Fimmtudaginn 30. nóvember 2006.
Nr. 260/2006.	Eik fasteignafélag hf. (Ástráður Haraldsson hrl.) gegn Davíð W. Jack Bergdísi Ósk Sigmarsdóttur Sólbliki ehf. og Birni H. Björnssyni (Halldór Þ. Birgisson hrl.  Guðjón Ægir Sigurjónsson hdl.) og Reykjavíkurborg til réttargæslu (Anton Björn Markússon hrl.)

 

Skipulag. Byggingarleyfi. Grennd. Stjórnsýsla.

E, sem var eigandi húseignar í miðborg Reykjavíkur, óskaði eftir leyfi til að breyta 1. hæð hennar þannig að nota mætti hana sem skemmtistað. Umsóknin var samþykkt af skipulags- og byggingarnefnd með nánar tilgreindum skilyrðum og kærðu D o.fl. þá ákvörðun til úrskurðarnefndar um skipulags- og byggingarmál sem felldi hana úr gildi. Af því tilefni höfðaði E mál og krafðist ógildingar á úrskurðinum og staðfestingar á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að vegna 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 væri heimild R til að leyfa þessi breyttu afnot háð því skilyrði að þau væru samræmanleg aðalskipulagi og deiliskipulagi. Ekki var vikið sérstaklega að notkun lands á umræddu svæði í aðalskipulagi R, annars staðar en í þróunaráætlunar miðborgar. Í ákvæðum áætlunarinnar voru meðal annars sett þau skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis að breytt notkun húss hefði ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum. Jafnframt var áskilið að breytt starfsemi í húsnæði mætti hvorki hafa truflandi áhrif á íbúa í grennd við það af öðrum ástæðum en að framan er getið né auka umferð svo að óæskilegt sé. Talið var að starfsemi skemmtistaðar, sem væri opinn næturlangt um helgar, hlyti almennt að kalla á umferð bifreiða og mikinn umgang fólks, þar á meðal ölvaðra manna, þannig að af gæti hlotist verulegur hávaði og óþrifnaður. Þótt ljóst væri að íbúar yrðu nú þegar fyrir margháttuðu ónæði, sem tengdist rekstri annarra skemmtistaða í námunda við húseign E, og að horfur væru á að svo yrði áfram án tillits til afdrifa byggingarleyfis E, var ekki talið unnt að líta fram hjá því að við veitingu þess hefði R hvorki rannsakað né lagt mat á hvaða áhrif nýr skemmtistaður í húsnæði E myndi hafa að þessu leyti og hvort þau væru innan þeirra marka, sem D o.fl. yrðu að hlíta sem eigendur húseigna í grennd við hús E. Að því virtu var talið að það væri E, sem umsækjanda um byggingarleyfi sem háð væri sérstökum skilyrðum, að sanna að þeim væri fullnægt með því að þessi nýi skemmtistaður myndi ekki auka að mun truflun íbúa í húsakynnum D o.fl. af framangreindum ástæðum. Ekki var talið að E hefði tekist það og var kröfum hans því hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

 

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson, Garðar Gíslason, Hrafn Bragason og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 15. mars 2006. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 26. apríl 2006 og var héraðsdómi áfrýjað öðru sinni 15. maí sama ár. Áfrýjandi krefst þess að ógiltur verði úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála 30. desember 2004 í máli nr. 1/2004, svo og að staðfest verði ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar 26. nóvember 2003, sem samþykkt var í borgarstjórn 4. desember sama ár, um að veita áfrýjanda leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð hússins að Þingholtsstræti 5 í Reykjavík. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Réttargæslustefndi hefur látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti, en gerir enga dómkröfu.

I.

Samkvæmt því, sem fram er komið í málinu, á áfrýjandi fasteignirnar Þingholtsstræti 3 og 5 í Reykjavík. Í húsinu Þingholtsstræti 5 var áður rekin Ísafoldarprentsmiðja hf., en frá árinu 1999 mun hafa verið starfræktur þar skemmtistaður í kjallara og gistiheimili á 2., 3. og 4. hæð. Að Þingholtsstræti 3 hefur nú verið reist hús, sem tengt er því fyrrnefnda, og mun ráðgert að í þeim verði í einu lagi rekið gistihús ásamt veitingastöðum.

Áfrýjandi beindi umsókn 19. mars 2003 til réttargæslustefnda um byggingarleyfi til að mega innrétta skemmtistað á 1. hæð hússins að Þingholtsstræti 5. Á vegum réttargæslustefnda var í september sama ár efnt til grenndarkynningar á umsókninni og bárust honum átta athugasemdir. Skipulagsfulltrúi réttargæslustefnda gerði umsögn 24. nóvember 2003, þar sem þessum athugasemdum var svarað og komist að þeirri niðurstöðu að með því að „þau atriði sem lúta að grenndarrétti, önnur en háttsemi utan við staðinn, ættu að vera tryggð og þar sem um er að ræða starfsemi í samræmi við bæði aðal- og deiliskipulag verður að telja ólíklegt að Reykjavíkurborg geti orðið skaðabótaskyld samþykki hún umsóknina.“ Umsókn áfrýjanda var tekin til greina á fundi skipulags- og byggingarnefndar réttargæslustefnda 26. nóvember 2003 með þeirri athugasemd að hún „samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997“, en áskilin var lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á svokallaðri hljóðvist fyrirhugaðs skemmtistaðar. Þessi ákvörðun mun síðan hafa verið staðfest á fundi borgarstjórnar 4. desember 2003.

Stefndu Davíð W. Jack og Bergdís Ósk Sigmarsdóttir beindu fyrir sína hönd og stefnda Sólbliks ehf. kæru 29. desember 2003 á framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Í kærunni var greint frá því að þessir stefndu væru eigendur þriggja íbúða að Þingholtsstræti 7a, en samkvæmt öðru því, sem fram er komið í málinu, munu þær allar hafa verið í útleigu frá því að þau eignuðust þær. Þessir stefndu vísuðu í kærunni meðal annars til þess að veitingastaðir hafi verið í húsunum Þingholtsstræti 1 og 2, svo og að slíkum stað hafi einnig verið komið á fót í kjallara hússins númer 5 við sömu götu, en eftir það hafi ástand í nágrenninu breyst mjög til hins verra. Upp frá því hafi verið mikill ágangur í porti milli húsanna Þingholtsstrætis 5 og 7, þar sem gengið væri að því síðarnefnda ásamt húsinu númer 7a, og hávaði af ölvuðum mönnum með ólíkindum, auk mikils og margvíslegs óþrifnaðar eftir þá. Gatan væri þröng og umferð í henni meiri en næg án þess að enn yrði bætt við vínveitingastað, enda hávaði og annar ágangur gesta þeirra staða, sem fyrir væru, nánast óbærilegur íbúum götunnar og næsta nágrennis, þar sem talsvert væri af íbúðum. Töldu þessir stefndu byggingarleyfi áfrýjanda vera andstætt aðalskipulagi og deiliskipulagi. Stefndi Björn H. Björnsson kærði með samsvarandi rökum þessa ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar 2. janúar 2004, en hann mun eiga íbúð að Þingholtsstræti 8a og búa þar. Í úrskurði nefndarinnar 30. desember 2004 var komist að þeirri niðurstöðu að ákvörðunin um að veita áfrýjanda byggingarleyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð hússins Þingholtsstrætis 5 hafi ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var hún því sem fyrr segir felld úr gildi. Með máli þessu leitast áfrýjandi við að fá þeirri niðurstöðu nefndarinnar hnekkt, þannig að byggingarleyfi hans standi óraskað.

II.

Í málinu liggur fyrir að á vegum réttargæslustefnda var 16. janúar 2002 lokið við  gerð deiliskipulags fyrir reit, sem var auðkenndur 1.170.3 og afmarkaður að norðan af Bankastræti, að austan af Ingólfsstræti, að sunnan af Amtmannsstíg, en að vestan af Þingholtsstræti. Fasteignirnar númer 1, 3, 5, 7 og 7a við Þingholtsstræti falla meðal annarra innan þessa reits ásamt óbyggðri lóð, sem er númer 9 við sömu götu, á horni hennar og Amtmannsstígs. Deiliskipulag þetta var samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd réttargæslustefnda 6. mars 2002 og borgarráði 21. sama mánaðar, en auglýsing um gildistöku þess var birt í Stjórnartíðindum 16. ágúst 2002. Við gerð deiliskipulagsins var í gildi aðalskipulag Reykjavíkur 1996-2016, sem þá hafði meðal annars verið breytt með því að svonefnd þróunaráætlun miðborgar mun í nánar tilteknum atriðum hafa verið tekin upp og staðfest sem hluti þess í júlí 2000. Nýtt aðalskipulag Reykjavíkur fyrir árin 2001 til 2024 var síðan staðfest 20. desember 2002 og tók gildi samkvæmt auglýsingu, sem birt var í Stjórnartíðindum 10. janúar 2003. Hluti af þessu aðalskipulagi er nefndur „Greinargerð III - Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun“, sem mun vera sama efnis og breytingin frá árinu 2000 á þágildandi aðalskipulagi. Forsendur fyrrnefnds deiliskipulags munu ekkert hafa breyst vegna nýja aðalskipulagsins.

Samkvæmt framlögðum gögnum úr aðalskipulagi réttargæslustefnda telst svæðið, sem mál þetta varðar, til miðborgar. Í skipulaginu er henni skipt í miðborgarkjarna, atvinnusvæði, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði. Bankastræti er samkvæmt þessari skiptingu á aðalverslunarsvæði, þar með talið hornhús að Þingholtsstræti 1, en landið innan áðurnefnds deiliskipulagsreits 1.170.3 mun að öðru leyti vera á hliðarverslunarsvæði, sem skipað er í flokk með auðkenninu V-II.I, ásamt svæðinu vestan Þingholtsstrætis að Lækjargötu norðan Amtmannsstígs. Bæði á aðalverslunarsvæðum og hliðarverslunarsvæðum er samkvæmt skipulaginu að finna svokölluð skilgreind götusvæði, þar sem beita á „nákvæmri stýringu ... í þeim tilgangi að tryggja æskilega dreifingu notkunar“, meðal annars þannig að á götuhlið jarðhæða fari hlutfall annarrar starfsemi en smásöluverslunar og matvöruverslunar ekki fram úr helmingi á hverju götusvæði fyrir sig. Samkvæmt aðalskipulaginu telst Bankastræti til skilgreindra götusvæða, en ekki Ingólfsstræti, Amtmannsstígur eða Þingholtsstræti.

Í greinargerð I með gildandi aðalskipulagi réttargæslustefnda, sem virðist af gögnum málsins fjalla um stefnumörkun, er vikið sérstaklega að miðborginni með þeim orðum að þar sé starfsemi, sem þjóni landinu í heild, auk þess sem hún myndi meginkjarna smásöluverslunar, sértækrar þjónustu og afþreyingar. Starfsemin þar sé fjölbreyttari en á verslunar- og þjónustusvæðum, svo sem skrifstofur, menningarstofnanir, þjónustustofnanir, veitingahús, gistihús og „í sumum tilvikum hreinlegur iðnaður og íbúðir“. Um landnotkun er í þessum hluta aðalskipulagsins að öðru leyti vísað til greinargerðar III, fyrrnefndrar þróunaráætlunar miðborgar. Í þeim hluta þróunaráætlunarinnar, sem varðar verslunarsvæði, segir að stefnt sé að því að viðhalda og styrkja þar verslun með aðlaðandi umhverfi og aðstöðu. Á aðalverslunarsvæðum eigi fyrst og fremst að vera smásölu- og matvöruverslanir, en á hliðarverslunarsvæðum skuli einnig lögð áhersla á smásöluverslun, þótt þar verði leyft hærra hlutfall af annarri notkun en á aðalverslunarsvæðum. Skuli stefnt að því að slík notkun styðji við smásölu- og matvöruverslun og gagnkvæmt. Þá segir enn fremur að borgaryfirvöld muni hvetja til þess að efri hæðir húsa, bæði á aðal- og hliðarverslunarsvæðum, verði notaðar sem íbúðarhúsnæði, en tekið er þó fram að „verslunarsvæðin eru ef til vill ekki ákjósanleg fyrir barnafjölskyldur til búsetu þar sem ekki er hægt að mæta þar ýtrustu kröfum sem gerðar eru almennt til íbúðasvæða.“ Um landnotkun á hliðarverslunarsvæðum er í þessum hluta aðalskipulagsins að mestu fjallað um skilgreind götusvæði, sem ágreiningsefni þessa máls varða ekki, en tvennt er þar að öðru leyti tekið fram. Annars vegar er svofellt sérákvæði um afgreiðslutíma áfengis: „Borgaryfirvöld vilja, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V-II.I.“ Til skýringar á þessu segir að „ofangreind svæði eru nálægt miðborgarkjarnanum þar sem mest veitingastarfsemi er í dag. Þau eru einnig fjær íbúðabyggð en önnur verslunarsvæði. Samhæfing afgreiðslutíma áfengis á svæðinu skapar tengsl við veitingastarfsemi miðborgarkjarnans og stuðlar að því að stærri hluti næturlífsins sé á tilgreindu svæði.“ Hins vegar er „almennt ákvæði um notkun á verslunarsvæðum“, sem á að gilda utan skilgreindra götusvæða, bæði á aðal- og hliðarverslunarsvæðum, en þar segir: „Skilyrði fyrir að veitt verði leyfi fyrir notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða (s.s. bakhúsum og efri hæðum) eru eftirfarandi: Notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum. Notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.“

Í greinargerð með deiliskipulagi fyrir reit 1.170.3, sem nær eins og áður kom fram meðal annars til fasteignarinnar Þingholtsstrætis 5, segir að innan hans sé „heimil sú notkun (landnotkun/starfsemi) sem samræmist reglum þar um skv. Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016“. Óumdeilt er í málinu að síðastnefnd tilvísun taki nú til aðalskipulags réttargæslustefnda fyrir árin 2001 til 2024. Einnig er tekið fram í greinargerðinni að áréttað skuli „að sækja þarf um leyfi til þess að breyta notkun á húsnæði t.d. íbúðarhúsnæði í skrifstofur eða verslun í veitingastað o.s.frv. til byggingarfulltrúans í Reykjavík sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Skal miða við þá notkunarflokka sem tilgreindir eru í meðfylgjandi töflu ... Ávallt þarf að sækja um breytta notkun þegar verið er að breyta um notkun milli þeirra flokka sem þar eru tilgreindir.“ Í töflunni, sem vísað er til, er greint á milli fimmtán svokallaðra notkunarflokka, þar sem meðal annars er að finna matvöruverslanir, smásöluverslanir, veitingastaði og skemmtistaði, en til síðastnefnda flokksins teljast „skemmtistaðir, dansstaðir, krár, næturklúbbar.“ Að öðru leyti varðar greinargerð með deiliskipulaginu ekki ágreiningsefni málsins, en þar er þó tekið fram að ljóst sé „að hávaði við íbúðir í miðborginni og jaðarsvæðum verður í einhverjum tilvikum meiri en æskilegt er á íbúðarsvæðum. Við hönnun íbúðarhúsnæðis og breytingar á eldra húsnæði skal leitast við að halda óþægindum af völdum hávaða í lágmarki með þeim aðgerðum sem tækar eru.“

III.

Í málinu eru engin gögn um hvernig heimilt hafi verið að nota húsið að Þingholtsstræti 5 samkvæmt byggingarleyfum, sem veitt voru áður en fyrrgreind umsókn áfrýjanda kom fram, en af málatilbúnaði aðilanna verður ekki annað ráðið en að óumdeilt sé að á 1. hæð þess hafi verið verslunarhúsnæði. Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 þurfti áfrýjandi af þessum sökum að leita byggingarleyfis, eins og hann gerði, til að breyta þessum hluta hússins þannig að nota mætti hann fyrir skemmtistað, svo sem áréttað er í áðurnefndri greinargerð með deiliskipulagi fyrir reit 1.170.3. Vegna 2. mgr. 43. gr. sömu laga var heimild réttargæslustefnda til að leyfa þessi breyttu afnot háð því skilyrði að þau væru samræmanleg aðalskipulagi hans fyrir árin 2001 til 2024 og deiliskipulaginu.

Eins og málið liggur fyrir verður ekki séð að í aðalskipulagi réttargæslustefnda sé vikið sérstaklega að notkun lands á því svæði, sem ágreiningur aðilanna varðar, annars staðar en í þróunaráætlun miðborgar, sem áður er lýst. Í greinargerð með deiliskipulagi fyrir reit 1.170.3 er ekki fjallað efnislega um landnotkun, heldur vísað um hana til aðalskipulagsins. Er því ekki til annars að líta en þróunaráætlunarinnar til að komast að niðurstöðu um hvort fullnægt hafi verið fyrrnefndu skilyrði 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 til að heimila áfrýjanda að gera umdeilda breytingu á húsnæði sínu. Af því efni áætlunarinnar, sem áður var rakið, er ljóst að í aðalskipulaginu er gert ráð fyrir að á hliðarverslunarsvæðum V-II.I, sem ná meðal annars yfir fasteignina Þingholtsstræti 5, geti verið skemmtistaðir, þar sem leyfður sé rýmri afgreiðslutími áfengis en almennt gerist. Umsókn áfrýjanda um byggingarleyfi var því að þessu leyti í samræmi við heimildir til notkunar lands samkvæmt staðfestu aðalskipulagi og samþykktu deiliskipulagi. Til þess verður á hinn bóginn að líta að réttargæslustefndi hefur í þessum hluta aðalskipulagsins ekki aðeins afmarkað heimildir til afnota lands á verslunarsvæðum í miðborginni, heldur hefur hann einnig sett þar áðurgreind ákvæði um skilyrði fyrir því að byggingarleyfi verði veitt til að breyta fyrri afnotum húsa á þessum svæðum. Af þessum ákvæðum, sem eru málefnaleg og samrýmanleg almennum reglum um grennd, er réttargæslustefndi bundinn með tilliti til 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Í ákvæðunum, sem hér um ræðir, eru sett þau skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis að breytt notkun húss hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum, auk þess sem hún má ekki leiða af sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verður að vera tryggt og kröfum um bílastæði fullnægt. Við mat á því hvort þessum skilyrðum sé fullnægt verður að taka tillit til þess að ráðgert er í þróunaráætlun miðborgar og deiliskipulagi fyrir reit 1.170.3 að í nágrenni við Þingholtsstræti 5 sé meðal annars íbúðarhúsnæði, þótt fyrirvarar séu þar gerðir um hvernig þetta verslunarsvæði henti til slíkra nota. Með því að þegar eru rekin veitingahús á þessu svæði með því ónæði og öðrum óþægindum, sem þeim kunna að fylgja fyrir íbúa, verður jafnframt að gæta að því að þessum ákvæðum verður hvorki samkvæmt efni sínu né með hliðsjón af almennum grenndarreglum beitt þannig að þau verði látin standa gegn því að byggingarleyfi verði veitt til breytingar á notkun húsnæðis ef hún eykur ekki slík óþægindi svo að nokkru nemi.

Í málinu liggur fyrir að við afgreiðslu umsóknar áfrýjanda lagði réttargæslustefndi til grundvallar að íbúar í grennd við fyrirhugaðan skemmtistað myndu ekki verða fyrir truflun af lykt eða sorpi frá honum og að áætlanir um hljóðeinangrun þar nægðu til að hávaði, sem kynni að berast innan úr húsinu, færi ekki fram úr leyfilegum mörkum. Þessu mati réttargæslustefnda hafa stefndu ekki hnekkt, auk þess sem skilyrði voru sett í byggingarleyfi áfrýjanda um að húsnæðið stæðist lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist, sem ekki hefur enn reynt á. Á hinn bóginn er í þessum ákvæðum aðalskipulags jafnframt áskilið að breytt starfsemi í húsnæði megi hvorki hafa truflandi áhrif á íbúa í grennd við það af öðrum ástæðum en að framan er getið né auka umferð svo að óæskilegt sé. Starfsemi skemmtistaðar, sem er opinn næturlangt um helgar, hlýtur almennt að kalla á umferð bifreiða og mikinn umgang fólks, þar á meðal ölvaðra manna, þannig að af geti hlotist verulegur hávaði og óþrifnaður. Ótækt er að líta svo á að truflun af þessum sökum falli ekki undir ákvæði þessi vegna þess eins að ekki sé á færi veitingamanns að hafa áhrif á hvað gestir hans eða aðrir geri utan húsnæðisins, enda verður eðli máls samkvæmt að taka í skipulagi mið meðal annars af slíkum beinum afleiðingum starfsemi, sem heimiluð er á fasteign, þótt þeirra gæti eingöngu utan marka hennar. Eins og áður greinir kváðust stefndu í kærum 29. desember 2003 og 2. janúar 2004 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála verða fyrir nánast óbærilegu ónæði af mannaferðum í tengslum við skemmtistað í kjallara Þingholtsstrætis 5 og aðra veitingastaði í nágrenninu. Samkvæmt málflutningi áfrýjanda fyrir Hæstarétti er enn fyrir hendi leyfi til að reka þennan skemmtistað og stendur til að gera það áfram hvernig sem fari um heimild til slíks á 1. hæð hússins. Þótt ljóst sé af þessu að íbúar verði nú þegar fyrir margháttuðu ónæði, sem tengist rekstri skemmtistaða í námunda við húseignir stefndu, og að ekki séu horfur á öðru en að svo verði áfram án tillits til afdrifa byggingarleyfis áfrýjanda, verður ekki litið fram hjá því að við veitingu þess rannsakaði hvorki réttargæslustefndi svo að séð verði né lagði hann mat á hvaða áhrif nýr skemmtistaður á 1. hæð Þingholtsstrætis 5 myndi hafa að þessu leyti og hvort þau væru innan þeirra marka, sem stefndu yrðu að hlíta. Að því virtu er það áfrýjanda sem umsækjanda um byggingarleyfi, sem háð er sérstökum skilyrðum samkvæmt aðalskipulagi réttargæslustefnda, að sanna í málinu að þeim sé fullnægt með því að þessi nýi skemmtistaður í húsnæði hans myndi ekki auka að mun truflun íbúa í húsakynnum stefndu af framangreindum ástæðum. Það hefur áfrýjanda ekki tekist.

Samkvæmt því, sem að framan greinir, verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest. Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Eik fasteignafélag hf., greiði stefndu, Davíð W. Jack, Bergdísi Ósk Sigmarsdóttur, Sólbliki ehf. og Birni H. Björnssyni, hverjum fyrir sig 100.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

                                                                                                                 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 16. desember 2005.

Mál þetta, sem dómtekið var 25. nóvember sl., var höfðað 16. mars 2005 af Eik fasteignafélagi ehf., Sóltúni 26, Reykjavík, á hendur Davíð W. Jack, Blikanesi 2, Garða­bæ, Bergdísi Ósk Sigmarsdóttur, sama stað, og Birni H. Björnssyni, Þingholts­stræti 8a, Reykjavík, og Reykjavíkurborg til réttargæslu. Með stefnu birtri 27. júní sl. var málið einnig höfðað gegn Sólbliki ehf. en málin voru sameinuð að beiðni stefnanda í þinghaldi sama dag. 

Stefnandi krefst þess að ógiltur verði með dómi úrskurður úrskurðarnefndar í skipulags- og byggingarmálum í kærumálinu nr. 1/2004 fyrir nefndinni, sem kveðinn var upp 30. desember 2004, og að staðfest verði með dómi sú ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhúsnæðisins að Þingholtsstræti 5, Reykjavík, sem staðfest var á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur 4. desember 2003. Stefnandi krefst máls­kostnaðar úr hendi stefndu að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

Af hálfu stefndu er þess krafist að dómkröfum stefnanda verði hafnað og að framangreindur úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála haldi gildi sínu. Einnig er krafist málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu og af hennar hálfu eru engar kröfur gerðar í málinu að öðru leyti en því að krafist er málskostnaðar samkvæmt mati dómsins.

Í greinargerð stefndu Davíðs, Bergdísar og Björns var þess krafist að málinu yrði vísað frá dómi en fallið var frá þeirri kröfu í þinghaldi 2. september sl.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnandi er eigandi fasteignanna að Þingholtsstræti 3 og 5. Af hans hálfu var sótt um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa 19. ágúst 2003 til að innrétta skemmtistað á jarð­hæð Þingholtsstrætis 5. Umsóknin var afgreidd á fundi skipulags- og byggingar­nefndar 26. nóvember sama ár með því að samþykkt var að veita umbeðið leyfi en áskilið að lokaúttekt byggingarfulltrúa færi fram, samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins.

Stefndu Davíð, Bergdís og Sólblik ehf., sem eiga íbúðir í húsinu nr. 7a við Þingholtsstræti, kærðu leyfisveitinguna til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingar­mála 29. desember sama ár og stefndi Björn 2. janúar 2004, en hann býr að Þingholts­stræti 8a. Úrskurður nefndarinnar var kveðinn upp 30. desem­ber 2004 en með honum var framangreind ákvörðun skipulags- og byggingar­nefndar felld úr gildi. Stefnandi hefur höfðað málið til að fá úrskurðinn felldan úr gildi en hann hefur innréttað veitinga- og skemmtistað í húsinu fyrir 162 gesti, eins og hann hafði áætlað að gera og skipulags- og byggingar­nefnd hafði samþykkt að veita leyfi fyrir samkvæmt því sem að framan greinir. Nýtt hús er nú í byggingu að Þingholtsstræti 3 sem stefnandi ætlar til hótel­reksturs. Húsin sem hér koma við sögu eru á hliðarverslunarsvæði sem merkt er í aðalskipulagi V.II.I.

Deilt er um lögmæti úrskurðarins sem stefnandi krefst að felldur verði úr gildi með dómi. Stefnandi telur úrskurðinn ekki reistan á viðhlítandi rökum enda hafi stað­hæfingar, sem þar sé byggt á, hvorki verið staðreyndar nægilega né gagna aflað um þær. Í úrskurðinum sé kveðið á um það að leyfi fyrir breyttri notkun jarðhæðar að Þingholts­stræti 5 væri ekki í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deili­skipu­lag. Byggingarleyfið fullnægði þar með að mati nefndarinnar ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að framkvæmdir samkvæmt bygg­ingar­leyfi skyldu vera í samræmi við staðfest aðal­skipu­lag og samþykkt deili­skipulag. Stefnandi telur þetta ekki rétt enda væru fyrirhugaðar breytingar á notkun húsnæðisins í fullu samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Úrskurðurinn sé af þessum sökum ólögmætur og því beri að fella hann úr gildi. Stefndu telja hins vegar forsendur úrskurðar­ins réttar enda komi þeir, eða þeir sem í íbúðum þeirra búi, til með að verða fyrir miklu ónæði frá gestum skemmtistaðarins, einkum á kvöldin og um nætur, eins og verið hafi vegna skemmtistaðar, sem rekinn hafi verið í kjallara hússins að Þingholtsstræti 5, og öðrum veitinga­stöðum í sömu götu. Bygg­ingar­leyfið brjóti því í bága við gildandi aðalskipulag en samkvæmt því beri að gæta þess að breytt notkun valdi íbúum ekki slíku ónæði, m.a. vegna hávaða og af öðrum ástæðum sem þar eru taldar.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Af stefnanda hálfu er málsatvikum lýst þannig að hann hafi fyrir nokkrum árum eignast fasteignina Þingholtsstræti 5. Húsið sé fjórar hæðir og kjallari. Þar hafi um langt árabil verið rekin prentsmiðja, Ísafoldarprentsmiðja, en undanfarin ár hafi verið rekinn þar skemmtistaður í kjallara og gistiþjónusta á 2.-4. hæð. Húsið sé skilgreint sem atvinnuhúsnæði. Það sé á deiliskipulögðum reit nr. 1.170.3 sem hafi öðlast gildi 16. ágúst 2002.

Stefnandi hafi í ágúst 2003 sótt um leyfi til byggingaryfirvalda í Reykjavík ásamt Sveinfríði Ólafsdóttur, þáverandi leigutaka, til að innrétta skemmtistað á 1. hæð Þingholtsstrætis 5. Sveinfríður hafi síðar fallið frá áformum um að reka ­staðinn og tengdist hún því hvorki byggingarleyfisumsókninni lengur né eigi hún aðild að dóms­málinu. Umsókn stefnanda hafi hlotið hefð­bundna meðferð hjá byggingaryfir­völdum. Leitað hafi verið umsagnar hjá skipulags­fulltrúa borgarinnar og á afgreiðslu­fundi 19. septem­ber s.á. hafi verið samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hags­muna­­aðilum í Þing­holts­­stræti 3, 7, 8 og 8a. Kynningin hafi farið fram dagana 24. septem­ber til 24. október s.á. og hafi átta athugasemdir borist.

Skipulagsfulltrúi hafi veitt umsögn um erindið 24. nóvember s.á. og komist þar að þeirri niðurstöðu að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu 1. hæðar húss­ins félli bæði að ákvæðum aðalskipulags sem og gildandi deiliskipulags um land­notkun. Í umsögninni sé einnig fjallað um tæknilegan frágang hússins, þannig að ekki yrði raskað grenndar­hagsmunum umfram það sem búast mætti við á miðborgarsvæði að því er varðaði hljóðvist, lykt og þess háttar. Samkvæmt umsögninni hafi ekki verið talin ástæða til að ætla að vandkvæði hlytust vegna lyktarmengunar, sorplosunar eða bíla­stæða. Að því er hljóðvist varðaði hafi verið lagt til að við lokaúttekt yrði staðfest með mælingu að húsnæðið uppfyllti kröfur byggingar­reglugerðar og reglu­gerðar um hávaða.

Skipulags- og byggingarnefnd hafi afgreitt umsókn stefnanda á fundi 26. nóvem­ber 2003, þannig: „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997. Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa. Áskilið samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins.“ Samþykkt nefndarinnar hafi verið kynnt sömu aðilum og hefðu fengið umsóknina til umsagnar í grenndarkynningunni með bréfi byggingarfulltrúa 2. desem­ber s.á. Stefndu hafi kært ákvörðunina til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála 29. desember s.á. sem hafi borist 5. janúar 2004 og hlotið máls­númerið 1/2004. Stefndu Davíð og Bergdís eigi íbúð nr. 02-0301 (fastanúmer 200-4357) í Þingholtsstræti 7A, en stefnda Sólblik ehf. eigi íbúðir nr. 02-0101 (fastanúmer 200-4355) og nr. 02-0201 (fastanúmer 200-4356) í sama húsi. Að loknu umsagnarferli hjá úrskurðarnefndinni hafi málið verið afgreitt 30. desember 2004. Í úrskurðinum sé m.a. vísað til landnotkunarþáttar Þróunaráætlunar miðborgar, sem tekin hafi verið upp sem hluti aðalskipulags, þar sem segi um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða að skilyrði fyrir veittri notkun séu þau að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega aukningu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt. Nefndin hafi talið að leggja yrði þetta ákvæði til grundvallar í málinu og að fyrirhuguð starfsemi, sem leyfð hafi verið með hinni kærðu ákvörðun, samrýmdist ekki þessum skilmálum, enda yrði ekki á það fallist að skipulags- og byggingaryfirvöld þyrftu ekki að líta til þeirra áhrifa sem starfseminni fylgdu utandyra. Gert væri ráð fyrir að starfsemin yrði heimil langt fram eftir nóttu um helgar. Henni fylgdi óhjákvæmilega aukin umferð gangandi vegfarenda og öku­tækja um kvöld og fram á nætur. Mjó gangstétt væri fyrir framan fyrirhugaðan skemmtistað og skammt þar frá sköguðu tröppur hússins nr. 7 út undir gangstéttarbrún, en þessar aðstæður hefðu það í för með sér að erfitt gæti verið að gæta fyllsta öryggis við anddyri staðarins. Stutt væri í íbúðir kærenda sunnan við og gegnt skemmti­staðnum og gæfi augaleið að tilvist staðarins hefði truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir. Við mat á því hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmdist skipulags­skil­málum þætti ekki skipta máli þótt leyfi hefði verið veitt fyrir öðrum skemmti­stöðum í nágrenninu, enda væri ekki vitað til þess að reynt hefði á lögmæti þeirra leyfis­veitinga. Ekki hafi heldur verið fallist á að skylt hefði verið að veita hið um­deilda leyfi með tilliti til jafnræðisreglu, þar sem hvorki hefði verið skorið úr um lög­mæti til­vitnaðra leyfisveitinga né staðreynt að um sambærileg mál væri að ræða, meðal annars með tilliti til skipulagsskilmála. Mat nefndar­innar hafi verið að bygg­ingar­leyfið fullnægði ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipu­lags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að framkvæmdir samkvæmt bygg­ingar­leyfi skyldu vera í samræmi við staðfest aðal­skipu­lag og samþykkt deiliskipulag og hafi hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi af þeim sökum.

Stefnandi sé ósammála mati úrskurðarnefndarinnar og rökstuðningi fyrir þeirri niður­stöðu hennar að byggingarleyfið samræmdist ekki staðfestu aðalskipulagi og sam­þykktu deiliskipulagi. Málið sé því höfðað til ógildingar á úrskurði nefndar­innar og kröfur stefnanda byggðar á eftirgreindum málsástæðum og laga­rökum:

Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 hafi verið staðfest 20. desember 2002 og tekið gildi 10. janúar 2003. Greinargerð III - Þróunaráætlun miðborgarinnar hafi upphaflega verið staðfest sem breyting á aðalskipulagi borgarinnar 1996-2016 en sé nú staðfestur hluti núgildandi aðalskipulags. Þróunaráætlun miðborgarinnar feli m.a. í sér nánari skilgreiningu á landnotkun miðborgarsvæðisins og skiptingu í land­notkunar­reiti, þ.e. miðborgarkjarna, atvinnusvæði og verslunarsvæði, og ítarlegri skilgreiningu innan þeirra. Verslunarsvæði miðborgarinnar sé skipt í aðalverslunar­svæði og hliðar­versl­unar­­svæði. Síðastnefndu svæðunum sé skipt í hliðarverslunar­svæði V-II.I og V-II.II. Í Þróunar­áætluninni sé nákvæmari skilgreining á notkun þessara svæða.

Fasteignin Þingholtsstræti 5 tilheyri hliðarverslunarsvæði V-II.I og sé utan svokallaðra skilgreindra götusvæða. Svæðið sé ekki skilgreint sem íbúðasvæði og á því gildi ekki takmarkanir á fjölda veitingastaða eins og á hinum skilgreindu götusvæðum. Skilyrði fyrir því að veitt verði leyfi fyrir notkun á svæðinu séu annars vegar þau að notkunin hefði ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og hins vegar að hún hefði ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt. Auk almennra ákvæða um notkun á verslunarsvæðum í Þróunaráætlun miðborgarinnar sé þar að finna sér­ákvæði um aðalverslunarsvæði V-I.I og hliðarverslunarsvæði V-II.I. Samkvæmt þessu sérákvæði sé það vilji borgaryfirvalda, sem liður í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, að stuðla að samspili verslunar- og veitinga­reksturs. Í því skyni þætti rétt að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á þessum svæðum. Í skýringum á þessu sérákvæði komi m.a. fram að svæðin séu nálægt mið­borgar­kjarnanum þar sem mest veitingastarfsemi sé í dag. Þau séu einnig fjær íbúða­byggð en önnur verslunar­svæði. Samhæfing afgreiðslutíma áfengis á svæðinu skapi tengsl við veitinga­starfsemi miðborgarkjarnans og stuðli að því að stærri hluti næturlífsins verði á tilgreindu svæði. Samkvæmt framangreindu sé rekstur veitinga- og skemmtistaða á hliðar­verslunarsvæði V-II.I í fullu samræmi við skipulagsáætlanir réttargæslustefnda, eins og þeim sé lýst í aðalskipulagi. Rekstur veitinga- og skemmtistaðar á 1. hæð hússins að Þingholtsstræti 5 falli þannig vel að stefnu­mörkun borgarinnar um skipulag og sam­setn­ingu atvinnustarf­semi á svæðinu, eins og hún birtist í aðalskipulagi borgar­innar og deiliskipulagi reits nr. 1.170.3.

Skilyrðin fyrir því að veitt verði leyfi fyrir notkun á hliðarverslunarsvæði V-II.I séu því ekki til fyrirstöðu að veitinga- eða skemmtistaður verði rekinn að Þingholtsstræti 5. Í fyrsta lagi hafi undir rekstri kærumálsins nr. 1/2004 fyrir úrskurðarnefndinni verið sýnt fram á það, m.a. í umsögn réttargæslustefnda, að notkunin hefði á engan hátt truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar eða sorps. Ekkert hafi komið fram sem hnekki þessu mati borgarinnar.

Í öðru lagi hafi stefnandi sýnt fram á með upplýsingum frá lögreglu að rekstur skemmti­staðarins í kjallara hússins hafi haft ótrúlega lítil áhrif á umhverfi sitt og ekki sé að sjá að kvartað hafi verið yfir rekstri þess staðar, hvorki vegna ónæðis né hávaða sem kynni að stafa frá rekstrinum né af öðrum ástæðum. Draga megi þá ályktun af þessu að ef skilyrðið um hljóðvist sé uppfyllt gæti ekki hávaða frá sambærilegri starfsemi á 1. hæð hússins, umfram það sem búast megi við á þessu svæði miðborgarinnar og leyfilegt sé.

Í þriðja lagi hafi ekki verið sýnt fram á að aukinnar umferðar gangandi vegfar­enda og ökutækja muni gæta vegna reksturs veitinga- eða skemmtistaðar að Þingholts­stræti 5. Enginn sérstakur rökstuðningur sé fyrir staðhæfingum um þetta atriði í úr­skurð­inum í kærumálinu nr. 1/2004 og engin gögn hafi legið fyrir úrskurðar­nefndinni er stutt hafi staðhæfinguna í niðurstöðu hennar. Þingholtsstræti 5 liggi mjög nálægt Bankastræti og Laugavegi og nokkur umferð gangandi fólks sé eftir þessum götum frá öðrum veitinga- og skemmtistöðum. Verði ekki fallist á þetta sjónarmið haldi stefnandi því fram að skilyrðið í Þróunaráætlun miðborgar­innar, um að leyfð notkun hefði ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, beri að túlka með hliðsjón af því að svæðið sem um ræði sé ekki skilgreint sem íbúðasvæði heldur sem verslunarsvæði. Skilgreiningin feli í sér að gert sé ráð fyrir tiltekinni atvinnu­starfsemi á svæðinu, þ.á m. rekstri veitingastaða með leyfðum rýmri afgreiðslutíma áfengis, sem kunni að hafa í för með sér að einhverju leyti meiri umferð heldur en sé t.d. á íbúðasvæðum. Sú aukning á umferð, sem verði á skilgreindu verslunarsvæði, hljóti því að vera vegna þeirrar starfsemi sem borgaryfirvöld heimili að verði rekin þar, og hljóti því að teljast í raun eðlilegur þáttur í landnotkun svæðisins. Ekki sé því um óæskilega aukningu umferðar að ræða á svæðinu. Fyrirhuguð starfsemi í Þingholtsstræti 5 skapi þannig hvorki ónæði, hávaða né óæskilega umferð, að minnsta kosti ekki umfram það sem leyfilegt sé og skipulags­áætlanir borgarinnar kveði á um. Starfsemin uppfylli því fyllilega skilyrðin fyrir því að veitt verði leyfi fyrir umbeðinni notkun á hliðarverslunarsvæði V-II.I.

Niðurstaðan í kærumálinu nr. 1/2004 hafi byggst á ófullnægjandi gögnum og upplýs­­ingum. Þannig sé staðhæft að starfseminni, sem fjallað sé um í málinu, fylgi óhjákvæmilega aukin umferð gangandi vegfarenda og ökutækja um kvöld og fram á nætur, án þess að þetta sé sérstaklega skilgreint og skoðað. Þá sé að því vikið í niðurstöðunni að hætta sé á ónæði frá gestum á kvöldin og um nætur um helgar, án þess að nokkuð liggi þeirri athugasemd til grundvallar annað en hugleiðingar í um­sögn réttargæslustefnda. Stefnandi mótmæli þeim rökstuðningi í niðurstöðu nefnd­ar­innar að erfitt geti verið að gæta fyllsta öryggis við anddyri staðarins vegna trappa úr íbúðarhúsi innar í götunni og hafni því að þetta atriði eigi að skipta máli í niður­stöðunni.

Með hliðsjón af því að starfsemi veitinga- og skemmtistaða sé heimil á hliðar­­­verslunarsvæði V-II.I og í samræmi við aðal- og deiliskipulagsáætlanir ­borgarinnar, hafi verið sérstaklega mikilvægt að úrskurðarnefndin rannsakaði af kostgæfni og aflaði sér viðhlítandi upplýsinga um þau atriði sem niðurstaða hennar byggðist á. Úrskurðar­nefndin hafi að þessu leyti vanrækt rannsóknarskyldu sína samkvæmt stjórnsýslulögum nr. 37/1993.

Byggingaryfirvöld hafi sett ákveðin skilyrði fyrir starf­rækslu skemmtistaðarins, svo sem lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heil­brigðis­eftirlits og prófun á hljóð­vist staðarins. Ekkert í gögnum málsins gefi til kynna að stefnandi geti ekki uppfyllt þessi skilyrði fyrir rekstri staðarins.

Gildandi aðalskipulag og deiliskipulag fyrir reitinn 1.170.3 hafi hlotið lögformlega meðferð og kynningu á sínum tíma og ekki sé kunnugt um að lög­mæti þeirra hafi verið dregið í efa. Íbúar Reykjavíkur og fasteignaeigendur, þ.á m. stefndu, hafi haft mögu­leika á því að hafa áhrif á mótun deiliskipulagsins í undir­­búnings­ferli þess, meðal annars að því er varðaði atvinnustarfsemina sem hafi átt að leyfa á svæðinu.

Stefnandi eigi að njóta jafnræðis á við eigendur annarra fasteigna á hinum skil­greindu verslunarsvæðum miðborgarinnar, sem fengið hafi leyfi til reksturs skemmti­staða. Ógilding leyfis skipulags- og byggingaryfirvalda með úrskurði í kærumálinu nr. 1/2004 feli í raun í sér að stefnandi njóti þannig ekki þess jafnræðis sem hann eigi kröfu til samkvæmt stjórnsýslurétti.

Stefnandi styðji kröfur sínar m.a. við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr.  73/1997 og reglur sem eigi eftir atvikum stoð í þeim lögum, ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993, eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar og meginreglur eignarréttar um ráðstöf­unar- og nýtingarrétt eigenda á eignum sínum. Um varnarþing sé vísað til 34. og 42. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og kröfu um málskostnað styðji stefnandi við 129. og 130. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefndu

Af hálfu stefndu hefur komið fram að í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála 30. desember 2004 sé m.a. vísað til landnotkunarþáttar Þróunar­áætlunar miðborgar, sem tekin hafi verið upp sem hluti aðalskipulags, þar sem segi um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða að skilyrði fyrir veittri notkun séu þau að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega aukningu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt. Úrskurðar­nefndin hafi talið að leggja yrði þetta ákvæði til grundvallar í málinu enda á því byggt af hálfu borgaryfirvalda. Nefndin hafi ekki talið hina fyrirhuguðu starfsemi, sem leyfð hafi verið með hinni kærðu ákvörðun, samrýmast þessum skilmálum, enda yrði ekki á það fallist að skipulags- og byggingaryfirvöld þyrftu ekki að líta til þeirra áhrifa sem starf­seminni fylgdi utandyra. Gert væri ráð fyrir að starfsemin yrði heimil langt fram eftir nóttu um helgar. Óhjákvæmilega fylgdi henni aukin umferð gang­andi vegfarenda og ökutækja um kvöld og fram á nætur. Mjó gang­stétt væri fyrir framan fyrirhugaðan veitingastað og skammt þar frá skagi tröppur húss­ins nr. 7 út undir gangstéttabrún, en þessar aðstæður hefðu það í för með sér að erfitt gæti verið að gæta fyllsta öryggis við anddyri staðarins. Stutt væri í íbúðir stefndu sunnan við og gegnt skemmtistaðnum og gæfi augaleið að tilvist staðarins hefði truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir. Úrskurðar­nefndin hafi kynnt sér aðstæður á vett­vangi. Mat hennar hafi verið að hið umdeilda byggingarleyfi full­nægði ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að fram­kvæmdir sam­kvæmt byggingar­leyfi skyldu vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Ákvörðun skipulags- og byggingar­nefndar Reykjavíkur 26. nóvember 2003 hafi því verið felld úr gildi. Stefndu séu sammála framangreindu mati úrskurðar­nefndarinnar og rök­stuðningi fyrir þeirri niðurstöðu hennar að byggingarleyfið sam­rýmdist ekki stað­festu aðalskipulagi og samþykktu deiliskipulagi.

Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 hafi verið staðfest 20. desember 2002 og tekið gildi 10. janúar 2003. Greinargerð III - Þróunaráætlun miðborgarinnar hafi upp­haf­­lega verið staðfest sem breyting á aðalskipulagi borgarinnar 1996-2016, en sé nú staðfestur hluti núgildandi aðalskipulags. Í landnotkunarþætti Þróunaráætlunar mið­borgar, sem tekinn hafi verið upp í aðalskipulagi og vísað til í deiliskipulags­gögnum, segi um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða, að skilyrði fyrir veittri notkun séu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega aukningu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt. Sú starfsemi sem stefnanda hafi verið leyfð með framangreindri ákvörðun samrýmdist ekki þessum skil­málum. Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hafi verið ólögmæt og hafi úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála því fellt hana úr gildi.

Stefndu mótmæli því að stefnandi hafi undir rekstri kærumálsins fyrir úrskurðar­nefndinni sýnt fram á að notkunin hefði á engan hátt truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar eða sorps og að upplýsingar frá lögreglu sýni að rekstur skemmti­staðarins í kjallara hússins að Þingholtsstræti 5 hafi haft ótrúlega lítil áhrif á umhverfi sitt. Þvert á móti hafa íbúar í nærliggjandi íbúðum orðið fyrir miklu ónæði vegna skemmtistaðarins sem hafi verið miklu meira en útköll lögreglu segi til um.   

Dóminum beri að leggja til grundvallar að stefnandi hafi, gegn fullyrðingum stefndu, sönnunarbyrði fyrir því að fyrirhuguð starfsemi hans, sem leyfð var með ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur 26. nóvember 2003 en felld úr gildi með úrskurði úrskurðarnefndar í skipulags- og byggingarmálum, skapi ekki trufl­andi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verði tryggt og bílastæðaþörfum fullnægt. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að starfsemin hafi ekki slík truflandi áhrif og sé öllum fullyrðingum hans í þá veru mótmælt. Þvert á móti hafi réttargæslustefndi tekið undir það í málsrökum fyrir úrskurðarnefndinni að hætta væri á ónæði frá gestum hins fyrirhugaða veitingastaðar á kvöldin og um nætur um helgar.

Í Þingholtsstræti 1 og 2 séu reknir veitingastaðir og einnig í kjallara hússins nr. 5. Síðan sá veitingastaður var opnaður hafi ástandið í hverfinu versnað til muna. Mikill ágangur gesta veitingastaða í nágrenninu sé í port á milli húsanna Þingholtsstrætis 5 og 7 en úr því sé inngangur í húsin nr. 7 og 7a.  Þetta hafi valdið íbúum miklu ónæði og óþægindum. Hávaði frá veitingastaðnum sem fyrir er og ágangur ölvaðra einstaklinga hafi verið óþolandi og til mikillar truflunar. Íbúar hafi daglega þurft að hreinsa frá húsum sínum alls kyns óþrifnað sem stafi frá viðskiptavinum nærliggjandi veitinga­húsa. Með því að heimila rekstur á veitingastað í samræmi við leyfið, sem fellt var úr gildi með úrskurði nefndarinnar, hefði það í för með sér aukna og óþolandi truflun fyrir nærliggjandi íbúðir og íbúa. Fyrirhugaður skemmtistaður yrði opinn nánast næturlangt um helgar og honum fylgdi enn meiri hávaði og truflun frá umferð gangandi vegfar­enda og ökutækja um kvöld og fram á nætur. Stutt sé í íbúðir stefndu sunnan við og gegnt hinum fyrirhugaða skemmtistað og gefi augaleið að tilvist staðararins muni hafa slík truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir að þær muni varla teljast íbúðarhæfar.

Engin sérstök bílastæði fylgdu hinum fyrirhugaða veitingastað, hvorki fyrir starfs­fólk né gesti, en bílastæðavandi í götunni og á svæðinu sé ærinn fyrir. Aðgengi við hina fyrirhuguðu starfsemi sé ótryggt og bílastæðakröfum verði ekki fullnægt. Sorpaðstaða hins fyrirhugaða veitingastaðar sé ekki viðunandi og muni það leiða til mikils sóða­skapar fyrir nærliggjandi umhverfi. Hávaðamengun verði umfram þau mörk sem íbúar í nærliggjandi húsum þurfi að láta sér lynda.

Stefndu mótmæli að niðurstaðan í framangreindu kærumáli nr. 1/2004 hafi byggst á ófullnægjandi gögnum og upplýsingum og að úrskurðarnefndin hafi vanrækt rannsóknarskyldu sína samkvæmt stjórnsýslulögum nr. 37/1993. Úrskurðarnefndin hafi kynnt sér aðstæður á vettvangi. Réttargæslustefndi hafi tekið undir þau rök að fyrirhuguð starfsemi yrði truflandi fyrir íbúa í nágrenninu.

Þeirri málsástæðu stefnanda að hann eigi að njóta jafnræðis á við eigendur annarra fasteigna á hinum skilgreindu verslunarsvæðum miðborgarinnar, sem fengið hafi leyfi til reksturs skemmtistaða, sé mótmælt. Við mat á því hvort hið umdeilda byggingar­leyfi samræmist skipulagsskilmálum skipti ekki máli þótt leyfi hafi verið veitt fyrir öðrum skemmtistöðum í nágrenninu, enda ekki til þess vitað að reynt hafi á lögmæti þeirra leyfisveitinga. Ekki hafi verið skylt að veita hið umdeilda leyfi með tilliti til jafn­ræðisreglu þar sem hvorki hafi verið skorið úr um lögmæti tilvitnaðra leyfisveitinga né staðreynt að um sambærileg mál sé að ræða, m.a. með tilliti til skipulagsskilmála.

Samkvæmt þessu fullnægði hið umdeilda byggingarleyfi ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að framkvæmdir samkvæmt bygg­ingar­­leyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deili­skipulag. Af þeim sökum beri dóminum að  hafna dómkröfum stefnanda og láta úrskurð úrskurðar­nefndar skipulags- og byggingarmála í málinu nr. 1/2004 halda gildi sínu.

Stefndu vísi til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, aðalskipulags Reykja­víkur 2001-2024, sem staðfest hafi verið 20. desember 2002 og gilt hafi frá 10. janúar 2003, deiliskipulags fyrir reit 1.170.3, sem hafi öðlast gildi 16. ágúst 2002, og Þróunar­áætlun miðborgar­innar sem nú sé staðfestur hluti núgildandi deiliskipulags. Máls­kostnaðar­­krafan sé reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991.  

Málsástæður og lagarök réttargæslustefndu

Ágreiningur í máli þessu snúist um lögmæti byggingarleyfis sem skipulags- og byggingarnefnd hafi veitt stefnanda til að innrétta skemmtistað á 1. hæð hússins að Þingholtsstræti 5. Stefndu hafi kært leyfis­veitinguna til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem í úrskurði sínum 30. desember 2004 hafi fellt leyfið úr gildi. Niðurstöðu sína hafi úr­skurðar­nefndin m.a. byggt á því að hin fyrirhugaða starfsemi, þ.e. rekstur skemmti­staðar, samrýmdist ekki sér­ákvæðum Þróunaráætlunar miðborgar, um notkun utan skil­greindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða, nánar tiltekið, að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nær­liggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega aukningu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt. Úrskurðarnefndin hafi talið að við ákvörðun hins umdeilda byggingarleyfis hafi skipulags- og byggingaryfirvöldum verið skylt að líta til þeirra áhrifa sem hinni fyrirhuguðu starfsemi fylgdi utandyra. Mat úrskurðar­nefndarinnar hafi verið að byggingarleyfið fullnægði ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að framkvæmdir samkvæmt byggingar­leyfi skyldu vera í samræmi við stað­fest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Úrskurðarnefndin hafi af þeim sökum fellt byggingarleyfið úr gildi. Úrskurðurinn sé haldinn slíkum efnislegum annmörkum að óhjákvæmilegt sé að fella hann úr gildi. Með hliðsjón af því taki réttargæslustefnda undir dómkröfur stefnanda í máli þessu, að úrskurðurinn verði ógiltur með dómi og að staðfest verði sú ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykja­víkur frá 26. nóvember 2003, að veita stefnanda leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnu­húsnæðisins að Þingholts­stræti 5.

Samkvæmt samþykktum borgaryfirvalda, sem fram komi í aðal- og deiliskipulagi og gildi fyrir reitinn sem Þingholtsstræti 5 standi á, megi leyfa starfsemi skemmtistaðar innan reitsins, svo framarlega sem uppfyllt séu skilyrði um frágang og notkun húsnæðisins að teknu tilliti til íbúa og annarra hagsmunaaðila í nágrenninu. Vegi þyngst í því sambandi að tæknilegur frágangur húsnæðis, sem í hlut eigi hverju sinni, sé með þeim hætti að ekki sé hætta á röskun grenndarhagsmuna umfram það sem eðlilegt megi teljast á miðborgarsvæði, sérstaklega hvað varði atriði eins og hljóðvist vegna starfsemi innanhúss. Umrætt skipulagssjónarmið sé staðfest í landnotkunarþætti Þróunaráætlunar mið­borgar og á því hafi verið byggt af hálfu skipulags- og bygg­ingarnefndar við útgáfu byggingarleyfisins. Eins og fram komi í bókun fundarins hafi útgáfa leyfisins verið háð því skilyrði að samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins lægi fyrir.

Í úrskurðinum hafi nefndin hins vegar komist að öndverðri niðurstöðu, en hún hafi talið að fyrirhuguð starfsemi skemmtistaðar á svæðinu samrýmdist ekki skilmálum Þróunaráætlunar miðborgar um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðar­verslunarsvæða. Að baki niðurstöðunni hafi einkanlega legið þau rök að skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að líta til þeirra áhrifa sem starfseminni myndi fylgja utandyra við mat á því hvort byggingarleyfisumsókn samræmdist deiliskipulagsskil­málum reitsins. Í úrskurðinum sé sérstaklega rakið að gert væri ráð fyrir að starfsemin yrði heimiluð langt fram eftir nóttu um helgar og þar af leiðandi fylgdi henni óhjákvæmilega aukin umferð gangandi vegfarenda og ökutækja um kvöld og fram á nætur. Fallist verði á það með úrskurðarnefndinni að hinni fyrir­huguðu starfsemi kunni að fylgja aukin umferð kvölds og nætur um helgar. Það atriði geti á hinn bóginn ekki orðið grundvöllur ógildingar byggingarleyfis í málinu enda sé fasteignin skráð atvinnu­húsnæði og skapi því umferð í samræmi við það. Í ljósi eðli þeirrar starfsemi sem fyrirhuguð sé í húsnæðinu verði að gera ráð fyrir aukinni umferð gesta að húsinu á kvöldin og um nætur um helgar. Sú umferð geti vissulega haft í för með sér ónæði fyrir íbúa nærliggjandi húsa. Íbúar svæðisins verði hins vegar að þola slíkt ónæði átölulaust, enda eðlilegur þáttur í landnotkun svæðisins. Í sama húsi auk nærliggjandi húsa hafi verið reknir veitinga- og skemmtistaðir um árabil. Með sömu skipulagsrökum og for­sendum og eigi við í þessu máli þurfi íbúar svæðisins að sætta sig við tilvist þeirra staða.

Enn fremur víki úrskurðarnefndin að öryggissjónarmiðum í úrskurði sínum, en fram komi að gangstétt fyrir framan fyrirhugaðan skemmtistað sé mjó og nálægt tröppum hússins nr. 7. Nefndin telji að erfitt geti verið að gæta fyllsta öryggis við anddyri staðarins í ljósi þessara aðstæðna. Verði að skilja röksemdafærslu úrskurðar­nefndarinnar svo, að synja hefði átt um veitingu umþráttaðs byggingarleyfis, á þeirri forsendu að hin fyrirhugaða starfsemi kynni að hafa í för með sér aukna slysahættu. Því sé mótmælt að slíkt matskennt og tilviljunarkennt atriði án tilvísunar til nokkurra ákvæða byggingarreglugerðar geti ráðið úrslitum um niðurstöðu málsins. Hvergi sé í samþykktu deiliskipulagi að finna ákvæði þess efnis að breidd gang­stéttar sé skilyrði fyrir starfsemi samkvæmt heimilli landnotkun. Því hefði aldrei komið til álita af hálfu skipulagsyfirvalda að byggja á því í málinu.

Þá sé fullyrt í úrskurðinum að tilvist hins fyrirhugaða skemmtistaðar muni hafa „trufl­­andi“ áhrif á nærliggjandi íbúðir án þess þó að reynt sé að útskýra í hverju þau væru fólgin. Fullyrðingin veki undrun, sérstaklega þegar litið sé til þess að umrætt byggingar­leyfi hafi verið bundið ströngum skilyrðum, svo sem lokaúttekt bygg­ingar­fulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins. Að baki hafi augljóslega legið sú hugsun að starfræksla staðarins hæfist ekki fyrr en kröfur bundnar í lögum og reglugerðum, t.a.m. um hljóðvist, væru uppfylltar. Af hálfu stefnanda hafi staðið til að ráðast í sértækar framkvæmdir til þess að tryggja að hljóð­vist frá staðnum ylli ekki nágrönnum meira ónæði en lög og reglur geri ráð fyrir. Í ljósi þess sé afstaða úrskurðarnefndarinnar um þetta atriði illskiljanleg. Nefndinni hefði borið að útskýra nákvæmlega í hverju hin truflandi áhrif væru fólgin, eðli þeirra og áhrif, enda ekkert í gögnum málsins sem gefi tilefni til að ætla að tilvist staðarins hefði truflandi áhrif umfram það sem heimilt sé samkvæmt skipulagi svæðisins. Það hafi ekki verið gert sem veiki niðurstöðu úr­skurðar­nefndar­innar.

Úti­lokað hafi verið fyrir skipulagsyfirvöld að komast að annarri niðurstöðu en þau hafi gert í málinu, enda augljóslega um skýrt brot á skipulags- og byggingarlöggjöf og jafn­ræðisreglu stjórnsýsluréttarins að ræða hefði umsókn stefnanda sætt annarri með­ferð og takmörkunum en umsóknir þeirra aðila sem nú þegar væru með rekstur á svæð­inu. Þá hefði synjun leyfisins verið ólögmæt þar eð fyrirhuguð nýting húsnæðisins hafi verið í samræmi við skilmála svæðisins og stefnandi uppfyllti að öllu leyti skilyrðin sem honum væru sett fyrir veitingu leyfisins. Undir framan­greind sjónarmið sé að vissu leyti tekið í úrskurðinum, enda talið að leggja eigi deiliskipulag svæðisins til grund­vallar við úrlausn um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis.

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita byggingarleyfi vegna breytinga á hagnýtingu eignar sé ívilnandi ákvörðun í garð handhafa byggingar­leyfis. Þegar úrskurðurinn var kveðinn upp 30. desember 2004, tæpu ári eftir að frestur nefndarinnar til að úrskurða í málinu rann út, hafi stefnandi hafið framkvæmdir á grundvelli byggingarleyfisins. Ljóst sé því að afturköllun þess hefði í för með sér stór­fellt óhagræði fyrir stefnanda. Samkvæmt almennum reglum stjórnsýsluréttarins þurfi almennt mikið til að koma til þess að þegar birt og ívilnandi stjórnvaldsákvörðun verði talin haldin slíkum annmörkum að ógild sé. Að baki afturköllunarheimildum stjórnvalda í 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 búi þau viðurkenndu sjónarmið að heimildir stjórnvalda til afturköllunar þegar birtra stjórn­valds­ákvarðana séu undan­tekningar­heimildir sem sæti þröngri skýringu og í öllum vafatilvikum beri að beita slíkum heimildum af varfærni. Þannig megi ætla að túlka beri byggingarleyfishafa í hag þegar um ívilnandi stjórnvaldsákvörðun sé að ræða. Af þessu leiði að jafnvel þótt stjórn­valds­ákvörðun sé haldin annmarka sé ekki sjálfgefið að slíkt leiði til þeirrar niður­stöðu að hún sé ógildanleg, sérstaklega þegar um sé að ræða ívilnandi ákvörðun. Ógilding íviln­andi stjórnvaldsákvörðunar feli í sér skerðingu á réttaröryggi, væntingum og hagsmunum bygg­ingar­leyfis­hafa. Af hinum umdeilda úrskurði verði ekki ráðið að tekið hafi verið tillit til þessara viður­kenndu sjónarmiða stjórnsýsluréttarins þegar ívilnandi og þegar birt ákvörðun réttar­gæslu­stefnda var úrskurðuð ógild.

Réttargæslustefnda byggi málatilbúnað sinn á skipulags- og byggingar­lögum nr. 73/1997 og reglu­­gerðum settum með stoð í þeim, stjórn­sýslu­lögum nr. 37/1993 og almennum reglum stjórnsýslu og stjórnarfarsréttar. Um málskostnaðarkröfu sé vísað til ákvæða 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Krafa stefnanda í málinu um ógildingu úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og bygg­­ingar­­­mála 30. desember 2004 er byggð á því að ekki hafi verið rétt staðið að úrskurðinum og sé hann af þeim sökum ólögmætur. Stefnandi telur að ekki hafi legið nægar upplýsingar fyrir nefndinni, en hún hafi ekki aflað gagna um þau atriði sem úrskurður hennar sé byggður á og þar með hafi rannsóknarreglu í 10. gr. stjórnsýslu­laga ekki verið gætt. Stefnandi telur einnig að rök nefndarinnar fyrir því að brotið hafi verið gegn aðal- og deiliskipulagi, sem gildi um svæðið sem um ræði, standist ekki.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta húsi eða notkun þess nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. Slíkar framkvæmdir má ekki leyfa nema þær séu í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deili­skipulag, sbr. 2. mgr. sömu lagagreinar. Í almennu ákvæði Þróunaráætlunar miðborgar­innar, sem var eins og fram hefur komið staðfest sem hluti aðalskipulags, segir að meðal skilyrða fyrir því að veitt verði leyfi fyrir notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðar­verslunar­svæða sé að notkunin hefði ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða eða af öðrum ástæðum og hefði ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar. Óumdeilt er í málinu að þetta ákvæði gildi við úrlausn á því hvort rétt hafi verið að veita stefnanda umbeðið leyfi. Ákvæðið er og í samræmi við yfirlýst markmið laga um hollustuhætti og mengunarvarnir nr. 7/1998, en í 1. gr. þeirra segir að markið laganna sé að búa landsmönnum heilnæm lífsskilyrði og vernda þau gildi sem felist í heilnæmu og ómenguðu umhverfi. Í 5. mgr. 3. gr. laganna er skilgreint hvað átt sé við með mengun og að hún taki einnig til ólyktar, hávaða, titrings og fleiri atriða sem þar eru talin.  

Í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála kemur fram að niður­staða kærumálsins fyrir nefndinni er reist á upplýs­ingum sem fram koma í gögnum sem lögð voru fyrir nefndina og sjónarmiðum málsaðila sem þar eru rakin. Samkvæmt því sem þar kemur fram töldu stefndu að hávaði og annað ónæði vegna gesta annarra veitingastaða, sem fyrir væru á svæðinu, væri nánast óbærilegt íbúum við götuna. Þar kemur einnig fram að gert sé ráð fyrir því að í umbeðinni breytingu á húsinu Þingholts­stræti 5 felist að heimilt verði að veita þar áfengi allar nætur um helgar. Því fylgi óhjá­kvæmilega mikið ónæði á þessum tíma vegna drykkjuláta gesta utanhúss og óviðun­andi umgengni þeirra á þessum tíma sólarhrings, meðal annars inni á lóðum stefndu. Hávaði gangandi vegfarenda og af aukinni bílaumferð verði einnig mikill á sama tíma. Í úrskurðinum eru skilmerkilega skilgreindar þær reglur sem taldar eru eiga við um úrlausnarefnið. Vísað er til framangreinds ákvæðis Þróunaráætlunar mið­borgar­­­innar, sem tekin hafi verið upp í aðal­skipulagi og til sé vísað í skipulags­gögnum, um að skilyrði fyrir veittri notkun séu að hún hefði ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki verði um óæskilega aukningu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæða­kröfum full­nægt, en nefndin taldi þetta ákvæði eiga við um úrlausn málsins. Í úrskurðinum er fallist á að fyrirhuguð starfsemi, sem leyfð hefði verið með hinni kærðu ákvörð­un, samrýmdist ekki þessum skilmálum, enda þyrftu skipulags- og bygg­ingar­yfirvöld að líta jafnframt til þeirra áhrifa sem starfseminni fylgdu utandyra. Stutt væri í íbúðir kærenda sunnan við og gegnt skemmtistaðnum og taldi úrskurðarnefndin að augljós­lega hefði tilvist staðarins truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir. Í rökstuðningi fyrir niðurstöðunni er að verulegu leyti stuðst við óvefengjanlegar staðreyndir og almenna reynslu og þekkingu við mat á þeim atriðum sem þar skiptu máli. Við vettvangsgöngu, sem nefndin hafði látið fara fram og dómurinn síðar undir rekstri málsins, var auðvelt að sjá að gatan er þröng og vegalengdir milli húsanna sem um ræðir eru mjög stuttar. Engra frekari gagna var því þörf á að afla til að staðreyna þessar aðstæður við meðferð málsins fyrir úrskurðarnefndinni. Þá verður ekki talið að tilefni hafi verið til að afla frekari gagna um þá ályktun, sem augljóslega skipti máli við úrlausn málsins fyrir nefndinni, að mikill hávaði um nætur valdi að öllu jöfnu veru­legri röskun á næturfriði þeirra sem við slíkt búa. Með vísan til þessa verður ekki fallist á að úrskurðurinn, sem krafist er í málinu að felldur verði úr gildi, hafi verið byggður á ófullnægjandi upplýsingum eða að nefndin hafi ekki gætt þess að rannsaka málið nægilega samkvæmt 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 áður en hún kvað úrskurðinn upp. 

Stefnandi vísar til þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur um að veita stefnanda umbeðið byggingarleyfi, sem felld var úr gildi með framan­greindum úrskurði, sé í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag, en þar segi meðal annars að leyfður verði rýmri afgreiðslutími áfengis á svæðinu. Eins og hér að framan er rakið verður að leggja til grundvallar við úrlausn málsins að skylt hafi verið að meta samkvæmt framangreindu ákvæði Þróunaráætlunar miðborgar­innar, sem síðar var staðfest sem hluti aðalskipulags, hvort breyting á notkun húsnæðisins hefði truflun í för með sér fyrir nærliggjandi íbúðir vegna hávaða eða af öðrum ástæðum og hvort af henni leiddi óæskilega umferð. Telja verður að í þessu ákvæði felist ótvíræð skylda til að gæta þess sérstaklega að hin breytta notkun valdi ekki þeirri truflun sem þar er skilgreind. Þykir engu breyta í því sambandi þótt svæðið sem um ræðir sé ekki skilgreint í aðalskipulagi sem íbúðarsvæði heldur sem hliðar­verslunarsvæði. Af þessum sökum verður að líta svo á að þótt fram komi að gert sé ráð fyrir því í staðfestu aðalskipulagi að rýmri afgreiðslutími áfengis verði leyfður á svæðinu verði aðeins unnt að veita leyfi fyrir honum að uppfylltu skilyrðinu um að slíkt valdi ekki truflun fyrir nærliggjandi íbúðir vegna hávaða eða af öðrum ástæðum eins og tilgreint er. Verði þessa ekki gætt er óhjákvæmilegt að líta svo á að ákvörðun um að veita leyfi fyrir slíkum breytingum samræmist hvorki aðalskipulaginu né fyrir­mælum í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga um að fram­kvæmdir, sem háðar eru leyfi viðkomandi sveitarstjórnar samkvæmt 1. mgr. sömu lagagreinar, skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deili­skipulag. 

Við mat og túlkun á því sem skiptir máli í þessu sambandi verður að líta til aðstæðna sem þarna eru og að fyrirhugðaða breytingu á húsinu ætlaði stefnandi að gera í því skyni meðal annars að veita gestum áfengi allar nætur um helgar. Verður að telja að af slíkri starfsemi hljóti að leiða verulega truflun á næturfriði þeirra sem búa í næstu húsum. Notkunin veldur því þeirri röskun sem framangreindu ákvæði í staðfestu aðalskipulagi er ætlað að koma í veg fyrir að geti orðið og ákvörðun um að veita stefnanda umbeðið byggingarleyfi brýtur þar með gegn 2. mgr. 43. gr. skipu­lags- og bygg­ingar­laga um að framkvæmdir séu í samræmi við staðfest aðal­skipulag. Ákvörðunin um að veita stefnanda umbeðið leyfi hefur því verið andstæð lögum en niðurstaða úrskurðarins, sem stefnandi krefst að felldur verði úr gildi, er byggð á þessu.

Með vísan til þessa verður að hafna því að úrskurðurinn hafi ekki byggst á fullnægjandi rökum og sé af þeim sökum ólögmætur eins og haldið er fram af hálfu stefnanda. Samkvæmt því sem að framan er rakið um upplýsingar sem lágu fyrir úrskurðarnefndinni verður að telja að fram hafi komið með nægilega skýrum hætti og að sýnt hafi verið fram á með haldbærum rökum að umrædd notkun hefði truflandi áhrif á þá sem búa í íbúðum stefndu með óhæfilegri röskun á næturfriði þeirra, þar á meðal með óæskilegri aukinni umferð og hávaða. Þar með hefur ekki verið gætt framan­greinds ákvæðis aðalskipulags um að notkunin hefði ekki truflandi áhrif á nær­liggjandi íbúðir vegna hávaða eða af öðrum ástæðum. Þar sem hin umbeðna breyting á notkun jarð­hæðar Þingholts­strætis 5 er þessum annmarka háð brýtur leyfi til að fram­kvæma hana í bága við 2. mgr., sbr. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingar­laga. Verður þegar af þeirri ástæðu ekki fallist á að hinn umdeildi úrskurður sé ólögmætur eða að ólögmætt hafi verið að synja stefnanda um leyfið. Niðurstaða dómsins er því sú að ekki hafi verið sýnt fram á slíka annmarka á úrskurðinum, hvorki að formi né efni, að leitt geti til ógild­ingar hans. Ber þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfum stefnanda í málinu um ógildingu úrskurðarins og staðfestingu ákvörðunar skipulags- og byggingar­nefndar um að veita stefnanda um­beðið byggingarleyfi.  

Rétt þykir með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála að stefnandi greiði stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 500.000 krónur.

Málskostnaður réttargæslustefnda, Reykjavíkurborgar, fellur niður.

Dóminn kvað upp Sigríður Ingvarsdóttir héraðsdómari.

DÓMSORÐ:

Kröfum stefnanda, Eikur fasteignafélags ehf., í máli þessu er hafnað.

Stefnandi greiði stefndu, Davíð W. Jack, Bergdísi Ósk Sigmarsdóttur, Birni H. Björnssyni og Sólbliki ehf., 500.000 krónur í málskostnað.

Málskostnaður réttargæslustefnda, Reykjavíkurborgar, fellur niður.