Fimmtudaginn 25. nóvember 2004.
Nr. 452/2004.	Íslenska ríkið (Skúli Bjarnason hrl.) gegn Heiðu Magnúsdóttur (Ólafur Björnsson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur.

Aðilar gerðu með sér tímabundinn leigusamning um leigu H á einbýlishúsi sem kom í stað eldra húss hennar á sama stað, sem varð óíbúðarhæft vegna skemmda af völdum jarðskjálfta. Að loknum umsömdum leigutíma var ekki gerður nýr húsaleigusamningur, en H hafði eftir sem áður umráð hússins. Vegna vanskila á húsaleigu rifti íslenska ríkið leigusamningnum að undangenginni greiðsluáskorun en fyrir lá að H hafði aldrei greitt leigu. Var talið að ekkert lægi fyrir í málinu gæti raskað þeirri skyldu H. Var íslenska ríkinu því heimilað að fá H borna út úr húsinu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Guðrún Erlendsdóttir og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 4. nóvember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 15. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 25. október 2004, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borna út úr húsi að Leikskálum 2 á Hellu með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að aðfarargerð þessi verði heimiluð og sér dæmdur málskostnaður í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur um annað en málskostnað, sem henni verði dæmdur ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdómara fyrir sitt leyti. Kemur því ekki frekar til álita krafa hennar um breytingu á ákvæði úrskurðarins um málskostnað.

Samkvæmt gögnum málsins var gerður milli aðilanna 8. mars 2001 „húsaleigusamningur um færanleg íbúðarhús á jarðskjálftasvæðum á Suðurlandi“, en með honum tók varnaraðili á leigu hjá sóknaraðila einbýlishús að Leikskálum 2 á Hellu, 79,5 m² að stærð. Mun varnaraðili vera eigandi lóðarinnar undir húsi þessu, sem var reist á árinu 2000 til að koma í stað eldra húss hennar, sem varð óíbúðarhæft vegna skemmda af völdum jarðskjálfta á því ári. Í samningnum var kveðið á um að leigutími skyldi vera tvö ár frá 1. desember 2000 að telja. Á fyrstu sex mánuðum leigutímans átti enga húsaleigu að greiða, en eftir það 10.500 krónur á mánuði næstu þrjá, 21.000 krónur á mánuði næstu þrjá þar á eftir, en loks upp frá því 35.000 krónur á mánuði. Tekið var fram í lið samningsins, sem bar yfirskriftina „greiðslustaður húsaleigu“, að greiðsla yrði „samkvæmt sendum gíróseðli.“ Þá voru í samningnum ákvæði um heimild varnaraðila til að óska skriflega eftir kaupum hússins á leigutímanum á markaðsverði, svo og um forkaupsrétt hennar ef húsið yrði selt öðrum en sveitarfélaginu, þar sem það stendur. Nýr samningur var ekki gerður um leigu varnaraðila á húsinu að liðnum áðurnefndum leigutíma, en hún mun eftir sem áður hafa haft umráð þess frá þeim tíma. Óumdeilt er í málinu að varnaraðili hefur aldrei greitt húsaleigu eftir ákvæðum þessa samnings. Með bréfi 17. maí 2004 skoraði sóknaraðili á varnaraðila að standa skil á ógreiddri húsaleigu, sem næmi 1.004.500 krónum auk dráttarvaxta og kostnaðar, að því viðlögðu að samningnum yrði rift. Varnaraðili varð ekki við þeirri áskorun og lýsti sóknaraðili yfir riftun samningsins 10. júní 2004. Í framhaldi af því krafðist hann 18. sama mánaðar fyrir héraðsdómi heimildar til að fá hana borna út úr húsinu og var mál þetta þingfest af því tilefni 30. júlí 2004.

Eftir samningi aðilanna bar varnaraðili þá meginskyldu að greiða sóknaraðila nánar tiltekna mánaðarlega fjárhæð í húsaleigu að liðnum sex fyrstu mánuðum leigutímans, sbr. og 33. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þessa skyldu hefur hún vanefnt frá öndverðu. Varnaraðila var ekki fært að halda að sér höndum um greiðslu húsaleigu af þeirri ástæðu einni að henni hafi ekki borist gíróseðlar fyrir leigufjárhæðinni. Gat varnaraðili heldur ekki litið svo á að athafnaleysi sóknaraðila um innheimtu húsaleigunnar hafi falið í sér eftirgjöf kröfu um hana eða einhliða breytingu af hans hendi á ákvæði samningsins um skyldu til að greiða leigu. Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn um að hún hafi óskað skriflega eftir kaupum á húsinu, eins og henni var veittur réttur til í samningnum. Hún hefur heldur ekki lagt neitt fram til styrktar þeirri staðhæfingu að hún hafi leitað eftir slíku munnlega. Fær því ekkert, sem liggur fyrir í málinu, raskað skyldu varnaraðila til greiðslu húsaleigu. Því er ekki andmælt að sóknaraðili hafi gætt þeirra formskilyrða, sem um ræðir í 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, fyrir riftun samningsins vegna leiguvanskila eða að riftun hafi réttilega verið lýst yfir í framhaldi af því. Ber þannig að verða við kröfu sóknaraðila um heimild til að fá varnaraðila borna út úr húsinu.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Sóknaraðila, íslenska ríkinu, er heimilt að fá varnaraðila, Heiðu Magnúsdóttur, borna út úr húsinu að Leikskálum 2 á Hellu með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

Úr­skurður Héraðs­dóms Suður­lands 25. október 2004.

            Sóknaraðili er Ríkissjóður Íslands, kt. 540269-6459, Sölvhólsgötu 7, Reykjavík.

            Varnaraðili er Heiða Magnúsdóttir, kt. 250839-2519, Leikskálum 2, Hellu.

            Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili verði ásamt öllu sem henni tilheyrir, borin út úr einbýlishúsinu að Leikskálum 2, Hellu, með beinni aðfarargerð.  Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

            Varnaraðili krefst þess að synjað verði um kröfur sóknaraðila, en verði fallist á kröfur sóknaraðila er þess krafist að kveðið verði á um það í úrskurði að málskot fresti framkvæmd hans þar til dómur æðra dóms liggi fyrir.  Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

            Aðfararbeiðnin er dagsett 18. júní s.l. og barst dóminum 25. júní s.l.  Málið var þingfest 30. júlí s.l. og varnaraðili skilaði greinargerð 6. september s.l.   Málið var tekið til úrskurðar 28. september s.l. að loknum munnlegum málflutningi.

            Upphaf máls þessa má rekja til jarðskjálftanna sem urðu á Suðurlandi í júní 2000, en þá skemmdist íbúðarhús varnaraðila að Leikskálum 2, Hellu svo mikið að það var dæmt óhæft til búsetu og var það rifið skömmu síðar.  Var þá komið fyrir bráðabirgðahúsi á nýjum grunni á lóðinni að Leikskálum 2 og var það afhent varnaraðila formlega 1. desember 2000.  Var um að ræða nýtt færanlegt 79,5m² timburhús.  Málsaðilar gerðu með sér leigusamning 8. mars 2001 til tveggja ára frá afhendingardegi og var svo umsamið að engin leiga yrði greidd fyrstu sex mánuðina, en næstu þrjá mánuði skyldi greiða 10.500 krónur á mánuði, næstu þrjá mánuði skyldi leigugreiðslan vera 21.500 krónur á mánuði og eftir eitt ár var umsamin leigufjárhæð 35.000 krónur á mánuði.  Tekið var fram í leigusamningi að greiðsludagur leigu væri fyrsti dagur hvers mánaðar og þá var ákvæði um að greiðsla leigunnar yrði samkvæmt sendum gíróseðli.  Í leigusamningi var tekið fram að því er ástand hins leigða varðaði að útihurð væri óþétt, þvottahúshurð félli ekki að stöfum, klósettkassi væri bilaður og jafnframt að það gustaði inn í stofu með gólfi þegar vindur væri.  Í 11. tl. samningsins var sérákvæði sem fjallaði um rétt til kaupa á húsnæði, forkaupsrétt og lóðarleigu.  Samkvæmt þessum ákvæðum gat leigjandi óskað skriflega eftir kaupum á hinu leigða á leigutímanum.  Við söluna yrði þá miðað við að söluverð yrði sem næst markaðsverði sambærilegrar eignar á þeim tíma sem sala færi fram.  Þá var ákvæði þess efnis að leigusali gæti boðið leigjanda hið leigða til kaups á ákveðnu verði, en áskildi sér þó ætíð rétt til að afla kauptilboða í hið leigða með opinberri auglýsingu.  Leigjandi skyldi hins vegar hafa forkaupsrétt á leigutímanum þannig að honum væri heimilt að ganga inn í samþykkt tilboð með sömu kjörum og greiðsluskilmálum og þar væri boðið.    

            Varnaraðili heldur því fram að skömmu eftir afhendingu hafi hún óskað eftir því að kaupa húsnæðið og hafi hún farið í greiðslumat sem hafi verið tilbúið 27. ágúst 2003.  Hafi hún afhent það umboðsmanni sóknaraðila og ítrekað ýtt á afgreiðslu málsins en ætíð hafi dregist af hálfu sóknaraðila að ganga frá því.

            Óumdeilt er að varnaraðili hefur aldrei greitt umsamdar leigugreiðslur.  Varnaraðili segist aldrei hafa fengið senda gíróseðla vegna leigunnar og aldrei hafi hún verið krafin um leigu.  Hún hafi rætt við umboðsmann sóknaraðila og gert athugasemdir við ástand eignarinnar, afgreiðslu á kaupum á henni auk þess sem hún hafi rætt um leigumálin.  Kvaðst hún hafa staðið í þeirri trú að það væri hluti af afgreiðslu málsins að krefja hana ekki um leigu meðan málið væri í afgreiðslu hjá sóknaraðila auk þess hafi ekki verið bætt úr annmörkum á húsnæðinu.  Kvaðst varnaraðili hafa litið svo á að í ljósi aðstæðna hefði sóknaraðili ekki ætlað að krefja hana um leigu og hefði því komist á nýr samningur með þessum kjörum þegar hinn eldri rann út.

            Varnaraðila var send greiðsluáskorun 17. maí s.l. og var skorað á hana að greiða gjaldfallna leigu, 1.004.500 krónur auk dráttarvaxta og kostnaðar innan 7 daga frá dagsetningu bréfsins.  Varnaraðili sinnti ekki þessari áskorun sóknaraðila og með ábyrgðarbréfi dagsettu 10. júní s.l. var leigusamningi rift og skorað á varnaraðila að rýma húsið innan 7 daga.

            Krafa sóknaraðila er á því byggð að leigusamningi aðila hafi verið rift á lögmætan hátt og búi varnaraðili nú heimildarlaust í húsnæði sóknaraðila.  Auk vanskila á leigugreiðslum hafi verið um tímabundinn leigusamning að ræða sem runnið hafi út 1. desember 2002 og því sé varnaraðili samnings- og heimildarlaust í húsinu.  Sóknaraðili byggir á húsaleigulögum nr. 36/1994, einkum 13. gr, VII. og XII. kafla laganna, VI. bók 14. kapítula 6. gr. norsku laga Kristjáns V., svo og 78. gr. laga nr. 90/1989.  Sóknaraðili upplýsti að ummæli í aðfararbeiðni um húsreglnabrot varnaraðila hefðu verið sett þar fram vegna mistaka.

            Varnaraðili byggir á því að réttur sóknaraðila sé ekki ljós og ótvíræður og séu því ekki uppfyllt skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989.  Að minnsta kosti sé slíkur vafi um réttmæti kröfunnar að hafna beri henni samkvæmt lokaákvæði 83. gr. sömu laga.

            Byggir varnaraðili á því að ekki sé við hana að sakast að hún hafi ekki verið krafin um leigu á gildistíma samningsins.  Þegar samningurinn hafi runnið út 1. desember 2002 hafi komist á ótímabundinn leigusamningur um húsnæðið, sbr. 59. gr. húsaleigulaga.  Hafi kjörin þá orðið með sama hætti og sóknaraðili hafi samþykkt í framkvæmd, þ.e. að ekki hefði verið krafist leigu fyrir afnot af húsnæðinu.  Forkaupsréttarákvæði og réttur varnaraðila til að kaupa eignina hafi haldið gildi sínu þrátt fyrir breytingu samningsins úr tímabundnum samningi í ótímabundinn.  Hafi hún óskað eftir kaupum á húsnæðinu og beitingu kaupréttar löngu áður en tilkynning um riftun og útburð hafi verið send.

            Varnaraðili byggir á því að kaupréttur hafi verið skilgreindur sem réttur aðila til að kaupa eign annars manns.  Geti kaupandi ákveðið á sitt eindæmi hvort hann kaupi og þá hvenær.  Sá munur sé á kauprétti og forkaupsrétti, sem sé háður vilja eiganda til sölu.  Hafi varnaraðili beitt kauprétti sínum en afgreiðsla málsins hafi dregist úr hömlu hjá sóknaraðila.  Eftir að varnaraðili hafi óskað eftir að neyta skýlauss kaupréttar síns geti sóknaraðili ekki krafist útburðar.

            Varnaraðili byggir einnig á því að samkvæmt 2. tl. 56. gr. laga nr. 36/1994 sé uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðum sex mánuðir.  Af því leiði að vilji sóknaraðili breyta þeim kjörum sem komist hafi á í framkvæmd, hefði fyrst þurft að segja upp afnotum varnaraðila með sex mánaða uppsagnarfresti.  Hafi sóknaraðili því ekki heimild til þess að rifta samningnum og gera varnaraðila að rýma heimili sitt.

            Varnaraðili vísar einnig til aðstöðumunar aðila, annars vegar sóknaraðila, ríkissjóð, sem hafi haft sérfræðing í fasteignaviðskiptum á sínum vegum og hins vegar varnaraðila, en hún sé eldri kona sem hafi misst húsnæði sitt og fjölskyldunnar í jarðskjálftum.  Sé því ósanngjarnt af hálfu sóknaraðila að beita svo harkalegum aðgerðum, einkum í ljósi þess að varnaraðili verði ekki gerð ábyrg fyrir því að mistök hafi orðið af hálfu sóknaraðila við innheimtu leigugjalds, sbr. 11. gr. laga nr. 36/1994 og lög nr. 7/1936.  Hafi varnaraðili ekki verið krafin um leigu fyrir afnot af húsnæðinu í þrjú og hálft ár.  Samkvæmt 37. gr. laga nr. 36/1994 sé aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum.  Skuli leigufjárhæðin þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja, sbr. síðari málslið greinarinnar.  Sóknaraðili hafi átt að krefja varnaraðila um leigugreiðslur með gíróseðli, en þar sem það hafi aldrei verið gert og í ljósi forsögu samningsins og félagslegra aðstæðna varnaraðila hafi hún haft réttmætar ástæður til að telja að hún yrði ekki krafin um leigu.  Sú ákvörðun sóknaraðila að senda varnaraðila án fyrirvara tilkynningu um greiðslu á leigu fyrir öll þessi ár í einu lagi og í kjölfarið riftun og útburð sé óeðlileg.  Beri þessi ákvörðun öll merki þess að ætlunin sé að þvinga gerðarþola til að rýma húsnæðið og/eða greiða óréttmæta skuld.  Sé slík ákvörðun ólögmæt í skilningi 37. gr. laga nr. 36/1994, sbr. einnig 33. gr. og 36. gr. laga nr. 7/1936.  Þá liggi líka fyrir að varnaraðili hafi beitt kauprétti sínum og ætíð hafi legið fyrir vilji hennar til að kaupa eignina og nýta kauprétt sinn samkvæmt ákvæðum samningsins.

            Varnaraðili byggir einnig á almennum tómlætisreglum og reglum samningaréttar þar sem fyrir liggi að sóknaraðila hafi verið fullkunnugt um afnot varnaraðila en hafi þrátt fyrir það engar athugasemdir gert og ekki sett fram greiðslukröfur.

            Varnaraðili bendir á að verði kröfur sóknaraðila teknar til greina muni varnaraðili og fjölskylda hennar þurfa að rýma húseign þá sem þau hafi dvalist í frá því jarðskjálftarnir urðu árið 2000.  Þar sem þau stæðu þá uppi húsnæðislaus gerir varnaraðili þá kröfu að framkvæmd úrskurðarins frestist þar til dómur æðra dóms liggi fyrir, sbr. 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

            Varnaraðili vísar um lagarök til 78. gr., 3. mgr. 83. gr. og 84. gr. laga nr. 90/1989 og 72. gr. stjórnarskrárinnar.  Þá er byggt á ákvæðum laga nr. 36/1994, einkum 7. gr., 11. gr., 37. gr., 2. tl. 56. gr. og 59. gr. laganna.  Einnig er vísað til 33. og 36. gr. samningalaga, svo og almennra tómlætisreglna og reglna samningaréttar.  Málskostnaðarkrafa er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

Niðurstaða.

            Við upphaf munnlegs málflutnings um kröfur aðila lagði lögmaður sóknaraðila fram annars vegar afrit af óundirrituðu bréfi stíluðu á varnaraðila, dagsettu 14. janúar 2003, sem virðist stafa frá Jóni Bergþóri Hrafnssyni, f.h. Fannbergs ehf., en samkvæmt leigusamningi var það félag umboðsmaður sóknaraðila á leigutímanum og hins vegar yfirlýsingu undirritaða af Jóni Bergþóri 7. september s.l.

            Í hinu fyrra bréfi er varnaraðila bent á að leigutíma hafi lokið 1. desember fyrra árs og jafnframt að í 11. gr. samningsins sé að finna heimild fyrir leigjanda til að óska eftir kaupum á eigninni á leigutímanum á skilgreindu verði, enda skili hann skriflegu erindi þar að lútandi áður en leigusamningur rennur út.  Var vakin athygli á því að berist slíkt erindi ekki innan ofangreindra tímamarka falli þessi réttur niður og muni húsnæðið þá verða auglýst til sölu með opinberum hætti við lok leigutímans.  Með yfirlýsingu Jóns Bergþórs er staðfest að hann hafi í nokkur skipti minnt varnaraðila á hina ógreiddu húsaleigu og að hún þyrfti að ganga frá greiðslu hennar.

            Í máli þessu er óumdeilt að varnaraðili greiddi aldrei umsamda leigu af húsnæðinu.  Ljóst er einnig að varnaraðila voru aldrei sendir gíróseðlar vegna húsaleigunnar eins og ráðgert var í samningi aðila.  Einnig er ljóst að vanskil varnaraðila virtust ekki valda sóknaraðila miklum áhyggjum, t. d. er ekkert á þau minnst í umræddu bréfi frá 14. janúar 2003.  Samkvæmt gögnum málsins var ekki skorað á varnaraðila með formlegum hætti fyrr en með bréfi dagsettu 17. maí s.l. að greiða alla gjaldfallna leigu, en þá var liðið tæplega eitt og hálft ár frá því umsömdum leigutíma lauk.  Ekki er ágreiningur um að samningur aðila var liður í því að mæta félagslegum þörfum varnaraðila sem hafði misst húsnæði sitt í náttúruhamförum.  Samkvæmt framansögðu verður að telja að varnaraðili hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að ákvæðum leigusamningsins um greiðslu húsaleigu yrði ekki framfylgt.

            Samkvæmt ákvæðum leigusamningsins skyldi honum ljúka 1. desember 2002 en varnaraðili rýmdi húsnæðið ekki eftir þann tíma og virðist sóknaraðili ekki hafa gert reka að því að skora á varnaraðila að rýma húsnæðið fyrr en með bréfi dagsettu 10. júní s.l., eða í kjölfar fyrrgreindra bréfaskrifta og rúmu einu og hálfu ári eftir að leigutíma lauk.  Varnaraðili heldur því fram að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur um húsnæðið í samræmi við ákvæði 59. gr. laga nr. 36/1994 og hafi kjörin þá verið með sama hætti og fyrr, þ.e. að varnaraðili nýtti húsnæðið leigulaust.  Þá heldur varnaraðili því fram að hún hafi ákveðið að nýta sér kauprétt sinn samkvæmt ákvæðum samningsins en afgreiðsla málsins hafi dregist úr hömlu hjá sóknaraðila.  Engin gögn liggja frammi í málinu sem styðja þessa fullyrðingu varnaraðila önnur en greiðslumat dagsett 27. júní 2003 og virðist varnaraðila ekki unnt að bæta úr því nema með frekari sönnunarfærslu fyrir dómi.

            Samkvæmt framansögðu er ljóst að verulegur ágreiningur er á milli aðila um lögskipti þeirra.  Er ljóst að úr þessum ágreiningi verður ekki skorið nema með því að leiða vitni fyrir dóm, en slík sönnunarfærsla er óheimil samkvæmt 78. gr., sbr. 83. gr. laga nr. 90/1989.  Þegar höfð er hliðsjón af þeim hagsmunum sem hér eru í húfi og að öðru leyti til málsatvika, verður að telja varhugavert að gerðin nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga.  Verður kröfum sóknaraðila því hafnað.

            Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

            Öllum kröfum sóknaraðila, Ríkissjóðs, á hendur varnaraðila, Heiðu Magnúsdóttur, er hafnað.

            Málskostnaður fellur niður.