Fimmtudaginn 4. febrúar 2010.
Nr. 237/2009.	Húsabyggð ehf. (Magnús Guðlaugsson hrl.) gegn Sigríði Erlingsdóttur Samúel Erni Erlingssyni og Brynjúlfi Erlingssyni (Ragnar Halldór Hall hrl.)

Fasteign. Eignarréttur. Lóðarréttindi. Nauðungarsala. Traustfang. Þinglýsing.

S, SÖ og B, eigendur að fjórðungi lands í jörðinni Skálabrekku, og H deildu um eignarrétt að lóð undir sumarbústað. Árið 1944 seldi þáverandi eigandi jarðarinnar spildu úr landinu á leigu undir sumarbústað. Sumarbústaður var reistur og urðu eigendaskipti á honum nokkrum sinnum á tímabilinu fram til ársloka 1957. Nýr leigusamningur var gerður um sömu spildu, sem gilda skyldi frá 1958 til 1991. Eftir þetta urðu nokkrum sinnum eigendaskipti að sumarbústaðnum. Í öllum afsölum kom fram að hann væri seldur með tilheyrandi leigulóðarréttindum. Bú P, sem hafði eignast sumarbústaðinn árið 1982, var tekið til gjaldþrotaskipta árið 1987. Lögmannsstofan L, fyrir hönd Þingvallahrepps, fór fram á nauðungarsölu á lóðinni, þar sem sumarbústaðurinn stóð, vegna álagðra fasteignagjalda 1992 og var P tilgreindur gerðarþoli. Eignin var seld L og gaf sýslumaður út afsal, þar sem fram kom að seld hefði verið nauðungarsölu lóð og sumarbústaður í landi Skálabrekku. L gaf í febrúar 2003 út afsal til félagsins E, sem var í eigu eins eiganda L, fyrir sumarbústaðnum og „meðfylgjandi eignarlóð“. E seldi síðan G bústaðinn árið 2006 og kom fram í afsali að seldur væri sumarbústaður „ásamt 10.000 fermetra eignarlóð“. G seldi eignina til félagsins H, áfrýjanda þessa máls, með afsali 2006 og var lýsing eignarinnar í því sú sama og í afsali E til G. G var eigandi H þegar hann afsalaði félaginu áðurnefnda eign en eftir það seldi hann allt hlutafé í H til núverandi eiganda félagsins. H reisti sýknukröfu sína meðal annars á því að nauðungarsalan hefði tekið til bæði mannvirkis og lands sem fylgdi og L því eignast hvort tveggja. H bar því einnig við að hann hefði verið grandlaus um betri rétt annars þegar hann eignaðist lóðina, sem um var deilt, enda hefði hann mátt treysta opinberum gögnum sem legið hefðu fyrir og staðfestu að um eignarlóð væri að ræða. Talið var að leggja yrði til grundvallar að nauðungarsalan og afsalið hefðu ekki tekið til beins eignarréttar forvera S, SÖ og B að landinu og að L hefði ekki eignast önnur réttindi en þau, sem tilheyrðu gerðarþolanum. L hefði ekki getað byggt traust á að um eignarrétt væri að ræða þegar af þeirri ástæðu að hann kom einnig fram í málinu fyrir þann sem átti kröfuna að baki fullnustugerðinni. L hefði því mátt vita um betri rétt annars yfir lóðinni og einnig E. Miða yrði við huglæga afstöðu fyrirsvarsmanns H þegar félagið eignaðist umrædd réttindi og skipti grandleysi nýs eiganda félagsins í því engu við úrlausn málsins. Forverar S, SÖ og B voru þinglýstir eigendur landsins þegar nauðungarsala fór fram og samningur annarra um kaup og sölu á eign þeirra gæti ekki svipt þá eignarrétti sínum. Þótt gengið væri út frá góðri trú þáverandi fyrirsvarsmanns H væri aðstaðan með þeim hætti að síðari rétthafi gæti ekki unnið betri rétt fyrir traustfang á grundvelli 1. mgr. 33. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 á kostnað þinglýsts eiganda. Var því fallist á kröfu S, SÖ og B um viðurkenningu eignarréttar á umræddri lóð og H gert að fjarlægja sumarbústað af lóðinni innan tilskilins frests.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 12. maí 2009 og krefst sýknu af kröfum stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en að öðrum kosti verði málskostnaður látinn falla niður.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Lögmönnum Suðurlandi ehf., Eyvindartungu ehf. og Gústaf Adolf Gústafssyni til réttargæslu fyrir Hæstarétti. Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu og þeir hafa ekki látið málið til sín taka.

I

Ágreiningur málsaðila varðar eignarrétt að lóð undir sumarbústað í landi jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð, áður Þingvallahreppi. Upphaflega höfðaði móðir stefndu, Unnur Samúelsdóttir, mál fyrir Héraðsdómi Suðurlands í maí 2006, þar sem sömu kröfur voru gerðar og í þessu máli. Hún lést síðar á sama ári áður en dómur féll í málinu, en stefndu tóku við aðild þess. Héraðsdómi var áfrýjað til Hæstaréttar, sem kvað upp dóm 17. janúar 2008 í máli nr. 213/2007. Niðurstaðan varð sú að því máli var vísað frá héraðsdómi vegna vanreifunar. Stefndu höfðuðu þetta mál í kjölfarið fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með stefnu 17. mars 2008.

Í áðurnefndum dómi Hæstaréttar var tilgreint í hverju málatilbúnaði stefndu hafi verið áfátt og meðal annars kom fram að ekki lægju fyrir ljósrit af skráningarblöðum í fasteignabók sýslumannsins á Selfossi fyrir umræddan sumarbústað, en af fasteignabókinni yrði ekki ráðið um uppruna og inntak lóðarréttinda fyrir bústaðinn, hvort þeim hafi einhvern tíma verið breytt með löggerningi og hvenær eða hvernig aðilaskipti hafi orðið að þeim. Ekki væri því skýrt hvort honum hafi fylgt leiguréttindi eða eignarréttindi eða hvort þinglýsingarvottorð 5. nóvember 1993, sem lá fyrir við nauðungarsölu samkvæmt beiðni Þingvallahrepps 18. október sama ár, hafi verið í ósamræmi við færslu í fasteignabók. Ekki hafi heldur verið lögð fram fullnægjandi gögn varðandi undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar til að upplýsa frekar hvort hún hafi svo víst sé tekið til eignarréttar að lóð en ekki aðeins lóðarleiguréttinda. Í hinum áfrýjaða dómi er getið um gögn, sem stefndu öfluðu og lögðu fram til að bæta úr fyrri annmörkum. Með gagnaöflun sinni hafa stefndu skýrt nánar ástæður þess að eignarréttur að landspildunni er nú eftir þinglýstum heimildum á hendi áfrýjanda.

Samkvæmt þinglýstum sameignarsamningi 13. ágúst 1953 voru systurnar Svava og Unnur Samúelsdætur hvor um sig eigandi fyrir arf að einum áttunda hluta jarðarinnar Skálabrekku, en fjórðungshlut eins eigandans var í sama samningi skipt út. Skipting lands jarðarinnar mun að öðru leyti hafa verið ákveðin með samningi 16. maí 1956 og áttu systurnar upp frá því fjórðung hennar í óskiptri sameign. Unnur tók eignarhlut systur sinnar að arfi samkvæmt skiptayfirlýsingu 16. maí 2002. Áður er fram komið að Unnur lést 2006 og urðu stefndu við einkaskipti á dánarbúi hennar eigendur að þeim fjórðungi upphaflegs lands Skálabrekku, sem hér um ræðir. Eignarheimild þeirra var móttekin til þinglýsingar 3. desember 2007.

Meðal gagna málsins er samningur 23. júní 1944, þar sem þáverandi eigandi Skálabrekku seldi tveimur nafngreindum mönnum á leigu spildu úr landi jarðarinnar undir sumarbústað. Stærð spildunnar var ekki tilgreind, en lausleg lýsing á henni var tekin upp í samningnum. Leigutími skyldi vera tuttugu ár. Sumarbústaður var reistur á spildunni og urðu eigendaskipti á honum nokkrum sinnum á tímabilinu fram til ársloka 1957. Í öllum afsölum á því tímabili var tekið fram að bústaðurinn stæði á leigulandi. Svava og Unnur Samúelsdætur, sem þá voru orðnar einkaeigendur spildunnar sem um ræðir, gerðu nýjan leigusamning við tvo nafngreinda menn og skyldi hann gilda á tímabilinu frá 15. júní 1958 til 15. júní 1991. Samningurinn er dagsettur 29. febrúar 1959, en stefndu kveða ártalið hafa misritast og hið rétta sé 1960. Tekið var fram að um væri að ræða sömu spildu sem leigð hafði verið 23. júní 1944 og lýst yfir að sá samningur væri fallinn úr gildi og einnig munnlegur viðbótarsamningur við hann. Stærðar leigulandsins var ekki getið, en í viðfestri teikningu voru útlínur þess dregnar upp og nokkur lýsing gefin á því í samningnum. Eftir þetta urðu enn nokkrum sinnum eigendaskipti að sumarbústaðnum, þar af einu sinni á nauðungaruppboði. Í öllum afsölum var tekið fram að hann væri seldur með tilheyrandi leigulóðarréttindum. Síðasta afsalið fyrir sumarbústaðnum á gildistíma leigusamningsins frá 1960 var til Péturs Rafnssonar 24. nóvember 1982 og einnig þar var tekið fram að um leigulóðarréttindi væri að ræða. Bú Péturs var tekið til gjaldþrotaskipta 19. júní 1987, en þrotabúið mun ekki hafa hlutast til um að eigninni yrði komið í verð áður en skiptum var lokið 17. október 1991.

II

Meðal málsgagna er beiðni Lögmanna Suðurlandi fyrir hönd Þingvallahrepps 18. október 1993 til sýslumannsins á Selfossi um nauðungarsölu. Andlag nauðungarsölu var þar sagt vera „lóð nr. 4500-0080 í landi Skálabrekku“. Þess var krafist „að ofangreind eign, ásamt tilheyrandi réttindum, verði seld nauðungarsölu til lúkningar skuld við gerðarbeiðanda“. Um málavexti var vísað til álagðra fasteignagjalda 1992 og gerðarþoli sagður vera Pétur Rafnsson. Greiðsluáskorun 26. júlí 1993, sem beint hafði verið að Pétri, fylgdi beiðni um nauðungarsölu.  Þinglýsingarvottorð 5. nóvember 1993 er meðal málskjala, þar sem þinglýstur eigandi lóðar úr landi Skálabrekku er sagður vera Pétur Rafnsson samkvæmt heimildarbréfi 24. nóvember 1982. Þá hafa verið lögð fram þrjú endurrit úr gerðabók sýslumannsins á Selfossi frá 14. desember 1993, 1. mars 1994 og 24. sama mánaðar um nauðungarsölu lóðar nr. 80 í landi Skálabrekku. Í öllum tilvikum er eign sögð vera „lóð nr. 80, Skálabrekku“ og að gerðarþoli sé Pétur Rafnsson eða þrotabú Péturs Rafnssonar. Sýslumaður tók boði Lögmanna Suðurlandi og var eignin seld þeim fyrir 100.000 krónur. Sýslumaðurinn hafði beint tilkynningum um nauðungarsölu að Pétri Rafnssyni, sem virðist ekki hafa sinnt þeim. Sýslumaður gaf út afsal fyrir eigninni til Lögmanna Suðurlandi 29. apríl 1994, þar sem segir að seld hafi verið „á nauðungarsölu lóð og sumarbústaður nr. 80 í landi Skálabrekku“ og að þeir séu „réttir og löglegir eigendur ofangreindrar eignar.“  Öll veðbönd og óbein eignarréttindi yfir hinni afsöluðu eign falli niður samkvæmt 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 2. maí 1994.

Áfrýjandi reisir sýknukröfu sína á því að fasteignagjöld 1992 hafi verið í vanskilum og Þingvallahreppur krafist nauðungarsölu til heimtu þeirra. Krafa hreppsins hafi notið lögveðréttar bæði í sumarbústaðnum og lóð, sem hann stendur á, en fasteignagjöld séu lögð bæði á mannvirki og land sem fylgi. Nauðungarsalan hafi tekið til hvoru tveggja og Lögmenn Suðurlandi eignast hús og lóð. Af þeim sökum og fyrir traustfang sé áfrýjandi réttur eigandi lóðarinnar, enda verið grandlaus um hugsanlegan betri rétt annarra en heimildarmanns síns. Eignarréttur fyrir traustfang hafi náð „eigi skemur en til upphafs eignarhalds ... Lögmanna Suðurlandi ehf., sem sinnti aðgæsluskyldu sinni og var á sínum tíma fullkomlega viss um að hann væri að kaupa eignarlóð“. Stefndu byggja hins vegar á því að þáverandi eigendur lóðarinnar hafi ekki verið í vanskilum með fasteignagjöld. Slík gjöld hafi verið lögð á þá vegna fjórðungs eignarhluta þeirra í Skálabrekku og þar á meðal spildunnar, sem sumarbústaðurinn stendur á. Hér sem endranær hafi mannvirki, lóðarleiguréttur og hinn beini eignarréttur hvert um sig verið metið sjálfstætt til fasteignamats og fasteignagjöld lögð á hvern þátt. Forverar stefndu hafi verið í skilum með það, sem að þeim sneri, en vanskil orðið á greiðslu fasteignagjalda, sem lögð voru á eiganda bústaðarins og lóðarleiguréttinda, sem honum hafi áður fylgt. Nauðungarsalan hafi því ekki getað tekið til eignar forvera stefndu, heldur einungis til eignar þess, sem var í vanskilum.

Ekkert er fram komið í málinu sem bendir til annars en að sú almenna aðferð við álagningu fasteignagjalda, sem að framan var lýst, hafi verið viðhöfð í umrætt sinn. Engin vísbending er heldur komin fram um að forverar stefndu hafi verið í vanskilum með fasteignagjöld sem á þá hafa samkvæmt því verið lögð. Í beiðni Þingvallahrepps um nauðungarsölu var Pétur Rafnsson sagður gerðarþoli og við framkvæmd nauðungarsölu var tilkynningum beint að honum einum sem gerðarþola. Verður lagt til grundvallar að nauðungarsalan 24. mars 1994 og afsal 29. apríl sama ár hafi ekki tekið til beins eignarréttar forvera stefndu að landinu, sem nefndur sumarbústaður stendur á, og að kaupandinn hafi ekki eignast önnur réttindi en þau, sem tilheyrðu gerðarþolanum. Orðalag í gerðabók sýslumanns og afsali um að seld sé „lóð“ breytir engu um þá niðurstöðu, en þar er ekki tekið fram hvort um sé að ræða leigu- eða eignarrétt að henni. Kaupandinn gat ekki byggt traust á að um eignarrétt væri að ræða þegar af þeirri ástæðu að hann kom einnig fram í málinu fyrir þann sem átti kröfuna að baki fullnustugerðinni. Í því hlutverki hlaut honum að vera kunnugt um hvernig söluandlaginu væri lýst í þinglýstri heimild gerðarþolans, sem var eins og áður sagði afsal til Péturs Rafnssonar 24. nóvember 1982 þar sem getið var um leigurétt afsalshafans að lóð undir bústaðnum. Til þess heimildarbréfs var einnig skýrlega vísað í þinglýsingarvottorði 5. nóvember 1993, sem lagt var fram við framkvæmd nauðungarsölunnar.

III

Eftir gögnum málsins hefur rekstrarform kaupanda sumarbústaðarins verið orðið einkahlutafélag um svipað leyti og lögmaður Unnar Samúelsdóttur ritaði Lögmönnum Suðurlandi ehf. bréf 14. nóvember 2002. Þar segir meðal annars að Unnur hafi fyrr á sama ári orðið vör við mannaferðir í kringum bústaðinn og að svo virtist sem fyrirhugaðar væru einhverjar framkvæmdir. Nánari athugun hefði leitt í ljós að Lögmenn Suðurlandi hafi eignast bústaðinn við nauðungarsölu á árinu 1994. Í bréfinu greinir nánar frá því að lögmaður Unnar hafi átt viðræður um málið við einn úr hópi kaupenda, þar sem sá síðarnefndi hafi leitað eftir því að gerður yrði nýr leigusamningur. Í bréfinu var þeirri málaleitan hafnað. Þar var einnig tekið fram að nauðungarsalan breytti engu um eignarrétt umbjóðanda lögmannsins að lóð, sem sumarbústaðurinn standi á, og að ekki hafi verið unnt að selja annað á uppboðinu en það, sem tilheyrði gerðarþolanum. Bréfinu mun hafa verið svarað munnlega á þann veg að kaupandinn teldi sig hafa eignast hann á áðurnefndu uppboði. Kröfu um að bústaðurinn yrði fjarlægður var jafnframt hafnað.

Lögmenn Suðurlandi ehf. gáfu út afsal til Eyvindartungu ehf. 11. febrúar 2003 fyrir áðurnefndum sumarbústað og „meðfylgjandi eignarlóð“ eins og þar sagði.  Kaupandinn var í eigu eins eigenda seljandans, en hann mun um líkt leyti hafa gengið úr samstarfi við aðra eigendur þess félags. Stefndu kveðast í kjölfar þessa hafa átt viðræður við fyrirsvarsmann kaupandans sem hafi enn leitað eftir leigusamningi um lóðina en fengið sem áður afsvar. Eigendaskipti urðu aftur að sumarbústaðnum þegar Eyvindartunga ehf. seldi hann Gústaf Adolf Gústafssyni með afsali 9. mars 2006.  Lýsing á hinu selda var nú þannig að seldur væri sumarbústaður „ásamt 10.000 fermetra eignarlóð.“ Gústaf seldi eignina til áfrýjanda með afsali 30. mars 2006.  Lýsing eignarinnar í því var sú sama og í eignarheimild Gústafs sjálfs. Í málatilbúnaði áfrýjanda kemur fram að Gústaf hafi stofnað áfrýjanda og verið eigandi félagsins þegar hann afsalaði því áðurnefndri eign. Eftir það hafi hann selt allt hlutafé í áfrýjanda til núverandi eiganda félagsins. 

IV

Eins og áður var getið heldur áfrýjandi fram að hann hafi verið grandlaus um betri rétt annars þegar hann eignast lóðina, sem um er deilt. Hann hafi hlotið þessi réttindi yfir fasteign með samningi við þinglýstan eiganda þeirra og samkvæmt 1. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 þurfi sá réttar ekki að víkja fyrir öðrum. Hann hafi mátt treysta þeim opinberu gögnum, sem legið hafi fyrir, og staðfestu að um eignarlóð væri að ræða. Til vara byggir hann á því að sama niðurstaða leiði af 18. gr. sömu laga.

Fram er komið að Lögmenn Suðurlandi máttu vita um betri rétt annars yfir lóðinni þegar þeir keyptu sumarbústaðinn við nauðungarsölu. Hinu sama gegnir um fyrirsvarsmann kaupandans Eyvindartungu ehf., en hann var áður í hópi kaupanda við nauðungarsölu. Gagnvart þessum síðari kaupanda skiptir því engu þótt orðið „eignarlóð“ hafi verið sett inn í afsal Lögmanna Suðurlands ehf. til hans. Í afsali Eyvindartungu ehf. til Gústafs Adolfs Gústafssonar var tiltekin stærðin 10.000 fermetrar á afsalaðri eignarlóð. Sú stærðarviðmiðun studdist ekki við neina þinglýsta heimild og gat kaupandinn hvað sem öðru líður ekki verið í góðri trú um þann þátt málsins. Hinu sama gegnir um huglæga afstöðu síðasta kaupandans, áfrýjanda þessa máls, en Gústaf var eigandi hans og fyrirsvarsmaður þegar áfrýjandi eignaðist bústaðinn. Verður að miða við huglæga afstöðu þáverandi fyrirsvarsmanns áfrýjanda, þegar sá síðarnefndi eignaðist umrædd réttindi og skiptir grandleysi nýs eiganda félagsins eftir sölu hlutafjár í því engu við úrlausn málsins.

Forverar stefndu voru þinglýstir eigendur landsins, sem um er deilt, þegar nauðungarsala fór fram. Þeir höfðu enga samninga gert eða aðra gerninga, sem leitt gátu til óljósrar réttarstöðu, heldur þvert á móti ekki aðhafst neitt. Samningur annarra um kaup og sölu á eign forvera stefndu svipti þá ekki þinglýstum eignarrétti sínum. Þótt gengið sé út frá góðri trú þáverandi fyrirsvarsmanns áfrýjanda um eignarrétt að lóðinni við kaupin 30. mars 2006 er aðstaðan hér með þeim hætti að síðari rétthafi getur ekki unnið betri rétt fyrir traustfang á grundvelli 1. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga á kostnað þinglýsts eiganda. Skilyrði eru heldur ekki uppfyllt fyrir slíkri niðurstöðu samkvæmt 18. gr. sömu laga og kemur hún ekki til neinnar álita, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 120/2009, sem kveðinn var upp 19. nóvember 2009. Málsástæða  áfrýjanda, sem reist er á því að stefndu og forverar þeirra hafi misst rétt fyrir tómlæti, er haldlaus.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um kröfu stefndu sem lýtur að viðurkenningu eignarréttar á umræddri lóð. Með vísan til forsendna dómsins verður jafnframt staðfest niðurstaða hans um skyldu áfrýjanda til að fjarlægja sumarbústað af lóðinni innan tilsetts frests að því gættu að upphaf frestsins miðast við uppsögn dóms Hæstaréttar í málinu. Ákvæði héraðsdóms um greiðslu málskostnaðar verður staðfest, en áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal verð óraskaður.

Áfrýjandi, Húsabyggð ehf., greiði stefndu, Sigríði Erlingsdóttur, Samúel Erni Erlingssyni og Brynjúlfi Erlingssyni, samtals 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 13. febrúar 2009.

Mál þetta, sem dómtekið var 26. janúar sl., er höfðað með stefnu birtri 25. mars, 27. mars og 31. mars 2008.

                Stefnendur eru Sigríður Erlingsdóttir búsett í Bandaríkjum Norður-Ameríku,

Samúel Örn Erlingsson, Grettisgötu 6, Reykjavík og Brynjúlfur Erlingsson  Logafold 65, Reykjavík.

Stefndi er Húsabyggð ehf., Skógarhlíð 22, Reykjavík.

Lögmönnum Suðurlandi ehf., Austurvegi 4, Selfossi og Eyvindartungu ehf., Eyvindartungu, Laugardalshreppi, og Gústafi Adolf Gústafssyni, Heljarþröm, Laugardalshreppi er stefnt til réttargæslu.

Stefnendur gera eftirtaldar dómkröfur:

1.             Að viðurkennt verði með dómi að stefnendur séu eigendur þess hluta jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð sem sumarbústaður í eigu stefnda Húsabyggðar ehf. stendur á og hefur í Landsskrá fasteigna hjá fasteignamati ríkisins hlotið fastanúmerið 220-9362 og er í þinglýsingarbókum sýslumannsins á Selfossi tilgreind „Skálabrekka lóð 170773 Þingvellir Sumarbústaður" og er þinglýst eign stefnda.

2.             Að stefnda verði með dómi gert skylt að fjarlægja sumarbústað sinn af landareign stefnenda innan þriggja mánaða frá uppkvaðningu dóms í málinu.

3.             Að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

Af hálfu stefnda Húsabyggðar ehf. er krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

Stefnandi gerir engar kröfur á hendur réttargæslustefndu og þeir láta mál þetta ekki til sín taka.

MÁLSATVIK. MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnendur eru börn Unnar Samúelsdóttur, sem lést 9. ágúst 2006. Við einkaskipti á dánarbúi hennar urðu þau að jöfnu sameigendur að eignarhluta hennar í jörðinni Skálabrekku í Bláskógabyggð, sem er í lögsagnarumdæmi sýslumannsins á Selfossi. Upphaflega hafði Unnur heitin eignast 1/8 hluta í jörðinni, en við skipti á dánarbúi systur hennar, Guðrúnar Svövu Samúelsdóttur, eignaðist Unnur 1/8 hluta úr jörðinni til viðbótar og var þar með orðin eigandi að 1/4 hluta jarðarinnar. - Þannig hagar til, að eigendur jarðarinnar hafa skipt hluta hennar á milli sín, en hluti jarðarinnar er í óskiptri sameign allra eigenda hennar.

Stefnendur kveða að gegnum árin hafi eigendur Skálabrekku leigt út hluta úr jörðinni til einstaklinga sem reist hafi þar sumarhús. Eignarhlutur systranna Unnar og Guðrúnar Svövu hafi fyrst verið sérgreindur að hluta til með sameignarsamningi 13. ágúst 1953. Um hluta þeirrar spildu sem þær fengu þá í sinn hlut hafi verið í gildi afnotasamningur, sem verið hafi að stofni til frá árinu 1941 og þá munnlegur, en áréttaður skriflega 20. júní 1944. Samningur um þá spildu hafi síðan verið endurnýjaður með nýjum leigusamningi 29. febrúar 1960 (ártal hefur misritast 1959), og þeim samningi verið þinglýst 24. mars 1960. Þessi samningur hafi verið tímabundinn og gilt frá 15. júní 1958 til 15. júní 1991. Ekki sé í honum neitt ákvæði um rétt til framlengingar leigutímans.

Sumarbústaður hafi verið settur niður á umræddri spildu, og með afsali útgefnu 24. nóvember 1982 hafi þáverandi eigandi afsalað honum til Péturs Rafnssonar, kt. 181048-4099. Bú Péturs hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta 19. júní. Bústaðurinn hafi lengstum verið í mikilli niðurníðslu og muni lítt eða ekkert hafa verið notaður.

Með beiðni 18. október 1993 hafi Lögmenn Suðurlandi krafist þess fyrir hönd Þingvallahrepps að lóð nr. 4500-0080 úr landi Skálabrekku yrði seld nauðungarsölu til lúkningar skuld vegna ógreiddra fasteignagjalda. Kröfunni hafi verið beint gegn áðurnefndum Pétri Rafnssyni. Skiptameðferð á þrotabúi Péturs hafi þá verið lokið, en þrotabúið hefði augljóslega ekki talið verðmæti í bústaðnum enda Pétur búinn að lýsa því yfir fyrir skiptarétti Reykjavíkur að bústaðurinn væri án lóðarréttinda og að á honum hvíldi veðkrafa að nafnverði 1.000.000 krónur.

 Hinn 24. mars 1994 hafi  sýslumaðurinn á Selfossi selt nauðungarsölu „lóð og sumarbústað nr. 80 í landi Skálabrekku, Þingvallahr., þingl. Eig. Þrb. Péturs Rafnssonar, kt. 181048-409“ og hafi uppboðsafsal fyrir eigninni verið gefið út 29. apríl 1994 til hæstbjóðanda, sem verið hafi Lögmenn Suðurlandi ehf., sem stefnt er til réttargæslu í máli þessu. Uppboðsafsalinu hafi verið þinglýst sem eignarheimild réttargæslustefnda fyrir hinu selda.

Með bréfi 14. nóvember 2002 hafi réttargæslustefnda Lögmönnum Suðurlandi ehf. verið gert ljóst að Unnur Samúelsdóttir hefði ekkert vitað um nauðungarsölu á eign Péturs Rafnssonar fyrr en löngu eftir að hún var afstaðin.    Í bréfinu komi fram að Unnur telji þá fullnustugerð ekki breyta neinu um eignarrétt sinn að landinu, enda hefði uppboðskaupandi ekki getað eignast betri rétt yfir landinu en gerðarþolinn hefði átt. Hafi Unnur krafist þess að sumarhúsið og annað sem tilheyra kynni réttargæslustefnda á umræddri spildu úr Skálabrekku yrði fjarlægt þaðan, en hafi áskilið sér rétt til að láta fjarlægja það yrði áskoruninni ekki sinnt. Þessu bréfi hafi ekki verið svarað skriflega, en munnlega hafi lögmanni Unnar verið tjáð að réttargæslustefndi liti svo á að hann hefði með umræddu uppboðsafsali eignast landið en ekki útrunnin leiguréttindi yfir því. Þar af leiðandi teldi réttargæslustefndi sig eiga þá spildu sem upphaflega hefði verið leigð úr landinu, og hafi kröfu um að víkja af landinu verið neitað.

Breyting hafi orðið á eignarhaldi að réttargæslustefnda Lögmönnum Suðurlandi ehf. á árinu 2003, og þá muni Sigurður Jónsson hæstaréttarlögmaður hafa gengið úr félaginu. Í tengslum við það muni hafa orðið að samkomulagi milli aðila að félaginu að Sigurður fengi í sinn hlut réttindin yfir umræddri sumarbústaðalóð. Jafnframt muni hafa samist svo um milli aðila að Lögmenn Suðurlandi ehf. gæfi út afsal fyrir eigninni til réttargæslustefnda Eyvindartungu ehf., sem verið hafi (og sé) félag í eigu Sigurðar Jónssonar. Í afsalinu sé eigninni lýst þannig: „Um er að ræða fasteignin lóð og sumarbústaður nr. 80 í landi Skálabrekku, Bláskógabyggð, nr. 170773 ásamt meðfylgjandi eignarlóð og öllu því sem eigninni fyrir og fylgja ber.“

Lögmaður Unnar Samúelsdóttur hafi átt viðræður við Sigurð Jónsson í framhaldi af þessu og lýst áformum hennar um að fylgja eftir eignarréttarkröfu hennar með málssókn ef bústaðurinn yrði ekki fjarlægður og eignarréttur hennar að umræddri landspildu viðurkenndur. Í þeim viðræðum hafi lögmaðurinn farið fram á, að Unnur gerði í staðinn við hann leigusamning um landspilduna, en því hafi Unnur hafnað og samkomulag því ekki náðst með aðilum aðila.

Réttargæslustefndi Eyvindartunga ehf. hafi selt réttargæslustefnda Gústafi Adolfi umræddan bústað „ásamt 10.000 fermetra eignarlóð úr Skálabrekku“ samkvæmt afsali 9. mars 2006. Fram að þessu hefði stærð umræddrar spildu ekki verið tilgreind í neinu þinglýstu skjali. Engu að síður hafi skjalinu verið þinglýst án athugasemda.

Réttargæslustefndi Gústaf Adolf hafi afsalað eigninni 30. mars 2006 til stefnda Húsabyggðar ehf. og sé það félag þinglýstur eigandi eignarinnar nú.

Unnur Samúelsdóttir hafi höfðað mál fyrir Héraðsdómi Suðurlands í maí 2006 og gert þar sömu dómkröfur og hafðar séu uppi í þessu máli. Eftir fráfall Unnar hafi stefnendur þessa máls tekið við aðild hennar að því máli. Með dómi Hæstaréttar 17. janúar 2008, í hæstaréttarmáli nr. 213/2007, hafi málinu verið vísað frá héraðsdómi vegna vanreifunar.

Stefnendur byggja kröfu um viðurkenningu á eignarrétti sínum að spildunni á því að þau séu eigendur þess hluta jarðarinnar Skálabrekku sem dómkrafan tekur til. Af ljósriti úr þinglýsingabók sýslumannsembættisins á Selfossi verði ráðið að sú eign sem seld hafi verið nauðungarsölu og afsalað til réttargæslustefnda Lögmanna Suðurlandi ehf. 29. apríl 1994 hafi fengið sérstakt registur í þinglýsingabók embættisins 30. júní 1950 er þinglýst hafi verið afsali dags. 20. júní 1944 fyrir sumarbústað ásamt leigulóðarréttindum. Stefnendur hafi lagt fram ljósrit allra skjala sem þinglýst hefði verið um þessa eign frá þeim tíma fram til útgáfu uppboðsafsalsins. Jafnframt hafi stefnendur lagt fram ljósrit úr tölvuprentuðu registri sýslumannsembættisins um þessa eign, en fyrsta skjalið sem þar sé tilgreint sé lóðarleigusamningur dags. 29. febrúar 1960, móttekinn til þinglýsingar 24. mars 1960. Nauðungarsöluafsalinu hafi verið þinglýst án athugasemda 2. maí 1994, og sé það innfært næst á eftir lóðarleigusamningnum. Síðari afsölum fyrir eigninni hafi verið þinglýst athugasemdalaust og þau færð inn á sama blað í þinglýsingarregistrinu, enda þótt þessi skjöl innihaldi staðhæfingar um að eigninni fylgi 10.000 fermetra eignarlóð úr landi Skálabrekku, sem hafi ekki stoð í eldri þinglýstum heimildum.

Stefnendur telja þinglýst skjöl sýna ótvírætt að þau séu eigendur að þeim hluta lands jarðarinnar Skálabrekku sem sérgreindur hafi verið í þinglýsingabókum með þeim hætti sem lýst er hér að framan. Byggja stefnendur viðurkenningarkröfu sína á 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 (áður 67. gr.), en samkvæmt þessari grein sé eignarrétturinn friðhelgur. Augljóst sé að uppboðskaupandi hafi við nauðungarsölu ekki getað eignast önnur réttindi en þau sem tilheyrðu gerðarþolanum. Hvorki Unnur Samúelsdóttir né Guðrún Svava Samúelsdóttir hafi verið aðilar að umræddu nauðungarsölumáli og þær kröfur sem þar voru til innheimtu hafi ekki beinst að þeim. Þeim hafi verið ókunnugt með öllu um þessa fullnustugerð, enda ekki fengið neinar tilkynningar um hana.

Stefnendur telja að einhvers konar mistök hafi orðið í tengslum við nauðungarsölu á eign sem tilheyrt hafi Pétri Rafnssyni eða þrotabúi hans, sem leitt hafi til þess að hluti eignarlands móður þeirra hafi orðið þinglýst eign annarra aðila með þeim hætti sem að framan er lýst, og sé stefnendum því brýn nauðsyn á að fá eignarrétt sinn að spildunni viðurkenndan með dómi. Stefnendur leggja á það áherslu að ákvæði 33. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 standi kröfu þeirra ekki í vegi, enda hafi eignarréttur þeirra sem þau leiða rétt sinn frá verið þinglýstur löngu áður en umrædd nauðungarsala hafi átt sér stað.

Stefnendur telja augljóst að þótt sýslumaður sé bær til að gefa út nauðungarsöluafsöl fyrir seldum eignum nái heimildir hans ekki til þess að afsala eignum þeirra sem ekki séu gerðarþolar við viðkomandi nauðungarsölu. Hafi sýslumaður því ekki haft heimild til að afsala þeim eignarréttindum móður stefnenda sem dómkröfur stefnenda í þessu máli taka til.

Stefnendur telja að engu máli geti skipt þótt aðilaskipti hafi orðið að svokölluðum réttindum sem réttargæslustefndi Lögmenn Suðurlandi ehf. hafi fengið með nauðungarsöluafsali fyrir umræddri lóð. Telja stefnendur að krafa þeirra eigi að ná fram að ganga hvort sem stjórnendur hinna stefndu félaga teljast hafa verið grandsamir eða ekki um réttindi stefnenda eða móður þeirra yfir landinu. Grandleysi viðtakenda dugi einfaldlega ekki til að svipta menn friðhelgum eignarrétti.

Stefnendur byggja kröfu um að stefnda verði gert að fjarlægja bústaðinn á því að leigutími samkvæmt leigusamningi um afnot af umræddri landspildu sé fyrir löngu útrunninn og aldrei hafi staðið til að semja um framlengingu eða endurnýjun samningsins. Uppboðskaupanda hafi verið gefinn ærinn tími til að víkja af lóðinni með það sem honum tilheyri þar en hann ekki gert það. Sama krafa hafi verið höfð uppi í fyrra dómsmáli milli aðila og henni þá beint að stefnda Húsabyggð ehf., enda hafi hann keypt sumarbústaðinn og það sem honum tilheyrir og sé nú þinglýstur eigandi hans. Jafnframt því sem stefnendur vísa til efnis leigusamningsins sjálfs um leigutímann vísa stefnendur um lagastoð fyrir þessari kröfu til 58. og 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 6. mgr. 1. gr. þeirra.

Um málskostnaðarkröfu sína vísa stefnendur til 130. gr. laga nr. 91/1991.

Stefndi byggir kröfu sína um sýknu af viðurkenningarkröfu stefnenda í fyrsta lagi á reglum um traustfang og öryggi viðskiptalífs. Stefndi hafi keypt eignarlóð og hafi mátt treysta þeim opinberu gögnum sem lögð hafi verið fram og staðfesti að um eignarlóð sé að ræða. Víðtækar traustfangsreglur gildi um fasteignir samkvæmt 1. mgr. 33. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 þar sem segi að sá sem hljóti réttindi með samningi við þinglýstan eiganda að eign, þurfi ekki að sæta því, að heimildarbréf fyrirrennara hans sé ógilt ef hann er grandlaus um ógildisatvikið þegar hann öðlast réttindi sín. Af hálfu stefnda er því haldið fram að það sé fráleitt að stefnendur, sem vegna eigin hirðuleysis sem mögulega hafi leitt af sér einhvers konar tilkynningarskort hins opinbera við nauðungarsölu hinn 24. mars 1994, hafi misst eignarrétt sinn til landsspildu undir sumarbústað, geti með stefnu 17. mars 2008 þ.e. 14 árum síðar, tekið eignarréttinn af til baka af grandlausum kaupanda lóðarinnar þ.e. stefnda. Stefndi sé kominn að eigninni með fullkomlega eðlilegum og lögmætum hætti og hafi að öllu leyti farið að þeim reglum sem gilda um aðilaskipti að eignarréttindum. Stefndi hafi jafnframt veðsett Landsbanka Íslands lóðina til tryggingar skuld að fjárhæð 8.000.000 króna í trausti þess að um eignarlóð sé að ræða. En traustfangið nái eigi skemur en til upphafs eignarhalds réttargæslustefnda Lögmanna Suðurlandi ehf., sem sinnt hafi aðgæsluskyldu sinni og hafi á sínum tíma verið fullkomlega viss um að hann væri að kaupa eignarlóð eins og öll opinber gögn sýni, en slík gögn hafi opinbert trúgildi í viðskiptum manna (publica fides). Sé hér vísað til bæði þinglýsingavottorðsins frá 5. nóvember 1993 og síðan nauðungarsöluafsalsins frá 29. apríl 1994. Bréf stefnenda dagsett meira en 8 árum eftir uppboðið eða þann 14. nóvember 2002. breyti engu um þetta.

Stefndi vísar jafnframt til 18. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Ef talið verði að nauðungarsöluafsalið frá 29. apríl 1994 og afsalaröðin eftir það sem endi með afsalinu til stefnda samrýmist ekki öðrum áður þinglýstum skjölum vegna eignarinnar, sé samkvæmt 18. gr. sá kostur fyrir hendi að kveða svo á með dómi, að réttindi samkvæmt eldri skjölunum, skuli víkja fyrir rétti, sem síðar sé þinglýst og styðjist við samning, enda sé rétthafi grandlaus um þessi atvik. Skilyrði ákvæðisins séu að öllu leyti uppfyllt þ.e. að stefnda væri bakað óverðskuldað tjón, ef kröfur stefnenda yrðu teknar til greina og jafnframt að tjón hans yrði honum miklum mun bagalegra en mögulegt tjón stefnenda sem ekki hafi sinnt um meint þinglýst réttindi sín árum saman.

Í öðru lagi er byggt því að réttargæslustefndi Lögmenn Suðurlandi ehf., sem stefndi reki rétt sinn frá, hafi við nauðungarsöluna þann 24. mars 1994 orðið eigandi lóðarinnar að undangengnum lögmætum undirbúningi. Önnur möguleg eignarréttindi hafi fallið niður sbr. 56. gr. uppboðslaga nr. 90/1991. Möguleg eignarréttindi stefnanda hafi þannig fallið niður og vikið fyrir eignarrétti réttargæslustefnda. Uppboð á eigninni hafi verið haldið vegna fasteignagjalda sem lögð hafi verið bæði á hús og lóð árið 1992. Lögveðrétturinn hafi náð til hvoru tveggja lóðar og húss. Ef Unnur Samúelsdóttir, sem stefnendur leiði rétt sinn frá, hafi talið sig vera eiganda lóðarinnar hafi hún þannig verið uppboðsþoli. Leigusamningurinn sem Unnur og Svava Samúelsdóttir hafi undirritað sem leigusalar hinn 29. febrúar 1959 hafi runnið út eftir efni sínu hinn 15. júní 1991. Þær sömu Unnur og Svava hafi þá enn verið eigendur hluta úr Skálabrekku og hafi ekki með neinum hætti brugðist við því að samningurinn hafi runnið út eins og eigendum beri að gera til að tryggja rétta opinbera skráningu. Fasteignagjöldin hafi þannig verið lögð á eftir að leigusamningurinn hafi runnið út. Ekkert liggi fyrir um það hvort þær Unnur og Svava hafi fengið sérstakar tilkynningar vegna lóðarinnar fyrir nauðungaruppboðið en hafi svo ekki verið, hafi það verið vegna þess að þær hafi ekki sinnt því að hlutast til um rétta opinbera skráningu lóðarinnar eftir að leigusamningurinn rann út. Það sé einmitt einn megin tilgangur opinberrar skráningar fasteigna að sjá til þess að opinberar tilkynningar vegna fasteigna berist réttum aðiljum og að réttir eigendur séu krafðir um skatta og skyldur. Lögveðrétturinn vegna fasteignagjalda taki til fasteignarinnar hvernig sem skráningu hennar sé háttað á hverjum tíma. Uppboð á lóðinni hafi verið auglýst í Lögbirtingablaðinu og í dagblöðum en auglýsingu í Lögbirtingablaði sé einmitt ætlað að sjá til þess að allir sem hagsmuna eigi að gæta við nauðungarsölu geti gætt réttar síns, jafnvel þó að þeim sé ekki send sérstök tilkynning.

Í þriðja lagi ber stefndi fyrir sig tómlæti stefnenda. Réttargæslustefndi hafi fengið uppboðsafsal fyrir eigninni hinn 29. apríl 1994 þ.e. fyrir 14 árum síðan. Uppboð á lóðinni hafi verið auglýst í Lögbirtingablaðinu í desember 1993. Uppboðsafsali hafi verið þinglýst hinn 2. maí 1994 Tómlæti stefnanda sé í raun þríþætt. Stefnendur eða öllu heldur þeir sem þeir reki rétt sinn frá, hafi ekki brugðist á neinn hátt við því að leigusamningurinn frá 29. febrúar 1959  hafi runnið út eftir efni sínu hinn 15. júní 1991. Það hafi því verið vegna þessa aðgerðaleysis að eignin var ekki rétt skráð á árinu 1993. Stefnendur hafi heldur ekki brugðist með neinum hætti við nauðungarsölu á eigninni hinn 24. mars 1994. Sá sem telji sig eiga fasteign verði að gæta að eigninni og halda réttindum sínum uppi. Honum eigi að vera ljóst að honum beri að greiða skatta og skyldur af eigninni og að honum beri að hirða um eignina og gæta þess að tilkynningar vegna eignarinnar berist til sín.    Stefnendur hafi haldið því fram að þeir hafi verið grandlausir um eignarrétt réttargæslustefnda allt þar til á árinu 2002. þ.e. í 8 ár frá því að réttargæslustefndi Lögmenn Suðurlandi ehf. hafi eignast lóðina. Þessari viðbáru stefnanda sé mótmælt. Stefnendur, í stöðu meintra eigenda, geti ekki talist hafa verið grandlausir allan þennan tíma enda öll skráning opinber og öllum skjölum vegna eignarinnar þinglýst. Stefnendur viðurkenni að hafa fengið vitneskju um eignarréttindi réttargæslustefnda Lögmanna Suðurlandi á árinu 2002. Þrátt fyrir það hafi stefnendur þá enn sýnt tómlæti og ekkert gert í málinu fyrr með málssókn á árinu 2006 þegar verðmæti lóðarinnar hefði margfaldast vegna markaðsaðstæðna sem sköpuðust að áliti stefnda einkum vegna aukinnar eftirspurnar eftir sumarhúsalóðum við Þingvallavatn. Því er haldið fram að þetta tómlæti stefnanda eigi ásamt þeim málsástæðum sem að framan eru raktar eigi að leiða til sýknu.

Um þá kröfu stefnanda að stefnda verði gert að fjarlægja sumarbústað er í fyrsta lagi er byggt á því að það sé óviðunandi niðurstaða að telja að leiguréttindin séu fallin niður þannig að stefnda beri að fjarlægja húsið sem er á lóðinni. Af hálfu stefnda er því þannig haldið fram að þar sem leigusamningurinn frá 1960 hafi runnið út hinn 15. júní 1991 án þess að nokkuð væri aðhafst af hálfu stefnanda, hljóti að hafa stofnast nýr ótímabundinn óuppsegjanlegur leigusamningur. Þegar réttargæslustefndi Lögmenn Suðurlandi ehf. hafi keypt lóðina á nauðungaruppboði hinn 24. mars 1994 hafi lóðarleigusamningurinn löngu verið útrunninn samkvæmt efni sínu. Engin ákvæði séu í samningnum hvernig með skuli fara að leigutímanum liðnum. Ekki verði séð að stefnandi hafi litið svo á að lóðarleigusamningurinn hafi runnið út hinn 15. júní 1991. Hafi hann sýnt algert tómlæti um lóðarleigusamninginn og verði ekki annað séð en að hann hafi litið þannig á að samningurinn myndi framlengjast. Varðandi lóðarleigu gildi þá ákvæði 2. tölul. hins upphaflega samnings enda er hún bundin framfærsluvísitölu.

Í öðru lagi er byggt á því að réttarvörslumarkmið standi í vegi fyrir þessari kröfu. Ákvæði íslenskra um réttarsamband lóðarhafa og landeiganda séu meðal annars reist á þeim þjóðfélagslegu hagsmunum að komið skuli í veg fyrir ósanngjarna eyðileggingu eigna og sóun verðmæta. Til þess sé að líta að lóðin sé í skipulögðu sumarhúsahverfi sem ekki megi taka til annarra nota.

Með vísan til ofangreinds beri að hafna kröfu stefnanda um brottnám sumarbústaðar af lóðinni

Af hálfu stefndu er byggt á meginreglu kröfu- og samningaréttar um traustfang. Þá er vísað til 1. nr. 90/1991, um nauðungarsölu, þinglýsingalaga 39/1978,  fyrningarlaga nr. 14/1905 og til   18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála

Varðandi kröfu um málskostnað er vísað til 130 gr. eml. 91/1991.

NIÐURSTAÐA

Í málinu hefur verið lagt fram blað úr veðmálaregistri embættis sýslumannsins á Selfossi með yfirskriftinni „Sumarbústaður í Skálabrekkulandi – Ísleifs Jónssonar“. Þar koma fram heimildarskjöl að eigninni og kemur fram á blaðinu að samkvæmt afsali Ísleifs Jónssonar frá 20. júní 1944 sé sumarbústaður í landi Skeljabrekku í eigu tveggja tilgreindra eigenda. Enn fremur að bústaðurinn standi á leigulandi og fylgi leigurétturinn með í afsalinu svo og réttur til stangaveiði fyrir landi jarðarinnar Skálabrekku og réttur til að  hafa bát á Þingvallavatni. Er síðan getið afsala þar sem sumarbústaðnum er afsalað ásamt leigulóðarréttindum en afsölin eru frá 9. júlí 1947, 29. júlí 1949, 28. nóvember 1950, 21. júní 1957, 29 febrúar 1960, 17. febrúar 1965, 17. mars 1967, 3. febrúar 1976 og 24. nóvember 1982.  Ljósrit skjala þessara liggja frammi í málinu. Síðastgreint afsal er til Péturs Rafnssonar og segir að hið afalaða sé sumarbússtaður í landi Skálabrekku í Þingvallahreppi með tilheyrandi leigulóðarréttindum.

Þá er á framangreindu blaði úr veðmálaregistri getið yfirlýsingar um leigulóð frá 2. maí 1957, lóðarsamnings frá 23. júní 1944 og lóðarsamnings frá 29. febrúar 1960. Með  þeim samningi selja Unnur Samúelsdóttir og Svava Samúelsdóttir tveimur nafngreindum mönnum „landspildu þá í landi Skálabrekku, sem upphaflega var leigð ... með samningi dags. 23. júní 1944, ...“ á leigu frá 15. júní 1958 til 15. júní 1991.

Loks er getið uppboðsafsals frá 29. apríl 1994 til Lögmanna á Suðurlandi.

Efni þinglýsingarbókar er sögð innfært í tölvukerfi 28. október 2000.

Í útskrift úr tölvukerfi er m.a. getið lóðarleigusamningsins frá 29. febrúar 1960 og nauðungarsöluafsals frá 29. apríl 1994, afsala réttargæslustefndu Eyvindartungu og Gústafs Adolf Gústafssonar og afsals þess síðastnefnda til stefnda frá 30. mars 2006. Ljósrit skjala þessara liggja frammi í málinu.

Af gögnum þeim sem hér að framan eru rakin verður ekki séð að stefnendur eða forverar þeirra hafi afsalað sér réttindum yfir landspildu þeirri er bústaðurinn stefndur á. Telur dómari að af blaði því í veðmálaregistri sem að framan greinir megi sjá að eign sú sem þar er skráð sé sumarbústaður með leigulóðarréttindum.

Það er meginregla í eignarétti að sá sem afsalar fasteignaréttindum getur ekki afsalað víðtækari rétti en hann á sjálfur eða eftir atvikum fer með. Samkvæmt því verður ekki fallist á að uppboðsafsal sýslumannsins í Árnessýslu hafi náð til annars en sumarbústaðarins sjálfs en þess ber að gæta að leigusamningurinn var runninn út eftir efni sínu þegar afsalið var gefið út.

Traustfangsregla 33. gr. laga nr. 39/1978 um þinglýsingar kemur hér ekki til álita með því að við athugun á þinglýsingargögnum þykir dómara ljóst að eigendur lóðarspildu þeirrar sem bústaðurinn stendur á hafi verið stefnendur er framangreint afsal var gefið út. Þá skapar það stefnda ekki eignarrétt fyrir traustfang að eigninni er ranglega lýst í afsölum þeim sem stefndi ber fyrir sig og hann ranglega sagður eigandi í tölvukerfi né heldur skapar það honum rétt að þinglýsingarvottorð dagsett 15. nóvember greini ranglega Pétur Rafnsson sem þinglýstan eiganda að lóð úr landi Skálabrekku.

Þá verður ekki fallist á það með stefnda að eignarréttindi forvera stefnenda hafi fallið niður við uppboðið skv. ákvæði 56. gr. uppboðslaga eða að stefnendur hafi tapað rétti fyrir tómlæti enda ekkert sem bendir til þess að þeim hafi verið kunnugt um nauðungaruppboðið.

Samkvæmt því verða kröfur stefnenda um viðurkenningu eignarréttar þeirra að umræddri spildu teknar til greina.

Kemur þá til álita hvort réttindi til lóðar undir bústað stefnda vakni að nýju en upphaflegur lóðarsamningur rann út 15. júní 1991 samkvæmt efni sínu. Sú málsástæða stefnda styðst ekki við ákvæði í samningnum sjálfum sem segir ekkert um þetta atriði né heldur er fyrir að finna lagareglu sem styður þessa málsástæðu. Slík niðurstaða felur í sér skerðingu á ráðstöfunarrétti stefnenda yfir eign sinni sem ekki verður fallist á að heimil sé án skýrrar heimildar í lögum eða samkvæmt samningi þar um. Samkvæmt þessu er fallist á kröfu stefnenda um að stefndi fjarlægi sumarbústaðinn af landi þeirra. 

Eftir úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

Allan V. Magnússon héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ

                Viðurkennt er að stefnendur, Sigríður Erlingsdóttir, Samúel Örn Erlingsson og Brynjúlfur Erlingsson séu eigendur þess hluta jarðarinnar Skálabrekku í Bláskógabyggð sem sumarbústaður í eigu stefnda, Húsabyggðar ehf., stendur á og hefur í Landsskrá fasteigna hjá fasteignamati ríkisins hlotið fastanúmerið 220-9362 og er í þinglýsingarbókum sýslumannsins á Selfossi tilgreind „Skálabrekka lóð 170773 Þingvellir Sumarbústaður" og er þinglýst eign stefnda.

Stefndi fjarlægi sumarbústað sinn af landareign stefnenda innan þriggja mánaða frá uppkvaðningu dóms í málinu.

Stefndi greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.