Fimmtudaginn 18. október 2007.
Nr. 96/2007.	Danis ehf. (Halldór H. Backman hrl.) gegn Félagsbústöðum hf. og (Skúli Bjarnason hrl.) ABC Holding ehf. (Árni Pálsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Samningur. Fyrirvarar.

ABC ehf. rifti samningi félagsins við D ehf. um kaup á eignarhluta ABC ehf. í fasteigninni Höfðabakka 1 með yfirlýsingu 16. desember 2005. Var riftunin á því reist að D ehf. hefði ekki uppfyllt skilyrði samningsins um að félagið legði fram greiðslumat eða lánsloforð lánsstofnunar innan 14 virkra daga frá samþykki tilboðs. Við riftunina varð virkur skilyrtur samningur milli ABC ehf. og F hf. um kaup síðarnefnda félagsins á eignarhlutunum. D ehf. krafðist viðurkenningar á ólögmæti riftunarinnar, ógildingar á kaupsamningi ABC ehf. og F hf. og að fyrrnefnda félaginu yrði gert að gefa út afsal til D ehf. fyrir eignarhlutunum. Taldi félagið að það hefði lagt fram, áður en fresturinn rann út, lánsloforð frá SPRON, sem uppfyllti skilyrði samningsins. Ekki var fallist á að framvísun gagna um að annar lögaðili, S ehf., sem lýsti einhliða yfir ábyrgð á skuldbindingum D ehf., hefði fengið vilyrði fyrir lánveitingu frá SPRON að uppfylltum tilteknum skilyrðum, gæti talist uppfylla skilmála samningsins. Hefði ABC ehf. því verið heimilt að nýta sér ákvæði hans um riftun. Kröfum D ehf. var af þeim sökum hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 14. febrúar 2007. Hann krefst þess að riftun stefnda ABC Holding ehf. á samþykktu kauptilboði milli áfrýjanda og stefnda ABC Holding ehf. um eignina Höfðabakka 1 í Reykjavík 26. nóvember 2005 verði dæmd ólögmæt. Þá krefst hann ógildingar á kaupsamningi milli stefnda Félagsbústaða hf. og stefnda ABC Holding ehf. 18. desember 2005 um sömu eign. Ennfremur krefst áfrýjandi að stefnda ABC Holding ehf. verði gert að gefa út afsal til sín fyrir eigninni Höfðabakka 1 í Reykjavík, alls 18 eignarhlutum með nánar tilgreindum fastanúmerum, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber, gegn greiðslu áfrýjanda á umsömdu kaupverði samkvæmt fyrrgreindu kauptilboði 26. nóvember 2005, alls 137.700.000 krónur og að stefnda Félagsbústöðum hf. verði gert að þola dóm um það. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast staðfestingar á héraðsdómi og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Skilja ber dómkröfu stefndu svo að þeir krefjist staðfestingar á þeim ákvæðum dómsorðs héraðsdóms sem fjalla um efnisþátt málsins enda eru ákvæði þess um frávísun á aðalsök í héraði ekki til endurskoðunar fyrir Hæstarétti.

Fallist er á með stefndu að áfrýjandi hafi ekki uppfyllt skilyrði samnings 26. nóvember 2006, áður en frestur samkvæmt samningnum rann út. Framvísun gagna um að annar lögaðili, Skjólvangur ehf., sem lýsti einhliða yfir ábyrgð á skuldbindingum áfrýjanda, hafi fengið vilyrði fyrir lánveitingu frá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis að uppfylltum tilteknum skilyrðum getur ekki talist uppfylla skilmála samningsins 26. nóvember 2006. Því var stefnda ABC Holding ehf. heimilt að nýta sér ákvæði samningsins um riftun hans. Samkvæmt þessu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefndu hvorum um sig málskostnað fyrir Hæstarétti eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um sýknu stefndu, Félagsbústaða hf. og ABC Holding ehf., og um málskostnað.

Áfrýjandi, Danis ehf., greiði stefndu hvorum um sig 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 16. nóvember 2006.

Mál þetta var höfðað 10. mars 2006 og dómtekið 10. þ.m.

Stefnandi er Félagsbústaðir hf., Hallveigarstíg 1, Reykjavík.

Stefndu eru ABC Holding ehf., Höfðabakka 1, Reykjavík og Danis ehf., Nethyl2, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að staðfestur verði réttur hans samkvæmt kaupsamningi, dags. 18. desember 2005, um 18 hótelíbúðir að Höfðabakka 1, Reykjavík, auk tilheyr-andi sameignar, þ.m.t. húsvarðaríbúð, og tilheyrandi lóðarréttinda. íbúðirnar hafa eftirtalin fastanúmer hjá FMR: 221-3249, 221-3250, 221-3251, 221-3252, 221-3253, 222-9777, 222-9778, 222-9779, 222-9780, 222-9781, 222-9782, 222-9783, 222-9784, 222-9785, 222-9786, 222-9787, 222-9788 og 222-9789. Þá verði stefnda, ABC Holding ehf., gert að gefa út afsal fyrir eigninni gegn greiðslu eftirstöðva kaupverðs, kr. 17.600.000. Þá er þess krafist að stefndu verði dæmdir óskipt til þess að greiða stefhanda málskostnað.

Af hálfu stefnda, ABC Holding ehf., er tekið undir kröfu stefhanda um að staðfestur verði réttur hans samkvæmt kaupsamningi, dags. 18. desember 2005, um 18 hótelíbúðir að Höfðabakka 1, Reykjavík. Einnig er af hálfu hans lýst yfir að hann fallist á að gefa út afsal fyrir eigninni Höfðabakka 1, Reykjavík gegn greiðslu eftir-stöðva kaupverðsins. Loks gerir stefndi kröfu um að málskostnaður verði felldur niður.

Stefndi, Danis ehf., krefst þess að verða sýknaður af kröfum stefhanda, jafnframt að öðrum kröfum stefhanda í málinu verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda.

 

Með gagnstefinu, sem var þingfest 11. apríl 2006, höfðaði Danis ehf. gagnsök á hendur Félagsbústöðum hf. og ABC Holding ehf. og gerir eftirfarandi kröfur:

1.                    Að riftun stefnda ABC Holding ehf., á samþykktu kauptilboði milli
gagnstefnanda og ABC Holding ehf., um eignina Höfðabakka 1 í Reykjavík, dags. 26.
nóvember 2005, verði dæmd ólögmæt.

2.                    Að ógiltur verði með dómi annars vegar kaupsamningur milli Félags-
bústaða ehf. og ABC Holding ehf., dags. 18. desember 2005, um eignina Höfðabakka
1 í Reykjavík og hins vegar samþykkt kauptilboð milli sömu aðila um sömu eign,
dags. 2. desember 2005.

3.     Að ABC Holding ehf. verði gert að gefa út afsal til handa gagnstefhanda
fyrir eigninni Höfðabakka 1  í Reykjavík, alls  18 eignarhlutum í eigninni með
fastanúmerin 221-3249, 221-3250, 221-3251, 221-3252, 221-3253, 222-9777, 222-
9778, 222-9779, 222-9780, 222-9781, 222-9782, 222-9783, 222-9784, 222-9785,
222-9786, 222-9787, 222-9788 og 222-9789, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og
fylgja ber, gegn greiðslu gagnstefhanda á umsömdu kaupverði samkvæmt kauptilboði
milli gagnstefnanda og stefnda (ABC Holding ehf.-innskot dómsins), dags. 26.
nóvember 2005, alls að fjárhæð kr. 137.700.000. Þá er þess og krafist að gagnstefnda,
Félagsbústöðum ehf., verði gert að þola slíkan dóm.

Gagnstefnandi krefst málskostnaðar úr hendi beggja stefndu óskipt.

Hinir stefndu í gagnsök krefjast sýknu af kröfum gagnstefhanda og málskostnaðar úr hendi hans.

Undir rekstri málsins hafa orðið breytingar á kröfugerðum aðalstefnanda og gagnstefhanda frá því sem verið hafði samkvæmt stefnum eins og hér verður greint: Af hálfu þeirra beggja var fallið frá kröfum um að dómurinn úrskurðaði að stefnum yrði þinglýst á þá eign (eignarhluta) sem um ræðir í málinu. Aðalstefnandi féll frá kröfu um að stefnda, Danis ehf., yrði gert að þola afmáningu kauptilboðs í eignina úr þinglýsingarbókum. Breyting varð á tilgreiningu eftirstöðva kaupverðs, sem hafði verið 75.000.000 króna í stefnu (en varð 17.600.000 krónur). Gagnstefnandi féll frá varakröfu um að báðir stefndu yrðu dæmdir til að greiða sér skaðabætur að fjárhæð 17.300.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt lögum nr. 38/2001 frá 18. desember 2005 til greiðsludags og þrautavarakröfu um að viðurkennd yrði með dómi skaðabóta-skylda stefndu gagnvart sér.

Gagnstefnandi gerði hinn 26. nóvember 2005 kauptilboð í eign stefnda, ABC Holding ehf. að Höfðabakka 1 í Reykjavík. Um er að ræða nánar tilgreinda eignar-hluta hússins, fullbúið íbúðahótel með 18 íbúðum, alls 767,6 fermetrar auk sameignar. Höfðu Fasteignasalan Búi (Re/Max), Stórhöfða 17 og Sigurður Guðmundsson hdl. og lögg.

fasteignasali milligöngu um viðskiptin. Tilboðið var samþykkt samdægurs og undirritað af forsvarsmanni stefnda, Ásdísi L. Snorradóttur.    Kaupverð skyldi vera

137.700.000 krónur og skyldi það greitt með andvirði skuldabréfs að fjárhæð 122.000.000 króna við kaupsamning, afhendingu tiltekinnar húseignar að andvirði 13.200.000 krónur og með 2.500.000 krónum í peningum við afsal ári eftir kaupsamning. í kauptilboðinu er svofellt ákvæði: „Kaupandi skal leggja fram greiðslumat eða lánsloforð lánsstofnunar innan 14 virkra daga frá samþykki kauptilboðs þessa, að öðrum kosti er seljanda heimilt að rifta tilboði þessu með ein-hliða yfirlýsingu. Fái kaupandi ekki þá lánafyrirgreiðslu sem hann þarf til efnda kauptilboðs þessa er starfsmönnum fasteignasölunnar heimilt að leita staðfestingar á því hjá viðkomandi lánastofnun. . ."

Hinn 28. nóvember 2005 sendi Heinz George Strobel gagnstefhanda til-kynningu um að með tilvísun í 60. til og 65. greina hjúskaparlaga nr. 31/1993 muni hann ekki samþykkja framangreint kauptilboð þrátt fyrir undirskrift eiginkonu sinnar á það.

Hinn 2. desember 2005 gerð aðalstefnandi stefnda, ABC Holding ehf., kaup-tilboð í sömu eign þar sem boðnar voru 155.000.000 króna í peningum; 80.000.000 króna við kaupsamning og 75.000.000 króna við afhendingu og afsal. í tilboðinu er svofellt ákvæði: "Tilboðsgjafa er kunnugt um að seljandi hefur þegar samþykkt annað kauptilboð í framangreinda eign sem er gert með fyrirvara um að lagt verði fram greiðslumat á tilboðsgjafa eða loforð lánastofnunar um fjármögnun fyrir 15. desember næstkomandi. Með því að samþykkja tilboð þetta lofar tilboðshafi að ganga til kaupsamnings við tilboðsgjafa á grundvelli tilboðs þessa ef framangreint samþykkt tilboðs er ógilt eða fellur úr gildi." Tilboðið var samþykkt af Ásdísi L. Snorradóttur og Ásbirni Georgessyni og áritað um samþykki maka, Heinz G. Strobel.

Hinn 13. desember 2005 var kauptilboð gagnstefnanda afhent til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykjavík og var því þinglýst daginn eftir.

Hinn 15. desember 2005 var lögð fram á fasteignasölunni yfirlýsing Skjól-vangs ehf. um að félagið ábyrgðist að fullu allar skuldbindingar og efndir stefnda, Danis ehf., á ofangreindu kauptilboði. Þar segir: „Meðfylgjandi er yfirlýsing frá SPRON um heildarfjármögnun á eigninni Höfðabakki 1, gegn því skilyrði að Skjól-vangur ehf. sé skuldari. Lán þetta er tekið vegna kaupa Danis ehf. á eigninni. Það staðfestist hér með að Skjólvangur ehf. verði skuldari fyrir hönd Danis ehf." í yfirlýsingu SPRON, sem fylgdi, segir: „Sparisjóður Reykjavíkur og nágrennis staðfestir hér með að Skjólvangur ehf. hefur fengið lánsloforð hjá SPRON að upphæð 137.700.000 kr. vegna kauptilboðs Danis ehf. á húseigninni Höfðabakka 1. Skilyrði fyrir lánveitingu er háð útlánamati SPRON."

Með riftunaryfirlýsingu stefnda, ABC Holding ehf., sem var afhent Pálma Þór ívarssyni, sölufulltrúa á Fasteinasölunni Búa, kl. 00.07 hinn 16. desember 2005, var framangreindu kauptilboði gagnstefnanda rift af hálfu tilboðshafa þar sem tilboðsgjafi hefði ekki uppfyllt ákvæði um fjármögnun innan 14 virkra daga. Við móttöku riftunarinnar var henni mótmælt af hálfu gagnstefhanda og voru mótmælin ítrekuð skriflega nokkrum dögum síðar.

Aðalstefnandi og stefndi, ABC Holding ehf., gerðu kaupsamning hinn 18. desember 2005 á grundvelli tilboðsins frá 2. s.m. Kaupverð var umsamið 158.000.000 króna og skyldu 83.000.000 króna greiðast við undirritun, 60.000.000 króna við afhendingu 12. janúar 2006 en þó eigi fyrr en seljandi hefði greitt upp áhvílandi veðskuldir og 15.000.000 króna 20. janúar 2006 gegn útgáfu seljanda á afsali en þó eigi fyrr en áhvílandi leigusamningi hefði verið aflýst af hinu selda.

Hinn 19. desember 2005 var afhent á fasteignasölunni svofelld yfirlýsing SPRON. „Sparisjóður Reykjavíkur og nágrennis staðfestir hér með að Skjólvangur ehf. hefur fengið lánsloforð hjá SPRON að upphæð kr. 82.700.000 vegna kauptilboðs Danis ehf. á húseigninni Höfðabakka 1. Ófrávíkjanlegt skilyrði fyrir lánveitingu þessari er að lánið verði tryggt með 1. veðrétti í eigninni Höfðabakki 1, 110 Rvík og áhvílandi veðskuldir verði greiddar upp."

Hinn 20. febrúar 2006 gerðu aðalstefnandi og stefndi, ABC Holding ehf., samkomulag um breytingar varðandi afhendingu eignar og skiptingu greiðslna frá því sem áður hafði verið um samið. Þar er m.a. kveðið á um að formlegur afhendingar-dagur skuli teljast vera 20. febrúar 2006 og lögskil tekna og gjalda miðast við þann dag.

Hinn 22. febrúar 2006 var þinglýst kauptilboð á fasteigninni að Höfðabakka 1 í Reykjavík afmáð úr þinglýsingarbók sýslumannsins í Reykjavík með þeirri skýringu að kauptilboðshafi, Danis ehf., hefði ekki bætt úr þeim ágalla er athugasemd þing-lýsingarstjóra á kauptilboðið lyti að, sbr. 27. gr. 1. mgr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Með bréfi lögmanns gagnstefhanda 5. apríl 2006 var skorað á sýslumann að færa kauptilboðið á ný í þinglýsingarbók eignarinnar. Þinglýsingarstjóri hafnaði erindinu með bréfi dags. 24. apríl 2006.

Hinn 27. febrúar 2006 var kaupsamningi aðalstefhanda og stefnda, ABC Holding ehf., þinglýst.

Málsefni aðalsakar og gagnsakar er eitt og hið sama og er grundvallaratriði beggja, sem eflisleg niðurstaða þeirra beggja veltur á að öllu leyti, það hvort riftun stefnda, ABC Holding ehf., 16. desember 2005 hafi verið lögmæt. Aðalstefnandi og stefndi, ABC Holding ehf., eru samstíga um kröfur og málflutning, hagsmunir enda samtvinnaðir, að öðru leyti en því að hinn síðarnefndi krefst þess í aðalsök að málskostnaður verði felldur niður en aðalstefnandi krefst málskostnaðar úr hendi hans.

Eigi verður séð að tilefni hafi verið til málshöfðunar aðalstefhanda 10. mars 2006 þótt svo kunni að hafa verið við útgáfu stefnu 20. febrúar s.á. en í millitíðinni var kauptilboð gagnstefhanda í hina umræddu eign afmáð úr þinglýsingarbók og eftir það

hefur engin hindrun verið því í vegi að aðalstefnandi og stefndi, ABC Holding ehf., efni gagnkvæmar samningsskyldur sínar. Þar sem aðalstefnandi verður ekki talinn hafa lögvarða hagsmuni af efnislegri niðurstöðu aðalsakar, sbr. 25. gr. laga nr. 91/1991, er ákveðið af sjálfsdáðum að aðalsök verði vísað frá dómi og að máls-kostnaður falli niður milli aðila.

Gagnstefnandi byggir á því að samþykkt kauptilboð hans, dags. 26. nóvember 2005, sé fullgilt og skuldbindandi fyrir alla aðila. Vísar gagnstefnandi m.a. til meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Jafnframt að riftun stefnda, ABC Holding ehf., á kauptilboðinu sé ólögmæt. Er á því byggt að gagn-stefnandi geti krafist efnda á kauptilboðinu af hálfu stefnda, ABC Holding ehf., og að stefndi, Félagsbústaðir ehf., verði að þola þann rétt gagnstefhanda ásamt því að kauptilboð þeirra á milli og kaupsamningur séu ógildir gerningar í raun. Því er haldið fram að fullnægjandi yfirlýsingar hafi verið fyrirliggjandi fyrir lok frestsins, eða þann 15. desember 2005, gagnvart skilyrði kauptilboðs um „greiðslumat eða lánsloforð "lánastofnun". Þá sé hvergi í fyrirvara tilboðsins áskilið að yfirlýsing um greiðslumat eða lán yrði að koma frá banka eða sparisjóði. Samkvæmt skráningu Skjólvangs ehf. í hlutafélagaskrá sé tilgangur félagsins m.a. lánastarfsemi og byggir gagnstefnandi á því að stefndi verði að bera hallann af þeim óskýrleika að ekki sé í fyrirvaranum vikið nánar að því hvað felist í orðinu "lánastofnun".

Meginmálsástæður stefndu eru þær að ekkert fullgilt greiðslumat eða láns-loforð hafi borist innan tilskilins frests enda hafi yfirlýsing SPRON, ráðagerð um lánsloforð, hljóðað á þriðja aðila, Skjólvang ehf., sem stefndi, ABC Holding ehf., hafi ekki staðið í neinu samningssambandi við og yfirlýsingin hafi jafnframt verið skilyrt um útlánamat. Riftun stefnda, ABC Holding ehf, hafi því verið lögmæt samkvæmt skýrri riftunarheimild í kauptilboði. Því er mótmælt að einkahlutafélagið Skjólvangur ehf., með 500.000 króna hlutafé, sé lánastofnun.

í málinu liggur frammi yfirlýsing Pálma Þórs ívarssonar, starfsmanns fast-eignasölunnar Búa, dags. 22. desember 2005, sem hann staðfesti fyrir dóminum. Þar segir að hann, sem hafi annast kauptilboðsgerð gagnstefhanda, hafi farið á fund tveggja starfsmanna SPRON, þeirra Lárusar og Bryndísar, þann 16. desember, eða degi eftir að frestur til fjármögnunar samkvæmt tilboðinu rann út, og innt þá eftir hvað fælist í yfirlýsingu SPRON, dagsettri 14. desember 2005. Hann hafi fengið þau svör að ekkert lánsloforð né peningar væru á þeirri stundu til ráðstöfunar fyrir gagn-stefhanda og að yfirlýsing SPRON væri ekki lánsloforð heldur yfirlýsing um að beiðni um slíkt lán yrði tekið fyrir á lánanefndarfundi og þá hugsanlega á þriðjudegi í næstu viku sem hefði þá orðið 20. dagur frá tilboðsgerð og fresturinn löngu liðinn.

Vitnið Lárus Sigurðsson, útibússtjóri Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis Ármúla, kvað umrædda yfirlýsingu hafa falið í sér skilyrt lánsloforð þannig að lán-veiting, ef af yrði, væri háð útlánamati.

Umræddur fyrirvari í kauptilboði gagnstefhanda frá 26. nóvember 2005 í eign stefnda, ABC Holding ehf., er skýr, m.a. að því er tekur til orðsins „lánastofnun" og verður ekki fallist á að Skjólvangur ehf. geti fallið þar undir. Ekki er heldur fallist á að áskilnaði um lánsloforð sé fullnægt með skilyrtu lánsloforði til þriðja aðila. Aðila málsins greinir ekki á um að frestur til að fullnægja fyrirvaranum hafi runnið út 15. desember 2005. Fyrir lok þess dags hafði fyrirvarinn ekki verið efndur af hálfu gagnstefhanda og stefndi, ABC Holding ehf., hafði eftir það, þegar með vísun til þess sem í fyrirvaranum segir, heimild til að rifta tilboðinu með einhliða yfirlýsingu.

Af framangreindri grundvallarniðurstöðu málsins leiðir að sýkna ber stefndu af kröfum gagnstefhanda. Dæma ber gagnstefhanda til að greiða hvorum hinna stefndu 400.000 krónur í málskostnað.

Mál þetta dæmir Sigurður H. Stefánsson héraðsdómari.

D ó m s o r ð:

Aðalsök er vísað frá dómi og fellur málskostnaður niður milli aðila hennar. Stefndu, Félagsbústaðir hf. og ABC Holding ehf., eru sýknir af kröfum gagn-stefhanda, Danis ehf.

Gagnstefnandi greiði stefnda, Félagsbústöðum hf., 400.000 krónur í máls-kostnað

Gagnstefnandi greiði stefnda, ABC Holding ehf., 400.000 krónur í máls-kostnað.