kaupverðs og var það gert með fyrirvara, sbr. dskj. nr. 17.  Sú fjárhæð sem stefnandi greiddi var u.þ.b. tvöföld sú fjárhæð sem hún hafði haldið eftir af kaupverði, enda krafðist stefndi fullra vaxta og kostnaðar af kröfunni, jafnvel þó skylda stefnanda til greiðslu dráttarvaxta hafi í raun ekki verið fyrir hendi gagnvart hinum upphaflega kröfueiganda, þ.e. seljanda eignarinnar.

Fyrrgreindur fyrirvari stefnanda bar með sér að greiðsla stefnanda væri umfram skyldu og eingöngu til þess að forða eigninni frá nauðungarsölu.  Áskildi stefnandi sér rétt til að krefja stefnda um alla fjárhæðina auk dráttarvaxta, eins og málsókn þessi ber með sér.  Fyrirvari stefnanda var áritaður um móttöku af hálfu lögmanns stefnda, sbr. nánar dskj. nr. 17.

Eftir greiðslu barst fullnaðarkvittun frá skrifstofu lögmanns stefnda, sbr. dskj. nr. 18.  Tekið skal fram að kvittun þessi er af einhverjum sökum dagsett 25. febrúar 2003 en greiðsla stefnanda fór ekki fram fyrr en 3. mars 2003.  Kvittun þessi bar með sér að varða sama innheimtumál og innheimtubréf á dskj. nr. 8.  Hins vegar hafði tilgreiningu kröfuhafa verið breytt og stefndi gerður að kröfueiganda.  Var grundvöllur kröfunnar skýrður með svofelldum hætti, sbr. nánar dskj. nr. 18: “Kaupsamningur milli Friðjóns og Viðars ehf. og Sólveigar Helgadóttur um fasteignina Lækjarsmára 21, 0303, Kópavogi.  Greiðslur veðsettar Sparisjóði Hafnarfjarðar.”  Hin innheimta krafa var með öðrum orðum byggð á framsali réttinda seljanda samkvæmt kaupsamningnum.

Í kjölfar greiðslu stefnanda var áhvílandi tryggingabréfi aflétt af eign stefnanda og fékk stefnandi loks útgefið afsal fyrir eigninni þann 13. maí 2003, sbr. dskj. nr. 19.

                III.   Málavextir stefnda.

                Stefndi, er lánastofnun sem lánar m.a. verktökum fé til nýbygginga.  Friðjón og Viðar ehf. var eitt þessara verktaka og naut lánafyrirgreiðslu stefnda við byggingu nokkurra húsa við Lækjarsmára í Kópavogi, þ.á.m. Lækjarsmára 21 í Kópavogi, þar sem stefnandi keypti íbúð, sem er merkt sem eignarhluti 0203. Lánafyrirgreiðslan var veitt með því að félaginu var heimilað að yfirdraga tékkareikning sinn hjá stefnda í samræmi við framvindu verksins og verðmæti þess.  Til tryggingar kröfum stefnda voru gefin út allmörg tryggingabréf, mismunandi há, sem þinglýst var á heildareignina og síðan skipt niður á íbúðirnar um leið og skilyrði voru til þess.  Við sölu íbúða í húsinu þörfnuðust kaupendur þeirra að sjálfsögðu að fá tryggingu fyrir því að tryggingabréfunum yrði aflétt þegar kaupverðið var að fullu greitt.  Í þeim tilgangi gaf stefndi frá sér yfirlýsingu gagnvart hverjum einstökum kaupanda þar sem hann skuldbatt sig til þess að aflétta tryggingabréfum sínum þegar kaupverðið hefði verið að fullu greitt.  Hinn 30. mars 2000 gaf stefndi Eignavali fasteignasölu slíka yfirlýsingu í tilefni af sölu íbúðarinnar til stefnanda, sbr. dskj. nr. 3.  Skuldbinding þessi var án undantekninga fyrir stefnda og bar honum skilyrðislaust að aflétta bréfum sínum þegar kaupverðið hafði verið greitt að fullu, án tillits til þess hver staðan á skuldum Friðjóns og Viðars ehf. var gagnvart stefnda.

                Við sölu eignarinnar til stefnanda var henni gerð sérstök grein fyrir þessari stöðu mála eins og sjá má í grein 22 á bakhlið kaupsamningsins.  Í þessari grein samningsins er vísað til fyrrgreindrar yfirlýsingar stefnda, talin eru upp þau tryggingabréf sem á eigninni hvíla til tryggingar skuldum Friðjóns og Viðars ehf. Greiðslum samkvæmt kaupsamningnum var þannig ávísað til stefnda til að tryggja að viðskiptin gætu gengið eftir í samræmi við áform og hagsmunir kaupanda þannig tryggðir.  Auk þess að undirrita kaupsamninginn með þessum ákvæðum í 22. gr. tók stefnandi við afriti yfirlýsingar stefnda.  Ávísunin felur í sér að kaupsamningsgreiðslunum er með óafturtækum hætti ráðstafað til greiðslu á þeim skuldum sem tryggðar voru með veði í eign stefnanda.  Tilgangur hennar var því að gæta hagsmuna stefnanda að þessu leyti um leið og hún þjónaði hagsmunum stefnda.  Stefnandi staðfesti með áritun sinni á kaupsamninginn að henni var kunnugt um að greiðslunum væri ráðstafað með þessum hætti og að réttur greiðslustaður kaupsamningsgreiðslna væri inn á sérstakan bankareikning sem stofnaður hafði verið vegna sölu þessarar tilteknu íbúðar.

                Stefndi, Sparisjóður Hafnarfjarðar, var ekki aðili að kaupsamningi stefnanda og Friðjóns og Viðars ehf., hvorki beint né óbeint.  Hann ábyrgðist stefnanda ekki réttar efndir kaupsamn-ingsins og undirgekkst ekki að vanefndir Friðjóns og Viðars ehf. á samningsskyldum þeirra  gagnvart stefnanda hefðu áhrif á rétt hans sem veðhafa í íbúðinni.  Ógerlegt er að sjá hvernig stefndi getur orðið ábyrgur fyrir vanefndum Friðjóns og Viðars ehf. gagnvart stefnanda og gildir þá einu hvort um er að ræða galla á hinu selda, afhendingardrátt eða aðrar vanefndir af hans hálfu.  Engin dæmi eru um það í réttarsögunni að veðhafar í eign, sem enga aðild eiga að sölu hennar eða byggingu, geti orðið ábyrgir fyrir vanefndum á samningum sem snerta eignina og sem þeir eiga ekki aðild að.

                Stefndi tekur ekki afstöðu til þess hvort stefnandi eigi eða hafi átt kröfu á hendur Friðjóni og Viðari ehf. vegna vanefnda þess félags á kaupsamningnum enda hefur stefndi ekkert með það að gera.  Stefndi hafði ekki umboð Friðjóns og Viðars ehf. til að semja um lækkun kaupverðs eða fráfall annarra réttinda samkvæmt kaupsamningnum og mátti búast við að verða bóta-skyldur gagnvart því fyrirtæki ef hann ráðstafaði þannig hagsmunum þess.

                Stefndi fær ekki betur séð en að málshöfðun stefnanda á hendur sér byggi á misskilningi varðandi aðild.  Stefndi hefur ekkert tjáð sig um hugsanlegar vanefndir Friðjóns og Viðars ehf. eða úrræði og heimildir stefnanda vegna þeirra.  Hefði stefnandi kosið að halda eftir af kaupverðinu af einhverjum ástæðum er vörðuðu Friðjón og Viðar ehf., hefði stefndi ekki skipt sér af því eða tekið afstöðu til þess.  Eftir sem áður voru skuldir Friðjóns og Viðars ehf. tryggðar með veði í eign félagsins og þær voru ógreiddar.  Svo lengi sem verðmæti eignarinnar nægði til að greiða veðskuldirnar átti stefndi tvímælalaust rétt á og bar í raun skylda til að ganga að eigninni, líkt og hann gerir alltaf þegar veðtryggðar skuldir gjaldfalla.  Sá réttur féll ekki niður fyrr en stefnandi hafði lokið greiðslu alls kaupverðsins í samræmi við skilmála kaupsamningsins en þá varð virk sú skylda sem hún hafði undirgengist með yfirlýsingu sinni, að aflétta öllum tryggingabréfum sínum af eigninni. 

                Samkvæmt grein fjögur á bakhlið kaupsamningsins bar stefnanda að greiða lögmælta dráttarvexti af kaupverðinu ef hún greiddi það eftir gjalddaga.  Umtalsverður dráttur varð á kaupsamningsgreiðslum frá stefnanda og féllu dráttarvextir á kaupverðið að fjárhæð kr. 423.658,00.  Á sama tíma og greiðslur bárust ekki frá stefnanda bar skuld Friðjóns og Viðars ehf. við stefnda einnig fulla vexti.  Stefnda bar því ekki að aflétta tryggingabréfunum fyrr en kaupverðið hafði verið greitt að fullu með þeim vöxtum sem fallið höfðu á það í samræmi við ákvæði kaupsamningsins.  Við þessa skyldu sína gagnvart stefnanda stóð stefndi og hefur því ekki unnið henni neina þá meingerð að valdi honum bótaskyldu gagnvart henni.

                IV.  Málsástæður og lagarök.

1.                Stefnandi byggir á því að stefndi hafi ekki átt rétt til þeirrar kröfu sem stefnandi var knúinn til að greiða til að forða óréttmætri og í raun ólögmætri nauðungarsölu á eigninni.  Er málatilbúnaður stefnanda einkum á því byggður að stefndi hafi fengið framseld kröfuréttindi seljanda á hendur stefnanda en slíkt framsal getur ekki talist annað en framsal almennrar fjárkröfu, sbr. t.d. 45. gr. laga nr. 75/1997.  Alkunna sé að við framsal slíkrar kröfu missir skuldari ekki mótbárur gagnvart framsalshafa.  Engu máli skipti þótt hin almenna fjárkrafa hafi verið tryggð með veði í eign stefnanda, enda felur veðtryggingabréf ekki í sér raunverulega fjárkröfu heldur stendur það eingöngu til tryggingar einhverri kröfu sem byggð er á öðrum grunni.  Fái þetta stoð í þeim grundvelli kröfunnar sem stefndi lýsti sjálfur í greiðslukvittun á dskj. nr. 18 og komi einnig fram í innheimtubréfi á dskj. nr. 8.

Fyrirliggjandi sé að stefndi veitti seljanda, þ.e. Friðjóni og Viðari ehf., framkvæmdalán við byggingu eignarinnar að Lækjasmára 21.  Ekki er upplýst í málinu á hvaða grundvelli það lán var veitt eða með hvaða hætti, þ.e. hvort það var á grundvelli viðskiptabréfs eða t.d. með yfirdráttarheimild.  Á hinn bóginn er ljóst að stefnandi var ekki og hefur aldrei verið aðili að þeim lánssamningi eða hugsanlegu viðskiptabréfi sem þar bjó að baki.  Mótbárumissir skuldara geti eingöngu orðið á grundvelli viðskiptabréfs og hinna svokölluðu viðskiptabréfareglna, sem eingöngu gilda um skuldabréf, víxla og tékka.  Tryggingabréf er ekki viðskiptabréf í þessum skilningi.

Að framanrituðu athuguðu er á því byggt að stefndi hafi ekki getað krafið stefnanda um frekari greiðslur en seljandi átti rétt á.  Þegar greiðsla stefnanda fór fram hafði seljandi, þ.e. þrotabú seljanda, þegar fallist á gagnkröfur stefnanda, afslátt af kaupverði og þá kröfu stefnanda að ógreiddu kaupverði yrði skuldajafnað á móti kröfum stefnanda.  Er á því byggt að stefndi hafi verið bundinn af þessu og mótbárum stefnanda.  Með öðrum orðum hafi falist í samþykki skiptastjóra á kröfu stefnanda samningur um lækkun á endanlegu kaupverði eignarinnar og þar með lækkun á þeirri almennu fjárkröfu sem stefndi hafi fengið framselda í öndverðu.  Engu breyti hvenær hið raunverulega framsal hafi farið fram, enda ljóst að mótbárur stefnanda megi rekja til hins upphaflega kaupsamnings og vanefnda seljanda á honum.  Er sérstök athygli vakin á því að stefnda var gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna við framkvæmd matsgerðar hins dómkvadda matsmanns og stefnda var einnig gefinn kostur á að tjá sig um afstöðu skiptastjóra.  Stefndi hafi ekki séð ástæðu til að mótmæla afstöðu skiptastjóra eða áskilja sér frekari rétt af því tilefni, sbr. dskj. nr. 16.

Eins og rakið hafi verið við, hafi við undirritun kaupsamnings stefnanda og seljanda legið fyrir yfirlýsing frá stefnda, sbr. dskj. nr. 4.  Yfirlýsing þessi hafi verið tekin efnislega upp í kaupsamning á dskj. nr. 5.  Hvergi komi fram í þessari yfirlýsingu stefnda að stefnandi missi eða geti misst mótbárur við hið yfirlýsta framsal á réttindum samkvæmt kaupsamningi.  Þá komi hvergi fram í yfirlýsingunni að hún gildi umfram endanlegt efni kaupsamnings.  Alkunna sé að efni kaupsamninga um fasteignir geti breyst á efndatíma þeirra.  Slíkar breytingar megi oft rekja til þess að galli eða aðrar vanefndir koma fram sem séu á ábyrgð seljanda.  Komi til þess gerist annað tveggja, að aðilar sættist á lækkun kaupsamningsgreiðslna eða að dómur kveði á um afslátt eða skaðabætur til handa kaupanda.  Byggir stefnandi á því að stefnda hafi borið að láta þess getið með skýrum og afdráttarlausum hætti að hugsanlegar vanefndir seljanda eða mótbárur stefnanda myndu ekki hafa áhrif gagnvart stefnda. Eigi þetta einkum við þegar fyrirliggjandi hafi verið við kaupsamningsgerð að eignin var ekki tilbúin, þ.e. hún var enn í byggingu.  Sé á því byggt að stefnandi hafi mátt treysta því að með efndum á kaupsamningi, eftir atvikum að teknu tilliti til afsláttar eða skaðabóta vegna galla, væri um að ræða fullnaðarnefndir og ekki þyrftu að koma til frekari greiðslur.  Þar sem stefnandi hafi átt réttmæta gagnkröfu á hendur seljanda sem numið hafi hærri fjárhæð en eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar sé ljóst að stefnandi hafði að fullu efnt skyldur sínar í samningssambandinu áður en stefndi hóf sínar innheimtuaðgerðir.  Orðalag yfirlýsingar stefnda á dskj. nr. 4 verði, með hliðsjón af aðstæðum og öllum málsatvikum, ekki túlkuð á annan hátt en að þá þegar hafi stefnda borið að aflétta af eigninni öllum tryggingabréfum sínum.  Innheimta stefnda á meintri kröfu sinni hafi þannig í senn verið óréttmæt og ólögmæt.

Stefnda hafi ekki getað dulist að til vanefnda af hálfu seljanda gæti komið, enda sé á því byggt að stefndi hafi, öfugt við stefnanda, verið ljós hin veika fjárhagslega staða seljanda á þeim tíma sem kaupsamningur er gerður og yfirlýsing stefnda gefin út.  Telur stefnandi það óeðlilegt og hugsanlega ámælisvert að upplýsa ekki með viðunandi hætti hver tilætlun stefnda hafi verið við gerð kaupsamnings og fyrrgreindrar yfirlýsingar.  Stefndi sé bankastofnun og fagaðili sem ríkar kröfur séu gerðar til á flestum sviðum.  Það sé stefndi sem tekið hafi ákvörðun um það að veita seljanda lánafyrirgreiðslu og það sé stefndi sem tók ákvörðun um það með hvaða hætti staðið skyldi að uppgjöri gagnvart seljanda.  Stefnda hafi verið í lófa lagið að tryggja hagsmuni sína með markvissari hætti og valda ekki þriðja aðila tjóni með athöfnum sínum eða athafnaleysi.

Verði talið að stefnandi hafi, með kaupsamningi um eignina, sbr. dskj. nr. 5, og að fenginni yfirlýsingu stefnda á dskj. nr. 4, í raun gert samning við stefnda um að greiða allt upphaflegt kaupverð burt séð frá hugsanlegum vanefndum seljanda er á því byggt að slíkt samkomulag sé ógildanlegt samkvæmt ákvæðum samningalaga nr. 7/1936.  Er áskilinn réttur til að ítarlegri reifunar um þetta á síðari stigum.

Það er tekið fram að flestar þær eignir sem seldar voru í Lækjasmára 19 og 21 hafi verið haldnar göllum.  Sé stefnanda kunnugt um að stefndi hafi, í einhverjum tilfellum, fallist á afsláttarkröfur kaupenda og aflétt tryggingabréfum af tilteknum eignarhlutum án þess að fá fullnaðargreiðslu samkvæmt upphaflegum kaupsamningi.  Stefnandi hafi ekki kost á því að leggja fram gögn að þessu leyti og sé því óhjákvæmilegt að skora á stefnda að upplýsa um þetta.  Ef rétt reynist sé ljóst að stefndi hafi kosið að mismuna kaupendum með stórfelldum hætti og ber að taka tillit til þess við úrlausn málsins.

Málatilbúnaður stefnanda byggist á því að þar sem stefndi hafi ekki haft betri rétt gagnvart stefnanda en seljandi eignarinnar hafi innheimta stefnda skv. dskj. nr. 8, 12 og 18 verið ólögmæt.  Greiðsla stefnanda þann 3. mars 2003, sem innt var af hendi með fyrirvara af hálfu stefnanda, sé því afturkræf að öllu leyti ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi.  Vakin sé athygli á því að málatilbúnaður stefnanda geri vitaskuld ráð fyrir því að krafa stefnanda sæti lækkun telji dómurinn ekki hægt að fallast á hana að fullu.  Eigi þetta m.a. við um réttmæti dráttarvaxta- og málskostnaðarkröfu stefnda. 

Stefnandi vísar kröfum sínum til stuðnings til lögfestra og ólögfestra meginreglna fjármunaréttarins, samningaréttar og kröfuréttar, þ.m.t. þeirra reglna er gilda um framsal fjárkrafna og mótbárumissi skuldara og skuldbindingagildi samninga ásamt ákvæðum laga nr. 7/1936.  Byggt er á almennum réttarreglum um fasteignakaup og um vanefndarúrræði kaupenda.  Loks er, eftir því sem við á, byggt á lögum nr. 21/1991, lögum nr. 90/2001, lögum nr. 75/1997 og lögum nr. 113/1996 og til hliðsjónar á lögum nr. 40/2002 og 161/2002.  Vaxtakrafa byggist á lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.  Um vaxtakröfu er vísað til laga nr. 35/2001 og um málskostnaðarkröfu í lög nr. 91/12991, þá er vísað í lög nr. 50/1988 um kröfuna um virðisaukaskatt á málskostnað, en stefnandi hafi ekki með höndum virðisaukaskattskyldan rekstur.

2.             Stefndi byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að hann eigi ekki aðild að þeim viðskiptum sem grundvalla kröfugerð stefnanda, hvorki beint eða fyrir framsal kröfuréttinda á grundvelli kaupsamnings stefnanda við Friðjón og Viðar ehf. Dómkröfur stefnanda séu í raun um afslátt og/eða bætur vegna meintra galla á hinni seldu íbúð og vegna afhendingardráttar seljanda án þess að bóta og/eða afsláttar sé krafist berum orðum og án þess að þær séu reistar á sök.  Þess í stað séu dómkröfur grundvallaðar gagnvart stefnda á þeirri fullyrðingu stefnanda, að stefndi hafi öðlast stöðu seljanda fyrir framsal kröfuréttinda samkvæmt kaupsamningi stefnanda og Friðjóns og Viðars ehf. og verði því að hlíta sömu mótbárum um réttindi sín og framseljandi. Þetta sé ekki aðeins ósannað heldur og rangt.  Stefndi hafi ekki verið aðili að löggerningnum sem mál þetta varðar eða hafi ábyrgðst hann á nokkurn hátt og hafi ekki stöðu seljanda fyrir framsal.  Hann hafi ekki lofað afhendingu íbúðarinnar á réttum tíma eða valdið vanefndum hans að öðru leyti.  Það fær því ekki séð á hverju aðild hans að bótamáli vegna þessara meintu vanefnda seljanda geti byggst.  Aðildarskortur hans að málinu leiði til sýknu hans af öllum dómkröfum, sbr. 16. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

 Stefndi byggir einnig á því að aðilar kaupsamningsins, stefnandi og Friðjón og Viðar ehf., geti ekki, hvorki með samningum sín á milli eða með vanefnd á kaupsamningi sín á milli raskað  veðbundnum hagsmunum stefnda í fasteign stefnanda.  Það verði ekki gert nema með samþykki hans.  Slíkt gæti og boðið hættunni heim um samráð aðila kaupsamnings um lækkun kaupverðs í þeim tilgangi að hagnast á kostnað stefnda sem veðhafa.

                Stefndi sé af framangreindum orsökum ekki bundinn af þeirri ákvörðun skiptastjóra í þrotabúi seljanda að samþykkja vanefndakröfur seljanda í þrotabúið.  Samþykki skiptastjóra helgast af því að þrotabúið hafði engra hagsmuna að gæta og viðurhlutaminna af hálfu skiptastjóra að samþykkja kröfurnar í stað þess að verjast þeim fyrir dómi.

                Stefndi byggir sýknukröfu sína ennfremur á því að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu bótaskyldu tjóni og alls ekki vegna afhendingardráttar seljanda.  Hún beri samkvæmt almennum reglum bótaréttarins sönnunarbyrðina fyrir tjóni sínu og fjárhæð þess.  Ekkert liggi fyrir í málinu um umfang þessa meinta tjóns annað en kröfulýsing stefnanda í þrotabú seljanda, hvorki vegna smíðagalla á íbúðinni eða þá að stefnandi hafi þurft að greiða leigu eða haft annan kostnað af afhendingardrætti seljanda  Friðjóns og Viðars ehf. og er því mótmælt að svo hafi verið.  Bætur vegna afleidds tjóns eins og afhendingardráttar vegna vanefnda samnings séu almennt ekki dæmdar nema fyrir liggi skaðabótaskylda af hálfu gagnaðila.  Slík skylda yrði að byggjast á saknæmissjónarmiðum og verði ekki séð að sönnur hafi verið lagðar fyrir því að bótaskilyrðum sé fullnægt að því leyti.  Hvað sem því líði komi ekki til greina að dæma stefnanda bætur að álitum vegna afnotamissisins enda samræmist það ekki dómaframkvæmd í slíkum málum og því beri að lækka kröfur stefnanda þegar af þeirri ástæðu.  Á heildina litið, telur stefndi, að skortur á sönnun fyrir því að bótaskilyrðum sé fullnægt og fyrir tjóni stefnanda og fjárhæð þess, leiði til þess að sýkna beri hann alfarið af kröfum stefnanda í málinu.

Stefndi vísar um dómkröfur sínar til laga nr.91/1991 um meðferð einkamála, einkum 16. gr. varðandi aðild og áhrif aðildarskorts.

                Einnig vísar stefndi til bótareglna kauparéttarins, einkum 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922, svo og til almennra reglna bótaréttarins um bótaskilyrði, sönnun þeirra, um sönnun tjóns og fjárhæð þess. 

                Krafan um máls­kostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um með­ferð einka­mála.

                V.   Sönnunarfærsla.

                Stefnandi gaf aðilaskýslu í málinu og vitni báru Hjalti Sigmundsson, byggingatæknifræðingur, kt. 021160-2969, Bæjargili 101, Garðabæ og Hrafnhildur Bridde, fasteignasali, kt. 180670-4169, Skógarási 2, Reykjavík.

                Stefnandi kannaðist við, að hafa undirgengist er hún gerði umræddan kaupsamning um íbúðina að Lækjarsmára 21, 0303, að greiðslur samkvæmt A lið samningsins yrðu lagðar inn á ákveðna bók í Sparisjóði Hafnarfjarðar og jafnframt hafi hún framselt húsbréf þau, sem hún átti rétt á til stefnda.  Hún kvað þetta hafa átt að tryggja að greiðslur frá henni færu til stefnda og myndu ekki glatast, þó að seljandinn, Friðjón og Viðar yrðu gjaldþrota.  Hún hafði reiknað með að verða að greiða íbúð sína að fullu og að hún væri gallalaus.  Hún kvaðst hafa orðið að greiða kr. 1.048.039,- til að koma í veg fyrir að íbúðin yrði seld á nauðungaruppboði að kröfu stefnda og hefði hún orðið að taka lán til að geta innt þessa greiðslu af hendi.  Hún hafi ekki haft greiðsluþol til að greiða af því láni og því selt íbúðina og keypt sér minni, en hún væri einhleyp.  Hún nefndi dæmi þess, að aðrir íbúðareigendur í húsinu hafi fengið afslátt hjá stefnda vegna galla á íbúðum þeirra.

                Hjalti Sigmundsson staðfesti matsgerð sína í málinu og skilgreindi nánar niðurstöðu hennar.  Hann kvað galla vegna séreignar stefnanda í húsinu vera metin á 402.000 krónur og galla vegna sameignarinnar væri 13,35% af 197.000 krónum.  Hann kvað bætur 200.000 krónur vegna afhendingardráttar, sem í matsgerð væri tilgreind vegna annarrar íbúðar, ætti og við íbúð stefnanda, en þetta hafi fallið niður í matsgerðinni fyrir mistök.  Matskostnaður hafi numið 93.808 krónum.

                Hrafnhildur Bridde kvaðst hafa vottað kaupsamninginn og taldi að hún hafi gert hann og kannaðist við yfirlýsinguna sem hafi fylgt honum og hafi svipaðar yfirlýsingar fylgt öðrum samningum um kaup á íbúðum í húsinu nr. 21 við Lækjarsmára.  Hún kvað kaupsamningsgreiðslur skv. A lið geta tekið breytingum, en við uppgjör þurfi að taka mið af afslætti o.fl., en endanlegt verð komi ekki fram fyrr en við uppgjör, en þá geti komið liðir sem dragist frá kaupverðinu, en einnig geti komið til liðir sem hækki kaupverðið.  Hún kvaðst hafa túlkað yfirlýsinguna á dskj. nr. 4, þannig að húsbréfin og allar greiðslur skv. A lið ættu að berast inn á þargreindan reikning og til ganga frá  lokauppgjöri og það sem eftir væri af lokagreiðslunni þegar gengið hafi verið frá uppgjöri færi og inn á þennan reikning sbr. 21. gr. kaupsamnings.. Hún kvað það viðtekna viðskiptahætti í fasteignaviðskiptum að endanlegt kaupverð réðist af lokauppgjöri.

                VI.                Niðurstöður.

                Svo sem fram kemur í samþykktu kauptilboði Friðjóns og Viðars ehf. dskj. 23, keypti félagið af Sólhofi ehf. grunn að Lækjasmára nr. 19, 21 og 23 í Kópavogi, en lóðin virðist hafa verið í því ástandi að það hafi verið búið að ljúka grunn jarðvegsvinnu og stilla upp fyrir sökklum.  Kaupverðið 60.000.000 krónur skyldi greiðast að meginhluta við undirritun samnings, þ.e. 40.000.000 krónur sem skyldi fara til að greiða upp áhvílandi skuldir, en eftirstöðvar skyldu greiðast með fjórum jöfnum greiðslum frá 14.7.1999 til 14.3.2000, en tilboð var samþykkt 13. apríl 1999.  Það hafði verið lagt fyrir stjórn stefnda, en félagið hafði leitað eftir að stefndi fjármagnaði byggingarframkvæmdir þess á lóðinni.  Á áritun á tilboðið sem upplýst er, að er eftir sparisjóðsstjórann, kemur fram að um hafi verið að ræða að reisa fjölbýlishús með 22 íbúðum og bílskýli og að áætlað var að verkið kostaði 264 milljónir króna og hafði félagið sótt um lán til að greiða lóðarverðið og til að klára íbúðirnar, en fyrir lá að Bykó og Steypustöðin væru til í að leggja til og lána efni í verkið.

                Af þessu er ljóst, að frá upphafi byggingarframkvæmda lá fyrir að verkið yrði fjármagnað af stefnda og að efnissalar lánuðu til verksins, en byggingaraðilinn mun ekki hafa haft úr miklua fjármagni að spila.  Stefndi lánaði verulegar fjárhæðir til verksins gegn veði í byggingunni og var veðsetningunni hagað þannig, að fyrst var öll byggingin veðsett en svo voru gefin út tryggingarbréf að ákveðnum upphæðum sem þinglýst var á einstakar íbúðir í byggingunni og höfðu tryggingarbréfin fyrir um 8.500.000 krónur verið þinglýst á íbúð stefnanda, er hún keypti íbúðina 27. apríl 2000, sbr. kaupsamning, en húsið var þá á byggingarstigi og er ljóst af því, sem að framan er rakið, að veruleg hætta gat verið á því, að byggingalok yrðu ekki eins og lofað var,þar sem byggingaraðilinn var ekki með trausta fjárhasstöðu og í skýrslu stefnanda hér fyrir dómi kemur fram, að hún gerir sér grein fyrir því að hann gæti orðið gjaldþrota.

                Í 22. grein kaupsamningsins kemur fram, að þessar veðskuldir upphaflega að fjárhæð 8.500.000 krónur séu kaupanda óviðkomandi og seljanda beri að aflétta þeim sem fyrst og eigi síðar en 1. desember 2000.  Í greininni er vísað til loforðs stefnda, yfirlýsingu á dskj. nr. 4, um að aflýsa öllum veðum af eigninni gegn því skilyrði að allar greiðslur skv. kaupsamningi að frádregnum sölulaunum verði lagðar inn á reikning nr. 1101-05-300346 hjá stefnda, en hann var í nafni Friðjóns og Viðars ehf. og að kaupandi framselji stefnda fasteignabréfin, sem tilgreind voru í samningnum.  Þetta fyrirkomulag var samþykkt af báðum aðilum samningsins.  Var gert ráð fyrir, að saman færi aflýsingin, lokagreiðslan skv. A lið kaupsamnings og afhending eignarinnar.

                Í málinu er aðallega deilt um yfirlýsingu þessa og hvernig beri að túlka hana og efndir loforða, sem í henni felast.

                Það er samt mat réttarins að stefndi hafi ekkki með því að láta þessa yfirlýsingu liggja fyrir við kaupsamningsgerð, sem svo var samþykkt og tekin upp í 22. gr. hans gerst aðili að kaupsamningnum eða öðlast neinn rétt skv. honum eða tekið á sig skyldur seljanda.  Þá þykir bresta sönnun um að Friðjón og Viðar ehf. hafi framselt til stefnda rétt sinn eða yfirfært skyldur samkv. samningnum. Skyldan um aflýsingu skv. 22. gr. hans hvíldi eftir sem áður á seljanda, ef það hefðu orðið vanhöld um að loforðið yrði efnt af stefnda..

                Á þessum tíma mun staða byggingaraðilans hafa verið orðin tvísýn og fyrirkomulagið sem fólst í yfirlýsingunni því verið bæði stefnanda og stefnda í hag.  Stefnanda var tryggt að greiðslurnar sem það innti af hendi gengju inn á reikninga hjá stefnda og glötuðust ekki, ef byggingaraðilinn yrði gjaldþrota.  Stefnandi hafði lánað byggingaraðilum bæði með því að leggja honum til fé um 35.000.000 krónur sem lagt var inn á tékkareikning hans og einnig ábyrgst yfirdrátt á honum gegn veði í fasteign stefnanda og öðrum íbúðum í húsinu.

                Með þessu móti gat stefndi beint greiðslum inn á reikninga byggingaraðilans hjá sér í þeim tilgangi að þær kæmu til lækkunar á láninu og yfirdráttarskuld byggingaraðilans.  Þrátt fyrir þetta verður ekki talið, að stefnandi hafi afsalað sé neinum rétti gagnvart byggingaraðilanum.  Skilyrði stefnda fyrir afléttingu veðsins voru að allar greiðslur samkv. kaupsamningnum færu inn á reikning byggingaraðilans hjá honum að undanskildum sölulanum og verður að telja það tæmandi talningu og miðaða við tilgreindar fjárhæðir.  Hins vegar er  miðað við afhendingu, og má reikna með að stefndi sem fjármagnaði bygginguna hafi reynt að koma því til leiðar, að afhending gæti farið fram.  Ekki er annað fram komið, en stefnandi hafi tekið við íbúðinni án þess að gera þá teljandi athugasemdir við ástand hennar.    Telja verður að með undirskrift sinni undir kaupsamninginn hafi stefnandi gengist undir að útborgunargreiðslurnar gengju beint inn á framangreinda reikninga og hafi hún með því firrt sig því úrræði að beita stöðvunarrétti vegna hugsamlegra vanefnda seljanda og henni því mátt vera ljóst, að hún yrði að sækja sérstaklega á hann um úrbætur vegna þeirra.

                Í málinu byggir stefnandi aðallega á því að stefndi hafi orðið ábyrgur fyrir efndum seljanda íbúðarinnar gagnvart henni og verði að hlíta þeim úrræðum, sem stefnanda voru fær gagnvart seljanda vegna vanefnda hans.  Á þetta er ekki fallist.  Allar greiðslur stefnanda á úrborgunarverðinu fóru til seljanda um stefnda og á móti hafði hann fullar skyldur við stefnanda um að efna samninginn af sinni hálfu þ.á m. með því að aflétta framangreindum veðum af íbúðinni.

                Staða stefnda er fyrst og fremst staða veðhafa, sem fjármagnaði byggingu umrædds húss að mestu leyti.  Hann er hins vegar engan veginn aðili að kaupsamningi stefnanda og seljanda íbúðarinnar og er fallist á það, að hann eigi ekki aðild að þessu máli, sem varðar efndir kaupsamningsins.  Seljandanum bar að sjá um að veðinu yrði aflétt, en veðhafanum stefnda var ekki skylt að gera það fyrr en skuldin sem var að baki veðinu var að fullu greidd, en með dómskj. nr. 27, hefur verið sýnt fram á að seljandi íbúðarinnar var enn í yfirdráttarskuld við stefnda er uppgjör milli stefnda og stefnanda fór fram á grundvelli yfirlýsingarinnar.  Svo sem áður er getið er yfirlýsingin m/v aðstæður talin hafa verið beggja hagur og ekki skilyrði til að ógilda hana eftir ógildingarúrræðum samningalaga.

                Samkvæmt þessu er stefndi sýknaður af kröfum stefnanda vegna aðildarskorts.

                Eftir þessum úrslitum er stefnandi dæmdur til að greiða stefnda 120.000 krónur í málskostnað.

                Dóm þennan kveður upp Guðmundur L. Jóhannesson, héraðsdómari.

DÓMSORÐ

                Stefndi, Sparisjóður Hafnarfjarðar er sýknaður af kröfum stefnanda, Sólveigar Helgadóttur.

                Stefnandi greiði stefnda 120.000 krónur í málskostnað.