Föstudaginn 9. febrúar 2001.
Nr. 23/2001.	Áslaug Helga Ingvarsdóttir (Sveinn Skúlason hdl.) gegn Sigurði Gísla Gíslasyni (Brynjar Níelsson hrl.)

                                                     

Kærumál. Útburðargerð. Fasteignakaup.

Á kærði úrskurð Héraðsdóms Reykjavíkur, sem hafði heimilað S að fá Á borna með beinni aðfarargerð úr húseign, gegn því að S greiddi Á nánar tilgreinda fjárhæð. Hafði S gert Á kauptilboð í eignina. Á hafði síðan gert S gagntilboð sem hann samþykkti. Neitaði Á að láta fasteignina af hendi, þrátt fyrir að kominn væri sá tími er Á skyldi afhenda S eignina samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði. Hélt Á því fram að slíkur vafi léki á tilkalli S til eignarinnar að ekki væri fullnægt skilyrðum útburðar. Þyrfti að eyða þeim vafa með efnisdómi um réttindi aðila áður en tekin yrði afstaða til útburðarkröfu S. Var fallist á þær forsendur héraðsdóms að réttur S væri svo ljós að það fullnægði skilyrðum 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 8. janúar 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 28. desember 2000, þar sem varnaraðila var heimilað með nánar tilteknum skilyrðum að fá sóknaraðila borna með beinni aðfarargerð úr húseigninni Hverafold 34 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og varnaraðila gert að greiða sér málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnarðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sóknaraðili dæmd til að greiða kærumálskostnað.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmd til að greiða varnaraðila kærumálskostnað, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Áslaug Helga Ingvarsdóttir, greiði varnaraðila, Sigurði Gísla Gíslasyni, 100.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 28. desember 2000.

Málsaðilar eru:

Gerðarbeiðandi er Sigurður Gísli Gíslason, kt. 280263-7609, Rósarima 2, Reykjavík, sem hér eftir verður vísað til sem sóknaraðila.

Gerðarþoli er Áslaug Helga Ingvarsdóttir, kt. 210654-5189, Hverafold 34, Reykjavík, hér eftir nefnd varnaraðili.

Málið barst dóminum 1. desember sl. með bréfi lögmanns sóknaraðila, sem dagsett er sama dag. Það var tekið til úrskurðar 18. desember sl. að afloknum munnlegum málflutningi.

Dómkröfur:

Dómkröfur sóknaraðila eru þær, að varnaraðili verði með beinni aðfarargerð borin út úr einbýlishúsinu að Hverafold 34, Reykjavík, ásamt öllu sem henni tilheyrir og honum fengin umráð fasteignarinnar, allt gegn því að sóknaraðili reiði fram 6,5 milljónir króna í peningum og undirriti og afhendi tilbúið til þinglýsingar fasteignaveðbréf að fjárhæð 6,4 milljónir króna, eins og ráð sé fyrir gert í samningi milli aðila.

Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Dómkröfur varnaraðila eru eftirfarandi:

Aðallega að synjað verði um aðfarargerð.

Fyrsta varakrafa varnaraðila er sú, að veittur verði hæfilegur frestur vegna framkvæmdar aðfarar, ef svo ólíklega vilji til að héraðsdómari fallist á umbeðna aðfarargerð.

Önnur varakrafa varnaraðila er sú, að fallist héraðsdómari á að umbeðin aðfarargerð nái fram að ganga, þá verði framkvæmd aðfarar frestað á meðan úrskurður héraðsdómara verði borinn undir æðri dóm. Fallist héraðsdómari ekki á frestun aðfarar á meðan úrskurður hans er borinn undir æðri dóm er krafist hæfilegrar tryggingar úr hendi sóknaraðila.

Varnaraðili krefst málskostnaðar úr hendi sóknaraðila, hvernig sem málið fer, auk lögmælts virðisaukaskatts.

Málavextir, málsástæður og lagarök:

Af málskjölum má ráða, að málsatvik séu í meginatriðum sem nú verður lýst. Varnaraðili gerði sóknaraðila gagntilboð dagsett 28. ágúst sl. um að honum gæfist kostur á að kaupa fasteignina nr. 34 við Hverafold í Reykjavík. Sóknaraðili samþykkti gagntilboðið daginn eftir þann 29. sama mánaðar. Verð það sem varnaraðili setti á eignina og sóknaraðili samþykkti nam 21,9 milljónum króna, sem greiðast skyldu þannig:

1.	Við undirritun kaupsamnings	kr. 4.000.000
2.	Við afhendingu eignar 1. desember 2000	kr. 2.500.000
3.	Hinn 1. febrúar 2001	kr. 1.700.000
4.	Hinn 1. apríl 2001	kr. 2.800.000
5.	Hinn 1. júlí 2001	kr. 1.500.000
6.	Hinn 1. ágúst 2001	kr. 3.000.000
		kr. 15.500.000

 

Auk þess skyldi sóknaraðili afhenda fasteignaveðbréf skiptanlegt fyrir Húsbréf, tryggt með veði í umræddri eign að fjárhæð kr. 6.400.000. Vextir þess veðskuldabréfs skyldu reiknast frá samþykki kauptilboðs og fyrsti gjalddagi vera þriðji almenni gjalddagi frá útgáfudegi, eins og í tilboðinu greinir. 

Einnig kemur fram í gagntilboði varnaraðila, að afhending eignarinnar skuli vera 1. desember 2000.  Engin áhvílandi lán skyldu fylgja og skuldbatt varnaraðili sig til að aflétta veðskuldum af eigninni henni tilheyrandi. Á bakhlið gagntilboðsins er lánanna getið, sem aflétta skyldi. Einnig er á bakhlið gagntilboðsins eftirfarandi skráð breyttu og stærra letri. ,,Þegar gagntilboð hefur verið samþykkt af báðum aðilum er í raun kominn á bindandi kaupsamningur.”  Í framhaldi þessarar setningar er skráð óbreyttu letri: ,,Þó er út frá því gengið að eftir samþykki tilboðs (eða gagntilboðs), sé gerður kaupsamningur milli aðila, sem getur eftir atvikum mælt nánar fyrir um kaupin, allt eftir eðli máls og í samræmi við venjur.” 

Umrætt gagntilboð átti sér stað fyrir milligöngu fasteignasölunnar Bergs og er gagntilboðið gert á eyðublað frá þeirri fasteignasölu.

Sóknaraðili lét þinglýsa gagntilboðinu. Það er áritað um móttöku til þing­lýsingar 3. október sl. og innfært í veðmálabækur daginn eftir.

Lögmaður sóknaraðila ritaði varnaraðila bréf dags. 5. október sl. og fékk stefnuvott til að birta það fyrir henni. Í bréfinu kemur fram, að varnaraðili hafi að sögn starfsmanna fasteignasölunnar neitað að koma til fundar í því skyni að undirrita kaupsamning og taka við greiðslum frá sóknaraðila og veðskuldabréfi því, sem sóknaraðila bar að afhenda á grundvelli hins samþykkta gagntilboðs.  Þar er og vísað til fundar, sem boðaður hafi verið daginn áður en varnaraðili hvorki mætt né boðað forföll. Á fundinu hafi m.a. átt að ræða ,,þá stöðu sem upp var komin”, eins og í bréfinu segir.   Einnig er því lýst yfir f.h. sóknaraðila, að kaupunum muni verða haldið upp á varnaraðila og þess krafist að varnaraðili efni samninginn að efni til. Skorað er á varnaraðila að mæta til fundar á fasteignasölunni til að ganga frá kaupsamningi um eignina. Ennfremur kemur fram í bréfinu, að ráðgert hafi verið, að móðir sóknaraðila myndi flytja til sonar síns og fjölskyldu hans. Hún hafi gengið frá sölu á fasteign sinni að Mávahlíð 7 í Reykjavík hinn 9. september sl., þegar legið hafi fyrir, að sonur hennar hafði fest kaup á umræddri eign.

Lögmaður sóknaraðila ritaði varnaraðila annað bréf, dags. 27. október sl., sem einnig var birt fyrir varnaraðila af stefnuvotti. Þar kemur fram, að varnaraðili hafi ekki svarað fyrra bréfi, eða haft samband við starfsmenn fasteignarsölunnar Bergs. Í bréfinu er varnaraðili boðuð til fundar um kaupsamningsgerð 2. nóvember  kl. 10. árdegis á skrifstofu fasteignasölunnar Bergs, en þess getið að fundartíma verði breytt, sé hann varnaraðila óhentugur, enda láti hún vita, ef svo sé. Einnig er ítrekað, að umsamdar greiðslur séu varnaraðila til reiðu, svo og veðskuldabréf, sem hann átti að afhenda.

Fyrir liggur fundargerð staðfest af Sæberg Þórðarsyni löggiltum fasteigna- og skipasala sem er svohljóðandi: ,,Fimmtudaginn 2. nóvember 2000 var haldinn fundur á fasteignamiðluninni Bergi að Háaleitisbraut 58 í Reykjavík vegna Hverafoldar 34. Til fundarins mæta Sigurður Gísli Gíslason kt. 280263-7619, kaupandi skv. samþykktu gagntilboði dags. 28.8. 2000. Einnig eru á fundinum lögmaður Sigurðar Gísla, Pétur Örn Sverrisson hdl. svo og sambýliskona Sigurðar Gísla, Sólborg Ósk Valgeirsdóttir auk Sæbergs Þórðarsonar löggilts faseignasala sem ritar fundargerð þessa. Seljandi eignarinnar Áslaug Helga Ingvarsdóttir var boðuð til fundarins með bréfi dagsettu 27. 10. 2000 er birt var henni með atbeina stefnuvotts hinn 28. 10. 2000. Í bréfi þessu var fundartíma, fundarefnis og fundarstaðar greinilega getið. Með bréfi þessu fylgdi einnig afrit bankaábyrgðar vegna kaupsamningsgreiðslu.  Klukkan 10:15 er Áslaug Helga ekki mætt til fundarins. Kaupandi ítrekar að hann sé tilbúinn að greiða kaupsamningsgreiðslu kr. 4.000.000,-, einnig kr. 64.000,- sem er lántökugjald fasteignaveðbréfs svo og að afhenda Sæberg Þórðarsyni fé til þess að greiða megi þinglýsingar- og stimpilgjöld vegna viðskiptanna. Sigurður Gísli er einnig tilbúinn að rita undir öll nauðsynleg skjöl vegna viðskiptanna s.s. kaupsamning og fasteignaveðbréf. Allt þetta er Sigurður tilbúinn að reiða fram gegn því að seljandi Áslaug Helga sinni samningsskyldum sínum og riti undir kaupsamning og heimili þinglýsingu fasteignaveðbréfs.”  Skjal þetta, sem er í ljósriti, staðfestir Sæberg  Þórðarson með undirskrift sinni, svo og sóknaraðili og lögmaður hans.

Sóknaraðili hefur lagt fram í málinu yfirlýsingar frá Íslandsbanka/FBA hf., aðra dags. 17. október sl. og hina dags. 27. nóvember sl., þar sem bankinn ábyrgist greiðslur til varnaraðila í samræmi við ákvæði 1. og 2. tl. gagntilboðs, enda uppfylli varnaraðili skyldur sínar samkvæmt gagntilboðinu. Einnig liggur fyrir í málinu yfirlýsing frá Íbúðarlánasjóði dags. 30. nóvember sl., þar sem staðfest er að sóknaraðili hafi gefið út fasteignaveðbréf hinn 13. september sl. til varnaraðila að fjárhæð 6,4 milljónir króna. Loks hefur sóknaraðili lagt fram yfirlýsingu Íslandsbanka/FBA hf., dags. 14. desember sl. um að bankinn ábyrgist varnaraðila greiðslu á þeim greiðslum, sem sóknaraðila ber að standa skil á samkvæmt gagntilboðinu sbr. 3. til 6. tl. gagntilboðsins samtals 9 milljónir króna, sjá greiðsluyfirlit á bls. 2 að framan.

Varnaraðili átti að afhenda húseigina Hverafold 34 hinn 1. desember sl. eins og áður er lýst, en hefur ekkert aðhafst í þeim efnum.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila:

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa viljað ganga til kaupsamnings eftir að samningur komst á þeirra í milli, né heldur viljað taka við greiðslum. Hún hafi ekki svarað ítrekuðum tilmælum um að ganga til kaupsamningsgerðar, eins og gert sé ráð fyrir í hinu samþykkta gagntilboði þrátt fyrir ítrekuð tilmæli þar um, fyrst símleiðis á vegum fasteignamiðlunarinnar Bergs en síðar bréflega. Raunar hafi varnaraðili kosið að virða sóknaraðila ekki svars og hafi engar ástæður tilgreint fyrir þessu athafnaleysi. Hið eina sem fyrir liggi í þessu efni, sé það, að starfsmenn fasteignamiðlunarinnar Bergs hafi tjáð sóknaraðila undir lok septembermánaðar að varnaraðili hafi neitað að ganga til kaupsamningsgerðar af óljósum ástæðum. Af þessu tilefni hafi lögmaður sóknaraðila ritað varnaraðila bréf hinn 5. október sl.   Í bréfi þessu hafi röksemdir sóknaraðila verið tíundaðar og skorað hafi verið á gerðarþola að ganga til kaupsamningsgerðar.  Varnaraðili hafi látið ógert að svara bréfinu.  Sóknaraðili hafi aflað sér bankaábyrgðar 17. október vegna kaupsamningsgreiðslu, skv. 1. tl. A-liðar gagntilboðsins. Lögmaður sóknaraðila hafi ritað varnaraðila annað bréf, dags. 27. október sl., þar sem ítrekuð hafi verið áskorun sóknaraðila um að mæta til kaupsamningsgerðar og þar tilgreindur staður og stund.  Afrit fyrrnefndrar bankaábyrgðar hafi fylgt með bréfi þessu. Gerðarþoli hafi ekki mætt til kaupsamningsgerðar nú frekar en fyrr, sbr. fundargerð kaupsamningsfundar er haldinn var á fasteignamiðluninni Bergi 2. nóvember sl.

Sóknaraðili byggir á því að hann hafi fullnægt öllum skyldum sínum gagnvart varnaraðila. Hann hafi ítrekað boðið fram greiðslur, bæði peningagreiðslur og þá greiðslu sem falist hafi í því að gefa út fasteignaveðbréf skiptanlegt fyrir húsbréf. Eins og skjöl málsins beri með sér hafi sóknaraðili fengið bankaábyrgðir fyrir kaupsamningsgreiðslum þeim er þegar séu fallnar og komið vitneskju um tilvist þeirra til varnaraðila með tryggilegum hætti. Allt að einu virðist sem að varnaraðili ætli ekkert að aðhafast til þess að efna samning þann, sem komist hafi á milli aðila 29. ágúst sl.  Sú venja sé ríkjandi í fasteignaviðskiptum, að seljandi afhendi kaupanda hina seldu eign á hádegi afhendingardags. Það tímamark sé nú liðið og hafi varnaraðili ekki afhent eignina. Athafnaleysi varnaraðila hafi leitt til þess að sóknaraðila sé nauðugur einn kostur að krefjast aðfarar.

Útburðarkrafa þessi sé byggð á meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og að kaupandi fasteignar eigi rétt til þess að krefjast efnda in natura. Um sé að ræða alkunnar lagareglur og sé því til stuðnings m.a. vísað til HRD 1985:671 og dóms héraðsdóms Reykjavíkur í máli E-3850/1999, 17. desember 1999.  Um heimild til þess að krefjast aðfarar sé vísað til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Málsástæður og lagarök varnaraðila:

Varnaraðili lýsir málavöxtum á þá leið, að hún hafi verið mjög miður sín á tíma­bilinu allt frá því í júní sl. sumar, eins og framlagt læknisvottorð staðfesti. Hún hafi verið þannig á sig komin andlega hinn 3. júlí sl., þegar hún ritaði undir söluumboð til Sæbergs Þórðarsonar lg.fs. á fasteignasölunni Bergi að Háaleitisbraut 58 í Reykjavík vegna fasteignar sinnar. Samkvæmt upplýsingum fasteignasalans hafi varnaðili ætlast til þess að eignin yrði boðin fram, án þess að hún væri fús til þess að láta hugsanlega kaupendur skoða hana. Hafi gengið svo um sumarið, að varnaðili hafi verið ófús til að sýna eignina og sjaldan svarað skilaboðum er lögð hafi verið fyrir hana. Tilboðum er bárust hafi varnaaðili ógjarnan svarað.  Sóknaraðili hafi fengið að skoða eignina í lok ágúst sl., og gert varnaraðila tilboð í hana í framhaldi þess. Varnaraðila hafi ekki líkað tilboðið, en fasteignasalinn hafi boðað hana til sín á fasteignasöluna, þar sem hún hafi ritað undir “gagntilboð”. Hún kveðst ekki hafa fengið neinar leiðbeiningar um þýðingu gagntilboðsins og hafa staðið í þeirri trú að það væri einungis viljayfirlýsing um samning, sem myndi fylgja í kjölfarið, ef og aðeins ef hún finndi eign til þess að kaupa í staðinn fyrir sína eign.

Hún hafi því talið “gagntilboðið” úr sögunni, þar sem hún hafi enga húseign fundið, sem henni hentaði, og látið strax vita um þá afstöðu sína, þegar eftir leitað hafi verið eftir því.  Hún hafi því álitið með öllu óþarft að svara bréfritunum sóknaraðila.

Varnaraðili byggir málsvörn sína í fyrsta lagi á því að hún hafi verið í andlegu ójafnvægi, þegar hún undirritaði gagntilboðið. Hún sé einhleyp með þrjú börn á sínu framfæri og hafi þurft að upplifa erfiðan hjónaskilnað fyrir nokkrum árum. Frá þeim tíma hafi hún verið undir miklu andlegu álagi einkum vegna aðgerða fyrrum eiginmanns hennar gagnvart henni og börnunum. Keyrt hafi um þverbak síðastliðið sumar,  er fyrrum eiginmaður hennar hafi, að henni forspurðri, tekið eitt barna hennar og farið með það með sér til útlanda. Við þann atburð hafi varnaraðili komist í verulega geðshræringu og frá þeim tíma búið við viðvarandi ójafnvægi, sem gert hafi að verkum að hún hafi verið alls ófær um að taka svo afdrifaríka ákvörðun, sem sala á heimili hennar sé. Langur vegur sé frá því, að hún hafi jafnað sig m.a. eftir þann atburð. Um þetta vitni framlagt vottorð læknis.  Varnaraðili hafi í örvæntingu sinni og óskiljanlegu fljótræði vegna tilvitnaðs atburðar, tekið þá ákvörðun að skipta um umhverfi með það í huga að losna undan sífelldum árásum fyrrum eignmanns síns.

Í annan stað byggir varnaraðili á því, að hún hafi ekki notið réttmætrar leiðbeiningaskyldu af hálfu þess starfsmanns fasteignasölunar Bergs, sem annast hafi samskiptin við hana. Hún sé alls óvön fasteignaviðskiptum og hafi því reitt sig á leiðsögn fasteignasalans. Hún hafi sett fram sem algert skilyrði við undirritun gagntilboðsins, að það væri gert með fyrirvara um að hún fengi keypt annað húsnæði, enda ella á götunni með þrjú börn. Þessa sé ekki getið í gagntilboðinu.

Í þriðja lagi byggir varnaraðili á því, að enginn kaupsamningur sé fyrir hendi milli málsaðila. Hún sé þinglesinn eigandi umræddrar fasteignar og verði því ekki borin út úr eigin húsnæði. Sóknaraðili hafi engan rétt unnið gagnvart henni með því að þinglýsa gagntilboðinu.

Í fjórða lagi byggir varnaraðili á því að ekkert hafi verið greitt af kaupverði fasteignar hennar. Sóknaraðili hafi einungis lagt fram tvær yfirlýsingar um greiðslutryggingu tveggja afborgana kaupverðsins. Ekki hafi varnaraðila borist frumrit þeirra yfirlýsinga. Á sama hátt hafi ekki á nokkurn hátt verið sýnt fram á getu kaupanda til að greiða andvirði umræddrar eignar né heldur lögð fram trygging fyrir greiðslu kaupverðsins.

Varnaraðili lætur þess getið, að hún hafi ekki með nokkru móti getað gert sér grein fyrir því, hvað kynni að felast í fyrirvaralausu gagntilboði, eins og því sem hún ritaði undir, enda á umræddum tíma búið við verulega röskun á andlegu jafnvægi sínu. Hún hafi ekki neina þekkingu á slíku samningaferli og telur, að fasteignasalinn hafi brugðist þeirri lagalegu og siðferðilegu skyldu sinni að leiðbeina sér við framkvæmd fasteignaviðskiptanna með það að markmiði að tryggja að þau gætu gengið upp, bæði fjárhagslega og að hún hafnaði ekki á götunni með fjölskylduna.

Varnaraðili bendir að lokum á, að ljóst sé, eins og rakið hefur verið hér að framan, að réttur sóknaraðila sé ekki með þeim hætti, sem lýst sé í aðfararbeiðni hans. Sóknaraðili hafi ekki lagt fram greinargerð máli sínu til frekari stuðnings, sbr. 1. mgr. 83. gr. aðfararlaga nr. 90/1989, og því beri héraðsdómara að hafna framgangi gerðarinnar, sbr. 3. mgr. sömu lagagreinar.

Varnaraðili vísar til dómafordæma, þ.á.m. til Hæstaréttardóms í málinu nr. 398/1998 Guðmundur Agnar Guðjónsson gegn Dalabyggð og til Hæstaréttarmálsins nr. 268/1999 Vesturbraut 20 ehf. gegn Krist-Taki Búðardal ehf og Kristni Jónssyni.

Varnaraðili vísar til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. og lög um aðför nr. 90/1989. Ennfremur vísar varnaraðili til samningalaga nr. 7/1936, ásamt síðari breytingum, svo og almennra reglna samninga- og kröfuréttar.

Kröfu um málskostnað styður stefnandi við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Varnaraðili telur slíka annmarka vera á málatilbúnaði sóknaraðila að hafna beri útburðarkröfu hans og úrskurða hann til greiðslu ríflegs málskostnaðar, enda hafi varnaraðili þegar haft mikla fyrirhöfn og kostnað af málinu.

Forsendur og niðurstaða:

Með samþykki sóknaraðila á gagntilboði því, sem varnaraðili gerði honum og lýst er hér að framan, komst á bindandi samningur milli málsaðila um það, með hvaða hætti standa skyldi að yfirfærslu eignarréttar að húseigninni Hverafold 34 í Reykjavík til sóknaraðila. Þar er kveðið á um verð og greiðsluskilmála, afhendingardag og hvernig fara skyldi með áhvílandi lán á eigninni.  Í gagntilboðinu er tekið á öllum þeim atriðum, sem rétt er að taka afstöðu til við gerð kaupsamnings. Kaupsamningur á milli málsaðila, ef gerður hefði verið, myndi í meginatriðum hafa orðið sama efnis og gagntilboðið, nema samþykki beggja samningsaðila hefði komið til eða a.m.k. þess, sem breyting hallaði á.  Gagntilboðið er því ígildi kaupsamnings.

Varnaraðili ber fyrir sig, að hún hafi ekki notið leiðsagnar fasteignasalans, sem sá um sölu húseignarinnar, þegar hún gerði gagntilboðið. Henni hafi ekki verið gerð grein fyrir því, að gagntilboðið fæli í sér skuldbindingu af hennar hálfu.

Þessi fullyrðing varnaraðila, er engum rökum studd, né heldur hefur hún sýnt fram á, að sóknaraðili hafi haft vitneskju um þær meintu forsendur hennar, að gagntilboðið væri háð því skilyrði, að hún fyndi aðra húseign í stað þeirrar, sem hér er til umfjöllunar, eins og hún virðist byggja á. Hafi starfsmenn fasteignasölunnar Bergs brugðist leiðbeiningarskyldu sinni gagnvart varnaraðila snýr sú málsástæða að fasteignasölunni Bergi en breytir engu um samningssamband málsaðila.

Fyrir liggur í málinu yfirlýsing frá starfsmönnum fasteignasölunnar Bergs, þar sem lýst er aðdraganda að gagntilboði varnaraðila. Yfirlýsingin er dagsett 14. desember sl. og hljóðar svo: ,,Við undirrituð Jóna Bjarnadóttir kt. 181144-3439 og Hjörtur Hjartarson kt. 140349-7719, starfsmenn Fasteignamiðlunarinnar Berg, Háaleitisbraut 58, Reykjavík, staðfestum hér með að Áslaug Helga Ingvarsdóttir kt. 210564-5189 (þannig), mætti til (þannig) á skrifstofu Fasteignamiðlunarinnar Berg til að gera gagntilboð vegna kauptilboðs í eignina Hverafold 34, Reykjavík, sem hún hafði fengið og var hún með ráðgjafa með sér, sem reyndist vera mágur hennar Jóhann Guðjónsson, fór hann og Áslaug yfir gagntilboðið. Það er fullvissa okkar að það var farið ýtarlega yfir gagntilboðið og fékk Áslaug allar þær upplýsingar sem hún óskaði eftir og vissi hún nákvæmlega hvaða skuldbindingar gagntilboðið hafði fyrir hana. Þá er vert að geta þess að Áslaug hafði samband við okkur þegar ca. mánuður var liðinn frá undirskrift gagntilboðsins og óskaði eftir að haft yrði samband við tilboðsgjafa Sigurð Gísla Gíslason og óskar hún eftir frestun á afhendingu eignarinnar fram í miðjan janúar, sem Sigurður hafnaði alfarið, lét hún ekki í ljós annað en að hún skildi fullkomlega skuldbindingar gagntilboðsins.”  

Varnaraðili ber og fyrir sig, að hún hafi verið andlega miður sín síðastliðið sumar, þegar hún gerði gagntilboð sitt. Fyrir liggur læknisvottorð þessu til stuðnings. Læknisvottorðið er dagsett 14. desember sl. Þar segir, að varnaraðili hafi komið til læknisins 30. júní sl. og verið mjög miður sín vegna þess að sonur hennar fór erlendis með föður sínum án hennar vitneskju. Síðan segir í vottorðinu: ,,Vegna þessa atburðar var Áslaug ekki í andlegu jafnvægi í margar vikur á eftir”.  Ekki er að sjá á vottorðinu, að læknirinn hafi rannsakað sjálfstætt, hvernig andlegu ástandi varnaraðila var háttað í lok ágústmánaðar sl., þegar hún gerði sóknaraðila umrætt gagntilboð.

Ekki þykir fært að líta svo á, að andlegt ástand varnaraðila hafi verið með þeim hætti að hún hafi verið alls ófær um að gera sér grein fyrir því, hvað fólst í þeim gerningi að svara tilboði sóknaraðila með gagntilboði, þannig að ógilda beri gagntilboðið á þeirri forsendu, enda skortir lagaskilyrði fyrir ógildingu samninga af slíkum ástæðum, nema gagnaðili hafi fært sér það ástand sér í vil, sbr. undirstöðurök 31., 33. og 36 gr. samningalaga nr. 7/1936. Því er ekki haldið fram af hálfu varnaraðila, að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti átt hlut að því, að varnaraðili gerði umrætt gagntilboð. Þessari málsástæðu varnaraðila er því hafnað.

Þá byggir varnaraðili á því, að sóknaraðili hafi ekkert greitt af umsömdu verði eignarinnar Hverafold 34. 

Að mati dómsins er þessi mótbára varnaraðila haldlítil, þar sem fyrir liggur, að sóknaraðili hefur ítrekað reynt að reiða fram umsamdar greiðslur samkvæmt gagntilboðinu.   Eins og að framan er lýst, liggur fyrir yfirlýsing Íslandsbanka/FBA um að varnaraðili geti vitjað greiðslna, sem gjaldfallnar eru samkvæmt gagntilboðinu, enda efni hún tilboðið af sinni hálfu.  Auk þess hefur sóknaraðili lagt fram yfirlýsingu sama banka um það, að allt umsamið kaupverð fasteignarinnar verði greitt á samningsbundnum gjalddögum. Hér er um að ræða betri tryggingu fyrir greiðslu kaupverðsins, en seljendur almennt njóta. Þessari málsástæðu varnaraðila er því einnig hafnað.

Skilyrði þess, að réttarfarshagræði 78. gr. aðfararlaga verði beitt, felst í því, að réttur þess sem aðfarar krefst, sé svo ljós og ótvíræður, að sönnur verði færðar fyrir honum með gögnum, sem aflað verður skv. 83. sömu laga. 

Deilt er um það eitt í þessu ágreiningsmáli, hvort sóknaraðila verði veitt heimild til útburðar á varnaraðila. Engin afstaða er tekin til eignaréttar varnaraðila að umræddri fasteign.

Því er lýst hér að framan, að varnaraðili skuldbatt sig í gagntilboði sínu til sóknaraðila frá 28. ágúst sl. til að afhenda honum húseignina Hverafold 34 hinn 1. desember 2000. Ákvæði þetta er skýrt og ótvírætt. Sóknaraðili hefur sannanlega boðið fram þær greiðslur, sem honum bar að reiða fram til að fá húseignina afhenta sér.  Því þykja skilyrði vera fyrir hendi til að fallast á kröfur sóknaraðila, enda þótt varnaraðili sé þinglýstur eigandi umræddrar húseignar og sóknaraðili hafi enn ekki fullnægt öllum greiðsluskilmálum gagntilboðsins til að fá eignarumráð yfir húseigninni. Hann hefur á hinn bóginn tryggt fyrir sitt leyti efndir á samningsskyldum sínum.

Niðurstaða dómsins er því sú, að fallist er á kröfur sóknaraðila um það, að varnaraðili skuli með beinni aðfarargerð borin út úr einbýlishúsinu að Hverafold 34, Reykjavík, ásamt öllu sem henni tilheyrir og sóknaraðila fengin umráð fast­eignarinnar, allt gegn því að hann reiði fram 6,5 milljónir króna í peningum eða geymslugreiði þá fjárhæð (deponeri) í banka á reikning í nafni varnaraðila og undirriti og afhendi tilbúið til þinglýsingar fasteignaveðbréf að fjárhæð 6,4 milljónir króna, eins og ráð er fyrir gert í samningi milli aðila.

Rétt þykir, að aðför skuli frestað verði úrskurði þessum skotið til Hæstaréttar.

Varnaraðili skal greiða sóknaraðila málskostnað, sem ákveðst 124.500 krónur, að teknu tilliti til lögmælts virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari kvað upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Sóknaraðila, Sigurði Gísla Gíslasyni, er veitt heimild til að bera varnaraðila, Áslaugu Helgu Ingvarsdóttur, út úr húseigninni Hverafold 34 í Reykjavík með beinni aðfarargerð, ásamt öllu sem henni tilheyrir og sóknaraðila fengin umráð fasteignarinnar, allt gegn því að sóknaraðili reiði fram 6,5 milljónir króna í peningum eða geymslugreiði þá fjárhæð (deponeri) í banka í reikning á nafni varnaraðila og undirriti og afhendi tilbúið til þinglýsingar fasteignaveðbréf að fjárhæð 6,4 milljónir króna, eins og ráð sé fyrir gert í samningi milli aðila.

Aðför skal frestað verði úrskurði þessum skotið til Hæstaréttar.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 124.500 krónur í málskostnað.