Fimmtudaginn 6. október 2011.
Nr. 148/2011.	Ártúnsbrekka ehf. (Kristinn Brynjólfsson framkvæmdastjóri) gegn VBS Fjárfestingabanka hf. (enginn)

Skriflegur málflutningur. Nauðungarsala. Lagaskil.

V hf. var eigandi veðskuldabréfa sem hvíldu á tveimur eignarhlutum í fasteigninni R og gerðist kaupandi að þeim eignarhlutum við nauðungarsölu í september 2007. Hann fékk ekki kröfum sínum fullnægt með öllu af söluverðinu og krafði Á ehf. í framhaldi af því með greiðsluáskorunum og nauðungarsölubeiðnum í október og nóvember 2008 um greiðslu þess sem eftir stóð af skuldbindingum samkvæmt 14 veðskuldabréfum sem tryggð voru með veði í tveimur öðrum eignarhlutum í fasteigninni. Á ehf. höfðaði mál og krafðist þess að eftirstöðvar skuldabréfanna yrðu færðar niður um nánar tilgreinda fjárhæð með vísan til 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í dómi Hæstaréttar sagði að samkvæmt 57. gr. laganna eins og hún hljóðaði þegar málið var höfðað hvíldi sönnunarbyrði eftir almennum reglum á þeim sem héldi því fram að markaðsverð hinnar seldu eignar hefði verið hærra en söluverð hennar við nauðungarsöluna. Með 4. gr. laga nr. 60/2010 hefði 57. gr. laga nr. 90/1991 verið breytt. Málsaðilar hefðu í samræmi við meginregluna um afdráttarlausa málsmeðferð lagt grundvöll málsins varðandi röksemdir fyrir kröfum sínum og sönnunarfærslu þeim til stuðnings í upphafi málsmeðferðar löngu áður en lög 60/2010 tóku gildi. Á ehf. hefði lagt fram verðmat löggilts fasteignasala til stuðnings því að kaupverð V hf. á eignarhlutunum tveimur hefði við nauðungarsöluna verið undir markaðsverði. Verðmatið væri lítið rökstutt en byggt á ætluðu leiguverði eignarhlutanna. Gegn andmælum V hf. taldi Hæstiréttur að með framlagningu þessara gagna hefði Á ehf. ekki tekist sönnun um að söluverð umræddra eignarhluta hefði verið undir markaðsverði þeirra við samþykki boðs V hf. í þær. Var niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefnda því staðfest.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Greta Baldursdóttir og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. mars 2011. Hann krefst þess að eftirstöðvar kröfu samkvæmt 14 samhljóða veðskuldabréfum sem tryggð voru með 3. veðrétti í eignarhluta áfrýjanda með fastanúmer 204-3313 og 225-8525 að Rafstöðvarvegi 1a Reykjavík verði færðar niður um 22.852.761 krónu. Þá krefst hann þess að staðfest verði að veðskuldbréfin teljist að fullu greidd og að þeim skuli aflýst af framangreindum eignarhlutum áfrýjanda. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að líta svo á að hann krefjist staðfestingar héraðsdóms. Áfrýjanda var með bréfi Hæstaréttar 27. maí 2011 veittur frestur til að ljúka gagnaöflun í málinu. Með vísan til fyrrgreinds lagaákvæðis er kveðinn upp dómur í málinu án munnlegs flutnings.

Áfrýjandi hafði í héraðsdómsstefnu hvorki uppi kröfur um að staðfest yrði með dómi að umrædd skuldabréf teldust greidd að fullu né að þeim skyldi aflýst. Koma þessar kröfur þegar af þeirri ástæðu ekki til umfjöllunar fyrir Hæstarétti.

I

Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi munu alls hafa verið gefin út 56 veðskuldabréf samtals að fjárhæð 252.000.000 krónur sem tryggð voru með veði í fasteigninni  Rafstöðvarvegi 1a, þar af voru 14 samhljóða veðskuldabréfbréf að fjárhæð 3.000.000 krónur hvert tryggð með 3. veðrétti í eigninni. Aðalskuldari bréfanna var Hönnunar- og listamiðstöðin Ártúnsbrekka ehf., en stefndi eigandi þeirra. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu 20. ágúst 2002 mun eigninni hafa verið skipt í sjö eignarhluta, sem hver fékk sitt fastanúmer í landskrá fasteigna. Eftir að fyrrgreindum veðskuldabréfum hafði verið þinglýst á eignina var 22. desember 2006 gerð ný eignaskiptayfirlýsing fyrir Rafstöðvarveg 1a og eigninni skipt í átta eignarhluta. Báru sex þeirra sömu fastanúmer og fyrrnefndir eignarhlutar, einn þeirra leið undir lok sem sjálfstæður eignarhluti, en til urðu tveir nýir sem fengu fastanúmerin 229-8067 og 229-8153. Miðstöðin ehf. sem var eigandi allrar fasteignarinnar gaf 10. mars 2007 út afsal til áfrýjanda fyrir tveimur síðastnefndu eignarhlutunum og var því þinglýst 17. apríl sama ár. Ágreiningur reis með aðilum um hvort veð samkvæmt fyrrgreindum skuldabréfum næði til nýju eignarhlutanna tveggja. Með dómi Hæstaréttar 6. maí 2010 í máli nr. 709/2009 var leyst úr þeim ágreiningi á þann veg að hinir nýju eignarhlutar væru hluti veðandlagsins.

Nauðungarsala á þeim sex eignarhlutum sem voru þinglýst eign Miðstöðvarinnar ehf. fór fram í tvennu lagi. Þann 18. apríl 2007 voru fjórir eignarhlutar seldir nauðungarsölu. Söluverð þeirra var samtals 224.400.000 krónur og var stefndi kaupandi. Samkvæmt frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar á söluandvirði greiddust 191.989.893 krónur vegna 1. veðréttar og 29.969.109 krónur upp í kröfur á 2. veðrétti. Þann 18. september 2007 voru tveir eignarhlutar með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 seldir nauðungarsölu. Söluverð þeirra var samtals 68.000.000 krónur og var stefndi kaupandi. Samkvæmt frumvörpum sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar greiddust samtals 33.942.933 krónur vegna bréfa á 2. veðrétti en 32.722.938 krónur upp í kröfur vegna bréfa á 3. veðrétti eða samtals 66.665.871 króna. Áfrýjandi leitaði úrlausnar Héraðsdóms Reykjavíkur varðandi frumvörp sýslumanns, sbr. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 og krafðist þess að innheimtuþóknun vegna veðskuldabréfa á 2. og 3. veðrétti yrði lækkuð. Með úrskurði 9. júní 2010 féllst dómurinn á kröfu hans að því er varðaði innheimtuþóknun vegna veðskuldbréfa er hvíldu með 2. veðrétti á eignarhluta 204-3313. Var frumvarpi að úthlutun söluverðs vegna þess eignarhluta breytt þannig að innheimtuþóknun var lækkuð úr 2.322.196 krónum auk virðisaukaskatts í 373.500 krónur að virðisaukaskattinum meðtöldum. Fjárhæð sú sem þurfti til að greiða upp kröfur á 2. veðrétti lækkaði því um 2.517.634 krónur og hækkaði það sem greiddist upp í kröfur á 3. veðrétti sem því nam samkvæmt nýrri úthlutun sýslumanns 4. apríl 2011. Kröfulýsing stefnda 18. september 2007 í söluandvirði eignarhluta 225-8525 vegna höfuðstóls, vaxta og kostnaðar vegna þeirra 14 veðskuldabréfa sem tryggð voru með 3. veðrétti í fasteigninni allri nam samtals 55.575.699 krónum. Þar sem 35.240.572 krónur hafi samkvæmt framansögðu greiðst upp í kröfur á 3. veðrétti af söluverði eignarhluta 225-8525 telur stefndi að ógreiddar eftirstöðvar veðskuldarinnar miðað við söludag þessara eignarhluta hafi numið 20.335.129 krónum.

Stefndi beindi 24. október 2008 greiðsluáskorunum að áfrýjanda sem veðsala og eiganda eignarhluta með fastanúmer 229-8067 og 229-8153 vegna skuldabréfanna 14 sem hvíldu upphaflega með 3. veðrétti á allri fasteigninni Rafstöðvarvegi 1a. Voru eftirstöðvar skuldarinnar samkvæmt bréfunum ásamt kostnaði og dráttarvöxtum til 27. október 2008 taldar nema ríflega 71.500.000 krónum og var skorað á áfrýjanda að greiða skuldina eða semja um greiðslu hennar innan 15 daga frá móttöku áskorananna. Þann 19. nóvember sama ár beindi stefndi beiðnum um nauðungarsölu á fyrrnefndum eignahlutum áfrýjanda til sýslumannsins í Reykjavík vegna ógreiddra eftirstöðva bréfanna.

Áfrýjandi höfðaði mál þetta 25. júní 2009 og krafðist þess að eftirstöðvar skuldabréfanna sem tryggðar voru með veði í eignarhlutum með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 og hvíla nú á eignarhlutum áfrýjanda með fastanúmerin 229-8067 og 229-8153 yrðu færðar niður um nánar tilgreinda fjárhæð með vísan til 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi sýknaður af þeirri kröfu.

II

Stefndi, sem var eigandi veðskuldbréfa sem hvíldu á eignarhlutum með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 í Rafstöðvarvegi 1a keypti, eins og að framan er rakið, þá eignarhluta við nauðungarsölu 18. september 2007. Hann fékk ekki kröfum sínum fullnægt með öllu af söluverðinu og krafði áfrýjanda í framhaldi af því með greiðsluáskorunum og nauðungasölubeiðnum í október og nóvember 2008 um greiðslu þess sem eftir stóð af skuldbindingum samkvæmt 14 veðskuldabréfum sem tryggð voru með veði í eignarhlutum áfrýjanda með fastanúmerin 229-8067 og 229-8153 í fasteigninni. Háttar því svo til sem um ræðir í 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 og getur áfrýjandi því samkvæmt 2. mgr. sömu lagagreinar höfðað mál og fengið eftirstöðvar skuldbindinganna færðar niður um fjárhæð sem nemur mismun  á því sem eignin var seld fyrir og markaðsverði hennar.

Samkvæmt 57. gr. laga nr. 90/1991 eins og hún hljóðaði þegar mál þetta var höfðað  hvíldi sönnunarbyrði eftir almennum reglum á þeim sem hélt því fram að markaðsverð hinnar seldu eignar hefði verið hærra en söluverð hennar við nauðungarsöluna. Með 4. gr. laga nr. 60/2010 var 57. gr. fyrrnefndu laganna breytt á þann hátt að sönnunarbyrðinni var snúið við og samkvæmt greininni svo breyttri getur sá sem notið hefur réttinda yfir eign sem hann hefur ekki fengið fullnægt með öllu af söluverðinu því aðeins krafið gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem eftir stendur að hann sýni fram á að markaðsverð eignarinnar hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar. Samkvæmt 9. gr. laga nr. 60/2010 skyldu þau öðlast þegar gildi. Lögin voru birt 18. júní 2010. Áfrýjandi höfðaði mál þetta 25. júní 2009. Við þingfestingu þess 30. sama mánaðar lagði hann fram gögn um markaðsverð á þeim eignarhlutum sem seldir höfðu verið nauðungarsölu 18. september 2007. Stefndi tók til varna og andmælti því meðal annars í greinargerð sem hann lagði fram 1. október 2009 að áfrýjanda hefði tekist sönnun um að umræddir eignarhlutar hefðu við nauðungarsöluna verið keyptir undir markaðsverði, en um það hefði hann sönnunarbyrði. Málsaðilar höfðu þannig í samræmi við meginregluna um afdráttarlausa málsmeðferð lagt grundvöll málsins varðandi röksemdir fyrir kröfum sínum og sönnunarfærslu þeim til stuðnings í upphafi málsmeðferðar löngu áður en lög nr. 60/2010 öðluðust gildi. Verður í ljósi þess að leysa úr ágreiningi aðila á grundvelli ákvæða 57. gr. laga nr. 90/1991 eins og þau voru áður en þeim var breytt með lögum nr. 60/2010.

Til stuðnings því að kaupverð stefnda á eignarhlutum 204-3313 og 225-8525 hafi við nauðungarsöluna 18. september 2007 verið undir markaðsverði þeirra hefur áfrýjandi lagt fram verðmat Stefáns Páls Jónssonar löggilts fasteignasala 8. mars 2007. Verðmat þetta, sem er samhljóða fyrir báða eignarhlutana, er ekki miðað við ástand eignarhlutanna á söludegi heldur reist á „frágangslýsingu eiganda sem og lýsingu á frágangi húss og lóðar úr bæklingi um Hönnunar og listamiðstöðina.“ Verðmatið er lítt rökstutt en byggt á ætluðu leiguverði eignarhlutanna. Aðila greinir á um hversu miklu af frágangi eignarhlutanna var ólokið við sölu þeirra, en áfrýjandi hefur lagt fram kostnaðaráætlun fyrirsvarsmanns síns Kristins Brynjólfssonar 1. ágúst 2007 vegna lokafrágangs þeirra. Verður gegn andmælum stefnda ekki talið að með framlagningu þessara gagna hafi áfrýjanda tekist sönnun um að söluverð umræddra eignarhluta hafi verið undir markaðsverði þeirra við samþykki boðs stefnda í þær. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms því staðfest.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 15. desember 2010.

I

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 18. október sl., var höfðað fyrir dómþinginu af Ártúnsbrekku ehf., á hendur VBS Fjárfestingarbanka hf., með stefnu birtri 25. júní 2009.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að eftirstöðvar kröfu vegna veðskuldabréfa sem tryggð voru með veði í 3. veðrétti eignarhluta með fastanúmerið 204-3313 og 225-8225, að Rafstöðvarvegi 1a og hvíla nú á eignarhlutum stefnanda með fastanúmer 229-8153 og 229-8067 við Rafstöðvarveg 1a, verði færðar niður um 56.796.000 krónur miðað við 18. september 2007, eða þá fjárhæð sem eftirstöðvarnar nemi, reynist þær lægri.

Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins auk 24,5% virðisaukaskatts.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega, að málinu verði vísað frá dómi, en til vara að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.  Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar að mati dómsins.  Þess er krafist að forsvarsmaður stefnanda, Kristinn Brynjólfsson, verði dæmdur persónulega til greiðslu málskostnaðar vegna tilefnislausrar málssóknar.

Málinu var vísað frá héraðsdómi með úrskurði, dagsettum 26. febrúar 2010, en sá úrskurður var felldur úr gildi með dómi Hæstaréttar Íslands 10. maí sl., og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Þingsókn stefnda féll síðan niður hinn 24. september 2010 og var málinu þá frestað til 18. október sl., í því skyni að gefa stefnanda kost á að svara vörnum hans í skriflegri sókn.  Stefnandi lagði fram sókn sína í því þinghaldi og var málið þá tekið til dóms.

II

Málavextir eru þeir, að 20. ágúst 2002 mun hafa verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir fasteignina Rafstöðvarveg 1a í Reykjavík.  Þar var meðal annars kveðið á um skiptingu eignarinnar í sjö eignarhluta sem hver fékk sitt fastanúmer í landskrá fasteigna.  Ekki er ágreiningur um að í heild hafi verið gefin út 56 veðskuldabréf samtals að fjárhæð 252.000.000 króna sem tryggð voru með veði í þessum eignarhlutum, en aðalskuldari bréfanna mun hafa verið Hönnunar og listamiðstöðin Ártúnsbrekka ehf.  Stefndi er eigandi þessara bréfa.  Eftir að bréfunum hafði verið þinglýst á fasteignina var, hinn 22. desember 2006, gerð ný eignaskiptayfirlýsing fyrir Rafstöðvarveg 1a, þar sem eigninni var skipt í átta eignarhluta.  Sex þeirra voru auðkenndir með sömu fastanúmerum og tiltekin höfðu verið í fyrri eignaskiptayfirlýsingunni, en einn af fyrri eignarhlutunum leið undir lok og til urðu tveir nýir, sem fengu fastanúmerin 229-8067 og 229-8153.  Þegar þessari eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst voru veðréttindi fyrir áðurnefndum skuldabréfum ekki færð yfir á þessa tvo nýju eignarhluta.  Miðstöðin ehf. sem stóð fyrir þessari yfirlýsingu sem eigandi fasteignarinnar gaf út afsal 10. mars 2007 til stefnanda fyrir síðastnefndu eignarhlutunum tveimur sem þinglýst mun hafa verið 17. apríl sama ár.  Stefndi krafðist þess að sýslumaðurinn í Reykjavík leiðrétti mistök, sem gerð hafi verið við þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar 22. desember 2006 með því að veðbönd samkvæmt skuldabréfunum hafi ekki verið færð á nýju eignarhlutana tvo.  Sýslumaðurinn varð við þessari kröfu stefnda 24. apríl 2007.  Stefnandi freistaði þess að bera þessa ákvörðun undir héraðsdóm, en kröfu hans um að veðréttindi samkvæmt skuldabréfunum yrðu afmáð af eignarhlutunum tveimur var hafnað sökum þess að hann hefði ekki leitað úrlausnar dómstóla um hana innan þess frests sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.  Stefnandi höfðaði þá mál 25. september 2008 og krafðist þess meðal annars að staðfest yrði með dómi „að veðandlag skuldabréfa, sem tryggð voru með veði í fasteignum að Rafstöðvarvegi 1a, … nái ekki til eignarhluta með fastanúmerum 229-8067 og 229-8153“ og að staðfest yrði með dómi að skuldabréfin skuli í þinglýsingarbókum afmáð af framangreindum eignarhlutum.  Kröfum stefnanda var hafnað með dómi Hæstaréttar 6. maí 2010.

Nauðungarsala á þeim sex eignarhlutum sem voru þinglýst eign Miðstöðvarinnar ehf. fór fram í tvennu lagi. 

Hinn 18. apríl 2009 voru fjórir eignarhlutar með fastanúmerum 225-8524, 225-8526, 225-8527 og 225-8528 seldir nauðungarsölu.  Söluverð þeirra var samtals 224.400.000 krónur og var stefndi kaupandi.  Samkvæmt úthlutunarfrumvarpi sýslumannsins í Reykjavík greiddust 191.989.893 krónur vegna 1. veðréttar og 29.869.109 krónur upp í kröfur vegna bréfa á 2. veðrétti eða samtals 221.859.002 krónur. 

Hinn 18. september 2007 voru tveir eignarhlutar með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 seldir nauðungarsölu.  Söluverð þeirra var samtals 68.000.000 króna og var stefndi kaupandi.  Samkvæmt úthlutunarfrumvörpum sýslumannsins í Reykjavík greiddust samtals 33.942.933 krónur vegna bréfa á 2. veðrétti en 32.722.938 krónur upp í kröfur vegna bréfa á 3. veðrétti eða samtals 66.665.871 króna. 

Hjá sýslumanninum í Reykjavík liggur nú fyrir nauðungarsölubeiðni vegna þeirra tveggja eignarhluta í Rafstöðvarvegi 1a sem óseldir eru.  Eru þeir eignarhlutar með fastanúmerin 229-8067 og 229-8153, en það eru þeir eignarhlutar sem Miðstöðin ehf. afsalaði sér til stefnanda 10. mars 2007.  Stefnandi kveður að sú krafa sé til greiðslu eftirstöðva bréfa sem áður hafi hvílt á 3. veðrétti en hafi nú færst upp á 1. veðrétt þar sem bréf sem áður hafi hvílt á 1. og 2. veðrétti séu að fullu greidd og hafi verið afmáð úr þinglýsingabókum. 

III

Stefnandi kveður að krafa hans sé tilkomin vegna kröfu stefnda á hendur sér um greiðslu eftirstöðva vaxtalausra skammtímaskuldabréfa, útgefnum af VBS Fjárfestingarbanka og samþykktum til greiðslu af fyrri eignanda fasteignanna með fastanúmerin 204-3313, 225-8524, 225-8525, 225-8526, 225-8527 og 225-8528, að Rafstöðvarvegi 1a.  Bréfin hafi samtals verið að fjárhæð 252.000.000 króna að nafnvirði með krossveði í framangreindum eignarhlutum á 1., 2. og 3. veðrétti.

Nauðungarsala eignarhluta þeirra sem staðið hafi til tryggingar skuldabréfunum hafi farið fram í tvennu lagi, annars vegar hinn 18. apríl 2007, en hins vegar hinn 18. september 2007.  Hinn 18. apríl 2007 hafi eignarhlutar með fastanúmerin 225-8524, 225-8526, 225-8527 og 225-8528 verið seldir nauðungarsölu og hafi boði stefnda, sem jafnframt hafi verið uppboðsbeiðandi, verið tekið.  Söluverð eignarhluta 225-8524 hafi verið 44.800.000 krónur, eignarhluta 225-8526 44.800.000 krónur, eignarhluta 225-8527 44.800.000 krónur og eignarhluta 225-8528 90.000.000 króna, eða samtals 224.400.000 krónur.  Samkvæmt úthlutunarfrumvarpi sýslumannsins í Reykjavík, dagsettu 14. ágúst 2007, hafi greiðst 191.989.893 krónur vegna bréfa á 1. veðrétti og 29.869.109 krónur upp í kröfu á 2 veðrétti eða samtals 221.859.002 krónur.

Hinn 18. september 2007 hafi svo eignarhlutar með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 verið seldir nauðungarsölu og hafi stefndi, sem uppboðsbeiðandi, keypt eignarhlutana fyrir samtals 67.000.000 króna, sem stefnandi kveður að hafi verið 56.796.000 undir áætluðu söluverðmæti eignanna, samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá 8. mars 2007.  Samkvæmt staðfestu endurriti úr gerðarbók sýslumannsins í Reykjavík hafi úthlutun söluverðs lokið hinn 23. janúar 2009 og liggi því fyrir að bréf á 1. og 2. veðrétti séu að fullu greidd og upp í 42.000.000 króna höfuðstól á 3. og síðasta veðrétti hafi verið greiddar 32.722.938 krónur.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að ljóst sé samkvæmt 57. gr. nauðungarsölulaga að stefnanda sé heimilt að krefjast þess að eftirstöðvar kröfunnar verði færðar niður um þá fjárhæð sem nemur mismun á söluverði eignarhluta með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525, sem seldar voru stefnda á verði sem verið hafi 56.796.000 krónum undir áætluðu söluverðmæti eignanna við samþykki boðs.  Í framangreindri lagagrein segi orðrétt: „Nú hefur einhver sá sem hefur notið réttinda yfir eigninni gerst kaupandi að henni við nauðungarsölu án þess að réttindum hans hafi verið fullnægt með öllu af söluverðinu og hann krefur síðan gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem stendur eftir af skuldbindingunni.  Getur þá sá sem kröfunni er beint að krafist þess að hún verði færð niður um fjárhæð sem nemur mismun á því verði sem eignin var seld fyrir og því sem þykir sýnt að hafi verið markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs miðað við þau greiðslukjör sem eignin var seld gegn.

Rétt er þeim sem kann að verða krafinn um eftirstöðvar skuldbindingar að höfða mál á hendur kaupanda til að fá þær færðar niður samkvæmt því sem segir í 1. mgr.“

Fyrir liggi að stefndi hafi notið réttinda yfir eignarhlutum þeim sem hann hafi sjálfur keypt við nauðungarsölu hinn 18. september 2007, án þess að réttindum hans hafi verið fullnægt með öllu af söluverðinu og krefur hann nú stefnanda um greiðslu þess sem eftir stendur af skuldbindingunni.  Eins og skýrt sé kveðið á um í framangreindri lagagrein geti stefnandi, sem sé sá sem kröfunni sé beint að, krafist þess að hún verði færð niður um mismun á því verði sem eignin hafi verið seld fyrir og því sem þyki sýnt að hafi verið markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs miðað við þau greiðslukjör sem eignin hafi verið seld á.

Fjárhæð niðurfærslukröfunnar byggi á mismun nauðungarsöluverðs, kostnaði við lokafrágang og verðmati löggilts fasteignasala, sem Hæstiréttur Íslands hafi dæmt sem nægilegan rökstuðning fyrir skaðabótakröfu Miðstöðvarinnar ehf., eignarhaldsfélags, vegna ólögmætrar nauðungarsölu eignarhluta með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525, sem seldar hafi verið nauðungarsölu hinn 18. september 2007.  Númer málsins í Héraðsdómi Reykjavíkur sé 8402/2008, en málið hafi haft númerið 298/2009 í Hæstarétti Íslands.

Stefnandi kveðst byggja kröfufjárhæð sína á eftirgreindum útreikningi:

Samanlagt matsverð eignarhlutanna128.596.000

Kostnaður við lokafrágang    4.800.000

Samanlagt nauðungarsöluverð eignarhlutanna  67.000.000

Niðurfærslukrafa samtals  56.796.000

Ekki liggi fyrir hver raunveruleg kröfufjárhæð stefnda til uppgjörs skuldarinnar sé, en samkvæmt staðfestu endurriti úr gerðarbók sýslumannsins í Reykjavík sé búið að greiða 32.722.938 krónur upp í 42.000.000 króna höfuðstól skuldarinnar.

Stefnandi kveður, að fyrir liggi að stefndi hafi notið réttinda yfir umræddum eignum með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 að Rafstöðvarvegi 1a, sem hann hafi keypt við nauðungarsölu hinn 18. september 2007, án þess að réttindum hans hafi verið fullnægt með öllu af söluverðinu.  Þá liggi fyrir að hann krefji nú stefnanda um greiðslu þess sem eftir standi af skuldbindingunni þrátt fyrir að mismunur á söluverði og markaðsverði eignanna af skuldbindingunni hafi verið 56.796.000 krónur.

Skýrt komi fram í 57. gr. laganna að ef þessi staða komi upp geti sá sem kröfunni sé beint að krafist þess að hún verði færð niður um fjárhæð sem nemi mismun á því verði sem eignin hafi verið seld fyrir og því sem þyki sýnt að hafi verið markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs miðað við þau greiðslukjör, sem eignin hafi verið seld gegn.  Fyrirliggjandi séu verðmöt Stefáns Páls Jónssonar, löggilts fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala.  Stefndi hafi enga tilraun gert til að sýna fram á að verðmat eignanna hafi verið annað en það sem rökstutt sé í framangreindum verðmötum eða að kostnaðaráætlun við að fullklára byggingarnar, sem komi til frádráttar matsverðinu, standist ekki.

Stefnandi kveður ekki vera deilt um það að umrædd veðskuldabréf hafi jafnframt hvílt á eignarhlutum með fastanúmerin 225-8524, 225-8526, 225-8527 og 225-8528 að Rafstöðvarvegi 1a, en eins og skýrlega komi fram í stefnu hafi þeir eignarhlutar jafnframt allir verið seldir stefnda við nauðungarsölu sem fram hafi farið 18. apríl 2007.  Í stefnu komi fram að söluverð eignarhlutanna 225-8524 hafi verið 44.800.000 krónur, eignarhluta 225-8526 44.800.000 krónur, eignarhluta 225-8527 44.800.000 krónur og eignarhluta 225-8528 90.000.000 krónur.  Deilan snúist hins vegar um þá tvo eignarhluta sem stefndi hafi knúið fram nauðungarsölu á hinn 18. september 2007 og keypt fyrir verð sem hafi verið miklu lægra en markaðsverð eignanna við samþykki boðs.

Eignarhlutar með fastanúmerin 204-3313 og 225-8525 hafi verið seldir stefnda við nauðungarsölu 18. september 2007, eins og skjöl málsins beri með sér.  Stefnandi hafi lagt fram verðmöt sem unnin hafi verið af löggiltum fasteignasala áður en nauðungarsalan hafi farið fram, en viðkomandi matsmaður hafi staðfest verðmötin við skýrslutökur fyrir dómi.  Ef stefndi teldi að um röng verðmöt væri að ræða hefði hann að sjálfsögðu getað lagt fram kröfu um dómkvaðningu matsmanns.  Það hafi hann hins vegar kosið að gera ekki.  Stefnandi bendir á, að í 57. gr. laga um nauðungarsölu, sem málssókn þessi byggist fyrst og fremst á, sé kveðið á um að sá sem eftirstöðvum kröfunnar sé beint að geti krafist þess að hún verði færð niður um fjárhæð sem nemi mismun á því verði sem eignin hafi verið seld fyrir og því sem þykir sýnt að hafi verið markaðsverð hennar við samþykki boðs.  Markaðsverð eignarinnar liggi fyrir með verðmati löggilts fasteignasala en engin tilraun hafi verið gerð til þess af hálfu stefnda að sýna fram á að um rangt mat sé að ræða.

Stefnandi hafnar því, að einhverju skipti að verðmatanna hafi verið aflað án atbeina stefnda, enda hafi þau ekki verið gerð til sönnunar í þessu máli heldur vegna vinnu við endurfjármögnun þeirra veðskuldabréfa í eigu stefnda, sem leitt hafi til nauðungarsölunnar.

Stefnandi hafnar því og að kostnaðaráætlun vegna lokafrágangs sé of lág en engin tilraun hafi verið gerð til þess af hálfu stefnda að sýna fram á það.  Stefnandi hafnar því og, að verðmötin miðist við nýtingu húsanna undir tiltekna starfsemi eða að eignarhald allrar fasteignarinnar sé á sömu hendi.  Verðmötin séu sjálfstæð fyrir hvorn eignarhluta fyrir sig og í þeim komi fram að við gerð þeirra hafi verið tekið tillit til sérstöðu hússins, einstakrar staðsetningar og fjölbreyttra nýtingarmöguleika

Um lagarök vísar stefnandi til laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og laga nr. 91/1991.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun kveðst stefnandi byggja á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.

IV

Stefndi kveður að þegar veðskuldabréfunum var þinglýst á fasteignina Rafstöðvarveg 1a hafi verið í gildi eignaskiptasamningur frá 20. ágúst 2002.  Hinn 4. janúar 2007 hafi forsvarsmaður stefnanda þinglýst nýjum eignaskiptasamningi á Rafstöðvarveg 1a og það án aðkomu eða vitneskju stefnda.  Samkvæmt nýja eignaskiptasamningnum hafi fasteigninni verið skipt úr sjö eignarhlutum í átta.  Sex af þessum eignarhlutum hafi verið auðkenndir með sömu fastanúmerum og tiltekin hafi verið í fyrri eignaskiptasamningum, en einn af eldri eignarhlutunum hafi liðið undir lok og til orðið tveir nýir, sem fengið hafi fastanúmerið 229-8067 og 229-8153.

Forsvarsmönnum stefnanda hafi tekist að koma því í kring að veðskuldabréfin hafi ekki verið færð á eignarhluta nr. 229-8067 og 229-8153 við þinglýsingu nýs eignaskiptasamnings.  Í raun hafi því verið um það að ræða, að fyrir mistök hafi veðböndum með tilkomu hins nýja eignaskiptasamnings, verið aflétt af þessum eignarhlutum, án samþykkis veðhafa, stefnda VBS fjárfestingarbanka hf.  Mistökin hafi hins vegar verið leiðrétt að kröfu stefnda hinn 24. apríl 2007.

Í millitíðinni, eða hinn 17. apríl 2007, þ.e. áður en þinglýsingarbók hafi verið leiðrétt, hafi forsvarsmaður stefnanda afsalað þessum tveimur nýju eignarhlutum á milli félaga í sinni eigu, þ.e. frá Miðstöðinni eignarhaldsfélagi ehf., sem hafi verið þinglýstur eigandi þeirra hinn 1. október 2006, til Ártúnsbrekku ehf., sem sé stefnandi þessa máls.  Afsalið sé lagt fram í málinu og undirritað af forsvarsmanni stefnanda bæði fyrir hönd afsalsgjafa og afsalshafa.  Forsvarsmaður stefnanda sé eigandi, stjórnarmaður, framkvæmdastjóri og prókúruhafi allra þessara einkahlutafélaga.

Stefndi kveður að við nauðungarsölu hinn 18. apríl 2007 hafi hann keypt eignarhluta með fastanúmerin 225-8524, 225-8526, 225-8527 og 225-8528, fyrir samtals 224.400.000 krónur.  Samkvæmt endanlegum úthlutunarfrumvörpum Sýslumannsins í Reykjavík hafi 191.989.757 krónur komið upp í 1. veðrétt og 29.869.109 krónur upp í 2. veðrétt.  Ekkert hafi komið upp í 3. veðrétt.  Við nauðungarsölu hinn 18. september 2007 hafi stefndi keypt eignarhluta með fastanúmerin 225-8525 og 204-3313 fyrir samtals 68.000.000 króna, en ekki 67.000.000 króna, eins og haldið sé fram í stefnu.  Samkvæmt endanlegum úthlutunarfrumvörpum Sýslumannsins í Reykjavík, dagsettum 20. janúar 2009, hafi 33.942.933 krónur komið upp í 2. veðrétt og 32.722.938 krónur upp í 3. veðrétt.

Nú liggi fyrir hjá Sýslumanninum í Reykjavík nauðungarsölubeiðni vegna þeirra tveggja eignarhluta sem enn séu óseldir, eignarhluta nr. 229-8067 og 229-8153

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að stefnandi sé ekki skuldari umræddra veðskuldabréfa og eigi hann því hvorki aðild né hagsmuni af máli þessu, en það virðist snúast um meintan ágreining, sem ætti að vera milli upphaflegs uppboðsþola og upphaflegs skuldara, um útreikning á fullnustu krafnanna í kjölfar nauðungarsölu hjá þeim sama þriðja aðila, Miðstöðinni ehf.  Með öðrum orðum hafi stefnandi máls þessa hvorki verið veðsali né skuldari í þeim tilvikum.  Þegar umræddar nauðungarsölur hafi farið fram hafi Miðstöðin ehf., verið þinglýstur eigandi allra þeirra fasteignanúmera á lóðinni sem seldar hafi verið nauðungarsölu, en Hönnunar og listamiðstöð ehf., skuldari.  Stefnandi geti því ekki átt aðild í máli þessu og beri því að sýkna á grunni 16. gr. laga nr. 91/1991.

Stefndi hafnar því að einhver óvissa sé uppi um lögmæti þinglýsingar bréfanna, sem hvíli á þessum eignarhlutum eins og haldið sé fram í stefnu, með vísan til þess sem áður sé rakið.  Fullyrðir stefndi að skuldskeyting hafi ekki farið fram.

Stefndi kveður, að eftir frávísun Hæstaréttar hinn 15. maí 2009, í máli nr. 190/2009, á hluta dómkrafna stefnanda í máli E-8403/2008, standi eftir krafa á hendur stefnda í því máli um „að staðfest verði með dómi að afmá skuli úr þinglýsingarbókum skuldabréf af eignarhlutum með fastanúmeri 229-8067 og 229-8153…“.  Stefndi telur kröfugerðir í því máli með öllu ósamrýmanlegar kröfugerð í þessu máli.  Í máli nr. E-8403/2008 virðist stefnandi byggja á því að veðskuldabréf stefnda eigi ekki að hvíla á umræddum eignarhlutum en í þessu máli virðist á því byggt að veðskuldabréfin hvíli réttilega á þeim og að eftirstöðvar skuldanna skuli færðar niður um 56.796.000 krónur.  Stefndi telur að sakarefnið í málunum sé það sama, eða allavega náskylt, og ljóst að gangi dómur stefnanda í vil í máli nr. E-8402/2008 hafi stefnandi ekki lengur lögvarða hagsmuni af dómi í þessu máli, sbr. 24. og 25. gr. laga nr. 91/1991.  Þessi annmarki á málatilbúnaði stefnanda leiði til frávísunar þessa máls, sbr. 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991, eða eftir atvikum til sýknu að svo stöddu, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991.

Kröfu um persónulega ábyrgð Kristins Brynjólfssonar á málskostnaði byggir stefndi á því að málssókn þessi sé fullkomlega tilefnislaus.  Í málinu séu gerðar sömu kröfur og nú þegar séu hafðar uppi í öðrum dómsmálum sem rekin séu milli stefnanda og systurfélaga stefnanda og stefnda.  Þá vísar stefndi til þess að forsvarsmaður stefnanda hafi nú í rúm tvö ár í nafni hinna ýmsu félaga reynt að tefja lögmætar efndir með ótal dóms- og ágreiningsmálum.  Tilefni þeirra allra hafi verið það eitt að tefja efndir og baka stefnda enn frekara tjón en þegar sé orðið og sé mál að linni.

Stefndi hafnar því að einhver óvissa sé uppi um lögmæti þinglýsingar bréfanna, sem hvíli á þessum eignarhlutum eins og haldið sé fram í stefnu, með vísan til þess sem áður sé rakið.  Fullyrðir stefndi að skuldskeyting hafi ekki farið fram.

Um lagarök vísar stefndi til laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála og laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, einkum IX. kafla laganna.

V

Eins og að framan greinir féll þingsókn niður af hálfu stefnda eftir að hann hafði skilað greinargerð sinni.  Ber því, með vísan til 3. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, að dæma málið eftir framkomnum kröfum, gögnum og sókn stefnanda með tilliti til þess sem hefur komið fram af hálfu stefnda.

Stefnandi krefst þess í máli þessu að eftirstöðvar veðskuldabréfa, sem tryggð voru með 3. veðrétti í eignarhlutum með fastanúmerunum 204-3313 og 225-8525 og hvíla nú á eignarhlutum með fastanúmerin 229-8067 og 229-8153, verði færðar niður um nánar tilgreinda fjárhæð með vísan til 57. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu

Á árinu 2004 leitaði forsvarsmaður stefnanda, Kristinn Brynjólfsson, í nafni félags síns, Hönnunar og listamiðstöðvarinnar Ártúnsbrekku ehf., til stefnda vegna fjármögnunar á viðbyggingum og endurbótum á fasteigninni að Rafstöðvarvegi 1a.  Í kjölfarið var gerður samningur um fjármögnun framkvæmdanna.

Gefin voru út 56 veðskuldabréf, tryggð með krossveði í öllum eignarhlutum hússins ásamt tilheyrandi lóðaréttindum, samtals að fjárhæð 252.000.000 króna.  Um vaxtalaus kúlubréf var að ræða og eftir skilmálabreytingu á hluta þeirra var gjalddagi þeirra allra 1. september 2006.  Aðalskuldari bréfanna, Hönnunar og listamiðstöðin Ártúnsbrekka ehf., greiddi aldrei af þessum bréfum. 

Í 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, er að finna reglu er varðar aðstöðuna er veðhafi eða annar rétthafi í eign gerist kaupandi að henni við nauðungarsölu og reynir síðar að krefja gerðarþola eða reynir að ganga að öðrum um greiðslu vegna ófullnægðra réttinda sinna.  Þá á sá rétt á því að greiðslukrafa kaupandans á hendur sér verði lækkuð um sömu fjárhæð og nemur mismun milli verðsins, sem kaupandi greiddi fyrir eignina og gangverðs, sem megi telja að eignin hefði haft í frjálsum viðskiptum á sama tíma og nauðungarsala fór fram og með þeim skilmálum sem beitt var við hana.  í 2. mgr. sömu greinar er einnig þeim sem kann að verða krafinn um eftirstöðvar skuldbindingar rétt að höfða mál á hendur kaupanda til að fá þær færðar niður.

Hjá Sýslumanninum í Reykjavík liggur nú fyrir nauðungarsölubeiðni vegna þeirra tveggja eignarhluta í Rafstöðvarvegi 1a sem óseldir eru.  Eru þeir eignarhlutar með fastanúmerin 229-8067 og 229-8153, en það eru þeir eignarhlutar sem Miðstöðin ehf. afsalaði sér til stefnanda 10. mars 2007.

Stefnandi reisir kröfu um niðurfærslu eftirstöðva fyrrgreindra veðskuldabréfa á grundvelli 57. gr. laga nr. 90/1991 á því að hann sé eigandi þeirra veða sem krafan um nauðungarsölu beinist nú að til heimtu ógoldinna eftirstöðva þessara bréfa.

Með dómi Hæstaréttar Íslands frá 6. maí 2010 í málinu nr. 709/2009, milli sömu aðila, var ekki fallist á þá kröfu stefnanda að afmá skyldi úr þinglýsingarbókum að umrædd veðskuldabréf tækju ekki til hinna nýju eignarhluta, með fastanúmerin 229-8067 og 229-8153.

Þegar umræddar nauðungarsölur fóru fram var Miðstöðin ehf. þinglýstur eigandi allra þeirra fastanúmera á lóðinni sem seldar voru nauðungarsölu, en Hönnunar og listamiðstöðin ehf. skuldari.  Stefnandi var því hvorki veðsali né skuldari. Er mál þetta var höfðað hafði ekki farið fram nauðungarsala á umræddum eignarhlutum stefnanda.  Ekki verður séð af gögnum málsins eða stefnu að stefndi hafi krafið stefnanda um greiðslu eftirstöðva þeirrar skuldbindingar sem stefndi fékk ekki fullnægt við nauðungarsölu, og með vísan til framanritaðs liggur ekki fyrir hvort stefndi geti enn fengið þeirri kröfu sinni fullnægt af söluverði eignarinnar.  Ber því þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefnda af kröfum stefnanda, sbr. 16. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. 

Með hliðsjón af úrslitum málsins, sbr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefnanda gert að greiða stefndu málskostnað, sem ákveðst hæfilegur 150.000 krónur. Ekki þykja efni til að verða við kröfu stefnda, VBS Fjárfestingarbanka hf., um að forsvarsmanni stefnanda, Kristni Brynjólfssyni, verði persónulega gert að greiða málskostnað.

 Hervör Þorvaldsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan, en uppkvaðning hans hefur dregist vegna veikinda dómara.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, VBS Fjárfestingarbanki hf., er sýkn af kröfum stefnanda, Ártúnsbrekku ehf.

Stefnandi greiði stefnda 150.000 krónur í málskostnað.