Fimmtudaginn 13. desember 2001.
Nr.211/2001.	Eva Magnúsdóttir (Guðni Á. Haraldsson hrl.) gegn Bergi R. Magnússyni (Dögg Pálsdóttir hrl.)

 

Óvígð sambúð. Fjárskipti.

E og M voru í óvígðri sambúð, sem hófst í september 1995 og lauk í desember 1997. Í september 1995 keyptu þau fasteign fyrir 11.100.000 krónur og bjuggu í henni á sambúðartímanum. Nam útborgun um þremur milljónum króna, en annar hluti kaupverðs fólst í yfirtöku veðskulda. Í málinu var óumdeilt að M lagði einn fram fé fyrir útborguninni og greiddi afborganir og vexti af yfirteknum lánum. Þrátt fyrir það voru báðir málsaðilar skráðir sem kaupendur í fasteignaviðskiptunum og afsali þinglýst í því horfi. Er þau slitu sambúðinni krafðist E viðurkenningar á eignarrétti að helmingi eða öðrum lægri hluta fasteignarinnar. Í dómi Hæstaréttar var talið að tilgreining eignarréttar að fasteigninni í kaupsamningi og afsali veitti líkindi fyrir því að hvort þeirra hafi átt helming hennar. Hins vegar verði ekki fallist á að þinglýsing eignarheimildarinnar leiði þegar til þeirrar niðurstöðu. Til að hnekkja þeim líkum verði M að sanna að framlög aðila til eignarmyndunarinnar hafi verið misjöfn. Í málinu hátti svo til að viðurkennt sé og óumdeilt að allt fé til fasteignakaupanna sé komið frá M og ekkert frá E. Þá væri ósannað að um gjöf væri að ræða. Í málinu hélt E því einnig fram að með vinnu sinni við sameiginlegt heimilishald aðila og útgjöldum í þágu þess hefði hún eignast hlut í þeim eignaauka, sem fasteignakaupin hefðu haft í för með sér. Á þetta var ekki fallist meðal annars með vísan til þes að sambúð aðila hafi staðið skamman tíma og ekki yrði séð að mikil fjárhagsleg samstaða hafi orðið þeirra á milli, en bæði hafi unnið utan heimilisins og greitt kostnað af sameiginlegum rekstri þess. Var kröfu E hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. júní 2001. Hún krefst þess aðallega að viðurkenndur verði eignarréttur sinn að 50 hundraðshlutum fasteignarinnar nr. 203 við Fannafold í Reykjavík, en til vara að viðurkenndur verði eignarréttur sinn að öðrum og lægri hundraðshluta fasteignarinnar. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur og áfrýjandi dæmdur til að greiða sér málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

I.

Málsaðilar voru í óvígðri sambúð, sem hófst í byrjun september 1995 og lauk í desember 1997. Með kaupsamningi og afsali 6. september 1995 keyptu þau fasteignina Fannafold 203 í Reykjavík fyrir 11.100.000 krónur og bjuggu í henni á sambúðartímanum. Nam útborgun 3.076.207 krónum, en annar hluti kaupverðsins fólst í yfirtöku veðskulda. Er óumdeilt að stefndi hafi einn lagt fram fé fyrir útborguninni og greitt afborganir og vexti af yfirteknum lánum, en hluta þeirra kveðst hann síðar hafa greitt upp þar eð vextir af þeim hafi verið óhagstæðir. Þrátt fyrir það voru báðir málsaðilar skráðir sem kaupendur í fasteignaviðskiptunum og afsalinu síðan þinglýst í því horfi. Eru ítarlega raktar í héraðsdómi þær skýringar, sem hvor aðilanna hefur gefið á því að áfrýjandi var tilgreind sem kaupandi ásamt stefnda, þrátt fyrir að fjárframlög vegna kaupanna hafi eingöngu komið frá hinum síðastefnda. Þá er fram komið að bæði á sambúðartímanum og síðar hafi stefndi greitt fasteignagjöld af eigninni að undanskildu árinu 2000, þegar áfrýjandi greiddi hluta þeirra. Samkvæmt yfirliti um skiptingu útgjalda á sambúðartímanum, sem áfrýjandi lagði fyrir Hæstarétt, kemur meðal annars fram að stefndi greiddi hluta fasteignagjalda af íbúð áfrýjanda í Unufelli 48 í Reykjavík og viðgerð á bifreið hennar, samtals tæplega 200.000 krónur. Á sama yfirliti er verðmæti vinnu áfrýjanda á heimilinu, útgjöld vegna innkaupa á matvælum og helmingur af „öðrum neysluþáttum skv. neyslukönnun Hagstofu Íslands“ talið nema samtals rúmlega 4.000.000 króna. Ágreiningslaust er að stefndi hafi á sambúðartímanum einn greitt kostnað vegna orkukaupa, síma, afnotagjalda útvarps og sjónvarps og trygginga.

II.

Sú tilgreining eignarréttar að Fannafold 203 í kaupsamningi og afsali, sem áður er nefnd, veitir líkindi fyrir því að hvor aðilanna hafi átt helming hennar, svo sem áfrýjandi heldur fram. Ekki verður hins vegar fallist á með henni að þinglýsing eignarheimildarinnar leiði þegar til þeirrar niðurstöðu. Til að hnekkja þeim líkum, sem hin þinglýsta eignarheimild veitir, verður stefndi að sanna að framlög aðila til eignarmyndunarinnar hafi verið misjöfn, sem leiða eigi til annarar niðurstöðu. Í máli þessu háttar svo til að viðurkennt er og óumdeilt að allt fé til fasteignarkaupanna er komið frá stefnda og ekkert frá áfrýjanda. Hún ber hins vegar við að skráning helmings eignarinnar á hennar nafn hafi falið í sér gjöf af hálfu stefnda og þá ákvörðun hafi hann tekið af fúsum og frjálsum vilja. Við skýrslutöku fyrir dómi lýsti hún því svo að „Við ætluðum að búa saman, sem við gerðum, ég tel að hann hafi ætlað að gefa mér bara helminginn, eða- og ég borgaði minn helming með því að sjá fyrir heimilinu.” Þessu mótmælir stefndi. Heldur hann meðal annars fram að þegar kaupin voru ráðin hafi staðið til að áfrýjandi seldi sína íbúð og legði þannig fram fé, en af því hafi ekki getað orðið þegar til átti að taka. Eru skýringar hans um þetta atriði að öðru leyti raktar í héraðsdómi. Verður fallist á með stefnda að ósannað sé að um gjöf hans hafi verið að ræða og er ekkert fram komið um að hann hafi viljað tryggja stöðu áfrýjanda sérstaklega án tillits til framlaga frá henni. Þá liggur fyrir skattframtal áfrýjanda 1997, en þar gerði hún svohljóðandi athugasemd: „Óuppgert afb. við sameiganda vegna Fannafoldar 203 ...“ Að öllu virtu verður hafnað þeirri málsástæðu áfrýjanda að hún hafi orðið eigandi helmings eignarinnar fyrir gjöf.

Áfrýjandi byggir kröfu sína jafnframt á því að með vinnu sinni við sameiginlegt heimilishald aðila og útgjöldum í þágu þess hafi hún eignast hlut í þeim eignaauka, sem fasteignakaupin hafi haft í för með sér. Stefndi telur á hinn bóginn að báðir málsaðilar hafi lagt fram vinnu og fé til heimilisins, auk þess sem hann mótmælir því að nokkurn eignaauka hafi leitt af kaupunum, sem einkum hafi verið greidd með sparifé hans. Varðandi þetta atriði er til þess að líta að sambúð aðilanna stóð skamman tíma og verður ekki séð að mikil fjárhagsleg samstaða hafi orðið þeirra á milli. Unnu bæði fyrir tekjum utan heimilisins og greiddu kostnað af sameiginlegum rekstri þess. Gegn mótmælum stefnda verður samkvæmt því ekki talið að vinna og bein framlög áfrýjanda hafi skapað grundvöll fyrir hlutdeild hennar í eignarrétti að fasteigninni. Að þessu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmd til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Eva Magnúsdóttir, greiði stefnda, Bergi R. Magnússyni, 150.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 6. apríl 2001.

I

Mál þetta, sem tekið var til dóms að loknum munnlegum flutningi 15. mars sl., er höfðað með stefnu, sem árituð er um viðtöku 12. desember sl.

Stefnandi er Bergur R. Magnússon, kt. 250135-2469, Fannafold 203, Reykjavík.

Stefnda er Eva Magnúsdóttir, kt. 221239-5639, Unufelli 48, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að viðurkenndur verði óskiptur eignaréttur hans, þ.e. 100%, að hús­eigninni Fannafold 203 í Reykjavík ásamt öllu því sem henni fylgir og fylgja ber, þar með talið bílskúr og tilheyrandi lóðaréttindi, sem eru þinglesin og skráð eign stefn­anda og stefndu að jöfnu.  Til vara er gerð krafa um að viðurkennd verði eignarhlutföll í eigninni í öðrum hlutföllum en jöfnum, þannig að stefnandi fái aukna hlutdeild í heild­areigninni.  Þá er krafist málskostnaðar.

Stefnda krefst aðallega sýknu en til vara að henni verði ákvörðuð önnur og lægri hlut­deild en 50% í framangreindri fasteign.  Þá krefst stefnda málskostnaðar.

II

Málavextir eru þeir að aðilar málsins hófu sambúð í byrjun september 1995.  Samkvæmt kaupsamningi og afsali, sem eru á meðal gagna málsins, keyptu þau, 6. september 1995, sameiginlega raðhús við Fannafold 203 í Reykjavík ásamt öllu sem því fylgdi og fylgja ber. 

Sambúð aðila lauk í desember 1997 og flutti stefnda þá úr húsinu en stefnandi bjó þar áfram.  Stefnandi kveðst hafa einn greitt það, sem greitt hefur verið fyrir húsið, en hann hafi gert ráð fyrir því að stefnda myndi greiða sinn hluta síðar en af því hafi ekki orðið vegna sambúðarslitanna.  Stefnda heldur því hins vegar fram að vilji stefnanda hafi alltaf staðið til þess að hún ætti helming hússins.  Meiningin hafi verið að stefn­andi myndi sjá um greiðslu kaupverðs og afborgana af húsinu en hún myndi hins vegar sjá um heimilishald og greiða útgjöld vegna þessa.  Þannig hugðust þau saman eign­ast húsið, hvort með sínu framlagi. 

III

Af hálfu stefnanda er byggt á því aðallega að framangreind fasteign sé og hafi alltaf verið óskipt eign hans.  Hann hafi einn greitt fyrir eignina, bæði kaupverð, af­borg­anir og öll útgjöld og sé þess vegna einn eigandi hennar.  Frá sambúðarlokum hafi hann þannig talið alla eignina fram á skattframtölum sínum og greitt af henni gjöld í samræmi við það.  Stefnandi byggir jafnframt á því að núverandi skráning á eign­arheimildum eignarinnar og þinglýsing sé röng þar eð stefnda eigi ekki neitt í eign­inni.  Hún hafi ekki lagt neitt fram við kaup hennar og ekkert greitt síðar af henni og sé það ágreiningslaust á milli aðila.  Stefnda hafi því ekkert til að byggja eignarrétt sinn á og skráning hennar sem helmingseiganda sé ekki rétt.  Stefnda hafi heldur ekki gert neitt til að viðhalda eignarrétti sínum eftir að sambúðinni lauk og ekkert lagt af mörk­um til eignarinnar frá þeim tíma.

Verði ekki fallist á framangreint þá byggir stefnandi á því að forsendur séu brostnar fyrir skráningu aðila á jöfnum eignarhluta í húsinu.  Það hafi verið megin­for­senda við skráningu á jafnri eignarheimild að aðildar myndu vera í sambúð til fram­búðar og leggja jafnt af mörkum til fjármögnunar á kaupunum.  Þetta hafi stefnda ekki gert og sambúðinni hafi auk þess lokið eftir stuttan tíma.  Því sé ljóst að þær forsendur sem aðilar byggðu á í upphafi séu brostnar og því eigi samkomulag þeirra, um að vera bæði skráð sem eigendur að húsinu, að vera ógilt. 

Stefnandi byggir á því að stefnda geti ekki byggt eignarrétt sinn á dómvenju um hlut­deild í eignamyndun á sambúðartíma.  Sambúðin hafi varað það stutt að ekki hafi mynd­ast með þeim fjárhagsleg samstaða.  Fyrir upphaf sambúðar hafi þau átt hvort sína fasteign og það hafi verið óbreytt eftir að sambúð lauk.  Þau hafi greitt af þessum fast­eignum sjálf, unnið fyrir tekjum utan heimilis og haldið sínum tekjum fyrir sig.  Þá hafi þau ekki talið sameiginlega fram til skatts.  Þar af leiðandi eigi reglur um eigna­skipti við sambúðarslit ekki við.

Þá byggir stefnandi á því að ekki hafi verið um neina raunverulega eignamyndun að ræða í sambúðinni, a.m.k. ekki hvað varðar eignir sem hafi verið skráðar á hans nafn.  Fyrir upphaf sambúðar hafi stefnandi átt töluvert sparifé og hafi hann selt þessar eignir og nýtt til greiðslu útborgunar, afborgana og útgjalda vegna hússins án þess að það hafi skapað honum sambærilega eign og sparnaðinn.  Töluvert fé hafi farið í vexti, verð­bætur og kostnað án þess að nokkuð hafi komið þar í staðinn auk þess sem stefn­andi hafi látið nokkurt fé rakna til stefndu, svo sem fyrir viðgerð á bifreið hennar.  Þannig hafi eignir stefnanda í raun rýrnað á sambúðartímanum. 

Einnig byggir stefnandi á því að eina eignamyndunin í sambúðinni, ef einhver hafi verið, hafi verið hjá stefndu, hún hafi keypt sér dýrari bifreið á meðan þau bjuggu saman.  Þá hafi stefnda getað sparað umtalsvert vegna lægri húsnæðiskostnaðar þar eð stefnandi hafi greitt allan kostnað vegna hússins og heimilisins annan en mat­ar­kostnað.  Auk þess hafi stefnda átt kost á að leigja sína fasteign út á sama tíma og hún bjó endurgjaldslaust í húsinu við Fannafold. 

Varakröfu sína byggir stefnandi á sömu rökum og aðalkröfu og því að hann hafi með framlögðum dómskjölum sannað að hann hafi greitt einn allt kaupverð hússins.  Verði ekki fallist á það að hann eigi einn alla eignina þá eigi að meta fjárframlag hans á móti heildarandvirði eignarinnar og miða þá við söluverð hennar þegar aðilar slitu sam­búðinni.  Það hafi verið fyrir þá verðhækkun sem orðið hafi á fasteignamarkaði und­anfarin ár, þ.e.a.s. rauneign í fasteigninni hafi verið miklum mun minni við sam­búð­arslitin heldur en í dag.  Rétt sé að miða við sambúðarslitin en ágreiningslaust sé með aðilum að stefnda hafi ekkert lagt af mörkum til eignamyndunar eftir þau og stefn­andi hafi frá sama tíma greitt allt sem greiða þurfti vegna hússins.

Að lokum byggir stefnandi á því að tómlæti stefndu til að halda fram kröfum sín­um vegna eignarinnar eigi að valda því að kröfur hennar um greiðslu fyrir hluta eign­ar­innar verði hafnað.  Það höfðu liðið nærri fjögur ár frá sambúðarlokum þegar stefnda hafi fyrst gert kröfu á stefnanda og sýni þetta aðgerðarleysi hennar betur en annað að hún hafi ekki talið sig eiga neinn rétt til hússins.  Stefnandi bendir á í þessu sam­bandi að stefnda hefði átt að gera kröfu um opinber skipti á búi þeirra við slit sam­búðarinnar í samræmi við 100. gr. skiptalaga nr. 20/1991 hafi hún viljað gera kröfu um að fá hluta af eignum stefnanda sem sambýlismaki.  Með því móti hefði verið unnt að fara yfir fjárskipti aðila í heild sinni, þar á meðal hvað stefnda eign­aðist meðan á sambúðinni stóð.  Stefnda hafi ekki sett fram slíka kröfu við sam­búð­arslitin og sýni það að hún hafi þá ekki talið sig eiga neinn rétt til fasteignarinnar.

IV

Af hálfu stefndu er á því byggt að hún sé löglega skráður eigandi að helmingi húss­ins og þurfi því ekki að þola skerðingu á þeim eignarhluta sínum að kröfu stefn­anda.  Eignarheimild hennar sé kaupsamningur sem hún hafi gert við seljandann ásamt stefnanda.  Stefnda heldur því fram að stefnandi hafi gefið sér helm­ings­­hlut í húsinu, enda hafi það verið hans vilji að hún yrði skráður eigandi að helmingi eign­arinnar.  Til marks um þetta kveður stefnda vera það að stefnandi hafi ekki óskað eftir opinberum skiptum og það sé fyrst  þremur árum eftir að sambúð aðila ljúki sem hann setji fram þá kröfu að hann eigi eignina einn.  Í þessu felist ákveðin viðurkenning á eignarrétti stefndu.  Þá bendir stefnda á að stefnandi hefur tekið lán í október 1999 og þá aðeins veðsett sinn hluta til tryggingar láninu.  Í því felist líka viðurkenning á eign­arrétti stefndu en þá hafi verið liðin um það bil tvö ár frá því að sambúðinni lauk.  Stefn­andi hafi tekið þá ákvörðun að skrá helming eignarinnar á nafn stefndu af fúsum og frjálsum vilja og í þeirri ákvörðun hafi falist viljayfirlýsing hans um eignarhald stefndu á helmingi eignarinnar.  Á grundvelli meginreglna um gildi loforða sé stefn­andi við þetta bundinn. 

Þá er á því byggt af hálfu stefndu að samkomulag hafi orðið á milli aðila um að hún sæi um innkaup til heimilisins, hreingerningar og eldamennsku gegn því að hún eign­aðist helming eignarinnar.  Þannig hafi vinna hennar á heimilinu og fjárframlag til þess valdið því að stefnandi gat unnið úti fulla vinnu og þurfti hvorki að kaupa sér heim­ilishjálp, fæði né aðra aðstoð.  Því er alfarið hafnað að forsendur fyrir þessu sam­komulagi hafi brostið á annan hátt en þann sem stefnandi gat búist við.  Hann hafi tekið áhættuna af því að sambúð aðila myndi ljúka og hann gerði stefndu ekki grein fyrir þeirri forsendu að félli sambúðin niður þá væri eignarhluti hennar að sama skapi nið­ur fallinn.  Hann sé því bundinn við það samkomulag, sem aðilar gerðu á sínum tíma.  Þá bendir stefnda á að á sambúðartímanum og allt til dagsins í dag hafi orðið veru­leg eignamyndun í húsinu vegna mikillar hækkunar fasteignaverðs.  Stefnda sem skráður eigandi eignarinnar eigi rétta hlutdeild í þeirri eignamyndun með vísan til dóm­venju.

Loks er á því byggt, að hafi stefnandi átt þann rétt sem hann byggir á í þessu máli, þá hafi hann glatað honum fyrir tómlæti.  Það sé fyrst þremur árum eftir að sam­búð aðila ljúki sem hann geri kröfu um að teljast einn eigandi eignarinnar.  Sér­stak­lega vekur stefnda athygli á því að hún sé löglega skráð eigandi í opinberum skrám, bæði veðmálabókum og fasteignamati.  Þegar svo standi á verði að gera þá kröfu að krafa, sem gangi þvert á slíka skráningu, sé sett fram án ástæðulauss dráttar.

V

Aðilar hófu sambúð í september 1995 og bjuggu saman þar til í desember 1997.  Þau keyptu húsið að Fannafold 203 6. september 1995 og er ágreiningslaust að stefnandi greiddi einn útborgunina.  Við aðalmeðferð bar aðilum saman um að hann hafi einn greitt afborganir af húsinu.  Þeir töldu það hins vegar báðir fram til skatts, sinn helminginn hvor.  Á skattframtali stefnanda vegna kaupársins kemur fram að hann hafi keypt húsið að hálfu á móti stefndu og á framtali 1996 telur hann sig eiga helming í því.  Á framtali hans vegna ársins 1997 taldi hann hins vegar húsið fram sem sína eign eingöngu.  Stefnda hefur talið helming hússins fram sem sína eign frá kaupunum en á framtali hennar fyrir árið 1997 kemur fram í athugasemdum að hún eigi óuppgerðar afborganir við sameiganda vegna hússins.

Stefnandi bar að aðilar hafi í upphafi ætlað að standa saman að kaupum hússins og þess vegna hafi þeir báðir verið skráðir eigendur.  Hann kvað það ekki hafa verið ætlunina að hann sæi einn um greiðslur af húsinu á móti því að stefnda greiddi fyrir matarinnkaup.  Stefnda bar hins vegar að þau hafi keypt húsið saman og hafi hún ætlað að greiða sinn hlut með því að sjá fyrir heimilinu.  Einnig kom fram hjá henni að hún hafi talið að stefnandi hafi ætlað að gefa sér helminginn af húsinu.  Þessu hefur stefnandi hafnað og bar að hann hafi talið að sambúðin myndi endast og því væri eðlilegt að þau væru bæði skráð eigendur hússins.

Við aðalmeðferð kom fram að aðilar skiptu með sér útgjöldum heimilisins þann tíma, er þau bjuggu saman, í grófum dráttum þannig að stefnda sá um að kaupa inn mat og hreinlætisvörur en stefnandi greiddi flest önnur útgjöld.  Þá kom fram að hann greiddi fyrir stefndu skuld og yfirdrátt og einnig útgjöld í sambandi við bifreiðar hennar. 

Það er niðurstaða dómsins, með vísun til framanritaðs, að sannað sé að stefnandi hafi einn greitt það, sem greitt hefur verið af kaupverði hússins.  Að öðru leyti virðast aðilar hafa rekið heimili sitt sameiginlega og skipt með sér útgjöldum en ekki er hér til úrlausnar hvor þeirra hafi greitt meira og hvor minna í þeim efnum.  Stefnda hefur haldið því fram að stefnandi hafi gefið sér helming hússins en gegn andmælum hans er það ósannað.  Þá er ekki fallist á að skráning stefndu sem eiganda í kaupsamningi og afsali dugi til að hún teljist eigandi þegar sannað hefur verið að hún greiddi aldrei neitt af kaupverði hússins.  Það verður því orðið við aðalkröfu stefnanda eins og nánar greinir í dómsorði en með hliðsjón af málavöxtum öllum þykir málskostnaður mega falla niður.

Arngrímur Ísberg  héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð.

Viðurkennt er að stefnandi, Bergur R. Magnússon, eigi einn húseignina að Fannafold 203 í Reykjavík ásamt öllu því, sem henni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. bílskúr og lóðarréttindi.

Málskostnaður fellur niður.