Miðvikudaginn 3. febrúar 2010.
Nr. 35/2010.	Daði Einarsson (Hildur Sólveig Pétursdóttir hrl.) gegn dánarbúi Einars Valdimars Ólafssonar (Lárentsínus Kristjánsson hrl.)

Kærumál. Þinglýsing.

D kærði úrskurð héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu dánarbús E um að fella ákvörðun þinglýsingarstjóra úr gildi og lagt var fyrir hann að afmá yfirlýsingu úr fasteignabók. Talið var að samkvæmt b. lið 2. mgr. 6. gr. laga nr. 39/1978 hafi borið að vísa frá þinglýsingu yfirlýsingu um eignarhald sem hafi aðeins tekið til mannvirkja, en ekki með nokkru móti til landsins sem mannvirkin standi á, enda hafi eigninni ekki verið skipt upp eftir þeim mannvirkjum sem á henni standi. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Hjördís Hákonardóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 13. janúar 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 20. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 30. desember 2009, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Búðardal 19. nóvember 2009 um að þinglýsa nánar tiltekinni yfirlýsingu frá 14. janúar 2003 á fasteignina Lambeyrar I í Dalabyggð og lagt fyrir hann að afmá yfirlýsinguna úr fasteignabók. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 með áorðnum breytingum. Sóknaraðili krefst þess að framangreindri kröfu varnaraðila verði hafnað og sér dæmdur málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Daði Einarsson, greiði varnaraðila, dánarbúi Einars Valdimars Ólafssonar, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 30. desember 2009.

Mál þetta var þingfest 1. desember 2009 og tekið til úrskurðar 9. sama mánaðar. Sóknaraðili er db. Einars V. Ólafssonar, sem síðast var til heimilis að Lambeyrum í Dalabyggð. Varnaraðilar eru Daði Einarsson og Fasteignafélag Lambeyra ehf., en báðir varnaraðilar eru með aðsetur að Lambeyrum.

Sóknaraðili, db. Einars V. Ólafssonar, krefst þess að felld verði úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Búðardal frá 19. nóvember 2009 um að þinglýsa yfirlýsingu 14. janúar 2003 um eignarhald á fasteignina Lambeyrar 1 í Dalabyggð (fastanúmer 211-7007 og landnúmer 196900) og að þinglýsingarstjóra verði gert að afmá yfirlýsinguna úr þinglýsingabókum.

Varnaraðili, Daði Einarsson, krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að staðfest verði framangreind ákvörðun þinglýsingarstjóra. Jafnframt krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Varnaraðili, Fasteignafélag Lambeyra ehf., hefur ekki látið mál þetta til sín taka.

I.

Á sjötta áratug liðinnar aldar stofnaði Einar V. Ólafsson nýbýlið Lambeyrar úr jörðinni Dönustöðum í Dalabyggð. Einar hóf síðan búskap á Lambeyrum og frá árinu 1975  rak hann þar félagsbú ásamt syni sínum, varnaraðila Daða. Þótt þeir feðgar stæðu saman að búrekstrinum var jörðin þinglýst eign Einars.

Í kjölfar þess að þeir feðgar hættu sameiginlegum búrekstri árið 2003 gerðu þeir með sér samninga um eignarhald mannvirkja og réttinda tengd búrekstrinum. Að því marki sem horfir til skýringar á sakarefninu verður þessum gerningum lýst í helstu atriðum, en málið snertir þinglýsingu á yfirlýsingu um eignarhald á tilteknum mannvirkjum sem standa á jörðinni.

Hinn 14. janúar 2003 gerðu feðgarnir stofnskrá fyrir varnaraðila Fasteignafélag Lambeyra ehf. Tilgangur félagsins var sagður eign, rekstur og leiga jarðarinnar Lambeyra í Dalabyggð, svo og skyldur rekstur. Hlutafé skiptist þannig að 60% kom í hlut Einars en 40% í hlut varnaraðila Daða. Var hlutaféð greitt með því að færa tilgreindar eignir inn í félagið, svo sem nánar var lýst í stofnskránni, en um var að ræða ræktun og mannvirki á jörðinni. Sama dag undirrituðu feðgarnir yfirlýsingu um eignarhald þeirra í sömu hlutföllum á nánar tilgreindum eignum, en þar á meðal var fjárhús með áburðarkjallara (fastanúmer 211-7007), flatgryfja (fastanúmer 211-7008), geymsla (fastanúmer 211-3386) og hlaða (224-3656).

Með yfirlýsingu 26. mars 2003 um eignarhald staðfestu feðgarnir að nánar tilgreindar eignir væru í eigu tveggja hlutafélaga, annars vegar varnaraðila Fasteignafélags Lambeyra ehf. og hins vegar Lambeyra ehf. Þær eignir sem lýstar voru í eigu varnaraðila Fasteignafélags Lambeyra ehf. voru þau mannvirki sem talin eru í fyrrgreindri yfirlýsingu 14. janúar sama ár um eignarhald og að auki ræktað land og skurðir (fastanúmer 211-6997). Í niðurlagi yfirlýsingarinnar var tekið fram að hún væri gefin þar sem verið væri að færa búreksturinn á jörðinni Lambeyrum inn í einkahlutafélag. Einnig sagði að yfirlýsingunni ætti að þinglýsa á jörðina, auk þess sem skrá bæri eignarhald hjá Fasteignamati ríkisins í samræmi við yfirlýsinguna. Skjalið var undirritað af feðgunum fyrir hönd varnaraðila Fasteignafélags Lambeyra ehf., auk þess sem Einar ritar undir skjalið fyrir hönd Lambeyra ehf.

Hinn 14. nóvember 2003 gaf Einar út stofnskjal fyrir lóðina Lambeyrar 1 en á henni eru þau mannvirki auk ræktunar sem áður getur og eru þau tilgreind í skjalinu með fyrrnefndum fastanúmerum. Í stofnskjalinu segir að stærð lóðarinnar sé 97,53 hektarar og lögun hennar sögð vera eins og fram komi á meðfylgjandi uppdrætti. Á þeim uppdrætti kemur hins vegar fram að lóðin sé 5.025 fermetrar. Með sóknaraðila og varnaraðila Daða er ágreiningslaust að lóðarstærðin sé rétt eins og hún er tilgreind í uppdrættinum.

Stofnskjal fyrir lóðina Lambeyrar 1 var móttekið til þinglýsingar 30. desember 2003. Í kjölfarið eða 23. apríl 2004 var þinglýst fyrrgreindri yfirlýsingu um eignarhald frá 26. mars 2003 sem tekur til mannvirkja á lóðinni auk ræktunar.

II.

Hinn 19. nóvember 2007 andaðist Einar V. Ólafsson og var bú hans tekið til opinberra skipta 3. febrúar 2009.

Í tilefni af ábendingu frá erfingja Einars tók sýslumaðurinn í Búðardal til athugunar þinglýsingu á eignarhaldi jarðarinnar og spildna úr henni, þar með talið lóðin Lambeyrar 1. Af því tilefni ritaði sýslumaður varnaraðila Fasteignafélagi Lambeyra ehf. og Lambeyrum ehf. bréf 22. júní 2009, en þar kom meðal annars fram að Einar hefði verið þinglýstur eigandi jarðarinnar og spildna úr henni þegar yfirlýsing 26. mars 2003 um eignarhald barst til þinglýsingar. Yfirlýsingin hefði verið undirrituð af honum en fyrir hönd varnaraðila Fasteignafélags Lambeyra ehf. og Lambeyra ehf. Engin gögn væri hins vegar að finna í þinglýsingabók um að Einar hefði með einhverjum hætti ráðstafað landi og mannvirkjum til félaganna tveggja. Yrði því ekki annað séð en að félögin hefði skort þinglýsta heimild til eignanna þegar yfirlýsingunni var þinglýst en af þeim sökum hefði átt að vísa yfirlýsingunni frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í þeim efnum breytti engu þótt Einar hefði undirritað yfirlýsinguna fyrir hönd félaganna.

Með bréfi 7. ágúst 2009 tók sýslumaður þá ákvörðun á grundvelli 27. gr. laga, nr. 39/1978, að rita eftirfarandi athugasemd á umrædda yfirlýsingu um eignarhald og í þinglýsingabók:

Þegar eignayfirlýsingu, dags. 26. mars 2003, var þinglýst var Einar V. Ólafsson, kt. 021027-2199, þinglýstur eigandi allra þeirra eigna sem í skjalinu getur. Skorti því félögin Fasteignafélag Lambeyra ehf., kt. 700103-2340, og Lambeyrar ehf., kt. 700102-2690, þinglýsta heimild til ráðstöfunar eigna þeirra er í skjalinu greinir þegar því var þinglýst. Skjali hefði því átt að vísa frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Af hálfu varnaraðila Fasteignafélags Lambeyra ehf. var þessi ákvörðun ekki borin undir dóminn. Hins vegar var rætt um það á skiptafundi 17. nóvember 2009 í dánarbúi Einars V. Ólafssonar að bregðast við þessu með því að dánarbúið gæfi út skiptayfirlýsingu til varnaraðila Fasteignafélags Lambeyra ehf. um eignarhald á lóðinni Lambeyrum 1 ásamt mannvirkjum. Á fundinum komu fram andmæli af hálfu varnaraðila Daða við þeirri ráðstöfun og voru þau reist á því að hann ætti 40% eignarhluta í bæði lóðinni og þeim mannvirkjum sem á henni eru.

Áður en til þess kom að skiptayfirlýsing væri gefin út lagði varnaraðili Daði inn til þinglýsingar fyrrgreinda yfirlýsingu um eignarhald frá 14. janúar 2003. Með bréfi 19. nóvember 2009 var skiptastjóra dánarbús Einars V. Ólafssonar tilkynnt að yfirlýsingunni hefði verið þinglýst á lóðina Lambeyrar 1 með eftirfarandi athugasemd:

1.   Þinglýst á Lambeyrar, lóð 1, 196900, fast.nr. 211-7007.

2.   Það athugast að lóðarréttindi vegna hinna afsöluðu eigna skortir, annað hvort skv. afsali eða lóðarleigusamningi.

3.   Það athugast enn fremur að þinglýsingarstjóri gerði hinn 7. ágúst 2009 athugasemd samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga við eignaryfirlýsingu, dags. 26. mars 2003 ...

Með bréfi sóknaraðila, dánarbús Einars V. Ólafssonar, 23. nóvember 2009, var úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsinguna borin undir dóminn. Sama dag tilkynnti sóknaraðili þinglýsingarstjóra um málskotið, sbr. 3. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978.

III.

Sóknaraðili bendir á að yfirlýsing 14. janúar 2003 hafi verið gefin út til staðfestingar á því að varnaraðili Daði ætti 40% í tilgreindum eignum, sem áður tilheyrðu félagsbúinu að Lambeyrum. Aldrei hafi hins vegar staðið til að þessari yfirlýsingu yrði þinglýst, enda hafi það ekki verið gert á þeim tíma sem gengið var frá yfirlýsingunni. Þvert á móti hafi þær eignir sem yfirlýsingin tók til og standa á lóðinni Lambeyrum 1 verið lagðar inn í einkahlutafélagið Fasteignafélag Lambeyra ehf., sem er varnaraðili að máli þessu. Þetta hafi verið gert með yfirlýsingu um eignarhald frá 26. mars 2003, en þeirri yfirlýsingu hafi verið þinglýst athugarsemdalaust fyrir rúmum fimm árum og þannig hafi þinglýsingin staðið þar til þinglýsingarstjóri ákvað 7. ágúst 2009 að skrá athugasemd í þinglýsingabók vegna yfirlýsingarinnar.

Sóknaraðili heldur því fram að lóðin Lambeyrar 1 sé í raun hvorki eign dánarbúsins né varnaraðila Daða, enda hafi hvorki búið né hann talið þessa eign sem sína frá árinu 2003. Jafnframt hafi því ekki verið hreyft á skiptafundum dánarbúsins að það ætti 60% hlut í þessari eign.

Sóknaraðili bendir á að efni yfirlýsingar 14. janúar 2003 um eignarhald fari þvert gegn efni annarra skjala sem varnaraðili Daði hafi síðar ritað undir, bæði stofnskjala vegna varnaraðila Fasteignafélags Lambeyra ehf. og yfirlýsingar um eignarhald frá 26. mars 2003 sem var þinglýst. Umdeild ákvörðun um þinglýsingu fari því í bága við yngri skjöl sem fyrr hafi verið þinglýst. Þannig hafi þinglýsingarstjóri þinglýst tveimur ósamrýmanlegum skjölum um eignarhald á sömu eign.

Sóknaraðili vísar til þess að yfirlýsingu 14. janúar 2003 hafi verið þinglýst með þeirri athugasemd að lóðarréttindi vegna afsalaðra eigna skorti. Telur sóknaraðili að þessi athugasemd hefði að réttu átt að leiða til þess að skjalinu yrði vísað frá þinglýsingu, enda sé ekki heimilt að þinglýsa skjölum um mannvirki sem skorti lóðarréttindi.

Sóknaraðili andmælir því að yfirlýsing 26. mars 2003 um eignarhald hafi ekki verið skuldbindandi fyrir Einar V. Ólafsson þar sem hann hafi ekki skrifað undir hana persónulega heldur aðeins fyrir hönd þeirra einkahlutafélaga sem stóðu að yfirlýsingunni. Telur sóknaraðili augljóst að Einar hljóti sjálfur að hafa verið bundinn af efni yfirlýsingarinnar, enda hefði hann að öðrum kosti ekki ritað undir skjalið.

IV.

Varnaraðili Daði tekur fram að hann hafi látið þinglýsa yfirlýsingu 14. janúar 2003 um eignarhald til að varna því að sóknaraðili gæfi út og fengi þinglýst skiptayfirlýsingu til varnaraðila Fasteignafélags Lambeyra ehf. fyrir lóðinni Lambeyrum 1 auk þeirra fasteigna sem á henni standa. Með því móti hafi verið komið í veg fyrir að sóknaraðili ráðstafaði 40% eignarhlut varnaraðili Daða í þessum eignum.

Varnaraðili Daði heldur því fram að sóknaraðili sé hvorki réttur aðili að málinu né hafi lögvarða hagsmuni af því að fá úr því leyst, en hvort tveggja leiði til þess að hafna beri kröfu sóknaraðila. Til stuðnings þessu bendir varnaraðili á samning hans við föður sinn, Einar V. Ólafsson, þar sem skýlaust komi fram að varnaraðili sé eigandi að 40% hlut í þeim eignum sem mál þetta fjalli um. Einnig bendir varnaraðili á að sóknaraðili haldi því hvergi fram að dánarbúið eigi að fullu umræddar eignir. Með hliðsjón af því telur varnaraðili málatilbúnaðinn óskiljanlegan. Jafnframt bendir varnaraðili á að hagsmunum dánarbúsins eða erfingja hafi ekki með nokkru móti verið raskað með þinglýsingu yfirlýsingarinnar.

Varnaraðili Daði telur að engin þau atriði sem greinir í 2. mgr. 6. og 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 standi í vegi þess að yfirlýsingu 14. janúar 2003 um eignarhald yrði þinglýst. Þvert á móti hafi þinglýsingarstjóra borið að þinglýsa skjalinu, eftir atvikum með athugasemd eins og gert var. Jafnframt hafnar varnaraðili því að 1. mgr. 24. gr. laganna hafi hindrað þinglýsingu skjalsins.

Varnaraðili Daði andmælir því að yfirlýsingin frá 14. janúar 2003 hafi ekki verið tæk til þinglýsingar þar sem lóðarréttindi skorti. Í því sambandi tekur varnaraðili fram að yfirlýsingin komi aðeins fram í fasteignabók í reit fyrir efnisatriði og athugasemdir en ekki í reit þar sem þinglýstur eigandi er tilgreindur. Einnig tekur varnaraðili fram að hvorki í lögum nr. 39/1978 né lögum um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001, að skjöl sem varði eignarréttindi að einstökum eindum eða stökum fasteignum í fasteignaskrá séu ótæk til þinglýsingar.

V.

Hinn 14. nóvember 2003 gaf Einar V. Ólafsson, sem þá var þinglýstur eigandi jarðarinnar Lambeyra í Dalabyggð, út stofnskjal fyrir lóðina Lambeyrar 1. Á stofnskjalinu eru tilgreind fastanúmer fjárhúss með áburðarkjallara, flatgryfju, geymslu og hlöðu og ræktaðs lands og skurða. Í stofnskjalinu segir að stærð lóðarinnar sé 97,53 hektarar og lögun hennar eins og fram kemur á meðfylgjandi uppdrætti sem hlotið hafi staðfestingu skipulagsyfirvalda. Samkvæmt þeim uppdrætti er stærð spildunnar hins vegar tilgreind 5.025 fermetrar og er ágreiningslaust með sóknaraðila og varnaraðila Daða að stærðin sé rétt tilgreind í uppdrættinum. Að þessu leyti er einnig fyrir hendi ósamræmi sem lýsir sér í því að lóðinni fylgir ræktað land sem í fasteignamati er talið 17,4 hektarar að stærð. Þrátt fyrir þetta var stofnskjalinu þinglýst 30. desember 2003. Voru hvorki gerðar úrbætur á þessu af hálfu Einars né síðar dánarbús hans, auk þess sem þinglýsingarstjóri hefur ekki brugðist við með því að skrá athugasemd í þinglýsingabók um þetta ósamræmi á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Eftir að lóðin Lambeyrar 1 var mynduð úr landi jarðarinnar hefur henni ekki verið formlega ráðstafað, hvorki af hálfu Einars né dánarbús hans. Er dánarbúið því þinglýstur eigandi lóðarinnar á grundvelli fyrrgreinds stofnskjals 14. nóvember 2003. Fyrir útgáfu stofnskjalsins höfðu Einar og varnaraðili Daði hins vegar undirritað tvær yfirlýsingar um eignarhald, þá fyrri 14. janúar 2003 og þá síðari 26. mars sama ár. Varða báðar yfirlýsingarnar þau mannvirki sem eru á lóðinni að því þó frátöldu að fyrri yfirlýsingin nær ekki til ræktaðs lands og skurða. Hvorug yfirlýsingin hefur að geyma lóðarréttindi undir þau mannvirki sem þær taka til, en þegar skjöl þessi voru undirrituð stóðu mannvirkin á óskiptu landi jarðarinnar.

Samkvæmt framansögðu er skráð í fasteignabók þinglýsingarstjóra lóðin Lambeyrar 1 og hefur þeirri eign ekki verið skipt frekar upp eftir þeim mannvirkjum sem á henni standa. Að réttu lagi bar því samkvæmt b-lið 2. mgr. 6. gr. laga nr. 39/1978, sbr. lög 45/2000, að vísa frá þinglýsingu yfirlýsingum um eignarhald sem tóku aðeins til mannvirkja en ekki með nokkru móti til landsins sem mannvirkin standa á. Ágreiningsmál þetta snertir ekki þinglýsingu yfirlýsingarinnar frá 26. mars 2003. Hins vegar hefur sóknaraðili borið undir dóminn ákvörðun þinglýsingarstjóra um að þinglýsa yfirlýsingunni frá 14. janúar 2003.

Svo sem hér hefur verið rakið er sóknaraðili þinglýstur eigandi lóðarinnar Lambeyrar 1. Af þeirri ástæðu verður ekki fallist á það með varnaraðila Daða að sóknaraðili eigi ekki aðild að málinu eða að hann hafi ekki lögvarða hagsmuni af því fá leyst úr ágreiningi um þinglýsinguna. Skiptir þá engu þótt yfirlýsingin sé aðeins tilgreind í reit fyrir efnisatriði og athugasemdir en ekki í reit fyrir tilgreiningu á þinglýstum eiganda. Að þessu gættu og með vísan til þess sem hér hefur verið rakið verður tekin til greina krafa sóknaraðila um að felld verði úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 19. nóvember 2009 og er lagt fyrir þinglýsingarstjóra að afmá úr þinglýsingabókum yfirlýsingu frá 14. janúar 2003 um eignarhald, sem þinglýst var á lóðina Lambeyrar 1.

Af hálfu sóknaraðila er ekki krafist málskostnaðar.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Ákvörðun þinglýsingarstjóra frá 19. nóvember 2009 er felld úr gildi og lagt fyrir hann að afmá úr þinglýsingabókum yfirlýsingu um eignarhald frá 14. janúar 2003, sem þinglýst var á lóðina Lambeyrar 1.