Þriðjudaginn 7. júní 2005.
Nr. 222/2005.	Fasteignaleigan ehf. (Ólafur Thóroddsen hrl.) gegn B.G.S. trésmiðju ehf. (Jóhannes Rúnar Jóhannsson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur. Sératkvæði.

Í febrúar 2003 stóðu I og B í samningaumleitunum um leigu á tilteknu húsnæði, I sem leigusali og B sem leigutaki. Samkomulag virtist ekki hafa náðst til fullnaðar um efni leigusamningsins og var skriflegur leigusamningur ekki undirritaður, en allt að einu flutti B rekstur sinn í húsnæðið og greiddi húsaleigu samkvæmt samningsdrögunum. F keypti húsnæðið í júlí 2004 en áður hafði B borist tilkynning I um uppsögn leigusamningsins. Í janúar 2005 krafðist F útburðar á B. Talið var, að vegna ákvæða 1. mgr. 83. gr. aðfararlaga yrðu ekki færðar fram í málinu viðhlítandi sönnur um hvað aðilar hafi samið varðandi leigumálann, en án slíkrar sönnunarfærslu yrði ekki leyst úr því hvort líta mætti svo á að fyrirliggjandi samningsdrög fælu í raun í sér skriflegan leigusamning um húsnæðið, eins og B bar fyrir sig. Af þessum sökum og með vísan til síðari málsliðar 3. mgr. 83. gr. laganna var staðfest niðurstaða héraðsdóms um að hafna aðfararbeiðni F.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Guðrún Erlendsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

 Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 23. maí 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 17. maí 2005, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila borinn út úr atvinnuhúsnæði á efri hæð hússins að Smiðjuvegi 6 í Kópavogi með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að sér verði heimiluð fyrrgreind aðfarargerð og varnaraðila gert að greiða málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði stóðu varnaraðili sem leigutaki og Islandia og Viking Craft ehf. sem leigusali í febrúar 2003 í samningaumleitunum um leigu á húsnæði að Smiðjuvegi 6, sem mál þetta varðar, en það var þá í eigu þess síðarnefnda. Gengu drög að leigusamningi á milli varnaraðila og húseigandans, þar sem meðal annars var ráðgert að húsnæðið yrði leigt til fimm ára frá 1. mars 2003 að telja. Samkomulag virðist ekki hafa náðst til fullnaðar um efni leigusamningsins, að ætla verður vegna kröfu varnaraðila um að þar yrðu ákvæði um forleigurétt og forkaupsrétt hans að húsnæðinu, svo og um heimild til framleigu án samþykkis leigusala. Skriflegur leigusamningur var ekki undirritaður, en allt að einu flutti varnaraðili rekstur sinn í húsnæðið í febrúar 2003 og gerði húseigandinn tilteknar breytingar á því til samræmis við það, sem farið hafði þeirra á milli. Jafnframt greiddi varnaraðili húsaleigu samkvæmt því, sem mælt var fyrir um í drögunum. Sóknaraðili keypti húsnæðið 2. júlí 2004, en áður hafði varnaraðila borist tilkynning fyrri húseigandans 1. apríl sama ár um uppsögn leigusamningsins, sem hann kvað vera munnlegan, með sex mánaða fyrirvara. Sóknaraðili leitaði 19. janúar 2005 til Héraðsdóms Reykjaness um heimild til að fá varnaraðila borinn út úr húsnæðinu.

Mál þetta, sem varðar fyrrgreinda beiðni sóknaraðila um heimild til aðfarargerðar, sætir meðferð samkvæmt 13. kafla laga nr. 90/1989. Vegna ákvæða 1. mgr. 83. gr. laganna verða ekki færðar fram í málinu viðhlítandi sönnur um hvað aðilarnir hafi samið um varðandi leigumálann og hvaða atriði kunni að hafa verið óútkljáð, en án slíkrar sönnunarfærslu verður ekki leyst úr því hvort líta megi svo á að fyrirliggjandi samningsdrög feli í raun í sér skriflegan leigusamning um húsnæðið, eins og varnaraðili ber fyrir sig. Af þessum sökum og með vísan til síðari málsliðar 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 verður að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Fasteignaleigan ehf., greiði varnaraðila, B.G.S. trésmiðju ehf., 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

 

Sératkvæði

Jóns Steinars Gunnlaugssonar

Ég er sammála niðurstöðu meirihlutans með þeim forsendum sem hér skal greina:

Ágreiningur málsaðila lýtur að því, hvort leigusamningur varnaraðila við fyrrverandi eiganda húsnæðisins að Smiðjuvegi 6 teljist hafa verið skriflegur svo sem krafist er í 1. mgr. 4. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Mótmælir sóknaraðili því að svo hafi verið og telur þess vegna að leigan sé ótímabundinn sbr. 1. mgr. 10. gr. laganna.

Helstu atvikum að samningsgerðinni er lýst í hinum kærða úrskurði. Svo sem þar kemur fram sendi þáverandi eigandi húsnæðisins varnaraðila drög að skriflegum samningi þann 19. febrúar 2003. Varnaraðili óskaði eftir að drögunum yrði breytt á þann veg að hann fengi forleigu- og forkaupsrétt að hinu leigða húsnæði. Þetta samþykkti leigusalinn ekki. Allt að einu tók varnaraðili við húsnæðinu og hóf starfsemi sína þar. Leigusamningur um húsnæðið komst því á milli þeirra. Jafnframt er óumdeilt að drögin hafi verið lögð til grundvallar í lögskiptunum allt þar til fyrrverandi eigandi húsnæðisins gerði varnaraðila grein fyrir afstöðu sinni til leigutímans um það leyti sem hann seldi húsnæðið á árinu 2004. Þessi atburðarás verður ekki skilin öðru vísi en svo, að komist hafi á leigusamningur með því efni sem greinir í drögunum 19. febrúar 2003 en án þeirra breytinga sem varnaraðili óskaði eftir og leigusali samþykkti ekki. Telst samningurinn því skriflegur, þó að skjalið hafi ekki verið undirritað, enda eru undirskriftir undir skjöl ekki skilyrði fyrir því að stofnað sé til skuldbindinga að íslenskum rétti. 

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 17. maí 2005.

Með aðfararbeiðni, sem barst héraðsdómi 21. janúar 2005, hefur sóknaraðili, Fasteignaleigan ehf., Sævangi 42, Hafnarfirði, gert þá kröfu að honum verði með úrskurði dómsins veitt heimild til að fá varnaraðili, B.G.S. trésmiðju ehf., ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr húsnæði sóknaraðila á efri hæð fasteignarinnar að Smiðjuveg 6 í Kópavogi með beinni aðfarargerð. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og málskostnaðar úr hendi hans. Fallist dómurinn á kröfu sóknaraðila krefst varnaraðili þess að fram­kvæmd úrskurðar héraðsdóms verði frestað á meðan á málskoti til Hæstaréttar stendur.

Málið var tekið til úrskurðar 19. f.m.

I.

Málavextir eru þeir helstir að hinn 17. febrúar 2003 sendi lögmaður sóknaraðila lögmanni varnaraðila drög að leigusamningi á milli Islandia og Viking Craft hf. sem leigusala og varnaraðila sem leigutaka um húsnæði það sem aðfararbeiðni tekur til. Voru drögin afrakstur þreifinga sem átt höfðu sér stað á milli þessara aðila um leigu á húsnæðinu. Samkvæmt þeim skyldi leigutími vera fimm ár, það er frá 1. mars 2003 til 28. febrúar 2008. Tveimur dögum síðar sendi lögmaður sóknaraðila lögmanni varnaraðila ný drög. Samkvæmt þeim hafði leigufjárhæð verið lækkuð. Eftir sem áður var hins vegar við það miðað að leigan væri tímabundin til fimm ára. Með bréfi 21. febrúar gerði lögmaður varnaraðila þrjár athugasemdir við seinni drögin. Lutu þær í fyrsta lagi að því að tilgreina þyrfti í samningnum fasteignamatsnúmer húsnæðisins, í öðru lagi að bæta þyrfti inn í samninginn ákvæði um að leigutaki hefði forleigu- og forkaupsrétt að hinu leigða og í þriðja lagi að leigutaka væri heimilt að framleigja húsnæðið í heild eða að hluta án þess að til þess þyrfti samþykki leigusala. Af hálfu Islandia og Viking Craft hf. var óskum varnaraðila um breytingar á fyrirliggjandi samningsdrögum hafnað að öðru leyti en því að sjálfsagt þótti að fasteignamatsnúmer húsnæðisins yrði tilgreint í samningnum. Á þeim tíma sem lög­menn skiptust á drögum að leigusamningi og athugasemdum við þau flutti varnaraðili með vélar sínar í húsnæðið og hóf að greiða leigu frá 19. febrúar 2003. Breytti leigusalinn húsnæðinu til samræmis við það sem tilgreint var í samningsdrögunum og varnaraðili gerði einnig nokkrar breytingar á því til að laga það að starfsemi sinni. Komst þannig á leigusamningur á milli þessara aðila en ekki varð hins vegar af því að hann yrði undirritaður. Með símskeyti framangreinds leigusala til varnaraðila 1. apríl 2004 var „ótímabundnum leigusamningi“ um húsnæðið sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Var lagt fyrir varnaraðila að afhenda það í síðasta lagi 30. september sama ár. Islandia og Viking Craft hf. seldi sóknaraðila umrætt húsnæði með kaupsamningi 2. júlí 2004 og skyldi það afhent sóknaraðila 1. október sama ár. Varnaraðili mótmælti fyrrnefndri uppsögn með bréfi til lögmanns sóknaraðila 29. september 2004 og vísaði til þess að hann teldi sig hafa tímabundinn leigusamning um húsnæðið, sem ekki yrði sagt upp með þeim hætti sem gert var 1. apríl 2004. Þegar varnaraðili rýmdi ekki húsnæðið fyrir þann tíma sem krafist hafði verið leitaði Islandia og Viking Craft hf. eftir heimild héraðsdóms til að fá varnaraðila borinn út úr húsnæðinu og var sú heimild veitt með úrskurði 28. desember 2004. Varnaraðili kærði þann úrskurð til Hæstaréttar, sem með dómi sínum 14. janúar 2005 hafnaði beiðni Islandia og Viking Craft hf. um útburð. Var þessi niðurstaða Hæstaréttar á því byggð að þá er aðfararbeiðni var lögð fram 4. október 2004 hafi sóknaraðili verið réttur eigandi húsnæðisins samkvæmt kaupsamningi og óháð því hvort honum hefði verið þinglýst. Samkvæmt norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, væri það aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta þessarar meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar. Í kjölfar þessa lagði sóknaraðili fram þá aðfarabeiðni sem hér er til úrlausnar.

II.

             Sóknaraðili byggir útburðarkröfu sína á því að stofnast hafi ótímabundinn leigusamningur á milli Islandia og Viking Craft hf. og varnaraðila. Samkvæmt 2. mgr. 9. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu teljist leigusamningur ótímabundinn nema um annað sé ótvírætt samið. Þá sé kveðið á um það í 1. mgr. 10. gr. laganna að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning. Þá vísar sóknaraðil ennfremur til 1. mgr. 4. gr. nefndra laga, en í því ákvæði komi fram að leigusamningur um húsnæði skuli vera skriflegur. Varnaraðili og Islandia og Viking Craft hf. hafi ekki gert með sér skriflegan leigusamning. Hafi því stofnast ótímabundinn leigusamningur þeirra í milli. Samkvæmt 3. tölul. 56. gr. húsaleigulaga sé uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings um atvinnuhúsnæði sex mánuðir fyrstu fimm ár leigutímans. Samkvæmt þessu og þar sem umræddum samningi hafi réttilega verið sagt upp 1. apríl 2004 hafi réttur varnaraðila til leiguafnota verið á enda 1. nóvember sama ár. Þar sem sá dagur sé liðinn en varnaraðili hafist enn við í húsnæðinu séu öll skilyrði útburðar fyrir hendi.

             Til  stuðnings kröfum sínum vísar sóknaraðili ennfremur til 72., sbr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 

III.

             Varnaraðila byggir kröfu sína um höfnun á beiðni sóknaraðila um útburð á því að skilyrðum 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför sé ekki fullnægt.  Í ákvæðinu felist mörg skilyrði sem sóknaraðila beri að sanna að sé fullnægt. Við skýringu ákvæðisins hafi fræðimenn jafnt sem dómstólar byggt á því að það sé skilyrði beinnar aðfarargerðar að krafa gerðar­beiðanda sé skýr og ljós að um skýlaus réttindi sé að ræða eða að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé það ljóst að öldungis megi jafna til að dómur hafi gengið um hana. Til þess að krafa sóknaraðila geti náð fram að ganga þurfi hún að uppfylla öll skilyrði ákvæðisins. Við skýringu ákvæðisins verði að líta til þess að útburður teljist til bráðabirgðagerða, en slíkar gerðir séu ásamt öðrum fullnustugerðum undan­tekning frá þeirri grunnreglu íslensks réttar að aðför fer ekki fram án undangengins dóms. Af þessu leiði að skýra beri ákvæðið þröngri lögskýringu og gera í því sambandi strangar kröfur til gerðarbeiðanda um sönnun fyrir rétti sínum.  Aðila málsins greini á um eðli þess réttarsambands sem stofnast hafi á milli Islandia og Viking Craft hf. og varnaraðila og einnig um það hvort uppsögn húsaleigusamningsins hafi verið lögmæt eða ekki. Réttur sóknaraðila sé því á engan hátt skýr eða ljós heldur séu meint réttindi hans á hendur varnaraðila það umdeild að nauðsynlegt sé að dómur gangi um þau.

Varnaraðili byggir mál sitt á því að sóknaraðili sé, sem núverandi eigandi hins leigða húsnæðis, bundinn við þann leigusamning sem varnaraðili gerði við Islandia og Viking Craft hf. á sínum tíma. Sóknaraðili beri af þeim sökum sömu skyldur og njóti sömu réttinda og upphaflegur leigusali samkvæmt samningnum og hvorki meiri né minni. Réttarstaða varnaraðila sé að sama skapi hvorki betri né lakari en hún var og hefði orðið gagnvart fyrri leigusala ef það félag hefði ekki selt húsnæðið til sóknaraðila. Vísar varnaraðili í þessu sambandi meðal annars til 1.-4. mgr. 42. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili geti samkvæmt þessu komið að sömu vörnum gagnvart sóknaraðila og hann hefði komið að í máli gegn Islandia og Viking Craft hf. ef það félag væri enn eigandi fasteignarinnar. Sóknaraðili sé af þessum sökum bundinn við afstöðu og gerðir fyrri eiganda allt þar til eigandaskiptin urðu hinn 2. júlí 2004.

Varnaraðili byggir mál sitt ennfremur á því að líta beri á leigusamning hans og Islandia og Viking Craft hf. sem skriflegan og um leið tímabundinn leigusamning í skilningi húsaleigulaga, en ekki sem ótímabundinn leigusamning, líkt og sóknaraðili haldi fram. Gögn málsins sýni svo ekki verður um villst að það hafi verið sameiginlegur skilningur varnaraðila og viðsemjanda hans við upphaf viðskipta þeirra að leigusamningur þeirra skyldi vera tímabundinn í skilningi leiguréttar og gilda um fimm ára skeið, það er til 28. febrúar 2008. Nægi í því sambandi að vitna til leigusamningsins, annarra samskipta varnaraðila og Islandia og Viking Craft hf. og lögmanna þeirra í febrúar 2003, svo og yfirlýsinga þriggja hlutlausra aðila um þann ágreining sem hér um ræðir. Það hafi fyrst gerst hinn 1. apríl 2004, rúmu ári eftir að leigusamningur komst á, að leigusali gaf til kynna að hann liti svo á að fara ætti með samning aðila sem ótímabundinn leigusamning í skilningi leiguréttarins. Ástæðan þessa sé augljós að mati varnaraðila. Lítur varnaraðili svo á að Islandia og Viking Craft hf. hafi þá verið búið að taka ákvörðun um að selja fasteignina og talið hag sínum best borgið með því að gera varnaraðila að rýma hið leigða húsnæði. Eina úrræðið til þess hafi verið að bera því við að leigusamningur aðila væri ótímabundinn, en ekki tímabundinn.

Það sé meginregla að leigusamningar um húsnæði skuli vera skriflegir, sbr. 4. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá skuli efni slíkra samninga vera í samræmi við 6. gr. sömu laga og sé þar um lágmarkskröfur að ræða. Heldur varnaraðili því fram að þá vísireglu megi leiða af 6. gr. húsaleigulaganna, að hafi aðilar leigusamnings fest þau atriði sem þar eru talin upp skriflega á blað, þá beri að líta á leigumála þeirra sem skriflegan leigusamning í skilningi leiguréttar, án tillits til þess hvort þeir hafi undirritað leigusamninginn eða ekki. Á sama hátt heldur varnaraðili því fram að aðili, sem fært hefur þau atriði sem talin eru upp í nefndri 6. gr. í letur og fylgt þeim eftir með aðgerðum sínum, geti ekki borið því við síðar að hann og gagnaðili hans hafi vanrækt að gera skriflegan leigusamning, með þeim réttarverkunum að telja beri að þeir hafi gert með sér ótímabundinn leigusamning, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, sjálfum sér til hagsbóta og gagnaðila sínum til tjóns. Gögn málsins staðfesti að Islandia og Viking Craft hf. hafi haft frumkvæði að því að samkomulag aðila um afnot varnaraðila af hinu leigða húsnæði var fest á blað. Lögmaður leigusala, sem jafnframt sé lögmaður sóknaraðila í máli þessu, hafi skráð samning aðila með skilmerkilegum hætti, þar með talinn þann sameiginlega skilning aðila að leigusamningurinn skyldi vera tímabundinn til fimm ára. Í nefndum samningi hafi verið tekið á öllum þeim atriðum sem talin eru upp í 6. gr. húsaleigulaganna. Telur varnaraðili í ljósi þess að það sé hafið yfir allan vafa að líta beri á leigusamning aðila sem skriflegan leigusamning og að samningurinn sé tímabundinn til fimm ára, frá 1. mars 2003 til 28. febrúar 2008. Tilkynning lögmanns sóknaraðila um riftun „ótímabundins“ leigusamnings aðila 30. mars 2004, sem birt var varnaraðila þann 1. apríl sama ár, sé af þessum sökum óskiljanleg með öllu og þýðingarlaus að mati varnaraðila.

Varnaraðili vísar sérstaklega til þess að það sé hvorki áskilið í 6. gr. húsaleigulaganna né í öðrum ákvæðum þeirra að það sé skilyrði þess að leigusamningur teljist skriflegur að hann hafi verið undirritaður af aðilum. Leyfir varnaraðili sér því að álykta á þann veg að undirritun samningsaðila sé alls ekki forsenda þess að leigusamningur teljist skriflegur, heldur ráðist það fyrst og fremst af formi og efni samningsins hvort hann telst skriflegur eða ekki. Skipti þá meðal annars miklu að ákvarða hvort þau atriði sem talin eru upp í 6. gr. húsaleigulaganna hafi verið skráð niður eða ekki, svo og það hvort aðilar samnings hafi fylgt efni samningsins eins og það var skráð eða ekki. Eigi þessi skilningur varnaraðila sér stoð í almennum reglum samningaréttarins.

Af hálfu varnaraðila er því haldið fram að forsvarsmenn Islandia og Viking Craft hf. og varnaraðila hafi í febrúar 2003 handsalað efni þeirra samningsdraga sem lögmaður sóknaraðila hafði þá fest á blað og samningsdrögin þar með orðið að samningi á milli aðila. Í framhaldi af því hafi varnaraðili flutt rekstur sinn, setti hann upp í hinu leigða húsnæði og byrjað að greiða leigu í samræmi við 3. gr. samningsins. Samningurinn hafi þannig frá upphafi markað grundvöllinn að réttarsambandi aðila hans og ráðið eðli þess og einstökum efnisatriðum. Vekur varnaraðili í því sambandi athygli á því að ákvæði 3. gr. húsaleigusamningsins feli í sér margvísleg frávik frá almennum reglum. Í dæmaskyni megi nefna eftirgreind atriði:

(1)  Samkvæmt 2. mgr. breytist leigufjárhæðin miðað við þróun byggingarvísitölu, með grunnvísitölu febrúarmánaðar 2003, 285 stig. Slík tilhögun í leigusamningi sé háð samkomulagi aðila, sbr. 37. gr. laga nr. 36/1994, en hún verði ekki leidd af almennum reglum.

(2)  Samkvæmt 3. mgr. bætist virðisaukaskattur ofan á leigufjárhæðina. Slík tilhögun sé undantekning, sem háð sem samkomulagi aðila leigusamnings, sbr. 8. tölulið 3. mgr. 2. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt og 4. gr. reglugerðar nr. 577/1989 um frjálsa og sérstaka skráningu vegna leigu eða sölu á fasteign.

(3)  Greiðslufrestur samkvæmt 4. mgr. sé 5 sólarhringar, en samkvæmt 1. og 4. mgr. 33. gr. laga nr. 36/1994 sé almennur greiðslufrestur samkvæmt lögunum 7 sólarhringar.

(4) Ákvæði 7. mgr. varðandi leigufrían mánuð, sem vitnað sé efnislega til í kaupsamningi Islandia og Viking Craft hf. við sóknaraðila, dags. 2. júlí 2004, eigi sér enga stoð í lögum nr. 36/1994.

Sú staðreynd að byggt hafi verið á ákvæði 3. gr. endanlegra samningsdraga í lögskiptum aðila staðfesti að þau hafi orðið að samningi sem ráðið hafi réttarsambandi þeirra, án tillits til þess hvort hann hefur verið undirritaður eða ekki. Þessu hafi raunar aldrei verið mótmælt af hálfu Islandia og Viking Craft hf. og sóknaraðila og teljist því óumdeilt. Þá staðfesti efni kaupsamningsins, sem vísað er til undir tölulið 4 hér að framan, þetta enn frekar, enda hafi Islandia og Viking Craft hf. ekki með öðrum hætti gefið varnaraðila loforð um leigufrían mánuð. Hefði því verð þarflaust með öllu að tiltaka þetta sérstaklega í kaupsamningnum ef fyrirliggjandi samningsdrög hefðu ekki lagt grunninn að þeim leigusamningi sem gerður var. Þá tiltekur varnaraðili framangreindu til viðbótar að enda þótt Islandia og Viking Craft hf. hafi ekki fyrir sitt leyti fallist á óskir varnaraðila um breytingu á fyrirliggjandi samningsdrögum breyti það engu um skuldbindingargildi þeirra samningsákvæða sem aðilar hafi verið ásáttir um, þar á meðal um eðli og tímalengd samningsins. Í málinu sé hvorki deilt um forleigu- né framleigurétt og því hafi afstaða Islandia og Viking Craft hf. til óska varnaraðila hér að lútandi engin áhrif á úrslit málsins.

Af hálfu varnaraðila er á það bent til stuðnings dómkröfum hans að eðli þess rekstrar sem hann hafi með höndum sé þannig að ekki komi til greina að gera ótímabundna leigusamninga með óvissum leigutíma. Hann reki trésmíðaverkstæði með fyrirferðarmiklum og viðkvæmum vélum.  Þessi rekstur krefjist sérhæfðs húsnæðis þar sem hverri og einni vél sé ætlaður ákveðinn staður. Það taki allt að þrjá mánuði að setja niður vélar, tengja þær og stilla. Að jafnaði þurfi einnig að breyta raflagnakerfi húsnæðis til samræmis við staðsetning véla og breyta innréttingum. Þá sé rekstur varnaraðila að auki með þeim hætti að þau verkefni sem hann sinnir hverju sinni séu langtímaverkefni sem séu að jafnaði marga mánuði í vinnslu og allt upp í ár. Hafi hann ekki trygga starfsaðstöðu og starfsöryggi til lengra tíma litið væri honum ómögulegt að efna skuldbindingar sínar gagnvart viðskiptamönnum. Kostnaður við flutninga sé að sama skapi mikill vegna eðlis og umfangs starfseminnar. Hefði af þessum ástæðum aldrei komið til greina af hálfu varnaraðila að gera ótímabundinn leigusamning um húsnæðið.

             Af hálfu varnaraðila er sérstaklega til þess vísað að forsvarsmaður félagsins hafi í upphafi leigutímans tjáð aðilum, sem ekki tengist honum með nokkrum hætti, að hann hefði leigusamning við leigusala til fimm ára. Þetta sýni ótvírætt að það hafi alla tíð verið skilningur varnaraðila að leigusamningurinn væri tímabundinn en ekki ótímabundinn.

             Varnaraðili telur einnig ólíklegt að Islandia og Viking Craft hf. hefði ráðist í umfangsmiklar og kostnaðarsamar breytingar á hinu leigða húsnæði, eins og raunin hafi verið í þessu tilviki, hefði félagið ekki haft tryggingu fyrir því að varnaraðili væri skuldbundinn til að hafa starfsemi sína í húsnæðinu í að minnsta kosti fimm ár.  Hafi leigusalinn meðal annars sett nýjar innkeyrsludyr í húsnæðið og sett glugga á gluggalausan vegg.

Með vísan til alls framanritaðs mótmælir varnaraðili því að ákvæði húsaleigulaganna um ótímabundna leigusamninga geti átt við um samning aðila. Sé slík niðurstaða í hróplegu ósamræmi við gögn málsins, samskipti aðila og lögmanna þeirra, framburði annarra og síðast en ekki síst landslög. Hafi engar forsendur verið til þess að segja leigusamningnum upp einhliða, líkt og gert hafi verið þann 1. apríl 2004. Sá uppsagnarháttur, sem þá hafi verið viðhafður, sé hvorki greindur í leigusamningnum sjálfum né heldur eigi hann sér stoð í lögum, sbr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Sé uppsögn leigusamningsins þannig marklaus að lögum og breyti þar af leiðandi engu um eðli og efni réttarsambands aðila.

Varnaraðila kveðst hafa mikilsverða hagsmuni af því að mælt verði fyrir um það í úrskurði héraðsdóms, verði ekki fallist á kröfu gerðarþola um synjun kröfu gerðarbeiðanda, að málskot til Hæstaréttar Íslands fresti aðför. Er í því sambandi vísað til þess sem áður segir um eðli og umfang rekstrar varnaraðila, en hann vinni um þessar mundir að stórum verkefnum sem hann eigi að skila af sér í maí og ágúst næst komandi, auk smærri verka. Óréttmætur útburður hefði í för með sér stórkostlegt tjón og mikla röskun fyrir varnaraðila.

IV.

Svo sem fram er komið snýr ágreiningur málsaðila að því hvort leigusamningur, sem komst á í febrúar 2003 á milli Islandia og Viking Craft hf. og varnaraðila, hafi verið tímabundinn eða ótímabundinn. Hafa viðsemjandi varnaraðila og sóknaraðili, sem nú er eigandi húsnæðisins sem aðfararbeiðni tekur til, báðir borið því við að leigusamningurinn hafi verið ótímabundinn. Verði á það fallist er ekki um það deilt að leigutími hafi verið á enda  1. nóvember 2004 og varnaraðila beri að víkja úr húsnæðinu.

Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusamningur um húsnæði vera skriflegur. Þótt hér sé ekki um gildisskilyrði húsaleigusamnings að ræða leiðir vöntun á skriflegum leigusamningi meðal annars til þess að hvorugum samningsaðilanum tjáir að halda því fram að samningur hafi verið tímabundinn eða að samið hafi verið um frávik frá því sem kveðið er á um í húsaleigulögum, sbr. 1. mgr. 10. gr. laganna.

Því er áður lýst að lögmaður sóknaraðila, sem þá gætti hagsmuna Islandia og Viking Craft hf., sendi lögmanni varnaraðila í tvígang skrifleg drög að leigusamningi í febrúar 2003. Í þeim báðum var gert ráð fyrir því að um tímabundinn leigumála til fimm ára yrði að ræða. Gerði lögmaður varnaraðila tilteknar athugasemdir við seinni drögin sem ekki var fallist á af hálfu Islandia og Viking Craft hf. og hafa sem slíkar ekki þýðingu hér. Komst leigusamningur á í kjölfar þessa, en af ókunnum ástæðum voru fyrirliggjandi samningsdrög aldrei undirrituð af samningsaðilum. Hefur af hálfu varnaraðila verið teflt fram sjónarmiðum sem fallist er á með honum að bendi eindregið til þess að það hafi verið vilji samningsaðila þegar hér var komið sögu, sem sóknaraðili yrði sem nýr eigandi hins leigða húsnæðis að hlíta, að leigusamningurinn yrði tímabundinn til fimm ára og að seinni samningsdrögin myndu að öðru leyti gilda um réttarsamband þeirra. Hefur þessu í sjálfu sér ekki verið andmælt af hálfu sóknaraðila og fyrri eiganda húsnæðisins. Verður málatilbúnaður sóknaraðila ekki skilinn á annan veg en þann að útburðarkrafa sé alfarið grundvölluð á því að ekki liggi fyrir skriflegur leigusamningur og að sá samningur sem á komst hafi þar með og samkvæmt 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga verið ótímabundinn. Þegar þetta er virt og að öðru leyti litið til þess sem fyrir liggur um atvik, bæði í aðdraganda þess að leigusamningur komst á og í kjölfar þess, verður ekki hjá því komist að álykta á þann veg að það hafi verið vilji beggja samningsaðila eftir að fyrirsvarsmenn Islandia og Viking Craft hf. höfnuðu beiðni varnaraðila um breytingar á seinni samningsdrögunum, sem vísað er til hér að framan, að stofnað yrði til leigusamnings í samræmi við þau og að hann hafi í þeirri mynd hlotið samþykki beggja samningsaðila. Þótt samningurinn hafi ekki verið undirritaður þykja ekki vera efni til annars en að líta svo á að hann hafi verið skriflegur í skilningi 4. gr. húsaleigulaga. Má hvað þetta varðar vísa til hliðsjónar til dóms Hæstaréttar frá 17. október 2002 í málinu nr. 175/2002. Í samningnum er svo sem fram er komið kveðið á um það að um tímabundna leigu sé að ræða og að leiguafnotum varnaraðila ljúki 28. febrúar 2008.

Samkvæmt framansögðu getur sóknaraðili ekki kallað til umráða yfir hinu leigða húsnæði á þeim grundvelli sem hér er gert og verður kröfu hans um útburðargerð því hafnað.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

Þorgeir Ingi Njálsson héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Hafnað er kröfu sóknaraðila, Fasteignaleigunnar ehf., um að honum verði heimilað að fá varnaraðila, B.G.S. trésmiðju ehf., borinn út úr húsnæði sóknaraðila á efri hæð fasteignarinnar nr. 6 við Smiðjuveg í Kópavogi með beinni aðfarargerð.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 150.000 krónur í málskostnað.