Miðvikudaginn 31. ágúst 2005.
Nr. 366/2005.	Dánarbú Eiríks Hreiðarssonar (Hreinn Pálsson hrl.) gegn Ragnheiði Pétursdóttur og Hreiðari Hreiðarssyni (Jóhannes Albert Sævarsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Lögvarðir hagsmunir.

Í málinu deildu aðilar um nánar tilgreindar úrlausnir þinglýsingastjóra, sem dánarbú EH hafði skotið til héraðsdóms. Var búið ekki talið hafa sýnt fram á lögvarða hagsmuni af umræddum ákvörðunum þinglýsingastjóra og var kröfum hans hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut máli þessu til Hæstaréttar með kæru 29. júlí 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. ágúst sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 15. júlí 2005 þar sem hrundið var kröfu sóknaraðila um að yfirlýsing Hreiðars Eiríkssonar 4. febrúar 2005 verði innfærð í fasteignabók að nýju, og að afsal um jörðina Grísará I 8. febrúar 2005 verði afmáð úr fasteignabók. Kæruheimild er í 4. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að teknar verði til greina framangreindar kröfur hans fyrir héraðsdómi, er varða umrædd skjöl. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og þeim dæmdur kærumálskostnaður.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, dánarbú Eiríks Hreiðarssonar, greiði varnaraðilum sameiginlega 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 15. júlí 2005.

Mál þetta barst dóminum hinn 23. mars 2005 með bréfi Hreins Pálssonar hrl. dagsettu 22. s.m.  Málið var þingfest 25. apríl 2005.

Sóknaraðili málsins er dánarbú Eiríks Baldurs Hreiðarssonar, kt. 190242-2509, en varnaraðilar eru Ragnheiður Pétursdóttir, kt. 211221-3809, Sléttu og Hreiðar Hreiðarsson, kt. 140642-4799, Skák, bæði í Eyjafjarðarsveit.

Málið var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi þann 28. júní s.l.

Kröfur sóknaraðila eru þær:

1.    Að yfirlýsing Hreiðars Eiríkssonar, dagsett 4. febrúar 2005, auðkennd litra 829/2005 verði innfærð í þinglýsingabók að nýju.

2.    Að afmáð verði úr þinglýsingabók afsal dagsett 8. febrúar 2005, auðkennt litra 143/2005, um jörðina Grísará I, landnr. 152606, sem þinglýst var 11. janúar 2005.

3.    Krafist er málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðilar krefjast þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að þeim verði tildæmdur málskostnaður úr hans hendi.

Í máli þessu deila aðilar um nánar tilgreindar úrlausnir þinglýsingastjóra við embætti sýslumannsins á Akureyri, sem sóknaraðili hefur skotið til dómsins.

I.

Málavextir eru þeir að samkvæmt byggingarbréfi með erfðaleigurétti útgefnu 22. október 1963 var Eiríkur Baldur Hreiðarsson ábúandi jarðarinnar Grísarár. Jörðin var í eigu Hreiðars Eiríkssonar sem var látinn og sat ekkja hans, Ragnheiður Pétursdóttir, í óskiptu búi. Eiríkur Baldur Hreiðarsson lést 4. mars 2003 og er Hreinn Pálsson hæstaréttarlögmaður skiptastjóri í dánarbúi hans.

Í krafti erfðaleiguábúðarinnar var Snjólfur Eiríksson, kt. 230879-3549, tilnefndur af Eiríki B. Hreiðarssyni og eiginkonu hans Margréti Sigurðardóttur til að taka við ábúð.  Samkomulag varð milli erfingja Eiríks um að Snjólfur sæi um búskap á jörðinni, en þar sem ýmis möt eigna, svo sem úttekt á jörðinni vegna ætlaðra skipta hafi þurft að fara fram, hafa skiptin tekið alllangan tíma og er enn ólokið.  Snjólfur hefur hætt búskapnum og óskar Hreiðar Eiríksson, kt. 180963-4139, einnig sonur hins látna, eftir að taka við erfðaábúðinni.

Nokkur bréfaskipti urðu milli landeiganda, Ragnheiðar Pétursdóttur og ábúanda, Snjólfs, þar sem landeigandi vildi breyta ákvæðum byggingabréfsins og hélt því fram að vanefndir hefðu orðið af hálfu ábúanda.  Með bréfi dagsettu 26. nóvember 2004 sagði Ragnheiður Snjólfi upp ábúðarsamningi um jörðina.  Staðfesti lögmaður Snjólfs, með bréfi dagsettu 20. desember 2004, að honum bæri að afhenda jörðina 30. maí 2005 en mótmælti því að um vanefndir samningsins væri að ræða af Snjólfs hálfu.

Með afsali dagsettu 8. janúar 2005 sem þinglýst var 11. s.m., auðkennt litra 143/2005 afsalaði landeigandi syni sínum Hreiðari Hreiðarssyni jörðinni Grísará.  Sendi Hreiðar Eiríksson þá yfirlýsingu til sýslumanns þann 4. febrúar 2005 þess efnis að hann teldi að í nefndu afsali fælust allmörg atriði sem skertu hagsmuni dánarbús Eiríks B. Hreiðarssonar, auk þess sem gengið hefði verið fram hjá forkaupsrétti ábúanda.  Var yfirlýsingu þessari þinglýst sama dag, litra 829/2005.

Hinn 8. febrúar 2005 barst Hreiðari Eiríkssyni svo bréf þinglýsingastjóra þar sem vísað var til bréfs Hreiðars frá 4. febrúar og þeirrar kröfu sem í því fólst að afmáð yrði afsalið frá 8. janúar.  Sagði þar að tilgreining hinnar afsöluðu eignar væri í samræmi við þinglýsingabók og kröfu hans væri þegar af þeirri ástæðu hafnað. Þá væri skjal nr. 829/2005 afmáð úr þinglýsingabók.  Taldi skiptastjóri í dánarbúi Eiríks B. Hreiðarssonar nauðsynlegt að bera þessa úrlausn þinglýsingastjóra undir héraðsdóm og tilkynnti hann þinglýsingarstjóra þá afstöðu sína með bréfi dags. 8. mars 2005.

II.

Sóknaraðili virðist rökstyðja kröfur sínar með því að með umdeildu afsali  hafi varnaraðili, Ragnheiður, afsalað til varnaraðila, Hreiðars, eignum sem tilheyri dánarbúi Eiríks B. Hreiðarssonar sem ekki hafi verið samið um uppgjör á.  Varnaraðili Hreiðar kunni þannig að vinna rétt til eigna sem ekki sé ljóst að afsalsgjafi hafi mátt ráðstafa.  Ekki liggi fyrir kaupsamningur þar sem nánar komi fram hvað selt var.

Telur sóknaraðili að fyrir liggi að með kaupsamningi dags. 7. nóvember 1997, mótteknum til þinglýsingar 17. nóvember 1997 hafi Hreiðar B. Eiríksson keypt af Ragnheiði Pétursdóttur tvær geymslur (áður nefnt fjárhús og hlaða).  Fyrir þeim hafi verið gefið út afsal móttekið til þinglýsingar 23. nóvember 1998 og auðkennt litra 4873/1998.  Þessa sé að engu getið í afsali því sem hér sé til umfjöllunar og ekki verði betur séð en að varnaraðili Ragnheiður hafi selt þessar eignir varnaraðila Hreiðari.  Telur sóknaraðili að þinglýsingastjóra hafi borið að líta til þessa við afgreiðslu hins umþrætta afsals og átt að færa inn athugasemdir varðandi þetta.

Varðandi „uppsögn ábúðasamnings“ eins og það sé kallað í afsalinu segir sóknaraðili henni hafa verið mótmælt.  Niðurstaða um það efni liggi ekki fyrir og erfingi Eiríks B. Hreiðarssonar, Hreiðar Eiríksson, hafi áhuga á að yfirtaka hann.  Telur sóknaraðili að hvort sem af því verði eða ekki, liggi fyrir að ómetnar og óuppgerðar séu, vegna langrar ábúðar Eiríks Hreiðarssonar, margvíslegar framkvæmdir og mannvirki, jarðhitaréttindi og jarðabætur.  Ekki sé einu orði vikið að því í afsalinu hvernig fara skuli um það uppgjör og megi allt eins álíta að samningsaðilar hunsi það og setji þar hagsmuni dánarbús Eiríks B. Hreiðarssonar í mikla óvissu.

Sóknaraðili reisir kröfur sínar einnig á því, að við sölu jarðarinnar hafi sóknaraðili átt forkaupsrétt, sbr. 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004.  Forkaupsréttur hafi ekki verið boðinn sóknaraðila.  Hvorki liggi fyrir hvert verð eignarinnar var né önnur samningskjör.  Hvort tveggja hafi átt að kynna forkaupsréttarhafa.  Heldur sóknaraðili því fram að varnaraðilar hafi ekki mátt telja forkaupsrétt dánarbúsins fallinn niður samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laga nr. 81, 2004, þar sem ábúandi hafði ekki sagt samningi upp.  Þótt uppsögn hefði borist hefði því verið andmælt að um vanefndir hefði verið að ræða en það sé skilyrði þess samkvæmt 3. mgr. 27. gr. að um löglega uppsögn sé að ræða og vanefndir sannaðar.

Að öllu samanlögðu telur sóknaraðili slíka ágalla á sölunni að þinglýsingastjóri hefði átt að fara að kröfu Hreiðars Eiríkssonar frá 4. febrúar 2005 og afmá afsalið úr þinglýsingabók, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 39, 1978 og láta yfirlýsingu hans sem þinglýst hafði verið auðkennt litra 829/2005 standa óhreyfða.  Lítur skiptastjóri svo á að umrætt bréf Hreiðars túlki a.m.k. að flestu leyti sjónarmið dánarbúsins og varði málefni þess einnig.

III.

Kröfu sína um höfnun á kröfum sóknaraðila byggja varnaraðilar á því að hann hafi ekki sýnt fram á að hann eigi lögvarðra hagsmuna að gæta vegna þeirra ákvarðana þinglýsingastjóra sem deilt er um í máli þessu.  Með skjalinu hafi varnaraðili Ragnheiður Pétursdóttir afsalað jörðinni til sonar síns, varnaraðila Hreiðars Hreiðarssonar, í samræmi við kaupsamning milli sömu aðila sem undirritaður hafi verið sama dag.  Varnaraðilar telja að afsalið og kaupsamningurinn hafi verið í fullu samræmi við efni þinglýsingabókar, sbr. þinglýsingavottorð dagsett 04.10.2004 sem aðilar hafi haft til grundvallar við undirritun skjalanna.  Í afsalinu sé getið um að afsalshafa sé kunnugt um ábúðarsamning sem upphaflega hafi verið gerður 22.10.1963 og einnig, án þess að þinglýsingabók geti um, að búið sé að selja spildur frá jörðinni.

Varnaraðilar telja að af þinglýsingavottorði hafi ekki verið hægt að sjá að dánarbúið ætti nein réttindi varðandi tvær geymslur sem byggðar hafi verið árin 1958 og 1959 (fjárhús og hlaða) eins og getið sé um í þinglýstu afsali dagsettu 15.11.1998, merktu 424-A-004973/1998.  Hafi þeir talið að byggingar þessar tilheyrðu ábúðasamningi jarðarinnar sem sé samningur um erfðaábúð.  Í því sambandi vísa þau til úttektar á hinni seldu eign, sem gerð var samkvæmt ábúðarlögum, dagsett 28. júní 2004 vegna ættliðaskipta þegar Snjólfur Eiríksson tók við ábúðinni að föður sínum látnum.  Meðal þeirra mannvirkja sem lýst sé í úttektinni og talin til eigna fyrrum ábúanda séu ofangreind mannvirki sem afsalað hafi verið til Eiríks Hreiðarssonar með afsali dagsettu 15.11.1998. Varnaraðili Ragnheiður Pétursdóttir telji að kaupsamningurinn og afsalið um fjárhúsin og hlöðuna sem þá hafi verið búið að breyta í geymslur hafi verði gerður til að taka af allan vafa um að þær tilheyrðu ábúanda ef til uppgjörs kæmi milli jarðeiganda og ábúanda, þar sem viðkomandi mannvirki hafi verið reist áður en ábúðarsamningur var gerður.  Hafi henni verið ókunnugt um þinglýsingu skjala þessara og telji varnaraðilar vafasamt að skilyrði þinglýsingalaga hafa verið uppfyllt þegar fyrrnefndum skjölum um geymslurnar tvær var þinglýst.

Að þessu virtu telja varnaraðilar að sóknaraðili eigi engra hagsmuni að gæta varðandi ofangreindar tvær geymslur þar sem þær tilheyri Snjólfi Eiríkssyni sem fráfarandi ábúanda.

Varnaraðilar mótmæla efasemdum sóknaraðila um vilja varnaraðila Hreiðars Hreiðarssonar um að fram fari uppgjör varðandi eignir ábúanda.  Þetta eigi sér enga stoð.  Í afsalinu sé getið um viðkomandi ábúðarsamning og tilgreint að honum hafi verið sagt upp.  Varnaraðilar telji sóknaraðila ekki vera aðila að framangreindu uppgjöri, engu breyti þótt sóknaraðili telji fjárhagsmálefni hans óuppgerð gagnvart Snjólfi Eiríkssyni, eða eftir atvikum Garðyrkjustöðinni Grísará ehf.  Hafi varnaraðili Hreiðar Hreiðarsson farið fram á með bréfi dagsettu 09.05.2005 til úttektarmanna samkvæmt ábúðarlögum að þeir geri úttekt og meti eignir og endurbætur fráfarandi ábúanda, þ.á.m. áðurgreindar geymslur.

Varnaraðilar mótmæla því að þeim hafi borið að geta um ætluð hitaveituréttindi ábúanda í afsali dagsettu 08.01.2005.  Við kaup Hreiðars Eiríkssonar á eldri jörðinni frá ríkinu með afsali dagsetu 12.11.1954 hafi verið undanskilin sölunni vatns- og jarðhitaréttindi umfram heimilisþarfir.  Vatns- og jarðhitaréttindi til heimilisþarfa hafi fylgt með í ábúðarsamningi og telji varnaraðilar fráfarandi ábúanda ekki eiga neina fjárkröfu á hendur landeiganda í tengslum við heitt vatn á jörðinni.  Ef hann telji svo vera geti hann komið því á framfæri við matsmenn samkvæmt ábúðarlögum er væntanlegt mat fer fram.

Varnaraðilar mótmæla þeirri málsástæðu sóknaraðila að forkaupsréttarákvæði hafi ekki verið virt.  Varnaraðilar telji að sóknaraðili geti ekki verið aðili að kröfu sem byggi á þessari málsástæðu og ekki heldur Hreiðar Eiríksson sem getið sé í málskotsskjalinu.  Varnaraðilar telji að Snjólfur Eiríksson hafi verið fullgildur ábúandi og því verði sá sem ætli að kalla til réttar á erfðaábúð að leiða rétt sinn frá honum.  Ekki sé gert ráð fyrir að systkini eða dánarbú foreldris erfi réttinn.  Varnaraðilar telja að forkaupsréttur hafi ekki verið virkur við söluna þar sem móðir seldi syni sínum.  Til viðkomandi ákvæðis hafi verið vísað í afsalinu og til áréttingar hafi einnig verið vísað til ákvæðis í jarðalögum sem geri ráð fyrir að forkaupsréttur ábúanda falli niður þegar ábúðarlok séu ákveðin með tilteknum hætti.  Ábúandinn Snjólfur Eiríksson hafi þá verið búinn að staðfesta að ábúðarlok hans yrðu 30. maí 2005.

Varnaraðilar mótmæla því að sóknaraðili geti á einhvern hátt verið ábúandi samkvæmt nefndum ábúðarsamningi eins og látið sé að liggja í málsskotskjali sóknaraðila.

Með vísan til framangreindra málsástæðna telji varnaraðilar að hafna beri kröfum sóknaraðila, hann hafi ekki sýnt fram á að færsla afsalsins um Grísará I, Eyjafjarðarsveit, dagsett 08.01.2005 í fasteignabók sé röng eða að mistök hafi orðið við þinglýsinguna.  Þeir telji þinglýsingu yfirlýsingar Hreiðars Eiríkssonar, dags. 04.02.2005 hafa verið mistök, hann hafi ekki átt neinna hagsmuna að gæta og hafi ekki getað átt aðild að málinu.  Hann hafi ekki getað komið fram fyrir hönd sóknaraðila og hafi enga persónulega hagsmuni haft af því að krefjast leiðréttingar vegna þinglýsingar afsalsins, þar sem hann geti ekki verið forkaupsréttarhafi að jörðinni.  Ákvörðun þinglýsingastjóra um að afmá skjalið hafi því verið rétt.

Til stuðnings kröfu sinni vísa varnaraðilar til 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39, 1978, svo og 2. mgr. 6. gr. og 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga, ennfremur vísa þeir til 1. mgr. 31. gr. jarðalaga nr. 81, 2004 og 3. mgr. 27. gr. sömu laga.

Varnaraðilar telja afsalið hafa verið réttilega fært í þingbók og engin þau mistök hafi orðið við þinglýsinguna sem leiða hafi átt til breytinga þinglýsingastjóra, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga.  Telja þeir hins vegar að tilvitnað ákvæði hafi átt við þegar þinglýsingastjóri ákvað að afmá yfirlýsingu Hreiðars Eiríkssonar dags. 04.02.2005.

Að lokum vísa varnaraðilar til 1. mgr. 67. gr. laga um skipti á dánarbúum o.fl. varðandi forsvar dánarbús og til 129., sbr. 130. gr. laga um meðferð einkamála varðandi málskostnaðarkröfu sína.

IV.

Samkvæmt 1. mgr. 38. gr. jarðalaga nr. 80/2004 fer fram uppgjör milli jarðeiganda og ábúanda við lok ábúðar vegna þeirra framkvæmda sem ábúandi hefur ráðist í á jörðinni.  Fer þetta uppgjör fram á milli jarðeiganda og fráfarandi ábúanda.  Uppgjör vegna ættliðaskipta fer hins vegar fram á milli fráfarandi ábúanda og þess sem við tekur.

Í máli þessu liggur fyrir að Snjólfur Eiríksson tók við ábúð á jörðinni Grísará ásamt öllum réttindum og skyldum sem ábúðinni fylgja.  Lauk þar með réttarsambandi sóknaraðila við eiganda jarðarinnar.  Af þessari ástæðu verður sóknaraðili ekki talinn hafa sýnt fram á lögvarða hagsmuni af þeim ákvörðunum þinglýsingarstjóra sem nú eru bornar undir dóminn, sbr. 1. mgr. 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.  Ber því að hafna kröfum sóknaraðila.

Rétt þykir með vísan til úrslita málsins að sóknaraðili greiði varnaraðila 120.000 krónur í málskostnað.

Úrskurð þennan kveður upp Freyr Ófeigsson, dómstjóri.

ÁLYKTARORÐ.

Kröfum sóknaraðila, dánarbús Eiríks Baldurs Hreiðarssonar, á hendur varnaraðilum, Ragnheiði Pétursdóttur og Hreiðari Hreiðarssyni, er hafnað.

Sóknaraðilar greiði varnaraðilum 120.000 krónur í málskostnað.