Föstudaginn 23. janúar 2009.
Nr. 13/2009.	Bryndís Eva Jónsdóttir (Jón Einar Jakobsson hrl.) gegn Félagi sumarbústaðaeigenda Kolsstöðum og (Helgi Birgisson hrl.) Lumex ehf. (enginn)

 

Kærumál. Þinglýsing

 

B kærði úrskurð héraðsdóms og krafðist þess að felld yrði úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi, um að þinglýsa tilteknum breytingum er varðaði eignarheimild B að nánar tilgreindu landi. Í dómi Hæstaréttar var meðal annars vísað til þess að í ákvörðun þinglýsingarstjórans, sem byggð var á 27. gr. laga nr. 39/1978, hafi verið að finna staðhæfingar um efnisleg réttindi sem feli í sér annað og meira en leiðréttingu á færslum í fasteignabók. Þar sem ákvæðið veitti ekki heimild til slíks var krafa B tekin til greina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Garðar Gíslason og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 29. desember 2008, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 12. janúar 2009. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 16. desember 2008, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi 5. ágúst 2008 um að þinglýsa tiltekinni breytingu er varðaði skráningu á eignarheimild sóknaraðila að Hraunkima nr. 7, sem er lóð úr landi Kolsstaða í Borgarbyggð. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess aðallega að hinn kærði úrskurður verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til nýrrar meðferðar. Til vara krefst hann þess að fyrrgreind ákvörðun þinglýsingarstjóra verði felld úr gildi og leiðréttingar hans afmáðar úr fasteignabók embættisins. Til þrautavara krefst hann þess að þinglýsingarstjóra verði gert að breyta leiðréttingum á þann veg, að einn hektari jarðarinnar Kolsstaðir í Borgarbyggð verði skráður í fasteignabækur og þinglesin sem eign sóknaraðila og Jóns Einars Jakobssonar í óskiptri sameign með öðrum eigendum jarðarinnar án sérstakrar staðartilgreiningar. Þá gerir sóknaraðili kröfu um greiðslu málskostnaðar í héraði og kærumálskostnað úr hendi Félags sumarbústaðaeigenda, Kolsstöðum, Borgarbyggð.

Varnaraðilinn Félag sumarbústaðaeigenda Kolsstöðum krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn Lumex ehf. hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Þrautavarakrafa sóknaraðila var ekki höfð uppi í héraði og er því ekki til meðferðar fyrir Hæstarétti.

Aðalkrafa sóknaraðila er á því reist að þinglýsingarstjóri hafi átt aðild að ágreiningsmálinu, sem borið var undir Héraðsdóm Vesturlands og úr var leyst í hinum kærða úrskurði. Fyrir þessu eru engin haldbær rök og verður kröfu sóknaraðila sem sögð er byggjast á þessu því synjað.

Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði eignaðist Jón E. Jakobsson 50% hlut í jörðinni Kolsstöðum í Borgarbyggð 30. ágúst 1985, en varnaraðilinn Félag sumarbústaðaeigenda Kolsstöðum 50% hlut með afsölum 11. mars 1993. Jörðin var í sameign þeirra. Með samþykktu kauptilboði í mars 1999 og síðar kaupsamningi 27. apríl sama ár seldi Jón varnaraðilanum Lumex ehf. eignarhluta sinn í jörðinni. Í kaupsamningnum sagði meðal annars: „Sumarhús og tilheyrandi lóðarréttindi u.þ.b. 1 ha. (án leigugjalds) Jóns Einars Jakobssonar fylgja ekki með í sölu þessari.“ Samþykkis varnaraðilans Félags sumarbústaðaeigenda Kolsstöðum var ekki aflað við þessa ráðstöfun. Sumarhúsið var gert að sérstakri fasteign í fasteignabók undir nafninu Hraunkimi nr. 7. Hinn 21. október 2001 afsalaði Jón sumarhúsinu til Aðaleignar ehf. Á afsalið var handskrifað yfir orðið lóðarréttindi „eignarlóð“. Þetta afsal var afhent til þinglýsingar 14. janúar 2002. Aðaleign ehf. seldi sóknaraðila með afsali 11. febrúar 2004 sumarhúsið „með tilheyrandi eignarlóð“. Var síðastnefnt afsal afhent til þinglýsingar 17. maí 2004 og fært í fasteignabók 10. júní sama ár.

         Sýslumaðurinn í Borgarnesi sendi Jóni E. Jakobssyni bréf 5. ágúst 2008. Í bréfinu segir meðal annars svo: „Varðar: Afsal á sumarhúsinu Hraunkima 7, Kolsstöðum í Borgarbyggð. Sjá þinglýsingarskjal nr. 6/2002 á fnr. 222-8454. Jón E. Jakobsson, hafði afsalað öllum sínum eignarhlut 50% af jörðinni. Hann gat því ekki haldið eftir lóðinni sem eignarlóð. Á sama hátt getur Aðaleign ehf. ekki afsalað Bryndísi Evu Jónsdóttur meiri réttindum en þeir áttu og er því aðeins um leigulóð að ræða. Leiðrétting hefur nú átt sér stað og eigandi sumarhúss nr. 7 við Hraunkima aðeins leigulóðarhafi.“ Málavextir eru nánar raktir í héraðsdómi, svo og málsástæður aðila.

         Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun þinglýsingarstjórans, svo sem henni er lýst í bréfinu 5. ágúst 2008, verði úr gildi felld. Ákvörðunin var tilkynnt sóknaraðila með bréfi 2. september 2008. Samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 skal þinglýsingarstjóri bæta úr verði hann þess áskynja að færsla sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella. Þau mistök höfðu orðið við þinglýsingu afsalsins 21. október 2001 að ekki hafði verið rituð athugasemd á afsalið um að samþykki sameiganda Jóns Einars Jakobssonar, varnaraðilans Félags sumarbústaðaeigenda Kolsstöðum í þessu máli, hefði ekki verið aflað við þá ráðstöfun sem fólst í að undanþiggja umrætt sumarhús og lóðarspildu við afsalsgerðina. Þetta leiddi síðan til þess að afsali á sumarhúsinu til sóknaraðila 11. febrúar 2004 var einnig þinglýst án athugasemdar um hið sama.

         Í ákvörðun þinglýsingarstjóra 5. ágúst 2008, sem um er deilt í málinu, er að finna staðhæfingar um efnisleg réttindi varðandi umrætt sumarhús og lóðarspildu, sem fela í sér annað og meira en leiðréttingu á færslum í fasteignabók. Ákvæði 27. gr. þinglýsingalaga veita ekki heimild til þess. Samkvæmt þessu verður fallist á kröfu sóknaraðila um að ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi 5. ágúst 2008 verði felld úr gildi.

         Varnaraðilanum Félagi sumarbústaðaeigenda Kolsstöðum verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað sem ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi 5. ágúst 2008 varðandi eignina Hraunkima 7 úr landi Kolsstaða í Borgarbyggð er felld úr gildi.

Varnaraðilinn Félag sumarbústaðaeigenda Kolsstöðum greiði sóknaraðila, Bryndísi Evu Jónsdóttur, samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 16. desember 2008.

Mál þetta var þingfest 21. október 2008 og tekið til úrskurðar 25. nóvember sama ár. Sóknaraðili er Bryndís Eva Jónsdóttir, Hraunbrún 10 í Hafnarfirði, en varnaraðilar eru Félag sumarbústaðareigenda Kolsstöðum og Lumex ehf., Skipholti 37 í Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að felld verði úr gildi ákvörðun þinglýsingarstjórans í Borgarnesi frá 5. ágúst 2008 varðandi eignina Hraunkima nr. 7, sem er lóð úr landi Kolsstaða í Borgarbyggð, og að þinglýsingu verði breytt til fyrra horfs. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili Félag sumarbústaðareigenda Kolsstöðum krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað.

Varnaraðili Lumex ehf. hefur ekki látið mál þetta til sín taka.

I.

Atvik málsins verða rakin til þess að jörðin Kolsstaðir í Hvítársíðu í Borgarbyggð var um nokkurra ára tímabil í jafnri sameign varnaraðila Félags sumarbústaðareigenda Kolsstöðum og Jóns Einars Jakobssonar, lögmanns og föður sóknaraðila. Hafði varnaraðili eignast hlut sinn í jörðinni með afsölum 11. mars 1993 í kjölfar nauðungarsölu, en Jón fékk afsal fyrir sínum jarðarhluta 30. september 1985.

Með samþykktu kauptilboði 29. mars 1999 seldi Jón Einar Jakobsson hlut sinn í jörðinni til varnaraðila Lumex ehf. Í kauptilboðinu var tekið fram að um væri að ræða allan eignarhluta Jóns í jörðinni að frátöldu sumarhúsi og tilheyrandi lóðarréttindum. Í kjölfarið var gerður kaupsamningur 27. apríl sama ár, en þar sagði að undanskilið við söluna væri sumarhús og tilheyrandi lóðarréttindi Jóns. Var tekið fram að stærð lóðarinnar væri um það bil einn hektari og að hún væri án leigugjalds. Afsal fyrir jarðarhlutanum var síðan gefið út 1. október 2002, en þar var að finna samhljóða ákvæði og í kaupsamningi um sumarhúsið og lóðarréttindi. Kaupsamningnum var þinglýst 11. ágúst 1999 og afsalinu 2. september 2004.

Hinn 21. október 2001 afsalaði Jón Einar Jakobsson sumarhúsinu, sem er nr. 7 við Hraunkima, með tilheyrandi lóðarréttindum, til Aðaleignar ehf. Á afsalið hefur verið ritað „eignarlóð“ yfir orðið „lóðarréttindum“ og þar við eru ritaðir upphafsstafir afsalsgjafa. Afsalinu var þinglýst 14. janúar 2002. Aðaleign ehf. afsalaði síðan eigninni til sóknaraðila 11. febrúar 2004. Í því afsali var tekið fram að sumarhúsinu væri ráðstafað með tilheyrandi eignarlóð. Afsalið var móttekið til þinglýsingar 17. maí 2004 og fært í þinglýsingabók 10. júní sama ár.

II.

Í þinglýsingabókum var stofnuð sérstök eign um sumarhúsið og þau lóðarréttindi sem því fylgdu. Var það gert á grundvelli kaupsamningsins frá 27. apríl 1999 milli Jóns Einars Jakobssonar og varnaraðila Lumex ehf.

Með bréfi lögmanns varnaraðila Félags sumarbústaðareigenda Kolsstöðum 25. júlí 2007 til þinglýsingarstjóra var gerð athugasemd við að kaupsamningnum hefði verið þinglýst án athugasemda þótt skjalið væri ekki áritað af varnaraðila sem eiganda jarðarinnar. Var vísað til þess að varnaraðili Lumex ehf. gæti ekki upp á sitt eindæmi afsalað einum hektara lands í óskiptri sameign varnaraðila. Með vísan til 27. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978, var þess farið á leit að þinglýsingin yrði leiðrétt. Þessi tilmæli ítrekaði lögmaðurinn með bréfi 26. febrúar 2008.

Með bréfi 5. ágúst 2008 til Jóns Einars Jakobssonar tók þinglýsingarstjóri umdeilda ákvörðun, en bréfið er svohljóðandi:

Jón E. Jakobsson, hafði afsalað öllum sínum eignahluta 50% af jörðinni. Hann gat því ekki haldið eftir lóðinni sem eignarlóð. Á sama hátt getur Aðaleign ehf. ekki afsalað Bryndísi Evu Jónsdóttur meiri réttindum en þeir áttu og er því aðeins um leigulóð að ræða. Leiðrétting hefur nú átt sér stað og er eigandi sumarhúss nr. 7 við Hraunkima aðeins leigulóðarhafi.

Samkvæmt þessu var gerð sú breyting á fasteignabók að eignarheimild beggja varnaraðila var skráð á eignina, en þar er að auki tilgreint afsalið til sóknaraðila frá 11. febrúar 2004.

Þessa ákvörðun tilkynnti þinglýsingarstjóri sóknaraðila með bréfi 2. september 2008 og er það svohljóðandi:

Yður tilkynnist hér með að sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 að þinglýsingarstjóri hefur leiðrétt þinglesið eignarhald á fasteigninni Hraunkima 7 í landi Kolsstaða í Borgarbyggð. Þar sem Jón E. Jakobsson hafði afsalað öllum sínum 50% eignarhluta af jörðinni þá gat hann ekki haldið lóðinni líkt og um eignarlóð væri að ræða. Að sama skapi gat Aðaleign ehf. ekki afsalað yður meiri réttindum en þeir höfðu í upphafi og er því einungis um leigulóð að ræða. Ofangreind leiðrétting hefur nú þegar átt sér stað og eruð þér sem eigandi að sumarbústaðnum Hraunkima 7 einungis leigulóðarhafi.

Með bréfi 1. september 2008 tilkynnti sóknaraðili þinglýsingarstjóra að úrlausn hans yrði borin undir héraðsdóm. Eftir að þinglýsingarstjóri hafði afhent sóknaraðila staðfest ljósrit gagna var málið sent dóminum með bréfi 26. sama mánaðar. Þinglýsingarstjóri sendi síðan dóminum athugasemdir sínar um málefnið með bréfi 14. október sama ár.

III.

Sóknaraðili heldur því fram að við sölu á helmingshlut í jörðinni frá Jóni Einari Jakobssyni til varnaraðila Lumex ehf. með kaupsamningi 27. apríl 1999, og síðar með sölu á umdeildri lóðarspildu, hafi á engan hátt verið raskað eignarréttindum varnaraðila Félags sumarbústaðareigenda Kolsstöðum. Því geti félagið ekki haft lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins og í raun engan lagalegan rétt til að hlutast til um þinglýsingu eignarheimilda að spildunni. Þá vísar sóknaraðili til þess að varnaraðili Lumex ehf. hafi ekki látið málið til sín taka og því verði ekki séð að það félag eigi aðild að málinu. Aftur á móti telur sóknaraðili að þinglýsingarstjóri eigi að vera aðili að málinu, enda sé það sprottið af ákvörðun hans.

Sóknaraðili vísar til þess að við sölu á jarðarhluta Jóns Einars Jakobssonar hafi sumarhúsið að Hraunkima nr. 7 ásamt einum hektara lands verið undanskilið. Sóknaraðili hafi síðan eignast sumarhúsið og landspilduna með afsali 11. febrúar 2004 sem ekki verði vefengt. Til stuðnings þessu hefur sóknaraðili lagt fram tölvubréf frá 13. nóvember 2008 þar sem sá fasteignasali sem hafði milligöngu um sölu jarðarinnar fullyrðir að seljandi hafi haldið eftir landspildu sem eignarlóð. Í tölvubréfinu segir einnig að aðilar hafi verið sammála um að lóðin félli innan umráðasvæðis kaupanda við væntanleg skipti á milli stærstu eigendanna svo hægt væri að uppfylla samninginn.

Sóknaraðili heldur því fram að varnaraðili Félag sumarbústaðareigenda Kolsstöðum hafi á ýmsan hátt viðurkennt eignarrétt sóknaraðila að landspildunni, enda vitað af þeim rétti frá fyrstu tíð og aldrei haft í frammi mótmæli við sóknaraðila eða fyrri eigendur fyrr en með bréfi til sóknaraðila 18. júní 2008.

Sóknaraðili andmælir því að nokkur þau mistök hafi orðið við þinglýsingu í skilningi 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978. Einnig bendir sóknaraðili á að enginn kostur hafi verið gefin á andmælum eða athugasemdum áður en þinglýsingarstjóri tók þá ákvörðun sem um er deilt í málinu. Telur sóknaraðili að sú málsmeðferð hafi farið á svig við réttarfarsreglur.

Sóknaraðili vísar til þess að þinglýsingarstjóri eigi eingöngu að taka ákvörðun um hvort skjali verði þinglýst. Undir hann falli hins vegar ekki að skera úr deilu um efnisatriði sem snerta þinglýst skjöl. Telur sóknaraðili að þinglýsingarstjóri hafi að þessu leyti farið út fyrir verksvið sitt í úrlausn sinni.

IV.

Varnaraðili Félag sumarbústaðareigenda Kolsstöðum vísar til þess að láðst hafi að afla samþykkis varnaraðila þegar Jón Einar Jakobsson undanskildi sumarhús og lóðarréttindi við söluna til varnaraðila Lumex ehf. með kaupsamningi 27. apríl 1999. Þeim kaupsamningi hafi síðan verið þinglýst án athugasemda 11. ágúst þrátt fyrir þennan annmarka. Í kjölfarið hafi sumarhúsinu ásamt lóðarréttindum verið afsalað, fyrst 21. október 2001 til Aðaleignar ehf. og síðan 11. febrúar 2004 til sóknaraðila.

Varnaraðili tekur fram að krafist hafi verið leiðréttingar á færslum í þinglýsingabók þegar varnaraðila varð ljóst að sóknaraðili var kominn með þinglýsta eignarheimild að landskika úr jörðinni án þess að sú ráðstöfun hafi verið borin undir eða samþykkt af varnaraðila.

Varnaraðili telur öldungis ljóst að hann hafi sem annar eigandi jarðarinnar Kolsstaða, og þar með annar eigandi umdeildrar lóðarspildu, lögvarinna hagsmuna að gæta í málinu. Telur varnaraðili að hafna beri kröfu sóknaraðila þar sem þá aðila er hún sækir rétt sinn til hafi brostið heimild til að afsala eignarrétti að einstökum hlutum jarðarinnar. Það eigi við um ráðstöfun Jóns Einars Jakobssonar og varnaraðila Lumex ehf. með fyrrgreindum kaupsamningi, en sóknaraðili hafi ekki öðlast betri rétt en þeir sem hún leiðir rétt sinn af.

Varnaraðili bendir á að ákvæði kaupsamningsins verði ekki skilið svo að Jón Einar Jakobsson haldi eftir eignarrétti af spildunni. Þvert á móti bendi orðalagið til að um leigulóð sé að ræða án endurgjalds. Tekur varnaraðili fram að þótt afla hefði þurft samþykkis fyrir þessari ráðstöfun muni varnaraðili að óbreyttu ekki amast við því að sóknaraðili fái hæfilega leigulóð undir sumarhúsið.

V.

Með kaupsamningi 27. apríl 1999 seldi Jón Einar Jakobsson, faðir sóknaraðila, eignarhlut sinn í jörðinni Kolsstöðum til varnaraðila Lumex ehf. Um var að ræða helmingseignarhlut í jörðinni, en hún var að öðru leyti í eigu varnaraðila Félags sumarbústaðareigenda Kolsstöðum. Við söluna undanskildi Jón sumarhús auk tilheyrandi lóðar, sem var um það bil einn hektari að stærð og án endurgjalds. Afsal var síðan gefið út 1. október 2002 og var það sama efnis. Kaupsamningnum var þinglýst 11. ágúst 1999 og afsalinu 2. september 2004.

Á grundvelli kaupsamningsins 27. apríl 1999 var stofnuð sérstök eign í fasteignabók þinglýsingarstjóra um sumarhúsið og lóðarréttindin og gengur eignin undir nafninu Hraunkimi nr. 7. Þeirri eign hefur síðan verið ráðstafað, fyrst með afsali 21. október 2001 til Aðaleignar ehf. og síðan með afsali til sóknaraðila 11. febrúar 2004. Með umdeildri ákvörðun þinglýsingarstjóra 5. ágúst 2008 hefur hann fært inn á eignina eignarheimild beggja varnaraðila að jörðinni. Þessi ákvörðun var fyrst tilkynnt sóknaraðila með bréfi 2. september sama ár. Var ákvörðunin borin undir dóminn innan þess frests sem greinir í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978.

Af þinglýstum gögnum verður ekki annað ráðið en að landið undir sumarhúsinu hafi verið í óskiptri sameign við sölu jarðarhlutans 27. apríl 1999. Án samþykkis varnaraðila Félags sumarbústaðareigenda Kolsstöðum, sem var þinglýstur eigandi að helmingi jarðarinnar, brast því Jóni Einar Jakobssyni og varnaraðila Lumex ehf. heimild til að skipta landi úr jörðinni og breytir þá engu hvort sú landspilda var seld á leigu eða gerð að eignarlóð. Að réttu lagi bar því þinglýsingarstjóra að þinglýsa kaupsamningnum og síðar afsalinu með athugasemd um þennan heimildarskort. Jafnframt voru engin efni til að stofna sérstaka eign í fasteignabók um sumarhúsið og lóðarréttindi, enda hafði lóðinni ekki verið skipt úr jörðinni með samþykki allra þinglýstra eigenda jarðarinnar.

Í samræmi við réttarfarsreglur verður með úrskurði þessum ekki farið út fyrir kröfugerð aðila í því skyni að leiðrétta ranga þinglýsingu. Á meðan eignin Hraunkimi nr. 7 stendur enn sem sérstök eign í fasteignabók er rétt að þar sé tilgreint hver fari með þinglýsta eignarheimild að landinu. Verður kröfu sóknaraðila því hafnað.

Það athugast að þinglýsingarstjóri tók ákvörðun sína 5. ágúst 2008 á grundvelli 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. sömu laga skilaði þinglýsingarstjóri síðan athugasemdum til dómsins. Þrátt fyrir ákvörðunina hefur þinglýsingarstjóri sjálfur engra hagsmuna að gæta af málinu né heldur stendur réttarfarsnauðsyn til aðildar hans að því, eins og sóknaraðili hefur haldið fram.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila Félagi sumarbústaðareigenda Kolsstöðum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn eins og í úrskurðarorði greinir.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Kröfur sóknaraðila, Bryndísar Evu Jónsdóttur, er hafnað.

Sóknaraðili greiði varnaraðila Félagi sumarbústaðareigenda Kolsstöðum 100.000 krónur í málskostnað.