Fimmtudaginn 3. júní 2004.
Nr. 214/2003.	Súsanna Rós Westlund (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Bjarna Ómari Guðmundssyni (enginn)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Matsgerð.

Í söluyfirliti fasteignar, sem B keypti af S, var eigninni m.a. lýst með orðunum „Nýr tígulsteinn á þaki“. Upplýst var að umrædd setning vísaði í raun ekki til annars en að skipt hafði verið um þakskífur á afmörkuðum þakflötum. S hafði tjáð B að búið væri að gera við þakið og að það læki ekki lengur. Talið var að S hafi mátt vera ljóst með hversu villandi hætti þakinu var lýst í söluyfirliti og jafnframt að sú lýsing væri til þess fallin að valda rangri trú B um raunverulegt ástand þess. Var B talinn hafa haft fulla ástæðu til að treysta því að þakið hefði verið endurnýjað. Var skaðabótakrafa hans því tekin til greina.  

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. júní 2003. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa hans verði lækkuð og  málskostnaður í því tilviki látinn falla niður. 

Stefndi hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Málið hefur verið flutt skriflega samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 12. gr. laga nr. 38/1994.

Ágreiningur málsins snýst um ætlaða galla á þaki fasteignarinnar nr. 36 við Grenimel í Reykjavík, sem stefndi keypti af áfrýjanda samkvæmt kaupsamningi 27. ágúst 1999. Í söluyfirliti sem lá til grundvallar kaupsamningi aðila var eigninni meðal annars lýst með svo hljóðandi setningu: ,,Nýr tígulsteinn á þaki.” Afsal var gefið út til stefnda 14. september 1999. Með bréfi 17. mars 2000 kvartaði stefndi til fasteignasölunnar, sem haft hafði milligöngu um kaupin, meðal annars um leka sem fram hafði komið á þaki eignarinnar. Í bréfinu krafðist stefndi úrbóta af hálfu áfrýjanda. Hafði stefndi þá orðið þess var að þakið var lekt og kom í ljós að einungis hluti af steinskífum á þaki hússins höfðu verið endurnýjaðar. Svo sem rakið er í héraðsdómi taldi stefndi að ýmsa galla á fasteigninni mætti rekja til þaklekans. Að beiðni stefnda var dómkvaddur maður til að meta nánar tilgreind atriði er hann taldi áfátt. Er matsgerð hans dagsett 26. september 2001. Höfðaði stefndi eftir það mál þetta til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna ætlaðra galla á eigninni. Málsatvik eru nánar rakin í hinum áfrýjaða dómi.

Sama dag og áfrýjunarstefna í máli þessu var út gefin fór áfrýjandi þess á leit við héraðsdóm að dómkvaddur yrði maður til að „meta sérstaklega hvert sé ástand á þakpappanum og hvort nauðsynlegt sé að skipta um hann ef skipt er um steinflísar sem eru á þakinu. Matsmaður skoði ástand þakpappans almennt og einnig sérstaklega við lekastað á útbyggingu að sunnanverðu. Einnig skoði og meti matsmaður ástand á timburgrind undir þakskífu og leggi mat á nauðsyn þess að skipta um timburgrind vegna ástands hennar, undir þakskífu ef skipt er um steinskífur á þakinu.“ Var Björn Gústafsson byggingaverkfræðingur dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat og skilaði hann matsskýrslu í október 2003. Kom Björn fyrir héraðsdóm 26. nóvember sama árs og staðfesti matsgerð sína. Við það tækifæri svaraði hann spurningum lögmanns áfrýjanda, meðal annars um það hvort ekki hafi sannað sig að allt væri í lagi með hönnun þaksins, efnisval og frágang þess. Kvaðst Björn ætla að þakið hafi verið vandað á sínum tíma, en það sem „menn gera í dag er náttúrulega ekki alveg það sama og menn gerðu fyrir 60 árum það er svona farið að festa betur vegna meiri þekkingar til dæmis á vindi og jarðskjálfta og öðru slíku þannig að í dag myndi mér allavega ekki detta í hug að hafa ófestar skífur á þaki ...“ Staðfesti matsmaður jafnframt það álit sitt að eðlilegt væri að skipta bæði um þakpappa og timburgrind undir þakskífunum. 

Áfrýjandi gaf aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi og greindi frá því að henni hafi verið kunnugt um viðgerðir sem framkvæmdar voru á þaki hússins árið 1992 eða þar um bil. Kvaðst hún telja að viðgerðir hafi ekki falist í öðru en að eldri þakskífum hafi verið skipt út fyrir nýjar á afmörkuðum þakflötum. Aðspurð kvaðst hún ekki muna til þess að þetta hafi verið rætt sérstaklega þegar stefndi skoðaði húsið. Þó sagðist áfrýjandi hafa sagt stefnda að búið væri að gera við þakið og að það læki ekki lengur. Mátti áfrýjanda samkvæmt þessu vera ljóst með hversu villandi hætti þakinu var lýst í söluyfirliti og jafnframt að sú lýsing væri til þess fallin að valda rangri trú kaupandans um raunverulegt ástands þaksins. Hafði stefndi á grundvelli lýsingar á eigninni í söluyfirliti fulla ástæðu til að treysta því að þak hússins hafi verið endurnýjað. Þar sem það hafði ekki verið gert á stefndi rétt á skaðabótum. Samkvæmt þessu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 16. apríl 2003.

I

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 17. mars sl., að loknum munnlegum málflutningi, var höfðað fyrir dómþinginu af Bjarna Ómari Guðmundssyni, Grenimel 36, Reykjavík, á hendur Súsönnu Rós Westlund, Norðurvangi 44, Hafnarfirði,  með stefnu birtri hinn 13. júní 2002 og þingfestri sama dag.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefnda verði dæmd til þess að greiða stefnanda 2.802.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, ásamt síðari breytingum, frá 26. september 2001 til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá þeim degi til greiðsludags.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar, að meðtöldum matskostnaði, að skaðlausu, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts á þann hluta málskostnaðar, sem er virðisaukaskattsskyld lögmannsþóknun.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega, að hún verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til þess að greiða henni málskostnað, ásamt virðisaukaskatti.

Til vara gerir stefnda þær dómkröfur, að dómkröfur stefnda verði lækkaðar og að málskostnaður verði felldur niður.

II

Málavextir eru þeir, að með kaupsamningi, dagsettum 8. júní 1999, keypti stefnandi fasteignina nr. 36 við Grenimel í Reykjavík, af stefnda.  Kaupverðið var 22.100.000.  Húsið er byggt árið 1945 og er steinsteypt, tvær hæðir, kjallari og ris.  Stefnandi tók við eigninni 1. júlí sama ár, samkvæmt samningi aðila, en fram kom í framburði þeirra fyrir dómi við aðalmeðferð málsins, að stefnandi hafi fengið íbúðina afhenta nokkrum dögum fyrr.  Afsal var gefið út 14. september 1999.  Í framlögðu söluyfirliti segir svo um ástand eignarinnar: „Hús nýlega viðgert að utan, nema gluggar.  Nýr tígulsteinn á þaki.  Bílskúr nýuppgerður, gler að hluta.  Parket þarf að lagfæra.  Frábær staðsetning í vesturbæ Reykjavíkur.  Ekki hefur verið komið fyrir leka í kjallara.  Seljandi lagfæri.”

Stefnandi kveður, að strax eftir afhendingu hafi hann látið mála gluggaumbúnað að innan.  Hafi stefnda sagt að ástand gluggaumbúnaðar væri svo slæmt vegna leka, sem komið hefði verið í veg fyrir með framangreindum viðgerðum á húsinu.

Stefnandi kveðst hafa orðið var við leka í íbúðinni í byrjun árs árið 2000.  Hafi virst sem lekinn ætti upptök sín í þaki hússins og hafi hann komið fram í stofugluggum, glugga í stigagangi og herbergjum á efri hæð.  Auk þess hafi komið fram fleiri gallar á eigninni, sem stefnandi hafi látið lagfæra þegar í stað.

Stefnandi kveðst ítrekað hafa kvartað við stefndu vegna galla á eigninni, en án árangurs. 

Hinn 20. júlí 2001 var dómkvaddur matsmaður, að ósk stefnanda, fenginn til þess að meta galla, sem á eigninni væru og kostnað við að bæta úr þeim.  Matsgerðin er dagsett 26. september 2001.  Í niðurstöðu matsgerðar segir svo: „ 1)  Matsmaður kanni orsakir leka í húsinu, einkum við glugga, og hvort hann verði rakinn til galla á þaki eða af örðum orsökum, og greini frá niðurstöðu sinni og meti kostnað við úrbætur.  

Matsmaður fullyrðir, að leki sá sem komið hefur fram úr áfellu innan við gluggann í suðvesturherberginu stafi af leka frá þaki.  Því til staðfestu hætti að leka á þessum stað eftir viðgerð sem matsbeiðandi framkvæmdi sjálfur laugardaginn 15. september sl.  Sunnudaginn 16. september, þ.e. daginn eftir, gekk suðaustan hvassviðri með mikilli rigningu yfir landið.  Þá lak ekki á framangreindum stað að sögn matsbeiðanda.

Hins vegar telur matsmaður að leki með rúðu í borðstofu á austurgafli tengist ekki þakleka.  Þar sé einungis um handvömm að ræða við ísetningu rúðunnar.

2)         Tígulsteinn á þaki var við sölu eignarinnar sagður nýr.  Sérstaklega er óskað eftir því að matsmaður meti hver heildarkostnaður er við það að setja nýjan tígulstein á þakið með þeim faglegu ráðstöfunum, sem nauðsynlegar eru því samfara, svo sem að skipta um þakdúk og lektur til þess að þakið geti talist endurnýjað með nýjum tígulsteini.  Í matinu komi m.a. fram allur kostnaður við að fjarlægja og farga þeim tígulsteini og öðru efni, sem fyrir er á þakinu.

3)         Eins og að framan greinir er gert ráð fyrir því á samþykktri teikningu af húsinu frá 1944 að á þakið eigi að koma steinsteypuskífur.  Við skoðun á þakinu kom í ljós að gera má ráð fyrir að steinskífan á þakinu sé frá þeim tíma er húsið var byggt.  Þá mátti sjá að víða er búið að múra og kítta í glufur og rifur aðallega við mænisskífur, skorstein og víðar.  Þakskífan hefur síðan verið máluð í rauðum lit sem nú er talsvert farin að flagna af þótt slíkt greinist ekki vel neðan frá götu.  Sjá ljósmyndir, t.d. nr. 4, 5 og 6.

Við endurnýjun þakskífunnar er óraunhæft annað en að gera ráð fyrir  því að talsverðar endurbætur verði að gera á burðarvirki þaksins auk viðgerða     á fúaskemmdum í þakklæðningu. Þá þarf að koma fyrir útloftun inn í þakið við útbrúnir og klæða þakrennur með galvaniseruðu blikki.

Kostnaðarmat hér fyrir aftan er allt sundurliðað í ákveðna verkþætti sem eiga að endurspegla það sem matsmaður ætlar að þörf sé á að framkvæma  í þessu tilviki.

4)         Sturtuherbergi í kjallara lekur.

Fram kom við prófun að vatn lekur úr sturtuklefanum inn á gólfið í kyndiklefanum, sjá ljósmynd nr. 15.  Þá kom einnig í ljós við skoðun að flísarnar í klefanum eru víða lausar á veggjunum.  Gert er ráð fyrir hér að veggflísarnar verði endurnýjaðar.  Sjá kostnaðarmat.”

Þá segir jafnframt í niðurstöðu matsmannsins, að „við verkframkvæmd eins og hér um ræðir verður skv. nýrri byggingareglugerð að ráða byggingastjóra að verki eins og þessu sem uppfyllir skilyrði byggingarfulltrúa og tekur það með ábyrgð á verkinu þar sem hann m.a. leggur fram lögboðnar tryggingar.  Auk framangreinds telur matsmaður að löggiltur burðarþolshönnuður eigi að koma að verkinu, yfirfara styrk og frágang á burðarsperrum við útbrúnir þaksins o.fl.  Þá telur matsmaður að matsbeiðendur eigi rétt á fébótum vegna óhagræðis af framkvæmdum sem þessari.  Sjá kostnaðarmat.” 

Matsmaður metur kostnað við efni og vinnu samtals 176.000 krónur vegna glugga, 2.369.000 krónur vegna þaks, 87.000 krónur vegna sturtuklefa, þóknun til handa byggingastjóra 200.000 krónur, til verkfræðings, hönnun og eftirlit, 200.000 krónur og fébætur vegna óhagræðis 50.000 krónur, eða samtals 3.082.000 krónur, á verðlagi í september 2001 og með virðisaukaskatti.

III

Stefnandi byggir kröfur sínar á hendur stefndu á því, að fasteignin Grenimelur 36, Reykjavík, sem hann keypti af stefndu, sé haldin göllum, eins og lýst sé í framlagðri matsgerð.  Stefnda beri fulla ábyrgð gagnvart stefnanda á þeim göllum og beri að svara stefnanda með bótum og/eða afslætti af kaupverði í samræmi við matsgerð.

Í söluyfirliti fasteignarinnar hafi sérstaklega verið tekið fram af stefndu, að húsið væri nýlega viðgert að utan og að á þakinu væri nýr tígulsteinn.  Stefnanda hafi og verið tjáð, að húsið hefði allt verið gert upp og hafi það og virst augljóst við skoðun á því.  Undanskildir væru þó gluggar og gler.

Dómkröfurnar styðjist við kaupsamning aðila og telur stefnandi, að hinni seldu eign hafi verið áfátt, þar sem í ljós hafi verið leitt með matsgerð, að þak þess var upprunalegt og ástand þess í verulegum atriðum ábótavant.  Þessir annmarkar á eigninni séu á ábyrgð stefndu.  Stefnda hafi sérstaklega lýst því yfir við sölu á eigninni að nýr tígulsteinn væri á þaki hússins.  Hafi stefnandi ekki getað skilið á annan hátt en þann, að þakið hefði allt verið endurnýjað eins og húsið að öðru leyti, að utan. 

Stefnandi telur, að um leyndan galla sé að ræða á hinni seldu eign.  Engir gallar hafi komið í ljós við skoðun á eigninni og ekkert sem bent gæti til þess, að húsið væri gallað.  Fram hafi komið við skoðun, að gler og gluggar hafi ekki verið endurnýjaðir og lekamerki hafi verið í gluggum, sem komið hafi verið í veg fyrir með viðgerðum og endurbótum á húsinu.

Samkvæmt fullyrðingu stefndu um ástand hússins og útlit þess að öðru leyti, sem virtist vera í samræmi við fullyrðingar stefndu, hafi því ekki gefið stefnanda tilefni til að skoða eignina frekar. 

Stefnandi byggir á því, að samkvæmt framansögðu sé stefndu skylt að bæta honum kostnað við að bæta úr gallanum með fébótum, skaðabótum og/eða afslætti, sem matsmaður hafi metið.  Stefnandi leggur matsfjárhæðina til grundvallar kröfu sinni á hendur stefndu, að frátöldum þakgluggum, sem upplýst hafi verið við sölu, að væru ekki endurnýjaðir.

Kröfugerð sína hefur stefnandi sundurliðað á eftirfarandi hátt í stefnu: „

Kröfuliður       1.         Gluggar

                                1.1.          Nýjar áfellur og sólbekkir á glugga                        kr.                            92.000 1.2        Málning á gluggum og áfellum         kr.        43.000

                                1.3           Viðgerð á parketi                                                       kr.                             26.000

                                1.4.          Skemmdir á gardínum                                               kr.                             15.000

Kröfuliður             2              Þak

                                2.1           Vinnuskúr, leiga, flutningur                                     kr.                             65.000

                                2.2           Vinnupallar                                                                 kr.                           210.000

                                2.3           Fjarlægja steinskífur og pappa                                kr.                           162.000

                                2.4.          Endurnegla þakklæðningu                                       kr.                             24.000

                                2.5           Viðgerð á fúinni þakklæðningu                               kr.                             34.000

                                2.6           Ný fótstykki undir sperrur                                       kr.                             59.000 2.7        Gera við fúnar sperrutær        kr.        167.000

                                2.8           Útloftunarrör með neti í hvert sperrubil                 kr.                             14.000

                                2.9.          Múrviðgerðir milli sperra                                         kr.                           107.000

                                2.10         Ný heilsoðin pappalögn                                          kr.                           280.000

                                                                                                                                    (Á að vera 167.000 kr.)

                                2.11         Nýir þakgluggar – Velux                                          kr.                                      0

                                2.12         Timburgrind undir steinskífu, fúavarin                  kr.                           203.000

                                2.13         Ný þakskífa                                                                kr.                           531.000

                                2.14         Ný skotrenna                                                             kr.                             53.000

                                2.15         Nýjar mænisskífur                                                     kr.                             61.000

                                2.16         Frágangur við skorstein                                           kr.                             16.000

                                2.17         Galvaniserað blikk í rennur                                      kr.                           216.000

Kröfuliður             3              Sturtuklefi

                                3.1           Fjarlægja flísar                                                           kr.                             16.000

                                3.2           Nýjar flísar, uppsetning og frágangur                   kr.                             71.000

Aðrir kröfuliðir samkvæmt matsgerð

                                1              Byggingastjóri, þóknun                                           kr.                           200.000

                                2              Verkfræðingur, hönnun og eftirlit                           kr.                           200.000

                                3              Fébætur vegna óhagræðis                                       kr.                             50.000

                                               Samtals kröfuliðir samkvæmt matsgerð                                                              að frátöldum þakgluggum     kr.        2.802.000

 

Kröfufjárhæð miðist við verðlag í september 2001, eins og í matsgerð.

Vaxtakröfu sína byggir stefnandi á því, að stefndu beri að greiða dráttarvexti samkvæmt vaxtalögum frá þeim degi er matsgerð hafi legið fyrir, eða þann 26. september 2001.

Stefnandi krefst þess, að stefnda greiði stefnanda fyrir kostnað, sem hann hafi orðið fyrir við öflun matsgerðar, sem og lögmannsþóknun bæði vegna matsmáls og dómsmáls þessa.                                                                            

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar, sbr. og lög nr. 39/1922, per analogium, og samningalög nr. 7/1936.

Kröfu sína um dráttarvexti og vaxtavexti byggir stefnandi á III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, ásamt síðari breytingum og lögum nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggir stefnandi á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.

IV

Stefnda byggir kröfur sínar á því, að ástand hússins og þaks þess hafi verið í samræmi við aldur hússins, sem byggt hafi verið árið 1945.  Eigninni hafi verið eðlilega viðhaldið alla tíð.  Hafi hún verið í því ástandi, sem kaupandi hafi mátt búast við og því sé ekki grundvöllur fyrir bótaskyldu.  Stefnda heldur því fram, að áður en stefnandi hafi gert tilboð í húsið hafi hann skoðað það ásamt iðnaðarmönnum.  Hafi stefnandi sérstaklega skoðað þakrýmið í viðbyggingu.  Aðstæður þar hafi borið það með sér að ekki hafi verið nýtt þak á húsinu.  Gamlir hefilspænir á þurru gólfi í þakrými hafi verið alveg þurrir og þar hafi hvorki verið raki né fúkkalykt.  Stefnandi hafi og átt að sjá við skoðun hússins, að þakið var ekki endurnýjað, þar sem gluggar á þaki hafi ekki verið endurnýjaðir.

Stefnda kveður húsið hafa verið í lagi þegar það hafi verið afhent hinn 15. júní 1999 og hafi það á þeim tíma ekki lekið.  Stefnandi hafi ekki tekið eftir leka fyrr en mörgum mánuðum síðar, líklega í mars árið 2000, eftir einstaklega erfitt og rysjótt veðurfar þann vetur.

Stefnda mótmælir því, að húsið hafi verið selt með nýjum þaksteini á öllu þakinu.  Ekki beri að túlka orðalagið „Nýr tígulsteinn á þaki” í sölulýsingu eignarinnar, með þeim hætti sem stefnandi geri.  Í raun hafi nýr tígulsteinn verið á hluta þaksins og megi túlka þessa setningu til samræmis við það.  Stefnda kveður að átt sé við, að nokkrum árum fyrir söluna hafi verið skipt um hluta af steinflísum á þakinu.  Stefnanda hafi verið sagt frá því, að viðgerð hefði farið fram á þakinu og enginn leki væri til staðar, en skemmdir gluggar hafi borið það með sér, að áður hefði húsið lekið.  Þá geri stefnandi ekki athugasemdir við, að ekki sé nýr tígulsteinn á þakinu, í bréfi sínu til stefndu, dagsettu 17. mars 2000.  Fyrst sé þessa athugasemd að finna í minnispunktum fasteignasölunnar, hinn 31. ágúst 2000, eftir að stefnandi hafi ráðfært sig við lögfræðing.  Þá hafi verið liðið meira en eitt ár frá undirritun kaupsamnings og sé því kvörtun þessi allt of seint fram komin. 

Meginathugasemdir og kvartanir stefnandi séu vegna leka frá þaki.  Stefnandi hafi sjálfur fundið lekastaðinn, en sprungur hafi fundist í mænisskífum og steinskífum yfir lekastaðnum á útbyggingunni að sunnanverðu.  Viðgerð hafi verið bæði einföld og ódýr, en stefnandi hafi sjálfur kíttað í sprungnar flísar.  Með þessu sé búið að koma í veg fyrir lekann.

Stefnda mótmælir vinnubrögðum, sem viðhöfð séu í matsmálinu með því að matsmanni sé falið, að leita uppi galla á húseigninni, lýsa þeim og meta viðgerðarkostnað.  Matsbeiðnin stangist því á við 1. mgr. 61. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, sem kveði á um að í matsbeiðni skuli koma skýrlega fram hvað meta eigi.

Stefnda telur matsmann ekki hafa skilað niðurstöðu um kostnað við að lagfæra lekann og meti ekki kostnað við þær viðgerðir.  Matið sé af þessum sökum ónothæft, sem bótagrundvöllur.

Þá mótmælir stefnda 2. kafla matsgerðar, þar sem hann eigi ekki við í viðskiptum aðila, en húsið hafi ekki verið selt með nýju þaki eða nýendurnýjuðu þaki.

Stefnda mótmælir og sérstaklega eftirfarandi atriðum matsgerðarinnar: 

             1.  Að ráðinn verði sérstakur byggingastjóri að verkinu, en fagleg ábyrgð iðnmeistara sé fullnægjandi.

             2.  Lið 1.1. í matsgerð, vinnuliður að fjárhæð 73.999 krónur, við að setja nýjar áfellur og sólbekki.  Þessi liður sé allt of hár og engar magntölur nefndar.  Auk þess sem, við afhendingu íbúðarinnar, hafi sólbekkir og yfirstykki í glugga verið áberandi þrútið eftir leka á árunum 1992 eða 1993, sem stefnanda hafi verið skýrt frá.  Því séu engin rök til að þess nú að bæta stefnanda sólbekki og glugga.

             3.  Lið 1.2., málningarvinna, sé of hátt metin.

4.        Kostnaður vegna skemmda á parketi sé vanreifaður og hafi stefndu aldrei verið sýnd sú skemmd.  Þá byggir stefnda og á því að er íbúðin hafi verið afhent hafi parket verið í lagi og ef það hafi skemmst sé það á ábyrgð stefnanda.

5.        Liður 3.0 í matsgerð, sturtuklefi.  Telur stefnda að vanti magntölur vegna þessa liðar matsgerðar og ekki sé tekið tillit til þess, að nýtt komi í stað gamals.  Niðurstaða matsliðarins sé því of há.  Þá byggir stefnda á því, að ekki sé tekið tillit til þess, að stefnda hafi samþykkt að greiða stefnanda bætur en stefnandi hafi samkvæmt því haldið eftir 49.805 krónum af lokagreiðslu sinni samkvæmt kaupsamningi.  Bætur vegna þessa liðar séu því þegar greiddar.

Stefnda telur lið 1.4 í matsgerð líklega vera í lagi, eins og komist er að orði í greinargerð hennar.  Þá kvaðst stefnda, í greinargerð sinni, vera reiðubúin til að greiða fyrir lið 1.0, í matsgerð 120.000 krónur og 15.000 krónur fyrir gardínur, samtals 135.000 krónur, en sturtuklefinn hafi þegar verið bættur, eins og áður greini.

Um lagarök vísar stefnda til meginreglna samningaréttar, reglna um fasteignaviðskipti og meginreglna skaðabótaréttar.

Kröfu um málskostnað byggir stefnda á lögum nr. 91/1991, um meðferð einkamála.  

V

Ágreiningur aðila lýtur að því, hvort fasteignin Grenimelur 36, Reykjavík, hafi verið haldinn göllum, sem stefndu beri að bæta stefnanda.

Stefnandi fékk umdeilda fasteign afhenta sumarið 1999.  Stefnandi varð var við leka í íbúðinni í byrjun ársins 2000, eftir mikla umhleypinga í veðri.  Var staðfest með matsgerð dómkvadds matsmanns, að lekinn stafaði frá þaki.  Samkvæmt framlögðu söluyfirliti, þar sem fasteigninni var lýst, og sem lá frammi við gerð kaupsamnings, var staðhæft, að á þakinu væri nýr tígulsteinn.  Hefur verið staðreynt, að svo var ekki, en ekki verður talið, að stefnanda hafi mátt vera það ljóst við venjulega skoðun á fasteigninni, að á þakinu væri gamall tígulsteinn.  Þá var og staðfest með fyrrgreindri matsgerð, að þak hússins lak og olli skemmdum á gluggabúnaði.  Verður og að líta svo á, að með því að ábyrgst hafði verið af stefnda, að á þakinu væri nýr tígulsteinn, hefði stefnandi mátt ætla, að þakið væri ólekt, þó svo að um gamalt hús væri að ræða. 

Með því að fasteignina skorti þann áskilda kost bakaði stefnda sér skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda samkvæmt meginreglu 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup.                                                  

Svo sem áður greinir, komst dómkvaddur matsmaður að þeirri niðurstöðu í matsgerð, að kostnaður vegna verkliðs 2.0 (þak) yrði samtals 2.369.000 krónur, en undir hann fellur að endurnýja tígulstein þaksins, ásamt því að skipta um þakglugga, gera við þakviði og lagfæra múr og rennur.  Í þessum verklið er kostnaður vegna efnis talinn nema 933.000 krónum og vinna 1.436.000 krónum, en í báðum tilvikum var virðisaukaskattur innifalinn.  Þá hefur matsmaður metið kostnað vegna óhagræðis 50.000 krónur.  Framangreindri niðurstöðu matsmanns hefur ekki verið hnekkt með yfirmati, en af tilgreindum fjárhæðum gerir stefnandi hins vegar ekki kröfu um kostnað vegna þakglugga, samtals að fjárhæð 280.000 krónur, þ.e 250.000 krónur vegna efnis og 30.000 krónur vegna vinnu.  Hins vegar er það niðurstaða dómsins, að hluti metins kostnaðar undir þessum verklið falli ekki undir ábyrgð stefndu á því, að nýr tígulsteinn væri á þakinu, þ.m.t. kostnaður vegna múrviðgerða og blikks í rennur.  Þá þykir rétt að taka tillit til þess, að gæði þakbyggingarinnar sjálfrar eru meiri eftir að viðgerð, í samræmi við matsgerð, hefur farið fram, en ætla hefði mátt, að svo gamalt þak byggi yfir.  Verður þessi liður því tekin til greina með 1.715.000 krónum, sem skiptast í kostnað vegna efnis að fjárhæð 550.000 krónur, vegna vinnu að fjárhæð 1.115.000 krónur og vegna óhagræðis að fjárhæð 50.000 krónur.

Einnig er í matsgerð gert ráð fyrir sérstökum kostnaði við hönnun og eftirlit sem og þóknun til byggingarstjóra, samtals að fjárhæð 400.000 krónur.  Er það álit dómsins, að fyrrgreind framkvæmd sé ekki endurbygging á þakinu, heldur einungis viðgerð og því sé ekki þörf á sérstakri hönnun vegna framkvæmdanna.  Þá sé heldur ekki þörf á sérstökum byggingarstjóra við þessa vinnu, þar sem í vinnulið vegna viðgerðanna sé falinn umsjónarkostnaður meistara að verkinu og þar sem ekki er þörf á sérstökum samskiptum við byggingayfirvöld og þar með hlutverk byggingarstjóra óþarft.  Með vísan til þessa, verður ekki fallist á kröfu stefnanda samkvæmt þessum matsliðum. 

Kostnaður við að lagfæra glugga vegna lekans, þ.m.t. viðgerð á parketi og skemmdir á gardínum, var metinn af hinum dómkvadda matsmanni samtals 176.000 krónur.  Þar af var kostnaður vegna efnis talinn nema 40.000 krónum og vinna 136.000 krónum, en í báðum tilvikum var virðisaukaskattur innifalinn.  Þar sem fjárhæð matsins hefur ekki verið hnekkt með yfirmati verður það lagt til grundvallar við ákvörðun bóta til handa stefnanda.  Við ákvörðun bóta vegna þessa liðar matsgerðar þykir þó rétt að hafa í huga, að sá skammtímaleki, sem hér um ræðir, hafi varla valdið slíkum skemmdum á áfellum og sólbekkjum, að endurnýjunar hafi verið þörf.  Með hliðsjón af því verður þessi liður matsins tekin til greina með samtals 84.000 krónum, þ.e. 21.000 krónur vegna efnis og 63.000 krónur vegna vinnu.

Þá er og fram komið, að stefndi tók að sér viðgerð á sturtuklefa í kjallara, sem samkvæmt fyrrgreindri matsgerð og skoðun dómara á fasteigninni, hefur ekki verið framkvæmd.  Með því að svo var ekki gert ber að fallast á kröfu stefnanda um, að stefndi greiði honum kostnað við að lagfæra sturtuklefann.  Samkvæmt framlagðri matsgerð er við þá viðgerð þörf á að fjarlægja gamlar flísar og leggja nýjar og var kostnaður við það metinn samtals 87.000 krónur, sem skiptist í efni að fjárhæð 24.000 krónur og vinnu að fjárhæð 63.000 krónur.  Þar sem framangreindri niðurstöðu matsmanns hefur ekki verið hnekkt með yfirmati verða stefnanda dæmdar bætur vegna þessa í samræmi við matsgerð.

Eins og áður greinir, er í matsgerð gerð grein fyrir því, að í kostnaðartölum sé innifalinn virðisaukaskattur.  Samkvæmt lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, er unnt að fá endurgreiddar 60% af virðisaukaskatti af vinnu á verkstað vegna endurbóta og viðhalds á húsnæði.  Lagfæringar á fasteign vegna galla eru eðli máls samkvæmt endurbætur á húsnæði.  Eru því lagaskilyrði til þess að taka tillit til þess við ákvörðun bóta til handa stefnanda, eins og dómvenja er til, að hluti virðisaukaskatts geti fengist endurgreiddur.  Ber því að lækka bætur til handa stefnanda, sem nemur þeirri fjárhæð, eða um 147.000 krónur.

Með vísan til alls framanritaðs verður því krafa stefnanda á hendur stefnda tekin til greina með 1.739.000 krónum.  Dráttarvextir reiknast frá 26. október 2001, eða mánuði eftir dagsetningu matsgerðar.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber að dæma stefndu til þess að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 600.000 krónur, og hefur þá verið tekið tillit til útlagðs kostnaðar stefnanda við öflunar matsgerðar og virðisaukaskattsskyldu hans.

Hervör Þorvaldsdóttir, héraðsdómari, kvað upp dóm þennan, ásamt meðdómsmönnunum, Birni Björnssyni, húsasmíðameistara, og Ragnari Ingimarssyni, verkfræðingi.

D Ó M S O R Ð :

Stefnda, Súsanna Rós Westlund, greiði stefnanda, Bjarna Ómari Guðmundssyni, 1.739.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 26. október 2001 til greiðsludags.

Stefnda greiði stefnanda 600.000 krónur í málskostnað, þ.m.t. virðisaukaskattur.