Fimmtudaginn 19. mars 2009.
Nr. 470/2008.	Bergafl sf. Valhöll fasteignasala ehf. og Arnarhóll ehf. (Hildur Sólveig Pétursdóttir hrl.) gegn Feminin Fashion ehf. (Halldór H. Backman hrl.)

 

Fasteignakaup. Forkaupsréttur. Kröfugerð. Málsástæður.

F höfðaði mál á hendur B, V og A með kröfu um viðurkenningu á forkaupsrétti sínum að eignarhluta í húseign nokkurri í tilefni af sölu mun fleiri hluta hennar en forkaupsréttur hans tók til. Einnig gerði hann kröfu um að B yrði gert að gefa út afsal fyrir eignarhlutanum gegn greiðslu tilgreindrar fjárhæðar. B, V og A gerðu aðallega kröfu um að verða sýknaðir af kröfum F en orðalag á varakröfum þeirra gerði hins vegar ráð fyrir að kveðið væri á um skyldu F til að kaupa á hærra verði en fram kom í stefnukröfum hans í héraði. Þar sem B, V og A gagnstefndu ekki var talið að þeir hefðu ekki getað gert annað og meira með dómkröfum sínum en að taka afstöðu til krafna F, eins og þær voru lagðar fyrir héraðsdóm í stefnu. Voru varakröfur B, V og A því skýrðar svo að með þeim krefðust þeir þess að yrði fallist á kröfu F um viðurkenningu forkaupsréttar og afsal fyrir eignarhlutanum, yrði kaupverðið, sem F bæri að greiða B, V og A til þess að fá notið slíks réttar, ákveðið hærra en F krefðist sjálfur. Fallist var á með F að sú málsástæða, að kauptilboð V hefði ekki leitt til bindandi kaupsamnings um eignina, þar sem tilboðið hefði ekki verið réttilega undirritað af hálfu B, væri of seint fram komin og kæmi því ekki til úrlausnar í málinu. B, eigandi eignarinnar, samþykkti kauptilboð V 3. nóvember 2004 og var gert ráð fyrir óskiptu kaupverði fyrir alla eignarhlutana. Lagt var til grundvallar í málinu að F hefði ekki fengið upplýsingar um sundurgreint kaupverð á einstaka eignarhluta þegar honum gafst kostur á að taka afstöðu til þess hvort hann neytti forkaupsréttar síns. F tilkynnti 3. desember 2004 að hann hygðist neyta forkaupsréttar í samræmi við kauptilboðið 3. nóvember 2004. Var því mótmælt á þeim grundvelli að F hefði ekki rétt til að neyta forkaupsréttar þar sem selja hefði átt eignina í heild en ekki aðeins þann hluta hennar sem F ætti forkaupsrétt að. Ekki komu fram sjónarmið um verð sem F bæri að greiða fyrir hlutann fyrr en við málsóknina í héraði. Var fallist á það með héraðsdómi að F hefði vísað til hins samþykkta kauptilboðs er hann tilkynnti um ákvörðun sína að neyta forkaupsréttarins og slík tilkynning hefði verið fullnægjandi. Var krafa F um viðurkenningu á forkaupsrétti hans tekin til greina. F miðaði fram boðið kaupverð við hlutfall af heildarverði kauptilboðsins á grundvelli hlutfallstölu eignarhlutanna í allri fasteigninni. B, V og A mótmæltu þessu og töldu að þessi tiltekni eignarhluti hefði verið hlutfallslega verðmætari en aðrir hlutar þess sem kauptilboðið tók til. Þeir höfðu ekki með matsgerð eða á annan hátt sannað að svo væri og því var þessum mótmælum þeirra hafnað. Staðfest var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um skyldu B til að gefa út afsal fyrir eignarhlutanum gegn því endurgjaldi sem þar greindi.

 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 25. júní 2008, en ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 6. ágúst sama ár. Með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála áfrýjuðu þeir héraðsdómi öðru sinni 29. ágúst 2008. Þeir krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnda. Til vara, telji dómurinn að forkaupsréttur hafi orðið virkur á grundvelli kauptilboðs 3. nóvember 2004, krefjast þeir þess að stefnda verði gert að kaupa eignarhluta 01-0201 í húseigninni að Bæjarlind 12, Kópavogi, fastanúmer 224-6285, ásamt tveimur bílastæðum sem fylgja, á 54.000.000 krónur. Þess er krafist að leigugreiðslur stefnda komi ekki til frádráttar kaupverði. Að því frágengnu krefjast áfrýjendur, telji dómurinn að fyrrgreindur forkaupsréttur hafi orðið virkur, að stefnda verði gert að greiða 38.000.000 krónur fyrir fasteignarhlutann með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 30.400.000 krónum frá 16. desember 2004 til 25. apríl 2005, af 34.200.000 krónum frá 26. apríl 2005 til 25. ágúst sama ár og af 38.000.000 krónum frá 26. ágúst 2005 til greiðsludags. Þess er einnig krafist í þessu tilviki að leigugreiðslur stefnda komi ekki til frádráttar kaupverði. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Málavöxtum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Stefndi höfðaði málið á hendur áfrýjendum með kröfu um viðurkenningu á forkaupsrétti sínum að eignarhluta í húseigninni að Bæjarlind 12 í Kópavogi og kröfu um að áfrýjandanum Bergafli sf. yrði gert að gefa út afsal fyrir eignarhlutanum gegn greiðslu tilgreindrar fjárhæðar. Áfrýjendur gerðu aðallega kröfu um að verða sýknaðir af kröfum stefnda. Til vara kröfðust þeir þess, ef dómurinn féllist á að forkaupsréttur stefnda hefði orðið virkur, að honum yrði gert að kaupa eignarhlutann á hærra verði en hann miðaði við í kröfum sínum. Orðalag á varakröfum áfrýjenda gerði þannig ráð fyrir að kveðið væri á um skyldu stefnda til kaupa á hærra verði en fram kom í stefnukröfum hans í héraði. Áfrýjendur gagnstefndu ekki. Þeir gátu því ekki gert annað og meira með dómkröfum sínum en að taka afstöðu til krafna stefnda, eins og þær voru lagðar fyrir héraðsdóm í stefnu. Í þessu ljósi verða varakröfur áfrýjenda skýrðar svo að með þeim krefjist þeir þess að verði fallist á kröfu stefnda um viðurkenningu forkaupsréttar og afsal fyrir eignarhlutanum, verði kaupverðið, sem stefnda beri að greiða áfrýjendum til þess að fá notið slíks réttar, ákveðið hærra en stefndi krefst sjálfur. Verður talið að áfrýjendur geti gert slíka kröfu í málinu án þess að hafa höfðað gagnsök í héraði.

II

Svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi hafa áfrýjendur haldið því fram að kauptilboð áfrýjandans Valhallar fasteignasölu ehf. 3. nóvember 2004 hafi ekki leitt til bindandi kaupsamnings um eignina, þar sem tilboðið hafi ekki verið réttilega undirritað af hálfu áfrýjandans Bergafls ehf. Þessarar málsástæðu er ekki getið í héraðsgreinargerð áfrýjenda. Stefndi kveður hana hafa fyrst komið fram við munnlegan flutning málsins í héraði og hafi hann þá mótmælt henni sem of seint fram kominni, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991. Af hálfu áfrýjenda var þessu ekki andmælt, þegar málið var flutt fyrir Hæstarétti. Fallist verður á sjónarmið stefnda um þetta og kemur þessi málsástæða því ekki til úrlausnar í málinu.

III

Áfrýjendur bera sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu að þeir hafi strax kynnt stefnda þá skiptingu á kaupverði tilboðsins 3. nóvember 2004, sem greinir á bakhlið þess, og stefndi kveðst ekki hafa séð fyrr en þáverandi lögmaður áfrýjenda sendi honum það 18. febrúar 2005. Óumdeilt er að stefndi fékk 1. desember 2004 sent tölvubréf frá starfsmanni áfrýjandans Valhallar fasteignasölu ehf., þar sem tekið var upp efni framhliðar kauptilboðsins 3. nóvember 2004 en ekki bakhliðarinnar, þar sem áfrýjendur kveða kaupverðið hafa verið sundurgreint á einstaka eignarhluta. Verður því lagt til grundvallar í málinu að stefndi hafi ekki fengið upplýsingar um þann hluta tilboðsins þegar honum gafst kostur á að taka afstöðu til þess hvort hann neytti réttar síns. Með vísan til 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup verður talið að stefnda hafi verið boðinn forkaupsréttur á þeim grundvelli sem greint var í tölvubréfinu og að ekki hafi síðar verið unnt að binda réttinn frekari skilmálum en þar greindi.

Stefndi tilkynnti áfrýjendum ákvörðun sína um að neyta forkaupsréttar með símskeytum 3. desember 2004. Þar vísaði hann til hins samþykkta kauptilboðs 3. nóvember 2004 og óskaði eftir að gengið yrði frá kaupsamningi í samræmi við það. Þau tilmæli voru ítrekuð í frekari bréfaskiptum sem fylgdu í kjölfarið. Af hálfu áfrýjenda var forkaupsrétti stefnda mótmælt, meðal annars í bréfi 4. janúar 2005. Mótmælin byggðust á því að stefndi hefði ekki rétt til að neyta forkaupsréttar þar sem selja hefði átt eignina í heild en ekki aðeins þann hluta hennar sem stefndi átti forkaupsrétt að. Auk þess var nefnt að skilyrði væru í tilboðinu, sem stefndi hefði ekki uppfyllt. Af hálfu málsaðila komu ekki á þessu stigi fram sjónarmið um verð sem stefnda bæri að greiða fyrir eignarhlutann. Samkvæmt gögnum málsins var það fyrst við málssóknina að stefndi tilgreindi það verð sem hann taldi sig eiga að greiða og skýrði hvernig það væri fundið. Á sama hátt verður ekki séð að sjónarmið áfrýjenda sem að þessu lúta hafi komið fram fyrr en í greinargerð þeirra í héraði. Svo sem fyrr greinir vísaði stefndi til hins samþykkta kauptilboðs þegar hann tilkynnti áfrýjendum um ákvörðun sína að neyta réttarins. Fallist verður á með héraðsdómi að tilkynning stefnda miðað við þessa forsendu hafi verið fullnægjandi.

Með framangreindum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á niðurstöðu hans um viðurkenningu á forkaupsrétti stefnda.

IV

Í kröfu stefnda um afsal fyrir eignarhlutanum er boðin fram greiðsla á kaupverði að fjárhæð 29.300.000 krónur að frádregnum leigugreiðslum fyrir eignarhlutann úr hans hendi til áfrýjandans Bergafls sf. tímabilið 1. desember 2004 til 30. nóvember 2007, sem ekki er deilt um að hafi numið 11.427.824 krónum. Fram hefur komið í málinu að áfrýjandinn Bergafl sf. muni hafa sagt leiguafnotum stefnda upp á árinu 2007, þannig að þeim hafi lokið í nóvember það ár.

Svo sem fyrr greinir miðar stefndi fram boðið kaupverð við hlutfall af heildarverði kauptilboðsins á grundvelli hlutfallstölu eignarhlutanna í allri fasteigninni. Áfrýjendur hafa mótmælt þessu og telja að þessi tiltekni eignarhluti hafi verið hlutfallslega verðmætari en aðrir hlutar þess sem kauptilboðið tók til. Þeir hafa ekki með matsgerð eða á annan hátt sannað að svo sé. Þannig óskuðu þeir ekki eftir að matmaðurinn, sem dómkvaddur var að þeirra beiðni og greint er frá í héraðsdómi, mæti þetta. Staðhæfingar áfrýjanda um þetta eru því ósannaðar og verður þessum mótmælum þeirra hafnað þegar af þessari ástæðu.

Í hinu samþykkta kauptilboði um eignina 3. nóvember 2004 er tekið fram að afhending hennar miðist við 1. desember 2004. Hið sama kom fram í tölvupósti starfsmanns áfrýjandans Valhallar fasteignasölu ehf. til stefnda 3. desember 2004. Í dómkröfu stefnda um viðurkenningu á forkaupsrétti hans felst að hann taki við eigninni frá því tímamarki sem í kauptilboðinu greinir. Þar með ber honum frá sama tíma réttur til arðs og þar með talið leigugreiðslna fyrir eignina, sbr. meðal annars til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 26. febrúar 2009 í máli nr. 402/2008, og verður því tekin til greina krafa hans um frádrátt þeirra.

Í greinargerð áfrýjenda fyrir Hæstarétti hafa þeir teflt fram því sjónarmiði að lækka eigi frádregnar leigugreiðslur um fjárhæð sem nemi kostnaði þeirra af hinum umdeilda eignarhluta eftir 1. desember 2004. Þessi andmæli hafa ekki komið fyrr fram af þeirra hálfu við rekstur málsins og verður því ekki um þau dæmt í þessu máli, sbr. 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um skyldu áfrýjandans Bergafls sf. til að gefa út afsal fyrir eignarhlutanum gegn því endurgjaldi sem þar greinir.

V

Fallist er á með héraðsdómi að eigendum áfrýjanda, Bergafls sf., áfrýjendunum Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf. verði gert að þola dóm um kröfur stefnda sem teknar eru til greina í málinu.

Ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað verður staðfest.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Bergafl sf., Valhöll fasteignasala ehf. og Arnarhóll ehf., greiði óskipt stefnda, Feminin Fashion ehf., 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 26. mars 2008.

I

Mál þetta, sem dómtekið var föstudaginn 1. febrúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af  Feminin Fashion ehf., kt. 450402-3110, Bæjarlind 12, Kópavogi, með stefnu birtri  28. júní 2006, á hendur Bergafli sf., kt. 610999-3019, Síðumúla 27, Reykjavík, Valhöll fasteignasölu ehf., kt. 681294-3179, Síðumúla 27, Reykjavík, og Arnarhóli ehf., kt. 450298-3529, Síðumúla 27, Reykjavík.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þessar:

Að viðurkennt verði með dómi, að forkaupsréttur stefnanda að eignarhluta 0201 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6285, hafi orðið virkur á grundvelli kauptilboðs milli stefnda, Bergafls sf., og stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., dags. 3. nóvember 2004.

Að stefnda, Bergafli sf., verði gert að gefa út afsal til handa stefnanda fyrir eignarhluta 0201 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6285, gegn greiðslu stefnanda á kr. 29.300.000, allt að frádregnum leigugreiðslum stefnanda til stefnda, Bergafls sf. vegna leigu á sama eignarhluta, frá og með 1. desember 2004 til 30. nóvember 2007, samtals að fjárhæð kr. 11.427.824. 

Að stefndu, Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf., verði, sem eigendum stefnda, Bergafls sf., gert að þola dóm samkvæmt framangreindum kröfuliðum.

Að allir stefndu verði dæmdir til greiðslu málskostnaðar að skaðalausu að mati dómsins eða málskostnaðaryfirliti.

Endanlegar dómkröfur stefndu eru þær aðallega, að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda í máli þessu og stefnanda verði gert að greiða málskostnað að mati dómsins.  Til vara krefjast stefndu þess, telji dómurinn, að forkaupsréttur hafi orðið virkur á grundvelli kauptilboðs, dags. 3. nóvember 2004, að stefnanda verði gert að kaupa eignarhluta 01-0201 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6285, ásamt þeim tveimur bílastæðum, sem fylgja hinu leigða, á markaðsverði kr. 54.000.000.  Til þrautavara krefjast stefndu þess, að stefnanda verði gert að kaupa eignarhluta 0201 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6285, ásamt tveimur bílastæðum, sem fylgja hinu leigða, á því verði, sem tilgreint er í kauptilboði, dags. 3. nóvember 2004, kr. 38.000.000.  Jafnframt er þess krafizt, að stefnandi greiði stefndu dráttarvexti af kr. 30.400.000 frá 16. desember 2004 til 25. apríl 2005, af kr. 34.200.000 frá 26. apríl 2005 til 25. ágúst s.á., af kr. 38.000.000 frá 26. ágúst s.á. til greiðsludags samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.  Í tilviki vara- og þrautavarakröfu er þess jafnframt krafizt, að leigugreiðslur frá 1. desember 2004 til 31. maí 2006, samtals að fjárhæð kr. 5.452.936, og frekari áfallnar leigugreiðslur fram til þess dags, er afsal verður gefið út, komi ekki til frádráttar á kaupverði samkvæmt vara- eða þrautavarakröfu, eða öðru því kaupverði sem stefnanda verður gert að greiða samkvæmt mati dómsins fyrir eignirnar.  Í tilviki vara- og þrautavarakröfu er þess krafizt, að málskostnaður verði látinn niður falla.

II

Málavextir

Atvik málsins eru þau, að stefnandi er leigutaki í húsnæði stefnda, Bergafls sf., að Bæjarlind 12 í Kópavogi.  Samkvæmt leigusamningnum er um að ræða alls 215,9 m² eignarhluta, sem merktur er 0201 og hefur fastanúmerið 224-6285.  Leigusamningurinn er dagsettur í apríl 2002 og skyldi gilda í 10 ár, frá 25. maí 2002.  Samkvæmt 14. gr. samningsins hefur stefnandi forkaupsrétt að hinu leigða, verði það selt á leigutímanum eða við lok hans.

Húsið að Bæjarlind 12 var byggt af Bergafli sf. árið 2001, en fyrirsvarsmenn þess félags voru Grímur og Ketill Halldórssynir.  Um er að ræða rúmlega 2380 fm verzlunar-, skrifstofu- og þjónustuhúsnæði, auk 517 fm bílakjallara rétt við Reykjanesbraut í Kópavogi.   

Stefnandi kveður fyrirsvarsmann stefnda Bergafls sf., Grím Halldórsson, hafa haft símasamband við forsvarsmann stefnanda um miðjan nóvember 2004 og upplýst um fyrirhugaða sölu stefnda á öllum eignarhlutum stefnda í eigninni til þriðja aðila.  Kveður stefnandi engar formlegar upplýsingar eða nánari skilyrði kaupa hafa verið veittar á þessum tímapunkti, aðrar en þær, að kaupverð allra eignarhlutanna væri samtals kr. 250.000.000.  Hafi stefnandi verið upplýstur um, að kauptilboð yrði kynnt formlega innan skamms vegna fyrirliggjandi forkaupsréttar.

Stefnandi kveður fund hafa verið haldinn þann 25. nóvember 2004 með þáverandi forsvarsmönnum stefnda, þeim Katli og Grími Halldórssonum.  Á fundinum hafi komið fram eindreginn vilji stefnanda og tveggja annarra leigutaka að nýta forkaupsrétt sinn, og hafi verið óskað eftir því, að fyrirliggjandi kauptilboð við þriðja aðila yrði lagt fram til skoðunar.  Af hálfu stefnanda hafi því verið lýst yfir á fundinum, að stefnandi hefði til reiðu fjármagn til að kaupa hinn leigða eignarhluta.

Þann 1. desember 2004 hafi Magnús Guðmundsson, starfsmaður stefndu Valhallar, þar sem fasteignin var í sölumeðferð, komið til fundar við forsvarsmann stefnanda.  Á fundinum hafi Magnús kynnt kauptilboð fasteignasölunnar sjálfrar í alla eignarhluta stefnda, Bergafls, en í því hafi verið gert ráð fyrir óskiptu kaupverði fyrir alla eignarhlutana, kr. 250.000.000.  Fram hafi komið, að tilboðið hefði verið samþykkt þann 3. nóvember 2004.  Ekki hafi í tilboðinu verið fjallað sérstaklega um það, hvernig kaupverðið skiptist á eignarhluta, eða hvert verðmæti hvers eignarhluta væri í viðskiptunum.  Auk þessa hafi téður starfsmaður stefndu Valhallar lagt fram skjal um brottfall forkaupsréttar, sem ætlazt hafi verið til, að stefnandi undirritaði.  Stefnandi hafi hafnað því og óskað eftir afriti af kauptilboðinu til nánari skoðunar.  Þeirri beiðni hafi verið hafnað, en þess í stað hafi orðið úr, að téður starfsmaður stefndu Valhallar myndi senda stefnanda tölvupóst með öllum þeim upplýsingum úr kauptilboðinu, sem máli skiptu.  Hafi stefnanda borizt sambærilegur tölvupóstur og öðrum leigutaka.  Sama dag hafi stefnandi lýst því yfir, að hann hygðist nýta forkaupsrétt sinn, jafnvel þótt formlegt boð um það frá stefnda Bergafli hefði aldrei borizt í raun.

Eftir að mál þetta komst á rekspöl, hafi verið eftir því óskað, að stefnanda yrði sent rétt afrit af því kauptilboði, sem gert hafi verið milli stefndu, Bergafls og Valhallar.  Kauptilboð það, sem þá hafi borizt, sé augljóslega annað skjal en það, sem stefnandi hafði áður fengið og liggi fyrir í málinu, þó texti beggja skjala sé sá sami.  Í síðara kauptilboðinu hafi skyndilega verið komin inn ákvæði um nánari skiptingu kaupverðs hvers þeirra eignarhluta, sem selja átti, en ekkert slíkt hafi verið í því tilboði, sem stefnanda var sýnt þann 1. desember 2004.  Skipting kaupverðs á eignarhluta hafi aukinheldur verið þannig sett upp, að þeir eignarhlutar, sem leigjendur höfðu lýst yfir forkaupsrétti á, hafi verið metnir til hlutfallslega umtalsvert hærra verðs en aðrir eignarhlutar, sem fallið hafi undir viðskiptin.  Telji stefnandi það kauptilboð, sem honum var síðar afhent, hafa verið sett upp til málamynda.

Þann 3. desember 2004 hafi stefnanda borizt tvö skjöl; annars vegar „yfirlýsing um riftun á kauptilboði“, dags. 1. desember 2004, og hins vegar „samkomulag um riftun kauptilboðs […]“, dags. 2. desember 2004.  Af þessum skjölum hafi mátt ráða, að viðskipti milli stefndu, Bergafls og Valhallar, hefðu gengið til baka vegna vandkvæða við fjármögnun kaupanna og vegna skorts á „áreiðanleika leigusamninga“.

Sama dag, þ.e. þann 3. desember 2004, hafi stefndu, Bergafli og Valhöll, verið send símskeyti og símbréf, þar sem kröfur stefnanda og tveggja annarra leigutaka í húsinu um forkaupsrétt hafi verið áréttaðar sérstaklega.  Hafi þeirri afstöðu einnig verið lýst, að samkomulag um riftun milli stefndu væri til málamynda, og þar sem upphaflegt kauptilboð, dags. 3. nóvember 2004, hefði allt að einu verið samþykkt af stefnda, Bergafli, hefði stofnazt forkaupsréttur.  Engu hafi breytt, þótt stefndu, Bergafl og Valhöll, hefðu fallið frá fyrirhuguðum kaupum sínum.  Loks hafi verið skorað á stefnda Bergafl að ganga til kaupsamningsgerðar við stefnanda án tafar.

Þrátt fyrir hina meintu „riftun á kauptilboði“, sem lýst sé hér að framan, hafi stefndu, Bergafl og Valhöll, gengið til kaupsamningsgerðar um kaup þess síðarnefnda á öllum eignarhlutum öðrum en þeim, sem voru í leigu stefnanda og Fasteignamiðlunar Kópavogs ehf., og sé kaupsamningur þeirra dagsettur 14. desember 2004.  Kveðst stefnandi ekki sjá, að tilefni fyrrgreindrar og meintrar riftunar hafi verið verulegt eða að það hafi verið vandkvæðum bundið að fjármagna kaupin.  Í þessum samningi sé í engu getið þeirrar sundurliðunar á verðmæti hvers eignarhluta um sig, sem fram hafi komið á seinna tilboðsblaðinu.

Sama dag og þessi kaupsamningur var gerður, hafi stefnandi sent bréf til stefnda Bergafls, þar sem afstaða stefnanda hafi verið áréttuð og sá fyrirvari gerður við greiðslu frekari húsaleigu, að hún myndi dragast frá kaupverði stefnanda.

Í stað þess að kaupa af stefnda, Bergafli, þá eignarhluta, sem leigjendur, þ.m. stefnandi, áttu forkaupsrétt á, virðist sem stefndu, Bergafl og Valhöll, hafi gert samning sín á milli um, að stefnda Valhöll og stefndi Arnarhóll myndu kaupa í heild sinni félagið Bergafl, en félögin, Valhöll og Arnarhóll, séu nátengd og í eigu sömu aðila í raun.  Stefndi Bergafl hafi verið, og sé, félag, sem eingöngu hafi haft með höndum rekstur hinnar umdeildu eignar að Bæjarlind 12 í Kópavogi.  Með þessu hafi stefndu væntanlega talið sig geta komizt fram hjá forkaupsréttar­ákvæðum leigusamnings við stefnanda og fleiri, þ.e. með því að kaupa félagið, sem átti eignarhlutana í stað þess að kaupa sjálfa eignarhlutana.  Þessar fréttir hafi rennt enn frekari stoðum undir þá skoðun stefnanda, að meint riftun stefndu, Bergafls og Valhallar, á kauptilboði í byrjun desember 2004 hafi eingöngu verið til málamynda.  Ekkert hafi í raun verið til fyrirstöðu í kaupunum annað en skýr forkaupsréttur stefnanda. 

Með bréfi, dags. 4. janúar 2005, hafi lögmaður stefnda Bergafls alfarið hafnað kröfum stefnanda.  Því bréfi hafi verið svarað af hálfu lögmanns stefnanda þann 10. febrúar 2005.  Með bréfi lögmanns stefnda Bergafls dags. 18. febrúar 2005, hafi loks verið sent það kauptilboð, sem um sé getið að framan og stefnandi telji, að hafi sætt breytingum frá upphaflegu kauptilboði.

Stefnda Valhöll sé enn eigandi þeirra eignarhluta, sem skipt hafi um hendur samkvæmt kaupsamningi, en stefndi Bergafl sé enn eigandi þeirra tveggja eignarhluta, sem leigutakar hafi haldið fram forkaupsrétti sínum á.  Auk stefnanda sé þar um að ræða Fasteignamiðlun Kópavogs ehf., sem hafi, samhliða málshöfðun þessari, höfðað sambærilegt dómsmál fyrir sitt leyti.

Stefndu kveða umdeilda fasteign hafa verið til sölumeðferðar hjá stefndu Valhöll frá vori 2004.  Fyrir þann tíma hafi leigutökum í húsinu, þ.á m. stefnanda, verið gefinn kostur á að kaupa eignarhluta sína í húsinu.  Eftir að eignin hafði verið á sölu í um hálft ár, hafi fyrirsvarsmenn Bergafls sf. aftur kannað, hvort leigutakar í fasteigninni vildu kaupa hina leigðu eignarhluti sína eða aðra eignarhluta hússins, en enginn hafi virzt hafa áhuga á því. Hafi þessi fyrirspurn um kaup leigutaka í húsinu komið til af því, að Bergafl sf. hafði leitað til Valhallar fasteignasölu um áhuga hennar á að kaupa eignina.  Hafi reynzt áhugi fyrir hendi hjá fyrirsvarsmönnum stefndu Valhallar sem leitt hafi til þess, að gert hafi verið tilboð í eignina þann 3. nóvember 2004.  Kauptilboðið hafi tekið til allra eignarhluta Bergafls sf. í eigninni, en eins og fram komi á bakhlið tilboðsins, hafi það miðazt við, að allir eignarhlutarnir yrðu keyptir í einu lagi fyrir kr. 250.000.000.  Í tilboðinu sé svo að finna sundurliðun á verði einstakra eignarhluta, en þar sé eignarhluti 0201 metinn á kr. 38.000.000.  Í tilboðinu hafi jafnframt verið gerðir aðrir fyrirvarar.  Þannig hafi verið fyrirvari um, að fjármögnun kaupanna skyldi liggja fyrir eigi síðar en 12. nóvember 2004, auk þess sem tilboðsgjafi hafi gert fyrirvara um áreiðanleika leigusamninga um eignarhluta hússins.  Ástæða síðastnefnda fyrirvarans hafi verið sú, að við tilboðsgerðina hafi ekki verið gengið frá leigusamningum hjá tveimur aðilum, en tilboð stefnda hafi grundvallazt á því, að frá þessu yrði gengið.  Tilboð þetta hafi verið samþykkt af Bergafli sf., og hafi stefnda, Valhöll fasteignasala, þá farið að leita fyrir sér með fjármögnun kaupanna.  Fljótlega hafi  seljendur og starfsmaður stefndu Valhallar svo farið að kanna afstöðu stefnanda og annarra leigutaka til forkaupsréttar samkvæmt leigusamningi.  Í lok nóvember 2004 hafi þrír leigutakar ekki verið búnir að tilkynna um afstöðu sína til forkaupsréttarins.  Hafi starfsmaður stefndu, Valhallar fasteignasölu, þá farið á fund stefnanda og kynnt efni tilboðsins frá 3. nóvember, jafnframt því að greina frá því, að af hálfu stefndu Valhallar miðaðist tilboðið við, að allir eignarhlutarnir yrðu seldir í einu lagi.  Af þeim sökum hafi þess verið farið á leit við stefnanda, að hann hafnaði forkaupsrétti samkvæmt gildandi leigusamningi.  Í framhaldi af þessari málaleitan hafi starfsmaður stefnda sent tölvupóst til stefnanda þann 1. desember 2004.  Í tölvupóstinum sé greint frá kaupverði, skilmálum og öðrum atriðum tilboðsins, svo unnt væri fyrir forkaupsréttarhafa að taka afstöðu til þess.  Á sama tíma og þetta hafi farið fram, hafði fjármögnun kaupanna enn ekki tekizt, og hafi tilboðsgjafar verið komnir langt fram yfir þann áskilnað tilboðsins, að fjármögnun yrði lokið fyrir 12. nóvember 2004.  Þann 1. desember 2004 hafi seljendur tilkynnt um riftun kauptilboðsins, þar sem fyrirvari þeirra um fjármögnun hafði ekki gengið eftir.  Þá hafi annar fyrirvari af hálfu stefndu Valhallar heldur ekki verið uppfylltur, þar sem Bergafl sf. hafði ekki enn náð samkomulagi um leigusamning vegna eignarhluta, merktra 0101-0106, í hinu umrædda húsi.  Með hliðsjón af öllu þessu hafi stefndu, Valhöll og Bergafl sf., gert með sér samkomulag um riftun kauptilboðsins frá 3. nóvember 2004.  Í framhaldinu hafi lögmaður stefnanda sent símskeyti þann 3. desember 2004, þar sem stefndu, Valhöll og seljanda, sé tilkynnt, að stefnandi óski þess að neyta forkaupsréttar og telji sig ekki bundinn af samkomulagi um riftun kauptilboðs.  Stefnda, Valhöll fasteignasala, hafi enn haft áhuga á kaupum á eigninni að Bæjarlind 12.  Eftir að samkomulag hafði náðst um nýjan leigusamning við leigutaka að eignarhlutum á 1. hæð hússins, eignarhlutum 0101 til 0106, hafi stefnda, Valhöll fasteignasala, og fyrirsvarsmenn Bergafls sf. orðið ásáttir um að kanna, hvort fjármögnun tækist, þar sem keyptir væru eignarhlutar á 1. hæðinni, skrifstofuhúsnæði á 2. hæð auk bílastæða í bílakjallara.  Hafi slík fjármögnun náðst og því hafi verið gengið til kaupa á þeim eignarhlutum hússins.  Þann sama dag hafi stefnandi sent fyrirsvarsmönnum Bergafls, Grími og Katli Halldórssonum, ábyrgðabréf, þar sem aftur sé tilkynnt um neytingu forkaupsréttar á grundvelli tilboðsins frá 3. nóvember 2005.  Með bréfi, dags. 4. janúar 2005, hafi lögmaður fyrirsvarsmanna Bergafls sf. svarað bréfi stefnanda frá 14. desember 2004 og hafnað kröfum þeirra.

Stefndu kröfðust þess upphaflega, að málinu yrði vísað frá dómi.  Með úrskurði, uppkveðnum 3. apríl 2007, var frávísunarkröfu stefndu hafnað.

Að kröfu stefndu var hinn 16. maí 2007 dómkvaddur matsmaður, Jón Guðmundsson fasteignasali, til þess að skoða og meta eignarhlutana 01-0201 og 01-0301 í fasteigninni Bæjarlind 12.  Er matsgerð hans dagsett 20. júlí 2007.  Var honum falið annars vegar að meta markaðsverð eignarhlutanna, hvors um sig, ásamt bílastæðum í kjallara, hlutdeild í sameign og lóðarréttindum og öðru því sem eignarhlutanum fylgdi á þeim tíma, sem mat færi fram, og hins vegar miðað við 15. október 2005.  Er niðurstaða hans sú, varðandi eignarhluta 01-0201, sem um er deilt í máli þessu, svohljóðandi:

1.Markaðsverð eignarhluta 01-0201 ásamt tveimur bílastæðum í bílakjallara ásamt hlutdeild í sameign og lóðarréttindum telur matsmaður vera kr. 54.000.000 á matsdegi þann 20.07. 2007.

2.Markaðsverð framangreinds eignarhluta á verðlagi þann 15. október 2006 telur matsmaður vera kr. 45.900.000.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi kveðst gera þá meginkröfu, að viðurkennt verði með dómi, að forkaupsréttur hans samkvæmt 14. gr. leigusamnings á dskj. nr. 3 hafi orðið virkur, er kauptilboð stefnda Valhöll í eignarhlutana hafi verið samþykkt af hálfu stefnda Bergafls sf.  Jafnframt geri hann kröfu um, að stefnda Bergafli verði gert að gefa út afsal fyrir eigninni gegn tiltekinni greiðslu, að frádregnum þeim leigugreiðslum, sem stefnandi hafi innt af hendi frá því að til forkaupsréttarins stofnaðist þann 1. desember 2004.  Stefnandi telji fráleitt annað en að þessi frádráttur verði viðurkenndur, enda sé á því byggt, að stefnandi hafi átt rétt á eignarráðum eignarinnar frá og með 1. desember 2004.  Þar með sé ljóst, að þær leigugreiðslur, sem inntar hafi verið af hendi frá þeim tíma, eða jafngildi þeirra fjármuna, hefðu orðið til eignarmyndunar hjá stefnanda.  Fráleitt sé, að stefndi Bergafl sf., og raunar aðrir stefndu einnig, njóti ávinnings af broti sínu gagnvart stefnanda og hirði tekjur af eigninni í þann tíma, sem stefnandi hafi í raun átt að vera eigandi hennar.  Þá telji stefnandi nauðsynlegt að gera þá sérstöku kröfu á hendur stefndu, Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf., að þeir skuli þola dóm í samræmi við kröfur stefnanda.  Loks sé í öllum tilfellum krafizt málskostnaðar.

Sú fjárhæð, sem tilgreind sé í öðrum kröfulið sem endurgjald fyrir eignarhlutann, þ.e. kr. 29.300.000, sé miðuð við, að verðmæti eignarhlutans, sem um ræði, skuli teljast 11,72% af heildarkaupverði allra þeirra eignarhluta, sem tilteknir hafi verið í kauptilboði stefndu.  Samkvæmt eignaskiptasamningi á dskj. nr. 19 sé hlutdeild allra þeirra eignarhluta, sem hafi átt að selja, alls 76,81% heildareignarinnar.  Hlutfall hins umdeilda eignarhluta, sem stefnandi leigi, sé 9% af heildareigninni og þar af leiði, að hlutfall eignarhlutans af þeim eignarhlutum, sem kaupsamningur nái til, nemi 11,72%.  Sé þessi kröfuliður byggður á því, að þar sem engin sérstök sundurgreining verðmats á hverjum eignarhluta fyrir sig hafi verið í því tilboði, sem stefnanda var kynnt, verði að miða kaupverð, og þar með greiðsluskyldu stefnanda samkvæmt forkaupsrétti, við rétt hlutfall þess eignarhluta af kaupverðinu.  Heildarkaupverð hinna seldu eignarhluta hafi verið kr. 250.000.000, og hlutfall stefnanda af þeirri fjárhæð því kr. 29.300.000 (250.000.000 x 11,72%).  Sé hér um að ræða, að mati stefnanda, einu raunhæfu forsenduna fyrir ákvörðun kaupverðs eignarhlutans.  Sú skipting kaupverðs milli eignarhluta, sem komi fram í tilboði á dskj. nr. 6, fái á engan hátt staðizt.  Byggi stefnandi á því, að stefndu beri sönnunarbyrði fyrir því, að annað kaupverð fyrir eignarhluta stefnanda sé réttmætt.  Fallist dómurinn ekki á þessar forsendur stefnanda og verðmæti eignarhlutans, sé kröfugerð stefnanda miðuð við, að afsal skuli gefið út gegn annarri, og þá hærri, greiðslu úr hendi stefnanda, allt eftir mati dómsins.

Í máli þessu byggi stefnandi á því, að við samþykki kauptilboðs stefnda Bergafls þann 3. nóvember 2004 hafi í raun orðið virkur forkaupsréttur hjá stefnanda í samræmi við skýrt ákvæði 14. gr. leigusamnings á dskj. nr. 3.  Um grundvöll forkaupsréttarins að öðru leyti sé byggt á ákvæði 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.  Samkvæmt því ákvæði hafi stefnda Bergafli borið að bjóða stefnanda formlega að neyta forkaupsréttar síns með sannanlegum hætti.  Það hafi aldrei verið gert.  Hins vegar hafi stefnanda verið tilkynnt um hin fyrirhuguðu viðskipti þann 1. desember 2004 með tölvupósti Magnúsar Gunnarssonar, starfsmanns stefndu Valhallar, sbr. dskj. nr. 5.  Þar hafi komið fram, með tæmandi hætti, þeir skilmálar, sem umsamdir hafi verið, en jafnframt hafi fylgt póstinum yfirlýsing um „höfnun á forkaupsrétti“, sem ætlazt hafi verið til, að stefnandi undirritaði.  Af ákvæði 9. gr. fyrrgreindra laga um fasteignakaup sé einnig ljóst, að sú skilgreining söluverðs og skilmála, sem fram hafi komið í téðu tölvuskeyti, teljist tæmandi gagnvart stefnanda, og byggi stefnandi á því, að hann hafi verið óbundinn með öllu af öðrum skilmálum en sem beinlínis hafi verið tilteknir í tölvuskeytinu.  Í því felist, að stefnandi sé alfarið óbundinn af þeim samningsskilmálum, sem síðar hafi komið í ljós, með afar umdeildum hætti, eða hafi verið haldið fram af hálfu stefnda Bergafls, þ.á m. þeirri aðgreiningu eða verðmati hvers eignarhluta um sig, sem fram komi í því kauptilboði, sem stefnandi hafi fengið afhent með bréfi lögmanns stefnda Bergafls, dags. 18. febrúar 2005, sbr. dskj. nr. 18.

Stefnandi byggi á því, að engu breyti um tilvist forkaupsréttar hans, þó stefndu hafi, með einum eða öðrum hætti, látið líta svo út, að kaupin hefðu gengið til baka, sbr. dskj. nr. 7 og 8.  Um leið og stefndi Bergafl afréð að selja eignina, þann 3. nóvember 2004, hafi forkaupsréttur stefnanda orðið virkur og skuldbindandi.  Fyrirliggjandi sé, að stefnandi hafi veitt afdráttarlaust svar og lýst yfir forkaupsrétti sínum með sannanlegum hætti fyrir lok þess frests, sem um geti í 2. mgr. 9. gr. áðurnefndra laga nr. 40/2002, enda hafi sá frestur ekki byrjað að líða fyrr en 1. desember 2004.

Um leið og stefnandi lýsti yfir forkaupsrétti sínum, hafi stefndi Bergafl orðið bundinn af því, og meint brotthvarf stefndu frá kaupunum hafi engu máli skipt.  Þar að auki telji stefnandi liggja ljóst fyrir, að yfirlýsing og samkomulag á dskj. nr. 7 og 8 hafi eingöngu verið til málamynda.  Það skjóti enda skökku við, að stefndu hafi, nokkrum dögum síðar, gert kaupsamning sín á milli um alla aðra eignarhluta en þá tvo, þar sem leigjendur höfðu lýst yfir forkaupsrétti, þ.e. eignarhluta stefnanda annars vegar og eignarhluta Fasteignamiðlunar Kópavogs ehf. hins vegar.  Enn tortryggilegri verði framkoma stefndu, þegar horft sé til þess, að stefndu, Valhöll og Arnarhóll, hafi keypt hið stefnda félag, Bergafl, í byrjun árs 2005, en einu eignir þess félags hafi verið þeir tveir eignarhlutar, sem voru bundnir forkaupsrétti.  Liggi ljóst fyrir, að mati stefnanda, að kaupin, sem um voru samin milli stefndu þann 3. nóvember 2004, hafi í raun farið fram, en hafi verið breytt lítillega í því skyni einu að forðast forkaupsrétt stefnanda og Fasteignamiðlunar Kópavogs ehf.  Telji stefnandi það í hæsta máta óeðlilegt og í raun ámælisvert af hálfu stefndu.  Fyrirvari um fjármögnun sé þýðingarlaus, þegar það liggur fyrir á annað borð, að kaupin hafi farið fram með breyttum hætti, sem og aðrir þeir fyrirvarar, sem stefndu haldi fram, að gerðir hafi verið í kauptilboðinu.  Raunar byggi stefnandi á því, að enginn slíkra fyrirvara, hafi þeir verið gerðir í raun, og jafnvel þótt þeir kynnu að hafa orðið virkir, breyti nokkru um forkaupsrétt hans.

Stefnandi byggir á því, að engu breyti um forkaupsrétt sinn, þótt bindandi kauptilboð milli stefndu, Bergafls og Valhallar, hafi borið með sér kaup á öllum eignarhlutum hússins.  Forkaupsréttur stefnanda hafi miðazt við „hið leigða“ samkvæmt leigusamningi á dskj. nr. 3.  Hið leigða í þeim skilningi sé sá eignarhluti, sem stefnandi hafi leigt, og telji stefnandi fráleitt annað en að forkaupsréttur stofnist honum til handa við það eitt, að sala sé ákveðin, burt séð frá því þótt til hafi staðið að selja fleiri eignarhluta en þann, sem stefnandi leigði.  Stefnandi eigi forkaupsrétt að þessum tiltekna eignarhluta eingöngu, og forsendur stefnda Bergafls eða stefndu Valhallar með kaupum á öllum eignarhlutunum komi stefnanda ekki við.  Forkaupsréttur stefnanda geti því m.ö.o. ekki miðazt við, að hann þurfi að ganga inn í kaup á öllum eignarhlutunum, heldur eingöngu þeim, sem honum tilheyri.

Stefnandi byggi einnig á því, að engu breyti um forkaupsrétt sinn, þótt hann hafi ekki með sérstökum hætti og að eigin frumkvæði sýnt fram á getu til að fjármagna kaupin, eða boðið fram greiðslu að fyrra bragði.  Raunar liggi fyrir, að stefnandi hafi, þegar þann 3. desember 2004, sbr. dskj. nr. 9-11, tilkynnt, að hann væri reiðubúinn til kaupsamningsgerðar þegar í stað, og hafi því verið lýst yfir á fyrri stigum, að fjármögnun á kaupum af hálfu stefnanda hafi engum vandkvæðum verið bundin.  Fyrirvari stefndu Valhallar um fjármögnun í kauptilboðinu hafi þar að auki eingöngu verið bundinn við þann aðila, og reglur forkaupsréttarins geri það ekki að verkum, að stefnandi þurfi að lúta sömu fyrirvörum.  Með tilkynningu sinni þann 3. desember 2004 hafi stefnandi boðið fram greiðslu af sinni hálfu með fullnægjandi hætti, og hafi sú skylda hvílt á stefnda Bergafli eftir það að ganga til kaupsamningsgerðar og taka við kaupverði frá stefnanda að því búnu.  Það geti trauðla ráðið úrslitum um réttarstöðu stefnanda, þótt stefndi Bergafl hafi skirrzt við að hlýða slíkri áskorun og veita stefnanda kost á því að ganga inn í kaupin.  Að sama skapi sé fráleitt hægt að leggja þá skyldu á herðar stefnanda að greiða einhliða kaupverð, án þess að því fylgi undirritað afsal af hálfu stefnda Bergafls.  Fasteignaviðskipti séu ávallt gagnkvæm.

Að lokum byggi stefnandi á því, að stefnda Valhöll ehf. hafi, með þátttöku sinni í viðskiptunum, brotið gegn ákvæðum laga nr. 99/2004, einkum 14. gr. laganna.  Ljóst sé, að þessi fasteignasala hafi annazt gerð leigusamnings milli stefnanda og stefnda Bergafls sf. á sínum tíma, sbr. dskj. nr. 3, og hafi þar með átt að vera kunnugt um leigusamninginn og efni hans.  Téð fasteignasala sé kaupandi samkvæmt hinu umdeilda kauptilboði, en það eitt sé skýrt brot á framangreindu lagaákvæði.  Í þessu felist jafnframt, að stefndu Valhöll hafi átti að vera kunnugt um lagaskyldur sínar og þá grundvallarskyldu að gæta hagsmuna allra hlutaðeigandi samningsaðila, þ.m.t. stefnanda, sem hafi í raun átt lögvarða og samningsbundna aðild að viðskiptunum.  Telji stefnandi þetta hátterni stefndu Valhallar sízt til eftirbreytni.

Stefnandi vísar kröfum sínum til stuðnings til almennra reglna fjármunaréttarins, kröfuréttar, samningaréttar og meginreglna um fasteignakaup, auk laga nr. 40/2002.  Þá byggi stefnandi kröfur sínar á ákvæðum laga nr. 7/1936, eftir því sem við eigi.  Um málskostnað í málinu byggi stefnandi á ákvæðum XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129., 130. og 131. gr. þeirra laga.

Málsástæður stefndu

Aðalkrafa

Sýknukröfu sína byggja stefndu aðallega á því, að kauptilboðið frá 3. nóvember 2004 hafi miðazt við, að allir eignarhlutar, sem kauptilboðið tók til, yrðu keyptir í einu lagi fyrir kr. 250.000.000.  Samkvæmt umræddu kauptilboði, dskj. nr 6, hafi það verið forsenda fyrir kaupum stefndu Valhallar, að um væri að ræða kaup á öllum eignarhlutum seljanda, sem tilboðið tók til.  Stefnandi byggi á því, að forkaupsréttur hans hafi orðið virkur við kauptilboðið frá 3. nóvember 2004, en leigusamningur hans áskilji, að um sölu á eignarhlutanum sé að ræða, svo forkaupsréttur hans verði virkur.  Í forkaupsrétti að eign felist heimild rétthafa til að ganga inn í kaupsamning um eignina með þeim skilmálum, sem þar komi fram.  Sala á hinum leigða eignarhluta stefnanda hefði ekki farið fram á grundvelli kauptilboðsins frá 3. nóvember, nema með sölu á öðrum eignarhlutum seljanda.  Stefnandi hafi aðeins krafizt þess að ganga inn í kaupin að hluta, og fái það ekki staðist þær forsendur, sem salan byggðist á.  Beri því að sýkna stefndu. 

Í þessu sambandi sé ennfremur bent á, að seljendum fasteignarinnar hafi hvorki reynzt unnt að selja né leigja suma eignarhluta í húsinu, þegar kauptilboð stefndu Valhallar barst, og megi ætla, að seljendum hafi verið það mikið hagsmunamál að selja eignina í einu lagi.  Þá hafi seljandi, skömmu áður en kauptilboð stefndu Valhallar barst, gefið stefnanda kost á að kaupa eignarhluta 0201.  Við framangreindar aðstæður verði að telja réttlætanlegt, að forkaupsréttarhafa verði einungis gefinn kostur á að kaupa eignarhluta 0201 með öðrum verðmætum, þ.e. þá eignaheild, sem kauptilboðið frá 3. nóvember 2004 byggði á.

Samkvæmt 1. gr. kauptilboðsins frá 3. nóvember 2004, dskj. nr. 6, bjóðist stefnda Valhöll til að kaupa eignina, sem lýst sé í tilboðinu, á því verði og með þeim kjörum, skilmálum og fyrirvörum, sem fram komi í tilboðinu.  Í tilboðinu hafi sérstaklega verið tilgreindir efnislegir fyrirvarar um fjármögnun kaupanna og um áreiðanleika leigusamninga.  Hvorki fyrirvari um fjármögnun né fyrirvari um áreiðanleika leigusamninga hafi gengið eftir, og hafi kauptilboðinu verið rift með formlegum hætti, dskj. nr. 7 og 8.  Ljóst megi vera, að kauptilboðið hafi aldrei öðlazt gildi, þannig að forkaupsréttur stefnanda yrði virkur eða að unnt væri að beita honum.  Í þessu sambandi sé þeim fullyrðingum stefnanda sérstaklega mótmælt, að riftun kauptilboðsins hafi verið til málamynda.  Málskjöl og önnur gögn sýni, að umræddir fyrirvarar hafi ekki verið uppfylltir, þegar kom til riftunar tilboðsins.  Jafnframt bendi stefndu á, að kauptilboð stefndu Valhallar hafi byggt á því, að hið selda yrði keypt í einu lagi.  Það sé því sérstakur fyrirvari í kauptilboðinu um, að kaupin taki ekki aðeins til eignarhluta stefnanda, heldur allra eignarhluta seljanda.  Verði stefnanda talið heimilt að neyta forkaupsréttar einungis að eignarhluta 0201, megi ljóst vera, að fyrirvari hins umdeilda kauptilboðs um kaup á öllum eignarhlutum seljanda sé virkur.  Það leiði til þess, að kauptilboðið væri þá þegar úr gildi fallið og tilboð, sem kröfur stefnanda í málinu byggi á, og forkaupsréttur á grundvelli þess þar af leiðandi óvirkur.  Af framangreindu ber því að sýkna stefndu.

Þá telji stefndu, að skýra verði forkaupsrétt, sem byggi á samningi, fremur þröngt í þeim skilningi, að hann leggi ekki önnur höft á eignarráð eigandans en þau, sem ráða megi beinlínis af samningnum, sem forkaupsréttur sé byggður á.  Í 14. gr. leigusamnings stefnanda, dskj. nr. 3, segi, að leigutaki njóti forkaupsréttar, verði eignin seld á leigutímanum.  Með riftun kauptilboðsins hafi ekki orðið af sölu fasteignarinnar, og forkaupsréttur stefnanda hafi ekki orðið virkur.  Jafnvel þótt komizt væri að þeirri niðurstöðu, að forkaupsréttur stefnanda hafi með einhverju móti orðið virkur með kauptilboðinu frá 3. nóvember 2004, leiði af 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, að kauptilboðið hafi undir öllum kringumstæðum verið fallið úr gildi tveimur mánuðum eftir að það var gert, enda hafi verið um að ræða kaup með fyrirvörum.

Líti dómurinn svo á, að forkaupsréttur stefnanda hafi yfirleitt verið til staðar á grundvelli kauptilboðsins frá 3. nóvember 2004, byggi stefndu sýknukröfu sína á því, að aðgerðarleysi stefnanda við að neyta forkaupsréttarins leiði til þess, að hann sé úr gildi fallinn.  Gera verði ríka kröfu til skjótra svara af hálfu forkaupsréttarhafa, þegar forkaupsréttur verði virkur, og aðgerðarleysi af hans hálfu verði að túlka honum í óhag.  Í forkaupsrétti stefnanda felist, að hann geti gengið inn í kaup annars aðila í samræmi við skilmála viðkomandi kaupa, þegar honum sé, eða megi vera, kunnugt um kaupin.  Þó að gögn málsins bendi til annars, hafi stefndi aldrei getað vitað seinna en 3. desember um kauptilboðið 3. nóvember, sbr. dskj. nr. 5.  Í samræmi við skilmála kauptilboðsins frá 3. nóvember sl. hafi stefnanda því borið að sýna fram á greiðslugetu sína aldrei síðar en 9 dögum eftir að hann gat kynnt sér kauptilboðið.  Jafnvel þótt telja mætti, að frestur stefnanda væri lengri, taki 2. mgr. 9. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 af allan vafa um það, að þessi frestur stefnanda hafi aldrei verið lengri en 15 dagar.  Stefnandi hafi ekki enn sýnt fram á, hvernig hann ætli sér að fjármagna kaupin, þrátt fyrir að liðin séu tæp tvö ár, frá því að hann lýsti því yfir, að hann hygðist neyta forkaupsréttar.  Í þessu sambandi sé því mótmælt, að boðin hafi verið greiðsla í bréfi á dskj. nr. 13.

Jafnframt er því mótmælt, að tilboð stefndu Valhallar hafi sætt breytingum fyrir eða eftir 3. nóvember 2004.  Í málinu sé aðeins um að ræða eitt kauptilboð, dags. 3. nóvember 2004.  Framhlið kauptilboðs á dskj. nr. 4 sé af kauptilboðinu frá 3. nóvember, sem lagt sé fram á dskj. nr. 6.

Málskostnaðarkrafa stefndu byggi á 130. gr., sbr. 129. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Varakrafa

Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu, að forkaupsréttur stefnanda sé virkur, sé varakrafa stefndu byggð á því, að fráleitt sé að miða við annað en markaðsverð á eignarhluta 0201, eins og það sé metið af dómkvöddum matsmönnum.  Stefnandi hafi haft leiguafnot af eignarhlutanum, eftir að kauptilboð frá 3. nóvember 2004 var gert, og greitt leigugreiðslur sínar með skilvísum hætti frá sama tíma.  Stefndi Bergafl sf. hafi að sama skapi, sem leigusali, borið eigenda- og áhættuábyrgð vegna fasteignarinnar og greitt af henni alla skatta  og skyldur á sama tímabili.  Það sé fráleitt, að forkaupsréttur stefnanda sé svo rúmur, að hann geti haft afnot af eigninni í 2 ár, án þess að bera af henni nokkra áhættu eða greiðsluskyldu sem eigandi, eða sýna fram á greiðslugetu sína í samræmi við kauptilboðið frá 2003, en geti svo leyst hana til sín á öðru og lægra verði en lagt hafi verið til grundvallar kauptilboði árið 2004.  Krafa þessi sé reist á kauptilboðinu frá 3. nóvember 2004, að teknu tilliti til breytinga, sem orðið hafi á verði þeirrar eignar, sem háð sé forkaupsrétti.  Forkaupsréttur sé að jafnaði íþyngjandi kvöð, sem takmarki eignarráð eiganda.  Beri því að forðast að túlka slík réttindi víðar en efni standi til.  Forkaupsréttur stefnanda feli ekki í sér, að stefnandi geti, með tómlæti, leyst til sín eignina tveimur árum eftir að forkaupsréttur hans varð virkur og hagnazt á því á kostnað eiganda eignarinnar.  Telja stefndu, að öll sanngirnisrök mæli með því, að markaðsverð eignarinnar, eins og dómkvaddir matsmenn meti það, eigi að vera lagt til grundvallar, komist dómurinn að því, að forkaupsréttur stefnanda hafi orðið virkur með kauptilboðinu frá 3. nóvember 2003.  Þá telji stefndu, að krafa þeirra eigi stuðning í 9. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. 

Þrautavarakrafa

Kauptilboð stefndu Valhallar frá 3. nóvember 2004 hafi byggt á því, að verð þess eignarhluta, sem stefnandi hafi nú leiguafnot af, hafi verið metið kr. 38.000.000 í heildartilboði stefnda.  Verði fallizt á viðurkenningakröfur stefnanda á grundvelli tilboðsins frá 3. nóvember 2003, byggi þrautavarakrafa stefndu á því, að þá beri að miða við það verð, sem lagt hafi verið til grundvallar í kauptilboðinu frá 3. nóvember; tilboðinu, sem viðurkenningakrafa stefnanda nái til.  Forkaupsréttur stefnanda hafi veitt honum heimild til að ganga inn í þau kaup, sem fyrirhuguð hafi verið á grundvelli kauptilboðsins frá 3. nóvember 2004.  Réttur stefnanda nái því ekki til annars en að kaupa hið leigða á því verði, sem þar sé tilgreint.  Það verð sé kr. 38.000.000.  Stefnandi hafi ekki fært neinar sönnur, eða leitt líkur að því, að miða beri við annað og lægra verð en það verð, sem kveðið sé á um í kauptilboðinu frá 3. nóvember 2004.  Stefndu telji engin rök hníga að því að reikna beri verðmæti eignarhluta 0201 við það hlutfall fasteignarinnar að Bæjarlind 12, sem stefnda Valhöll hafi fyrirhugað að kaupa með umræddu kauptilboði.  Slíkt eigi sér enga stoð í forkaupsrétti stefnanda, leigusamningi hans eða öðrum skjölum málsins.  Forkaupsréttur stefnanda geti ekki tekið til annars en þess verðmætis, sem kaupandi og seljandi hafi orðið ásáttir um og fram komi í umræddu kauptilboði.  Það sé fráleitt að ætla, að eitthvert lægra verð sé lagt til grundvallar en verð það, sem fram komi í kauptilboði á dskj. nr. 6.  Í þessu sambandi bendi stefndu jafnframt á, að eignarhluti 0201 sé verðmætasti eignarhluti fasteignarinnar, ásamt eignarhluta 0301, enda snúi báðir þessir eignarhlutar að Reykjanesbrautinni.  Þessi rými húsnæðisins hafi því hæsta auglýsingagildið, auk þess sem öll aðkoma og staðsetning þeirra í húsinu sé með mjög ákjósanlegum hætti.  Þá séu eignarhlutar þessir minni en aðrir eignarhlutar.  Það fari því fjarri, að unnt sé að leggja eignarhluta 0201 til jafns við aðra eignarhluta hússins.

Þá sé frádráttarkröfu stefnanda, að fjárhæð kr. 11.427.824, mótmælt.  Frádráttarkrafan byggi á útlögðum leigugreiðslum, allt frá desember 2004.  Óumdeilt sé, að stefnandi hafi verið leigutaki í húsnæðinu frá desember 2004 og notið allra réttinda og skyldna samkvæmt leigusamningi sínum og greitt leigu frá þeim tíma.  Við aðilaskipti að Bergafli sf. í byrjun árs 2005 hafi engin breyting orðið þar á.  Af þessu og öðru leiði, að mati stefndu, að krafa stefnanda eigi ekki að koma til frádráttar kaupverði.

Dráttarvaxtarkrafa stefnda byggi á lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingar. Samkvæmt kauptilboðinu frá 3. nóvember hafi kaupanda borið að greiða 80% kaupverðsins við kaupsamning og eftirstöðvar í tveimur jöfnum greiðslum þann 25. apríl og 25. ágúst 2005. Forkaupsréttur stefnanda feli í sér, að stefnandi hafi getað gengið inn í þessa greiðsluskilmála, og sé dráttarvaxtakrafan miðuð við þá greiðsluskilmála, að teknu tilliti til rúms frests stefnanda til að taka afstöðu til kauptilboðsins frá því að honum hafi mátt vera það kunnugt.  Málskostnaðarkrafa stefndu í varakröfu og þrautavarakröfu byggi á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

IV

Forsendur og niðurstaða

Fyrir dóminn komu til skýrslugjafar Einar Kvaran, framkvæmdastjóri stefnanda, Feminin Fashion ehf., Bárður Hreinn Tryggvason, fyrirsvarsmaður stefndu, annar eigandi stefndu Valhallar fasteignasölu ehf. og helmingseigandi stefndu Bergafls sf. og Arnarhóls ehf., Þórarinn Arnar Sævarsson, fyrrum hluthafi í Fasteignamiðlun Kópavogs ehf., Magnús Gunnarsson, fyrrum starfsmaður stefndu Valhallar fasteignasölu ehf., Ketill Arnar Halldórsson, húsasmíðameistari og eigandi Bergafls sf., matsmaðurinn, Jón Guðmundsson fasteignasali, og Grímur Halldórsson, forstöðumaður þjónustusviðs hjá Atafli hf., og fyrrum eigandi Bergafls sf.

Stefnandi byggir á því, að forkaupsréttur hans hafi orðið virkur, þegar Bergafl sf. samþykkti kauptilboð stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf.  Stefndi hefur haldið því fram, að kauptilboðið hafi aldrei öðlazt gildi, þannig að forkaupsréttur yrði virkur, þar sem samþykki Bergafls sf. hafi ekki legið fyrir. 

Fyrirtækið Bergafl sf. var stofnað sérstaklega utan um húseignina Bæjarlind 12, samkvæmt framburði Ketils Arnars Halldórssonar fyrir dómi.  Að því félagi stóðu félagið Bergmót ehf., sem er í eigu Ketils og félaga hans, og félagið Rafberg, sem var í eigu Gríms Halldórssonar og félaga hans.  Átti hvort félag 50% hlut í Bergafli sf.  Til þess að binda félagið Bergafl sf. þurfi samþykki stjórnar félagsins, þ.e. eina undirskrift frá hvoru félagi, sem að Bergafli sf. stóðu.  Undir hið umdeilda kauptilboð á dskj. nr. 6 hafði Ketill einn ritað vegna Bergafls sf.  Ketill bar fyrir dómi, að þegar umrætt kauptilboð frá Valhöll lá fyrir, hafi Bergafl sf. farið að kanna afstöðu leigutakanna til forkaupsréttar, og hafi þeir bræðurnir setið einhverja fundi með leigutökum, ýmist saman eða hvor í sínu lagi.  Hann gat ekki fullyrt, að kauptilboðið hefði legið fyrir á þeim fundum, sem hann sat af þessu tilefni.  Aðspurður kvað hann þá Grím hafa verið í símasambandi vegna kauptilboðsins, og hafi Ketill ekkert talið vera því til fyrirstöðu, að Grímur samþykkti það. 

Grímur Halldórsson skýrði svo frá fyrir dómi m.a., að hann teldi sig hafa haft frumkvæðið að því að kanna afstöðu forkaupsréttarhafa. 

Samkvæmt framburði bræðranna, Ketils og Gríms Halldórssona, þykir ljóst, að kauptilboðið hafi í raun verið í höfn, samþykkt af þar til bærum aðilum, og hafi þeir kynnt leigutökum það á þann veg, en telja verður upplýst, að leigutakar fengu ekki að sjá tilboðið í heild sinni á fundum með bræðrunum, þar sem vilji þeirra til að nýta forkaupsrétt var kannaður.  Þá ber að líta til þess, að Bergafl sf. rifti kauptilboðinu með yfirlýsingu, dags. 1. desember 2004, sem bendir til þess, að eigendur Bergafls sf. hafi talið félagið bundið af tilboðinu, en bræðurnir, Grímur og Ketill Halldórssynir, rita báðir nafn sitt undir yfirlýsinguna.  Til viðbótar framangreindu er því beinlínis haldið fram í málavaxtalýsingu í greinargerð stefndu, að Bergafl sf. hafi samþykkt tilboðið.  Er því ekki unnt að fallast á, að forkaupsréttur hafi ekki orðið virkur af þeim sökum, að tilboðið hafi ekki öðlazt gildi vegna skorts á samþykki Bergafls sf. 

Stefndu hafna því, að forkaupsréttur stefnanda hafi orðið virkur, þar sem forsendur fyrir sölunni hafi verið þær, að eignin yrði seld í einu lagi, en stefnandi hafi aðeins krafizt þess að ganga inn í kaupin að hluta, þ.e. aðeins hvað varðar þann eignarhluta, sem hann hafði á leigu.

Ákvæði það í leigusamningi milli stefnanda og stefnda Bergafls sf., sem stefnandi byggir forkaupsrétt sinn á, er að finna í 14. gr. samningsins og er svohljóðandi:  „Leigutaki hefur forkaupsrétt að hinu leigða verði það selt á leigutímanum eða við lok hans.“  Samkvæmt grein þessari nær forkaupsréttur stefnanda ekki til alls húsnæðisins, heldur einungis þess hluta, sem hann hafði á leigu.  Við það að Bergafl sf. samþykkti kauptilboð stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., hinn 3. nóvember 2004, varð þessi forkaupsréttur stefnanda virkur.  Þrátt fyrir að það kunni að hafa verið hagsmunamál seljanda að selja alla eignina í einu lagi, eru engin ákvæði í leigusamningi aðila, sem takmarka forkaupsrétt stefnanda við slíkar forsendur.  Þá er ekki fallizt á með stefndu, að stefnandi kunni að hafa fyrirgert forkaupsrétti sínum með því að taka ekki tilboði stefnda Bergafls sf. um að kaupa eignina, áður en tilboð stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., kom fram, en forkaupsréttur felur í sér heimild aðila til að ganga inn í kauptilboð, sem samþykkt hefur verið.  Á þeim tíma lá ekkert kauptilboð fyrir og því ekki um það að ræða að ganga inn í slíkan samning.  Fyrirsvarsmaður stefndu hefur hins vegar borið fyrir dómi, að honum hafi ekki verið kunnugt um, að slíkt tilboð hafi komið fram.  Þá báru fyrri eigendur Bergafls sf., Grímur og Ketill Halldórssynir, að þeir gætu ekki staðfest, að slíkar þreifingar hefðu átt sér stað, skömmu áður en kauptilboðið lá fyrir.

Til viðbótar framanrituðu er sú staðhæfing stefndu, að forsenda fyrir sölunni hafi verið sú, að eignin yrði seld í einu lagi, ekki trúverðug í ljósi þess, að í auglýsingu, sem birt var um eignina, sbr. dskj. nr. 29, er hún boðin til sölu hvort heldur sem ein heild eða í minni einingum.

Þá er ekki fallizt á, að það, að fyrirvarar, sem stefnda, Valhöll fasteignasala ehf., setti í tilboð sitt, hafi ekki staðizt, hafi leitt til þess, að forkaupsréttur stefnanda hafi aldrei orðið virkur.

Þegar framburður Magnúsar Gunnarssonar, fyrrum starfsmanns stefndu, Valhallar fasteignaölu ehf., er virtur, en hann sá um hin umdeildu fasteignakaup, þykir ljóst, að stefnda, Valhöll fasteignasala ehf., stefndi að því að eignast allt húsið.  Magnús bar, að hann hefði fyrst og fremst haft í hyggju að gæta hagsmuna seljanda og kaupanda, og var ljóst af framburði hans, að samskipti hans við stefnanda lutu fyrst og fremst að því að fá stefnanda til að falla frá forkaupsrétti að fasteigninni með hagsmuni hinna fyrrnefndu í huga.

Fyrirsvarsmaður stefnanda, Einar Kvaran, bar fyrir dómi m.a., að eiginkona hans, Kristín Kvaran, sem lézt haustið 2007, hefði tjáð sér, að Magnús hefði, á fundi með henni hinn 1. desember 2004, sýnt henni eintak af kauptilboði um fasteignina, þar sem verðmætaskipting heildareignarinnar hefði ekki komið fram á baksíðu skjalsins, eins og kemur hins vegar fram á fyrirliggjandi kauptilboði á dskj. nr. 6.  Hafi Magnús neitað að afhenda henni frumrit skjalsins en lofað að senda henni upplýsingar, sem máli skiptu, í tölvupósti.  Þær upplýsingar liggi fyrir á dskj. nr. 5.  Með því skjali hafi jafnframt borizt yfirlýsing til undirritunar um höfnun stefnanda á forkaupsrétti.  Þá bar Þórarinn Arnar Sævarssonar fyrir dómi, að hann hefði lesið kauptilboðið yfir á skrifstofu Magnúsar, sérstaklega með það í huga, hvort þar væri getið um verðmætaskiptingu hinna einstöku eignarhluta, en slíkt hefði ekki komið fram í kauptilboði því, sem Magnús sýndi honum.  Magnús hefði neitað að afhenda honum eintak af samningnum, jafnt frumrit sem afrit, en sagzt myndu senda það í tölvupósti.  Framangreindur framburður, sem annars vegar er hafður eftir Kristínu heitinni, og hins vegar framburður Þórarins, er trúverðugur, einkum í ljósi þess, að fyrir liggja í málinu tvær forsíður af kauptilboðinu, sem eru ekki fyllilega samhljóða, þ.e. dskj. nr. 4 og 6.  Baksíða kauptilboðs á dskj. nr. 4 hefur hins vegar ekki verið lögð fram í málinu, og fengu leigjendur hússins þá síðu aldrei afhenta.  Stefndu hafa ekki gefið haldbærar skýringar á því, af hverju þessi munur á skjölunum stafar, hvert efni baksíðunnar á dskj. nr. 4 var, eða hvers vegna hún var ekki send aðilum með forsíðunni.  Þá gat vitnið Magnús ekki staðfest fyrir dómi, ítrekað aðspurður, að ekki kynnu að hafa verið til fleiri eintök af kauptilboðinu, sem hann kallaði vinnugögn.  Verða stefndu að bera hallann af því, að sönnun skortir um upplýsingar um innihald þess samnings, sem Kristín og Þórarinn töldu sig hafa fengið að sjá hjá Magnúsi, en var neitað um afrit af á þeim tíma.  Er framburður eiginmanns Kristínar, sem hann hefur eftir henni um efni skjalsins, sem og framburður Þórarins, trúverðugur, svo sem fyrr er rakið, og þykir mega leggja til grundvallar því, að upphaflega hafi verið samþykkt kauptilboð um heildareignina, þar sem verðmætaskiptingu hinna einstöku eignarhluta var að engu getið.

Ekki liggur fyrir, að stefnanda hafi formlega verið kynnt kauptilboð það, sem fyrir liggur á dskj. nr. 6, þannig að hann gæti tekið afstöðu til þess, hvort hann vildi nýta forkaupsrétt sinn, fyrr en í fyrsta lagi eftir 1. desember 2004.  Yfirlýsing stefnanda í símskeytum á dskj. nr. 9 og 10, sem send voru hinn 3. desember 2004, um að félagið hygðist nýta forkaupsrétt sinn, er þannig ekki of seint fram komin og þykir jafnframt nægilega skýrt orðuð um vilja stefnanda.

Sú málsástæða stefndu, að stefnandi hafi glatað forkaupsrétti sínum með því að hann sýndi ekki fram á greiðslugetu sína í framhaldi af því að hann tilkynnti, að hann hygðist nýta forkaupsrétt sinn, er haldlaus í ljósi þess, að tilkynnt var um riftun á kauptilboði Valhallar sama dag og stefnandi tilkynnti um vilja sinn til kaupanna, og tæpum tveimur vikum síðar var stefnda Valhöll búin að ganga frá samningi um kaup á félaginu Bergafli sf., sem átti á þeim tíma einungis það leiguhúsnæði, ásamt fylgifé, sem stefnandi hafði til umráða, sem og leiguhúsnæði það, sem fyrirtækið, Fasteignasala Kópavogs ehf., hafði til umráða, en það félag hafði jafnframt lýst yfir vilja sínum til að nýta forkaupsrétt, sem það hafði samkvæmt leigusamningi við Bergafl sf.  Var stefnanda þannig aldrei gefinn kostur á að sýna fram á, að hann gæti fjármagnað kaupin. 

Er ekki vafi á því, eins og mál þetta er vaxið, að með kaupum stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., á Bergafli sf. voru seljandi og kaupandi að freista þess að yfirfæra heildareignina á stefndu Valhöll, án þess að þurfa að virða samningsbundinn forkaupsrétt stefnanda.  Er þátttaka stefndu Valhallar, sem sá um sölu eignarinnar, en var jafnframt kaupandi eignarinnar, í þessum gjörningum í andstöðu við 14. gr. l. nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.     

Með vísan til alls þess, sem að framan er rakið, ber að taka kröfu stefnanda um viðurkenningu á forkaupsrétti hans til greina.  Þá ber stefnda, Bergafli sf., að gefa út afsal til handa stefnanda fyrir eignarhluta 0201 í húseigninni gegn greiðslu söluandvirðis.  Ágreiningur er með aðilum um verðmæti eignarhlutans.

Svo sem fyrr er rakið er ósannað, að í upphaflegu kauptilboði, sem Kristínu heitinni Kvaran og Þórarni Arnari Sævarssyni var kynnt, hafi komið fram verðmætamat á hinum einstöku eignarhlutum, eins og það kemur fram á bakhlið dskj. nr. 6.  Er því ekki fallizt á, að sú fjárhæð, sem þar er tilgreind sem verðmæti eignarhlutans, verði lögð til grundvallar kaupverði.  Samkvæmt mati hins dómkvadda matsmanns var verðmæti eignarhlutans kr. 54.000.000 á matsdegi, en kr. 45.900.000 hinn 15. október 2006.  Skýrði matsmaðurinn svo frá fyrir dómi, að atvinnuhúsnæði hefði hækkað í verði um 50 - 100% á tímabilinu 2005 til hausts 2007.  Hann kvað sér ekki hafa verið falið að meta andvirði eignarhlutanna sérstaklega miðað við heildarverðmæti hússins, en aðspurður kvaðst hann ekki telja fermetraverð annarra eignarhluta hússins mikið frábrugðið fermetraverði hinna metnu eignarhluta og taldi staðsetningu eignarhlutanna í húsinu ekki skipta máli við verðmatið.  Þegar þetta er virt þykir mega fallast á með stefnanda að miða verðmæti eignarhlutans, sem forkaupsréttur hans nær til, út frá hlutfallstölu eignarhlutans í heildartilboðsverðinu.  Stefnandi tilkynnti um vilja sinn til að nýta sér forkaupsréttinn hinn 3. desember 2004, en í kauptilboðinu er talað um afhendingardag eignar 1. desember 2004.  Má því miða við eignaryfirfærsluna þann dag.  Stefndi greiddi samtals kr. 11.427.824 í húsaleigu frá 1. desember 2004 til 30. nóvember 2007, og dregst sú fjárhæð frá kaupverðinu miðað við gjalddaga leigugreiðslnanna, en stefnandi tilkynnti stefnda Bergafli sf., hinn 14. desember 2004, að húsaleiga væri greidd með fyrirvara um uppgjör síðar vegna kaupa á fasteigninni.  Stefnandi hefur lagt fram á dskj. nr. 33 yfirlit yfir greidda leigu á tímabilinu, sem ekki hefur verið vefengt, og þykir mega leggja það til grundvallar um greidda leigu.

Stefndi gerir kröfu um dráttarvexti af kaupverðinu í þrautavarakröfu sinni.  Ekki er fallizt á þá kröfu, þar sem telja verður það algerlega á ábyrgð stefndu, að stefnandi gat ekki nýtt forkaupsrétt sinn og greitt kaupverðið á gjalddögum.

Meðstefndu, Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf., er gert að þola dóm samkvæmt framangreindri niðurstöðu.

Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefndu in solidum til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir eftir atvikum hæfilega ákveðinn kr. 620.000.

Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð

Viðurkenndur er forkaupsréttur stefnanda, Feminin Fashion ehf., að eignarhluta 0201 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6285, á grundvelli kauptilboðs milli stefnda, Bergafls sf., og stefndu, Valhallar fasteignasölu ehf., dags. 3. nóvember 2004.

Stefndi, Bergafl sf., skal gefa út afsal til handa stefnanda fyrir eignarhluta 0201 í húseigninni Bæjarlind 12 í Kópavogi, fastanúmer 224-6285, gegn greiðslu stefnanda á kr. 29.300.000, allt að frádregnum leigugreiðslum stefnanda til stefnda Bergafls sf. á gjalddögum, vegna leigu á sama eignarhluta, frá og með 1. desember 2004 til 30. nóvember 2007, samtals að fjárhæð kr. 11.427.824.   

Eigendum stefnda Bergafls sf., stefndu, Valhöll fasteignasölu ehf. og Arnarhóli ehf., er gert að þola dóm samkvæmt framangreindum kröfuliðum.

Stefndu, Bergafl sf., Valhöll fasteignasala ehf. og Arnarhóll ehf., greiði in solidum stefnanda, Feminin Fashion ehf., kr. 620.000 í málskostnað.