Miðvikudaginn 10. janúar 2007.
Nr. 640/2006.	Kvos ehf. (Ragnar Tómas Árnason hdl.) gegn sýslumanninum í Reykjavík (enginn)

 

Kærumál. Þinglýsing. Kaupsamningur. Umboð.

K ehf. lét þinglýsa samþykktu kauptilboði, sem M hafði gert fyrir hönd félagsins, í húseign í eigu H, ásamt umboði K ehf. til M. Voru bæði skjölin færð í þinglýsingabók sama dag. Nokkru síðar ákvað S að vísa kauptilboðinu ásamt umboðinu frá þinglýsingu með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, þar sem kauptilboðið bæri ekki með sér hver kaupandi húseignarinnar væri. K ehf. krafðist þess að þessi ákvörðun yrði felld úr gildi. Í dómi Hæstaréttar var talið að bætt hefði verið úr upphaflegum annmarka kauptilboðsins að þessu leyti með afhendingu umboðsins til þinglýsingar, enda sýndi það ótvírætt hver kaupandinn væri. Hefðu því ekki verið efni til að vísa skjölunum frá þinglýsingu og var ákvörðun S því felld úr gildi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 7. desember 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 14. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 24. nóvember 2006, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 29. september 2006 um að vísa frá þinglýsingu kauptilboði milli sóknaraðila og Hjálmars Kristins Hlöðverssonar um nánar tilgreinda fasteign og umboði, sem gefið var út vegna fasteignakaupanna. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir varnaraðila að þinglýsa umræddum skjölum. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I.

Þann 16. febrúar 2006 gerði Magnús Gunnarsson fyrir hönd ónafngreinds umbjóðanda síns kauptilboð í eignarhluta í húseigninni Höfðabakka 1, Reykjavík. Var eignarhlutinn í tilboðinu nánar tilgreindur með fastanúmeri, merkingu og stærð í fermetrum. Hjálmar Kristinn Hlöðversson samþykkti tilboðið samdægurs sem seljandi. Meðal gagna málsins er vottfest umboð 7. febrúar 2006 þar sem sóknaraðili veitti Magnúsi Gunnarssyni umboð til að undirrita fyrir sína hönd tilboð í eignarhluta í húsinu Höfðabakka 1 í Reykjavík, sem tilgreindur var með sama hætti og gert var í framangreindu kauptilboði.

 Ágreiningur reis með samningsaðilum, eins og nánar er rakið í hinum kærða úrskurði. Hið samþykkta kauptilboð var afhent til þinglýsingar 21. júní 2006, en framangreint umboð tveimur dögum síðar. Voru bæði skjölin færð í þinglýsingabók 7. júlí 2006. Með bréfi 29. september 2006 ákvað varnaraðili með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga að vísa framangreindu kauptilboði frá þinglýsingu og tók ákvörðunin jafnframt til nefnds umboðs. Er ákvörðunin á því reist að við nánari athugun hafi komið í ljós að tilboðið hafi verið haldið verulegum formgalla. Beri það ekki með sér hver kaupandi eignarinnar sé og hefði því átt að sæta frávísun samkvæmt 2. mgr. 7. gr. sbr. 23. gr. þinglýsingalaga. Breyti þinglýsing umboðs síðar þar sem fram komi hver kaupandi eignarinnar sé engu þar um.

II.

Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga skal vísa skjali frá þinglýsingu ef það er haldið nánar tilgreindum annmörkum eða hefur aðra svo verulega galla að ekki þyki fært að taka það til þinglýsingar. Meðal annmarka á skjali er valdið geta frávísun samkvæmt þessari grein er að efni þess sé ekki endanlega ákveðið, sbr. 23. gr. laganna. Því ber að vísa frá þinglýsingu kaupsamningi ef ekki er ljóst hver kaupandi eignar er.

Með 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er kveðið á um hvaða lágmarksskilyrði samþykkt tilboð í fasteign þurfi að uppfylla til að á teljist kominn bindandi samningur. Fyrir utan nýmælið um skriflegt form sem gildisskilyrði eru þar tilgreind þau efnisatriði sem greina þarf í tilboði til að það teljist gilt. Er þar ekki gerð sú krafa að ljóst sé hver tilboðsgjafi sé. Er í athugasemdum með frumvarpinu tekið fram að þess sé ekki krafist þar sem ríkir hagsmunir geti falist í því að gera tilboð í eign fyrir milligöngu umboðsmanns án þess að umbjóðandi sé nafngreindur. Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 er það og gildisskilyrði umboðs við fasteignakaup að það sé skriflegt, sbr. dóm Hæstaréttar 19. október 2006 í máli nr. 54/2006. Í ljósi þessa verður ekki gerð sú krafa að til þess að kaupsamningur, sem gerður er af umboðsmanni, teljist tækur til þinglýsingar að nafn kaupanda fasteignar komi fram í kaupsamningnum sjálfum ef honum fylgir umboð sem ótvírætt sýnir hver kaupandinn er. Þegar framangreindur kaupsamningur var afhentur til þinglýsingar 21. júní 2006 var ekki ljóst hver kaupandinn var. Úr þeim annmarka var bætt með afhendingu umboðsins tveimur dögum síðar og bæði skjölin voru færð í fasteignabók 7. júlí 2006. Voru því ekki efni til þess 29. september 2006 að þinglýsingarstjóri vísaði umræddum skjölum frá þinglýsingu á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Samkvæmt því er ákvörðum þinglýsingarstjóra 29. september 2006 felld úr gildi og lagt fyrir hann að færa á nýju í fasteignabók fyrrgreindan kaupsamning dagsettan 16. febrúar 2006 og fyrrgreint umboð dagsett 7. febrúar 2006.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi. Lagt er fyrir sýslumanninn í Reykjavík að færa að nýju í fasteignabók samþykkt kauptilboð 16. febrúar 2006, sem Magnús Gunnarsson gerði fyrir hönd sóknaraðila, Kvosar ehf., í eignarhluta Hjálmars Kristins Hlöðverssonar í húseigninni Höfðabakka 1, Reykjavík, ásamt umboði sóknaraðila til Magnúsar 7. febrúar 2006 til að undirrita kauptilboð í téðan eignarhluta.

Varnaraðili, sýslumaðurinn í Reykjavík, greiði sóknaraðila samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 24. nóvember 2006.

Málið barst dóminum 24. október sl. og var þingfest 10. nóvember sl.  Það var tekið til úrskurðar sama dag.

Sóknaraðili er Kvos ehf., Höfðabakka 3-7, Reykjavík og krefst hann þess “að ákvörðun þinglýsingarstjóra sýslumannsembættisins í Reykjavík frá 29. september 2006, þess efnis að vísa frá þinglýsingu kauptilboði um fasteignina að Höfðabakka 1, Reykja­vík, fastanr. 221-3238, milli sóknaraðila og Hjálmars Kristins Hlöðverssonar, dags. 16. febrúar 2006, með þinglýsingarnúmeri S-6893/2006 og umboði veitt Magnúsi Gunnarssyni til að gera fyrrgreint kauptilboð f.h. sóknaraðila, dags. 7. febrúar 2006, með þinglýsingarnúmeri S-6972/2006, verði felld úr gildi og lagt verði fyrir þinglýsingarstjóra að þinglýsa umræddum skjölum.”  Þá er krafist málskostnaðar.

Sýslumanninum í Reykjavík var tilkynnt um þingfestingu málsins, en hann mætti ekki og hefur ekki látið málið til sín taka.

II

Sóknaraðili lýsir málavöxtum á þá leið að með kauptilboði, samþykktu 16. febrúar sl., hafi Hjálmar Kristinn Hlöðversson selt sóknaraðila framangreinda fasteign sína sem er vörugeymsla auk byggingaréttar.  Átti að afsala og afhenda eignina 1. maí sl. veðbandalausa.  Í tilboðinu var fyrirvari um að sóknaraðili næði einnig að kaupa aðra eignarhluta í sama húsi, en þeir voru eign annars aðila.  Fyrirvarinn gilti í 15 daga frá og með samþykki tilboðsins, en 1. mars, eða 14 dögum eftir samþykki tilboðsins, hafi verið fallið frá fyrirvaranum með áritun á tilboðsblaðið.

Skömmu eftir samþykki tilboðsins hafi komið í ljós að Hjálmar Kristinn var ekki þing­lýstur eigandi byggingaréttarins, auk þess sem nokkur veðlán voru enn áhvílandi.  Ekki hafi því verið hægt að ganga frá kaupsamningi fyrr en gengið hefði verið frá þessum málum.  Þrátt fyrir þessa vankanta hafi sóknaraðili viljað að kaupin gengju eftir, enda álit hans að bindandi kaupsamningur væri kominn á um eignina.  Sókn­ar­aðili kveður Hjálmari Kristni hafa gengið erfiðlega að koma málunum í lag og í því skyni að tryggja hagsmuni sína hafi hann þinglýst kauptilboðinu og umboði til handa þeim manni er hafi gert það fyrir sína hönd.  Var það móttekið til þinglýsingar 21. júní sl. og innfært 7. júlí.  Í kjölfarið hafi verið boðað til fundar 7. september til að ganga frá kaupsamningi.  Áður en kom að fundardegi hafi borist bréf frá lögmanni seljanda þar sem því hafi verið lýst yfir að kauptilboðið væri fallið niður þar sem skilyrði þess að kaupsamningur yrði gerður innan 15 daga væri ekki uppfyllt, auk þess allar forsendu væru brostnar fyrir gerð kaupsamnings.  Seljandi hafi ekki mætt á fundinn og þess vegna ekki tekið á móti greiðslu er sóknaraðili hugðist greiða á honum. 

Með bréfum 20. september fóru seljandinn og lögmaður hans fram á það við sýslu­mann að afmá kauptilboðið og umboðið úr þinglýsingarbókum þar eð tilboðið væri fallið niður vegna vanefnda.  Þessu hafnaði sýslumaður en afmáði skjölin vegna form­galla sem hann taldi þau haldin.  Það er þessi ákvörðun sýslumanns sem sókn­ar­aðili ber undir dóminn með heimild í 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

Eins og áður segir hefur sýslumaður ekki látið málið til sín taka, en meðal gagna málsins er bréf hans til lögmanns seljandans og er það svohljóðandi:  “Það er hvorki í valdi né verkahring þinglýsingarstjóra að ákveða það hvort samþykkt kauptilboð

í réttu formi sem þinglýst hefur verið hafi verið vanefnt enda engin lagaheimild fyrir því hvorki í þinglýsingarlögum nr. 39/1978 eða öðrum lögum.  Við nánari athugun á ofan­greindu tilboði kom þó í ljós að það er haldið verulegum formgalla.  Kauptilboðið ber ekki með sér hver kaupandi eignarinnar er og það hefði því átt að sæta frávísun skv. 7. gr. 2. mgr. sbr. og 23. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.  Þinglýsing umboðs síðar þar sem fram kemur hver er kaupandi eignarinnar breytir þar engu um.  Í 27. gr. 1. mgr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 er ákvæði er skyldar þinglýsingarstjóra verði hann þess áskynja að færsla í þinglýsingarbók hafi verið röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella að bæta úr.  Í ljósi þess er að framan greinir þykir rétt að vísa fram­angreindu kauptilboði og jafnframt umboði með þinglýsingarnúmeri S-6972/2006 frá þinglýsingu.”

III

Sóknaraðili byggir á því að efni kauptilboðsins sé nægjanlega ákveðið til að þing­lýsa því.  Þetta verði enn betur ljóst þegar það sé lesið saman við umboðið, en þar komi fram að það sé sóknaraðili sem geri tilboðið.  Vísar sóknaraðili til 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup því til stuðnings að ekki þurfi að vera ljóst hver það sé sem bjóði í fasteign.  Þá er á því byggt að þinglýsingarstjóri eigi ekki að taka ákvörðun um leið­réttingu með stoð í 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 nema augljóst sé að um mistök sé að ræða.  Í vafatilvikum, eins og þessu, eigi að veita aðilum kost á að tjá sig áður en ákvörðun sé tekin og, eftir atvikum, gefa þeim kost á að bera málið undir dóm­stól.  Loks er á því byggt að þinglýsingarstjóri hafi ekki átt að vísa skjölunum frá þing­lýsingu, heldur skrá athugasemdir sínar í þinglýsingarbók.

IV

Á kauptilboðinu, sem móttekið var til þinglýsingar 21. júní sl., er kaupandi til­greindur Magnús Gunnarsson “F.h umbjóðanda míns.”  Seljandi er tilgreindur Hjálmar Kristinn Hlöðversson.  Samkvæmt 23. gr. þinglýsingalaga má skjal, sem þing­lýsa á, vera bundið skilorði en efni þess skal vera endanlega ákveðið.  Efni kaup­til­boðsins var ekki endanlega ákveðið þegar það var lagt inn til þinglýsingar þar eð ekki var ákveðið hver væri kaupandi eignarinnar.  Þess vegna mátti ekki þinglýsa því og umboðið frá sóknaraðila til nefnds Magnúsar, sem afhent var til þinglýsingar tveimur dögum síðar, fær því ekki breytt.  Sýslumanni var því rétt að vísa kaup­til­boðinu og umboðinu frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7 gr. þinglýsingalaga.  Samkvæmt þessu verður að hafna kröfu sóknaraðila.

Arngrímur Ísberg héraðsdómari kvað upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð

Kröfu sóknaraðila, Kvosar ehf., er hafnað.