Mánudaginn 8. júlí 2013.
Nr. 444/2013.	Pisa ehf. (Guðjón Ólafur Jónsson hrl.) gegn Frjálsa hf.  (Hildur Sólveig Pétursdóttir hrl.)

Kærumál. Aðför. Útburðargerð.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms um að P ehf. skyldi með beinni aðfarargerð borið út úr fasteign í umráðum F hf. sem átt hafði hæsta boð í eignina við nauðungarsölu. Ekki var talið að leigusamningur hafi getað komist á um eignina við það eitt að P ehf. legði tvívegis inn á reikning F hf. fjárhæð sem svaraði til tveggja mánaða leigu miðað við leigusamning við fyrri eiganda eignarinnar eða vegna innborgunar sem P ehf. innti af hendi eftir að F hf. hafði tilkynnt félaginu að eignin yrði ekki leigð.

                                                             

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Benedikt Bogason og Helgi I. Jónsson. 

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 21. júní 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 2. júlí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. júní 2013, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili yrði borinn út úr fasteigninni Lækjargötu 6b í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um útburð verði hafnað. Verði úrskurðurinn staðfestur krefst sóknaraðili þess að aðfararfrestur verði ákveðinn sex mánuðir. Þá er krafist málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

 Hinn 11. júní 2012 var fasteignin Lækjargata 6b í Reykjavík seld nauðungarsölu á uppboði, en þinglýstur eigandi var þrotabú Greipt í stein ehf. Hæsta boð í eignina kom frá varnaraðila og var það samþykkt. Hinn 16. október 2012 fékk varnaraðili afsal fyrir eigninni frá sýslumanninum í Reykjavík, en í því kemur fram að öll veðréttindi og önnur óbein eignarréttindi falli niður, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, og skuli þeim aflýst við þinglýsingu afsalsins.

Fasteignin Lækjargata 6b mun hafa verið leigð Iðnó ehf. sem var með veitinga- og gistihús í eigninni. Á vormánuðum 2012 tók sóknaraðili við rekstrinum og greiddi Iðnó ehf. leigu fyrir tæki og tól. Eftir að eignin hafði verið seld nauðungarsölu fóru fram viðræður milli aðila um leigu á henni. Með tölvubréfi sóknaraðila 17. september 2012 var varnaraðila greint frá því að í ágúst og september hafi verið lagðar inn á reikning hans 600.000 krónur fyrir hvorn mánuð vegna afnota húsnæðisins. Var tekið fram að þetta væri gert til að sýna í verki vilja sóknaraðila til að greiða leigu þótt ekki hafi fengist nein svör um framtíð rekstrar hans í húsnæðinu. Einnig sagði að fjárhæðin væri byggð á leigusamningi við fyrri eiganda hússins. Með tölvupósti varnaraðila 30. október 2012 var sóknaraðila tilkynnt að ekki yrði gerður leigusamningur um eignina heldur yrði hún sett á sölu. Degi síðar lagði sóknaraðili í þriðja sinn 600.000 krónur inn á reikning varnaraðila. Með bréfi 7. nóvember 2012 skoraði varnaraðila á sóknaraðila að rýma eignina og afhenda eiganda hennar umráðin. Sama dag barst héraðsdómi aðfararbeiðni varnaraðila.

II

Samkvæmt því sem áður hefur verið rakið er fasteign sú er mál þetta lýtur að í umráðum sóknaraðila. Var því rétt að beina umráðakröfunni að honum og engin þörf á að hafa hana uppi á hendur Iðnó ehf. þótt í húsnæðinu kynnu að vera tæki og tól í eigu þess félags.

Í kjölfar þess að varnaraðili átti hæsta boð í eignina við nauðungarsölu og það boð var samþykkt var ekki gerður leigusamningur við sóknaraðila um eignina. Gat slíkur samningur ekki komist á við það eitt að sóknaraðili legði tvívegis inn á reikning varnaraðila fjárhæð sem svaraði til leigu í ágúst og september 2012 miðað við leigusamning við fyrri eiganda eignarinnar, en skilja verður það sem kom fram hjá sóknaraðila í kjölfarið þannig að greiðslur þessar hefðu verið inntar af hendi í því skyni að greiða fyrir að leigusamningur yrði gerður. Enn síður skiptir máli innborgun sóknaraðila 31. október 2012 eftir að varnaraðili hafði tilkynnt honum að eignin yrði ekki leigð. Þá breytir engu þótt varnaraðili hafi tekið við þessum innborgunum enda átti hann rétt á greiðslu úr hendi sóknaraðila fyrir afnot hans af eigninni meðan hann hafði umráðin án tillits til þess hvort leigusamningur yrði gerður á milli aðila um eignina. Loks er það ekki skilyrði fyrir kröfu um beina aðför að varnaraðila hafi áður skorað á sóknaraðila að rýma eignina og afhenda hana. Samkvæmt þessu á varnaraðili skýlausan rétt til að fá umráð eignarinnar, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 90/1991 og 78. gr. laga nr. 90/1989. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Sóknaraðili gerði þá kröfu í héraði að aðfararfrestur yrði ákveðinn sex mánuðir ef fallist yrði á kröfu um beina aðför. Þeirri kröfu var hafnað þar sem hún ætti sér ekki lagastoð. Verður sú niðurstaða einnig staðfest.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn eins og í dómsorði greinir. 

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Pisa ehf., greiði varnaraðila, Frjálsa hf., 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. júní 2013.

Mál þetta, sem barst dóminum 7. nóvember 2012, var tekið til úrskurðar 7. júní sl.

Sóknaraðili, Frjálsi hf., kt. [...], Lágmúla 6, Reykjavík gerir þær dómkröfur að varnaraðili Pisa ehf., kt. [...], Jónsgeisla 23, Reykjavík verði ásamt öllu sem félaginu tilheyrir borið út úr fasteigninni Lækjargötu 6b, Reykjavík.

Dómkröfur varnaraðila, Pisa ehf., eru aðallega þær að máli þessu verði vísað frá dómi. Til vara að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Í báðum tilvikum er þess krafist að sóknaraðili verði dæmdur til að greiða varnaraðila málskostnað að mati réttarins eða samkvæmt síðar framlögðu málskostnaðaryfirliti, auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

I

Fasteignin að Lækjargötu 6b í Reykjavík var í eigu Greipt í stein ehf., sem var úrskurðað gjaldþrota 7. september 2011. Sóknaraðili var hæstbjóðandi við nauðungarsölu eignarinnar 11. júní 2012 og fékk hann útgefið afsal 16. október 2012.

Varnaraðili kveðst vorið 2012 hafa tekið við rekstri veitinga- og gistihúss, sem Iðnó ehf. hafi rekið í fasteigninni um árabil. Reksturinn hafi hann annast í umboði Iðnó ehf., sem hann hafi greitt leigu fyrir tæki og tól. Fyrirhugað hafi verið að varnaraðili tæki alfarið við rekstrinum og myndi gera langtímaleigusamning við sóknaraðila um fasteignina.

Varnaraðili greiddi 600.000 kr. í leigu fyrir hvern mánuð í ágúst, september og október 2012.

Þann 30. október 2012 tilkynnti sóknaraðili varnaraðila að hann hyggðist selja umrædda fasteign og óskaði eftir viðræðum um afhendingu hennar.

Þann 7. nóvember 2012 krafðist sóknaraðili þess að varnaraðili yrði borinn út úr eigninni.

III

Varnaraðili byggir kröfu sína um að málinu verði vísað frá dómi á því að ekki sé unnt að verða við beiðni gerðarbeiðanda um útburð. Eins og sóknaraðila sé fullkunnugt reki varnaraðili veitinga- og gistihús að Lækjargötu 6b í Reykjavík í umboði Iðnó ehf. sem eigi þar allt lausafé og öll tæki. Af þessu leiði að árangur ætlaðs útburðar verði enginn þar sem rekstur sá sem þar fer fram verði þá áfram á hendi Iðnó ehf. Sóknaraðili muni því ekki fá umráð fasteignar sinnar.

Af framangreindu sé ljóst að sameiginleg og óskipt skylda til að víkja af eigninni hvíli bæði á varnaraðila og Iðnó ehf. sé hún á annað borð fyrir hendi. Af því leiði að sóknaraðila hafi borið að beina aðfararbeiðni sinni að bæði Iðnó ehf. og varnaraðila, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Verði því að vísa málinu frá dómi, sbr. 1. málsl. 2. mgr. 18. gr. sömu laga, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga um aðför nr. 90/1989.

Þá byggir varnaraðili á því að kröfu um útburð sé ranglega beint að honum. Eins og fyrr sé rakið reki varnaraðili veitinga- og gistihús að Lækjargötu 6b í umboði Iðnó ehf., sem einnig sé eigandi alls lausafjár og búnaðar, sem er að finna í húsnæðinu. Verði ekki fallist á að vísa málinu frá dómi vegna óskiptrar skyldu varnaraðila og Iðnó ehf. sé í öllu falli ljóst að sóknaraðili verði að beina aðfararkröfu sinni að Iðnó ehf. en ekki varnaraðila. Varnaraðila sé ókleift að afhenda sóknaraðila fasteignina, enda byggist umráðaréttur hans yfir húsnæðinu og því sem þar er innanstokks á samkomulagi við Iðnó ehf. Geti sóknaraðili aldrei fengið full umráð yfir húsnæðinu án þess að beina kröfu sinni þar að lútandi að greindu félagi.

Samkvæmt framansögðu sé varnaraðili rangur aðili til varnar í málinu. Verði þá þegar af þeirri ástæðu að hafna öllum kröfum sóknaraðila, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91, 1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga um aðför nr. 90, 1989.

Verði ekki fallist á framangreint sé á því byggt af hálfu varnaraðila að komist hafi á ótímabundinn húsaleigusamningur milli hans og sóknaraðila. Verði ekki bundinn endi á þann samning nema samkvæmt ákvæðum XI. og eftir atvikum XII. kafla húsaleigulaga nr. 36, 1994.

Eins og framlögð gögn beri með sér hafi varnaraðili greitt sóknaraðila leigu 24. ágúst 2012, 12. september 2012 og 1. nóvember 2012, 600.000 kr. í hvert sinn. Um hafi verið að ræða leigu fyrir ágúst, september og október 2012. Hafi sóknaraðili tekið athugasemdalaust við leigugreiðslum þessum. Því hafi komist á leigusamningur með aðilum. Ósannað sé af hálfu sóknaraðila að um hafi verið að ræða tímabundinn samning. Leigusamningur aðila hafi því verið ótímabundinn, sbr. 2. mgr. 9. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Hinum ótímabundna leigusamning aðila geti sóknaraðili ekki upp á sitt einsdæmi ákveðið að sé lokið. Verði hann í þeim efnum að fara að ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994. Ótímabundnum leigusamningi um atvinnuhúsnæði verði sagt upp með sex mánaða fyrirvara, sbr. 3. tölul. 56. gr. laganna. Sóknaraðili hafi hins vegar ekki sagt upp húsnæðinu og sé uppsagnar­frestur því ekki liðinn.

Vilji sóknaraðili neyta úrræða vegna vanskila gerðarþola á greiðslu húsaleigu geti hann rift samningi aðila, enda hafi hann áður skorað á varnaraðila að greiða vangreidda leigu innan sjö sólarhringa, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Sóknaraðili hafi hins vegar hvorki sent varnaraðila áskorun um greiðslu leiguskuldar né tilkynningu um riftun. Því hafi heldur ekki verið bundinn endi á samning aðila með riftun.

Af framangreindu leiði að í gildi sé samningur um leigu varnaraðila á hinu umþrætta húsnæði. Breyti þar engu þótt varnaraðili hafi ekki greitt leigu frá 1. nóvember 2012. Af því leiði að sóknaraðili geti ekki fyrirvaralaust og án frekari aðgerða fengið varnaraðila borinn út úr húsnæðinu. Í öllu falli sé meintur réttur sóknaraðila ekki svo ljós að unnt sé á grundvelli fyrirliggjandi sönnunargagna að verða við beiðni hans um aðför. Verði því að hafna beiðninni, sbr. 3. mgr. 83. gr. laga um aðför nr. 90/1989.

Miðvikudaginn 7. nóvember 2012 hafi sóknaraðili skorað á varnaraðila að rýma fasteignina að Lækjargötu 6b í Reykjavík. Eins og fram komi í áskoruninni hafði sóknaraðili „nú þegar beint kröfu til dómstóla um að fá afhenta eignina með beinni aðfarargerð“. Áskorunin hafi verið birt fyrirsvarsmanni varnaraðila kl. 13:45 greindan dag. Aðfararbeiðni sóknaraðila sé dagsett sama dag og hafi borist héraðsdómi samdægurs.

Af framangreindu sé sýnt að áskorun sóknaraðila til varnaraðila um að rýma umrædda húseign hafi verið send og birt fyrirsvarsmanni varnaraðila eftir að aðfararbeiðni var send héraðsdómi. Því hafi ekki verið ljóst hvort sóknaraðili væri með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda, sem hann tjáði sig eiga, sbr. 1. mgr. 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989, en slíkt sé nauðsynlegur undanfari beinnar aðfarargerðar.

Samkvæmt framansögðu sé sjálfstætt byggt á því af hálfu varnaraðila að áskorun um rýmingu og afhendingu húsnæðis þurfi að hafa verið birt þeim sem inna á þá skyldu af hendi áður en krafist er beinnar aðfarargerðar til að ná fram þeim rétti sem sóknaraðili/ gerðarbeiðandi telur sig eiga. Leiði þetta bæði af síðastgreindu ákvæði aðfararlaga og almennum reglum kröfuréttarins óháð því hverjar skyldur kunni að hvíla á gerðarbeiðanda samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994.

Af framangreindu leiði að ekki séu lagaskilyrði til að verða við kröfu sóknaraðila um að varnaraðili verði borinn út úr fasteigninni að Lækjargötu 6b í Reykjavík með beinni aðfarargerð jafnvel þótt réttur sóknaraðila teldist vera fyrir hendi. Verði því að hafna kröfu gerðarbeiðanda.

Verði fallist á kröfu sóknaraðila sé þess krafist að aðfararfrestur verði ákveðinn sex mánuðir. Svarar það til uppsagnarfrests þegar um ótímabundinn leigusamning atvinnuhúsnæðis sé að ræða. Verði þá og að horfa til þess að rekið sé veitinga- og gistihús í hinu umþrætta húsnæði og varnaraðili sé skuldbundinn marga mánuði fram í tímann.

Gerðarþoli styður kröfu sína um frávísun við 18. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91, 1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga um aðför nr. 90/1989. Um aðildarskort vísast til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Þá styður gerðarþoli mál sitt við ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 2. mgr. 9. gr., 56. gr. og 61. gr. Jafnframt er vísað til laga um aðför nr. 90/1989, einkum 72., 73., 78., 83. og 84. gr. Um málskostnað vísast til XXI. kafla laga nr. 91/1991. Um virðisaukaskatt vísast til laga nr. 50/1988.

IV

Sóknaraðili var hæstbjóðandi við nauðungarsölu eignarinnar, Lækjargötu 6b, Reykjavík 11. júní 2012 og fékk útgefið afsal 16. október 2012. Naut sóknaraðili réttar  til umráða yfir eigninni frá því að boð hans var samþykkt, sbr. 1. mgr. 55. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991. Öll veðréttindi og önnur óbein eignarréttindi féllu jafnframt niður, skv. 2. mgr. 56. gr. laganna.

Varnaraðili byggir kröfu sína um að málinu verði vísað frá dómi á því að ekki sé unnt að verða við beiðni gerðarbeiðanda um útburð þar sem varnaraðili reki veitinga- og gistihús að Lækjargötu 6b í Reykjavík í umboði Iðnó ehf. sem eigi þar allt lausafé og öll tæki.

Engin gögn liggja fyrir í málinu um að rekstur varnaraðila sé í umboði Iðnó ehf. og að Iðnó ehf. sé eigandi alls lausafjár og búnaðar sem sé að finna í húsinu. Verður því ekki á því byggt að Iðnó ehf. eigi óskipta aðild með varnaraðila í máli þessu. Var sóknaraðila því rétt að beina útburðarbeiðni sinni að varnaraðila einum.

Þá byggir varnaraðili á því að komist hafi á ótímabundinn húsaleigusamningur milli hans og sóknaraðila. Verði ekki bundinn endi á þann samning nema samkvæmt ákvæðum XI. og eftir atvikum XII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994.

Eins og framlögð gögn beri með sér hafi varnaraðili greitt sóknaraðila leigu 24. ágúst 2012, 12. september 2012 og 1. nóvember 2012, 600.000 kr. í hvert sinn. Um hafi verið að ræða leigu fyrir ágúst, september og október 2012. Hafi sóknaraðili tekið athugasemdalaust við leigugreiðslum þessum. Því hafi komist á leigusamningur með aðilum.

Fyrir liggur að umræddar leigugreiðslur byggja á leigusamningi við fyrri eiganda fasteignarinnar. Engin gögn liggja hins vegar fyrir í málinu um að komist hafi á leigusamningur milli sóknaraðila og varnaraðila um umrætt húsnæði. Verður því ekki á því byggt að leigusamningur hafi komist á á milli aðila. Það að sóknaraðili tók athugasemdalaust við þriggja mánaða leigugreiðslum þykir engu breyta þar um.

Þá byggir varnaraðili á því að sóknaraðili hafi ekki skoraði á varnaraðila að rýma eignina áður en aðfararbeiðni var lögð fram. Því hafi ekki verið ljóst hvort sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti aftrað varnaraðila að neyta réttinda, sem hann tjáir sig eiga, sbr. 1. mgr. 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989, en slíkt sé nauðsynlegur undanfari beinnar aðfarargerðar.

Eins og áður greinir var sóknaraðili hæstbjóðandi við nauðungarsölu eignarinnar 11. júní 2012 og fékk útgefið afsal 16. október 2012. Þá liggur fyrir að enginn leigusamningur var í gildi um eignina. Því bar sóknaraðila engin skylda til að birta áskorun um rýmingu og afhendingu húsnæðisins áður en krafist var beinnar aðfarargerðar.

Engin lagaskilyrði eru til þess að kveða á um aðfararfrest í máli þessu.

Eru því uppfyllt skilyrði 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 til að verða við kröfu sóknaraðila.

Af hálfu sóknaraðila er ekki höfð uppi krafa um málskostnað. Með hliðsjón af því og niðurstöðu málsins verður hvor aðila að bera sinn kostnað af málinu.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

ÚRSKURÐARORÐ:

Tekin er til greina krafa sóknaraðila, Frjálsa hf., um að varnaraðili Pisa ehf., verði ásamt öllu sem félaginu tilheyrir borið út úr fasteigninni Lækjargötu 6b, Reykjavík.

Málskostnaður fellur niður.