Fimmtudaginn 16. mars 2006.
Nr. 360/2005.	Karl Alvarsson og Guðrún Hannele Henttinen (Andri Árnason hrl.) gegn Sporhamri ehf. (Páll Arnór Pálsson hrl.) Jóni Guðmundssyni Unnari Smára Ingimundarsyni Fasteignamarkaðinum ehf. (Magnús Guðlaugsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Gallar. Skoðunarskylda. Upplýsingaskylda.

K og G kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á fasteign þeirri er þau keyptu af S fyrir milligöngu J, U og F. Gögn málsins báru með sér að gallar umræddrar húseignar voru sjáanlegir við venjulega skoðun hennar og varð ekki annað ráðið af framburði dómkvadds matsmanns við skýrslugjöf fyrir dómi en að svo hafi verið. Þá var fram komið að K og G hafi verið ljóst að S hafði hvorki lagfært galla á húsinu fyrir sölu þess né hafi staðið til að hann myndi lagfæra þá. Engu að síður hafi þau gert tilboð í húsið í þessu ástandi, sem samþykkt var samdægurs. Var ekki talið að upplýsingaskylda J, U og F hafi tekið til þeirra ágalla sem áttu að vera K og G ljósir við venjulega skoðun. Samkvæmt framansögðu gátu K og G heldur ekki borið fyrir sig þau ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er lúta að neytendakaupum. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu J, U og F.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 12. ágúst 2005. Þau krefjast þess að gagnáfrýjendur verði dæmdir til að greiða þeim óskipt 7.278.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. apríl 2004 til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 26. október 2005. Þeir krefjast staðfestingar á sýknu héraðsdóms og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Sjóvá-Almennum tryggingum hf. hefur verið stefnt til réttargæslu í málinu.

Eins og fram kemur í héraðsdómi bera gögn málsins með sér að gallar hússins að Víðimel 25, Reykjavík, voru sjáanlegir við venjulega skoðun á fasteigninni og verður ekki annað ráðið af framburði dómkvadds matsmanns við skýrslugjöf fyrir dómi en að svo hafi verið. Þá er fram komið að aðaláfrýjendum hafi verið ljóst að gagnáfrýjandinn Sporhamar ehf. hafði hvorki lagfært galla á húsinu fyrir sölu þess né stóð til að hann myndi lagfæra þá. Eigi að síður gerðu aðaláfrýjendur tilboð í húsið í þessu ástandi, sem samþykkt var samdægurs. Verður ekki talið að upplýsingaskylda gagnáfrýjenda hafi tekið til þeirra ágalla sem áttu að vera aðaláfrýjendum ljósir við venjulega skoðun. Samkvæmt framansögðu geta aðaláfrýjendur heldur ekki borið fyrir sig þau ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er lúta að neytendakaupum. Verður því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu gagnáfrýjenda af öllum kröfum aðaláfrýjenda.

Eftir þessum úrslitum skulu aðaláfrýjendur greiða gagnáfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjendur, Karl Alvarsson og Guðrún Hannele Henttinen, greiði óskipt gagnáfrýjandanum Sporhamri ehf. samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjendur greiði óskipt gagnáfrýjendunum Jóni Guðmundssyni og Unnari Smára Ingimundarsyni samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjendur greiði gagnáfrýjandanum Fasteignamarkaðinum ehf. samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. maí 2005.

Mál þetta höfðuðu Karl Alvarsson, kt. 240155-3549, og Guðrún Hannele Henttinen, kt. 231056-5809, bæði til heimilis að Víðimel 25, Reykjavík, með stefnu birtri 21. október 2004 á hendur Sporhamri ehf., kt. 620487-1479, Sæbólsbraut 34a, Kópavogi, Jóni Guðmundssyni, kt. 200442-2539, Hegranesi 24, Garðabæ, Unnari Smára Ingimundarsyni, kt. 030566-4169, Barðastöðum 13, Reykjavík, Fasteigna­markaðinum ehf., kt. 440973-0359, Óðinsgötu 4, Reykjavík, og til réttargæslu Sjóvá-Almennum tryggingum hf., kt. 701288-1739, Kringlunni 5, Reykjavík.  Málið var dómtekið að lokinni aðalmeðferð 3. maí sl.

Stefnandi krefst þess að stefndu verði gert að greiða óskipt 7.278.000 krónur auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 19. apríl 2004 til greiðsludags.  Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi stefndu óskipt, að viðbættum virðisaukaskatti af málflutningsþóknun. 

Stefnandi gerir ekki kröfur á hendur réttargæslustefnda. 

Stefndi Sporhamar ehf. krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar að skaðlausu. 

Stefndu Jón Guðmundsson, Unnar Smári Ingimundarson og Fasteigna­markaðurinn ehf. krefjast aðallega sýknu, til vara að stefnukröfur verði lækkaðar verulega og að dráttarvextir verði aðeins dæmdir frá dómsuppsögudegi.  Þá krefjast þessir stefndu málskostnaðar, stefndu Jón og Unnar að viðbættum virðisaukaskatti. 

Stefndu keyptu tvo eignarhluta í húsinu við Víðimel 25 af stefnda Sporhamri með samningum sem dagsettir eru 26. júlí 2002.  Kauptilboð var samþykkt 7. maí 2002, en kaupsamningsgerð beið uns lokið var gerð eignaskiptasamnings.  Um er að ræða efri hæð og rishæð, eignarhluta 0201 og 0301, svo og bílskúr. 

Stefndi Sporhamar hafði keypt allt húsið af Viðskiptaskrifstofu Kína og kínverska sendiráðinu 12. apríl 2002.  Húsið var afhent þessum stefnda 20. júní sama ár.  Afsal var gefið út 26. september 2002.  Milligöngu um söluna hafði stefndi Fasteignamarkaðurinn. 

Stefndi Sporhamar skipti eigninni upp og seldi einstaka eignarhluta í húsinu. Söluyfirlit vegna umræddra hluta eru unnin af starfsmönnum stefnda, Fasteigna­markaðarins, 12. og 19. apríl 2002.

Fyrri eigendur höfðu leitað til Múrtaks ehf. vegna viðgerða á steyptum þak­rennum, svölum o.fl.  Skilaði Múrtak ehf. tilboði vegna þessa þann 27. ágúst 2001, þar sem lýst var hvaða úrbætur þyrfti að gera á húseigninni að Víðimel 25 að utanverðu.  Var kostnaður áætlaður 8.995.125 krónur. 

Stefnendur buðu í eignarhlutana tvo þann 7. maí 2002.  Var tilboð þeirra samþykkt samdægurs.  Skyldi afhenda eignirnar 20. júní, en þann dag átti fyrri eigandi að skila til stefnda Sporhamars.  Kaupsamningur var undirritaður 26. júlí.  Skýra aðilar það svo að tafir hafi orðið á gerð eignaskiptasamnings.  Þann dag voru eignirnar afhentar stefnendum. 

Stefnendur segja að þau hafi tekið eftir því síðla sumars 2002 hversu miklar steypuskemmdir séu á húsinu.  Hafi þetta sést er notaður var stigi til að þvo glugga.  Hafi fasteignasölunni verið gert viðvart og hafi stefndi Unnar Smári lofað að tilkynna stefnda Sporhamri um þessa galla.  Hafi verið stefnt að því að aðilar hittust á fundi, en honum hafi verið frestað að ósk stefnda.  Hafi fundur loks verið haldinn 11. janúar 2003 og hafi þá verið ákveðið að afla tilboða í viðgerðir til að sjá umfang skemmdanna. 

Boðað var til fundar á fasteignasölunni 2. apríl 2003, en ekki var mætt til hans af hálfu stefnda Sporhamars.  Stefnendur segja að þá fyrst hafi þeim orðið kunnugt um áðurnefnt tilboð Múrtaks fyrir fyrri eiganda. 

Lögmaður stefnenda ritaði stefnda Sporhamri bréf 28. maí 2003 og lýsti þar göllum á húseigninni og þeirri skoðun sinni að stefndi væri bótaskyldur.  Stefndi neitaði að viðurkenna bótaskyldu með bréfi 16. júní sama ár. 

Er lokið var matsgerð að kröfu stefnenda kröfðu þau stefnda enn um bætur, en hann hafnaði kröfum þeirra með bréfi 29. mars 2004.  Nokkru síðar lýsti stefndi Spor­hamar vilja til að leysa eignirnar til sín. 

Að kröfu stefnenda var dómkvaddur matsmaður til að leggja mat á meinta galla á fasteigninni.  Er matsgerð hans dagsett 30. desember 2003.  Í niðurstöðum sínum rekur matsmaður þörf fyrir ýmsar endurbætur og viðgerðir utanhúss.  Metur hann kostnað samtals 7.278.000 krónur.

Rétt er að taka upp úr matsgerð lýsingu á húsinu og skemmdum á því: 

„Við skoðun má víða á húsinu sjá skemmdir á steypu og múrhúð. Sem dæmi má nefna:

•          lausir kantar við glugga

•          kantar fallnir af við glugga

•          lausir vatnshallar undir gluggum

•          vatnshallar fallnir af undir gluggum

•          múrhúð fallin af veggjum

•          kantar ofan á svalahandriðum eru lausir og að hluta fallnir af

•          steypustyrktarstál hefur tærst (ryðgað) og sprengir af sér steypuhulu á flötum, á köntum og neðan í svölum

•          steypustyrktarstál hefur tærst og klýfur steyptar súlur framan við glugga á suðurhlið

•          frostskemmdir eru í steypu undir glugga á 2. hæð suðurhliðar

•frostskemmdir eru í steyptum þakrennum og steypa fallin burtu á köflum. o.fl.

Búið er að koparklæða steinsteyptar þakrennur og þakkant að framan. Húsið er múrhúðað með steindri áferð. Steiningin er með kvartsi, hrafntinnu og silfiirbergi. Allmikið hlutfall silfurbergs er í steiningunni. Húsi er byggt 1946 skv. upplýsingum Fasteignamats ríkisins og er því orðið 57 ára gamalt. Líftími steiningar á útveggjum hefur sýnt sig að vera 40 til 60 ár (Steinuð hús, varðveisla, viðgerðir, endurbætur og nýsteining. Útg.: Húsafriðunarnefnd ríkisins, mars 2003) og því má segja að steiningin á húsinu hafi runnið sitt skeið. Steiningin á húsinu er þó einstaklega góð, að mati matsmanns, og helstu skemmdir eru af öðrum toga; tæring á steypustyrktarstáli, frostskemmdir í steinsteypu og múrhúðaðir kantar losna. Reynslan hefur sýnt það að nær ómögulegt er að gera við steinuð hús þannig að ekki sjáist. Hins vegar getur viðgerð sem sést, vel átt rétt á sér þegar um takmarkaðar viðgerðir er að ræða og telja má að lengja megi líftímann í heild með slíkum viðgerðum. 

Af sömu ástæðum og hér eru nefndar telur matsmaður að rétt geti verið að skipta um glugga um leið og steinuð hús eru endursteinuð, einkum ef telja má að ástand þeirra sé orðið slakt og gera megi ráð fyrir umfangsmiklum endurbótum á þeim áður en að ný steining þarfhast viðhalds. Það verður hins vegar að vera ákvörðun eigenda þar sem vera kann að nokkuð sé eftir af líftíma glugga eða eins og í þessu tilviki að nýlega hafí verið gerðar á þeim endurbætur. Óhjákvæmilegt er að brjóta frá gluggum þegar skipt er um þá og slík ummerki er ómögulegt að fela síðar. 

Miklar frostskemmdir eru í steyptnm þakrennum og steypustyrktarstál tært. Þegar hefur steypa fallið burt á köflum en slíkt gerist ekki fyrr en frostskemmdir eru langt gengnar. Þannig má segja að steypan hafi að miklum hluta misst sinn fyrri styrk.  Koparklæðning framan á þakkanti er fest í kantinn en þar sem steypan er fallin burtu eru festingarnar berar og hafa því eðlilega ekkert hald. 

Skemmdir á átta steyptum súlum framan við stofuglugga á suðurhlið, fjórar á annarri hæð og fjórar á þriðju hæð, eru alvarlegar þar sem steypustyrktarstál hefur tærst og sprengt súlumar. Ætla má að burðarþol súla sé skert frá því sem þeim var ætlað í upphafí. Matsmaður álítur þó að enn sé mikið þrýstiþol í súlunum vegna þess að þeim er haldið saman með jámbendingu (lykkjubendingu).” 

Síðan er í matsgerðinni lýst nauðsynlegum aðgerðum vegna þessa.  Heildar­kostnaður vegna þeirra nemur stefnufjárhæðinni.  Í matsgerð er einnig fjallað um fleiri atriði, en ekki ástæða til að rekja þau hér. 

Matsmaðurinn, Hjalti Sigmundsson, gaf skýrslu við aðalmeðferð.  Hann kvaðst telja að þær skemmdir sem hann skoðaði hafi verið komnar fram all nokkru áður en matsskoðun fór fram.  Sagði hann þetta algengar skemmdir á gömlum stein­húsum.  Hann sagði að þessar skemmdir væru sýnilegar með berum augum, en ganga þurfi í kringum húsið til að sjá þær. 

Stefnandi Karl Alvarsson sagði í aðilaskýrslu sinni að hann hefði fengið sölu­skýrslu.  Þá hefði hann skoðað myndir af eigninni á netinu.  Komið hefði fram að Sporhamar væri seljandi og að Eiríkur, fyrirsvarsmaður, væri byggingameistari.  Hann hefði síðan skoðað húsið með Eiríki.  Hann kvaðst hafa séð sprungur við glugga, lausan múr á svalahandriði og skemmdir við útidyratröppur.  Hann hefði ekki tekið eftir því að það væru skemmdir í þakskegginu.  Það hefði verið bjart og litirnir í húsinu hefðu orðið til þess að ekki sáust skemmdir þar.  Þá hefði Eiríkur ekki bent á neinar skemmdir.  Það hefðu verið gefnar mjög litlar upplýsingar um ástand hússins, ítrekað að húsið væri traust og vel byggt.  Hann sagði að ekki hefði verið minnst á ákvæði um að kaupendur hefðu skoðað eignina og sætt sig við ástand hennar.  Kvaðst hann ekki hafa lagt sérstaka merkingu í þetta ákvæði, það væri hefðbundið.  Kaup­tilboðsblaðið hefði verið tilbúið með öðru en kaupverði þegar hann kom til að ganga frá því. 

Stefnandi kveðst hafa tekið eftir öllum skemmdunum þegar hann hafi þvegið glugga í byrjun ágúst.  Hefði hann haft samband við fasteignasöluna.  Hann hefði íhugað að halda eftir greiðslu 1. september, en fasteignasalan hefði lagt að honum að greiða.  Hann hefði því gert það, enda ekki gert sér þá almennilega grein fyrir umfangi skemmdanna.  Fram kom hjá stefnanda að hann hefði ekki fengið að vita af ástandsskýrslu Múrtaks.  Hann hefði um haustið haft samband við aðila og leitað tilboða í viðgerðir á húsinu.  Þá hefði hann komist að því að Múrtak hefði unnið umrædda skýrslu og fengið eintak af henni. 

Eiríkur Guðbjartur Guðmundsson, fyrirsvarsmaður stefnda Sporhamars, gaf aðilaskýrslu.  Hann kvaðst ekki hafa ætlað að gera annað en að láta gera skipta­samning um eignina og selja í fjórum hlutum.  Hann kvaðst hafa sagt öllum að húsinu hefði ekki verið haldið við og ástand þess væri dapurlegt, bæði úti og inni.  Það væri þörf á viðgerðum, en húsið hefði verið byggt glæsilega.  Hann hefði sagt frá ástandi hússins og það hefði verið möl með fram húsinu. 

Einnig gáfu skýrslur fyrir dómi stefndu Jón Guðmundsson og Unnar Smári Ingimundarson, en þeir eru báðir löggiltir fasteignasalar og starfa hjá meðstefnda Fasteignamarkaðnum.  Þá gaf einnig skýrslu Guðmundur Jónsson, löggiltur fasteignasali, sölumaður hjá stefnda Fasteignamarkaðnum.  Loks var tekin skýrsla af Atla Eðvaldssyni, en hann keypti aðra íbúð í húsinu af stefnda Sporhamri. 

Fram kom í skýrslu Jóns Guðmundssonar að hann hefði á sínum tíma vitað af ástandsskýrslu þeirri sem Múrtak hafði unnið.  Hann hefði hins vegar verið búinn að gleyma henni þegar kom að því að selja fyrir stefnda Sporhamar.  Hann sagði að íbúðirnar í húsinu hefðu verið seldar á mjög lágu verði.  Ef húsið hefði verið í góðu ástandi hefði fengist mun hærra verð fyrir íbúðirnar. 

Málsútlistun og málsástæður stefnanda.

Stefnendur segja að fasteignir þær er þau keyptu hafi verið haldnar göllum utanhúss sem stefndu beri óskipta ábyrgð á.  Krefja þau um skaðabætur og afslátt af kaupverði og vísa til 41. og 43. gr. laga nr. 40/2002. 

Nánar vísa stefnendur til matsgerðar sem þau öfluðu og þess kostnaðarmats er unnið var fyrir fyrri eiganda eignarinnar.  Gallar á eigninni séu verulegir, kostnaður við lagfæringar nemi fjórðungi af kaupverði eignanna.  Óyggjandi sé að fasteignirnar hafi ekki verið í því ástandi sem þau hafi mátt ætla, samkvæmt þeim upplýsingum sem lágu fyrir og af skoðun.  Vísa þau sérstaklega til 18.-20. gr. laga nr. 40/2002, en einnig til 26. og 27. gr. laganna. 

Um kröfur á hendur stefnda Sporhamri.

Stefnendur telja að kaup þeirra hafi verið neytendakaup samkvæmt 6. gr. laga nr. 40/2002. Ástand hússins að utanverðu hafi ekki verið í samræmi við þær kröfur sem gerðar séu til fasteigna í neytendakaupum samkvæmt 2. mgr. 19. gr. laganna.  Því beri stefndi Sporhamar bótaábyrgð gagnvart stefnendum.  Stefnda Sporhamri ehf. hafi borið að sjá til þess að ástand hússins að utanverðu væri í samræmi við þær kröfur sem gerðar voru á þeim tíma sem það var byggt, sbr. 2. mgr. 19. gr. laga nr. 40/2002.  Hafi stefnda borið að sjá til þess að húsið væri selt stefnanda án galla.  Þetta hafi verið vanefnt. 

Stefnandi segir að gögn málsins og framkoma stefnda sýni að salan hafi verið liður í atvinnustarfsemi þessa stefnda.  Stefndi sé einkahlutafélag og tilgangur þess sé m.a. mannvirkjagerð og kaup og rekstur fasteigna.  Eigandi félagsins og framkvæmdastjóri sé húsasmíðameistari.  Tilgangur stefnda með kaupum og sölu hússins virðist eingöngu sá að hafa fjárhagslega hagnað.  Þeim tilgangi hafi hann náð.

Stefnendur segjast hafa vitað að fyrirsvarsmaður stefnda er sérfræðingur á sviði húsbygginga og stundar atvinnustarfsemi á því sviði.  Hafi fyrirsvarsmaðurinn verið kynntur sem annar af eigendum hússins á söluyfirlitum.  Hafi stefnendur skoðað íbúðirnar ásamt fyrirsvarmanninum og hafi þau treyst þeim upplýsingum er hann veitti.  Þá benda stefnendur á, sbr. 6. gr. laga nr. 40/2002, að stefnda hafi verið kunnugt að íbúðirnar hafi verið ætlaðar til persónulegra nota. 

Verði ekki á framangreint fallist byggja stefnendur á því að stefndi og fyrirsvarsmenn hans hafi vitað um ástand hússins og steypuskemmdirnar, en ekki upplýst stefnendur um þær.  Á stefnda hafi hvílt upplýsingaskylda, bæði lög- og samningsbundin.  Vísa stefnendur um þetta til 26. gr. laga nr. 40/2002 og 10. tl. kaup­samnings.  Stefndi hafi ekki getað vikið sér undan því að veita upplýsingar um ástand hússins. 

Þá segja stefnendur að stefndi hafi veitt þeim rangar upplýsingar.  Fyrirsvars­maður stefnda hafi viðhaft mörg orð um hve vandað og traust húsið væri og vel byggt.  Þá hafi húsið ekki verið í samræmi við þær upplýsingar er veittar voru í auglýsingum og söluyfirlitum, en þar hafi í engu verið getið um galla. 

Um kröfur á hendur stefndu Fasteignamarkaðnum, Jóni Guðmundssyni og Unnari Smára Ingimundarsyni. 

Umrædd kaup fóru fram fyrir milligöngu Fasteignamarkaðarins, en stefnandi segir að stefndu Jón Guðmundsson og Unnar Smári Ingimundarson séu skrifaði fyrir fasteignasölunni og hafi annast söluna.  Vísar hann hér til 1. gr. laga nr. 54/1997.  Stefndu Jón og Unnar hafi tekið á sig ábyrgð á því tjóni sem starfsmenn fasteigna­sölunnar valda í starfi.  Telur stefnandi að þessir aðilar beri óskipta ábyrgð á tjóni vegna gallanna, vegna starfa þeirra sjálfra eða starfsmanna samkvæmt reglunni um húsbóndaábyrgð. 

Þessir stefndu hafi vitað að húsið þyrfti viðhald að utan og hafi einnig vitað um áðurnefnt kostnaðarmat Múrtaks.  Þrátt fyrir þetta hafi þeir ekki greint stefnendum frá ástandi hússins eða kostnaðarmatinu.  Hafi þeir vanrækt upplýsinga- og leiðbeiningarskyldu sína.  Beri hér einnig að líta til þess að um neytendakaup hafi verið að ræða. 

Stefnendur segja að stefndu hafi sem fasteignasalar brotið gegn 12. gr. laga nr. 54/1997, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998, með því að geta ekki um gallana og kostnaðarmatið í söluyfirlitum.  Hér hafi verið um að ræða galla sem rýrt gátu verulega verðmæti hússins.  Því hafi borið að gera grein fyrir þeim í söluyfirliti.  Þá hafi þessa ekki verið getið í kaupsamningum. 

Þá telja stefnendur að stefndu hafi vanenfnt skyldur sínar gagnvart þeim og ekki gætt réttmætra hagsmuna þeirra.  Hafi með þessu verið brotið gegn 10. gr. og 2. mgr. 13. gr. laga nr. 40/2002.  Þessi skylda hafi verið sérstaklega rík í þessu tilviki, þar sem seljandinn var sérfróður um byggingar, en kaupendur ekki. 

Til vara kveðast stefnendur byggja á því að stefndu hafi vanrækt að afla betri upplýsinga með sjálfstæðri skoðun hússins og gera kaupendum síðan grein fyrir ástandi hússins.  Telja stefnendur þetta leiða af 10. gr. laga nr. 54/1997. 

Stefnendur segja að þau hafi uppfyllt aðgæslu- og rannsóknarskyldu sína.  Hafa beri í huga að þau séu ekki sérfróð um byggingar.  Gallarnir hafi ekki verið sjáanlegir nema að í þá væri rýnt eða að sérfróður maður skoðaði húsið gaumgæfilega.  Þá sé sumpart örðugt að sjá galla á þakkanti vegna aðstæðna við húsið.  Þá benda þau á að þau hafi gert viðvart um gallana þegar er þau urðu þeirra vör. 

Verði komist að þeirri niðurstöðu að stefnendur hafi ekki uppfyllt skoðunar­skyldu sína byggja þau á því til vara að það hafi ekki áhrif á kröfur þeirra.  Skylda kaupanda til skoðunar samkvæmt 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 víki fyrir upplýsingaskyldu seljanda samkvæmt 26. gr. sömu laga. 

Stefndi andmælir þeirri fullyrðingu er fram kom í bréfi stefnda Sporhamars að verð íbúðanna hafi verið lágt vegna ástands þeirra.  Telur hann þetta ósannað.  Þá hafi hagnaður stefnda að viðskiptunum numið 9 milljónum króna. 

Þá segir hann að ákvæði í kaupsamningi um að kaupendur hafi kynnt sér eignina með skoðun og sætti sig við ástand hennar ekki hafa nein áhrif í þessu sambandi.  Auk þess að hér sé um að ræða staðlaðan texta þá hafi þetta ekki þýðingu í neytendakaupum.  Leiði það af 28. gr. laga nr. 40/2002, sbr. 26. og 27. gr.  Þá sé húsið gallað þrátt fyrir hið staðlaða ákvæði, þar sem það hafi verið í mun lakara ástandi en ætla mátti út frá kaupverði og öðrum atvikum, sbr. 2. mgr. 28. gr. 

Stefnukrafa er byggð á niðurstöðum í matsgerð.  Matsliðir 1.1 og 1.2 fjalli um viðgerðir á steypu og múrhúð og er heildarkostnaður metinn 7.278.000 krónur.  Er það höfuðstóll stefnukröfu.  Stefnendur krefjast dráttarvaxta frá 19. apríl 2004, einum mánuði frá dagsetningu bréfs lögmanns þeirra þar sem stefndu voru krafðir um greiðslu í samræmi við matsgerðina. 

Auk þeirra réttarheimilda sem að framan er getið vísa stefnendur almennt til laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og laga nr. 54/1997, nú laga nr. 99/2004.  Þá vísa þau til 9. gr. og 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 svo og til meginreglna kröfu- og skaðabótaréttar. 

Málsútlistun og málsástæður stefnda Sporhamars. 

Stefndi kveðst hafa keypt allt húsið að Víðimel 25 þann 12. apríl 2002.  Hann hafi ætlað að selja eignina strax í 4 hlutum eins og henni hefði verið skipt áður.  Hafi því þurft að gera skiptayfirlýsingu.  Hann segist ekki hafa verið búinn að auglýsa eignina er stefnendur skoðuðu, en hafa veitt fasteignasölunni heimild til að sýna íbúðirnar.  Hafi nokkrum aðilum verið sýnt húsið.  Segir hann að stefnendur hafi sagst vera búin að skoða húsið að utan er þeim voru sýndar íbúðirnar.  Hafi stefnandi Karl minnst á að bílskúr væri lélegur.  Þá hafi fyrirsvarsmaður stefnda sýnt þeim illa farið svalahandrið og að brotnað hefði úr þakrennu.  Stefndi segir að ástand hússins að utan hafi verið lélegt, enda sé húsið gamalt og fyrri eigandi hafi ekki sinnt nauðsynlegu viðhaldi síðustu árin.  Klætt hefði verið yfir þakrennur og kant að utan með kopar upp úr 1970 og hafi ónýtur þakkanturinn að neðan blasað við þeim sem horfðu upp í hann. 

Stefndi segir að stefnendur eigi ekki rétt til bóta eða afsláttar vegna galla.  Engu hafi verið leynt varðandi ástand hússins.  Við skoðun hafi mátt sjá að það þyrfti verulegt viðhald.  Húsið sé 56 ára gamalt, en í matsgerð segi að líftími steiningar á út­veggjum eins og eru á þessu húsi sé 40-60 ár.  Steyptir þakkantar hafi verið illa farnir og sjáanlegar sprungur og ryðblettir að utan, sem bentu til ryðgaðs steypujárns. 

Stefndi mótmælir því að viðskipti aðila séu neytendakaup.  Þó svo vilji til að stefndi sé einkahlutafélag skipti það ekki máli, heldur um hvers konar sölu hafi verið að ræða.  Þetta hafi verið venjuleg fasteignakaup.  Stefnendur hafi vitað að fyrri eigendur voru enn í húsinu og að stefndi myndi ekki gera neitt við húsið.  Stefnendur hafi gert tilboð í húsið eins og það var og gerðu engar kröfur til stefnda um frágang.  Salan sé því ekki liður í atvinnustarfsemi stefnda. 

Stefndi segir að lög nr. 40/2002 hafi tekið gildi 1. júní 2002 og gildi samkvæmt 62. gr. laganna um samninga sem gerðir séu eftir þann dag.  Kaup­samningur aðila sé gerður 26. júlí 2002, auk þess sem samningurinn vísi til laganna.  Þó komi til álita eldri venjur í fasteignakaupum og lögjöfnun frá lögum um lausa­fjárkaup varðandi þau atvik er gerðust fyrir 1. júní, svo sem skoðun kaupanda og upplýsingagjöf seljanda. 

Stefndi bendir á sérstakt ákvæði í kaupsamningi þar sem segi að kaupandi hafi kynnt sér eignina með skoðun og sætti sig við ástand hennar.  Þetta sé ekki staðlaður texti á prentuðu kaupsamningsformi, heldur sérstakur texti í þeim hluta þar sem eigninni er lýst.  Það sé óvenjulegt.  Þá hafi yfirlýsing þessi þýðingu, þrátt fyrir ákvæði 28. gr. laga nr. 40/2002, þar sem ásand hússins sé ekki að mun lakara en stefnendur höfðu ástæðu til að ætla.  Með ákvæði þessu sé vakin athygli á því að eitthvað sé athugavert við ástand eignarinnar og kaupendur veki þá tiltrú hjá seljanda að þeir hafi skoðað eignina rækilega. 

Stefndi fullyrðir að stefnendur hafi verið upplýstir rækilega um ásand hússins.  Þau geti því ekki átt rétt á bótum vegna galla.  Þá bendir stefndi á að stefnandinn Karl Alvarsson sé löglærður og þekki því til réttarstöðu aðila við fasteignakaup. 

Stefndi segir að stefnendur hafi ekki sýnt fram á að íbúðirnar séu gallaðar í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.  Stefndi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi og ekki sé sýnt fram á að ágallar rýri verðmæti eignarinnar umfram það sem stefnendur máttu búast við. 

Stefndi bendir á að stefnandi hafi haft ærinn tíma fram að kaupsamningsgerð til að skoða eignina.  Þau geti ekki borið fyrir sig galla sem þau þekktu eða máttu þekkja er kaupsamningar voru gerðir, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002. 

Stefndi mótmælir því að rangt sé þegar segir í söluyfirliti að húsið sé glæsilegt og vel byggt.  Þetta vísi til hönnunar hússins og byggingar þess.  Þetta staðfesti mats­maðurinn, sem telji að aldur og skortur á viðhaldi setji mark sitt á húsið. 

Stefndi bendir á að stefnendur skýri ekki út hvernig þau geti krafist bóta vegna endurbóta og viðgerða á öllu húsinu að utan.  Hlutur þeirra í sameign sé aðeins 47,4%.  Þá segir hann að kostnaður samkvæmt matsgerð feli í raun í sér endurbætur, en ekki viðgerð. 

Stefndi mótmælir til vara vaxtakröfu.  Ákveðnar kröfur hafi ekki komið fram í bréfi lögmanns stefnenda og skuli því miða við þingfestingardag, sbr. 4. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. 

Málsútlistun og málsástæður stefndu Fasteignamarkaðarins, Jóns Guðmundssonar og Unnars Smára Ingimundarsonar. 

Þessir stefndu fullyrða að stefnendum hafi verið sýnt allt húsið og þær skemmdir sem á því hafi verið.  Vegna ástands hússins hafi sérstakur fyrirvari verið settur í kauptilboð og síðan í kaupsamning.  Þetta ákvæði hafi verið skrifað upp sérstaklega, þó það sé í þeim prentuðu skilmálum sem notast var við.  Stefnandi Karl sé löglærður og ljós þýðing þess að textinn er tvítekinn.  Langur tími hafi liðið þar til kaupsamningar voru gerðir og hafi því verið ærið tilefni fyrir stefnendur að skoða húsið.  Stefnandi Karl Alvarsson sé löglærður og því ljós þýðing þessa sérstaka viðbótartexta.

Stefndu bera það fyrir sig að stefnendur segist hafa orðið vör við gallana síðla sumars, en hafi ekki kvartað fyrr en í ársbyrjun 2003.  Allt haustið hafi stefnendur greitt kaupsamningsgreiðslur án athugasemda.  Sé þetta tómæti þeirra slíkt að allar hugsanlegar kröfur séu fallnar niður.  Þá segja stefndu að gallarnir séu svo augljósir að ekki þurfi stiga eða nákvæmar rannsóknir til að sjá þær.  Öll þau atriði sem greind séu í matsgerðinni séu augljós við venjulega skoðun. 

Stefndu segja að kaupin hafi komist á með samþykki tilboðs 7. maí 2002.  Lög nr. 40/2002 gildi því ekki um viðskiptin, heldur venjuréttur sé sem myndast hafði á grundvelli laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup.  Um söluyfirlitin og samningsgerðina gildi því eldri reglur.  Frá og með undirritun kaupsamninga gildi hins vegar lög nr. 40/2002. 

Stefndu mótmæla því að bótaskylda þeirra verði byggð á því að upplýsingar vanti í söluyfirlit.  Benda þeir á að í yfirlitinu sé tekið fram að upplýsingar sem þar sé að finna séu byggðar á opinberum gögnum og upplýsingum seljanda.  Þær séu ekki á ábyrgð fasteignasalans.  Þá hafi margoft verið rætt við stefnendur um að húsinu hefði ekki verið haldið við.  Því geti þau ekki borið fyrir sig að þess sé ekki getið í sölu­yfirliti. 

Stefndu mótmæla því í greinargerð að þeir hafi vitað um úttekt Múrtaks á ástandi hússins.  Þá skipti þetta atriði engu.  Bollaleggingar um viðgerðir geti ekki leitt til bótaskyldu.  Þeir ágallar sem á eigninni séu hafi verið augljósir. 

Stefndu mótmæla því að kaup stefnenda hafi verið neytendakaup í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002.  Þau lög hafi ekki verið í gildi er kaupin komust á 7. maí 2002.  Þeir benda á að þegar stefnendur skoðuðu eignina hafi Kínverska viðskiptaskrifstofan enn verið í húsinu og þau getað séð að stefnandi ætlaði sér ekki að framkvæma neitt þar, aðeins að láta gera eignaskiptasamning. 

Stefndu segja að huglæg skilyrði bótaskyldu séu ekki uppfyllt.  Fasteignasali verði ekki gerður bótaskyldur samkvæmt lögum nr. 54/1997 nema tjóni sé valdið af ásetningi eða gáleysi.  Þetta leiði af II. kafla laganna.  Stefndu segjast hafa farið í einu og öllu eftir ákvæðum 10. gr. laganna og leyst störf sín af hendi eins og góðar viðskiptavenjur hafi boðið.  Til að vekja sérstaka athygli á ástandi hússins og gæta hagsmuna beggja aðila hafi verið sérstakur fyrirvari um að kaupendur hefðu kynnt sér eignina við skoðun og sættu sig við ástand hennar í kauptilboði.  Sami texti hafi verið settur í kaupsamning. 

Þá telja stefndu að afsláttarkrafa geti ekki beinst að þeim. 

Stefndu segja ósannað að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni.  Fullyrða þeir að við verðmat á eigninni hafi verið tekið fullt tillit til þeirra múrskemmda sem um ræðir.  Stefnendur hafi sleppt því að láta meta hvert eðlilegt kaupverð hefði verið miðað við ástand hússins.  Stefndu benda á að matsmaður segi að líftími steiningar hússins sé 40-60 ár.  Samkvæmt því hafi steiningin þegar runnið sitt skeið. 

Um varakröfu vísa stefndu til þess að stefnukrafan sé viðgerðarkostnaður alls hússins, en eignarhluti stefnenda sé aðeins 48,3%.  Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 eigi allir íbúðaeigendur húss að taka þátt í kostnaði af viðhaldi sameignar.  Því geti stefnendur ekki krafist meira en 48,3% af viðgerðarkostnaðinum. 

Þá sé ekki tekið tillit til þess í kröfugerð að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað fáist endurgreiddur. 

Forsendur og niðurstaða.

Stefnendur krefjast skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau telja vera á fasteign þeirri er þau keyptu af stefnda Sporhamri fyrir milligöngu annarra stefndu.  Kröfur sínar reisa þau á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. 

Umrædd lög höfðu ekki tekið gildi er aðilar urðu gagnkvæmt skuldbundnir er tilboð hafði verið samþykkt.  Í kaupsamningi er gerður var all löngu síðar er hins vegar vísað til laganna og ákveðið að þau gildi í skiptum aðila.  Vegna þeirrar niðurstöðu sem komist er að hér á eftir er ekki þörf á að leysa úr því hvort lögin gildi ekki, þrátt fyrir þessa tilvísun, um einhverja þætti í skiptum aðila, eins og stefndu halda fram. 

Umrædd viðskipti fólu í sér neytendakaup í skilningi 6. gr. laga nr. 40/2002, að svo miklu leyti sem lögin gilda hér.  Það er ekki skilyrði samkvæmt lögunum að sá sem selur í atvinnuskyni hafi staðið að einhverjum framkvæmdum á umræddri eign.  Eins og hér háttar til hefur stefndi Sporhamar keypt húseign og selt í fernu lagi.  Hann lét gera eignaskiptasamning og bar áhættu af eigninni um stund.  Hann bar einnig þá viðskiptaáhættu sem fólst í mögulegum verðbreytingum o.fl.  Stefndi er einka­hlutafélag og er ljóst að um sölu hans til einstaklings, sem hyggst nýta eignina til íbúðar, gilda ákvæði um neytendakaup í lögum nr. 40/2002. 

Stefnendur krefjast bóta eða afsláttar vegna galla.  Með lögum nr. 40/2002 var ekki gerð umtalsverð breyting á gallahugtakinu eins og það hafði þróast í dómaframkvæmd um fasteignakaup.  Meginatriði þess sem hér reynir á, er hvort eignin er í ástandi sem kaupandi gat búist við. 

Stefnandi Karl gaf skýrslu við aðalmeðferð málsins.  Hann kvaðst hafa tekið eftir ýmsum steypuskemmdum, en tók fram að sumt hefði leynst honum vegna aðstæðna við skoðunina.  Þeir ágallar allir sem raktir eru í matsgerð eru þess eðlis að leikmaður getur séð þá við venjulega skoðun.  Margir þeir ágallar sem um er að ræða blasa við og gefa þeim sem sér brýnt tilefni til að kanna nákvæmlega ástand hússins í heild, jafnvel með aðstoð kunnáttumanna.  Þeir gáfu og brýnt tilefni til að krefjast nákvæmra upplýsinga um ástand hússins. 

Samkvæmt þessu var ástand hússins eins og stefnendur gátu búist við og hefðu getað komist að við eðlilega skoðun.  Geta stefnendur því ekki byggt á því að það hafi verið gallað í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002.  Verður stefndi Sporhamar sýknaður af kröfum þeirra. 

Kröfur á hendur öðrum stefndu eru á því reistar að húsið hafi verið gallað í skilningi laga nr. 40/2002.  Þar sem komist er að þeirri niðurstöðu að svo sé ekki verður þegar af þeirri ástæðu að sýkna þessa stefndu af kröfum stefnanda. 

Þar sem komist hefur verið að þeirri niðurstöðu að umræddar eignir hafi ekki verið gallaðar í skilningi laga nr. 40/2002 hefur ekki verið leyst úr því hvort stefndi Sporhamar hafi veitt fullnægjandi upplýsingar um ástand hússins.  Þá hefur heldur ekki verið leyst úr því hvort stefndi Fasteignamarkaðurinn og starfsmenn hans hafi fullnægt skyldum sínum gagnvart stefnendum sem kaupendum, með því að kynna þeim allt sem vitað var um ástand eignarinnar.  Standa hér fullyrðingar gegn fullyrðingum, þar sem stefndu segjast hafa marglýst ágöllum hússins, en stefnandi Karl segir að svo hafi ekki verið. 

Hvernig sem á það er litið má sjá að í söluyfirliti er ekki minnst einu orði á skemmdir á útveggjum hússins.  Þá er ekki í kauptilboði eða í kaupsamningi vikið að hinum raunverulegu og þekktu ágöllum, heldur látið nægja að tvítaka staðlað ákvæði um að kaupandi hefði skoðað eignina og sætt sig við ástand hennar.  Er rétt samkvæmt þessu að málskostnaður milli aðila falli niður. 

Jón Finnbjörnsson, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan. 

D ó m s o r ð

Stefndu, Sporhamar ehf., Fasteignamarkaðurinn ehf., Jón Guðmundsson og Unnar Smári Ingimundarson, eru sýknaðir af kröfum stefnenda, Karls Alvarssonar og Guðrúnar Hannele Henttinen, í máli þessu. 

Málskostnaður fellur niður.