Þriðjudaginn 2. nóvember 2004.
Nr. 416/2004.	Guðrún Alisa Hansen og Þorsteinn Sigmundsson (Sigmundur Hannesson hrl.) gegn Þorsteini Hjaltested (Kristján Þorbergsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Málshöfðunarfrestur. Frávísunarúrskurður felldur úr gildi.

G og ÞS kærðu frávísun héraðsdóms á kröfu þeirra um að þinglýsing sýslumanns á tiltekinni yfirlýsingu yrði felld úr gildi og afmáð úr þinglýsingabók. Var frávísunin byggð á því að frestur til að bera þinglýsinguna undir héraðsdóm samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 hefði verið liðinn. Í Hæstarétti var tekið fram að G og ÞS hefðu krafist leiðréttingar á þinglýsingunni strax og þau fengu vitneskju um hana en sýslumaður hefði hafnað þeirri beiðni. Var talið að í synjun sýslumanns hefði falist úrlausn hans um þinglýsingu í merkingu 3. gr. þinglýsingalaga sem G og ÞS hafi verið rétt að bera undir héraðsdóm innan fjögurra vikna frestsins í 1. mgr. greinarinnar sem þau hefðu gert. Var úrskurðurinn því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 12. október 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 18. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 1. október 2004, þar sem vísað var frá dómi kröfu sóknaraðila um að þinglýsing sýslumannsins í Kópavogi á nánar tilteknu skjali yrði felld úr gildi og afmáð úr þinglýsingabók. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að felld verði úr gildi úrlausn sýslumannsins í Kópavogi um þinglýsingu uppsagnar á lóðarleigusamningi um Elliðahvamm í Kópavogi og hún afmáð úr þinglýsingabók, en til vara að uppsögninni verði þinglýst sem athugasemd í þinglýsingabók og eigendaskráning Elliðahvamms færð í fyrra horf. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess aðallega að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður en til vara að kröfum sóknaraðila verði hafnað og þeim gert að greiða málskostnað fyrir héraðsdómi og kærumálskostnað.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurðinn fyrir sitt leyti. Kemst krafa hans um málskostnað í héraði því ekki að fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og nánar er rakið í hinum kærða úrskurði varðar ágreiningur aðila þinglýsingu á yfirlýsingu varnaraðila 27. febrúar 2004 um uppsögn á lóðarleigusamningi frá 1931 með síðari breytingum um landspilduna Elliðahvamm í landi Vatnsenda í Kópavogi. Var yfirlýsingin móttekin til þinglýsingar af sýslumanninum í Kópavogi 12. mars 2004 og innfærð í þinglýsingabók 15. sama mánaðar. Munu sóknaraðilar hafa fengið vitneskju um þinglýsingu þessa í maímánuði 2004. Rituðu þau sýslumanni bréf 24. sama mánaðar þar sem þinglýsingu yfirlýsingarinnar var mótmælt og þess krafist hún yrði afmáð úr þinglýsingabók. Hafnaði sýslumaður þeirri beiðni með bréfi 4. júlí 2004. Rituðu sóknaraðilar sýslumanni af þessu tilefni bréf 22. sama mánaðar. Þar var þess farið á leit með vísan til 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga að framangreind úrlausn „verði borin undir héraðsdóm.“ Voru málsatvik rakin og krafan rökstudd. Var þess jafnframt farið á leit að eftir að sóknaraðilar hefðu fengið málsgögn og sýslumaður sent málið til héraðsdóms yrði þeim gefinn kostur á að koma að frekari gögnum og sjónarmiðum. Sýslumaður svaraði þessu bréfi 17. ágúst 2004. Taldi hann að í bréfi sóknaraðila hafi falist beiðni um að hann bæri synjun sína um að afmá yfirlýsinguna undir dómstóla. Þar sem slíkt samrýmdist ekki 1. mgr 3. gr þinglýsingalaga var beiðninni hafnað. Samdægurs rituðu sóknaraðilar Héraðsdómi Reykjaness og beiddust úrlausnar um þessa synjun. Fylgdi bréfinu afrit af bréfi þeirra til sýslumanns 22. júlí 2004.

II.

Varnaraðili krafðist þess í héraði að málinu yrði vísað frá dómi og var orðið við þeirri kröfu með hinum kærða úrskurði. Eru því þar gerð rækileg skil á hverju sú krafa er byggð. Varnir reistar á aðildarskorti varða ekki frávísun máls og koma því ekki til skoðunar nú rök varnaraðila fyrir því að sóknaraðilinn Guðrún Alisa Hansen geti ekki átt aðild að málinu.

 Þá krefst varnaraðili frávísunar vegna þess að sóknaraðilar reisi kröfu sína á því að um hafi verið að ræða einhliða uppsögn óuppsegjanlegs lóðarleigusamnings. Með þessari framsetningu séu sóknaraðilar í raun að óska eftir úrlausn á ágreiningsefni sem ekki verði til lykta leitt í máli sem þessu. Í máli þessu verður ekki skorið úr öðru en því hvort sú úrlausn sýslumanns að hafna því að afmá úr þinglýsingabók yfirlýsingu um uppsögn umrædds lóðarleigusamnings hafi verið rétt eins og málið lá fyrir honum. Það veldur hins vegar ekki frávísun málsins þótt sóknaraðilar hafi uppi málsástæður er snúa kunna að ágreiningi um efnisleg réttindi varðandi umrædda lóðarspildu.

Loks reisir varnaraðili frávísunarkröfu sína á því að sóknaraðilar hafi borið úrlausn sýslumanns um þinglýsingu yfirlýsingarinnar undir héraðsdóm eftir að liðinn var sá frestur sem kveðið er á um í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Sóknaraðilar kveðast hafa orðið þess áskynja í maí 2004 að þinglýst hafði verið uppsögn á margnefndum lóðarleigusamningi. Var þeim rétt að bera kröfu um leiðréttingu fyrst upp við sýslumann, sbr. 27. gr. þinglýsingalaga. Það gerðu þau með bréfi 24. maí 2004 og kröfðust þess að yfirlýsingin yrði afmáð úr þinglýsingabók. Því hafnaði sýslumaður með bréfi 4. júlí sama árs. Í því bréfi fólst úrlausn sýslumanns um þinglýsingu í merkingu 3. gr. þinglýsingalaga, sem sóknaraðilum var rétt að bera undir héraðsdóm innan þess fjögurra vikna frests, sem um ræðir í 1. mgr. greinarinnar. Það gerðu þau með bréfi 22. júlí 2004, sem var réttilega beint til sýslumanns, sbr. 3. mgr 3. gr. þinglýsingalaga. Voru engin efni til að skilja síðastnefnt bréf þeirra öðru vísi en svo að í því fælist ákvörðun af þeirra hálfu um að bera úrlausnina undir héraðsdóm. Var samkvæmt þessu ekki liðinn frestur samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga þegar sóknaraðilar vísuðu úrlausn sýslumanns til héraðsdóms.

Samkvæmt framansögðu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðilum málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er úr gildi felldur og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðili, Þorsteinn Hjaltested, greiði sóknaraðilum, Guðrúnu Alisu Hansen og Þorsteini Sigmundssyni, samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 1. október 2004.

Mál þetta var tekið til úrskurðar að undangengnum munnlegum málflutningi 20. f.m.

Sóknaraðilar eru Guðrún Alisa Hansen og Þorsteinn Sigmundsson, Elliðahvammi, Kópavogi.

Varnaraðili er Þorsteinn Hjaltested, Vatnsenda, Kópavogi.

Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að úrlausn þinglýsingarstjórans í Kópavogi „um þinglýsingu uppsagnar lóðarleigusamnings um lögbýlið Elliðahvamm í Kópavogi, dags. 12. mars 2004, og breytta eigendaskráningu í þinglýsingabók, þinglýsingarnúmer S-1125/2004, verði felld úr gildi, og afmáð úr þinglýsingarbók“. Til vara krefjast sóknaraðilar þess að uppsögninni verði þinglýst sem athugasemd í þinglýsingabók undir „kvaðir og önnur eignabönd“ og eigendaskráning Elliðahvamms í Kópavogi færð í fyrra horf. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili gerir þá aðalkröfu að málinu verði vísað frá dómi. Til vara er sú krafa gerð að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I.

Með samningi sem undirritaður var í júlí 1931 tók Félag íslenskra símamanna á leigu um það bil 10.000 m² spildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda, sem þá tilheyrði Seltjarnarneshreppi. Leigusali var þáverandi eigandi jarðarinnar, Magnús Hjaltested. Landspilda þessi hlaut síðar nafnið Elliðahvammur og var hún skráð undir því heiti í veðmálabók. Leigulóðarréttindi þau sem hér um ræðir komu í hlut sóknaraðila Þorsteins Sigmundssonar 6. janúar 1966. Hinn 27. desember 1974 undirrituðu hann og Magnús Sigurðsson Hjaltested, sem þá var orðinn eigandi jarðarinnar Vatnsenda, svohljóðandi samning: „Með samningi frá í júlí 1931 var Félagi íslenskra símamanna leigt svæði úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogskaupstað, en seinna var réttur samkvæmt samningi þessum seldur Þorsteini Sigmundssyni Elliðahvammi, en svo er þetta svæði nefnt í dag ásamt íbúðarhúsi. Til viðbótar og skýringar á fyrri samningi svo og í samræmi við notkun Elliðahvamms í dag er það hér með staðfest, að sérhver leigutaki að Elliðahvammi hefur heimild til að reka þar alifuglabú og garðrækt svo og má hafa þar heimilishesta. Einnig má hann hafa á svæðinu nauðsynleg mannvirki í þessu sambandi. Samningur þessi skoðast viðauki við fyrri samning og þannig hluti hans.“ Þessir sömu aðilar gerðu með sér annan samning 14. febrúar 1988, en með honum var leigulandið stækkað í 20.000 m². Skyldi ársleiga fyrir allt landið nema sem svaraði 150 dagvinnustundum verkamanns samkvæmt hæsta taxta Verkamanna-félagsins Dagsbrúnar.

Magnús Sigurðsson Hjaltested lést 21. desember 1999. Samkvæmt erfðaskrá kom jörðin Vatnsendi þá í hlut sonar hans Þorsteins, sem er varnaraðili þessa máls. Kom upp ágreiningur á milli málsaðila um greiðslu leigu fyrir hina leigðu spildu. Var það mál leitt til lykta með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 2. desember 2003, en með honum var sóknaraðila gert að greiða varnaraðila 255.761 krónu í leigu fyrir árin 2000, 2001 og 2002. Hafði greiðsla á grundvelli dómsins ekki verið innt af hendi 27. febrúar 2004 þegar lögmaður varnaraðila sendi sóknaraðila Þorsteini símskeyti þar sem „[lóðarleigusamningi] frá júlí 1931, sbr. viðauki frá 12. des. 1974, sbr. einnig viðauki frá 14. feb. 1988, um landspilduna Elliðahvamm úr landi Vatnsenda í Kópavogi“ var sagt upp vegna vanskila á greiðslu leigugjalds. Af þessu tilefni ritaði lögmaður sóknaraðila lögmanni varnaraðila bréf 29. apríl 2004 þar sem uppsögn var mótmælt og staðhæft að tilefni til að segja upp leigu hafi aldrei stofnast. Bréfinu fylgdu tveir greiðsluseðlar með greiðslustimpli banka. Samkvæmt þeim inntu sóknaraðilar af hendi 19. mars 2004 annars vegar greiðslu að fjárhæð 401.062 krónur, sem í skýringu var sögð vera fullnaðargreiðsla samkvæmt framangreindum héraðsdómi, og hins vegar greiðslu að fjárhæð 105.646 krónur, en með henni stóðu sóknaraðilar varnaraðila skil á leigu fyrir árið 2003 sem samkvæmt greiðsluseðli hafði fallið í gjalddaga 14. apríl 2003. Áður en bréf þetta var ritað hafði uppsögninni hins vegar verið þinglýst. Var hún móttekin til þinglýsingar af þinglýsingarstjóranum í Kópavogi 12. mars 2004 og innfærð í þinglýsingabók 15. sama mánaðar. Fól þinglýsingin það í sér að varnaraðili var skráður sem eigandi Elliðahvamms í stað sóknaraðila.

Samkvæmt gögnum málsins fengu sóknaraðilar vitneskju um framangreinda þinglýsingu í maí sl. Ritaði lögmaður þeirra þinglýsingarstjóra bréf 24. sama mánaðar þar sem þinglýsingunni var mótmælt og því haldið fram að um ólögmæta uppsögn væri að ræða. Var þess óskað að þinglýsing á uppsögn lóðarleigusamnings yrði afmáð úr þinglýsingabók og sóknaraðilar að nýju skráðir eigendur Elliðahvamms. Þá var áskilinn réttur til að vísa málinu til úrlausnar dómstóla. Þessu bréfi svaraði þinglýsingarstjóri með bréfi 4. júlí 2004. Þar segir svo meðal annars: „Hlutverk þinglýsingarstjóra er að meta hvort skjöl sem berast í þinglýsingu uppfylli öll formskilyrði, hvort þau séu undirrituð af til þess bærum aðilum, hvort efni þeirra sé nægilega skýrt, og hvort skjölin uppfylli önnur þau skilyrði sem sett eru í lögum um þinglýsingar. Það er ekki hlutverk þinglýsingarstjóra að kanna þau viðskipti sem að baki lögggerningum liggja svo sem eins og hvort staðið hafi verið við loforð um greiðslur og þess háttar. Það er mat þinglýsingarstjóra að ofangreind uppsögn [...] hafi verið undirrituð af til þess bærum aðila og uppfylli önnur þau skilyrði sem gerð eru við þinglýsingar. Beiðni um að uppsögn verði afmáð er því hafnað. Úr efnislegum ágreiningi verður að leysa á öðrum vettvangi.“

Í málatilbúnaði sóknaraðila er á því byggt að með bréfi sem lögmaður þeirra ritaði sýslumanninum í Kópavogi 22. júlí 2004 hafi sú ákvörðun hans sem þinglýsingarstjóra að þinglýsa framangreindri uppsögn á lóðarleigusamningi um Elliðahvamm verði borin undir héraðsdóm, sbr. 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Af gögnum málsins verður ráðið að þinglýsingarstjóri hafi haft annan skilning á efni bréfsins og þá þann að með því hafi þess verið farið á leit við þinglýsingarstjóra að hann vísaði málinu sjálfur til úrlausnar héraðsdóms. Varð þessi afstaða til þess að lögmaður sóknaraðila ritaði héraðsdómi bréf 17. ágúst 2004 þar sem sett var fram beiðni „um úrskurð héraðsdómara vegna úrlausnar þinglýsingarstjóra um þinglýsingu leigulóðarsamnings um Elliðahvamm í Kópavogi, dags. 12. mars 2004, og breytta eigendaskráningu í þinglýsingabók“. Í kjölfar þessa fór héraðsdómur þess á leit við þinglýsingarstjóra að hann gæfi varnaraðila kost á að kom á framfæri við dóminn skriflegum kröfum sínum og athugasemdum. Ritaði þinglýsingarstjóri lögmanni varnaraðila bréf af þessu tilefni, þar sem honum var veittur frestur í framangreindu skyni til 10. f.m. Bárust héraðsdómi greinargerð og gögn frá lögmanni varnaraðila þann dag. Sama dag bárust svo greinargerð og frekari gögn frá lögmanni sóknaraðila. Var málið þingfest 14. f.m. Er endanleg kröfugerð aðila með þeim hætti sem áður greinir.

II.

             Í greinargerð er á því byggt að það hafi verið ógjörningur fyrir sóknaraðila að gæta réttar síns og leita eftir úrskurði héraðsdóms, sbr. 3. gr. þinglýsingalaga, og tefla fram haldbærum rökum fyrir kröfugerð nema hann hefði undir höndum öll gögn málsins. Þau hafi ekki borist sóknaraðilum fyrr en 23. ágúst 2004. Er þessum rökum teflt fram í greinargerð til stuðnings því að ekki eigi að vísa málinu frá dómi á grundvelli þess að málið hafi verið lagt fyrir héraðsdóm að liðnum fresti til þess samkvæmt 3. gr. þinglýsingalaga.

Af hálfu sóknaraðila er því haldið fram að svo sem mál þetta liggi fyrir sé útilokað að sú úrlausn þinglýsingarstjóra, sem kröfugerð sóknaraðila tekur til, fái staðist gagnvart stjórnarskrárvörðum eignarrétti sóknaraðila, enda feli hún það í sér að sóknaraðili sé sviptur umráðarétti yfir eignum sínum. Samkvæmt 25. gr. þinglýsingalaga með áorðnum breytingum hafi sá þinglýsta eignarheimild sem þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma. Ágreiningur um greiðslu lóðarleigugjalds, einhliða uppsögn óuppsegjanlegs lóðarleigusamnings og þinglýsing slíkrar uppsagnar geti aldrei leitt til breytingar á eigendaskráningu. Varnaraðila skorti með öllu eignarheimild yfir fasteignum sem standa á hinni leigðu spildu og geti því ekki undir nokkrum kringumstæðum talist eigandi þeirra. Þinglýsingarstjóra hafi borið að vísa uppsögn á lóðarleigusamningi frá þinglýsingu á grundvelli 7. gr. þinglýsingalaga, enda sé uppsögnin ólögmæt og bersýnilega óþörf til verndar rétti varnaraðila. Þá beri jafnframt að taka tillit til þess að Elliðahvammur sé þinglýst lögbýli og því háð ákvæðum jarðalaga, en láðst hafi að taka tillit til þessa við úrlausn þinglýsingarstjóra.

III.

Af hálfu varnaraðila er því hafnað að sóknaraðili Guðrún Alisa Hansen geti átt aðild að málinu. Sóknaraðili Þorsteinn Sigmundsson hafi tekið umrædda spildu á leigu. Sóknaraðili Guðrún Alisa reki eignarheimild sína til kaupmála sem sóknaraðilar gerðu sín á milli 12. september 1986. Fram komi í lóðarleigusamningi frá júlí 1931 að landeigandi hafi forkaups- og leigurétt að húseign og girðingum á hinu leigða, en falli hann frá þeim rétti megi leigutaki leigja landið öðrum. Samþykki landeiganda fyrir framsali sóknaraðila Þorsteins til sóknaraðila Guðrúnar Alisu liggi ekki fyrir. Þá sé hvergi á Guðrúnu minnst í viðbótarsamningi þeim sem sóknaraðili Þorsteinn og Magnús Sigurðsson Hjaltested gerðu sín á milli 14. febrúar 1988, það er eftir þinglýsingu kaupmálans. Röng tilgreining eiganda á veðbókarvottorði geti ekki skapað sóknaraðilanum Guðrúnu Alisu rétt. Beri samkvæmt þessu að vísa málinu frá dómi hvað varðar sóknaraðila Guðrúnu Alísu Hansen.

Krafa varnaraðila um frávísun málsins í heild er í fyrsta lagi á því byggð að málatilbúnaður sóknaraðila byggi á því  að um hafi verið að ræða ólögmæta einhliða uppsögn óuppsegjanlegs lóðarleigusamnings. Séu sóknaraðilar með þessari framsetningu að óska eftir úrlausn á ágreiningsefni sem ekki verði leitt til lykta í þinglýsingarmáli. Þegar af þessari ástæðu beri að vísa málinu frá dómi. Er þessu til stuðnings vísað til H.1992.1305.

Krafa um frávísun er í öðru lagi á því byggð að samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. lög nr. 6/1992, skuli úrlausn um þinglýsingu borin undir dóm í síðasta lagi áður en fjórar vikur eru liðnar frá því að þinglýsingarbeiðandi eða umboðsmaður hans fékk vitneskju um hana. Fram komi í athugasemdum við 1. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 6/1992, en með henni var 3. gr. þinglýsingalaga breytt, að ekki sé í frumvarpinu mælt fyrir um sérstakan upphafstíma frests gagnvart þriðja manni sem bera vill úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdómara. Eigi sömu reglur að gilda um upphafstíma frests gagnvart þriðja manni og gagnvart þinglýsingarbeiðanda. Beri gagnvart þriðja manni að miða við það tímamark er þinglýsingarbeiðandi fékk vitneskju um úrlausnina. Komi krafa þriðja manns um úrlausn héraðsdómara fram eftir að frestur þinglýsingarbeiðanda er liðinn beri að vísa málinu frá. Varnaraðili, sem þinglýst hafi yfirlýsingu um uppsögn lóðarleigusamnings, hafi fengið vitneskju um þinglýsinguna strax í kjölfar hennar í mars 2004. Frestur til að bera þessa úrlausn þinglýsingastjóra undir dómstóla hafi samkvæmt framansögðu verið löngu liðinn þegar það var gert með formlegum hætti þann 22. júlí 2004. Því beri að vísa málinu frá dómi. Verði ekki á þetta fallist og talið að frestur hafi byrjað að líða þegar sóknaraðilar fengu vitneskju um þinglýsinguna í maí 2004 er krafa um frávísun í þriðja lagi á því byggð að frestur til að bera málið undir héraðsdómara hafi einnig verið löngu liðinn þegar það var gert með formlegum hætti þann 22. júlí 2004. Breyti engu þar um þótt lögmaður sóknaraðila hafi áskilið sér rétt til þess með bréfi til þinglýsingastjóra 24. maí 2004 að bera málið undir héraðsdóm. Áskilnaður um málskot jafngildi ekki málskoti, sbr. H.1994.625.

Þeirri staðhæfingu sóknaraðila að þeim hafi ekki verið mögulegt að bera umrædda úrlausn í tíma undir héraðsdóm þar sem þeir hafi ekki fengið í hendur gögn frá sýslumanni er sérstaklega mótmælt sem ósannaðri. Bent sé á að gögn málsins beri með sér að sóknaraðilar hafi þegar upp úr miðjum maí 2004 haft öll nauðsynleg gögn undir höndum til að leita úrlausnar héraðsdómara. Vísast um þetta til bréfs lögmanns sóknaraðila 24. maí 2004, en það verði ekki skilið á annan veg en þann að hann hafi þá haft undir höndum gögn er vörðuðu þinglýsingu yfirlýsingarinnar. Þá hafi öll heimildarskjöl er varða Elliðahvamm verið í vörslum lögmannsins vegna fyrri málaferla er lutu að vanskilum á greiðslu lóðarleigu.

Verði ekki á frávísunarkröfu varnaraðila fallist er varakrafa hans á því byggð að úrlausn þinglýsingastjóra hafi verið formlega rétt eins og málið lá fyrir honum og því sé ekkert tilefni til þess að afmá yfirlýsingu um uppsögn úr þinglýsingabók. Varnaraðili sé þinglýstur eigandi jarðarinnar Vatnsenda og þar með þeirrar lóðar úr landi Vatnsenda sem leigð var sóknaraðilum. Hann hafi því allar þær heimildir er felist í beinum eignarrétti að jörðinnni. Vegna uppsagnar á lóðarleigusamningi færist skráning í þinglýsingarbók eðlilega aftur til varnaraðila sem landeiganda. Um lögmæta uppsögn á leigusamningi hafi verið að ræða, en hún hafi komið til vegna vanskila á greiðslu lóðarleigu. Leiði uppsögn á lóðarleigusamningi til þeirrar niðurstöðu að leigulóðarréttindi sóknaraðila falli niður og þinglýsing yfirlýsingar um uppsögn til þess að lóðarréttindin færist aftur til landeiganda. Við úrlausn þinglýsingarmáls að hætti 3. gr. þinglýsingalaga sé ekki litið til efnislegra atriða um réttindi að baki skjölum heldur til þess hvort úrlausn þinglýsingarstjóra sé formlega rétt. Á því sé byggt að svo hafi verið og beri því að hafna kröfu sóknaraðila um að yfirlýsingin verði afmáð úr þinglýsingabók.

Varðandi varakröfu sóknaraðila er á því byggt af hálfu varnaraðila að í yfirlýsingu um uppsögn felist ekki kvöð eða önnur eignabönd. Uppsögn á lóðarleigusamningi sé ekki það sama og til dæmis afnotaréttindi, kvöð um tiltekna hagnýtingu eignarinnar eða takmörkun á ráðstöfunarrétti. Beri því að hafna varakröfu sóknaraðila.

Kröfum sínum til stuðnings vísar varnaraðili aðallega til 3., 24. og 25. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

IV.

Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992, skal úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsingu samkvæmt lögunum borin undir dóm áður en fjórar vikur eru liðnar frá henni ef þinglýsingarbeiðandi eða umboðsmaður hans var við hana staddur, en ella áður en fjórar vikur eru liðnar frá þeim tíma er hann eða umboðsmaður hans fékk vitneskju um hana. Aðrir sem eiga lögvarinna hagsmuna að gæta vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra hafa samkvæmt ákvæðinu einnig heimild til að bera úrlausn þinglýsingarstjóra undir dóm. Í þinglýsingalögum er ekki mælt fyrir um sérstakan upphafstíma frests gagnvart þriðja manni, það er öðrum en þinglýsingarbeiðanda, sem bera vill úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdóm. Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því er varð að lögum nr. 6/1992 kemur fram að sömu reglur skuli gilda um þetta og við eiga gagnvart þinglýsingarbeiðanda. Beri því gagnvart þriðja manni að miða við það tímamark er þinglýsingarbeiðandi fékk vitneskju um úrlausnina. Komi krafa þriðja manns um úrlausn héraðsdómara fram eftir að frestur þinglýsingarbeiðanda er liðinn beri að vísa málinu frá. Þyki ekki heppilegt að þriðji maður hafi lengri frest en þinglýsingarbeiðanda er veittur. Sé í þessu sambandi rétt að hafa í huga að þriðji maður geti í slíkum tilvikum, það er eftir að frestur er liðinn, fengið leiðréttingu sinna mála á grundvelli dóms í almennu einkamáli.

Með úrlausn í skilningi 3. gr. þinglýsingalaga er ekki einungis átt við ákvörðun þinglýsingarstjóra um að þinglýsa skjali eða synja því að taka skjal til þinglýsingar. Þannig falla einnig undir úrlausn í þessum skilningi skráning á skjali í þinglýsingabók, aflýsing, afmáning hafta, leiðrétting á bókunum og athugasemdir sem þinglýsingarstjóri skráir á skjöl.

Dómkröfur sóknaraðila beinast að ákvörðun þinglýsingarstjóra 15. mars 2004. Þinglýsingarbeiðandi, varnaraðili þessa máls, fékk vitneskju um úrlausnina strax í kjölfar hennar og fyrir liggur í gögnum málsins að sóknaraðilum var um hana kunnugt í maí. Úrlausnin var í fyrsta lagi borin undir dóm með bréfi lögmanns sóknaraðila til þinglýsingarstjóra 22. júlí 2004. Var framangreindu frestur til þess þá liðinn. Í dómkröfum sóknaraðila felst ekki að önnur úrlausn þinglýsingarstjóra sé borin undir dóminn. Þá bera sóknaraðilar það ekki fyrir sig að þinglýsingarstjóri hafi gagnvart þeim tekið endanlega ákvörðun í málinu með bréfi sínu til þeirra 4. júlí sl., sbr. sjónarmið í dómi Hæstaréttar frá 27. maí 2003 í málinu nr. 187/2003. Samkvæmt þessu og með vísan til þess sem að öðru leyti hefur verið rakið hér að framan verður ekki hjá því komist að vísa málinu frá dómi.

Eftir framangreindum málsúrslitum þykir rétt að gera sóknaraðilum óskipt að greiða varnaraðila málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 120.000 krónur.

Þorgeir Ingi Njálsson héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Máli þessu er vísað frá dómi.

Sóknaraðilar, Þorsteinn Sigmundsson og Guðrún Alisa Hansen, greiði óskipt varnaraðila, Þorsteini Hjaltested, 120.000 krónur í málskostnað.