Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson og Benedikt Bogason og Ingibjörg Benediktsdóttir settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. september 2015. Hún krefst þess aðallega að stefnda verði gert að greiða sér 4.051.033 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2009 til greiðsludags, en til vara 4.818.164 krónur með dráttarvöxtum frá 1. apríl 2012 til greiðsludags. Í báðum tilvikum krefst áfrýjandi þess einnig að stefnda verði gert að greiða sér 294.085 krónur með dráttarvöxtum af nánar greindum fjárhæðum frá 3. apríl 2012 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Stefndi er húsnæðissamvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða er það hefur ráðstafað með búseturétti til félagsmanna sinna. Hinn 1. nóvember 2004 gerði stefndi áætlun um kaup áfrýjanda á búseturétti í parhúsi að Stekkjargötu 21 í Reykjanesbæ. Samkvæmt áætluninni nam búseturéttargjaldið 2.945.280 krónum og átti að inna það af hendi með jöfnum afborgunum á tímabilinu frá 5. desember 2004 til 5. október 2005. Afhending eignarinnar var fyrirhuguð 15. október 2005 en áður átti að ganga frá búsetusamningi. Þann samning gerðu aðilar 17. febrúar 2006 og fékk áfrýjandi umráð eignarinnar sama dag. Við undirritun samningsins nam búsetugjald fyrir eignina 89.500 krónum, en það var ákveðið af stjórn stefnda hverju sinni. Í samningnum sagði að hann væri óuppsegjanlegur af hálfu stefnda en áfrýjanda væri heimilt að segja honum upp með sex mánaða fyrirvara. Þá var tekið fram að áfrýjanda væri heimilt að selja búseturéttinn fyrir endursöluverð sem næmi búseturéttargjaldinu með breytingum miðað við vísitölu neysluverðs.   

Áfrýjandi fór þess á leit 29. maí 2008 með skjali sem bar yfirskriftina „beiðni um nýjan búsetusamning án kaupskyldu félagsins“ að gildandi búsetusamningur félli niður og gerður yrði nýr samningur eftir samþykktum stefnda sem tekið höfðu gildi 1. janúar 2007 og höfðu að geyma breytt fyrirkomulag búseturéttar, eins og nánar verður rakið hér á eftir. Í beiðninni kom meðal annars fram að áfrýjanda væri kunnugt um að með nýjum búsetusamningi félli niður réttur til að „segja upp búsetusamningi (búseturétti) og fá endurgreitt búseturéttargjald.“ Einnig var tekið fram að ekki væri unnt að fella nýjan samning úr gildi og taka aftur upp fyrri samning. Skjalið er áritað um móttöku stefnda 1. júní 2008 en þann dag undirrituðu aðilar beiðni um sölu búseturéttar. Í henni kom fram að lágmarksverð þess réttar væri 6.000.000 krónur og var áfrýjandi skuldbundin til að ráðstafa réttinum ef tilboð kæmi sem næmi því eða hærra verði. Í samræmi við þetta gerðu aðilar nýjan búsetusamning 17. júní 2008. Þar kom fram að samningurinn væri ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu beggja aðila.

Um mitt ár og fram eftir hausti 2008 mun stefndi hafa auglýst búseturétt áfrýjanda til sölu án árangurs. Jafnframt fékk áfrýjandi heimild stefnda 30. október það ár til að leigja eignina með tilteknum skilmálum en þá heimild nýtti hún ekki. Þá áréttaði áfrýjandi beiðni sína um sölu búseturéttar með ódagsettri yfirlýsingu sem miðaði við afhendingu eignarinnar 1. mars 2010 eða fyrr eftir nánara samkomulagi.

Með bréfi 12. september 2011 sagði áfrýjandi upp búsetusamningi sínum við stefnda miðað við næstu mánaðamót. Stefndi svaraði uppsögninni með bréfi 28. sama mánaðar þar sem fram kom að félagið liti svo á að samningurinn væri óuppsegjanlegur. Einnig tók stefndi fram að jafnvel þótt talið yrði að þeim sem keyptu búseturétt án kaupskyldu væri heimilt að segja upp þeim rétti hefði uppsögnin þau áhrif að rétturinn félli niður við lok uppsagnarfrests án greiðslu af hálfu félagsins samhliða því sem skyldur rétthafans gagnvart því féllu niður.

Áfrýjandi mun hafa flutt úr eigninni í febrúar 2012 og hefur hún ekki greitt búsetugjaldið frá þeim tíma. Hún hefur hins vegar greitt rafmagn og hita af eigninni. Stefndi hefur ítrekað krafið áfrýjanda um ógreidd búsetugjöld með vöxtum og kostnaði og með bréfi 11. júlí 2014 rifti félagið búsetusamningnum. Jafnframt krafðist stefndi þess að fá umráð eignarinnar með beinni aðfarargerð en það mál var fellt niður með úrskurði 22. desember það ár.

II

Þegar aðilar gerðu búsetusamninginn 17. febrúar 2006 voru í gildi samþykktir fyrir stefnda 13. apríl 2005 sem settar höfðu verið á grundvelli 4. gr. laga nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög. Samkvæmt samþykktunum var búseturéttarhafa heimilt að segja upp búsetusamningi með sex mánaða fyrirvara. Þar sagði einnig að stefnda væri skylt að endurgreiða rétthafa búseturéttargjaldið með verðbótum miðað við vísitölu neysluverðs frá því það var innt af hendi. Bar stefnda að greiða gjaldið við afhendingu íbúðar til nýs búseturéttarhafa, þó eigi síðar en tólf mánuðum eftir að uppsögn hafði tekið gildi.

Á aðalfundi stefnda 14. júní 2006 voru gerðar breytingar á samþykktum hans og tóku þær gildi 1. janúar 2007. Í þeim var tekið fram að búsetusamningur væri óuppsegjanlegur af hálfu stefnda og búseturéttarhafa. Einnig sagði að á stefnda hvíldi ekki skylda til að kaupa til baka eða innleysa búseturétt sem félagið hefði ráðstafað til félagsmanns. Þá var tekið fram í samþykktunum að þeir sem væru búseturéttarhafar við gildistöku þeirra ættu rétt á því að gerður yrði nýr búsetusamningur um íbúð, sem rétturinn tæki til, þess efnis að innlausnarskylda stefnda félli niður og rétthafa væri heimilt að selja rétt sinn eftir þeim reglum sem samþykktirnar höfðu að geyma. Félli þá fyrri búsetusamningur úr gildi. Aftur voru gerðar breytingar á samþykktum stefnda og tóku þær gildi 12. júní 2008 án þess að þeim ákvæðum sem hér hafa verið rakin væri breytt.

III

 Í beiðni áfrýjanda 29. maí 2008 fór hún þess á leit að gerður yrði nýr búsetusamningur við sig án kaupskyldu stefnda í samræmi við breytingar sem gerðar höfðu verið á samþykktum félagsins. Samhliða því að stefndi tók við þeirri beiðni 1. júní sama ár óskaði áfrýjandi eftir að stefndi hefði milligöngu um sölu búseturéttarins fyrir lágmarksverð að fjárhæð 6.000.000 krónur. Nýr búsetusamningur án kaupskyldu var svo gerður 17. sama mánaðar. Með þessu móti freistaði áfrýjandi þess að fá hærra verð fyrir búseturéttinn en hún átti rétt á eftir eldri samningi sem bundinn var kaupskyldu miðað við upphaflegt búseturéttargjald að fjárhæð 2.945.280 krónur ásamt verðbótum. Þessi lögskipti aðila verða með engu móti skilin þannig að áfrýjandi hafi í verki sagt upp eldri búsetusamningi sínum og eigi á grundvelli hans rétt á endurgreiðslu búseturéttargjaldsins úr hendi stefnda. Verður því ekki fallist á aðalkröfu hennar um endurgreiðslu gjaldsins af þeirri ástæðu.

Í annan stað reisir áfrýjandi aðal- og varakröfu sína um endurgreiðslu búseturéttargjaldsins á lögum nr. 66/2003, eins og þau hljóðuðu á þessum tíma. Í eldri lögum nr. 161/1998 um húsnæðissamvinnufélög, sem fyrrgreindu lögin leystu af hólmi, var í 1. mgr. 13. gr. mælt fyrir um að andvirði búseturéttarins skyldi endurgreitt búseturéttarhafa í samræmi við nánar greind ákvæði laganna ef hann hætti afnotum af íbúð. Í lögum nr. 66/2003 var ekki að finna ákvæði þess efnis. Þvert á móti kom fram í athugasemdum með frumvarpi til laganna að helstu nýmæli þeirra væru að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga væri afnumin og endursala búseturéttar gefin frjáls. Einnig var þetta áréttað í skýringum við 25. gr. frumvarpsins en þar sagði að félagi væri ekki skylt að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds. Að þessu gættu og með hliðsjón af orðalagi laganna verða þau skýrð þannig að felld hafi verið niður afdráttarlaus skylda til innlausnar húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti sem kveðið var á um í eldri lögum. Þeirri málsástæðu sem hér um ræðir verður því hafnað. Jafnframt verður ekki fallist á það með áfrýjanda að afnám lögbundinnar innlausnarskyldu húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti hafi farið í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar um friðhelgi eignarréttar.

Þá telur áfrýjandi að búsetusamningur sinn við stefnda 17. júní 2008 sé ógildur vegna misneytingar sem falist hafi í því að áfrýjanda hafi verið ráðlagt að rita undir beiðni um nýjan búsetusamning þegar hún hafi í raun óskað eftir að segja upp fyrri samningnum. Jafnframt hafi áfrýjandi ekki verið upplýst um réttarstöðu sína og þann rétt sem hún afsalaði sér með síðari samningnum. Samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga er samningur ógildur ef honum hefur verið komið á með því að nýta bágindi manns, einfeldni hans, fákunnáttu eða léttúð eða það að hann var öðrum háður til að afla óréttmætra hagsmuna. Áfrýjandi hefur með engu móti leitt í ljós að högum hennar hafi verið þannig komið að búsetusamningurinn verði ógiltur af þessum sökum þannig að hún geti á grundvelli eldri samnings neytt réttar til að krefjast innlausnar á búseturéttinum.

Loks telur áfrýjandi að búsetusamningnum 17. júní 2008 skuli vikið til hliðar þar sem það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936. Við mat á því skal líta til efnis samningsins, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Að því er varðar efni búsetusamningsins er þess að gæta að með honum nýtti áfrýjandi sér heimild í samþykktum stefnda til að geta ráðstafað búseturétti sínum án þess að vera bundin af því að endurgjaldið næmi upphaflegu búseturéttargjaldi með verðbótum. Átti samningurinn í því horfi sér viðhlítandi stoð í lögum nr. 66/2003 sem afnámu innlausnarskyldu húsnæðissamvinnufélaga, svo sem áður er rakið. Hvað varðar atvik við samningsgerðina er til þess að líta að í beiðni áfrýjanda 29. maí 2008 kom berlega fram að nýr búsetusamningur yrði án kaupskyldu og að með honum félli niður réttur til að fá endurgreitt búseturéttargjald. Um stöðu aðila er þess hins vegar að gæta að áfrýjandi er einstaklingur en stefndi er félag sem hefur í sinni þjónustu starfsmenn með reynslu á því sviði sem hér um ræðir. Um atvik er síðar komu til má benda á að þróun á fasteignamarkaði hamlaði ráðstöfun búseturéttar en þær aðstæður bitnuðu á báðum aðilum. Þegar allt þetta er virt heildstætt eru ekki næg efni til að víkja samningnum til hliðar af þeirri ástæðu að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju að stefndi beri hann fyrir sig. Verður heldur ekki fallist á það með áfrýjanda að óskráðar reglur samningaréttar um rangar eða brostnar forsendur geti leitt til þeirrar niðurstöðu.

Samkvæmt öllu framansögðu verður stefndi sýknaður af aðal- og varakröfu áfrýjanda um endurgreiðslu búseturéttargjaldsins sem hún innti á sínum tíma af hendi til stefnda.

IV

  Svo sem áður er rakið sagði áfrýjandi upp búsetusamningi sínum við stefnda með bréfi 12. september 2011. Í samræmi við það telur áfrýjandi að samningurinn hafi fallið niður í lok mars 2012, að liðnum sex mánaða uppsagnarfresti miðað við næstu mánaðamót eftir uppsögnina. Þrátt fyrir hana hélt áfrýjandi áfram að greiða reikninga fyrir rafmagn og hita og endurkrefur nú stefnda um þann kostnað vegna tímabilsins frá apríl 2012 til ágúst 2014. Stefndi telur aftur á móti að búseturétturinn hafi verið óuppsegjanlegur og því beri áfrýjanda að standa skil á þessum kostnaði. Snýst ágreiningur aðila um hvort heimilt hafi verið að víkja með samningi frá ákvæðum laga nr. 66/2003, eins og þau hljóðuðu á þessum tíma, um heimild búseturéttarhafa til að segja upp búsetusamningi eða hvort lögin væru að því leyti ófrávíkjanleg.

Í 1. mgr. 20. gr. laga nr. 66/2003 sagði að búsetusamningur væri óuppsegjanlegur af hálfu húsnæðissamvinnufélags, en uppsagnarfrestur af hálfu búseturéttarhafa væri sex mánuðir. Með 1. mgr. 25. gr. laganna var sá frestur áréttaður en í 2. mgr. þeirrar greinar voru ákvæði um ábyrgð á búsetugjaldi í kjölfar uppsagnar. Samkvæmt þeim bar búseturéttarhafi ábyrgð á greiðslu þess á uppsagnartímanum en húsnæðissamvinnufélagið eftir að honum lauk. Frá þeim tíma hafði félagið umráðarétt yfir íbúðinni og var heimilt að leigja hana þar til nýr kaupandi fyndist. Þegar litið er til þess að lögin miðuðu að því að skapa öryggi á húsnæðismarkaði fyrir íbúa verður talið að ákvæðið um bann við uppsögn húsnæðissamvinnufélags hafi falið í sér lágmarksvernd búseturéttarhafa þannig að ekki yrði vikið frá því með samþykktum húsnæðissamvinnufélags eða í búsetusamningi. Að sama skapi verður litið svo á að búseturéttarhafi yrði ekki um ókomna tíð bundinn af búsetusamningi þótt búseturéttinum yrði ekki ráðstafað. Samkvæmt framansögðu féll sá réttur niður við uppsögnina án endurgjalds til búseturéttarhafa væri um slík samið þannig að félagið héldi búseturéttinum og gæti varið hagsmuni sína með því að ráðstafa eigninni sem rétturinn tæki til.

Þótt fallist verði á það með áfrýjanda að henni hafi samkvæmt því sem að framan greinir verið heimilt að segja upp búsetusamningnum er þess að gæta að í honum var tekið fram að búseturéttarhafi greiddi sjálfur hita- og rafmagnskostnað í búsetuíbúð ef sérmælir fylgdi henni. Í málinu liggur fyrir að áfrýjandi greiddi þennan kostnað eftir mæli en sú eign sem búseturéttur hennar tók til var parhús, eins og áður segir. Hvað sem leið heimild hennar til að segja upp búsetusamningnum bar henni að slíta viðskiptum sínum við orkusala, sem hún sjálf bar ábyrgð á, og gat ekki greitt þann kostnað í trausti þess að geta endurkrafið stefnda án þess að gera honum með nokkru móti aðvart um þetta. Verður sú krafa því ekki tekin til greina og niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefnda staðfest.

Rétt er að málskostnaður á báðum dómstigum falli niður. Einnig verða staðfest ákvæði héraðsdóms um að gjafsóknarkostnaður áfrýjanda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin sú þóknun sem ákveðin var til lögmanns hennar í héraði, en ekki átti við að dómari tæki afstöðu til þess hvaða útlagður kostnaður félli undir gjafsóknina, sbr. 2. mgr. 127. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómsorð:

Stefndi, Búmenn hsf., er sýkn af kröfum áfrýjanda, Rögnu Sveinbjörnsdóttur.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Óröskuð eru ákvæði héraðsdóms um að gjafsóknarkostnaður áfrýjanda greiðist úr ríkissjóði, þar með talin þóknun til lögmanns hennar með þeirri fjárhæð sem greinir í dóminum.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. júní 2015.

                               Mál þetta, sem dómtekið var 27. maí sl., er höfðað með stefnu birtri 24. október    sl.

                Stefnandi er Ragna Sveinbjörnsdóttir, kt. 120751-7199, Sunnubraut 2, Reykjanesbæ.

                Stefndi er Búmenn hsf., kt. 660499-2299, Kletthálsi 1, Reykjavík.

                Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 4.749.587 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. janúar 2009 til greiðsludags.

                Stefnandi krefst þess til vara að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 5.380.655 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. apríl 2012 til greiðsludags.

                Samhliða aðal- og varakröfum stefnanda krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 294.085 krónur, auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 1.712 kr. frá 3. apríl 2012 til 25. júní 2012, en af 27.416 kr. frá þeim degi til 3. júlí 2012, en af 40.352 kr. frá þeim degi til 1. ágúst 2012, en af 53.853 kr. frá þeim degi til 4. september 2012, en af 67.485 kr. frá þeim degi til 1. október 2012, en af 80.679 kr. frá þeim degi til 2. nóvember 2012, en af 94.311 kr. frá þeim degi til 3. desember 2012, en af 107.505 kr. frá þeim degi til 2. janúar 2013, en af 121.137 kr. frá þeim degi til 4. febrúar 2013, en af 134.895 kr. frá þeim degi til 4. apríl 2013, en af 147.327 kr. frá þeim degi til 16. apríl 2013, en af 161.097 kr. frá þeim degi til 21. maí 2013, en af 174.711 kr. frá þeim degi til 1. október 2013, en af 185.018 kr. frá þeim degi til 1. nóvember 2013, en af 194.981 kr. frá þeim degi til 2. janúar 2014, en af 194.981 kr. frá þeim degi til 3. janúar 2014, en af 204.944 kr. frá þeim degi til 3. febrúar 2014, en af 215.251 kr. frá þeim degi til 3. mars 2014, en af 243.927 kr. frá þeim degi til 1. apríl 2014, en af 254.083 kr. frá þeim degi til 2. maí 2014, en af 263.922 kr. frá þeim degi til 2. júní 2014, en af 274.078 kr. frá þeim degi til 1. júlí 2014, en af 283.917 kr. frá þeim degi til 5. ágúst 2014, en af 294.085 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

                Þá krefst stefnandi þess að viðurkennt verði að stefnandi hafi sagt upp búsetusamningi aðila dags. 17. febrúar 2006 með lögmætum hætti, aðallega þann 1. júní 2008, en til vara þann 12. september 2011. Þá er þess krafist að viðurkennt verði að uppsögn hafi tekið gildi næstu mánaðamót eftir að hún var framkvæmd og að 6 mánuðum eftir það hafi stefnanda verið óskylt að geiða búsetugjald og stefnda verið rétt að leysa til sín íbúðina að Stekkjargötu 21, 230 Reykjanesbæ.

                Þá krefst stefnandi í öllum tilvikum málskostnaðar úr hendi stefnda eins og málið væri ekki gjafsóknarmál en stefnanda var veitt gjafsókn í málinu með bréfi innanríkisráðuneytisins dagsettu 3. október sl

                Dómkröfur stefnda eru þær að viðurkenningarkröfum stefnanda verði vísað frá dómi og að stefnandi verði sýknaður af öllum öðrum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Til þrautavara er þess krafist að kröfur stefnanda verði lækkaðar. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins.

                                                                     Málavextir

                Stefnandi lýsir málavöxtum svo að hún hafi verið búseturéttarhafi vegna búsetuíbúðar á vegum stefnda að Stekkjargötu 21 í Reykjanesbæ. Stefndi sé húsnæðissamvinnufélag sem byggi á svokölluðu búseturéttarformi samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög. Í því felist að stefndi hafi yfirumsjón með rekstri íbúða sem félagsmönnum, búseturétthöfum, standi til boða að kaupa búseturétt í. Félagsmenn stefnda kaupi búseturétt í íbúðum stefnda og sé verð hans yfirleitt  10-30% af kostnaðarverði íbúða og kallist búseturéttargjald. Við kaup á búseturétti sé gerður svokallaður búsetusamningur sem þinglýst sé sem kvöð á viðkomandi íbúð. Að auki greiði búseturéttarhafi mánaðarlegt búsetugjald til stefnda vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar af íbúðinni.

                Stefndi og stefnandi munu hafa gert með sér búsetusamning sem undirritaður hafi verið 17. febrúar 2006 um íbúðina að Stekkjargötu 21 og hafi stefnandi tekið við íbúðinni sama dag. Búseturéttargjaldið hafi verið 2.945.280 krónur og þá hafi stefnandi ennfremur skuldbundið sig til að greiða mánaðarlegt búsetugjald sem numið hafi 89.500 krónum við undirritun samningsins, en hafi verið komið upp í rúmar 136.000 krónur þegar stefnandi hafi hætt að greiða gjaldið í febrúarlok árið 2012. Þegar búsetusamningurinn hafi verið undirritaður hafi verið í gildi samþykktir stefnda frá 13. apríl 2005. Í búsetusamningnum og þágildandi samþykktum félagsins hafi verið kveðið á um heimild búseturéttarhafa til að segja upp búsetusamningi og þá skyldu stefnda að greiða rétthöfum búseturéttindi þeirra til baka, eigi síðar en tólf mánuðum frá uppsögn, sbr. 2. og 3. gr. búsetusamningsins og 24. gr. samþykktanna.

                Lög nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög hafi tekið gildi þann 1. júlí 2003 og fellt úr gildi eldri lög um sama efni nr. 161/1998. Hin brottfelldu lög hafi kveðið á um endurgreiðslu á andvirði búseturéttar þegar búseturéttarhafi hætti afnotum af búsetuíbúð, sbr. 13. gr. laganna. Með nýju lögunum hafi þessu verið breytt þannig að húsnæðissamvinnufélögum hafi verið gert að kveða á um tilhögun endurgreiðslu búseturéttar í samþykktum sínum, þ.e. um kaupverð, greiðsluform og endurgreiðslu, sbr. 3. mgr. 25. gr. hinna nýju laga. Búsetusamningar sem gerðir hefðu verið á grundvelli eldri laga og samþykkta félagsins skyldu halda gildi sínu. Stefndi hafi haldið óbreyttu ákvæði um innlausnarskyldu félagsins í samþykktum sínum og búsetusamningum við rétthafa allt fram að gildistöku nýrra samþykkta þann 1. janúar 2007, sem samþykktar hafi verið á aðalfundi félagsins 14. júní 2006. Hinar nýju samþykktir hafi afnumið ákvæði um innlausnarskyldu félagsins á búseturétti rétthafa. Jafnframt hafi verið sett svohljóðandi ákvæði í samþykktirnar til bráðabirgða:  

„Núverandi búseturéttarhafar eiga rétt á því, kjósi þeir það sjálfir, að gerður verði nýr búsetusamningur um íbúð þá sem þeir eiga búseturétt í þess efnis að innlausnarskylda félagsins falli niður og þeim sé heimilt að selja búseturétt sinn með þeim hætti sem greinir í 24. gr. samþykkta þessara. Fellur þá eldri búsetusamningur úr gildi og skal hinum nýja búsetusamningi þinglýst á búsetuíbúð.“

   Stefnandi kveðst ekki hafa sótt umræddan aðalfund og henni hafi ekki verið kynntar þessar breytingar á samþykktum stefnda.  

             Stefnandi kveðst hafa frá því hún hafi flutt inn í íbúðina lagt út fyrir kostnaði vegna framkvæmda við húsnæðið. Í upphafi hafi stefnandi skipt um gólfefni, lagt eikarparket og flísar, sett upp rúllugardínur og látið smíða skáp. Þá hafi hún reist skjólvegg við húsið og hafi allt þetta verið gert með samþykki stefnda.

             Í maí árið 2008 hafi stefnandi ákveðið að segja upp búseturétti sínum þar sem hún hafi verið ósátt við hækkanir á búsetugjaldi. Stefnandi hafi leitað til stefnda og óskað eftir því að búseturétturinn yrði auglýstur til sölu. Þegar stefnandi hafi borið þessar fyrirætlanir upp við stefnda hafi hann ráðlagt henni að skrifa fyrst undir beiðni um nýjan búsetusamning án kaupskyldu félagsins. Stefnanda hafi verið sagt að með þessum hætti væri salan á búseturétti hennar gerð frjáls og hún gæti því selt hann á markaðsverði. Stefnandi hafi hins vegar ekki verið upplýst um það að með þessu hefði félagið jafnframt afnumið innlausnarskyldu sína gagnvart henni með öllu ef ekki tækist að selja íbúðina á almennum markaði. Stefnandi hafi undirritað beiðni um nýjan búsetusamning þann 29. maí 2008 sem stefndi hafi móttekið þann 1. júní sama ár. Sama dag hafi stefnandi einnig skrifað undir beiðni um sölu búseturéttarins. Nýi búsetusamningurinn hafi ekki verið undirritaður fyrr en 17. júní 2008 sama ár, en samkvæmt b-lið í fyrrgreindri beiðni um nýjan samning skyldi eldri samningur gilda fram að undirritun þess nýja. Nýi samningurinn hafi leyst stefnda undan innlausnarskyldu félagsins og lagt bann við uppsögn búseturéttarhafa á búsetusamningi.  

             Búseturéttur stefnanda hafi að sögn stefnda verið auglýstur til sölu þann 30. júní 2008, 1. september og 10. nóvember sama ár. Stefndi hafi krafið stefnanda um greiðslu auglýsingagjalds að fjárhæð 40.000 krónur fyrir hverja auglýsingu, en hver auglýsing hafi gilt í tvo mánuði. Samtals hafi  auglýsingagjöldin numið 120.000 krónum. Auglýsingarnar hafi engan árangur borið og búseturéttur stefnanda hafi ekki selst.  Stefnandi hafi ekki viljað búa lengur í íbúðinni og hafi hún leitað eftir því að íbúðin yrði leigð út meðan ekki tækist að selja hana. Þann 30. október 2008 hafi stefndi samþykkt að íbúðin yrði leigð út með nánar tilgreindum skilmálum. Hafi einn skilmálanna verið sá að ekki væri hægt að vera með búseturéttinn í sölu á leigutíma. Stefnandi telur það  í ósamræmi við skilmála um framleigu sem gilda skyldu í markaðskerfi stefnda. Hafi stefnandi því verið meðhöndluð af hálfu stefnda líkt og hún heyrði undir innlausnarkerfið. Stefnandi hafi ekki getað fellt sig við leiguskilmála stefnda og því hafi íbúðin aldrei farið í útleigu. Stefnandi hafi aftur óskað eftir sölu búseturéttar síns með formlegri beiðni þann 1. mars 2010. Hafi stefnandi staðið í þeirri trú að beiðni um sölu á búseturétti hennar fæli í sér uppsögn á búsetusamningnum, enda hafi hún skuldbundið sig með beiðninni til þess að selja búseturétt sinn kæmi fram tilboð sem næmi lágmarksverði. Þá hafi sala á búseturétti jafngilt úrsögn úr búsetukerfinu. Stefnandi hafi því talið ljóst að frá undirritun beiðni um sölu hafi sex mánaða uppsagnarfrestur samkvæmt búsetusamningi byrjað að líða. 

             Tíminn hafi liðið án þess að búseturéttur stefnanda seldist. Hún hafi ítrekað uppsögn sína með formlegu bréfi til stefnda þann 12. september 2011, en með bréfi stefnda til stefnanda, dags. 28. september sama ár, hafi félagið hafnað uppsögninni á þeim grundvelli að búsetusamningurinn væri óuppsegjanlegur. Komið hafi fram að stefndi teldi ákvæði 20. gr. laganna um uppsögn búseturéttar aðeins eiga við um búsetusamninga þar sem kaupskylda félagsins væri fyrir hendi. Í bréfi stefnda hafi loks verið sagt svo:

„Verði litið svo á að þeim sem keyptu búseturétt án kaupskyldu búmanna sé heimilt að beita uppsagnarákvæði 20. gr. laga nr. 66/2003 leiðir uppsögn til þess að búseturéttur í viðkomandi íbúð fellur niður án greiðslu af hálfu félagsins við lok uppsagnarfrests samhliða því sem skyldur búseturéttarhafans gagnvart félaginu falla niður.“ 

                Svo hafi farið að lokum að stefnandi hafi flutt úr íbúðinni og hætt að standa skil á búsetugjaldi frá og með 1. mars 2012. Stefnandi hafi hins vegar haldið áfram að greiða rafmagns- og hitunarkostnað vegna íbúðarinnar og geri enn, þrátt fyrir að hafa ekki búið þar. 

                Stefndi hafi ítrekað hafnað því að taka uppsögn stefnanda til greina og jafnframt neitað að endurgreiða henni andvirði búseturéttarins. Eftir að stefnandi hafi flutt úr íbúðinni hafi hún verið krafin um ógreidd búsetugjöld, síðast þann 8. apríl 2013 vegna tímabilsins 1. mars 2013 til 1. apríl 2013. 

                Með bréfi dags. 11. júlí 2014 hafi stefndi lýst yfir riftun samningsins, auk þess sem krafa stefnda um ógreidd búsetugjöld hafi verið áréttuð. Þann 2. september sl. hafi verið tekin fyrir aðfararbeiðni stefnda á hendur stefnanda í Héraðsdómi Reykjaness. Stefnandi hafi lagt fram skrifleg mótmæli gegn beiðninni og fengið frest til greinargerðarskila. Stefnandi hafi skilað inn greinargerð í málinu 23. september sl. og hafi málinu verið ólokið þegar mál þetta hafi verið höfðað.   Við meðferð málsins var upplýst að útburðarmálið hefði verið fellt niður 22. desember sl. og var stefnda gert að greiða stefnanda 230.000 krónur í málskostnað.

                                                    Málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnandi byggir dómkröfur sínar á því að hún hafi sagt upp búsetusamningi aðila með lögmætum hætti. Réttur stefnanda til uppsagnar sé tryggður í lögum um húsnæðissamvinnufélög og því sé stefnda óheimilt að taka ekki slíka lögmæta uppsögn til greina. Að fenginni þeirri niðurstöðu sé stefnda skylt að endurgreiða stefnanda búseturéttargjaldið ásamt verðbótum í samræmi við hækkun vísitölu neysluverðs.  Stefnandi byggir á því að síðari búsetusamningur aðila komi ekki í veg fyrir kröfu hennar um endurgreiðslu búseturéttargjaldsins. Í fyrsta lagi hafi stefnandi þegar verið búin að segja upp búseturétti sínum þegar síðari búsetusamningurinn hafi tekið gildi. Í öðru lagi sé síðari samningurinn ógildur og óskuldbindandi fyrir stefnanda, þar sem það væri bersýnilega ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Í þriðja lagi telur stefnandi að ákvæði samningsins séu andstæð efni settra laga og feli í sér ólögmæta skerðingu á eignarrétti hennar.  Verði ekki fallist á kröfur stefnanda er lúta að uppsögn byggir stefnandi á því að búsetusamningur aðila sé ógildur og óskuldbindandi.

             Stefnandi byggir einnig á því að stefnda beri að endurgreiða henni kostnað vegna framkvæmda á íbúð hennar hjá stefnda. Loks krefst stefnandi endurgreiðslu kostnaðar sem hún hefur orðið fyrir vegna greiðslu hita- og rafmagnsreikninga vegna húsnæðisins.

             Stefnandi kveður að gera verði skýran greinarmun á búseturéttargjaldi annars vegar, fjárhæð sem stefnandi hafi greitt fyrir búseturétt í íbúð stefnda, og hins vegar búsetugjaldi, mánaðarlegri upphæð sem stefnandi hafi greitt á þeim tíma sem hún hafi búið í íbúðinni. Í máli þessu sé einungis gerð krafa um endurgreiðslu fyrrnefndu fjárhæðarinnar, sem aðeins hafi staðið til tryggingar skilvísri greiðslu þeirrar síðarnefndu.    

             Stefnandi vísar til 2. mgr. 25. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, en samkvæmt þeirri lagagrein beri búseturéttarhafi ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á uppsagnartímanum, þ.e. í sex mánuði frá uppsögn. Húsnæðissamvinnufélag beri ábyrgð á búsetugjaldi eftir að uppsagnartíma ljúki takist félaginu ekki að selja búseturéttinn á uppsagnartíma. Félagið hafi þá umráðarétt yfir íbúðinni og sé heimilt að leigja hana þar til nýr kaupandi finnist, en fyrri íbúi skuli hafa forleigurétt. Sams konar ákvæði sé að finna í 24. gr. samþykkta stefnda sem hafi verið í gildi þegar stefnandi hafi undirritað fyrri búsetusamninginn. 

             Aðalkrafa stefnanda er byggð á því að beiðni hennar um sölu búseturéttar þann 1. júní 2008 hafi jafngilt uppsögn á búsetusamningi hennar við félagið. Hinn síðari búsetusamningur hafi ekki tekið gildi fyrr en 17. júní 2008. Samkvæmt því hafi sex mánaða uppsagnafrestur samningsins runnið sitt skeið á enda í árslok 2008 og frá þeim tíma hafi stefndi lögum samkvæmt átt að bera alla ábyrgð á íbúðinni.

             Varakrafa stefnanda er byggð á því að stefnandi hafi í síðasta lagi sagt upp samningnum með ábyrgðarbréfi þann 12. september 2011, sem móttekið hafi verið af hálfu stefnda þann 14. september sama ár. Samkvæmt því hafi hinum sex mánaða uppsagnarfresti vegna íbúðarinnar lokið í síðasta lagi í lok marsmánaðar árið 2012 og hafi stefndi borið fulla ábyrgð á íbúðinni frá og með 1. apríl sama ár.  

             Stefnandi byggir á því að samkvæmt búsetusamningi aðila frá febrúar 2006 og þeim samþykktum sem hafi verið í gildi á sama tíma, hafi sala á búseturétti jafngilt úrsögn úr búsetufélaginu og uppsögn á búseturétti, sbr. t.d. 3. gr. samningsins og 4. gr. samþykktanna. Stefnandi hafi komið því skýrlega áleiðis til stefnda að hún vildi segja búseturéttinum upp og hafi stefndi þá tjáð henni að það gerði hún með því að skrifa undir beiðnina um sölu réttarins. Stefnandi telur því ljóst að beiðni hennar um sölu búseturéttarins þann 1. júní 2008 hafi, í ljósi aðstæðna allra, jafngilt uppsögn hennar á búsetusamningi aðila. Samkvæmt þessu hafi sex mánaða uppsagnarfrestur samningsins runnið sitt skeið á enda í árslok 2008. Frá 1. janúar 2009 hafi stefndi því lögum samkvæmt átt að bera alla ábyrgð á íbúðinni, þar með talið greiðslu búsetugjalds og framleigu ef ekki tækist að selja íbúðina, sbr. 2. mgr. 25. gr. laganna.  

Stefndi hafi hafnað því að taka uppsögn stefnanda til greina á þeim grundvelli að búsetusamningurinn frá 17. júní 2008 sé óuppsegjanlegur, sbr. grein 2.2 í samningnum. Þar komi fram að samningurinn sé ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu aðila. Sams konar ákvæði sé að finna í 3. mgr. 23. gr. samþykkta stefnda sem tekið hafi gildi þann 1. janúar 2007.  

             Stefnandi byggir á því í fyrsta lagi að hún hafi verið búin að segja búseturétti sínum upp þegar síðari samningurinn hafi tekið gildi og í öðru lagi að jafnvel þótt talið yrði að síðari samningurinn hefði þegar tekið gildi við uppsögn þá sé réttur stefnanda til uppsagnar tryggður í lögunum og verði ekki afnuminn með samþykktum eða samningi. Samkvæmt b-lið í beiðni um nýjan búsetusamning, sem stefnanda hafi verið  gert að skrifa undir þegar hún tilkynnti stefnda að hún vildi segja upp, þá skyldi félagið hafa allt að sex mánuði frá undirritun beiðninnar til þess að ganga frá nýjum samningi. Eldri samningurinn skyldi gilda fram að undirritun þess nýja. Hinn nýi búsetusamningur hafi ekki teið gildi fyrr en 17. júní 2008, en þá hafi stefnandi þegar verið búin að segja búseturétti sínum upp, eða þann 1. júní sama ár. Um uppsögnina og endurgreiðslu búseturéttarins fari því samkvæmt hinum eldri samningi, sem hafi verið í gildi við uppsögnina. Samkvæmt honum hafi búseturéttarhafa verið heimilt að segja upp búsetusamningi og hafi borið að endurgreiða honum búseturéttinn ásamt verðbótum, sbr. 2. og 3. gr. í samningnum.   

             Stefnandi telur ljóst að ákvæði í síðari búsetusamningi og samþykktum stefnda, sem kveði á um að búsetusamningur skuli vera óuppsegjanlegur, standist ekki skoðun. Í 1. mgr. 20. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög komi fram að búsetusamningur sé óuppsegjanlegur af hálfu húsnæðissamvinnufélags, sbr. þó riftunarákvæði 22. gr. Uppsagnarfrestur af hálfu búseturéttarhafa sé sex mánuðir og skuli uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Geri lögin því skýrlega ráð fyrir því að búseturéttarhafi geti sagt upp búseturétti sínum. Einu skilyrðin séu þau að uppsögnin skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Engar frekari takmarkanir séu gerðar á rétti búseturéttarhafa samkvæmt lögum.  Það sé því ljóst að ákvæði í samningi og samþykktum stefnda, sem kveði á um að búsetusamningur skuli vera óuppsegjanlegur, séu í andstöðu við ákvæði 1. mgr. 20. gr. laganna. Slík samningsákvæði haggi ekki skýru lagaákvæði sem veiti búseturétthöfum heimild til uppsagnar á búsetusamningi. Slík ákvæði beri því að virða að vettugi. Hafi velferðarráðuneytið staðfest þetta en í bréfi frá ráðuneytinu til annars búseturéttarhafa, dags. þann 17. október 2013, komi fram sú skoðun að ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. samþykkta stefnda fari gegn 20. gr. laganna og sé mikilvægt að ákvæðið verði tekið til endurskoðunar. Stefnandi telur því engum vafa undirorpið að stefnda hafi borið að viðurkenna lögmæta uppsögn stefnanda á búsetusamningi hennar, enda hafi uppsögnin bæði verið skrifleg og afhent félaginu með sannanlegum hætti. Sú ákvörðun að hafna því að taka uppsögn stefnanda til greina hafi því verið ólögmæt.  Af þeirri niðurstöðu leiði að stefnandi eigi kröfu á hendur stefnda um endurgreiðslu búseturéttargjalds ásamt verðbótum. kröfu A. ið da um endurgreiðslu bfnandi tum eða samningi. hent f viðurkenna lögmæta uppsögn stefnanda ert um langa hríð. andi . 

   Varakrafa stefnanda er byggð á því að sökum þess að búseturétturinn hafi ekki selst á markaði og stefndi hafi neitað að losa stefnanda undan búsetunni hafi hún ekki átt annarra kosta völ en að búa áfram í íbúðinni þrátt fyrir uppsögnina.  Verði ekki fallist á að stefnandi hafi sagt upp með lögmætum hætti þann 1. júní 2008 er í öllu falli ljóst að hún hafi sagt búsetusamningnum upp í allra síðasta lagi þann 12. september 2011. Sex mánaða uppsagnarfresti hafi því lokið í marslok 2012. Af þeirri niðurstöðu leiði að stefnandi skuldi stefnda eins mánaðar búsetugjald, þ.e. fyrir marsmánuð 2012. Þessi skuld dragist af búseturéttargjaldinu, enda standi það sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds, sbr. 3. mgr. 9. gr. laganna. Slík niðurstaða breyti því í engu þeirri staðreynd að stefnda ber skylda til að endurgreiða stefnanda það sem eftir standi af búseturéttargjaldinu ásamt verðbótum, að frádregnum einum mánuði í búsetugjald.

             Viðurkenningarkrafa stefnanda er sett fram í því tilfelli að einhver óvænt atvik verði til þess að ekki reynist unnt að fallast á fjárkröfurnar, en þá hafi stefnandi allt að einu lögvarða hagsmuni af viðurkenningardómi sem kveði á um að hún sé laus undan búsetusamningi sínum.

             Kröfu sína um ógildingu búsetusamnings aðila byggir stefnandi í fyrsta lagi á því að atvik við og eftir samningsgerðina leiði til þess að meta beri samninginn ógildan, í öðru lagi á því að ákvæði hans séu andstæð lögum og í þriðja lagi á því að lagaákvæði sem fellt hafi niður skyldu stefnda til endurgreiðslu búseturéttarins séu andstæð 72. gr. stjórnarskrárinnar.

             Þegar stefnandi hafi leitað til stefnda í maí 2008 með það fyrir augum að segja búseturétti sínum upp hafi henni verið ráðlagt að skrifa undir beiðni um nýjan búsetusamning sem gerði henni kleift að selja búseturéttinn á almennum markaði. Í beiðninni felist að búseturéttarhafi óski eftir því að gerður sé við hann nýr búsetusamningur í stað þess gamla til samræmis við heimild þess efnis í samþykktum stefnda sem tekið hafi gildi 1. janúar 2007. Með hinum nýja samningi falli einnig niður heimild búseturéttarhafa til uppsagnar og innlausnarskylda stefnda. Á aðalfundi stefnda, sem fram hafi farið þann 14. júní 2006, hafi félagið ákveðið að gera grundvallarbreytingar á því búseturéttarformi sem félagið hafði byggt á til þessa. Réttur félagsmanna til endurgreiðslu búseturéttar hafi verið afnuminn og sömuleiðis réttur þeirra til uppsagnar á búsetusamningi. Þetta þýddi að tækist félagsmönnum ekki að selja íbúðir sínar á almennum markaði, þá töpuðu þeir búseturétti sínum, þ.e. eignarhlut sínum í íbúðunum, bótalaust. Breytingarnar hafi falið í sér að fyrra kerfi hafi í reynd verið kollvarpað, en engu að síður hafi þær farið lágt og ekki verið kynntar rétthöfum eða öðrum þeim sem ekki hafi setið aðalfund félagsins. Hinn nýi búsetusamningur hafi tekið mið af þessum breytingum. 

             Stefnandi byggir á því að hún hafi ekki verið upplýst um réttarstöðu sína eða þau mikilvægu réttindi sem stefndi hugðist afnema með undirritun hins nýja samnings. Svo virðist sem stefndi hafi með þessu ætlað að tryggja að þegar stefnandi segði upp, líkt og hún hafði þá þegar tilkynnt stefnda að hún vildi gera, þá væri í gildi búsetusamningur sem ekki legði neinar skyldur á stefnda um að endurgreiða búseturéttinn. Það gefi auga leið að stefnandi hefði ekki undirritað beiðnina hefði hún gert sér grein fyrir því að með því væri hún að afsala sér réttinum til slíkrar greiðslu ef sölutilraunir bæru ekki árangur.  Stefnandi telur ljóst að ójafnræði hafi verið með aðilum við samningsgerðina og að stefndi hafi nýtt sér fákunnáttu hennar um þýðingu þess að fella úr gildi upphaflegan samning hennar við félagið og undirrita nýjan. Ljóst sé að bersýnilegur munur hafi verið á þeim hagsmunum sem hafi falist í undirritun samningsins fyrir aðila. Stefndi hafi leyst sig alfarið undan íþyngjandi skyldu sem aftur á móti hafi falið í sér gríðarlega mikilvæg réttindi til handa stefnanda. Þessi réttindi hafi stefnandi öðlast þegar hún keypti búseturéttindi sín árið 2006 og hafi þau verið forsenda þess að hún ákvað að ganga til samninga við félagið.

             Með vísan til framangreinds telur stefnandi að misneytingu hafi verið beitt við samningsgerðina og að það sé bersýnilega ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera samninginn frá 17. júní 2008 fyrir sig. Því sé hann ógildur og óskuldbindandi fyrir stefnanda með vísan til 31. og 36. gr. samningalaga. Þá telur stefnandi að forsendur hennar fyrir undirritun samningsins hafi brostið þegar stefndi hafi beitt ákvæðum hans með þeim hætti sem áður greinir. Að fenginni þeirri niðurstöðu fari um endurgreiðslu búseturéttar stefnanda samkvæmt eldri samningnum og beri stefnda að greiða hann til baka ásamt verðbótum. Stefnandi telur að jafnvel þó að ákvæði síðari búsetusamningsins, sem afnumið hafi rétt hennar til uppsagnar og til heimtu endurgreiðslu búseturéttar, verði ekki ógilt á grundvelli réttarreglna um ósanngirni, verði ákvæðin að teljast andstæð settum lögum og því ógild. Ákvæði búsetusamningsins um að hann sé óuppsegjanlegur sé í skýrri andstöðu við 2. málsl. 1. mgr. 20. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög, sbr. 25. gr. laganna. Ákvæðið sé ósamrýmanlegt settum lögum og því að vettugi virðandi. Sama gildi um ákvæði samþykkta stefnda frá 1. janúar 2007.  Samkvæmt 20. tölul. 2. mgr. 4. gr. laganna beri að kveða á um endurgreiðslu búseturéttar í samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Þá segi jafnframt í 3. mgr. 25. gr. laganna að kveða skuli á um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar í samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Verða framangreind ákvæði ekki túlkuð með öðrum hætti en svo að af þeim leiði að endurgreiðsluréttur búseturéttar skuli vera fyrir hendi, enda komi hvergi fram að sá réttur hafi verið afnuminn. Önnur niðurstaða væri óeðlileg og ósanngjörn, enda myndi hún leiða til þess að upphafleg greiðsla væri óendurkræf þrátt fyrir að búseturéttarhafar greiddu mánaðarlega búsetugjald. Samþykktir og samningar stefnda, annars efnis, séu því í andstöðu við ákvæði laganna. Að fenginni slíkri niðurstöðu sé eðlilegast að hin ógildu ákvæði samþykktanna og samningsins falli brott, en búsetusamningur aðila verði látinn halda gildi sínu að öðru leyti. Þannig hafi stefnanda verið heimil uppsögn og hafi stefnda borið að endurgreiða henni búseturéttinn að loknum uppsagnarfresti.

             Stefnandi bendir á að eignarétturinn sé friðhelgur skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. 1. viðauka við Mannréttindasáttmála Evrópu, sem lögfestur hafi verið með lögum nr. 62/1994. Enginn verði skyldaður til að láta eign sína af hendi, nema að þremur skilyrðum uppfylltum. Í fyrsta lagi þurfi lagasetning að mæla fyrir um skerðinguna, í öðru lagi þurfi almenningsþörf að krefjast þess og í þriðja lagi þurfi fullt verð að koma fyrir. Þá þurfi ávallt að fara fram mat á meðalhófi, enda megi takmörkun á eignarétti ekki ganga lengra en nauðsyn krefji hverju sinni. Eignaréttarhugtakið hafi víðtæka merkingu og undir það heyri hvers konar réttindi sem til eigna verða talin. Stefnandi telur ljóst að þær greiðslur sem hún hafi innt af hendi fyrir búseturéttinn og búseturétturinn sjálfur séu eignaréttindi hennar í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar, sem njóti friðhelgi og ekki megi skerða nema að uppfylltum framangreindum skilyrðum. Stefnandi bendir aðallega á þrjú atriði þessu til stuðnings. 

Í fyrsta lagi sé ljóst að búseturéttargjaldið hafi eingöngu átt að standa sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds, sbr. 3. mgr. 9. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög og gr. 4.4. í búsetusamningi aðila frá 2008. Það komi heim og saman við þá starfshætti stefnda að draga frá búseturéttargjaldi vanskil búseturéttarhafa á mánaðarlegu búsetugjaldi. Það sé ljóst að engin þörf sé fyrir slíka tryggingu þegar ábyrgð búseturéttarhafa á greiðslu búsetugjalds sé niður fallin og beri stefnda þá að endurgreiða rétthafanum tryggingargjaldið. Í öðru lagi bendir stefnandi á að innlausnarverð búseturéttar hennar sé tilgreint sem eign samkvæmt skattframtali og hún greiði vaxtagjöld af þeirri eign. Í árslok 2010 hafi eign vegna búseturéttarins verið talin 4.296.166 krónur, í árslok 2011 hafi hún verið 4.505.819 krónur og í árslok 2012 4.694.162 krónur. Á eyðublaði Ríkisskattstjóra, sem búseturétthöfum beri að fylla út í tengslum við vaxtagjöld og búseturétt, komi fram að fylla verði út eyðublaðið til þess að unnt sé að reikna út vaxtabætur hjá þeim sem keypt hafi eignarhluta í kaupleiguíbúð. Því fari ekki á milli mála að gagnvart skattyfirvöldum sé um eign búseturéttarhafa að ræða. Í þriðja lagi bendir stefnandi á að búsetukerfið sameini annars vegar kaup og hins vegar leigu, sbr. hugtakið „kaupleiguíbúð“. Búseturéttarhafar kaupi búseturéttinn og greiði fyrir hann búseturéttargjald (kaup), en greiði síðan mánaðarlegt búsetugjald sem sé gjaldið fyrir afnotin af íbúðinni (leiga), sbr. 1. mgr. 12. gr. laganna. Um þetta sé fjallað í greinargerð með frumvarpi til laganna. Þá komi þetta heim og saman við þær upplýsingar sem sé að finna á heimasíðu stefnda um búseturéttarformið, en þar segi að búseturéttur sé eignarhlutur búmanns,  félagsmanns í Búmönnum hsf., sem tryggi ótímabundinn afnotarétt af búmannaíbúð. Það sé því ljóst að búseturétturinn, sem félagsmenn kaupi sér samkvæmt framangreindu, sé háður eignarétti þeirra. Hann verði ekki afnuminn nema að uppfylltum þeim skilyrðum sem fram komi í 72. gr. stjórnarskrárinnar, þ.e. að lög bjóði svo, að almenningsþörf krefji og að fullar bætur komi fyrir. Ljóst sé að síðastgreindu tvö skilyrðin séu ekki uppfyllt í tilviki þeirra ákvæða laganna sem fellt hafi brott endurgreiðsluskyldu stefnda, og því sé um ólögmæta skerðingu á eignarétti búseturéttarhafa að ræða.

             Stefnandi bendir á að fullyrðingar þess efnis að sala á búseturétti hafi verið gerð frjáls, samhliða því sem innlausnarskylda stefnda hafi verið afnumin, séu verulega misvísandi. Staðreyndin sé sú að stefnandi hafi hvergi mátt sig hreyfa án samþykkis stefnda og félagið hafi ekki heimilað sölumeðferð öðruvísi en svo að félagið annaðist sjálft söluna og tæki fyrir það háa söluþóknun fyrir máttlausar sölutilraunir. Stefndi hafi engan hvata til að selja búsetuíbúðir ef engin skylda hvíli á félaginu til endurgreiðslu búseturéttar til búseturéttarhafa. Félagið geti þess í stað rukkað háar fjárhæðir fyrir gagnslausar sölutilraunir og haldið áfram að innheimta mánaðarlegt búsetugjald. Ef búseturéttarhafinn gefst síðan upp og skilar inn lyklunum, líti félagið svo á að búseturétturinn falli niður án greiðslu, ásamt öðrum skyldum félagsins. Þá geti félagið reynt að selja fyrir alvöru og fengið aftur greiddan búseturétt frá nýjum og grandlausum félagsmanni.

             Stefnandi rökstyður kröfugerð sína þannig að aðalkrafa stefnanda miði við að uppsagnarfresturinn hafi liðið í árslok 2008. Greiðslur stefnanda og fjárhæð þeirra miðað við vísitölu neysluverðs þann 1. janúar 2009 sé að finna í töflu hér á eftir:

                Fjárhæð aðalkröfu stefnanda þann 1. janúar 2009 hafi því verið 4.051.033 krónur. Þann dag hafi stefnda borið að endurgreiða stefnanda búseturéttinn og eftir gjalddaga beri krafa stefnanda dráttarvexti en ekki verðbætur.

                Samkvæmt forsendum varakröfu stefnanda hafi uppsagnarfresturinn runnið sitt skeið á enda þann 31. mars 2012. Greiðslur stefnanda og fjárhæð þeirra miðað við vísitölu neysluverðs þann 1. apríl 2012 sé að finna í töflu hér á eftir:

             Þar sem stefnandi hafi ekki talið sig bundna við að greiða mánaðarlegt búsetugjald fyrir marsmánuð 2012 dragist fjárhæð þess frá varakröfunni. Búsetugjaldið þann mánuð hafi numið 136.063 krónum og nemi fjárhæð endurgreiðslukröfu stefnanda því 4.682.101 kr. á gjalddaganum 1. apríl 2012. Krafa um dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 sé miðuð við þann tíma sem stefndi hafi lögum samkvæmt borið ábyrgð á íbúðinni.

             Stefnandi gerir kröfu um að stefndi verði dæmdur til að endurgreiða henni þann kostnað sem hún hafi orðið fyrir vegna endurbóta á húsnæðinu á grundvelli meginreglna eignaréttar, m.a. um viðskeytingu og reglum kröfuréttar um endurgreiðslu ólögmætrar auðgunar. Stefnda hafi borið að hlutast til um að setja ákvæði í samþykktir sínar um hvernig fara skyldi með endurgreiðslu vegna breytinga á búsetuíbúð samkvæmt 17. gr. laganna. Vanræksla stefnda í þessum efnum eigi ekki að leiða til þess að stefnandi endurbæti húsnæði hans á búsetutíma án þess að sanngjarnar bætur komi fyrir. Kostnaður stefnanda vegna framkvæmdanna er tekinn saman á töflu hér á eftir:

                 Krafa stefnanda hafi gjaldfallið þegar uppsagnarfrestur búsetusamnings aðila hafi runnið út á sömu forsendum og áður greini um endurgreiðslukröfu búseturéttarins. Aðalkrafa stefnanda miði því við að krafan hafi gjaldfallið þann 1. janúar 2009, en varakrafan miði við 1. apríl 2012. Stefnandi geri kröfu um dráttarvexti frá þeim tíma sem stefndi hafi borið ábyrgð á íbúðinni, þ.e. sex mánuðum eftir að uppsögn stefnanda hafi borist honum. Stefnandi krefst þess því aðallega að stefnda verði gert að greiða dráttarvexti á kostnað stefnanda vegna framkvæmda frá 1. janúar 2009, en til vara frá 1. apríl 2012. 

             Stefnandi byggir á því að hún hafi staðið straum af kostnaði vegna hita og rafmagns frá því að hún flutti út úr íbúðinni í lok febrúar 2012. Lögum samkvæmt hafi stefndi borið alla ábyrgð á húsnæðinu, þar með talið greiðslu kostnaðar við hitun og rafmagn og því sé gerð krafa um endurgreiðslu kostnaðarins.

             Kröfur sínar byggir stefnandi aðallega á stjórnarskránni, lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003, eldri lögum um sama efni nr. 161/1998, lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 og meginreglum samninga-, kröfu- og eignaréttar. Málskostnaðarkrafa stefnanda á sér stoð í 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

                                                     Málsástæður og lagarök stefnda

             Krafa stefnda um frávísun á viðurkenningarkröfum stefnanda er á því byggð að stefnandi eigi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um slíka kröfu, enda sé hún í raun málsástæða fyrir þeim kröfum stefnanda að hún hefði mátt segja upp búsetusamningi við stefnda og hvenær það hafi þá verið gert.

            Sýknukrafa stefnda er á því byggð að beiðni stefnanda um sölu búseturéttar án kaupskyldu sem undirrituð hafi verið 1. júní 2008 á sama tíma og stefnandi hafi afhent stefnda beiðni um nýjan búsetusamning án kaupskyldu, hafi falið í sér uppsögn á upphaflegum búsetusamningi aðila sem hafði að geyma uppsagnarrétt búseturéttarhafa og innlausnarskyldu stefnda. Stefnandi hafi einungis verið að nýta sér heimild samkvæmt samþykktum stefnda til að fara yfir í frjálsa kerfið og reyna að fá meira fyrir búseturéttinn en unnt hafi verið í kaupskyldukerfinu. Verði ekki annað séð en stefnanda hafi verið í lófa lagið, stæði vilji hennar til þess, að segja upp búsetusamningnum frá 2006 í stað þess að óska eftir að gerður yrði nýr samningur í samræmi við nýjar samþykktir og sá eldri felldur niður. Ekkert hafi komið fram af hálfu stefnanda um að hún liti svo á að um uppsögn væri að ræða og breyti engu að nýr búsetusamningur hafi ekki verið undirritaður fyrr en 17. júní 2008. Fyrir liggi að stefnandi hafi haldið áfram að greiða búsetugjöld og þá hafi hún nýtt sér íbúðina eftir lok hins ætlaða uppsagnarfrests í árslok 2008, en það samrýmist á engan hátt málatilbúnaði stefnanda. Yrði litið svo á að um uppsögn hefði verið að ræða sé óhjákvæmilegt að líta svo á að hún hafi fallið niður þar sem aðilar hafi uppfyllt samningsskyldur sínar eftir sem áður.

            Stefndi byggir á því að samkomulag hafi orðið með aðilum um að fella niður búsetusamninginn frá 17. febrúar 2006 og láta búsetusamning frá 17. júní 2008 gilda um samningssamband aðila. Stefndi kannast við að hafa tekið við bréfi 14. september 2011 sem falið hafi í sér yfirlýsingu stefnanda um uppsögn búsetusamningsins frá 17. júní 2008 og virðist stefnanda ágreiningurinn snúast um tvö atriði. Annars vegar hvort ákvæði samþykkta stefnda og búsetusamnings aðila sem kveði á um að búsetusamningurinn sé óuppsegjanlegur af hálfu búseturéttarhafa sé bindandi fyrir samningsaðila. Í öðru lagi hver séu réttaráhrif uppsagnarinnar verði talið að hún hafi verið heimil þrátt fyrir ofangreint samningsákvæði.

            Stefndi hafnar þeirri túlkun stefnanda að ákvæði 2.2 í búsetusamningi aðila um að samningurinn sé óuppsegjanlegur af hálfu beggja aðila fari í bága við 20. gr. laga nr. 66/2003 og að það ákvæði sé ófrávíkjanlegt. Það sé grundvallarregla í samningarétti að samningsaðilar geti almennt samið um að víkja frá ákvæðum settra laga nema sérstaklega sé tekið fram í lögunum að þau eða tiltekin ákvæði þeirra séu ófrávíkjanleg. Ekkert komi fram um það í lögunum að ákvæði 20. gr. þeirra sé ófrávíkjanlegt. Félagsmálaráðuneytið hafi staðfest að ákvæði 2. ml. 23. gr. samþykkta stefnda rúmaðist innan laganna og það að velferðarráðuneytið kunni að hafa aðra skoðun geti ekki haft þýðingu við úrlausn málsins.

            Verði ekki fallist á að ákvæði 20. gr. laganna sé frávíkjanlegt komi til skoðunar hver séu réttaráhrif uppsagnar stefnanda á búsetusamningnum frá 17. júní 2008. Uppsögnin yrði þá reist á tilgreindu lagaákvæði en ekki á samningi aðila og hlytu réttaráhrifin að ráðast af lögum enda ekki um þau fjallað í samningi aðila eða samþykktum stefnda. Stefndi byggir á því að enginn lagagrundvöllur sé fyrir þeirri kröfu stefnanda að hún eigi rétt til endurgreiðslu upphaflegs búseturéttargjalds auk verðbóta eftir að skyldur aðila hafi fallið niður fyrir uppsögn. Engin slík ákvæði séu í búsetusamningi aðila sem gilt hafi um samningssamband þeirra þegar uppsagnarbréf hafi verið sent í september 2011. Stefnda virðist stefnandi horfa fram hjá þeim meginbreytingum sem falist hafi í setningu laga nr. 66/2003 en í athugasemdum frumvarpsins segi að helstu nýmæli frumvarpsins séu m.a. þau að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti sé afnumin og endursala búseturéttar gefin frjáls. Í athugasemdum með 25. gr. frumvarpsins segi að húsnæðissamvinnufélagi sé ekki skylt samkvæmt lögum að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds. Um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fari samkvæmt samþykktum  húsnæðissamvinnufélags. Þetta gildi um búsetusamninga sem gerðir séu eftir að frumvarpið öðlist lagagildi og um eldri búsetusamninga þar sem búseturéttarhafi óski eftir að farið sé með samkvæmt samþykktunum. Hafi því markmið hinna nýju laga verið að rýmka lögin og færa ákvörðunarvald um starfshætti í meira mæli til húsnæðissamvinnufélaganna. Hafi samþykktir stefnda sem tekið hafi gildi 1. janúar 2007, svo og búsetusamningar sem byggt hafi á þeim verið á þessu reistar. Hafi því fyrirkomulag varðandi ráðstöfun búseturéttar sem leitt hafi af búsetusamningi aðila frá 17. júní 2008 verið í fullu samræmi við samþykktir stefnda og þau lög sem þær hafi byggt á. Verði uppsögnin frá 17. júní 2008 talin skuldbindandi geti hún að lögum ekki leitt til annarrar niðurstöðu en að samningsskyldur beggja aðila falli niður, enda eigi krafa stefnanda um endurgreiðslu búseturéttargjalds sér enga lagastoð.

            Stefndi byggir á því að rakalausar séu fullyrðingar í stefnu um að lágt hafi farið um breytingar úr fyrra kerfi með innlausnarskyldu yfir í hið svokallaða frjálsa kerfi. Breytingin hafi átt sér langan aðdraganda með þátttöku fjölda félagsmanna og hafi þetta verið kynnt og yfirfarið á aðalfundum sem opnir séu öllum félagsmönnum. Þá hafi framvindan verið tíunduð í fréttabréfi stefnda.

            Stefndi hafnar því að stefnandi hafi verið beitt misneytingu við samningsgerðina og sé ógilding á grundvelli 31. gr. laga nr. 7/1936 fjarri lagi. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að það sé bersýnilega ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju í skilningi 36. gr. laganna að bera búsetusamninginn fyrir sig. Hann sé sama efnis og samningar við aðra búseturéttarhafa í frjálsa kerfinu. Þá verði samningurinn ekki ógiltur á grundvelli ólögfestra reglna samningaréttar um brostnar forsendur og engin lagastoð sé fyrir kröfu um endurgreiðslu búseturéttargjalds með verðbótum.

            Stefndi kveður það rétt að litið hafi verið á búseturéttarkerfið sem nokkurs konar blöndu milli eignar- og leiguforms og hafi búseturétturinn sjálfur verið talinn fela í sér hlutbundin réttindi. Stefnandi hafi átt búseturéttinn og hafi hún getað nýtt sér hann svo lengi sem hún hafi efnt samning sinn við stefnda. Það hafi hún ekki gert og því hafi rétturinn fallið niður sökum riftunar eða eftir atvikum vegna uppsagnar stefnanda verði hún talin bindandi.

            Stefndi mótmælir því að 72. gr. stjórnarskrárinnar tryggi með einhverjum hætti að stefnandi eigi rétt til að fá upphaflegt kaupverð búseturéttarins sem falist hafi í greiðslu búseturéttargjalds endurgreitt frá stefnda. Hin hlutbundnu réttindi stefnanda hafi falist í búseturéttinum en ekki rétti til að fá hann innleystan úr hendi stefnda. Það sé að öllu leyti á valdi búseturéttarhafa að viðhalda búseturéttinum, vanefni hann skyldur sínar eða leysi sig undan þeim með uppsögn sé um atvik að ræða sem séu á hans valdi og ábyrgð. Geti setning laga nr. 66/2003, sérstaklega 25. gr. laganna, á engan hátt verið í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar.

            Stefndi mótmælir fullyrðingum og sjónarmiðum um sölumeðferð búseturéttar og ætti öllum að vera ljóst að húsnæðissamvinnufélög þurfi alltaf með einhverjum hætti sem eigendur íbúðanna að koma að aðilaskiptum á búseturétti. Fullyrðingar um háa þóknun fyrir sölumeðferð búseturéttar og engan hvata til að standa að aðilaskiptum á þeim eigi sér enga stoð.

            Stefndi gerir ekki aðrar athugasemdir við útreikninga stefnanda varðandi endurgreiðslukröfu vegna búseturéttar en að ekki geti komið til álita að miða verðbætur við aðra grunnvísitölu en miðað hafi verið við í upphaflegum búsetusamningi, eða 249,5. Stefndi mótmælir upphafstíma dráttarvaxtakröfu, enda eigi

krafan enga lagastoð. Þá mótmælir stefndi kröfum um endurgreiðslu vegna framkvæmda og eigi slík kröfugerð sér hvorki stoð í búsetusamningi aðila né lögum nr. 66/2003. Hafi stefndi á engan hátt skuldbundið sig til að greiða stefnanda þann kostnað sem stefnandi hafi á eigin ábyrgð ákveðið að leggja í búseturéttaríbúðina. Stefndi bendir á 2. mgr. 15. gr. laga nr. 66/2003 en samkvæmt henni annist búseturéttarhafi á eigin kostnað almennt viðhald á íbúð sinni, svo sem gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum o.s.frv. Samkvæmt 17. gr. laganna sé búseturéttarhafa heimilt að gera breytingar eða endurbætur á húsnæðinu eða búnaði þess hafi húsnæðissamvinnufélagið samþykkt þær og fallist á skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara við lok búsetusamnings. Að öðrum kosti eignist félagið endurbæturnar án endurgjalds við lok búsetusamnings. Ekki sé deilt um heimild stefnanda til að gera umræddar breytingar og viðbætur en stefndi hafi aldrei samþykkt að taka þátt í kostnaði af þeim sökum. Stefndi mótmælir einnig kröfu um endurgreiðslu kostnaðar vegna hita og rafmagns enda engin stoð fyrir henni í búsetusamningi eða lögum. Það hvenær stefnandi hafi kosið að slíta samningum sínum um upphitun og rafmagn sé alfarið á áhættu og ábyrgð hans sjálfs.

            Stefndi vísar um frávísunarkröfu til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 og byggir málatilbúnað sinn á lögum nr. 66/2003 svo og almennum reglum samninga- og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga. Málskostnaðarkrafa stefnanda er reist á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991. 

                                                                              Niðurstaða

             Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 verða dómstólar ekki krafðir álits um lögfræðileg efni eða hvort tiltekið atvik hafi gerst nema að því leyti sem er nauðsynlegt til úrlausnar um ákveðna kröfu í dómsmáli. Þá segir í 2. mgr. sömu lagagreinar að sóknaraðili sem hafi lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um tilvist eða efni réttinda geti leitað viðurkenningardóms um kröfur sínar í þeim efnum. Viðurkenningarkröfur þær sem stefnandi hefur uppi í máli þessu eru að efni til aðeins málsástæður fyrir fjárkröfum stefnanda og verður því ekki hjá því komist að vísa þeim frá dómi.

             Stefndi er húsnæðissamvinnufélag sem stofnað var 8. nóvember 1998 og starfaði á grundvelli laga nr. 161/1998 um húsnæðissamvinnufélög. Í 1. mgr. 12. gr. laganna segir að hver sá sem hefði fengið keyptan búseturétt skyldi gera búsetusamning við húsnæðissamvinnufélagið og skyldi samningurinn vera óuppsegjanlegur af hálfu félagsins nema búseturétthafi gerði sig sekan um grófar vanefndir á skyldum sínum. Uppsagnarfrestur af hálfu búseturétthafa var hins vegar sex mánuðir. Einnig voru í lögunum ákvæði um frestun í allt að tólf mánuði á endurgreiðslu á andvirði búseturéttar tækist ekki að gera búsetusamning við nýjan félagsmann. Í 1. mgr. 13. gr. laganna var ákvæði þess efnis að hætti búseturétthafi afnotum af íbúð skyldi andvirði búseturéttarins endurgreitt honum í samræmi við nánari fyrirmæli í lögunum. Þá var í 2 . mgr. 13. gr. laganna ákvæði um að í samþykktum húsnæðissamvinnufélaga skyldi kveðið á um hvernig hagað skyldi mati og úttektum á búsetuíbúðum, þar á meðal vegna endurbóta og vanrækts viðhalds.

             Lög nr. 66/2003, sem tóku gildi 1. júlí 2003, leystu af hólmi hin eldri lög um húsnæðissamvinnufélög. Í athugasemdum með frumvarpinu kemur fram að hin eldri  lög um húsnæðissamvinnufélög hafi að ýmsu leyti verið erfið í framkvæmd. Í þeim sé gerð krafa til íbúa/félagsmanna að axla meiri ábyrgð en gert sé á almennum fasteignamarkaði. Þeim sé gert að gera áætlanir um framtíðarviðhald húseignanna áratugi fram í tímann og tryggja að á hverjum tíma sé nægt fé til framkvæmda. Markmið um viðhaldsábyrgð og áætlunargerð til lengri tíma hafi verið göfug en hafi reynst óraunhæf. Löggjafinn hafi falið eigandanum, húsnæðissamvinnufélaginu, einungis yfirumsjón með rekstri búsetufélaganna, sem síðan hafi átt að sinna öllum rekstri húsanna og ákveða búsetugjaldið með tilliti til viðhalds- og rekstrarkostnaðar í nútíð og framtíð. Engin hefð hafi verið fyrir því að safna fyrir framtíðarviðhaldi í byggingum hérlendis og því eigi íbúar oft erfitt með að leggja gjald á sjálfa sig með tilliti til þarfa fyrir endurnýjun að 15, 20 eða 30 árum liðnum. Helstu nýmæli hinna nýju laga voru þau að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti var afnumin, endursala búseturéttar var gefin frjáls, ákvæði um númeraröð færð í samþykktir félaganna og viðhaldssjóður varð einn sameiginlegur sjóður hvers húsnæðissamvinnufélags. Í 3. mgr. 25. gr. laganna segir að um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fari samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 19. og 20. tölul. 2. mgr. 4. gr. laganna. Þá segir í 3. mgr. 31. gr. laganna að búsetusamningar sem gerðir hafi verið á grundvelli eldri laga haldi gildi sínu. Óski aðilar samþykkta og búsetusamninga í tíð eldri laga eftir því að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara og samþykktum samkvæmt þeim sé stjórn húsnæðissamvinnufélags skylt að verða við slíkum óskum.

             Á aðalfundi stefnda þann 15. júní 2005 var samþykkt bráðabirgðaákvæði sem heimilaði stjórn stefnda að láta byggja og/eða kaupa íbúðarhúsnæði og bjóða félagsmönnun búseturétt í því til sölu án kaupskyldu félagsins og uppsagnarréttar búseturétthafa. Á aðalfundi stefnda sem haldinn var 14. júní 2006 voru samþykktar nýjar samþykktir fyrir stefnda þar sem innlausnarskylda var felld niður og ákveðið að verð búseturéttar skyldi ráðast af markaðsverði í viðskiptum milli félagsmanna og tóku þessar samþykktir gildi 1. janúar 2007. Í 24. gr. samþykktanna var ákvæði sem heimilaði búseturéttarhöfum að gera nýjan búsetusamning um íbúð þá sem þeir ættu búseturétt í þess efnis að innlausnarskylda félagsins félli niður og þeim væri heimilt að selja búseturétt sinn með þeim hætti sem greini í 24. gr. samþykktanna. Falli þá eldri búsetusamningur úr gildi og skuli hinum nýja búsetusamningi þinglýst á búsetuíbúð. Félagsmálaráðuneytið staðfesti þessar breytingar með bréfi til stefnda dags. 29. ágúst 2006 og mun stefndi hafa starfað á grundvelli þessara samþykkta frá 1. janúar 2007.

             Óumdeilt er í máli þessu að þegar aðilar undirrituðu búsetusamning þann 17. febrúar 2006 um búsetuíbúðina að Stekkjargötu 21 í Reykjanesbæ hafi verið í gildi þær reglur sem fólu í sér heimild búseturéttarhafa til að segja upp búsetusamningi og skyldu stefnda að endurgreiða búseturéttargjaldið. Þann 29. maí 2008 undirritaði stefnandi beiðni um nýjan búsetusamning og þar kemur fram að stefnandi lýsi því yfir og sé kunnugt og samþykki m.a. að með nýjum búsetusamningi falli niður réttur til að segja upp búsetusamningi (búseturétti) og fá endurgreitt búseturéttargjald. Er í þessu sambandi vísað til samþykkta stefnda sem samþykktar hafi verið á aðalfundi félagsins 2006 og tekið hafi gildi þann 1. janúar 2007. Þessi beiðni er móttekin á skrifstofu stefnda þann 1. júní 2008. Sama dag skrifaði stefnandi undir beiðni um sölu búseturéttarins og nýr búsetusamningur var undirritaður 17. júní 2008. Er óumdeilt að hinn nýi samningur hafi leyst stefnda undan innlausnarskyldu og jafnframt hafi verið lagt bann við uppsögn búseturéttarhafa á búsetusamningi. Þá er í gr. 13.3. í búsetusamningnum ákvæði þess efnis að um réttarsamband aðila og samskipti fari að öðru leyti samkvæmt samþykktum Búmanna, reglum búsetufélags og lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003. Gerðar voru tilraunir til þess að selja búseturétt stefnanda og var lágmarksverð hans ákveðið 6.000.000 króna. Þær tilraunir báru ekki árangur og með bréfi dagsettu 12. september 2011 sagði stefnandi upp búsetusamningi sínum en stefndi hafnaði uppsögninni.

             Það er meginregla í samningarétti að samningsaðilum er veitt heimild til að ráða efni samninga sín á milli. Samkvæmt 4. mgr. 25. gr. laga nr. 66/2003 er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að kaupa búseturétt og miðast verð á honum við samkomulag við seljanda. Í athugasemdum við þessa grein frumvarpsins kemur fram að nýmæli sé að húsnæðissamvinnufélagi sé ekki skylt samkvæmt lögum að ábyrgjast endurgreiðslu búseturéttargjalds og jafnframt að um kaupverð búseturéttar, greiðsluform og endurgreiðslu búseturéttar, fari samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags. Þetta gildir um búsetusamninga sem gerðir eru eftir að frumvarpið öðlaðist lagagildi og um eldri búsetusamninga þar sem búseturéttarhafi óskar að farið sé með samkvæmt samþykktunum. Túlka verður framangreind lög á þann veg að þau veiti aðilum samningsfrelsi í þessum efnum. Telja verður að það verði að koma ótvírætt fram í lögum eigi ákvæði þeirra að vera ófrávíkjanleg. Í 3. mgr. 31. gr. laganna er beinlínis gert ráð fyrir því að aðilar samþykkta og búsetusamninga í tíð eldri laga geti óskað eftir því að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum hinna nýju laga. Ber því að hafna þeirri málsástæðu stefnanda að lög nr. 66/2003 séu ófrávíkjanleg að þessu leyti.

             Samkvæmt gr. 2.2. í síðari búsetusamningi aðila er samningurinn ótímabundinn og óuppsegjanlegur af hálfu aðila. Stefnandi gekkst undir þessi samningsákvæði af fúsum og frjálsum vilja og ekkert hefur fram komið í máli þessu sem bendir til þess að atvik við samningsgerðina hafi verið með þeim hætti að samningurinn sé ógildur og óskuldbindandi fyrir stefnanda með vísan til 31. og 36. gr. samningalaga. Verður þessari málsástæðu stefnanda því einnig hafnað. Þá verður ekki talið að eignaréttindi stefnanda hafi verið skert í skilningi 72. gr. stjórnarskrárinnar, enda fólst búseturéttur stefnanda í greiðslu búseturéttargjaldsins en ekki í rétti til að fá hann endurgreiddan eins og komist hefur verið að niðurstöðu um hér að framan.

             Stefnandi gerir í máli þessu einnig kröfu um að henni verði endurgreiddur kostnaður vegna endurbóta sem hún kveðst hafa gert á húsnæðinu.  Samkvæmt 2. mgr. 15. gr. laga nr. 66/2003 er búseturéttarhafa skylt að annast á sinn kostnað almennt viðhald á íbúð sinni, svo sem gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél og annast kostnað við endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum, rafmagnsinnstungum, blöndunartækjum og öðru smálegu. Í ódagsettu bréfi til stefnda frá stefnanda kemur fram að hún óski eftir að fá að breyta gólfefnum í íbúðinni og setja eikarparket á gólfin. Þá segist hún hafa talað við Einar um þetta og hafi hann tekið vel í það. Einnig segist hún vilja hafa skáp undir vaskinum á baðherberginu. Þá lýsir hún yfir ósk sinni um að hægt verði að fá þessar breytingar. Ekkert er fram komið í máli þessu um að stefndi hafi samþykkt að greiða kostnað stefnanda af þessu tilefni. Samkvæmt 17. gr. laga nr. 66/2003 er búseturéttarhafa heimilt að gera breytingar eða endurbætur á húsnæðinu eða búnaði þess hafi húsnæðissamvinnufélagið samþykkt þær og fallist á skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara við lok búsetusamnings. Að öðrum kosti eignist húsnæðissamvinnufélag endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok búsetusamnings nema það kjósi á þeim tíma eða áður að krefjast þess að búseturéttarhafi komi húsnæðinu í upphaflegt horf. Þessi lagaregla er skýr og engin ástæða til þess að tíunda hana sérstaklega í samþykktum stefnda. Þar sem stefnanda hefur ekki tekist að sanna að stefndi hafi fallist á að endurgreiða henni kostnað vegna endurbótanna verður ekki hjá því komist að sýkna hann af þessari kröfu stefnanda.

             Samkvæmt öllu framansögðu verður viðurkenningarkröfum stefnanda á hendur stefnda vísað frá dómi og stefndi sýknaður af öllum öðrum kröfum stefnanda.

            Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður milli aðila falli niður. Gjafsóknarkostnaður stefnanda, sem er þóknun lögmanns hennar, Hjördísar Birnu Hjartardóttur hdl, 2.000.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti auk útlagðs kostnaðar, 89.682 krónur, greiðist úr ríkissjóði.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson  héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ:

            Viðurkenningarkröfum stefnanda, Rögnu Sveinbjörnsdóttur, á hendur stefnda, Búmönnum hsf., er vísað frá dómi.

            Stefndi skal vera sýkn af öllum öðrum kröfum stefnanda í máli þessu.

            Málskostnaður á milli aðila fellur niður. Gjafsóknarkostnaður stefnanda, sem er þóknun lögmanns hennar, Hjördísar Birnu Hjartardóttur hdl., 2.000.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti auk útlagðs kostnaðar, 89.682 krónur, greiðist úr ríkissjóði.